En este video, Helena Soto explica paso a paso la estrategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) para construir patrimonio inmobiliario partiendo de cero. Primero, se debe buscar un barrio con propiedades descontadas y adquirir un inmueble que requiera una reforma. Como el inversor no cuenta con el capital necesario, se asocian con socios capitalistas que financian la compra y la rehabilitación a cambio de un interés. Tras la reforma, la propiedad se revalúa (ejemplo: de $130,000 a $180,000). Luego se alquila para generar ingresos y, con el arrendamiento cubriendo la futura hipoteca, se solicita al banco una hipoteca del 80 % del valor tasado (aprox. $140,000). Con ese préstamo se paga a los socios y se mantiene la propiedad a nombre del inversor, obteniendo un flujo de caja positivo. El proceso se repite con nuevos deals, permitiendo escalar ilimitadamente y vivir de rentas.
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El otro día te hablaba sobre una estrategia que yo estoy utilizando para poder hacer crecer mi patrimonio ilimitadamente, y es la que se conoce como BRRRR, con 4 R, que en inglés significa buy, rehab, rent, refinance and repeat. Pero hoy voy a explicarte cómo puedes hacerlo si no cuentas con un capital inicial, si partes de cero, que así fue como yo empecé. Lo primero que vas a hacer es encontrar un barrio en el que quieras invertir, que puedas encontrar una propiedad, un buen deal, que tenga un buen descuento con respecto al valor del precio de mercado. Vamos a imaginar que compras la propiedad por $100.000. Y que necesita una reforma de aproximadamente unos $30.000. Tú no tienes esos $130.000 al principio, entonces lo que vas a hacer es asociarte con socios capitalistas, inversores que sí tengan ese dinero, que puede ser uno o varios, que te presten un monto cada uno a cambio de un interés. Si les das la suficiente confianza y hay un buen deal, seguramente puedan entrar en esa operación contigo. Entonces ahí es cuando vas a comprar la propiedad en $100.000, hacerle una remuneración por $30.000, pero cuando haces esto, la propiedad ya no vale $100.000 más $30.000, sino que está tasada en más. Después la vas a rentar, y cuando ya tengas una propiedad rentada generando ingresos es cuando vas a ir al banco y le vas a decir: tengo una propiedad libre de cargas, porque recuerda que el dinero de tus socios inversionistas no cuenta como una carga, y quiero sacar una hipoteca sobre esta vivienda. El banco la va a tasar, la va a valorar, y la puede tasar perfectamente en unos $180.000 si los comparables del mercado soportan ese precio. El banco, cuando vea que el monto de la hipoteca se cubre con la renta del inquilino y que además vas a tener un excedente, te aprobará una hipoteca del 80% del valor de las acciones, que en este caso serán como unos $140.000 $50.000 o algo más. Con ese dinero vas a cancelar la deuda con tus socios y además les pagarás el interés acordado con ellos. La propiedad quedará a tu nombre, tendrás ya un inquilino pagándote esa hipoteca, y además se quedará un cash flow positivo que te permitirá con varias propiedades llegar a vivir de rentas. Y esos inversores estarán deseando que les presentes nuevos deals para poder repetir esta operación de forma ilimitada.
