Helena SotoCEO en BIG Capital y BIG U · International Speaker ✦ Real Estate Investor

La estrategia que utilizo para construir patrimonio con real estate

19 Jun 2026 · 2 min

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En este video, Helena Soto describe su sistema sistemático para invertir en bienes raíces y crear un patrimonio generador de rentas sin necesidad de contar con grandes capitales iniciales. La estrategia se basa en buscar propiedades que cumplan tres condiciones esenciales: generen cash flow positivo, tengan potencial de apreciación a largo plazo y permitan usar apalancamiento financiero (usualmente 70‑80 % de financiamiento bancario). Antes de comprar, evalúa que la renta cubra al menos la hipoteca, impuestos, seguro y gastos básicos, asegurando que la operación se pague sola y no dependa exclusivamente de la subida del mercado. Analiza diferentes modalidades de alquiler – tradicional, por habitaciones y turístico – y prefiere que los números funcionen incluso bajo el escenario más conservador (alquiler tradicional) debido a regulaciones y mayor gestión. Además, destaca que el verdadero valor del real estate proviene del equity acumulado: mientras la deuda se mantiene estable, los alquileres aumentan y la propiedad gana valor, lo que permite refinanciar, recuperar la inversión inicial y reutilizar ese capital para adquirir nuevas propiedades, creando un ciclo de crecimiento del portafolio.

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¿Cuál es realmente mi estrategia para invertir en propiedades? Quiero explicarte exactamente cómo lo hago. Muchas personas creen que necesitan tener millones para construir un patrimonio inmobiliario que te genere rentas, pero la realidad es que lo único que necesitas es un sistema. Yo lo que hago es buscar propiedades que cumplan con estas 3 condiciones: que me genere cash flow, que se aprecie y suba de valor con el tiempo, y que me permita utilizar el apalancamiento. Por ejemplo, en muchas de mis propiedades, cuando las compro, el banco va a financiar aproximadamente entre el 70 y el 80% del valor de la propiedad. Eso significa que yo tengo que aportar la entrada y los costes de cierre. Por eso nunca compro propiedades por emoción, las compro si los números funcionan. Así que antes de invertir necesito algo muy importante. Lo primero y lo más básico es: ¿la propiedad se va a pagar sola? La renta tiene que cubrir al menos la hipoteca, los impuestos, el seguro, los gastos básicos de la propiedad. Porque si una operación depende únicamente de que el mercado suba para que te funcione, el riesgo es demasiado alto. Y también suelo recibir una pregunta muy frecuente con respecto al alquiler, y es si prefiero alquilar por habitaciones, turístico o tradicional. Y sí, el alquiler turístico me gusta, lo utilizo en muchas de mis propiedades, pero tienes que tener en cuenta que depende de regulaciones locales y que es más demandante. Por eso, antes de comprar una propiedad, siempre intento que la propiedad y los números funcionen incluso en el escenario más conservador, que sería alquiler tradicional. Y aquí está algo que muchos no entienden, y es que el verdadero valor y poder del real estate no está solo en el cash flow, sino también en el equity. Porque mientras tú mantienes una propiedad y tu deuda siempre es la misma y tu mensual se mantiene, los alquileres tienden a subir con el tiempo, los inquilinos son quienes pagan esa deuda, y además la propiedad va adquiriendo cada vez más valor con el tiempo. Y ahí es cuando llega un momento en el que cuando la propiedad adquiere cierto valor puedes ir al banco, refinanciar, recuperar todo o gran parte del capital que pusiste para la entrada y volver a utilizarlo para una nueva propiedad, y luego otra, y luego otra. Y así es como con el tiempo se construye un gran patrimonio inmobiliario.