En este video, Helena Soto desmonta el mito de que es necesario vivir, tener residencia o ser millonario para invertir en bienes raíces en Estados Unidos. Explica dos estrategias clave que permiten a inversores extranjeros construir patrimonio en dólares sin estar físicamente en el país: el método BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) y los préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Detalla paso a paso el proceso BRRRR con un ejemplo numérico (compra de $100,000, $30,000 de reforma, revalorización a $180,000, refinanciamiento al 80% = $144,000) y muestra cómo el flujo de caja del alquiler cubre la deuda, liberando capital para la siguiente compra. Luego describe los préstamos DSCR, donde el banco evalúa la capacidad de la propiedad para generar suficiente renta que cubra los gastos hipotecarios, permitiendo a extranjeros sin historial crediticio en EE.UU. acceder a financiamiento. Helena comparte que la combinación de ambas estrategias le ha permitido crear un portafolio inmobiliario de más de $10 millones en activos, y argumenta que esta “deuda inteligente” acelera el crecimiento del portafolio comparado con sus países de origen.
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La mayoría de personas cree que para invertir en Estados Unidos necesitas vivir allá, tener residencia o ser millonario. Y ninguna de las 3 cosas es verdad. De hecho, hoy existen miles de inversores extranjeros construyendo patrimonio en dólares desde sus países. Y gran parte de esto ocurre gracias a estas 2 estrategias que se pueden aplicar: el método BRRRR y los préstamos DSCR. Sinceramente, cuando entendí cómo funcionaba este sistema cambió completamente mi forma de invertir. Primero, porque el BRRRR básicamente te permite crecer ilimitadamente sin quedarte sin capital en cada operación. Y son 5 pasos: Buy, Rehab, Rent, Refinance and Repeat. Lo que vas a hacer es comprar una propiedad que esté infravalorada, la reformas para aumentar su valor, la alquilas para generar cash flow, la refinancias usando una nueva tasación y ahí es donde recuperas gran parte del capital para volver a repetir este proceso. Te pongo un ejemplo muy simple: compras una propiedad en $100.000, inviertes aproximadamente $30.000 en la reforma. Después de la rehabilitación, la propiedad ahora vale alrededor de $180.000. Pero ahí todavía no vas a ir al banco. Primero vas a rentarla, y cuando esté generando cash flow es cuando vas a refinanciar al 80% del valor de esa nueva tasación. Eso significa que el banco podrá prestarte aproximadamente unos $144.000. Y aquí es donde cambia el juego, porque tú te quedas con el activo y la propiedad sigue generando cash flow. El inquilino es el que paga tu deuda y tú puedes usar tu capital, que ya lo recuperaste, para comprar la siguiente. Y ahora viene la segunda estrategia de la que te hablé: los préstamos de SCR. ¿En qué consisten? Bueno, pues Con este tipo de financiación, el banco no se va a enfocar en tus ingresos personales, sino que se va a enfocar en que la propiedad genere lo suficiente en la renta para cubrir los gastos de la hipoteca y de la propiedad. Y por eso muchos extranjeros pueden acceder a este tipo de financiación aunque no tengan crédito en el país. Por eso en EE.UU. muchos inversores consiguen escalar su portafolio de propiedades mucho más rápido que en sus países, porque entienden cómo ganarle a sus propiedades utilizando la deuda inteligente y que les genere cash flow y apreciación al mismo tiempo. Personalmente, esta combinación de las dos estrategias ha sido una parte enorme de cómo he conseguido construir un portafolio de propiedades de más de $10 millones en activos inmobiliarios.
