DUBAİ’DE MARİNA DEVRİ BİTTİ Mİ? | Geleceğin Yüksek Prim Yapacak 3 Bölgesi ve Yatırım Rehberi

Değerli YouTube izleyicilerimiz bugün tekrar bir video ile karşınızdayız. Bilgilendirme videolarına hayran olduğunuzu biliyorum. Kanalımızın abone sayısının artması için lütfen abone ol tuşuna basın. Bugünkü konumuz yine güzel bir konu Marina çok pahalı işte yüksek prim yapacak geleceğin 3 bölgesi konusu başlığı altında sorularımız var. Bu sorulardan önce bahsetmem gereken çok önemli bir konu var. Bölgeler bazında analiz yapmak artık işe yaramayabilir. Dubai'de bir yatırım yaparken aslında bölgeler içerisinde en değerli projeyi seçebiliyor olmanız lazım. Bununla alakalı da çok iyi analiz yapabiliyor olmanız lazım. Hali hazırda bunu yapan bizler gibi Ben ve ekibim gibi burada mesleğine önem gösteren insanlar varken onlarla iletişim geçmenizi tavsiye ederim. Özellikle de off plan projelerde sizlerden herhangi bir komisyon talebimiz yok. Fiyat konusunda ve ödeme planlarında sizlere farklı avantajlar sağlayabileceğimizi kesinlikle temin ediyorum ve sorumuza geçiyorum. Palm Jumeirah ve Marina gibi yerlerde fiyatlar tepe noktaya ulaştı mı? Çok güzel bir soru. Hepinizin de bildiği gibi Palm Jumeirah ve Marina bölgesi buranın en çok turistik anlamda ziyaret edilen noktalarından biri. Özellikle de Marina. Ama Palm Jumeirah'da da bildiğiniz gibi oteller var ve bu oteller Dubai'nin en iyi otelleri. Neredeyse her birinin bir plajı var. Aynı zamanda bu Jumeirah bölgesinde de çok güzel oteller var. Burj Al Arab gibi. Şimdi otellerin olduğu yerlerde emsal olarak residential dediğimiz yani rezidans mantığında yaşanılabilen ama otel konseptli yerler inanılmaz değer görüyor. Marina bölgesi de çok turistik bir yer. Yine çok fazla otel var fakat kıyıda olan var, geride olan var, yol üzerinde var. Yani burada aslında plaja mesafeniz vs. bunlar çok büyük önem taşıyor. Tabi Panjumere'ye kıyasladığımız zaman normal bir kıyı işlerinden bir ada çıkın ve her yeri kıyı yapabiliyorsunuz. Bunu Palm Jumeirah'da biz gördük. Palmiye şeklinde bir ada ve Palm Jumeirah'ın gördüğünüz en dış çeperinde dünyaca ünlü Atlantis, Royal Atlantis hatta Rixos bile var. Bu otellerin buralarda bulunma sebepleri aslında biraz prestij. Biraz da o kumsal, deniz, kum. Bunlar kullanabildikleri alan inanılmaz büyük olduğu için yani adada tahsis edilen alan onlar için oteller için çok büyük. Burada gidip de otelde kalan birçok yatırımcıdan ben şunu duyuyorum. Palm Jumeirah'da bir yatırım yapmak istiyoruz. Çünkü otelde kaldık ve çok mutluyduk, çok huzurluyduk. Biz bunu şimdi nasıl tekrar kendimize daha uzun vadeli bir hale getireceğiz düşüncesine giriyor yatırımcılar. Dolayısıyla metrekare fiyatları lüksün zirvesinde olduğu için Marina'ya da kıyasla, Dubai'nin birçok bölgesine de kıyasla daha yüksek. Dikkatinizi çekerim, daha yüksek diyorum kıyasladığımız zaman. Şimdi, Palm Jumeirah bölgesi için kesin bir şey söyleyemem. Fiyatlar arttı mı yoksa hala artacak mı? Ama Marina için bazı şeyleri biraz kesin konuşabilirim. Neden? Çünkü Palm Jumeirah'ın artık yenisi yapılıyor. Palm Jebel Ali. Biraz daha farklı bir lokasyonda oluşması vesaire vakit alacak ama insanlar bu konsepti çok sevdiği için Artık yenisini inşa etme kararı alındı ve iki katı büyüklüğünde bir ada. Marina bölgesi için inanılmaz eski binalar var. O yüzden ortalama metrekare fiyatının çok inanılmaz farklı yerlerde olduğunu görebiliyorsunuz. Yani en düşüğü de var. Gidip marinadan 300 bin dolar da daire alabiliyorsunuz. 1.5 milyon dolar da aynı metrekare de daire alabiliyorsunuz. Şimdi yapacağınız işe göre bu Yani Marina bölgesi için burada eski binalardan dolayı net bir şey aslında söyleyebiliyoruz. Eski binalar bölgenin %70'ini artık tamamladığı için Marina bölgesi bazında konuşabiliriz. Hatta baktığınız zaman yeni bir proje bulmanız Marina bölgesinde çok zor. Palm Jumeirah'da hala bulabiliyoruz. Mesela şu anda paso projesi var Palm Jumeirah için. ve fiyatları inanılmaz uygun baktığınız zaman eğer hala böyle bir fırsat yakalama imkanı bulabilirseniz bizlerle iletişime geçerseniz bulabilme ihtimaliniz çok yüksek. Palme Jumeirah bölgesinde bir yatırım yapabilirsiniz. Marine'yi çok çok fazla önermiyorum. Proje bazında metrekare fiyatlarını iyi değerlendirmek ve ona göre giriş yapmak lazım veya hali hazırda olan eski de olsa göze almanız gereken birçok konu var. Yani eski dairenin orada renove edilmesi vesaire yetmeyebilir. Bunu söylemem gerekiyor. Dubai'de eğer özellikle bir bina 15 yaşından daha eski ise özellikle de deniz kıyısındaysa bu süreç sizi zorlayabilir. Çünkü eskiden yapılan inşaatlarla şu anda yapılan inşaatlar da aslında bir değil. O yüzden Farmcü Meyra bölgesinde şu anda mesela paso projesine örnek verebiliriz. Fiyatlar tepe noktaya ulaştı gibi gözükse de Paso projesinde şu anda 2 artı 1 daireyi yaklaşık 1.6 milyon doları alabiliyorsunuz. 2 artı 1 bir daire. Emsallerine baktığınız zaman aynı dış çeperde 2 artı 1'lerin ortalama fiyatları 2 milyon dolardan minimum başlıyor. Eski binalardan bahsediyorum. Yine ortalama eskilerden alıyorum. O yüzden 2029 yılı geldiğinde Buradaki ortalamalar bahsettiğimiz iki artı bir daireler için iki buçuk milyon dolarları görebilmesi çok muhtemel. Bakın değer artışı bazında düşünmek gerekirse böyle yatırımlar yapılabilir. Ama yine söylememiz gerekiyor. Bu prim beklediğiniz bölgeleri yine kendi içinde değerlendirmeniz gerekiyor. Bakın paso projesinden bahsettim ama komo rezidansından bahsetmedim. Yarım katlardan penthouse'lardan bahsetmedim. Puskarfit metrekare fiyatlarının daha farklı olduğu, farklı projeler de var. Çok fazla lükse hedefleyen, gün sonunda belki yine inanılmaz kazançlar sağlayabileceğiniz projeler de var Palm Jumeirah'da. Ama şu anki ortalamanın çok altında mı derseniz hayır değil. Hatta belki de üstünde. Yine orada proje bazlı olarak normal ortalamanın çok çok üstünde hatta iki katında da oynayabilme şansınız var. Aynı Royal Atlantis zamanında olduğu gibi diyoruz ve dolayısıyla fiyatlar Marina bölgesinde biraz olsun tepe noktadadır ama Palm Jumeirah'da değildir deyip diğer sorumuza geçiyoruz. Yatırım için neden gelişmekte olan bölgeleri seçmeliyiz? Şimdi bu sorunun cevabı birçok şekilde verilebilir. Gelişmekte olan bölgeler bazen karıştırılabiliyor arkadaşlar. Şimdi hepinizin de bildiği bir elmaktum Dubai South böyle hani o çölü daha da çölün çölüne gittiğiniz alanlar var. Gelişmesi çok muhtemel ve çok da aslında geleceği parlak noktalar ama az önce kurduğum cümlede de söylediğim gibi 10-15 yıldan sonrasında burada binaların değeri artık azalmaya başlıyor, düşmeye başlıyor. O yüzden şu anda bir yatırım yaptınız. Hadi 5 yıl beklediniz, 10 yıl beklediniz. Sizin binanız artık eski binalardan biri. Benim buradaki tavsiyem, gelişmekte olan bölgelerden seçerken yakın gelecekte gelişmekte olacak olan bölgelere odaklanmak gerekiyor. Creek Harbour bunlardan birisi, Meydan Bölgesi bunlardan birisi. Ve baktığınız zaman Ras Al Khor'un tamamı bunlardan birisi. DLRC bunlardan birisi. Şimdi Jebel Ali ama tabii deniz kıyısı. Oralar biraz daha bunlardan birisi. Marjan yine bunlardan birisi. Kasino adası. Veya Umelküvey'in denize yakınlığından dolayı tavsiye edebileceğim noktalardan birisi. Bunlar gelişmekte olan bölgeler. Tabi gelişmekte olmayan neresi derseniz o da Downtown, Dubai Marina, Panjma. Bunlar artık biraz daha oturmuş noktalar. Şimdi gelecekte sizin iyi bir kira getirisi, iyi bir değer artışı beklentiniz varsa bunlar genellikle fiyatlandırmayla doğru orantılı yürür ortalama bölgelerde özellikle yani çok yüksek fiyatların olduğu bölgelerden bahsetmiyorum ortalama fiyatların olduğu bölgeler az önce saydığım bölgeler o yüzden Gelecekte size orada farklı bir böyle hani bugün örnek veriyorum 500 bin dolara aldınız 3 yıl sonrasında 600 bin dolar 700 bin dolar zaten minimum beklentiniz olması gereken bölgeler bu bölgeler benzer bölgeler bu yüzden kira getirinizde doğru orantı da artacaktır yani bugünün şartlarında 500 bin dolara aldığınız bir mülkten sizin örnek veriyorum ne kadar yıllık olarak 40 bin dolar civarında bir kira getiriniz varsa bu çok iyi bir oran %8'ler 8,5'lar demek o zaman Ne olmuş oluyor? Sizin 700 bin dolar arttığında da kira getiriniz yine aynı yerde kalmıyor. O zaman 60 bin dolarlara doğru yürüyorsunuz. 700 bin dolarlık miktarda yaklaşık 60 bin dolar. En kötü ihtimal 55 bin dolarlara yükselmiş olursunuz. Bu da sizin ilk başta satın aldığınız kira getirinizin yani amortisman sürenizin azalması demek. 12 yılda amortize edecekken yaklaşık 8 yılda 9 yılda amortize edebilmeniz ve yıllık kira artışlarıyla da bunu kısaltabilmeniz mümkün olacaktır. Bu bölgelerde fiyatların artacağını neye göre öngörüyoruz? Az önce saydığımız bölgelerde metro, alışveriş merkezi ve benzeri. Evet kesinlikle çok güzel de bir örnek olarak hani bunları da soruyla birlikte aslında cevabını da vermiş izleyicimiz. Şimdi bakın, metro dedik, metro hatları çok çok önemli. Arkamda görmüş olduğunuz bu koskoca bir harita var. Biz bu haritanın üzerine gelecekte olacak olan metroları işlettik. Dedik ki, gelecek yani tüm future plan da gelecek planlamasında yer alacak olan tüm metro hatlarını bizim için haritaya ekleyin lütfen. Netleşmiş vaziyette bunlar şu anda görebilirsiniz. Web siteleri üzerinden RT'nin web sitesi üzerinden DLD web sitesi üzerinden ulaşabileceğiniz veriler. Biz bunları dersimize iyi çalışmak için haritanın üzerine işlettik ve buna göre de öngörülerimiz var. Metro, alışveriş merkezi, loop projesi buna benzer 2040 yılına gelişecek olan farklı farklı planlamalarla bölgeler içerisindeki yeni atraksiyonlar bunların hepsini öngörmeniz ve anlamanız gerekli. Bahsettiğim bölgelerde de bunlara birçok örnek var. Mesela krik bölgesinde bir krik. ve aynı zamanda Square Mall geliyor Dubai Mall'un 3 katı büyüklüğünde. Bunlardan sürekli olarak bu arada Instagram'da bahsediyoruz böyle Reels videoları yapıyoruz. Hatta bunları YouTube'da da paylaşmaya çalışıyoruz. Daha fazla bilgi almak isterseniz Dubai hakkında anlatacağımız Şimdiye kadar anlattığımızın belki bir 10 katı belki bir 30 katı 100 katı daha vardır. O yüzden bir yatırım düşünceniz varsa mutlaka mutlaka bizlerle iletişime geçin. Tüm sorularınızı cevaplayalım. Size en iyi yatırımı yapmanız için bu kadar çok video izlemekle uğraşmayın. Bir online görüşme planlayalım. Ben veya ekibim artık kimle görüşmek isterseniz. Buradaki en başarılı satıcılarla sizi görüştürelim diyoruz. Diğer sorumuza geçiyoruz. Bu yeni bölgelerde kira getiri oranları nasıl? Şimdi yeni bölgelerdeki kira getiri oranları değişken yani yeni bölgeler dediğimiz zaman artık yeni bir çevre, yeni bir atraksiyon noktası oluşuyor. Oraları öngörebilmek lazım biraz da fakat Dubai için kira getiri oranları çok fazla bilinen ve şimdiye kadar artık oturmuş fiyat değer artışı almış ve bahsettiğimiz değer artışı eğer ilk kurulma yani şu anda mesela Dubai South'dan örnek verebiliriz, Jebel Ali'den örnek verebiliriz. Şu anda ne kadara satılıyor örnek veriyorum işte bir 7 milyon dolara villalar satılıyor doğru mu Jebel Ali'de? Eğer fiyatlar şu an Downtown'da olduğu gibi Jebel Ali'de de 15 milyon dolarlara ulaşmış olsaydı ve biz bugün Palm Jebel Ali'yi tamamlanmış bir yer olarak konuşuyor olsaydık, kira getirilerinin maksimum %6-7'leri göreceği ama maksimum oranları konuşacaktık. Biz bu bölgelere prime location diyoruz yani çok değerli bölgeler diyoruz. Bu bölgelerde değer artışı biraz daha ön planda olur. Downtown bölgesi bunlardan biri, Palm Jumeirah bunlardan biri, Marina bunlardan biri, Emirates Hills bunlardan biri, Bulgari Island biraz bunlardan biri gibi noktalar var. Jumeirah bunlardan biri, yıllar yıllar öncesine oturmuş, transaksiyonlar olmuş, alım-satımlar olmuş ve artık kira getirisinin değil de değer artışının çok fazla konuşulduğu insanların üzerinden para kazandığı artık doğru orantıda artışın bir yere kadar geldiği ve ondan sonra artık fiyat artışıyla işin ilerlediği ama kira getirisinin bir yerde kaldığı noktalar o yüzden bu bölgelerde kira getirisi uzun vadede düşük ama kısa dönemde yine daire veya mülk fiyatınızla villa fiyatınızla eş değer orantıda olacaktır yani 5 milyon dolara mülk mü aldınız o zaman tamam yaklaşık 500 bin dolar kira getirisi sağlamanız mümkün. Bakın çok özel bölgeler var. Mesela Nike Beach bunlardan biri. Yıllık kirası 2 milyon 3 milyon dirhemden kullanım alanlarından ve o dış alanlardan layout dediğimiz alanlardan dolayı hemen önünde plajın olmasından dolayı 2 milyon dirhem civarlarında kiralar var. Yıllık kiralamak isterseniz bu paraları ödemeniz gerekiyor. Böyle şeyler de var. O yüzden kira getirisi için odaklanmanız gereken aslında kira getirisi mi yoksa değer artışı mı yoksa ikisini de istiyorsanız biraz daha böyle gelişmeye çok açık noktalardan birine fokuslanmanız gerekiyor. Bir diğer sorumuz bütçesi kısıtlı olan yatırımcı için en iyi giriş noktası neresi? Bu Dubai'ye geldiğimiz günden bu yana adı konulmuş bir nokta. Hepiniz biliyorsunuz JVC bölgesi Dubai'nin en iyi giriş noktalarından biriydi. Öyle olduğu için mi? Hayır. Yatırımcılar böyle istediği içindi. Çünkü bir FOMO vardı. Artık herkes JVC, JVC, JVC dediğinden dolayı JVC noktasında çok fazla inşaat firmaları yatırım yapıp proje ürettiler ve tekrar yatırımcıları aldılar. Tekrar üretildi, tekrar alındı. Şu anda 2027-28 yılları JVC bölgesi için kritik bir nokta. O yüzden benim bireysel düşüncem benzer metrekare fiyatlarıyla Dubai'nin tam orta lokasyonu burası bu arada. Yani JVC bölgesi çok özel bir noktada. Çünkü her yere eşit mesafedesiniz. Yani Dubai'nin şimdi geleceği dediğimiz Dubai South'un gelmesiyle, jebelenin oluşmasıyla ve etrafında daha da yeni yeni atraksiyon noktalarının olmasıyla, gelecek planlamasıyla, metro hatlarıyla ki JVC'nin içinden de geçiyor bir sarı hat. Bu bölgeler artış görecek. Evet ama bu kadar çok Arz'ın olduğu bölge içinden bahsediyorum. Bakın Dubai genelinden bahsetmiyorum. Bununla alakalı Arz-Salep dengesiyle alakalı farklı bir video çekmiştik. Bölge bazında kendi içerisinde biraz iyi ürünün ortaya çıkacağı bir sürece gireceğiz. Önümüzdeki 2 yıl 3 yıl içerisinde bunu çok net bariz göreceğiz JVC bölgesinde. İngilizlerin çok yoğunlukta yaşadığı ve sevdiği bir bölge bu arada. Hani öyle standart bir yer gibi de düşünmeyin. Bence orta üst düzeylilerin biraz daha yaşadığı bölgelere girdi şu anda. Ama benim en iyi giriş noktalarından biri olarak belirlediğim Motor City var. Arjan değil, Dubai Science Park değil, Sport City değil. Motor City. Çünkü çok büyük parsellerin olduğu noktalarda arz her zaman daha azdır. Büyük bir yarış pistiniz var, stadyumunuz var, okulunuz var, go-kart pisti var vs. Hala hazırda, yıllar önce kurulmuş olan büyük komüniteler var ve çok düzenli Şoba şu anda Orbis ve Solis projeleriyle geldi. Bingatti şu anda şoba bunları sattı ve bitirdi bu arada ama çok iyi bir emsal metrekare fiyatları olarak bir tık daha uygun Bingatti'nin Sky Terraces projesi var. Ve buna benzer etrafında yanında yöresinde de farklı farklı projeler inşa ediliyor. Orada iyi bir seçim yaparsanız parlayabilmeniz çok çok mümkün. Çok daha düşük bütçelerdeyseniz majan bölgelerinde Bingatti'nin yine yeni projeleri geliyor. O bölge için şu anda söyleyebileceğim ve tavsiye edebileceğim çok net konuşabilirim bu konuda tek bir firma var o da Bingatti. Çünkü diğer aynı bölgeye giren firmaları da kıyasladığımız zaman metrekare fiyatları aynı ama hali hazırda hepinizin de bildiği bir Bingatti kalitesi var. Neden biz gidip aynı fiyatı oraya almayalım? O yüzden bu bölgeler düşük bütçeli yatırımcının girebileceği en iyi noktalar. Ve son sorumuza geliyoruz. Erken aşamada giren yatırımcılar geçmişte ne kadar kazandı? Bu güzel bir soru. Biz bununla alakalı günden gün hep çalışmalar içerisindeyiz. Yani erken aşama dediğimiz aslında bizim 5 yıl öncesinde burada yaşadığımız 4 yıl öncesinde yaşadığımız deneyimler değil. Bugün şartlarında önceden neydi? Bugün ne oldu? Büyük bir senaryodan bahsediyoruz. Uzun bir senaryo. Şimdi bu yatırımcılar buraya gerçekten erken mi girdiler? Şu anda bahsettiğimiz projelerde giriş yapan yatırımcılar erken giriş mi yapmış oluyorlar? Bunları sormak da gerektiğini düşünüyorum ama ben size benzer bir örnek verip aslında her şeyin cevabını da özetlemeyi düşünüyorum. Geçmişte hepinizin de bildiği gibi 3 katı 4 katı değer artışı gören mülkler var. Royal Atlantis'te var işte ne bileyim hatta JVC'de bile var. 2 katı değer artışlarından bahsediyoruz. E şimdi bunlar var ama bu hala böyle mi devam edecek? Sorusunun cevabı da gerekli bize. Bazı projeler çok zor almak nasip olur o projelerden ama satmak çok kolaydır. Mesela Design District bunlardan biri. Meydan bölgesinde bazı projeler bunlardan Dubai Island'daki bazı projeler bunlardan biri. Hala ama hala Palm Jumeirah'daki bazı projeler bunlardan biri. Palm Jebelel'deki projeler bunlardan biri. Erken girmek dediğimiz aşama aslında bir erken vaziyeti değil. İyi inşaat firmalarının iyi fiyat belirlemesi ve kaliteli iş yapmasıyla sizin o gün orada olmanız sadece lansman günü satın alabileceğiniz bir ürünün olması Eğer sonrasını almak isterseniz o gün orada olan birinin size en az %20 %30 değer artışıyla satacağı ürünlerden bahsediyorum. Bunlar için hala güzel bir talep ve güzel bir örnek gösterebiliyoruz. O yüzden erken aşamada giren yatırımcılar çok para kazandı. Bundan sonrasındaki süreçte de en az 5 yıl 10 yıllık projeksiyonunda tekrar tekrar tekrar doğru fiyatlandırmayla Bu şehir yatırımcısına para kazandırmayı hedeflediği için iyi fiyatlarla her zaman gelişmekte olan bölgeler olacak. Neden 5 yıl 10 yıl diyorum? Çünkü artık 2026 yılına geldik arkadaşlar. 2026'dan 2036'ya bir 10 yıl var. Bakın. Sonrasında 2040 vizyonunun tamamlanmaya yaklaşmasından bahsediyoruz. 5 yıl 10 yıl daha hala süremiz var Dubai'de para kazanmak için ve bu güzel bir zaman. Sizin para kazandığınız bizim önceliğimiz. Sonrasında da tabii ki referanslarınız bizler için çok değerli. Bu videoyu izlediyseniz beğendiyseniz mutlaka beğenmeyi ve yorum yapmayı unutmayın. Umarım Dubai'de veya dünyanın herhangi bir yerinde yaptığınız yatırım size inanılmaz güzel getiriler sağlar ve siz de doğru yatırımı yapmış olursunuz. Kendinize iyi bakın. İzlediğiniz için teşekkür ederim. Bundan sonraki videomuz ne olsun yorumlarda lütfen belirtin. Bay bay. Beğenmeyi unutmayın.