EMLAKÇILARIN SÖYLEMEDİĞİ O ÜCRETLER! DUBAİ’DE EV ALMANIN GÖRÜNMEZ MALİYETİ | SİZİN İÇİN HESAPLADIK

Dubai'de ev alırken veya kiralarken gelir vergisi var mı? Geçmiş olsun kiranızın yarısı gitti demek. Gross Rent ve aynı zamanda Net Rent dediğimiz bizim iki farklı konu var. Emlakçı komisyonunu Dubai'de kim ödüyor? Nedir Diva ve Empower? 7 yılda 8 yılda da dairenizi amorti edebileceğiniz ihtimaliniz olan bir yer. Herkese merhabalar. Bu videoyu izlediğiniz zaman artık Dubai'de ev almanın gizli masrafları var mı? Ev almanın ne gibi masrafları var? Ev almak mantıklı mı? Bunları öğreneceksiniz. Haydi geçelim. Çok kez bunlarla alakalı soru aldık ve biz bu soruları yine listeledik. Dedik ki Dubai'de ev sahibi olmanın gizli masrafları var mı? Yine burada birkaç sorum var. Onlardan bir tanesi şu. Dubai'de ev alırken veya kiralarken gelir vergisi var mı? Bu, biz Türklerin en çok sorduğu soru. Çünkü Türkiye'de büyük bir gelir vergisi ödüyoruz. Haliyle bu gelir vergisi %40-%50 oranlarında olduğu için çok çok önemli. Yani örnek veriyoruz, ev kiraladınız, kira getirisi alıyorsunuz, bu kira üzerinden vergi de verirseniz geçmiş olsun kiranızın yarısı gitti demek. E zaten Türkiye şartlarında bir ev sahibi aldığı kira ile evine yaklaşık en iyi ihtimalle yaklaşık 20 yıl, 25 yıl gibi sürelerde amortize edebiliyor. Dolayısıyla bizim burada en büyük önem verdiğimiz konulardan biri iyi haber burada bir vergi yok yani gelir vergisi ödemiyorsunuz. Evinizi kiralasanız da satsanız da elde ettiğiniz getiriyle 1 milyon dolara aldığınız mülk 2 milyon dolara satarken kazandığınız 1 milyon dolardan 0 vergi veriyorsunuz. Bu çok önemli. Dolayısıyla gelir vergisi Dubai'de yok. Fakat şirketler için vergiler var. O farklı konu. Tapu devir masrafı yani DLD fee nedir ve ne kadar ödenir? Dubai'de herhangi bir mülk satın alırken %4 DLD dediğimiz Dubai Land Department'a DLDF yani tapu masrafı öderiz. Herhangi bir vergi ödemeyiz fakat bu dediğimiz tapu masrafı ikinci elde de projeden alımda da her zaman ödemek zorunda olduğumuz ve bunun alıcının ödemesi gerektiği bir tapu masrafı. Kimi zaman bunu alıcı satıcı paylaşabiliyor ama tabii inşaat firmasından satın alırken bunun tamamını ödememiz gerekiyor. Ha bazen firmalar tapu masrafında indirim DLD waiver gibi böyle indirimler yapıyorlar. Onu da yakalarsanız eğer tapu masrafını ödemekten kurtulabilirsiniz. Bu arada bölgelerle alakalı Dubai sınırları içerisinde bir tapu masrafını direkt olarak projeden bir mülk alırken en başta %20 artı 4 şeklinde ödemeniz gerekir. Fakat diğer emirliklerde bu farklı oluyor. Mesela Ras Al Khaimah bölgesinde kasino bölgesinde dairenizi teslim alırken bu yüzde dörtlük tutarı ödüyorsunuz. Kimi zaman bazı bölgelerde de yüzde iki bu. Evet diğer sorumuz ev aldıktan sonra her yıl ödemem gereken service charge yani aidat ne kadar? Arkadaşlar iki bina yan yana bir binada farklı bir binada farklı olabiliyor. Bakın yan yana binalardan bahsediyorum. Neden? Çünkü service charge adı altında bir servis hizmetinin size masraflarının şarj edilmesi yani ödetilmesidir. Dolayısıyla binanızdaki otoparkınız, havuzunuz, girişteki resepsiyonunuz, güvenliğiniz, kapınız, teknolojiyi ne kadar çok o binada kullanıyorlarsa hizmet ne kadar fazlaysa service charge genellikle o kadar fazla oluyor. Örnek olarak adres binaları yani hotel konseptli binalarda service charge genellikle daha yüksek. normal kendine münasır binalarda biraz daha düşük oluyor. Fakat bu servis çarç aynı zamanda yani yıllık haydatınız binanızın içerisinde belli bir square feet fiyatı belirleniyor ve bu belli bir square feet fiyatı belirleniyor ve ona göre ödeniyor. Dolayısıyla örnek verelim. 1000 square feetlik yani ortalama 92 metrekarelik bir daire 1000 square feet çarpı işte binadaki servis çarç bedeli 15 dirhem olsun. 15 dirhem bu arada iyi bir bedel. Square feet başına servis çarç için. Dolayısıyla ne oluyor? 1000x15 sizin yıllık ödemeniz gereken tutar 15.000 TL. Bu sizin ne olursa olsun ev sahibi olarak ödemeniz gereken kiracı değil, ev sahibi olarak sizin ödemeniz gereken bir tutar. O yüzden iyi bir seçim yapmanız, iyi bir planlama hesaplama yapmanız gerekiyor. Emlakçınız size bunları söylemiyor olabilir. Gross Rent ve aynı zaman Net Rent dediğimiz bizim iki farklı konu var. Gross Rent'te işte servis çarjınız var. Ondan sonra belki de evinizin yıllık Bakım maliyeti var eğer kısa dönem kiralama vesaire yapıyorsunuz gibi bu küçük küçük masrafları en başından hesaplamanız sizin için en sağlıklısı olacaktır. Bir diğer sorumuz bu aidatların karşılığında bina yönetimi bana ne sunuyor? Az önce de bahsettiğimiz gibi bina yönetimi size bir hotel konseptinde hizmet veriyorsa bunun bedelini istiyor. Eğer siz havuzunuza gittiğinizde suyunuz ayağınıza geliyorsa o binada bir hotel hizmeti gibi böyle barınız falan varsa aslında kendi evinizde hotel konseptinde yaşamanız mümkün olabiliyor. Emlakçı komisyonunu Dubai'de kim ödüyor? Alıcı mı, satıcı mı? Dubai'de ne olursa olsun emlakçıya komisyon ödemek zorundasınız. Çünkü tapu dairesine gittiğiniz zaman tapu dairesi alıcıya soruyor emlakçıya komisyonunu ödediniz mi? Sonra diğer tarafa dönüyor emlakçıya komisyonunu da ödediniz mi? Yani ne kadar güzel bir sistem. Çünkü büyük bir emek var, emlakçı fotoğraflar çekiyor, oraya gidiyor. Gerekirse daireyi temizletiyor, o daire için planlamalarını çıkartıyor, pazarlık yaptırtıyor. En iyi fiyatıyla alıcıya aldırmaya, en iyi fiyatıyla da satıcıya sattırıp para kazandırmaya çalışıyor. Alıcı kimi zaman burada olmuyor, satıcı kimi zaman burada olmuyor. vekalet sistemiyle ilerliyor süreç. Fakat alıcı da, satıcı da Türkiye'de olduğu gibi %2, %2 şeklinde yani her bir taraf %2 komisyon ödemek zorunda. Fakat en baştaki konu gibi DLDF yani tapu masrafının ne olursa olsun alıcı ödüyor. Kimi zaman bunu ev sahibiyle anlaşıp diyebilirsiniz %2 sen öde, %2 tapu masrafını ben ödeyeyim diyebilirsiniz. Eğer kabul ederse çok şanslısınız ama genellikle çok zor. Bir diğer sorumuz bürüt ve net metrekare farkı Dubai'de nasıl işliyor? Kayıp çok mu? Arkadaşlar şunu söylemem gerekiyor. Çok kez tekrarladık fakat Dubai'de bir bürüt metrekare olayı yok. Türkiye'de ne yazık ki var. Bence olmaması gerekiyor. Çünkü 120 metrekare diye görmeye gittiğiniz halin net metrekaresini hesapladığınız zaman 70 metrekare çıkıyor. Türkiye'de bu var. Ve genellikle emlakçınız, müteahhitiniz, artık kimse orayı satan size diyor ki burası 120 metrekare. Net olarak ne kadar diyorsunuz? Ya işte 80 metrekare var diyor. Bir bakıyorsunuz 80 metrekare de yok. 70 metrekare neti var. Yani sizin aldığınız ev aslında 120 metrekare değil, 70 metrekare. Dubai'de konuştuğumuz her metrekare net. Square feet olarak konuşuyoruz fakat bunu da bölü 10 küsur gibi hesaplarsanız zaten net metrekare, square meter olarak da hesapladığınızda net bir metrekareyle karşılaşıyorsunuz. Yani bürüt diye bir seçenek asla konuşulmuyor burada. Her zaman square feet de olsa, square meter da olsa net metrekareleri konuşuyoruz. Günün sonunda cebimde kalan net paran nasıl hesaplanıyor? Bu hesap şöyle, bir ev satın alacaksınız. Bu evi satın alırken sizin hesaplamanız gereken öncelikle tapu masrafınız, evinizin satış fiyatı, emlakçınızın komisyonu, evde eğer siz oturacaksanız aynı zamanda diva, empower bunları ödemeniz gerekiyor. Nedir Diva ve Empower? Diva dediğimiz aslında bizim buradaki elektrik su aboneliği ve Empower buradaki klima merkezi sistem aboneliği. Bazı konutlarda, bazı alanlarda, bölgelerde Empower'a gerek yok çünkü Chiller Free dediğimiz bölge tarafından karşılanan bir klima sistemi oluyor yani evler. Bu MR'de karşılaşabilirsiniz, yani bazı bölgelerde karşılaşabilirsiniz. Buna Chiller Free burada bir avantaj. Tabii ki bunların hepsini hesapladıktan sonra yine bitmiyor. Evinizin bu Empower ve Diva aboneliklerini açtırırken bir deposito bedeli ödemeniz gerekiyor. Ortalama 4000 dirhem civarında her biri için bir deposito bedeli var. Bunu ödedikten sonra sizin aylık olarak faturalarınız var, servis çarjınız var, yıllık ödeniyor bu arada servis çarj, bu kadar. Servis çarj, yıllık ödüyorsunuz ve tüm masraflarınızı hesaplayabiliyorsunuz. Yani net kalan paranızı hesaplamanız gerekirse eğer mülkü alıyorsunuz dediğinizde 1 milyon dirheme bir mülk satın alıyorsunuz. Ekstra %4 bir tapu masrafınız var. 40 bin dirhem eder. %2 bir komisyonunuz var. Bu ince el alımlarda geçerli. Projeden alımlarda hiçbir şekilde komisyon ödemiyorsunuz ve ödemeyin. Dolayısıyla toplamda İkinci elden hesaplayacak olursak 40.000 dirhem biz tapu masrafını ödedik. 20.000 dirhem emlakçıya komisyon ödedik. Toplamda 1.060.000'e geldi. Ayrıca 1000 sqft'lik bir daireydi burası. 15 tane hesaplarsak 15.000'de bir servis şarjımız var. 1.060'du 1.075'e gelmiş oldu daire sizi. Şimdi kiraya verdiğimiz zaman aslında net hesabımızı buna göre yapmamız gerekiyor. Yani 1 milyon dirhemi aldık gibi değil. Dolayısıyla evi 1 milyon 75'e mal ettik. Bizim tekrar satışımız eğer 1 milyon 75'in üstünde olursa bir kazanç elde etmeyi konuşabiliriz. Ve buna benzer bir hesaplamayı da yapabilmemiz en başından yapmamız gerekli. Çünkü eğer bunları bilirsek, markete hakim olursak sonrasındaki değer artışlarını, evimize koyacağımız net kazançları çok iyi hesaplayıp ona göre Cebimize o parayı koyabilmemiz mümkün. Dubai buna izin veren bir yer. Değer artışı anlamında, kira getirisi anlamında ortalama %8, %9 civarlarında hatta kimi zaman %10'a kadar belki daha da üstünde kısa dönem kiralamalarla sağlayabileceğiniz, kira getirisi sağlayabileceğiniz, dolayısıyla 7 yılda, 8 yılda da dairenizi amorti edebileceğiniz ihtimaliniz olan bir yer. Hepsini hesaplarsanız bunları sağlayabilirsiniz fakat hesaplayamazsanız insanların da dediği gibi Dubai bir balon mu acaba patlar mı demeye devam edersiniz. Bu da bir sonraki videolarımızdan birinin konusu sizlere Dubai'nin balon olmadığını ve nasıl bir ev olduğunu burada insanların nasıl para kazandığını anlattığımız bir içeriğimiz olacak. Eğer siz de Dubai'de bir ev sahibi olmak isterseniz Omeriyla istihdat ekibi olarak sizler için hizmet vermeye hazırız. Mutlaka ama mutlaka Dubai'ye gelirseniz bizleri ziyaret edin. Ben değil, sadece ekibimiz çok büyük. Buradaki en başarılı emlak ofislerinden biriyiz. Sizlere buradaki ikinci el anlamında, projeden satış anlamında birçok konuda destek sağlamak için hazırız. Videomuzu beğenip, yorum yapıp, aynı zamanda kanalımıza abone olmayı lütfen unutmayın arkadaşlar. Sizleri seviyoruz. Kendinize iyi bakın. Görüşmek üzere.