¿Cómo le va al mercado inmobiliario Español en 2025? Informe de Idealista

Oye, qué bueno que estés por aquí. Hoy vamos a analizar un poco lo que ha sido el informe que acaba de sacar Idealista sobre el mercado inmobiliario en España. Son muchos los datos del punto de vista demográfico, temas oferta y demanda, temas de compraventa, temas de alquiler y algunas cosillas más adicionales. Tengo que decirte, yo no soy español, tengo unos 8 años en España, ando metido en el mercado haciendo cosillas, así que mis impresiones por supuesto vienen con una influencia afuera. Tal vez no tengo la respuesta a todo, hay unas cosas que no son muy claras para mí, pero trato de preguntar, curiosear y sobre todo sacar grandes enseñanzas de esto. Así que acompáñame y vamos a ver todo lo que este reporte tiene para ti y tiene para mí. Y aquí está el nuevo reporte de Idealista en España para este año 2024, informe anual del mercado residencial, o mejor dicho, cómo le va al mercado inmobiliario en España, cómo le fue en el 2024. Sigamos juntos a echarle un ojito a Y para empezar, pues oye, este reporte está, es público, está en la lista. Si vas a la página de lista.com lo vas a poder encontrar, lo puedes descargar. Esta es la versión PDF que está descargada, pero también puedes verlo en la versión online que ellos tienen cargado dentro de su página web. De hecho, está creado en Power BI, lo cual te permitirá en cierta medida manipular todos los gráficos y pueda jugar con ellos para ver los distintos cambios que ellos nos presentan. Interesante como ver cómo al principio del informe pues detallan a grandes rasgos cómo se ha creado y los equipos que han estado involucrados a lo largo de toda la creación del informe, ¿no? Así que vamos a ver básicamente 5 aspectos. En primer lugar, tema sociodemográfico, que son las personas que compran. ¿Quiénes son las personas que alquilan? ¿Dónde están ubicadas en España? Algo del parque inmobiliario, cómo está el stock de vivienda, cómo se mueve el mercado ahora mismo, algo del mercado de compraventa, así como el mercado de alquiler, dónde se está construyendo, dónde se está alquilando más, etcétera. Y por último, un tema de obra nueva, y al final un tema de metodología, pues sí es relevante, asociado con todas las conclusiones que sacamos de él. Reporte. Así que para empezar toda esta parte socio-demográfica, según el Instituto Nacional de Estadística, que es el famoso INE, el número de hogares aumentará casi un 20% hasta el 2039 y el tamaño medio continuará reduciéndose. O sea, en teoría habrá muchísimas más casas, un 20% en tan solo casi unos 15 años, básicamente. De hecho, curioso, aquí dice que hay 19 millones de hogares y aumentará casi 4 millones más, o sea que habrán unos 23 millones aproximadamente. Y donde más crecerá, pues podrás ver que se ubica en las regiones de Madrid-Barcelona, como las ciudades capitales y más importantes de España. El PIB creció en el cuarto trimestre del 24 con un 3,5% en términos interanuales, o sea, un año versus el otro, y casi un 1% con respecto al trimestre anterior. Q4 versus Q3, ¿no? La tasa de paro que podemos ver, la media en España está alrededor del 10,6%, pero donde más paro hay, como pueden ver, toda esta zona de Extremadura. Y bueno, aquí ponen Ceuta y Melilla para los que no son de España, que bueno, yo tampoco lo soy, pero para ubicarse dónde está Ceuta y Melilla, ya no está en territorio continental europeo, sino se encuentra en África, muy cerca de Marruecos. Y eso hace, por supuesto, que pues la tasa de paro ahí sea altísima. Seguramente esa zona solo vivirá de servicios y cosas así. Y el resto del país, como pueden ver, casi, casi nulo, ¿no? Curioso cómo esta zona del país, muy cerca de todo lo que tiene que ver con el País Vasco y todo lo que tiene que ver con la zona de San Sebastián, etcétera, pues los colores son mínimos, ¿no? Con respecto al resto del país. Si es que no quiero decir que no los metieron, pero seguramente sí hacen parte del reporte, ¿no? La escasez de viviendas en alquiler hace que la tasa de esfuerzo para alquilar continúe incrementándose y sea muy superior a la de financiar la compra de una vivienda. Es increíble, impresionante. Se está buscando ahora mismo alquilar el esfuerzo que tienes que hacer desde el punto de vista de solicitar la información, que te llamen de la agencia, o si es directamente con el dueño o la dueña. Tienes que hacer todo un proceso de ir a ver el piso, después intentar negociar, tratar de quedar bien con el piso. La verdad que los pisos se publican y se acaban muy rápido, o salen muy rápido del mercado porque se alquilan. Y la verdad que eso, la verdad que si eres propietario funciona muy bien, si no lo eres es muy duro el hecho de tener que ir a conseguir otro piso porque no lograste quedarte con el que querías, etcétera. Pero que no sé, yo he escuchado a otros amigos europeos sobre este tema. Nosotros en España nos quejamos, pero es que en Europa es supremamente difícil también, ¿no? En Londres es supremamente complicado, es todo un proceso. En Alemania, toda Europa del Este es supremamente difícil todo el proceso de conseguir una casa de alquiler, ¿no? Parque inmobiliario. El stock de bienes en alquiler es casi 6 veces menor que el de venta. O sea, ahora mismo hay cosillas en ventas, pero poquitas, y hay 6 veces menos cositas en alquiler. Lo pueden ver a nivel geográfico donde se ubica más la parte de ventas, así como bueno, la zona de Alicante, ¿no? Que tiene, parece, bastantes opciones desde el punto de vista de stock disponible para la venta. Y por el lado de alquiler, Málaga parece que es el que más cantidad de stock disponible para alquiler tiene de toda España, aunque algunas zonas podemos ver por aquí, por el alquiler, toda esta zona de Extremadura que parece que tiene zonas de alquiler, etcétera. Extremadura no está aquí, yo creo que este es más Castilla y León, si no me equivoco, una zona así. Que parece que tiene un poco más de opciones. Por otro lado, el Parque Residencial España tiene un año medio de construcción de 1981. De hecho, hay un poquillo de cositas más viejas, con un C promedio categoría E, lo que indica la necesidad clara de una rehabilitación. Y esta es una oportunidad creo que grandísima para todas aquellas personas que tal vez no tienen capital, tal vez sí, para alquilar una casa, o mejor dicho, que quise decir, para comprar una casa inmensa o lo que sea, pero quieren construir capital. Oye, compra una casa pequeña que necesite una remodelación, haz una remodelación que seguramente te aumenta el valor más una plusvalía que te puedas conseguir y ahí consigues capital y estás cumpliendo o ayudando en la necesidad de rehabilitar casas desde el punto de vista energético. Muchísimos más, pero aquí hablando en particular, en especial sobre el certificado de eficiencia energética Pues tendrá todo el sentido hacer este tipo de negocios, ¿no? Por eso, a ver, es muchísimo el mercado cómo se mueve en pro de conseguir una casa, reformarla y venderla y conseguir un dinero extra. Desde ahí, de hecho lo puedes ver, muchas de las casas actuales que tú ves del centro de Madrid, el centro de Valencia, el centro de Barcelona, los edificios son viejísimos, aquí hicieron en 1981, pero Madrid, edificio 1960, 1950, son bastante antiguos, que necesitan sí o sí una reforma integral. De hecho, podemos ver el año de construcción medio de provincias: Barcelona del 63, Bilbao del 63, Madrid del 69, un par de añitos más nuevecitos Madrid, Valencia el 70, Santander el 71, Zaragoza y Alicante 72, 73. Habiendo Portugal muy buena idea comprar vivienda para reformar, aportarle valor, por supuesto, y volver a vender. Claramente tú ves Barcelona, Bilbao, Madrid, ya es muy costoso, Valencia también, pero Santander, Zaragoza y Valladolid creo que hay una muy buena oportunidad. Así que porfa, ve anotando que si quieres comprar una propiedad, esas zonas pueden estar muy bien. Reformar un piso, y esto va muy asociado al punto anterior, revaloriza de media cerca de un 30% de su precio de venta, de su precio de venta. O sea que idealiza, obviamente, si tú ves cómo se valorizan los pisos y te dicen cuánto está costando tu piso, te hago una sugerencia de precio de venta, pero tú ves los precios de venta en tu zona para ponerle un precio, valoriza un 30%, impresionante. La verdad es que la reforma media en España también se lleva unos 40.000, 50.000 euros. La reforma, el precio por metro cuadrado puede estar alrededor de los $400, $500, $600. Entonces ya con eso, eso va a ser coste, eso no es nada más. Entonces tienes que sumarle el coste y ahí sí le darás eso por un precio de venta y gana un 30% adicional. Así que tiene mucho sentido, ¿no? También es cierto que las que más se valorizan pues va asociado a sus estudios, que no tiene habitación, una habitación un 31%, 2 habitaciones un 29%, 3 habitaciones un 25%, y 4 habitaciones o más que muy raros pisos de 4 habitaciones, un 20%, ¿no? La parte del mercado de compraventa, la demanda de venta alcanza su máximo en 2024. La verdad está bastante bien. Esta parte de leads por anuncio, para los que no tienen muy claro qué es, oye, cuando tú ves un anuncio en Idealista, la cajita al lado que te dice contactar porque quiero más información, eso genera un lead. Lead es tu nombre, tu número, tu email que le llega directamente a la persona que está poniendo el anuncio. Eso es un lead. Entonces, la demanda de leads por anuncio en venta por precio en 2024 se disparó. O sea, este 16%, no puede ser, 16% demanda por capitales, puede ser capitales, 16%, pero es impresionante la cantidad de información que pide la gente cuando en cierta medida llega La acción de que publicas un anuncio en Idealista sobre una vivienda nueva, una habitación, es impresionante la cantidad de anuncios, de solicitudes de información que te llegan. Esta gráfica lo ve clarísimo el pico que se está viviendo. La demanda extranjera se mantiene alrededor del 13%. Este es muy Europa del Este, Alemania, como podemos ver, Países Bajos y Reino Unido. Y sobre todo, miren cómo está toda la costa mediterránea, Costa Brava, Costa del Sol. Esas zonas que son preciosas, sol todo el año, alejado de esos países nórdicos, países fríos del norte. Esto es el paraíso para ellos, por eso hay tanta demanda de esta gente que viene, compra un piso, quiere vivir una temporada o cualquier tipo de esas situaciones. Alicante, hay una demanda altísima. Alicante creo que es una ciudad bastante cómoda para vivir, mucho más económica que las ciudades como Valencia ahora mismo, como Cataluña como Madrid, y que es normal que tenga tanta demanda ahora mismo por algún tipo de propiedad en esa zona. El precio de venta de vivienda en venta continuó creciendo a lo largo del año y se situó por encima de los 2.271 metros cuadrados. Donosti, fuera de juego, como pueden ver. Madrid altísimo, Cataluña 4.700. Con esos precios es impresionante, es muy difícil que baje la oferta. En Donosti, por ejemplo, no hay como en Donosti, esa, pues la playa de la Conchita, esas zonas que ya no hay donde construir. Entonces si tú hablas de una burbuja en Donosti, no, porque no hay construcción y no habrá construcción. Y si no hay construcción, no habrá un punto en el que digas la burbuja se reviente y comienzan a bajar los precios. No va a pasar, no va a pasar. El mercado inmobiliario en España se encuentra en máximos, ¿verdad? Que decíamos hace un rato. Al final este pico, sobre todo lo que tiene que ver ese crecimiento interanual, las transacciones crecen, si tú dan solo un 5% del máximo alcanzado en 2022, Y esta es otra cosa, ¿no? Que me parece curioso con respecto a lo que pasó en 2022. O sea, no estamos ni siquiera como estuvimos en 2022. ¿Por qué tendríamos que tener una especie de burbuja inmobiliaria ahora mismo? No, ahora mismo tenemos un problema en el cual pues no hay construcción, y mientras no haya construcción, pues simplemente los precios se mantendrán en esa tendencia, ¿no? El número de hipotecas firmadas hasta octubre del 24 aumenta. Esta es otra razón por la que creo que tampoco hay burbuja asociado a, oye, mira el volumen que hubo de hipotecas firmadas en 2022 versus 2024, se quedó por debajo. Esto es hasta octubre. Bueno, se hayan firmado 40.000 más, no lo sé. ¿Repasó 2024 a 2022? No lo sé. Ahora, si está hasta octubre acumulado, hasta octubre de cada año, si acumulaste cada año, no creo que el 2024 haya superado el 2022, vale. Pero aún así es altísimo. No creo que haya para nada un tema de una burbuja por el lado de las hipotecas variables y fijas. Pues oye, casi un 40% variables, 60 y tanto por ciento fijas. Creo que más adelante hay una gráfica muy interesante con respecto a esto. Efectivamente, no, al final vemos esta barrita gris más oscuro de cómo había cierta tendencia a hipotecas variables de 2022-2023. Parece que baja un poco Sube nuevamente en 2024 y parece que a final de año vuelve y baja. Hipotecas fijas, la verdad que ahora mismo se ve mucho las hipotecas mixtas. Yo en mi caso tengo, por ejemplo, una mixta menos el 3%, pero 5 años fijo. Desde luego, a partir del 5º año pues se viene un valor mucho más asociado al Euríbor más X que te meten. Generalmente es un poco más flexible en ese aspecto. Para el mercado de alquiler, la demanda de alquiler ha superado ya los 30 puntos en 2024. Vitoria-Gasteiz, la capital del País Vasco, una demanda de locos. Entiendo que esto es muy asociado a temas estudiantiles, temas de universidades, mucha gente joven en esa zona, sobre todo por un fenómeno más académico que otra cosa. Y más allá de ello, Guadalajara, y aquí es muy curiosa esta parte, ¿no? Porque al final está muy cerca de Madrid y puede que tenga un stock interesante. Y esto creo que es otro algo a tener en cuenta para aquellos que nos gusta el mercado inmobiliario, que podemos ver algunas opciones cerca, a menos de 1 hora de Madrid, que podemos ir a un precio más económico, unos metros cuadrados mucho más grandes. Creo que puede funcionar bastante bien en ese sentido. Luego está Pamplona, que también creería que fenómeno estudiantil, y a partir de ahí Barcelona, Zaragoza, Lleida, Palma de Mallorca, y Santa Cruz de Tenerife como la demanda, como esas ciudades con la demanda de alquiler que la verdad es bastante, bastante alta. La demanda extranjera se mantuvo fuerte durante los últimos meses del año. Alemania, vienen muchísimos alemanes al sur. De hecho, el verano pasado estuve por la zona de Peñíscola, las heladerías, los restaurantes atendían alemanes en su propio idioma. Es curioso todo ese fenómeno, al igual que francés es un montón. Además, todo ese sur de Francia, esa costa mediterránea, esa costa española, pues están bastante alineados y parece un estilo de vida muy similar o homogéneo. Y la verdad es que está inundada esa zona de mucho francés y Estados Unidos. Al final son muchos los americanos que vienen a Europa por un año, por un par de años, vienen a estudiar inglés, vienen a viajar a Europa, a vivir a Europa y que están dispuestos a pagar alquileres, por ejemplo, habitaciones de 400, 500, 600 sin ningún problema. Siempre y cuando ellos estén bastante cómodos. Alicante, una demanda altísima. Y es curioso, antes veíamos cómo está la demanda de venta o de compra, mejor dicho, y aquí al mismo tiempo altísimo en todo lo que tiene que ver con lugares para extranjeros. No sé, como que ahí mismo se pelean los extranjeros por esa zona de España. Falta de stock empuja el crecimiento de los precios de alquiler. Normal, esto es ley de oferta y demanda. A mayor escasez, mayor el precio. Y por supuesto alcanzaron cifras récord en el 2024. Barcelona, Madrid, Donosti, de los más altísimos, y después bueno, Palma de Mallorca y Málaga seguidos en esa misma línea. Un mercado residencial en alquiler en auge y no va a cambiar por los próximos años. La rentabilidad bruta se sitúa en un 7,16%, pues tiene todo el sentido del punto de vista de oye, cuánto haces por cada uno de los de los alquileres que realizas desde el punto de vista, si tú eres propietario, y que las que más rentabilidad tienen son Segovia, fenómeno sin duda educativo, educación, y Murcia y Huelva, parte de lo que yo considero tal vez maldicho, vale, pero parte de la España vacía en cierta forma, y no hay mucho. Los alquileres de temporada aumentaron en superávit el 13% del stock Total, ciudades con muchísimo turismo como Barcelona, Donosti, Girona crece, pero por el fenómeno Barcelona, no me pongo en Barcelona, pero me quedo cerca, en Girona, Costa Brava, muy pegadito al sur de Francia, está guapo, así que tiene mucho sentido. Badajoz es algo que me sorprende, no sé por qué está aquí. Tarragona lo entiendo perfectamente. Santander, todas las demás tienen sentido. Perdónica, la verdad que me suena un poco extraño para los hosts, pero hace parte, por supuesto, de esos lugares en que el alquiler por temporada ha venido aumentando. Asociado a temas de obra nueva, yo lo resumo muy fácil, claramente no se está construyendo tanto en España como debería, y ya vamos a ver los números al respecto. Por supuesto, con una sola construcción adicional, los números se disparan. Barcelona y Madrid son las dos provincias con mayor número de promociones de vivienda plurifamiliar de obra nueva. Un pluri-familiar, 3 habitaciones. Es muy poca la construcción que hay en España para viviendas de 4 habitaciones y la verdad que se necesita. Y una tendencia a buscar como cada vez pisos mucho más pequeños, lo cual es una locura. Creo que no debería ser así. De hecho, deberíamos buscar pisos mucho más grandes, construir cosas más grandes. Creo que la pandemia nos enseñó que si vuelve a pasar algo así y tenemos que encerrarnos en la casa, pues no es nuestras casas, lugares van a ser lugares en que pasaremos muchísimo tiempo y necesitan muchísimas cosas. Pero no, la construcción en aras de abaratar costes y todo este tipo de cosas, exprimir el metro cuadrado, pues hace todo cada vez más pequeño. Y la verdad es que es muy, muy difícil así. Anyways, de todas maneras, la vivienda de obra nueva por capitales de provincia, 250 promociones en la capital de España. Muy pocas en un solo país. 1.598 viviendas. 1.598, eso no es nada. 1.598 personas que estén buscando vivienda, no es nada. Y que estén dispuestos a comprarlo, la verdad que me parece muy, muy poco. Y además me llama la atención el costo del metro cuadrado. Eso quiere decir que lo que se está construyendo, no se está construyendo para gente con unos ingresos tirando a la media hacia abajo, sino para gente con ingresos altos. O sea, si se está construyendo, se están construyendo cosas lujosas, se están construyendo chalets, se están construyendo ese tipo de cosas, pero no se está construyendo obra para gente de estratos mucho más bajos, lo cual es bastante, bastante curioso. Y por supuesto, ahora que de nuevo ese tema que dicen burbujas inmobiliarias no tienen nada que ver con esto. El tema de Barcelona, 146, muy lejos de Madrid, 730 viviendas, muy poco. Zaragoza, Zaragoza interesante porque bueno, está en la mitad de Barcelona y de Madrid, puede ser muy interesante estratégicamente para negocios. Málaga, fenómeno extranjero, Sevilla me sorprende un poquillo. Valencia, fenómeno extranjero. Valladolid, cerca de Madrid, no lo sé, no tengo un criterio. Murcia, bueno. Y Palma de Mallorca, fenómeno extranjero, tiene todo el sentido. El build to rent gana popularidad en España. La verdad que, por ejemplo, aquí cerca de Madrid, en Torrejón, hay un par de inversionistas que se han juntado, crean una obra inmensa un conjunto residencial y alquilan por 2 o 3 años a familias, después lo sacan y meten otro. La verdad es que tiene mucho sentido el tipo de negocio que ellos tienen montado. Hecho un paréntesis, si alguien que escuche o vea este vídeo tiene interés en mover algún dinerillo y buscan cierta media que podamos lanzar algo, oye, yo encantadísimo de sumarme a hacer números y sacar algo juntos para crear un proyecto para construir, que en este caso creo que la promoción tiene mucho mucho más sentido. Madrid, por supuesto, líder en ese aspecto, seguido por Valencia. También hay un fenómeno estudiantil aquí. Barcelona, Sevilla, Granada, Almería, un poco raro, pero es costa, costa del sol, puede ser. Málaga, Palma de Mallorca y Zaragoza, las ciudades en las que más se está construyendo para directamente alquilar. Los visados de obra nueva aumentan, decíamos, o sea, si pasan de 1 a 3, ya estás haciendo un porcentaje altísimo. Pero aún así, pues oye, faltan muchísimas viviendas plurifamiliares y sobre todo de más de 3 habitaciones en España, lo cual la verdad también es un poco escaso. Cuando se dice unifamiliar, pues se habla directamente de chalets o cosas así, y en bloque, pues oye, edificios directamente. Estos datos parece que mezclan información tanto de Idealista como del Ministerio de Fomento. Así que por supuesto Madrid y Barcelona ganarán punteando aquí muy, muy lejos, ¿no? Y así al final, grandes conclusiones, digo, para ir cerrando toda esta parte. Al final, la economía española mostró un crecimiento robusto en el 2024 con un avance interanual de 3,5% en el cuarto trimestre y una mejora en los indicadores laborales. La tasa de paro cayó a un 10,6%, sigue siendo altísima, pero bueno. Me parece interesante cómo sí se cayó en comparación, por supuesto, con el año anterior. El mercado de compraventa, el precio de la vivienda en venta, vuelve a alcanzar máximos de enero del 2019, pre-pandemia, lo cual está bastante interesante también. El mercado alquiler, fuente de incremento de la demanda del mercado alquiler, ya lo sabemos, con la escasa oferta, muy pocos lugares para alquilar y las condiciones son terribles, ha provocado notables crecimientos en los precios, efectivamente. La obra nueva de vivienda plurifamiliar en venta representa un porcentaje pequeño del total de viviendas en oferta. La obra nueva en alquiler de Proyecto Build to Rent va ganando popularidad en los últimos años. De hecho, me parece un negocio brutal. Y los visados de obra nueva crecieron casi un 17%, superando las 107.000 viviendas hasta octubre. Así que ha sido muy interesante revisar todo este reporte de nuevo. Puedes encontrarlo directamente en la página de idealista.com. Puedes ver en la página o puedes sencillamente descargarte el PDF que te lo envían a tu correo y le echas un ojo. Así que espero que hasta aquí haya sido brutal lo que has aprendido, lo que hemos aprendido. Hey, muy bien amigos, así que como han visto, creo que las grandes conclusiones que podemos sacar de este reporte hablan por sí mismas. El mercado inmobiliario en España No está viviendo una burbuja. En realidad es un resultado sistemático de adónde se ha llevado la muy poca construcción que se está generando en España. Eso hace que por supuesto todos los precios aumenten, pero no será burbuja porque si tuviese que en algún momento reventar, pues no va a pasar al sur absolutamente nada, porque no hay construcción. Y mientras no haya construcción, pues tiene todo el sentido que se mantenga así. Ahora, para que la construcción venga, genere cambios grandes, sea un volumen altísimo y pueda afectar todos los precios, pues no se tienen que construir 2 casas, tienen que ser muchísimas. O sea, tiene que ser una locura la construcción que se mueve en España en general, y si quieren las ciudades capitales. A nivel nacional, para que eso que muchos llaman burbuja pues pueda dejar de existir. Así que simplemente estamos viviendo un momento en el cual las grandes inversiones o los grandes inversionistas pues aprovechan para tratar de exprimir al máximo los recursos que tienen, y en cierta medida pues aquellos que no podamos acceder a vivienda propia pero sí alquiler, pues tengamos que adaptarnos a las a las características del mercado actual que estamos viendo. Así que si tú eres inversionista, tienes curiosidad sobre este mundillo, mi recomendación es trata de comprar vivienda, pase lo que pase, en algunas zonas que creo que hay unos huecos muy interesantes que podamos utilizar y trata de hacer negocio con ellos y no quedarte con una sola, sino conseguir más de una, creo que tiene todo el sentido. Únete con un par de amigos, compren, reformen, alquilen por habitación, alquilen a familia, o simplemente vendan y recuperen el dinero. Pero creo que es una buena oportunidad que merece totalmente la pena. Así que oye, gracias por haber llegado hasta aquí. Si te ha gustado este vídeo, nos vemos en un próximo vídeo. Tengo muchos más vídeos como este haciendo análisis de algunos informes. Así que de nuevo, Cuidate mucho y nos vemos pronto. Chao.