STR Investors: Your Tax Bill Just Got Slashed

Das Steuergesetz hat Investoren in kurzfristige Vermietungen soeben eine der größten Chancen eröffnet, die wir je hatten. Was wäre, wenn ich dir sagen würde, dass du eine Million Dollar in eine kurzfristige Vermietung investieren könntest, Dollar anzahlen und die gesamten Dollar abschreiben könntest. Dieses Zahlenverhältnis funktioniert im Grunde für jeden Kaufpreis. Bei einer Dollar Immobilie könntest du etwa Dollar abschreiben.

Heute stellen wir dir einen der besten Aspekte vor, die du als Immobilieninvestor haben kannst, nämlich die Möglichkeit, Abschreibungen von der Steuer abzusetzen. Dank dieses neuen Gesetzes, das gerade verabschiedet wurde, hast du jetzt viele Möglichkeiten, deine Einkommenssteuer mit einer kurzfristigen Vermietung zu verrechnen, selbst wenn du kein Immobilienfachmann bist und in einer ganz anderen Branche tätig bist. Wir werden dir heute den gesamten Prozess erklären, wie viel du sparen kannst und wo du jemanden findest, der dir bei diesem Prozess hilft. Wir werden dich von Anfang bis Ende begleiten. Bleibe dran.

Nun los geht's. Die 100 Prozent Bonusabschreibung ist zurück. Das große schöne Gesetz wurde verabschiedet und als Immobilieninvestor haben wir eine Menge Möglichkeiten. Was für ein großartiger Name für das große schöne Gesetz. Es ist wirklich schön. Der Vorteil ist, dass Sie eine Immobilie kaufen und potenziell 20 bis 25 Prozent des gesamten Kaufpreises von Ihrem Einkommen abziehen können. Ich habe das jetzt schon einige Male mit meinem Immobilienportfolio gemacht. Wenn Sie neu auf diesem Kanal sind, herzlich willkommen. Ich investiere seit über 15 Jahren und besitze Immobilien in mehreren Ländern und mehreren Bundesstaaten in den USA. Dies gilt natürlich nur für US Bürger. Doch gute Nachricht, es ist recht einfach. Es besagt im Grunde, dass wenn Sie eine kurzfristige Mietimmobilie mit einer durchschnittlichen Reservierungsdauer von 7 Tagen oder weniger. Kaufen, diese als aktives Unternehmen gilt. Und die Regeln für ein aktives Unternehmen sind anders als für eine passive Immobilieninvestition. Die meisten Leute nennen dies das straße Steuerschlupfloch. Dabei handelt es sich nicht um ein Schlupfloch im rechtlichen Sinne. Das ist völlig legal, aber man muss sich an die Regeln halten. Im Grunde besagt es, wenn man eine kurzfristige Mietimmobilie kauft und diese kurzfristige Mietimmobilie mit einer durchschnittlichen Buchungsdauer von sieben Tagen oder weniger. Betreibt und man wesentlich beteiligt ist, dann kann man die Abschreibungskosten dieser kurzfristigen Mietimmobilie mit seinen anderen Einkünften verrechnen. Was bedeutet es nun, wesentlich beteiligt zu sein? Nun, es gibt eigentlich sieben verschiedene Möglichkeiten, sich zu qualifizieren, aber die beiden häufigsten sind die Stunden Regel und die Stunden Regel. Die Stunden Regel besagt, dass man wesentlich beteiligt ist, wenn man eine kurzfristige Mietimmobilie kauft und im Laufe des Jahres 500 Stunden damit verbringt. Die zweite Regel besagt, dass man wesentlich beteiligt ist, wenn man 100 Stunden in dieser Immobilie verbringt, aber niemand anderes mehr Zeit damit verbringt als man selbst, also kein Verwalter, keine Haushaltshilfe. Sie können eine Studie zur Abschreibungskostenaufwendungen durchführen, über die wir gleich sprechen werden, und dann alle diese Ausgaben mit Ihren anderen Einnahmen verrechnen. Natürlich können Sie sich mit der herkömmlichen Verwaltung von kurzfristigen Mietobjekten nicht legal dafür qualifizieren. Richtig, denn diese Unternehmen besitzen oft ihre Angebote, Sie übernehmen die volle Kontrolle. Sie können sich zwar qualifizieren, aber es wird deutlich schwerer. Bevor wir weiter einsteigen, möchte ich Sie darauf hinweisen, dass ich kein Wirtschaftsprüfer bin, aber wir hatten einige großartige Wirtschaftsprüfer auf diesem Kanal. Wenn sie zu Folge 156 und 157 zurückkehren, finden Sie unsere Interviews mit Tom Wright. Er ist der Wirtschaftsprüfer von Robert Kiyazaki, den viele von Ihnen wahrscheinlich durch sein Buch Rich Dead Poor Dead kennen, und er spricht darüber, wie Sie mit der Regierung zusammenarbeiten sollten. Es ist eine großartige Folge und alles, worüber ich heute spreche, sollten Sie selbstverständlich mit Ihrem Wirtschaftsprüfer besprechen. Es gibt also zwei Möglichkeiten, sich für eine materielle Beteiligung zu qualifizieren. Sie haben die Wahl zwischen der Stunden Option und der Stunden Option, bei der Sie 100 Stunden in der Immobilie verbringen. Dies kann natürlich die Einrichtung, Möblierung, Vorbereitung, Einstellung von Haushaltshilfen und die Organisation aller anderen Aufgaben umfassen. Anschließend können Sie sich von jemand anderem helfen lassen, der Ihnen bei der Umsetzung behilflich ist. Wir würden uns natürlich sehr freuen, mit Ihnen bei dieser Immobilie zusammenzuarbeiten. Wir haben diese Möglichkeit bereits in Dutzenden von Städten in den Vereinigten Staaten und mehreren Ländern genutzt, wo wir den gesamten Betrieb für Sie übernehmen. Ihre Einträge bleiben jedoch Ihre Eigentumsrechte, und es ist für Sie einfacher, sich für einige dieser Steuerschlupflöcher zu qualifizieren. Die Höhe der Abschreibungskosten, die Sie zur Verrechnung mit Ihren anderen Einkünften verwenden können, wird anhand einer sogenannten Kostenaufteilungsstudie ermittelt. Dabei handelt es sich um eine tatsächliche Studie Ihrer Immobilie, bei der alle verschiedenen Komponenten aufgeschlüsselt werden. Dies kann alles Mögliche umfassen, von der eigentlichen Struktur Ihrer Immobilie über Möbel, Geräte, das Dach, die Sanitäranlagen und Renovierungen bis hin zur Landschaftsgestaltung. Als ich das bei einer früheren Kostenaufteilungsstudie für eines meiner Grundstücke sah, war ich wirklich überwältigt. Aber Landschaftsgestaltung kann eine Verbesserung sein, oder? Wenn man viel Geld in die Landschaftsgestaltung investiert, hält das nicht ewig. Und genau das bewirkt diese Abschreibungsaufwendung. Sie sagt im Hey, Sie besitzen dieses Grundstück und es verschlechtert sich mit der Zeit. Und aus diesem Grund wird Ihnen die US Regierung eine Ausgabe auferlegen. Deshalb nennen wir es gerne Geisterausgaben, weil Sie dafür nicht wirklich bezahlen. Sie nehmen dieses Geld nicht aus eigener Tasche. Und die Ironie dabei ist, dass wir wissen, dass der Wert unserer Grundstücke in der Regel immer weiter steigt, obwohl Sie uns eine Ausgabe in Form der Abschreibung auferlegen. Das hängt natürlich davon ab, in welchem Markt Sie sich befinden, oder? Das ist also die Kurzfassung der Abschreibung. Eine normale Abschreibung erfolgt in der Regel planmäßig, sie hat eine Lebensdauer. Verschiedene Dinge nutzen sich also über einen bestimmten Zeitraum ab oder werden als Aufwand verbucht. Haushaltsgeräte beispielsweise halten nicht so lange wie ein Dach. Alle Bestandteile Ihrer Immobilie können also einen Nutzungszeitraum von 5 bis zu 39 Jahren haben. Die Bonusabschreibung ermöglicht es Ihnen jedoch, diese Untersuchung durchzuführen, alles aufzuschlüsseln und dann alle Aufwendungen im ersten Jahr zu erfassen. Das können Sie jedoch nicht selbst tun. Sie benötigen für die Untersuchung eine professionelle Unterstützung. Die gute Nachricht ist, dass dieses Steuergesetz immer beliebter wird und daher immer mehr Menschen es nutzen. Ich hoffe, Sie tun das auch. Es gibt viele weitere Unternehmen, die Ihnen bei der Kostenaufteilungsuntersuchung helfen können. Früher habe ich Tausende von Dollar für diese Untersuchungen bezahlt. Aber mittlerweile gibt es viel erschwinglichere Das heißt, wenn der Kaufpreis Ihrer Immobilie niedriger war und die Kostenaufteilungsuntersuchung Untersuchung deutlich günstiger ausfällt, kann es für Sie immer noch sehr sinnvoll sein, unabhängig vom Wert der Immobilie. Ich habe hier ein paar Namen für Sie. Ich lese Sie einfach mal Unternehmen, die eigene Kostentrennungsstudien durchführen. Das erste ist AS AGI.

Das zweite ist Engineered Tax Services und das dritte ist CSSI. Es kommen also ständig neue hinzu. Stellen Sie noch einmal sicher, dass Sie das alles im Voraus mit Ihrem Buchhalter durchplanen. Sie brauchen wirklich einen Plan und ich werde die einzelnen Schritte am Ende dieser Folge noch einmal aufschlüsseln. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Recherchen durchführen. Holen Sie sich mehrere Angebote ein. Die eigentliche Studie selbst wird nicht so viel Zeit in Anspruch nehmen. Okay, wir haben also eine Idee, was Bonusabschreibung ist. Wir haben ein paar Unternehmen, die uns dabei helfen können. Ist es für Sie sinnvoll, eine Immobilie zu finden, die sich für die Bonusabschreibung qualifiziert? Nun, das hängt wirklich davon ab, wie viel Einkommenssteuer Sie zahlen. Es hängt auch davon ab, wie viel Zeit Sie haben. Denken Sie daran, dass Sie im Voraus einen zeitlichen Aufwand betreiben müssen. Ich habe das im Voraus gesagt, weil Sie diese Immobilie nach den heutigen Regeln nicht mehr in den Jahren 2, 3, 4 und 5 verwalten müssen. Sie müssen sich lediglich im ersten Jahr qualifizieren. Einer der großen Vorteile für Gutverdiener ist, dass sie mehr Geld haben, um in Immobilien zu investieren. Sie können diese Verluste aber auch vortragen. Nehmen wir an, Sie haben eine Immobilie für 5 Millionen US Dollar gekauft. Sie haben eine Kostenaufteilungsstudie durchgeführt. Sie haben sichergestellt, dass Sie sich materiell beteiligen. Und jetzt haben Sie möglicherweise eine Million US Dollar an Bonusabschreibungen, die Sie zur Verrechnung mit Ihrem Einkommen verwenden. Das bedeutet aber nicht, dass Sie alles im ersten Jahr aufbrauchen müssen. Und das ist das Schöne daran. Sie können diesen Verlust vortragen. Nehmen wir an, Sie hatten US Dollar an Einkommenssteuer. Damit können Sie einen großen Teil davon abschreiben, aber dann bleiben Ihnen US Dollar für das nächste Jahr und das darauffolgende Jahr übrig, bis Sie alles aufgebraucht haben. Der schnelle Aktionsplan lautet Entscheiden Sie, ob das für Sie tatsächlich Sinn macht. Besprechen Sie es mit Ihrem Steuerberater. Entscheiden Sie, ob Sie diese Zeit im Voraus investieren können. Denken Sie daran, dass es sich auch ein Ehepaar handeln könnte. Mit gemeinsamem Steuerantrag und hohem Einkommen eines Ehepartners kann dieser die Ferienwohnung betreuen. Die Qualifikation bleibt bestehen. Denken Sie daran, dies mit Ihrem Steuerberater zu klären. Nächster Finden Sie eine Immobilie? Ich muss sagen, dass die aktuelle Marktsituation meiner Meinung nach kein schlechter Zeitpunkt ist, um sich umzusehen. Die Preise sind gesunken und es handelt sich definitiv um einen Käufermarkt. Sie können also viele gute Angebote aushandeln. Denken Sie auch daran, dass Sie eine Immobilie in der zweiten Jahreshälfte kaufen sollten, wenn Sie sich an die Stunden Regel halten. In dieser Zeit verbringen Sie mehr Zeit mit der Einrichtung der Immobilie und beauftragen einen Verwalter, die Immobilie zu übernehmen, wenn Sie sich qualifiziert haben. Es kommt also im Grunde nur auf die Planung an sich zu qualifizieren und die Bonusabschreibung in Anspruch zu nehmen, ist wirklich einfach und unkompliziert. Eine letzte Sache, die Sie bedenken sollten, ist, dass es steuerliche Konsequenzen haben kann, wenn Sie den Prozess durchlaufen und sich entscheiden, diese Immobilie, für die Sie eine Bonusabschreibung vorgenommen haben, in Zukunft zu verkaufen. Natürlich müssen Sie möglicherweise Kapitalertragssteuer zahlen. Das ist die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie, dem Preis, den Sie bezahlt haben, und dem, für den Sie sie verkauft haben. Gekostet eine million, verkauft für 1,5 Millionen Dollar. Nun, Sie haben Dollar Kapitalertragssteuer, was eine niedrigere Steuer ist. Sie ist niedriger als Ihre Einkommenssteuer. Aber Sie können auch eine Abschreibungsrückforderung geltend machen, eine weitere Steuer auf die von Ihnen vorgenommene Abschreibung, die bis zu 25 Prozent betragen kann. Eine der anderen erstaunlichen Regeln in der Welt der Immobiliensteuern ist der Austausch. Nur weil Sie diese Immobilie in Zukunft verkaufen, heißt das nicht, dass Sie diese Steuern zahlen müssen, solange Sie diese Investition in eine neue Investition umwandeln. Sie können diese Steuern und den Betrag, den Sie durch die Abschreibung gespart haben, aufschieben. Ich hoffe, das war hilfreich für Sie. Und wenn Sie schon eine Weile vorerst warten und noch nicht den Kauf einer kurzfristigen Vermietung in Erwägung gezogen haben und außerdem viel verdienen und viel Einkommenssteuer zahlen, dann ist dies eine unglaubliche Gelegenheit. Fragen Sie unbedingt Ihren Steuerberater. Bis zum nächsten Mal. Ich hoffe, Sie haben eine fabelhafte Woche.