In this solo podcast episode, Christine Lundberg Hoest demystifies Norwegian rental‑tax rules for four common rental situations. She first stresses that the key to calculating tax is identifying the type of unit being rented. The four categories are: (1) renting out part of the home you also live in, (2) renting out a vacation home or cabin you occasionally use, (3) renting out a secondary property you never occupy, and (4) renting out through a limited company (AS). For each category she explains the applicable thresholds (e.g., 20 000 kr for occasional‑rental of a primary residence, 15 000 kr tax‑free for a cabin), the tax base (gross vs. net), the rates (22 % of 85 % of gross for cabins, 22 % of net profit for secondary homes, 22 % corporate tax plus dividend tax for AS), and the most lucrative deductions (maintenance, renovation, loss carry‑forward, VAT recovery for commercial rentals). She also highlights practical rules such as the four‑unit private rental limit, the treatment of spouses/samboers as a single unit, and when it may be advantageous to shift to an AS. Throughout, Christine frames the information as “tax for dummies”, offering concrete numbers, examples, and actionable hacks to help listeners maximise after‑tax returns while staying within the law.
Chapters
Velkommen til utleiepodden, podcasten for deg som vil få det du eier til å jobbe for deg, i stedet for at du jobber for det du eier. Mitt navn er Christine Høst, og i denne episoden skal jeg gjøre skatt enda enklere. Så dette er skatt for dummies. Det første jeg må si er at det er litt ekko her i dag, og grunnen til det er at vi er i ferd med å selge huset, og derfor så har vi ryddet og steilet og ordnet opp, og da har jeg ikke masse puter og dyner å putte inn, sånn som jeg pleier å gjøre når jeg skal spille inn en podcast. Men denne episoden fikk jeg ideen til fordi jeg fikk en mail. Og da var det en som sa at han hadde hørt på de podcastene sine om skatt. Og for å være helt ærlig så snakker du helt over hodet med. Kan du ikke bare gjøre det veldig enkelt? Hva er basic innenfor skatt? Så det tenkte jeg skulle gjøre i dag, fordi skatt er egentlig veldig enkelt, og når jeg da hører om folk som faktisk kvir seg for å leie ut fordi de er redd for at de skal gjøre noe feil på skatten, eller det er også noen som ikke vil leie ut fordi de ikke vil betale skatt, Som også er veldig dumt, fordi da fokuserer man på det man betaler, i stedet for å fokusere på det man kan tjene. Så det tenkte jeg skulle gjøre i denne episoden. For det første utføre litt det tankesettet, og fokusere mer på hva du kan spare på skatten, helt innenfor lovlige regler. Og også gjør det enkelt da. Så det første du må finne ut av når du skal finne ut av hvor mye du skal skatte, det er hva slags type enhet du leier ut. Så jeg tenkte jeg skulle dele opp i fire, og så skal jeg snakke litt om de fire enhetene, og så skal jeg fokusere på hva du faktisk kan spare på skatten innenfor hver av de enhetene. Så det første vi kan snakke om, det er hvis du leier ut en bolig som du bor i selv. Det er ene type enhet. Jeg kan gå gjennom de enhetene jeg skal ta først, slik at du får oversikten. Ene er hvis du leier ut en enhet som du bor i selv. Det andre er hvis du leier ut en fritidsbolig som du selv bruker innimellom, men ikke bor i. Det tredje er hvis du leier ut en sekundærbolig som du ikke bruker. Og det fjerde er hvis du har organisert utleien som et AS, altså at det er gjennom et selskap. Så de fire tenkte jeg skulle finne ut av, eller de fire tenkte jeg skulle fortelle litt mer om. Så det første du altså må gjøre er å finne ut hva du leier ut. Så når du har funnet ut av det, så kan vi starte å se hvor mye du skal skatte. Så hvis vi begynner på den første, som er hvis du leier ut egen bolig som du bor i selv. Og for å fokusere på det positive, at dette er den mest lukrative utleien hvis du gjør det riktig. Fordi hvis du leier ut mindre enn 50 prosent av markedsverdien av boligen, altså ikke arealet, men markedsverdien, så er det helt skattefritt. La oss si at du bor i et hus hvor du har en kjelleretasje og en hovedetasje, og at de er 50-50 i forhold til areal. Hvis du bor i hovedetasjen, som har en høyere markedsverdi, og leier ut kjelleretasjen, så er den utleien helt skattefri. År etter år har jeg ingenting å si. Da har jeg heller ingenting å si når du skal selge at du har leidt ut skattefritt i kjelleren. Så det er den mest lukrative lurtleien, vil jeg si. Hvis du selv flytter inn i kjelleren og leier ut hoveddetasjen, som har en høyere markedsverdi, så er det ikke skattefritt. Så det er veldig viktig å skille mellom de to. Og en annen ting, hvis du da for eksempel bestemmer deg for at du skal leie ut hovedetasjen en sommer mens du er på ferie, og du leier ut for mer enn 20 000, så må du skatte av alle leieintekter. Så det er veldig viktig hvis du leier ut en underetasje, ikke leie ut resten av boligen for mer enn 20 000, fordi da må du skatte på alt. Men du kan leie ut inntil 20.000,- 19.900,- uten å måtte betale skatt av det. Hvis du blir skattepliktig på alt, hvis du har leiet ut for over 20.000,- og en sommerferie for eksempel, så skatter du på samme måte som hvis det hadde vært en hytte. Og det kommer jeg tilbake til etterpå, hvordan du skatter da. Men i hvert fall det som er den store oppsiden her er altså skattefri utleie av egenbolig innenfor de premissene som jeg akkurat sa. En annen ting som er veldig lukrativt med skatt i forhold til egen eiendom, det er at hvis du utvikler eiendommen mens du bor der, når du da skal selge, så betaler du heller ikke noe skatt på gevinns. Noe av det som man kanskje kan tjene mest penger på i Norge er nettopp eiendomsutvikling. For det første fordi markedet går opp, men også fordi at du legger inn timer og penger i å utvikle boligen som gjør at den får en høyere verdi. Og det er altså helt skattefritt. Så veldig, veldig lukrativt utleie av egen bolig. Og så slanger jeg på det siste tipset der også, som er utvikling av egen bolig. Ja, så det er hvis du leier ut egen. Og så går vi over på hytte. eller ferieleilighet som du innimellom bruker selv. Da er det nye skatteregler. Og det som er skattereglen der, det er at 15 000 av det du leier ut for er helt skattefritt. Så hvis du leier ut bare for 14 900, I løpet av et år så betaler du ingenting i skatt, og du trenger heller ikke oppgi deg på selvannevelsen. Men i aller fleste, i hvert fall de som leier ut med meg, de ligger mye høyere enn det. Og det som er reglen da, er at for det første du får trukket fra det bunnfradraget på 15 000, så la oss si at du leier ut for 115 000, bare for å gjøre det enkelt her. Du leier ut for 115.000 i løpet av et år, da skatter du bare av 100.000. Du får trukket fra 15.000. Og av de 100.000 så skatter du 22% av 85% av inntektene, altså av bruttoinntekter. Det er ikke sånn at du får trukket fra kostnader ved utleie som det du gjør ved annen type utleie. Det er rett og slett en sånn sjablongmessig kostnad på 15 prosent av bruttointekter. Så du ender opp med sånn rundt 18 prosent skatt av brutto, som ikke er så gærent egentlig når du tar 22 prosent av 85 prosent av bruttointekter. Så det er når du leier ut hytte eller fjerdeleilighet som du bruker selv. Veldig bra. Mange synes at det er høy skatt. Det kunne vært lavere, gitt at man ønsker at flere skal leie ut. Men alltid alt rundt 18 prosent skatt på brutto inntekter. For de kostnader de har du jo uansett. De kostnader for den hytta har du jo. Når du ikke leier ut, når den står tom, så jeg synes ikke det er så gærent. Og så er det neste, og det er hvis du har et hus eller en leilighet som du ikke bruker selv, som regnes som sekundærbolig, og du leier ut hele tiden. Da er det annerledes. Da skatter du ikke av brutto-inntekter slik som du gjør på hytte eller fritidsbolig. Da skatter du av netto. Du får trukket fra alt av kostnader. Det er alt av kostnader, om du har felles utgifter, eller kommunale avgifter, diverse, alt du har, kan du trekke fra. Og så skatter du 22 prosent av overskuddet som du har fra denne utleien. Så det er også en veldig grei regel. Og så det som er den lille muligheten til å spare mye på skatten her, det er Når du likeholder det huset eller den leiligheten, altså ikke oppgraderer til å være bedre enn det du har vært før, men når du bare pusser opp for å få det opp til samme standard som det du har vært før, så er det en skattefri. Her ligger det altså en kjempe mulighet for å spare penger på skatten. Jeg har selv spart mye på det. Jeg har hatt et hus i Hølen som jeg har pusset opp For masse, ikke oppgradert, men ved likehold. Og da får du trukket fra alt det på skatten. Og det er mange av kundene mine som har spart mye penger på det. Så den lønner det seg absolutt å vite om. Så hvis du for eksempel har en leilighet som du leier ut, og så tenker du at nå skal vi pusse opp hele den leiligheten, for nå har du vært leide ut i ti år, og nå begynner du å bli litt slitt, så kan man altså male hele leiligheten, bytte kjøkken, Bytte bad og så får man trukket fra de kostnadene på skatten. Så det er veldig bra mulighet. Og hvis du da går i underskudd, hvis det er sånn at du har pustet opp for mer enn det du har leidt ut for, så får du fremførbart underskudd til neste år. Så det er ikke sånn at du trenger å være redd for at du puster opp for for mye. Du får bare trukket fra det resterende de øvrige årene. Veldig, veldig bra skatteregel det også. Og så er det siste som er hvis du leier ut da i et AS. Fordi du kan jo leie ut privat inntil fire enheter. Og det vil, ja, ok, jeg starter på nytt på det. For det første, hovedregelen her, det lønner seg å leie ut privat. Så leie ut privat så lenge du kan. Altså det betyr inntil fire enheter kan du leie ut privat. Hvis du har utleie i egen bolig som du ikke rapporterer inn, så teller den ikke med. Så det betyr, hvis du altså har fire sekundærbolig, fire leiligheter i Oslo som du leier ut, så kan du leie ut det privat, og det lønner seg stort sett alltid. Så ikke sett det over i AS før du faktisk trenger. Og så må jeg si at ektefeller og samboere, de regnes som en enhet, så du kan ikke ha fire leiligheter og ekteferd med dine fire leiligheter. Dere regnes altså samlet. Så i hvert fall inntil fire kan du ha privat, men nummer fem, den må du da organisere som et AS. Og det som er en mulighet når du leier ut gjennom et AS, hvis du leier ut til næringsvirksomhet, det er momsfradrag. Hvis du registrerer bedriftsselskapet som momspliktig, får du momsfradrag på opppussingen. Og det er det også noen som har tjent en del penger på, eller det er det også noen som har spart en del penger på. Men skattemessig, når du skatter da som et AAS, så er det i en netto, altså du skatter av overskudd. Du skatter 22 prosent, samme som privat. Men forskjellen er jo da at hvis du skal ha pengene ut til deg selv, så må du igjen skatte utbytte, så du ender rundt 50 prosent i skatt på inntektene når du har det gjennom et AS. Og så er det masse unntak. Hvis du hører unntakene for når det lønner seg å ha det i AS, så hør på den andre podcasten jeg har, for det finnes noen unntak hvor det absolutt lønner seg å ha det i et AS. Men det kan du høre om i den andre podcasten. Så da håper jeg at jeg har gjort det lett for deg. Nummer en, finne ut av hva slags type utleie du driver med, om det er eget hus eller noe du bruker selv, eller en sekundær bolig eller et AS. Og så, nummer to, så er reglene veldig klare innenfor den enheten. Det er de jeg har gått gjennom nå. Og så, nummer tre, så er det noen sånne hacks innenfor hver for hva du faktisk kan spare en del på. Så pass på at du får med deg de fradragende også. Så ja, da håper jeg du som sendte inn en mail om at skatt var komplisert og vanskelig, det trenger ikke å være så vanskelig. Så jeg håper at jeg fikk klare gjort litt da. Og så ønsker jeg deg bare en fortsatt superfin dag og uke. Også høres vi neste uke.
