E2: Ti ting jeg ville gjort annerledes i dag

Velkommen til Utleiepodden. Dette er podkasten for deg som vil få det du eier til å jobbe for deg, i stedet for at du jobber for det du eier. Mitt navn er Kristine Høst, og i dag skal du få høre hva jeg ville gjort annerledes hvis jeg skulle startet med utleie i dag. med den erfaringen jeg har etter å ha holdt på med Airbnb i mer enn 10 år. Da er vi i gang med andre episode av Utleiepodden. Og fordi jeg vet at det er mange der ute som skal ha sin første utleie nå i sommer, så tenkte jeg at jeg skulle dele litt hva jeg ville gjort fra start, hvis jeg hadde hatt den erfaringen jeg har i dag. Og jeg startet jo å leie ut for over ti år siden, i 2015. Jeg har delt litt om hvordan jeg kom i gang. i den forrige episoden av utleiepodden. Og jeg har jo lært enormt mye på disse årene, og det er derfor jeg liker å nå dele med andre hva de kan gjøre annerledes når de skal i gang med utleie. Og nå har jeg prøvd å sette sammen ti ting, altså de ti viktigste erfaringene som jeg har gjort meg de ti første årene. Så en for hvert år. Og så håper jeg at du vil få masse glede av det hvis du skal i gang med utleie i sommer eller hvis du allerede er i gang. Hvis jeg skal prøve å si et sånt overordnet tema for de tingene før jeg starter enkeltvis, så har jeg lyst til å si at det jeg ville gjort annerledes er at jeg ville behandlet det mye mer som en business fra start. Jeg jobbet jo i konsulentbransjen da jeg startet. Og jobbet jo som rådgiver for alle typer prosjekter. Og hvis jeg skulle startet om igjen, så tror jeg faktisk at jeg ville tenkt mye mer på utleien som en business. Jeg så på det som en hobby, noe jeg gjorde på siden. Men jeg har jo tross alt hatt en ganske høy omsetning fra start. Jeg har jo ligget på en halv million i året, cirka, pluss minus, i omsetning. Så det er jo en real business, og jeg skulle behandlet det mye mer på den måten. Og det er da egentlig fellesnevneren for de tingene som jeg skal gjennom. Å begynne med det første. Noe vi gjorde alltid i konsulentbransjen når vi skulle i gang med et nytt prosjekt, et nytt område som vi ikke kjente til, var selvfølgelig å snakke med andre som hadde gjort samme type prosjekt tidligere. Se på tidligere prosjekter vi hadde som handlet om det området. Jeg tok en ringrunde da jeg skulle i gang med utleie, men det var egentlig mest bare for å få tak i en vaskehjelp. Da snakket jeg med én eller to stykker som leide ut i nærområdet og fikk tak i vaskehjelp. Men jeg glemte å spørre om andre erfaringer. Og det er det jeg ville gjort nå hvis jeg skulle startet, det er rett og slett bare begynne å snakke med noen som har erfaring for å prøve å forstå hva er det som er viktig og hva er det som er mindre viktig. Hva er det som er viktig når du skal legge ut annonsen for å få folk til å boke? Formålet med annonsen er å få folk til å boke. Ikke legge inn instruksjoner for når det kommer, det kommer senere. Når folk først har boket, hva er det som er viktig da for at de skal få et godt opphold? Det er ulike ting som er viktige på ulike tidspunkt, og det å få en mye bedre forståelse av det fra start, tror jeg ville gjort at det ble bedre opphold. for gjestene mine og at jeg også fikk en bedre erfaring fra start. Og i dag så har man jo den fantastiske muligheten at man kan snakke med chat-GPT. Hvis man ikke finner et menneske som har den erfaringen, så kan man programmere inn chat-GPT til å ha den erfaringen og ta praten med chat-GPT. Det hadde jeg ikke den gangen, men det hadde jeg garantert gjort hvis jeg skulle startet i dag. Nummer to, det er at jeg hadde brukt mye mer tid på å finne riktig målgruppe. Jeg tenkte automatisk at målgruppen for vår leilighet i Frankrike var barnefamilier. Og grunnen til at jeg tenkte det var at vi selv var en barnefamilie, og at jeg hadde en barnestol og litt sånn småting i leiligheten. En reiseseng, en barnestol, ting som var tilpasset. Men det jeg ikke tenkte på var at området og leiligheten egentlig ikke passer best for barnefamilier. Vi var en barnefamilie, men det var egentlig vi som var litt annerledes enn de andre. Leiligheten passer egentlig mye bedre for eldre mennesker, veninneturer, folk som er utetter, ro, fine turområder, løpeturer, den typen ting. Ikke barnefamilier, ikke guttegjenger som, eller jentegjenger for så vidt, som skal ha barer og nattklubber rett utenfor leiligheten. Så det å finne hvem som er den rette målgruppen for leiligheten, det gjør at du får mye bedre erfaringer helt fra start. Og jeg har ett eksempel som jeg skal komme tilbake til litt mer etterpå, men i hvert fall en som ga meg veldig dårlig skår på belikkenhet, fordi at det ikke var sklir i basenget og lekeparker til barna. Og Kaptan Tibb er verdens fineste beliggenhet for de som ønsker seg den beliggenheten. Men hvis du er en barnefamilie som er ute etter lekklasser og sklier, så er det ikke stedet. Så ja, det skulle jeg faktisk vært mye mer bevisst på. Hvem er det egentlig jeg er ute etter? Og være tydelig på det i annonsen. Punkt nummer tre er at jeg skulle tenkt mye mer på hva som er unikt med min leilighet. Og det henger jo selvfølgelig sammen med dette med målgruppe. Men det som er unikt med vår leilighet er utsikten, at du har et basseng rett utenfor, at du har god avstand til verdens vakreste strender, verdens vakreste turer i området, at det er et litt luksuriøst preg der, at du har de flotteste hotellene i nærområdet. Det er det som er unikt. Jeg har en fin «wraparound terrace», som jeg har begynt å kalle det. Det er også unikt med leiligheten, så det å finne de tingene som er unikt og få frem de tingene mye mer i annonsen, det skulle jeg også gjort litt annerledes. Jeg var sånn passe god til det, men i og med at jeg ikke hadde like tydelig form av målgruppen, så klarte jeg heller ikke å plukke ut de tingene som egentlig hadde passet bedre til målgruppen min, når jeg så på det som er unikt. Det er for eksempel veldig unikt at det er veldig stille og rolig, at du kommer bort fra de verste turistmassene på sommeren, at du ikke har like store parkeringsproblemer. Alle disse tingene er også unikt, men det klarte jeg ikke helt å sette fingeren på, fordi jeg ikke var tydelig på hvem målgruppen var. Så utrolig viktig. Få frem det som er unikt, og ditt unike konkurransefortrin. Og så det neste. Annonsen har masse å si, bilder har masse å si. Det er jeg helt sikker på at også alle nybegynnere er bevisst. Men, og det er superviktig, bilder er superviktig. Og når du skal ta bilder, bruk litt tid i forkant på å gjøre det litt fint. Sett frem friske blomster på bordet. Pass på å ta bilder når det er riktig vær. Hvis det er grått og trist ute, endr den dagen for når du skal ta bilder. Så det er veldig mye som har mye å si for å få gode bilder. Vinkling, vinkler, lys, ja, mye. Og selvfølgelig annonsetekst. Det har også super mye å si. Så i dag kan man også bruke Chats GPT til å hjelpe med annonsetekst, men det henger også sammen med de tidligere punktene, fordi bilder og annonsetekst skal kommunisere noe, det skal ikke bare være fine bilder i seg selv. Det skal være bilder som kommuniserer det som er unikt, og som kommuniserer til målgruppen din. Derfor vil jeg også ha vært mye mer bevisst på det, hva du tar bilder av. Det er ikke like viktig å ha bilder av en lekekark inne i for eksempel hvis det ikke er barnefamilier du henvender deg til, da vil jeg heller ha bilder av den rolige stranden som er rett i nærheten. Så ting må henge sammen. Dette handler om markedsføring og ting må henge sammen. Ja, så det var de første punktene. Så punkt nummer fem. Jeg vil ha bedre instruksjoner. Og det gjelder både til gjestene og det gjelder til vaskehjelpen. Man er litt redd for at man skal bli oppfattet som streng eller pirkete med å ha instruksjoner. Men hvis alt bare er litt vagt hva man skal gjøre, så er det mye større sjans for at både du og gjestene blir misfornøyd. Så for eksempel sjekklister for utvask til hvis vi starter med vaskehjelpen. Sjekklister for utvask, gjerne med bilder av hvordan ting skal se ut. Hvis du vil at sofaen skal danderes på denne måten og stuebordet på denne og denne måten før gjestene kommer, skriv det opp i en sjekkliste, ta bilder og vær veldig tydelig på deg til vaskehjelpen i stedet for å gå og irritere seg over at hvorfor ser ting alltid annerledes ut enn det jeg selv vil gjøre. Så det er en ting, og til gjestene er det da både sjekklister for hva de skal gjøre, og instruksjoner på hvor ting er. ting i nærheten. De første gjestene jeg fikk, jeg glemte helt å kommunisere hvor de nærmeste strendene var, for eksempel, som jeg vet jo er kjempeviktig for de å vite. Det var litt utydelig hvor søplerommet var, så jeg oppdaget plutselig at en av gjestene hadde satt flere søppelposer inn i boden, som jo selvfølgelig det var fint vi oppdaget det, hvis ikke så ville det blitt et problem på sikt. Det får meg til å tenke på. Forrige dagen fikk jeg en telefon fra en av de som jeg hjelper med å leie ut. Hun sa at hun hadde hatt gjester som hadde satt søpla utenfor boden på hytta. Det hadde ført til masse dyr og diverse i forhold til søpleposene. Sånn kan skje hvis man har uerfarne 25-åringer som ikke har vært så mye på fjellet før og ikke tenker over det. Men det handler jo bare om at man må ha tydelige instruksjoner. Så hun hadde etter det, så hadde hun bare oppgradert instruksjonene og sagt, søpla skal tas med. Veldig tydelig liste når man sjekker ut, ta med deg søpla og kast den der og der. Så det å ha tydelige instruksjoner gjør det lettere for gjestene, lettere for deg, mye større sjans for at du får vellykket opphold. Så er det en annen erfaring som jeg har gjort meg. Pris har jo masse å si for om du får leid ut, og det kan være fristende å sette ned prisen hvis du ikke har fått leid ut, og så tenker du at nå lager jeg en kampanje. sånn at det blir litt rimeligere, så får jeg leid ut denne uken. Jeg har gjort det noen ganger og hatt hell med det. Også har jeg gjort det en gang hvor det ikke traff så bra, fordi det som skjedde da var at jeg fikk for billig utleie for min målgruppe, og så kom jeg inn i en helt annen målgruppe med noen som da straks er litt ekstra langt og fikk leid min leilighet. Men det var en familie som var helt utenom. De endte med å slakte leiligheten, blant annet fordi det ikke var lekeplasser og ingenting å finne på i nærområdet. Det er fordi jeg kom ut av min målgruppe. endte på helt feil sted, og noen som da hadde betalt veldig mye mer enn det de egentlig hadde råd til, som heller ikke er så positivt. Så det å ha kampanjer kan være super effektivt for å få inn folk, men det kan også være en liten risiko at du får inn feil folk. Så er det nummer syv, og det er at jeg ville bygget mye mer struktur fra start. Jeg gjorde veldig mye i hodet. Sjekklister, to-do-lister hadde jeg i hodet. Hvis jeg skulle starte på nytt nå, så ville jeg begynt å bygge opp de sjekklistene på Ikke papir akkurat, men skrevet i ned helt fra start. Jeg ville begynt å føre regnskap fra start, både på kostnader på leiligheten, på hvor mye jeg fikk i inntekter på utleie hvert år, på hvor mye utleien kostet meg. på hvor mye utleien kostet meg i form av velkomstgaver, vaskehjelp diverse, skatt og så videre. Mye større bevissthet rundt noterte navn og kontaktetallet på alle gjester. Det har jeg faktisk gjort. Det vil jeg også ha gjort fra start, sånn at du lettere kan gå tilbake til gjester du har hatt, og også kontakte dem. Her må man passe på litt personlige regler og så videre, så bare passe på at du følger de reglene. Men innenfor de reglene vil jeg systematisk sparte på navn og kontaktdetaljer til alle gjester. Så det å bygge disse strukturerne med regnskap, kundoversikt, sjekklister, prosesser, prosessbeskrivelser, som det høres veldig kjedelig ut, men det er jo egentlig det det er når du har disse beskrivelsene på hva som skal gjøres og hvordan ting skal gjøres. Det ville jeg gjort mye mer fra start. Det vil man alltid gjøre når man har en business, mens når man har en utleie så tenker man ikke så mye over at det faktisk også er en business. Og gjør ting mye, mye lettere. Nummer åtte er jeg litt tur til å si nei. I starten så var jeg så opptatt av leiehud, så hvis noen spurte er det kort vei til nærmeste badeland for å ta det som et eksempel, så ville jeg sagt ja, det er ikke så langt. Du bare kjører Intantib og sånn og sånn. Det jeg gjør i dag er at jeg sier ja, det er der og der, men hvis det er sånn at dere er en barnefamilie som er på leting etter sklier og lekparker rett utenfor leiligheten, så ville jeg heller booket for eksempel i Skjørnepa på det og det området. Så nå er jeg mye mer tydelig på hva vår leilighet, ja, egentlig det jeg snakket om i sted, med unikhet i forhold til målgruppe og hva som er unikt ved vår leilighet, og så tør jeg å anbefale folk å dra et annet sted, hvis jeg tenker at de ikke passer. Og jeg har mye mer ro på at den bookingen, den får jeg igjen senere, og den får jeg igjen med noen som er i målgruppen min, og det er mye bedre for dem og mye bedre for meg. Så det er en veldig, veldig bra erfaring å tørre å gi slipp på de man ikke nødvendigvis trenger. Og så nummer ni, den er også superviktig. Tilbakemeldinger har jo alt å si på Airbnb, og vi higer jo etter disse femmerne. Fem stjerners vurderinger har masse å si for om du får leid ut videre din status i Airbnb-systemet og så videre, så det er det vi jobber for. Men tidligere så var det sånn at jeg feiret masse hver gang jeg fikk femstjerners vurdering, og hvis jeg fikk en dårlig vurdering, så var jeg litt sånn, åh, orker nesten ikke å se på det. Men dårlige vurderinger er gull, og det er det jeg har lært meg etterhvert. Fordi med dårlige vurderinger så er det masse, masse læring. Du lærer ingenting av gode vurderinger når folk sier ting var perfekt, men du lærer masse av dårlige vurderinger. Så det jeg gjør nå, nå feirer jeg også dårlige vurderinger, for da tenker jeg, yes, nå har det masse å lære. Og det er det samme som er i business. Når du gjør feil, så må du altså tenke, yes, nå gjorde jeg en feil, hva kan jeg lære? Og dårlige vurderinger, det ene du lærer er, var det noe med målgruppen her som var feil? Er det derfor de gir en dårlig vurdering? Fordi at jeg har bommen på hvem som leier der? Eller, og det er en nyttig læring hvis du kommer frem til det, Eller hvis det faktisk var riktig målgruppe, så lærte du masse om hva er det den målgruppen ser etter, som jeg fortsatt ikke har klart å levere på. Og det er superviktig, for det er jo den målgruppen du skal ha. Og hvis det da er noe de forventer som du ikke hadde, så er det bare å gjøre endringer med en gang. Så egentlig bør man gjøre det på den måten at når man får en dårlig vurdering, så må man stupe inn i den. Sette ned hvilke punkter er det de kommenterer på. Hvis de er i riktig målgruppe, hvordan kan jeg så raskt som mulig få gjort noe med de punktene? Ikke forsvare. Ikke gå tilbake og si, ja, men det er fordi sånn og sånn, og ja, men du skjønner at det er vanskelig å få til, så derfor har vi ikke det. Bare prøv å endre. Bare si tusen takk for at du ga meg tilbakemeldingen. Kjempetakk nemlig. Dette skal jeg prøve å gjøre noe med. Og skriv gjerne også det på din offentlig profil. Ikke begynn der heller, men sånn, dårlig tilbakemelding, hvor du er litt sånn passive aggressive, er det ikke det man kaller det? Og for de som har gitt deg tilbakemelding, bare si tusen takk, jeg har nå gjort det, det, det for å endre deg. Og da vil de neste som leser også se at ok, her er det ting som er gjort. Og har de skrevet noe som er feil, så er det selvfølgelig bare, og da kan du jo presisere det, at det er jo aircondition i leiligheten, hvis de har sagt for eksempel at det ikke er det, som jeg også har opplevd. Ja, det var ni, og da er det siste læring, og det er at det er veldig turt å tenke større. Og det er egentlig en litt sånn, det er kanskje den mest sånn, morsomme læringen at jeg er veldig turt å tenke på det som en business. Jeg er veldig turt å gjøre det ordentlig på alvor på en måte. Jeg er veldig turt å tenke større i stedet for å få inn 200 000 i året. med litt sånn venstrehåndsarbeid og være fornøyd med det, så ville jeg turt å si, fader, hvordan kan jeg gjøre dette enda bedre? Hvordan kan jeg lage et enda bedre produkt som folk er villige til å betale mer for? Fordi at omsetning, det er jo det som er målet på hvor bra produktene ditt er, og hvor bra tilpasset, altså egentlig hvor mye du har lykkes med alle de ni punktene jeg har vært gjennom nå. Det måles i omsetning. Det er sånn det er i business også. Der er vi jo selvfølgelig hele tiden opptatt av tallene. For det er de som sier noe om hvordan du gjør det og hva folk er villige til å betale for din leilighet. Jeg har jo noen av kundene mine i dag som gjør det veldig, veldig bra og som har turt å tenke stort og turt å tenke hva det er som skal til for at jeg skal ha den beste hytta i området. Hva er det som skal til for at jeg skal ha høyest omsetning av alle? For at folk skal være villige til å betale mer for min hytte enn for naboyyttene. Og som jeg har fått det skikkelig bra til. Jeg har en som har over 700 000, sikkert flere, men det er jo ikke alle kundene mine som er her. har oversikt over hva de tjener, men jeg har i hvert fall en som da har over 700 000 i år i omsetning på en hytte. Og det synes jeg er kjempegøy at hun har på en måte turt å tenke stort fra start og bare bestemt seg for at jeg skal lykkes og hva som skal til for at jeg skal få til det. For å få til det må man jo jobbe systematisk med den optimaliseringen basert på de tilbakemeldingene man får. Ja, jeg tror egentlig at det var en fin oppsummering av hvordan jeg ville gjort det hvis jeg skulle startet i dag. Og det er jo kjempegøy. Det er også noe som jeg hadde gjort. Jeg hadde liksom tur til å se på det som et prosjekt og tenke at dette er morsomt. Dette skal jeg få til. Hvordan kan jeg lage en business ut av det? Hvordan kan jeg lykkes? Mindset har utrolig mye å si i denne businessen. Det er mange som tenker at det handler om Sjekklister og praktiske detaljer og skal jeg ha kaffe eller ikke på plass til gjestene. Mange tror at det handler om det, men det er egentlig litt større enn det. Det handler om mindset. Disse tingene jeg har vært igjennom nå, at du må tørre å tenke stort, du må tørre å kaste deg ut i det, du må tørre å feile, du må tørre å lære av feilene dine. Ikke gå i forsvar. Og da får man masse personlig utvikling samtidig. Og det er jo det som er morsomt når man skal drive business og drive med utleie. Så det var det jeg skulle si i dag. Håper at det var til nytte for deg enten du skal i gang med din første utleie i sommer eller om du er litt mer erfaren. Og husk å følge meg både på Instagram, husk å følge denne podcasten. Jeg er på Facebook, TikTok. Prøver å være der jeg kan. Og hvis du har lyst til å se denne podcasten på video, så ligger den også på YouTube. Så tusen takk for meg i dag. Ha en super uke der du er. Jeg er så heldig å låne et fantastisk sommersted i Sandefjord, Storholmen utenfor Sandefjord. Vi er ikke så vant til å være i Norge om sommeren, så det er bare en veldig, veldig hyggelig og morsom opplevelse. Vi har morgenbad hver dag og prøver å gjøre det sånn som ekte nordmenn gjør når de er på sommerstedene sine. Så det er veldig morsomt. Takk for meg for denne gang, og ha en super uke!