In this solo episode of Utleiepodden, host Christine Høst tackles the common question of whether renovating a rental property is a cost or an investment. She outlines three frequent mistakes owners make: renovating before testing the market, renovating for personal taste rather than guest appeal, and waiting for perfection before listing. Using concrete examples from her own rentals in France and a new house she is renovating, she shows how to prioritize high‑ROI, low‑cost upgrades such as fresh paint, lighting, and photo‑ready tweaks, and when larger investments like heating, jacuzzi or sauna make sense because they extend the rental season or raise willingness to pay. Christine advises publishing a listing with the current condition, gathering guest feedback, and financing improvements with rental income, even keeping a running list of pending upgrades. She emphasizes the importance of distinguishing true investments (season‑extending, revenue‑boosting, cost‑reducing) from cosmetic costs, and recommends using simple tools like Excel to calculate returns. The episode ends with a personal note about painting a room for her daughter, illustrating her hands‑on approach.
Chapters
Velkommen til Utleiepodden, podcasten for deg som vil få det du eier til å jobbe for deg, i stedet for at du jobber for det du eier. Mitt navn er Christine Høst, og et spørsmål jeg får veldig ofte, Det er, men må jeg ikke pusse opp før jeg begynner å leie ut? Og i og med at jeg står midt oppe i opppussing denne uken selv av nytt hus, så tenkte jeg, det skal jeg snakke litt om. Er det en kostnad eller er det en investering? For det er to helt forskjellige ting. Så hvis du har lyst til å tenke litt på det samme med meg, så følg med videre. Velkommen til denne episoden. Det er på tide at jeg snakker litt om opppussing og om man bør pusse opp eller ikke. Fordi det er det spørsmålet jeg får kanskje aller oftest. Folk lurer på, er hytta mi bra nok? Er leiligheten min fin nok? Burde jeg pusse opp badet først? Burde jeg pusse opp kjøkkenet først? Det er vanskelig for meg å si ja eller nei på det, men stort sett har jeg lært meg til at dette egentlig ikke handler om ting som må pustes opp, men at det er en unnskyldning for å skyve ting foran seg. Så jeg skal snakke litt om det. Om forskjellen på opppussing når det faktisk lønner seg og når man bør gjøre det. Og når det bare er en kostnad eller en unnskyldning. Så la meg ta de tre største feilene som jeg ser folk gjør når de pusser opp. Det ene de gjør er at de pusser opp før de har testet å leie ut. Vi tenker ofte at alt må være perfekt før vi legger ut annonsen, og vi må ha ny sofa, nye gardiner, kanskje nytt kjøkken. Plutselig så man puste opp for 200 000 kr før man i det hele tatt har testet om markedet responderer. Kanskje var det helt andre ting du burde brukt de pengene på. Så derfor er min anbefaling alltid at en annonse, en publisert annonse, det er den beste læringen. Du lærer mye mer av det enn av å pusse opp stua før den blir perfekt, eller til den blir perfekt før du leier ut. Så få ut annonsen med det du allerede har, og så kan du heller gjøre opppussingen basert på innspill du får. Et eksempel jeg kan ta her er i leiligheten i Frankrike så har vi nå flere ganger fått tilbakemelding på at en sofa begynner å bli litt gammel. Den er ti år gammel, og vi kjøpte hvit sofa. Vi synes det passet godt med leiligheten, og det gjør det. Men det er klart etter ti år med utleie, så er den mer sånn grålig. Så det er absolutt en ting som vi burde gjøre, som vi har fått helt konkrete bakmelding fra markede på at vi burde gjøre. Og så er den andre feilen, det er vi pusser opp for oss selv, ikke for gjesten. Og det er noe jeg kjenner meg igjen i litt her nå. Jeg tenker jo litt sånn på det nå også, når jeg flytter inn i nytt hus. De tingene jeg gjør, er det ting som jeg gjør for meg, eller er det ting som faktisk hever verdien på huset? Men det er klart, her skal vi bo, og her skal vi trives, så da er det viktig å gjøre de tingene som går på smak, og som ikke nødvendigvis bare øker verdien. Så dette med å velge farger som vi elsker, løsninger som vi synes er smarte, drømmekjøkken, et kjøkken som vi drømmer om. Det er også en sånn situasjon jeg står i her nå. Det er et kjøkken her som er ganske nytt. Ikke det kjøkkenet jeg ville valgt. Jeg hørte et intervju fra en som flipper. Han gjorde det veldig bra innen boligflipping. Det han sa var måten han klarte å få det til å gå rundt på. var å aldri bytte ut noe som var nytt eller som faktisk fungerte, bare på grunn av smak. Så det tenker jeg på dette kjøkkenet, burde ikke byttet ut. Men vi skal bo her, så da er det selvfølgelig en avveining. Men hvis det hadde vært snakk om utleie, så hadde jeg i hvert fall ikke gjort noe med det i kjøkkenet. Jeg liker kanskje et annet kjøkken, men det er veldig mange som liker det kjøkkenet sånn som det er. Så det å pusse opp sånn basert på smak, ikke fordi at noe trengs å pusses opp, men fordi at man selv liker noe annet, da gjør man det mer for seg selv enn det man gjør for gjesten. Og gjesten betaler ikke det ekstra for at det er en annen farge. Gjesten betaler for opplevelse, funksjon, at hytta faktisk fungerer. Så det er to veldig, veldig forskjellige perspektiver. Så hvis ting ser slitent ut, ja, da kan du gi det et malingsstrøk for at det skal se mer fresht ut. Det kan lønne seg. Men det å begynne å skifte farge fordi det er en annen farge du tror selger mer, da vil jeg tenke meg litt mer om. Og så er det siste feilen som er at vi tror at alt må være ferdig og alt må være perfekt før vi starter. Det kan bli dyrt i det lange løp, for ikke bare i penger på opppussing, men også i tapt inntekt underveis. Så det jeg gjorde på hytta i starten, da vi leide ut, i Frankrike var det annerledes, da kjøpte vi en helt ny leilighet. Alt var flunkende nytt og fint, så da var det jo bare å leie ut. I starten på hytta så hadde jeg flere ting som jeg synes ikke fungerte. Jeg hadde blant annet en dusjdør som falt av hvis man dro litt hardt i den. En periode var det en oppvassmaskin som var litt kranglete. Man måtte åpne den etter 20 minutter, så lukke den igjen for at såpåholderen skulle gå ut. Mange småting som jo ikke er ideelt når du skal leie ut. Men da lagde jeg en liste bakerst i instruksjonseftet. Hvor jeg skrev at dette er prosjektet vi har på gang. Dette er ting som skal byttes ut, men som dessverre ikke er byttet ut enda. Der stod det at oppvassmaskinen skal bli ny, at dusjdøra skal skiftes. Så hadde jeg den listen bak. Det gjør også at gjestene tenker at den ikke var perfekt, men den er på vei til å bli skiftet ut. Det gjorde at jeg fikk mange måneder med utleie før jeg faktisk brukte penger på å skifte ut, som gjorde at jeg også kunne finansiere utskiftningen med utleieinntekter. Så ting må ikke være perfekt. Det er ikke det folk kommer for. Når folk kommer fra Tyskland for å oppleve Norge og fjellivet i Norge, og støter på en regnflokk midt opp og vidt av der, så blir de helt i hundre og sender bilder av villregn og synes at det er fantastisk. Det er det de kommer for. Og det at de da må ha en oppvaskemaskin som er litt kranglete, lever de helt fint med, og i hvert fall hvis de får en bra forklaring på det. Så det er litt viktig som utleier at man snur det fokuset bort fra de små tingene og over på de litt større tingene. Og det betyr jo ikke at man ikke skal skifte ut ting eller ikke jobbe med de små tingene som er litt irriterende. Selvfølgelig skal man det. Men ikke la det stoppe deg fra å leie ut. Vent et år. Veldig mange av de som følger meg venter et år, to år før de begynner å leie ut fordi de venter på at noe skal bli klart. Så tenkte jeg å snakke litt om hva er forskjellen på kostnad og investering. For noen ganger er opppussing gullvert. Hvis det for eksempel er slik at du har en hytte som bare kan brukes om sommeren, for eksempel, fordi du ikke har innlagt varme eller det er ting som gjør at du ikke kan bruke den om vinteren, så vil jo den type investeringer som gjør at du faktisk kan bruke den om vinteren, det er jo en investering, for det gjør jo at du forlenger utleiesesongen, og det vil jo Så det er noe helt annet enn en kostnad. Eller en annen kunddame som også hadde et eksempel. Hun hadde ikke dusj på hytta. Hun lurte på om folk brydde seg om det. Jeg tror faktisk at ganske mange bryr seg om det. Så det å investere i en enkel, for henne ble det en utedusj. Det var en sommerhytta. Men bare det kan være med på opplevelsen og gjøre den litt ekstra eksotisk at det er utedusj. Men at man faktisk får dusjet, det er jo en investering som du får tilbake pengene på. Så alt som enten øker betalingsviljen, for eksempel en jacuzzi, det er jo mange som ønsker å leie ut mer jacuzzi, bastu, det er noe som øker betalingsviljen. Eller alt som øker belegget, det er jo også ting som, og det kan jo også jacuzzi og bastu og den type ting gjøre, ting som forlenger sesongen. Eller ting som reduserer fremtidige kostnader. Så hvis du kan regne deg hjem i den type ting, da kan man si at det er en investering. Mens hvis det bare går på det som går på smak og behag, bytte til et nytt kjøkken med et annet nytt kjøkken som du synes er finere, da er det en kostnad. Og så er det veldig viktig å huske på at oftest er det små ting som kan gi kjempestor effekt. Det Boligflipperen også sa, er at maling er ditt aller beste triks. Og det merker jeg jo også nå sitter vi i et nytt hus. Er det en ting vi gjør, så er det å male hele huset. Og det er sånn, jeg gjør det selv, jeg synes det er kjempegøy. For det første så ser du jo den Du får velge fargene selv, og du får din stil på deg. Det koster ikke spesielt mye penger. Og det gjør jo at det med en gang ser så mye fresere ut, og du får den sånn umiddelbare endringen, i det du tar penselen på veggen. Så her har vi malt til ganske mørke farger på veggene. Og så har vi malt til lysere farger. Sorte karmer rundt veldig mange av dørene, som vi får hvite. Så det har en kjempe stor effekt. Så det har veldig mye å si. Belysning har masse å si. Noen ganger kan det være å fjerne lys, at det er for mye lys. Men det å vite hvordan man skal opplyse en stue har masse å si. Sovrommet er for utleie, men også generelt det å lage hotellfølelsen på sovrommet. Det er egentlig små grep som gir høy avkastning. Spesielt hvis du skal ta bilder. Kjempeviktig. Det er også forskjell hva man gjør. opppussing og som investering for å øke utleien, eller også de små tingene man gjør for å få bedre bilder. Så bilder har selvfølgelig masse å si for utleie. Så de spørsmålene jeg da går og stiller meg om dagen, fordi jeg lurer, jeg elsker jo opppussing, så jeg kunne jo, hadde jeg hatt ubegrenslet med midler, så hadde jeg jo gjort Veldig mye mer. Men man må jo på en måte stille seg selv i det spørsmålet om- -"gjør jeg dette fordi det faktisk gir en ordentlig verdi?" Eller er det bare en smaksak? Og når det gjelder å male veggen, så det koster ikke spesielt mye. Så der kan man gjøre det av en smaksak. Mens byttet kjøkken, så bør man tenke seg litt mer om. Og så kan det jo være at man velger å gjøre det likevel. Men da har man i hvert fall tenkt over det og er litt sånn bevisst. Bevisst den forskjellen, bevisst at man ikke nødvendigvis får igjen de pengene hvis man skulle selge igjen. Det kan jo være greit å tenke på. Får jeg en dette eller gjør jeg det ikke? Og i hvert fall hvis man tenker på økonomisk frihet. Fordi hvis man jobber mot økonomisk frihet, så er det utrolig viktig å tenke på de pengene man bruker. For det har jo et alternativ. Det er jo at du setter de pengene i fond, og det kan bli mye penger på sikt. Så da må man være bevisst i de valgene man gjør hele tiden. Så derfor, hvis du har en hytte eller en leilighet som står tom fordi den ikke er klar, så kanskje er den klar nok. Kanskje du også kan lage en sånn liste som det jeg hadde bakerst i mitt instruksjonsefte, hvor det står «Dette er de tingene vi jobber med. Snart skal vi skifte ut sofaen, snart skal vi gjøre det og det». Stede for å gå og vente med alle disse tingene før du tester ut utleie. Så mitt råd er å begynne å gjøre klar hytta med de andre tingene. Det som faktisk gjør den utleieklar. Eller ta de investeringene som faktisk gjør at du kan leie ut, hvis du ikke kan leie ut i dag. Og så få ut annonsen, og så kan du gjøre de andre tingene som du drømmer om, basert på innspillen du får fra gjestene som er der. Og ikke minst ved å bruke de inntektene du får gjennom å leie ut. Så det er en ny måte å tenke opppussing på. Er det en kostnad, eller er det en investering? Og hvis du vil ha hjelp til å regne på det, Excel er din aller beste venn, det vet du. Hvis du vil ha hjelp til å regne på hvordan det du eier kan jobbe for deg, så vet du hvem du skal gå til og hvor du skal følge meg. Det håper jeg at du gjør. Så det var kort innpå fra meg i dag. Da skal jeg faktisk gå og male, som er en av mine favorittaktiviteter. Planen nå er å få rommet til datteren min klart til fredag, når hun kommer hjem fra Bergen. Så der er det en grønn farge i dag, og nå skal det bli en Nydelig lysfarge, sengegavl og oppredt seng. Det gleder jeg meg masse til. Da ønsker jeg deg en superfin dag og uke. Så hører du fra meg neste uke. Ha det bra.
