Real Estate Market Outlook 2025

OK, als nächstes erläutern wir unsere Markteinschätzung.

Wir halten es für sehr wichtig, dies immer wieder mit Investoren zu besprechen, da wir in eine Anlagestrategie investieren möchten, die langfristig rentabel ist. Und wir sehen viele Aspekte, die uns an den langfristigen Fundamentaldaten von multifamily gefallen. Wenn Sie uns bereits sprechen, gehört oder unsere Updates gelesen haben, werden Sie sich wahrscheinlich wiedererkennen, Aber wir halten es für sehr wichtig, dies zu verstehen.

Im Mittelpunkt unseres Gesprächs stehen zwei Konzepte. Das eine ist die operative Komponente des Geschäfts im Moment Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und das andere sind die Kapitalmärkte, das Angebot an Fremd und Eigenkapital.

Und wie sich dies auf die Chancen.

Auswirkt, die wir heute sehen. Um auf die jüngsten Schlagzeilen zu In den letzten zweieinhalb Jahren gab es ein historisch hohes Angebot an neuen Immobilien.

Dies ist ausschließlich auf die sehr niedrigen Zinssätze in den Jahren 2020 bis 2022 zurückzuführen. Jeder konnte sinnvolle Entwicklungsgeschäfte abschließen und zu dieser Zeit waren Schulden billig. Und das war wirklich das, was viele Entwickler dazu beflügelte, Dinge zu erledigen. Und Eigenkapital war zu dieser Zeit billig. Daher erlebten wir 2021 eine verrückte Inflation. Und dann plötzlich danach, in den Jahren 2023 und 2024 sahen wir einen dramatischen Anstieg des neuen Angebots, insbesondere in den Sunbel Regionen. Und Sie können hier sehen, wie sich das abgespielt hat. Und dies ist eine Grafik, die das Belegungs und Mietwachstum zeigt. Dies ist ein Beweis für die Nachfrageseite.

Im Verhältnis zum Angebot.

Entschuldigen Sie bitte das Angebot. Sie können also sehen, dass im Jahr 2021 das Mietwachstum sprunghaft anstieg, der Leerstand stark zurückging und dann im Laufe der Zeit kehrte sich das um, als all diese neuen Wohnungen auf den Markt kamen.

Sinkendem Mietwachstum und Belegung stand steigender Leerstand gegenüber.

Jetzt sehen wir uns endlich auf der anderen Seite dieses riesigen Zustroms an neuem.

Angebot und das Mietwachstum verlangsamt sich auf das historische Niveau von drei Prozent und der Leerstand pendelt sich wieder bei fünf Prozent ein.

In vielerlei Hinsicht sehen wir die Welt als Rückkehr zur Normalität. Aber was wir in den Jahren 2021 und 2022 gesehen haben, war nicht normal. Und was wir 2023 und 2024 gesehen haben, war nicht normal. Allerdings waren die Nachfragetreiber für Mehrfamilienhäuser unglaublich.

Stark und sind es auch weiterhin. Und wir gehen davon aus, dass sich.

Da daran auch in Zukunft nichts ändern wird. In den Vereinigten Staaten gibt es etwa 130 Millionen Haushalte.

In den letzten 10 Jahren hatten wir eine durchschnittliche Haushaltsgründungsrate von etwa 1,3 Prozent und das hat sich auch in den letzten jahren fortgesetzt. Bei 130 Millionen Haushalten brauchen wir jährlich 1,7 Millionen neue, um mit der Nachfrage Schritt zu halten. Und der Grund, warum die Haushaltsgründungen weiter zunehmen, ist hier auf der linken Seite des Bildschirms aufgeführt. Die Bevölkerung altert, die Menschen heiraten später, Einfamilienhäuser sind nicht mehr erschwinglich und in.

Kombination mit den höheren Studienkrediten sind sie eine Belastung.

Die Menschen müssen bleiben, sie wohnen immer noch zur Miete und es ziehen nicht mehr so viele in Einfamilienhäuser. Und dann ist da noch das Bevölkerungswachstum, das wir allgemein beobachten. All Das weicht den 1,7 Millionen neu gegründeten Haushalten pro Jahr. Im Allgemeinen waren etwa zwei Drittel davon Einfamilienhäuser, etwa ein Drittel waren Wohnungen.

Ich denke, das verlagert sich mehr in Richtung Wohnungen, da Einfamilienhäuser immer unbezahlbarer werden.

Jährlich braucht man bis neue Wohnungen, um mit der Nachfrage gleichzuziehen.

Die Nachfrageseite der Gleichung ist also unglaublich stark und wir gehen davon aus, dass das so weitergeht.

Auf der Angebotsseite haben wir bereits darüber gesprochen.

Sie sehen, dass es nach eine lange.

Zeitspanne gab, in der das neue Angebot im Vergleich zum historischen Durchschnitt sehr gering war. Und vor kurzem haben wir endlich diesen Höchststand über dem historischen langfristigen Durchschnitt gesehen. Die Linie in der Mitte ist der historische Durchschnitt seit dem Jahr. Der Grund für die Verschlechterung ist, dass dies so schnell geschah und sich auf die wachstumsstarken Märkte konzentrierte, insbesondere im Sunbelt, wo es ein historisch hohes Angebot an neuen Immobilien gab. In diesen Märkten war es für die Nachfrage schwierig mitzuhalten. Belegungszahlen und Mietwachstum zeigen hier deutliche Schwächen. Doch hier beginnt die Geschichte unserer Ansicht nach, sich zu einer spannenden Kaufgelegenheit zu entwickeln. Als Grundprinzip des Investierens glauben wir, dass man in allen Zyklen investieren sollte. Wir glauben jedoch, dass es in den nächsten Jahren einige einzigartige Rückenwinde geben wird.

Diese Folie verdeutlicht dies im Wesentlichen.

Sie können sehen, dass wir in den.

Letzten Jahren eine enorme Anzahl an Neubauten.

Gesehen haben und das ist es, was hier auf dem Bildschirm dargestellt ist. Jahre mit historisch hohem Neubauangebot sind zu sehen. Da die Zinsen jedoch gestiegen sind, die Verfügbarkeit von Kapital gesunken ist und die Kosten gestiegen sind, sind die Baukosten deutlich gestiegen und dieser Trend setzt sich fort. Das Gerede über Zölle gießt nur Öl ins Feuer, dass die Dinge sehr schnell teurer werden könnten. Wir sehen hier einen dramatischen Rückgang der Neubauten und das bedeutet, dass in zwei Jahren, wenn diese Projekte, die heute beginnen, fertiggestellt werden, das Angebot auf dem Markt deutlich geringer sein wird.

Und wir glauben, dass sich daraus eine unglaubliche Gelegenheit ergibt. Wir können heute in einer Zeit mit leichtem Angebotsüberschuss kaufen. Sie kaufen zu höheren Kapitalisierungsraten bei tatsächlich niedrigeren Betriebseinnahmen, da sie etwas mehr Leerstand und etwas mehr Zugeständnisse haben. Und wir erwarten, dass sich das mit der Zeit stabilisieren wird. Und wir glauben, dass die Geschäfte, die wir im heutigen Umfeld tätigen, sehr attraktiv sein werden.

Noch ein paar Dinge zu den Faktoren.

Die sich auf die Gleichung von Angebot und Nachfrage auswirken. Die Immobilienpreise sind seit 2012 um 135 Prozent gestiegen und die Mieten sind im gleichen Zeitraum nur um 81 Prozent gestiegen.

Es wird immer schwieriger, ein Einfamilienhaus zu kaufen und das wird sich nicht ändern. Die Kosten für den Bau neuer Häuser sind mittlerweile so astronomisch hoch, dass man eigentlich nur noch ein neues Angebot schaffen kann, um die allerhöchste Käuferschicht auf dem Markt zu bedienen. Eine andere Möglichkeit, diese Daten zu Die Kosten Für Wohneigentum sind 64 Prozent höher als die Mietkosten.

Diese Lücke hat sich in den letzten.

Jahren noch vergrößert, da Wohneigentum vor allem aufgrund der hohen Zinssätze so viel teurer geworden ist. Wir stellen fest, dass diese Lücke so groß ist wie schon lange nicht mehr.

Und wir glauben, dass dies dazu führen wird, dass von den 1,7 Millionen Haushalten, über die wir vorhin gesprochen haben, ein größerer Prozentsatz von ihnen zur Miete wohnt, was ein gutes Zeichen für Mehrfamilienhäuser ist. Dies ist eine wirklich wichtige Folie.

Wir sprechen intern oft darüber. Wir halten es für wichtig, das Mietwachstum und die Baukosten langfristiger zu betrachten.

Betrachtet man diese beiden Kennzahlen Seit dem Jahr 2000 so betrug das durchschnittliche Wachstum im Baugewerbe etwa 3,7 Prozent, während das Mietwachstum bei etwa 3,2 Prozent lag.

Das ist eine nationale Betrachtung aus der Vogelperspektive. Aber theoretisch sollten die Mieten mindestens mit den Baukosten Schritt halten, oder?

Um den Bau neuer Wohnungen zu rechtfertigen, muss man davon ausgehen, dass man in.

Zukunft höhere Mieten erzielen wird als heute. Derzeit sinken die Mieten in so vielen Märkten, dass es fast unmöglich ist, neue Baugeschäfte zu tätigen, es sei denn, es liegen drastische Umstände vor, die die Kosten senken, wie z. B. Steuererleichterungen oder ähnliches.

Wir sehen jedoch, dass das Baugewerbe um 3,7 Prozent gewachsen ist.

Wir glauben sogar, dass die Mieten noch mehr Luft nach oben haben, da die Mieten theoretisch immer mindestens mit den Baukosten Schritt halten sollten. Noch ein paar Die Unterschiede zwischen den Anlageklassen sind so groß wie nie zuvor.

Wir glauben, dass es viele Möglichkeiten für Value Ad Strategien gibt. Für uns sieht das heute so aus.

Dass wir die Möglichkeit haben, schönere, neuere Objekte zu kaufen, sagen wir aus den frühen ERN oder sogar aus dem Jahr 2015. Die Miete für diese Einheiten ist deutlich günstiger als für die brandneuen Sachen, die geliefert werden. Mit einer schlankeren Value schließen wir den Abstand zwischen Neuem und relativ Neuem. Postrens renovierte Vintage Objekte von 2008 bis 2010 gleichen optisch und haptisch fast Neubauten, doch bleibt ein relevanter Unterschied ausnutzbar. Sie sehen hier, wie sich die Lücke schließt. Eine weitere Sache, die wir bei der demografischen Gruppe der Mieter der Klasse C festgestellt haben, ist, dass diese Mieter sehr stark von der Inflation betroffen waren. Theoretisch sind das Mieter mit einem etwas geringeren finanziellen Spielraum. Die Mieten sind sehr schnell gestiegen, wie.

Auch alles andere im Leben. Diese Anlageklasse hat tatsächlich angefangen zu leiden, da diese Mieter es sich einfach nicht.

Leisten können, in dieser neuen Welt, in der wir leben, für ihr Leben zu bezahlen. Daher meiden wir generell Wohnungen der Klasse C und konzentrieren uns mehr auf Umbauten von B in A oder etwas Schöneres. Neuere Objekte in guten Lagen.

Mieten stiegen stärker als das mittlere Haushaltseinkommen.

Besonders in einigen Gebieten. Daher muss man sehr vorsichtig sein, wo man investiert.

Man muss sich des gesetzlichen Risikos bewusst sein, wenn die Kommunen eine Mietpreisbindung vorschlagen. Außerdem muss man wissen, dass man an den richtigen Standorten innerhalb eines Marktes investiert. Es ist ein großer Unterschied, ob man im besten Markt oder besten Teilmarkt mit den besten Schulen investiert oder in Gegenden, in denen es von Natur aus mehr Arbeitskräfte gibt. Da reagieren wir sehr sensibel. Tatsächlich prüfen wir die Immobilie, kaufen sie.

Lesen jeden einzelnen Mietvertrag und überprüfen die.

Einnahmen für jeden dieser Mietverträge. Dabei möchten wir sicherstellen, dass die für.

Das dritte Jahr prognostizierten Einnahmen, die wir.

Nach Umsetzung unseres Geschäftsplans erwarten, von den.

Mietern der Immobilie mindestens viermal so hoch gedeckt werden. Das ist ein wichtiger Teil unserer Due Diligence.

Man sollte sich dessen aber auch bewusst sein, wenn man sich Mehrfamilienhäuser ansieht.

Das alles spielt eine Rolle für Angebot und Nachfrage bei den Mehrfamilienhäusern selbst. Wir halten es jedoch für besonders wichtig, Angebot und Nachfrage auf den Kapitalmärkten zu berücksichtigen. Eigenkapitalangebot und Investorennachfrage beeinflussen Bewertungen und Kapitalisierung stark. Die Immobilien Eigenkapitalzuflüsse sind seit ihrem Höchststand 2021 22 drastisch gesunken.

Dafür gibt es mehrere Gründe. Es gibt verschiedene Eigenkapitalquellen.

Es gibt die Syndikatoren, die auftauchen, wenn die Dinge gut laufen, die ein paar Deals mit extrem hoher Hebelwirkung zusammengeschmissen haben und die in den letzten Jahren größtenteils etwas gelitten haben. Sie machen nicht mehr so viele Deals wie früher. Aber noch bedeutsamer ist, dass die großen Vermögensverwalter deutlich weniger in Immobilien investieren als noch vor ein paar Jahren.

Ihr Anleiheportfolio wurde eingebrochen, als die Zinsen im Jahr 2022 stiegen und sie mussten umschichten, um ihre Allokation von Immobilien in ihr Anleiheportfolio aufrechtzuerhalten. Und so hat sich das ausgewirkt.

Das zeigt es Gut. Über 34 Milliarden flossen 2021 von großem privaten Reiz in private Immobilien.

Diese Zahl lag 2022 bei 33 Milliarden. Im Jahr 2024 waren es 6 Milliarden.

Das ist ein Rückgang von 82 Prozent gegenüber diesem großen Verwalter. Wenn so viel Eigenkapital den Markt verlässt, bedeutet das erstens, dass es auf der Käuferseite viel weniger Konkurrenz gibt, wenn wir auf Geschäfte bieten. Zweitens wird es für viele Leute viel.

Schwieriger, ihre Geschäfte zu kapitalisieren, sowohl bei der Entwicklung als auch auf der Akquisitionsseite. Wir glauben, dass es heute eine echte.

Gelegenheit zum Kaufen gibt, weil wir nicht so viel Konkurrenz haben. Und fassen wir alles noch einmal zusammen.

Weniger Konkurrenz und höhere Zinsen rechtfertigen höhere Kapitalisierungsraten beim heutigen Kauf. Sie haben also eine höhere Kapitalisierungsrate. Aber sie begrenzen ein Einkommen, das aufgrund geringerer Belegung und geringerer wirtschaftlicher Belegung, was Zugeständnisse oder Mietrückstände und ähnliche Dinge bedeutet, niedrig ist.

Sie zahlen tatsächlich einen deutlich niedrigeren Preis für diese Immobilie. Wir sehen in den nächsten Jahren dramatische operative Rückenwinde und rechnen mit einem deutlichen Aufschwung bei Belegung und Mieten. Niedrigere Erträge heute mit höherer Kappung zu begrenzen, erachten wir als sehr positiv. Hier werden die gleichen Daten angezeigt. Wir möchten jedoch darauf hinweisen, dass die Reduzierung nicht auf Rücknahmen zurückzuführen ist.

Der Rückgang von 34 Milliarden auf 6 Milliarden ist nicht auf Rücknahmen zurückzuführen, auch wenn es erhebliche Rücknahmen gab, da Anleger in diesen großen privaten Reiz Mittel zuteilen. Ich habe hier nur einige der Pointen.

Angesprochen, aber es sind wirklich interessante Geschichten, die es im Bereich Multifamily derzeit zu bewerten gilt.

Historische Angebotslieferungen führen zu Schwäche und Belegung.

Sinkenden Mietpreisen und niedrigeren Neu.

Wir sehen jedoch ein langfristiges Angebots und Nachfragebild, in das wir investieren möchten. Zum Investieren ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Sie tun dies bei weniger Wettbewerb und wir glauben, dass die Preise, die wir heute zahlen werden, ein sehr gutes Zeichen für die Zukunft sein werden.

Konkret wollen wir in Vermögenswerte investieren, die.

Gut positioniert sind, um die Aufmerksamkeit großer Institute zu erregen. Wenn das Kapital zurückfließt, vielleicht steigt es nicht wieder auf 34 Milliarden, aber selbst wenn es in den nächsten Jahren von 6 Milliarden auf 20 bis 25 Milliarden steigt, wird dieses Kapital zurückkommen und die Investoren werden nach Investitionen suchen.

Wir wollen ihnen Vermögenswerte verkaufen können, wenn.

Es wieder richtig losgeht.

Wir halten also weiterhin nach solchen Möglichkeiten Ausschau. Immobilien sind, wie Lindsay anmerkte, immer investierbar.

Menschliches Versagen besteht.

Menschen machen Fehler und es ist unsere Aufgabe, diese Fehler zu finden und sie zum Vorteil unserer Investoren zu nutzen.

Die Moderatoren von Whitecoat Investor sind keine zugelassenen Buchhalter, Anwälte oder Finanzberater. Dieser Podcast dient nur zu Ihrer Unterhaltung und Information. Er sollte nicht als professionelle oder persönliche Finanzberatung aufgefasst werden. Für eine individuelle Beratung zu Ihrer Situation sollten Sie sich an einem entsprechenden Fachmann wenden.