#54 Cómo construí más de 200 departamentos

Ustedes ven el crecimiento exponencial que me han dado las redes, pero el crecimiento exponencial está en las redes, pero en la operación diaria, en quedar bien con el cliente, en darle seguimiento, en entregar bien los departamentos.

Oye, ¿qué opinas ahorita que estás muy criticado vender cursos? No, pues yo no.

¿Qué tiene? ¿Qué tiene? Cuando eres conservador, cuando tienes en tu modelo de negocio tu modelo de precios correcto, tu escalonamiento de precios por venta, por altura, por dimensión, por vista, y escoges bien, va a subir.

¿Qué tal, amigos de La Otra Escuela? Bienvenidos a un podcast más. Estoy muy emocionado porque tenemos una persona con resultados reales pero más importante, que ha aprendido en la otra escuela de la vida. Así que estoy con el gran Luis Marcos, hermano, gracias por estar aquí.

Germán, primero que nada, mucho gusto y gracias a las redes que nos acerca a personas que hacen y que no nada más están diciendo. Como dices, la otra escuela, güey, es la escuela de allá afuera, la escuela de hacer las cosas con miedo, porque a veces nos ven actuando y nos ven haciendo cosas Y pues empezamos chavos, tú empezaste mucho más chavo que yo, y definitivamente con otras oportunidades y otras circunstancias de la vida que fuera de quejarte saliste al mercado y saliste a aprender y aplicar lo poquito que habías aprendido. Acuérdense que no, no sabemos todo, sino el aplicar lo poquito que aprendes, y eso que dijeras aplicarlo al día a día es lo que te va a hacer crecer. No hay un libro que te diga cómo hacer las cosas más que tú actuar.

Claro, oye, ahorita estoy aquí en tus oficinas, la verdad es un sueño porque hace 2 años lo veía en internet y dije, wow, hoy estoy aquí, lo que has logrado. Creo que hacer real estate, hacer bienes raíces es algo increíble porque es como ver nacer un hijo cuando ya lo es, ¿no? Pero cuéntanos un poquito, sabemos tu historia, quién eres, un background, pero obviamente he escuchado tu historia, escuché, hice mi tarea antes de Y cuéntanos un poquito cómo empezaste, pero cuéntanos de Toño Olivia, la primera vez que te compró tu casa.

¡Qué padre! Bueno, primero déjenme les cuento un poquito.

Sí, claro.

Fíjate, dices, Gus, estamos en un piso de oficinas de 1000 metros. Déjame te platico que cuando empezamos a hacer el proyecto, pues yo tenía que vender todo el proyecto para salir y darle vuelta. Y como el crecimiento y las cosas que van haciendo sentido te hacen poder quedarte con patrimonio y con bienes raíces para tú rentarte, para hacer crecer o para tener otro otro exposure. La verdad es que la gente se fija en todo, güey. Y tener una presencia importante en una de las mejores zonas de México, que es San Pedro Garza García, pues genera confianza. Al generar confianza generas credibilidad. Al generar credibilidad generas una venta porque estás haciendo los proyectos tangibles, ¿no? Hay mucha gente que puede decir, oye, pues es bien fácil vender humo, sí, pero aquí no, güey. Aquí están los proyectos. Aquí están, aquí está el bien raíz, aquí están los desarrollos y aquí están las cosas que estamos construyendo y son realidad. Entonces cuando la gente que va a invertir, Germán, investiga, es muy fácil darse cuenta que es real, que es tangible y que tu producto que construyes y que haces genera una buena rentabilidad y genera una buena plusvalía y un buen patrimonio. Credibilidad, plusvalía, patrimonio y flujo.

Perfecto. Oye, qué bueno que dices eso porque quiero una pregunta que pasó. El tema real estate es un negocio tan noble, tan increíble, pero también tenemos que reconocer que también hay muchos fraudes también. Yo he caído, el pueblo caía en un fraude en Cancún, vi el depósito, vi la torre gris, me pusieron mis casquitos, todo eso, ¿te ubicas? Y de repente pues no Y también Ciudad de México. Obviamente ya me metí mi diplomado, me salió caro el diplomado.

Ya te habías metido conmigo.

Sí, ¿verdad? Cuéntanos un poquito ahorita, porque a veces el mensaje es sí, compren real estate, pero obviamente hay personas, por la historia de la industria que saben de network marketing, que mucha gente es un proyecto noble, pero también utilizan el modelo de negocios para hacer fraudes. Ahora tú estás en la industria del real estate, que también es invierte en tierra seguro y es muy fácil vender, pero también hay muchos fraudes, ¿correcto?

Sí. Antes de platicar de fraudes Dijiste el nombre de la primer compradora de mi primer caso.

Claro, y que ahorita que vemos este edificio, no todo fue así.

Doña Olivia. Bueno, y justo hablando de credibilidad, de fraudes, yo al final del día, a cualquiera de mis inversionistas, pues una, hay un contrato que respalda el proyecto. Entonces revisen bien los documentos. Ok, y 2, cuando uno ve a largo plazo, o sea, como yo en mi caso, yo veo long term, tengo 36 años, tú tienes 32, Germán. Cuando ves a largo plazo, pues tú lo que tienes que es generarle confianza, y hay veces que no vas a ganar, güey. Claro, esa casa que le vendí a doña Olivia se la di más barata de lo normal porque yo tenía que pagar el terreno que había comprado a plazo. Esa señora que le pagué el terreno me compró departamentos con ese dinero. Fíjate, después de unos años. Pero ve cómo son las cosas. Si yo no le hubiera quedado bien a la señora, ella con su círculo de amigas hubiera hablado mal. Y era mi principio de la carrera, güey. Sí. Entonces, ustedes ven el crecimiento exponencial que me han dado las redes, pero el crecimiento exponencial está en las redes, pero la operación diaria En quedar bien con el cliente, en darle seguimiento, en entregar bien los departamentos. Cada proyecto inmobiliario, se los juro, es un milagro. Tengo 36 años y cada día me dan más ganas. Hay mucha pasión. O sea, ayer me preguntaban, Gus, ¿qué sigue para ti? Ya creciste la empresa, tienes patrimonio, ¿qué sigue para ti, Gus? ¿Qué sigue para ti? Quiero seguir haciendo los desarrollos más importantes y sustentables de México.

Y empezaste con una casa.

Empecé con dos, sí, dos casas.

¿Cómo nace esa aventura de escribir un real estate como mucha gente quiere empezar? Y ahorita vemos un corporativo, ahorita me da risa porque me enseñaste un proyecto y me dijiste: ah, está chiquito, son 200 casas. Son 200 departamentos. Chiquito, pero ¿cómo empezaste con una casa? Sí, a veces se nos olvida de dónde empezamos, ¿no?

Mira, Hay algo bien importante: la unión, la unión hace la fuerza. Sí, mi padre construía casas para clientes y yo dije: yo no puedo construir casas para clientes, no quiero construirle a una persona, yo quiero construirme a mí. Entonces te pones a buscar terrenos, analizas el mercado, analizas el producto que vas a vender, qué tipo de producto, qué tipo de pisos, qué tipo de ventanas, en fin, qué concepto de casa tengo que vender. ¿Y a qué precio? ¿Y a qué costo? ¿Y quién me va a construir? Entonces, pues, al final del día defines tu producto, defines tu mercado y ves qué vas a vender. Entonces, pues, mi padre siendo constructor de casas me aventajaba.

Claro.

Pero a ver, la mayoría de la gente va a decir: pues sí, tenías a tu padre constructor. Pero a ver, él no me dio ni el dinero, ni el terreno.

No.

Entonces, ¿qué hay que hacer, güey? Yo siempre les digo a todos los que se meten a mi academia: Les digo, es bien fácil, la verdad. Un amigo constructor, el papá constructor, el constructor de confianza, alíalo y que sea parte de tu equipo de poder y que sea parte de tu equipo. No tengo un constructor serio, búscalo. Está bien, ¿y cómo vas a la redonda a las casas más? Fíjate, este es el tip que yo hacía y así conseguía terrenos, brokers, ventas. Me salía a correr en las cuadras, o en carro, en las cuadras donde iba a construir la casa, buscaba la casa más ordenada en construcción, la casa más limpia, y me bajaba y preguntaba: ¿Quién la está construyendo? Aquí está el nombre de mi patrón, aquí está el nombre de mi contratista. A veces me daban el nombre del constructor, a veces me daban el nombre del contratista, a veces nada. ¿Saben qué era? El ver el cómo sí, chavos. Cuando yo quería lograrlo, cuando quería hacerlo, Entonces te enfocas en cómo hacerlo.

¿Cuántos años tienes ahí?

24, 23 o 24 años. Entonces me duele mucho que, ay, y tú ves el que ahí tienes, es que tu papá ya construía. La verdad es que sí, pero al contrario, yo le di más chamba a la constructora. Ponte a pensar, le di más trabajo con esas dos casas.

Entonces pues cada quien en esa casa dice que no ganaste dinero, en esa casa no vale lo que debía haber ganado, pero hasta credibilidad, pero que es importante, no.

Vean lo que me pasó cuando estaba en la simbra de esas dos casas. Ese terreno lo compré a plazo, mi primer terreno portado completamente nace de esas dos casas, de esas dos casas. En un bar conocí a un chavo Ese chavo me dice: ¿Qué andas haciendo? No, pues estoy haciendo dos casas para venta en Palo Blanco. Me dice: Yo acabo de heredar un terreno en Palo Blanco. Y así fue, güey, así fue. Heredó un terreno en Palo Blanco, le hizo un planecito de negocios en Excel que ahorita te lo enseño, güey, lo vas a ver, güey. Una pro forma que no sabía ni cómo cobrar al fin ni nada. Y al final las cosas sucedieron, Germán. Las cosas te dieron porque me vieron en tron, porque me vieron apasionado, porque me vieron que quería hacer las cosas. Y esa energía que proyectamos y esa energía que con la que hacemos las cosas inspira a otros.

Claro, total, sí, es una inspiración.

Entonces, cuando estamos en ese mood, en ese mindset, en ese, pues atraemos a ese tipo de personas. Y esa es la realidad, es lo que me ha pasado y me sigue pasando. O sea, ayer cerré un proyecto, el que te dije, el de las canchas de pádel. Hace 4 años presenté un proyecto inmobiliario y luego hace un año y medio un socio lo invitaron y lo vio y se cayó, y luego regresó. Miren, la paciencia premia, el enfoque premia y la pasión premia.

Total. Oye, 2 casas te van bien, ¿cuándo empiezas tu primer vertical?

Justo este fue, no, Tramontana fue mi primer vertical junto con Localital. Tramontana es un desarrollo de 24 departamentos, un amigo de mi hermanita que me vio que subía contenido me dice, Gus, tengo un tío que tiene un terreno. Llegó, le presentó un modelo de negocio al tío, al tío Sergio, señor de 1,90, 1,85, señorón, muy buen socio, exigente. Me aportó el terreno, me dijo yo me quedo con 6 departamentos, tú con 18, vende tus 18 y ya. Y luego él sacó a las ventas sus 6, él Si vieras cómo le fue de bien. La verdad es que el bien raíz, al final del día, cuando eres conservador, cuando tienes en tu modelo negocio tu modelo de precios correcto, tu escalonamiento de precios por venta, por altura, por dimensión, por vista, y escoges bien, va a subir. Ahorita tú viste, llegué con una venta. Bueno, a ese departamento en 2 años le gané el 50% revendiéndolo. Se llama timing.

Timing es todo. Oye, y cuéntanos en un desafío que tuviste que nos pienses cómo se me ocurrió.

La gente ve la historia bonita, pero que todos los problemas que te metiste y estés normal con la verdad es que a veces hay mucha ansiedad, a veces hay mucha desesperación, que cosas que no puedes controlar o nuevos desafíos. A ver, tú conoces mucho a Tony Robbins y aplicamos, porque aplicas las cosas que te funcionan a ti, no todo. Y tú sabes que hay veces que Hay veces que pues te desvía de tu enfoque tanta información. Entonces, cursitis. Cursitis, es correcto. Entonces, un Tony Robbins te dice, bueno, progreso es felicidad. Entonces, y en lo que enfocas, on what you focus, your energy flows. Correcto. Y sí es verdad. Entonces, ¿en qué vas a enfocar tu energía? Tu energía la vas a enfocar en lo que puedes controlar. Si tú estás enfocando tu energía, es que no, güey, mi trámite, no, güey, mi trámite, ¿en qué puedo controlarlo? Sí, claro, en ir a jurídico, en ir con el de agua y drenaje, en ir con el de— y ya, contrólalo, güey.

Claro.

Entonces, como estás tomando acción y está habiendo avance, aunque sea mínimo, vas a estar motivado.

Entonces eso es, güey.

O sea, a mí no me dejas decir que hay, pues sí, hay días que te dan un madrazote y pues güey, te cuesta levantarte.

Claro.

Y entre más creces, más duro es el madrazo.

Claro. Oye, tú empiezas a ser, que para mí creo que eres el mejor en la congruencia en real estate, el que mejor contenido hace. Pero también te lleva hate, ¿no? ¿Con empeaste con este hate? ¿Me explico?

Al inicio sí, al inicio sí, pero de la gente cercana, no de la gente lejana.

Wow, ¿no iniciaste en redes sociales?

No, de la gente cercana que me seguía, de mis 600 seguidores de mi cuenta familiar con mis hijas.

Yo ahorita una historia que te decían que ahora eres influencer, ¿no?

Ah, sí, la subí ayer, pero sí, esa fue en 2017.

¿Por qué? ¿Qué te decían?

Me decían: ¿Qué te crees? Tienes que tener muchos seguidores. Pues toma, güey, ahora sí ya tengo 700 mil.

Verificado.

Tengo 700 mil seguidores entre TikTok, Instagram y YouTube. Y está padre. Y Facebook, güey. Mira, la verificación, tú que tienes negocios y que tienes inversiones, tú sabes que cada seguidor es una responsabilidad.

Claro.

Es horrible, güey. Es horrible. O sea, es muy bonito, pero la responsabilidad con la que cargas Es exponencial, chavos. Así como puedo vender algo exponencialmente y hoy se enteraron muchos de mi club de pádel, pues muchos se enteran si hago algo mal. Sí, claro. Pero las redes también te hacen una mejor versión. Claro.

Entonces, ¿tú cómo manejas cuando alguien te critica o algo así?

No, me río.

Te ríes, es muy importante. Digo, a ver, Digo, alguien que tiene un proyecto, que quiere empezar, que tal vez eres su héroe y quiere seguir tus pasos, y piensa que a ti nunca te criticó la gente cercana. ¿Y qué le dirías a esa persona?

Que tienes que tener muy claro lo que quieres. Si no lo tienes claro, la neta, brother, te vas a detener. Te vas a detener y vas a pararte y te vas a frustrar. Pero yo lo que sí tenía era muy claro, antes, antes no que teníamos, no que subía más contenido, pero antes era más energía. Pero ya como te posicionas, pues ya no tienen ningún tema. Claro, total, ya ahorita al contrario, te da lista, ya nada más es estar presente, dar tips.

Oye, ¿cómo arrancas tú tu academia? Porque también tú te eres mentor ahora, coach. Así, gente, ¿cómo empieza este modelo de negocio? Fíjense que al final, mi academia, ¿cómo empieza?

Mi academia inicia en pandemia. Increíble que la pandemia nos vino a tropicalizar bien padre, güey, bien padre, y nos digitalizó más.

¿Te afectó en los proyectos que tenías?

No, en los restaurantes, y ya nos recuperamos y ya estamos volviendo a abrir, este, volviendo a abrir más. Dejamos abiertos, solamente quebramos un negocio.

¿Cómo se llama tu restaurante?

Tenemos Fidencio Botanero, tenemos La Panga, tenemos Tacos Atarantados, tenemos Caprichosas, tenemos Orson. OK. Sí, soy socio de un grupo de 23 restaurantes.

Bueno, padrísimo. Entonces, ¿cómo empieza la academia? Porque ahora ya también eres de los que—

La academia nace, fíjate que soy mucho de la historia del proyecto. Sin querer queriendo, y aprendiendo también de Gary Vee y de Tony Robbins, y de un buen cartón que siempre digo y admiro, este, incluso de algunos otros. Pues desde que voy a ver el terreno, lo subes. Fíjense, vean lo que me pasa cuando voy y subo un terreno, subo un terreno en una zona, me llegan 5 más. Oye, mi abuelita tiene uno ahí. Oye, mi papá. Oye, mi tía. Oye, espérate, güey. Pero Germán, ve qué importante es utilizar tus redes sociales a tu favor. Entonces storytelling, y luego pues subía mis proformas, mis proyectos, y la gente me empezó a decir: oye, güey, si lanzas la academia, un curso, y lo grabamos. Y pues cállate.

Bueno, ¿qué opinas ahorita que está muy criticado vender cursos?

¿Qué tiene? A ver, los que se bajaron de vender cursos porque no vendían nada, claro, exacto. Pero los que sí estamos haciendo, que las cosas estén haciendo, que las personas estén haciendo las cosas. A ver, esto opino de la gente que está vendiendo cursos, que hay algo tangible, que están haciendo realidad las cosas y que tienen mucho que enseñar, y que eres la otra escuela Claro, literal, como lo dice tu podcast.

Exacto. No, es padre eso porque, por ejemplo, yo de hecho una de las cosas que te conocí fue que un amigo compró tu curso, dijo: compré el curso de Gus Marcos, me encantó, hay que hacer esto. Y yo empiezo en real estate en Tulum, este, me dice: ay, que la aportación del terreno, bla, bla, bla. Pero no, ¿cómo dice Gus Marcos? ¿Cómo dice Gus Marcos? O sea, ¿cómo esa persona del valor? Y ahí es donde se viene, que yo creo que el valor es subjetivo. Para mí sí tiene valor tu curso, ¿te ubicas? Y por eso tienes, ¿cuántas personas has convertido en tu curso?

4,000 personas más o menos.

¡Órale!

¡Guau!

Y ya tienes historias increíbles, ¿no?

No, no, no. A ver, ¿cómo? ¿Hay historias?

¿Qué sientes cuando alguien te dice: oye, gracias a esto...?

Pues la neta, yo creo que no es, también he vivido, pues se graba todo. Y si dices, oye, los chavitos estos que ya hicieron su primer casa El problema es salir de ese punto de comodidad.

De 4000, pocos toman acción. Sí, eso está bien. Y ahí es donde viene. Yo compré el curso. Sí, ¿lo viste?

No, no lo vi.

Mucha gente no lo ve.

Aparte, híjole, eso, yo creo el 70% termina la academia bien.

Sí, yo soy fanático de comprar cursos y yo sé que muchos cursos no los consumo.

¿Por qué?

Por el tiempo, así, pero plan solo los compro y lo voy a ver, lo voy a ver. Digamos que sí, pero lo digo.

¿A quién le compras mucho?

Fíjate que yo soy mucho de comprar en inglés, ¿te ubicas? O sea, en mentores en inglés.

Just in English.

Just in English. ¿Por qué? Porque hay mucha información allá. También he comprado varios, pero para mí no es como que me zafaron, sino no compré el curso, no lo vi, ¿te ubicas? De hecho voy a comprar el tuyo ahora.

No, hombre, te lo regalo.

Sí, claro, gracias. Oye, hermano, sé que andas corto de tiempo, pero me gustaría saber los jóvenes que quieren hacer su primera inversión en bien raíz, ¿cómo escoger? Porque también vamos a saber que hay productos que no son buena inversión.

Mira, primero me iría por lo legal, ubicación, o sea, primero la legalidad del proyecto. Puede verse muy bonito en papel, tener un showroom hermoso, un depa muestra hermoso, y podemos tener el depa muestra y el showroom, pues claro. Revisar con un buen abogado Revisar con un buen abogado la información del desarrollo, o sea, la legalidad. Ya pasaste lo legal, el due diligence para la compra, y la empresa seria, ¿qué proyectos ha terminado? Ya lo legal. Ahora, ¿quién es, güey? ¿Quién es Grupo DAX? ¿Quién es Gus Marcos? ¿Qué construye? ¿Qué hace? Oye, bien. Oye, ¿a qué precio voy a comprar?

Claro.

¿Cuánto me da de rentabilidad anual? Oye, si compro en preventa y revendo, ¿qué pasa? ¿Me deja la desarrolladora? Si compro y me lo quedo y saco un crédito hipotecario, ¿cuánto me deja? ¿Cuánto tengo que dar de enganche? ¿Cuánto tengo que dar de final payment? Güey, pues tienes que analizar todas esas cosas. Analízalas. Y ve la viabilidad de si es invertir o no. Ahora, hay proyectos de todo tipo, hay second homes, hay industriales, hay comerciales, hay departamentos para tus hijos en un futuro. ¿Qué vale para ti el patrimonio, tu tranquilidad y tu tiempo? ¿Qué propiedad me va a quitar menos tiempo y me va a dar más rentabilidad? ¿Quién me va a administrar la propiedad? ¿Quién la va a administrar? ¿Qué predial? ¿Qué pasa si no se renta? Todo eso que les digo es, entonces, analiza en resumen a quién le estás comprando, el timing de compra, el precio por metro cuadrado, cómo te entrega el departamento, un acabado, sin acabados, con puertas interiores, sin puertas interiores, con yeso muestrado, con yeso X, papapapa, todas las preguntas. El problema es que los enseño mucho y a mí me llegan y me preguntan todo.

Y es muy importante, ¿por qué la gente debería invertir en un bien raíz?

Mira, ahorita como te decía yo, ahorita que vendí uno personal mío, yo invertí en un desarrollo tercero y lo revendí. ¿Era el tuyo? No, no, no, era de un amigo.

¡Órale! Listo, también te compro.

Le compré 3 departamentos, le compramos 3 departamentos entre mi hermano y yo.

¿En preventa?

Le llevaba invertido 1.500.000 y me dio 734.000 pesos de utilidad. O sea, un millón y medio más, y me regresaron 734, porque lo vendí en 3 millones 300. ¿2 años?

2 años. Perfecto. Entonces tú compras, subes y sigues subiendo, ¿no?

Sí, mira, el timing es importante, el valor al que compras es importante. Siempre trata de comprar y ser los primeros. Cuando eres de los primeros va a tardar un poquito más el desarrollo. Pero pues ahí el dinero sigue trabajando para ti.

Ahí está en el banco, en vez de estar en el banco, mejor ahí. Oye, veo también fuera de eso que te gustan los Porsche, te gustan los deportivos, te gustan mucho.

Me gustan los carros.

Son muy transparentes, inspiran mucho a la gente.

Sí, sí, sí.

Cuéntanos un poquito de tu amor a Porsche o a los coches.

No, la verdad es que yo soy de oportunidades, güey. Si me venden un McLaren a buen precio, pues sí, la verdad es que digo.

Tienes uno viejito y uno nuevo.

Igual, me gustan los carros. Pero yo creo que soy más de oportunidades y de a quién le estoy comprando el carro y el valor sentimental que tenga. Entonces puedo venderlos y quedarme sin ellos un rato, pero sí soy de los que el sabadito o el domingo se sale, los disfruta, los lava.

Al final del día, ahora, ahí la gente que está viendo, en que estás en Comprarte un Coche, Comprarte un DEPA, No, primero tienes que comprar un coche, eso que te es, y después primero tienes que invertir el dinero.

Y que ese dinero, la verdad, y es un long run, güey, es un long run. A ver, ¿cuánto tiempo te tardaste en comprar tu primer carro?

Mi primer carro, la neta, sí, un rato. Como de agencia, mi primer coche fue un Chevy, me costó 20 mil pesos, y ahí yo me costó durísimo. Soy como los 19 años. Lo compré y fue para mí. Y después de agencia, en la compañía de Drum Marketing, mi primer coche de agencia, me lo regalé por premio en ventas. Pusieron: quien venda tanto se gana un coche. Era un Mini Cooper, y yo soñaba con un Mini Cooper, y me motivó tanto, y bueno, me lo regalaron. Ahorita yo tengo un R8, pero también tuve un Porsche, un Boxster.

¿Y dónde vives? En Cancún. ¿Y qué tal Cancún?

Bien, se ve bien, bastante, bastante bien. Oye, este, me gustaría cerrar con tus proyectos. Cuéntanos un poquito ahorita la gente que te conoce, dónde pueden invertir, pues sí, mira, lo que haces, porque la gente a veces ve mucho tu contenido pero dicen, pero ¿cómo soy parte de esto? Academia, ¿qué más tienes?

Tengo mi academia y tengo desarrollos en Punta Mita, tengo desarrollos en Monterrey y desarrollos en Saltillo. La mayoría de los desarrollos son verticales. Tenemos inversiones desde 1.5 millones de pesos a 3 millones de dólares. Esa inversión no inviertes en un fondo de inversión, inviertes comprando una unidad. Si quieres ser socio mío es diferente, güey. Si quieres ser socio mío, entras a un fideicomiso, hay una estructura, hay X. O sea, socio mío es: entras a comprar terreno, O le metes capital a la construcción y ya vas diferentes, hay diferentes reglas. Aquí si quieres comprar una unidad tengo enganches desde el 10%.

Ok.

O sea, de una unidad de 3 millones más el 10%, e incluso en proyectos el 5%, o sea, 150,000 pesos de enganche.

¿Y mensualidades?

Y mensualidades durante 24 o 36 meses.

Ok, cómodo.

Y luego ya en la escritura pagas el 80%. OK, pero fíjense, vean, vean cómo ha funcionado el tema de enganche y pagos mensuales. Eso que pagas, ese 20% que pagas, sube, es lo que sube, sube 2 veces eso el departamento. O sea, si tuviste 300,000 pesos, el departamento sube 600, güey. Entonces es lo que realmente gana tu dinero, güey. El enganche, 2 veces, 2 veces es lo que me ha pasado. Entonces tú pagas el 20% de enganche durante 24, 36 meses. Eso que pagaste, 20%, vuelve a subir el departamento 2 veces.

Ok, entonces qué bueno que nunca lo había visto.

Eso es lo que pasó en estos 2 años.

Claro, con el mercado, no, el mercado Sí, o se subió. Me acaba de entregar un departamento en Tulum que compré, lo compré en $185,000, un loft, y di $50,000, no, $30,000 de enganche, y ya me lo entregaron.

Y vale $150,000.

Exacto. Fíjate que la fórmula es cierta, Claro. Sí, sí, subió esto mismo doble.

A ver, acuérdense que fue pandemia aún, los precios de los materiales subieron muchísimo.

El acero subió cañón, ¿no?

Acero, concreto, pues carpintería. La vida de los carpinteros, la vida de los herreros, la vida de los albañiles, si ustedes tienen que ganar más y viene más inflación, ¿dónde proteges tu dinero, güey? Dime dónde, Germán. Aunque el banco te esté dando el 10 anual, está dando un dineral, el 7. Pero, pero es como cegarte de que así está bien tener poquito en el banco si quieres, pero nada como invertir en algo que te va a dar flujo. Si necesitas flujo inmediato, ve fondos de inversión de real estate que inviertan en bien raíz y que te monten a la estructura de la compra del bien raíz, no por el rendimiento, porque por el rendimiento lo mismo que el banco.

Exacto.

El problema es ir a la plusvalía del inmueble.

La plusvalía se gana cuando se gana en real estate, cuando, cuando en rentas y en la plusvalía. Que la mayor es la plusvalía, la inflación, güey, que mucha gente dice es que es un 4, un 7 anual o un 10 anual, pero no estás viendo la plusvalía.

Puede ser un 6, un 7, un 10, dependiendo de la oferta y demanda, dependiendo de la inflación. ¿Qué porcentajes, Sano? Pues sí, sí, de un 6.57 para arriba.

Y lo que ganas es la plusvalía.

Y más la plusvalía de las dos, pues te da un flujo.

Y que ahorras también, porque luego la gente, le digo, yo me acuerdo muy bien que mi primer, después de comprar el DF, fue, dije, sabes qué, yo me voy a endeudar a propósito porque estoy cansado de gastar dinero. Entonces, como iba más o menos bien, la gente me decía, oye, Germán, ¿me prestas? No, recuerda que estoy pagando mi depa.

No, no, yo no presto, no me pidan prestado.

Sí, ¿verdad? Cae mal la gente que pide prestado, ¿no?

Pues no, Germán, pero yo también, yo debo.

Claro, exacto. Y la gente ve una cosa y luego cuando presto, para cobrar, es mejor regalar, sí, no prestar, ¿no? Entonces me acuerdo muy bien que yo me endeudé a propósito porque dije: me voy a endeudar porque quiero, es una deuda buena. Esos 20,000, me acuerdo que pagaba 23,000.

Muy bien.

Y pagaba 23,000, 23,000, 23,000, 23,000, 23,000, 23,000.

Y es así, a veces que yo decía: no puedo porque tengo la deuda. Sí. Entonces yo dije, para los chavos eso también es muy buena forma. Estar incómodo, güey, padre esa historia, mi amor.

Y no estoy diciendo que estoy tirando dinero, digo está ahí, está ahí.

Es como que el banco me obligó, pero como traigo el edificio y no lo quiero perder, y así se hace la burbujita, como se hace la pelotita grande.

Y 2 años pasan así, ya cuando lo ves y te lo entregan, es algo el doble, revéndelo y compra 3 más. Es lo que hice. Entonces también llegué a Cancún, compré uno, lo compré ahora muy bien, $600,000. También le hice ahí una negociación, me dio el dólar, creo que 16 bloqueado, le di un enganche, le fui pagando, pagando, pagando, pagando, y como dice, de repente me llegó, yo te ofrezco 900 mil otros canadienses. Venga, me late, subí casa, y lo que subió, y listo.

Y no había dado ni 150 mil dólares de enganche.

Exacto. Entonces eso es muy importante entender eso, entonces, porque ahorita se vino un boom.

Ahora, hay algo, hay algo, no se emocionen mucho. El valor de reposición de tu dinero es importante. ¿Qué voy a reponer con ese dinero y cuánto voy a generar? Porque tú puedes meterlo y luego la reventa no es lo mismo y ya mataste tu utilidad ahí.

Claro.

Tu valor de reposición es importante. Si no, te vas a ir matando en las utilidades con la compra.

Ah, sí, sí, sí.

Digo, si se va haciendo 3, 4 millones de dólares en 2 años, pues con madre. Te sobra para un depósito de 1,5 millones de dólares y 1,5 millones de dólares cash.

Claro, exacto. Oye, yo hago, últimamente me gusta que tú eres muy transparente de hablar: oye, acabo de vender estos $50 millones, $100 millones de dólares, tal, tal, tal. Eso mucha gente lo empieza a como, pues es lo que haces, ¿no? Pues sí, eres muy transparente en eso, ¿no?

Pues sí, creo que es un tema real. O sea, la gente conoce números del desarrollo y saber las absorciones, pues está en el mercado, está en estudios, está en— la gente sabe. Cuando la gente sabe de lo que estás hablando—

Oye, ¿no te dicen: ten cuidado con decir cuánto? No, no.

No te da miedo, andas limpio, ¿no?

No, pero está bien porque es inspiracional. Rápidamente, ya para terminar, dos consejos a los chavos que nos ven ahorita, que están viendo, que tal vez no están en la zona privilegiada pero se están motivando. Tres claves de la vida. Me gusta tu libro, ¿no?

Que se llama Reinicia, los 10 fundamentos.

Cuéntanos un poquito de tu libro y creo que con eso podemos cerrar con los consejos. Un reinicio.

Sí, y aunque no lo creas, aunque no lo creas, a veces ahorita que te decía de los departamentos, de que sí es un desarrollo de los cientos de pasos, se te olvida, se me olvida lo que escribes, y 3 cosas, güey, que del libro que me potencializaron La disciplina, porque veo que también tu vida haces deporte, ejercicio. La disciplina de todos los días está ahí, güey, todos los días. Yo hasta las 10:30 de la noche no dejo el celular de operación, de estar pendiente, subir contenido. Entonces, la disciplina, chavos, eso nadie Eso depende de ti.

Sí, claro.

Tu salud, sin salud no eres nadie.

Eso es más importante, cuidarla.

Y tus emociones, estamos hechos de emociones. Entonces, tus relaciones personales, tus relaciones personales y más cercanas son muy importantes para estar bien emocionalmente. Y esa es la realidad. Entonces, cuida tus emociones, cuídate emocionalmente, cuida tu salud y cuida tu disciplina. Con esas 3 y con metas claras creo que eres capaz, y ser buena persona, y ver a largo plazo, y pues bueno, obviamente todo lo que engloba. Pero esas 3 para mí son los pilares importantes.

Creo que lo dices, la clave de tu vida, la clave de tus emociones, ¿no? Entonces, si estamos bien emocionalmente, a veces, y ahora no es fácil, por eso es fácil, y cada día a veces pasan cosas que uno quiere mandar toda la chingada, ¿no? Pues muchas gracias por el tiempo. Sé que tenemos poco tiempo, pero vamos a hacer después un tiempo una segunda parte. Muchas gracias, hermano, la verdad, pues, la primera, abrirme las puertas de tu oficina, de tus resultados. Y pues esperamos hagamos cosas juntos.

Esperemos que sí, con tu comunidad que está grandísima y todos los que quieran aprender de real estate. Este marzo 13 tengo una masterclass. 13, marzo 13, este, a través de mi canal de YouTube.

Ah, ok, perfecto.

Voy a estar subiendo contenido en mis redes, ok, y se va a estar subiendo el contenido en mis redes para que se metan a la landing page y voy a explicar cómo hacer un desarrollo sin capital. O sea, vean que sí se puede, que no es fácil, porque de repente más la gente me dice, uy, me atoré. Hay veces que sí pasa, pero que sí se puede hacer dinero sin dinero.

Claro, reto infinito.

Y estrés infinito también.

Estrés infinito, esa me encanta. No la mencionas, estas chiquitas.

Pero bueno, muchas gracias a Germán por habernos invitado.

No, ahora te digo, seguro hagamos una segunda parte después. Gracias.