En este video, José M. Oliva, gestor de propiedades, ofrece una guía paso a paso para propietarios que enfrentan inquilinos que no pagan la renta. Comienza subrayando que la mayoría de los impagos son por incapacidad y no por mala fe, por lo que recomienda una actitud empática pero firme. Detalla el proceso de notificación según el contrato, destacando el uso del burofax por su capacidad de certificar contenido y entrega, y sugiere validar correos electrónicos o mensajes de WhatsApp cuando el contrato lo permite. Luego, enfatiza la importancia de iniciar una negociación escuchando las causas del impago y proponiendo soluciones como carencias temporales o pagos fraccionados, recordando que los inquilinos suelen preferir negociar para evitar afectar su historial crediticio. Explica cuándo y cómo activar el seguro de impago, aconsejando esperar al menos un mes de mora antes de usarlo, y señala que el seguro actúa como mediador con recursos y experiencia. Si la negociación falla, recomienda presentar simultáneamente una reclamación judicial, comunicando al inquilino que el proceso puede ser largo pero que se está actuando. También sugiere usar la autoridad de una empresa o familia para despersonalizar la acción y reforzar la necesidad de proteger los intereses del propietario. Finalmente, menciona medidas preventivas como la contratación obligatoria de seguros de impago y una rigurosa selección de inquilinos, citando casos reales (COVID‑19, estafas) para ilustrar la efectividad de su enfoque.
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Hola, hola, hola. ¿Qué hacemos cuando un inquilino no nos paga? Bueno, lo siento, me imagino que si estás viendo este vídeo es o porque te preocupa o porque te ha pasado. Lo lamento mucho si estás en esa situación. Pero antes de nada, piensa que en general la inmensa mayoría de los inquilinos, salvo un pequeño porcentaje mínimo, mínimo, mínimo de estafadores, cuando no pagan es cuando no pueden. Entonces tenemos que llevar mucho cuidado, ser empáticos y tener una estrategia clara y a la vez firme para poder resolver este problema. Lo primero que debemos hacer cuando un inquilino no nos paga a tiempo o directamente no paga, es notificarle de la manera que especifica el contrato. Normalmente va a ser por escrito, por WhatsApp, por email. Mucho cuidado. La notificación tiene que ser de la misma manera que establecimos en el contrato. Si pusimos solamente como forma de notificaciones el domicilio, pues tendrá que ser al domicilio. Lo mejor es un Burofax. ¿Por qué un Burofax y no una carta certificada? Porque la carta certificada te certifica que llegó, pero no te certifica el contenido, lo que hay dentro. El burofax te certifica que llega y el contenido. Es decir, que le has mandado a esa persona el requerimiento de pago y que lo que había era un requerimiento de pago. En una carta certificada se puede argumentar que le has podido mandar cualquier cosa. Por lo tanto, si no pusiste nada, un burofax. Si pusiste en el contrato que un correo electrónico o un WhatsApp valía, pues un correo electrónico o un WhatsApp procura mandar el correo electrónico de algún servicio o con un programa que te permita saber que ese correo llegó, se abrió y se leyó o intenta que te respondan. Y lo mismo con el WhatsApp. Intenta validar que ese mensaje llegó. Y sobre todo, siempre que te respondan una vez que le has notificado o incluso antes, siempre hay que negociar. El propietario está desvalido en cuanto a la ley, sin embargo es el propietario. Hay otra parte de la ley que es que la vivienda es tuya, que te ampara mucho más que a un inquilino. Por lo tanto, al final tú vas a ganar. Lo que pasa que es que se tarda mucho tiempo. Entonces es mejor negociar, Es mucho mejor un inquilino que se vaya con uno o dos meses de carencia, que le ayudes. Incluso yo he llegado a pagarle mudanzas a inquilinos míos porque han tenido un problema, han querido volver con su familia pero no tenían dinero, por vergüenza no me lo decían, o sea, aquí hay infinidad de casuísticas. ¿Entonces lo primero es negociar, escucha mucho, escucha qué le pasa al inquilino, por qué no paga, qué pasa, le problema tiene? Y pregúntale, bueno, si quitamos ese problema, ¿Te irías de la casa, me la devolverías y nos olvidamos como si aquí no hubiera pasado nada y negocia? También tienes que tener en cuenta que la mayoría de los juicios, por largos que sean, la mayoría los ganan los propietarios y esta deuda te persigue por mucho tiempo. Tú puedes embargar a una persona que te deja a deber dinero porque muchos años después, por lo tanto, gente que está dentro del sistema, que tiene nómina, que está funcionando, que simplemente ha pasado por un bache, les va a interesar mucho negociar, no tener nada negro en su historial para que les vuelvan a alquilar en otro sitio a la hora de pedir un préstamo, para que cuando trabajen en un lugar no les embargues parte de su nómina, les va a interesar mucho llegar a una negociación. Por lo tanto, siempre, siempre, siempre negocia e intenta llegar a un punto medio donde haya un equilibrio para los dos. Si fuiste precavido, precavida y tienes seguro de impago, pues es el momento de activarlo. Yo no lo activaría de inmediato, o sea, si el inquilino tiene que pagar el día 5 y no paga el día 6, no estés activando el seguro de impago, sino simplemente ya cuando pasa un mes que no te paga y ves que te la largas y te dice que sí, que no, que no puedo, etcétera, entonces ahí es que activaría el seguro. El seguro siempre empieza por mediar, también siempre empieza por negociar. Por lo tanto, si tú ya has intentado negociar y no lo has conseguido, el seguro puede ser que como tiene mucha más experiencia, más armas y tienen más herramientas, porque los seguros no solamente están para los problemas legales, no, los seguros intentan siempre, ellos ven que me sale más barato sacar a esta persona, cómo buscarle otra vivienda, buscar una vivienda más barata, hacen 50.000 cosas para intentar que el problema nunca vaya a un problema legal. Por lo tanto, después de negociar tú y notificarle, intenta que el seguro sea quien siga negociando a ver si lo consigue. Si ya no has conseguido nada, ni negociando tú el seguro tampoco, pues ya toca la reclamación judicial. No te duermas con esto. Estos procesos son largos, largos, largos. Incluso es aconsejable a la vez que estás negociando, poner la reclamación judicial, explicarlo muy bien. Oye, mira, yo lamento, lamento tu situación, pero tú sabes que estos procesos pueden durar años. Entonces yo tengo que iniciar mi reclamación con el seguro o con mi abogado, como sea. Entonces no te lo tomes a mal, te aviso, te adelanto que va a suceder esto, que te va a llegar alguna carta, que te va a llegar algo, porque si diera el caso de que tenemos que ir a un desahucio, pues va a tomar muchísimo tiempo. Es lo no deseable. Nadie quiere llegar a ese lugar. Por lo tanto, hazlo con mucho tacto, pero hazlo. Porque yo tengo gente que me viene a la oficina que me dice que bueno, que no le pagaron un mes, pero luego le daban 100 euros cada mes y luego le dejaron otro y que no empezaron. Entonces llega una deuda tan grande después de cinco, seis, siete meses y ahí es que ponen la reclamación judicial ya cuando están enfadados, cuando ya no hay forma de negociar y entonces el proceso se va larguísimo. Lo ideal es que lo lleves en paralelo, que pongas la reclamación judicial. En el momento que tú ves que la negociación no va a ser rápida y sencilla, tú la pones, no forma. Intenta que sea lo más transparente y claro posible hacia el inquilino. Esto no es personal, no tiene que ver contigo, pero yo tengo que defender mis intereses. Incluso si puedes usar la autoridad no presente de es que el piso no es sólo mío, es de mi familia o que es de una empresa. Y quitarte un poquito de encima y decir yo solamente quiero hacer lo mejor para todos. Y lo mismo que estoy negociando contigo, buscándote una solución, a esta otra persona también le tengo que buscar una solución. Eso es lo que hago yo en mi caso como gestor de propiedades, aunque la verdad que no me ha tocado nunca hacer ninguna reclamación judicial de un propietario, pero sí nos ha pasado con inmuebles nuestros de mi familia y sí que he tenido que decir eso, oye, yo estoy de tu lado, quiero negociar, pero por otro lado tengo unos socios y esto es una empresa y tengo que me pagan mi nómina todos los meses y tengo que responder. Por lo tanto, yo tengo que hacer esto, sé que no va a llegar a ningún sitio, sé que se va a parar, sé que es solamente para la negociación, pero tengo que hacerlo. Eso me ha dado mucho éxito y eso ha conseguido que siempre, siempre, siempre los inquilinos que no me pagaban se hayan ido a través de una negociación. Hemos preferido perder un poquito que alargarlo en el tiempo y poder perder todo. Y además, menos uno, la verdad, ahora mismo que recuerde, menos uno, los inquilinos tuvieron malos momentos, o sea, sólo hubo una persona que sí que nos engañó, que nos dijo una cosa y era otra, que nos presentó documentación falsa, etc. Y ahí sí que fuimos con todas las de la ley contra esa persona, porque claramente era un profesional de este tipo de estafas. ¿Cómo lo evitamos nosotros? Bueno, seguro de impago, desde que a todos los alquileres le sacamos seguro de impago, eso es mano de santo, porque el inquilino ya sabe que el seguro de impago está, sabe que se le va a perseguir, por lo tanto cuando ve que no puede, te trae las llaves y se va. Si se queda es porque realmente tiene una situación familiar, que tiene hijos, que no tiene dónde ir, que no tiene familia, etc. Y realmente tiene una situación temporal que se puede resolver. Entonces ahí negociamos. Pues bueno, pues paga un poquito menos, paga un poquito más, te da una carencia de un mes, dos meses, tres meses, lo mismo que pasó en el Covid. Todos los que tuvierais propiedades durante la época del Covid, pues lo habréis vivido, que hubo que dar carencias, hubo que parar precios, hubo que dejar pagar un, dos, tres, cuatro meses a la gente que no estaba trabajando, que luego empezó a cobrar, pues pagarlo poco a poco, fraccionado, o sea, cualquier cosa imaginativa que se te ocurra, pero siempre, siempre intenta negociar.
