The Housing Market is Bankrupting Americans (and It's About to Get Worse)

Der Immobilienmarkt treibt Millionen Amerikaner still und heimlich in den Ruin, und niemand warnt Sie. Nicht Ihre Familie, nicht Ihre Freunde und ganz sicher nicht Ihr Immobilienmakler. Heute zeige ich Ihnen, warum der Hauskauf, der sogenannte amerikanische Traum, für Millionen Amerikaner still und heimlich zu einer finanziellen Falle geworden ist, obwohl die meisten Leute immer noch glauben, dass es das Klügste ist, das zu tun. Ich habe mittlerweile weit über 1 Million Dollar Miete bezahlt, und das war eine der besten Ausgaben meines Lebens. Tatsächlich habe ich mit der Miete mehr Geld verdient, als ich mit einem eigenen Haus verdient hätte. Ja, mit Miete können Sie tatsächlich reicher werden. Ich zeige Ihnen, wie das geht. Bleiben Sie also dran, denn ich gebe Ihnen auch meine genaue Checkliste dafür, wann der Kauf tatsächlich Sinn macht, und welche finanziellen Schritte ich heute unternehmen würde, wenn ich Millionär werden wollte. Generationenlang zählt Eigenheimbesitz zu den tiefsten Überzeugungen der amerikanischen Kultur. Kaufen Sie ein Haus, Bauen Sie Eigenkapital auf. Herzlichen Glückwunsch! Sie sind endlich auf dem richtigen Weg. Das ist nicht nur eine Finanzberatung. Das ist der amerikanische Traum. Ein Eigenheim gilt als ultimatives Symbol für Erfolg. Es ist quasi ein universeller Weg zum Wohlstand. Aber hier liegt das Problem. Die meisten Menschen rechnen nicht wirklich nach, bevor sie ein Haus kaufen. Steigende Mieten frustrieren sie. Ihre Familie setzt sie unter Druck. Sie folgen überholten Ratschlägen. Und schon unterschreiben sie eine 30-jährige Hypothek, im festen Glauben, richtig zu handeln. Es ist schon ein wenig ironisch, dass mir Leute sagen, mein Ziel mit Geld ist finanzielle Freiheit, und dann 162% ihres Nettovermögens zahlen, um eine Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit aufzunehmen, bei der sie nicht einmal die Gesamtbetriebskosten berechnen. Die meisten Menschen denken, ein Haus zu besitzen, sei einfach, genauso wie zu mieten, nur dass sie in das Haus investieren. Sie lehnen sich zurück und bauen Eigenkapital auf. Heute sprechen wir über Eigenkapital. Und ich zeige dir, wie das wirklich funktioniert. Denn wenn die wahren Kosten auftauchen, sind sie schockiert, wie viel sie tatsächlich jeden Monat zahlen müssen. Aber für viele Menschen ist es dann schon zu spät. Die psychologische Last der Schulden spürte ich bei mir ganz real am eigenen Leib. In meinem Podcast habe ich mit Jonathan und Shalom gesprochen, einem Paar. Sie hatten gerade ihr Traumhaus für 730.000 Dollar im pazifischen Nordwesten gekauft. Eine wunderschöne Gegend, gute Schulen. Es fühlte sich an, als wäre es der richtige Schritt. Aber als sie mit mir telefonierten, Dann erzählten sie mir eine andere Geschichte. Ihre Hypothek fraß 55% ihres Nettoeinkommens. Sie hatten keine Ersparnisse mehr und brauchten ein neues Dach. So kann Wohneigentum werden. Das ist nicht nur die Geschichte eines Paares, es passiert überall in Amerika. Denn egal, wo man hinschaut, die Botschaft ist klar: Wer nicht kauft, ist im Rückstand. Diese unsichtbaren Skripte drängen Menschen dazu, die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens zu treffen, Aber sie zücken nie einen Taschenrechner. Wissen Sie, wenn man Leute sagen hört: Ich will kein Geld für Miete zum Fenster rausschmeißen. Ein besserer Kommentar wäre vielleicht: Ich möchte kein Geld für Zinsen zum Fenster rausschmeißen. Viele Leute wissen das nicht, aber der Großteil deiner Hypothekenzahlung geht in Zinsen. Nicht nur im ersten Jahr, nicht nur in den ersten 10 Jahren, sondern in den ersten 20 Jahren. Das bedeutet, dass das Eigenkapital, das du deiner Meinung nach aufgebaut hast, in den ersten 2 Jahrzehnten des Eigenheimbesitzes stark übertrieben ist, vor allem jetzt, weil du wahrscheinlich mehr zahlst, als du für die Miete zahlen würdest. Das ist richtig. Derzeit ist es in 100% der 50 größten Metropolen in den Vereinigten Staaten günstiger zu mieten als zu kaufen. Wenn deine Antwort also lautet: Was ist mit dem Eigenkapital? Dann hast du gerade gesehen, dass du in den ersten 20 Jahren mehr für Zinsen als für die Tilgung zahlen wirst. Das ist nur eine von vielen Überraschungen, die dich beim Hauskauf erwarten. Ich erzähle dir das, weil ich möchte, dass du vorbereitet bist, bevor du diese wichtigen finanziellen Entscheidungen triffst, damit du genau weißt, worauf du dich einlässt. Versteh mich nicht falsch, ich bin nicht hausfeindlich. Eines Tages werde ich sogar selbst ein Haus besitzen. Ich bin dagegen, dass Leute die größte Anschaffung ihres Lebens tätigen, ohne es wirklich zu verstehen. Das führt zu Stress, Streit und finanziellen Belastungen, einschließlich Hausarmut und der Tatsache, dass man nicht einmal ins Restaurant gehen oder Urlaub machen kann. Hier eine einfache Regel zum Schutz vor dieser Falle. Sie heißt Ritz-Regel der amerikanischen Traumfalle: Kauft niemals ein Haus, nur weil es erfolgreiche Menschen tun. Das ist der schnellste Weg, in eine finanzielle Falle zu tappen. Folgendes müsst ihr stattdessen wissen: Phantomkosten wie Instandhaltung, Steuern und Reparaturen können oft 30 bis 50% zu eurer Hypothek hinzufügen, wodurch Wohneigentum viel teurer wird, als die Leute erwarten. Darüber sprechen wir gleich. Wenn ihr eine einfache Messgröße wollt, sollten eure gesamten Wohnkosten unter 28% eures monatlichen Bruttoeinkommens bleiben. Hört gut zu, ich weiß, dass Wohnen schon immer teuer war und es wirklich schwer ist, diese Zahl zu erreichen. Wir können sie also ein wenig ausdehnen. Es können 30, 31, 32 sein. Aber wenn deine Gesamtzahlung mehr als das ist, Viel mehr als das kannst du es dir nicht leisten. Berechne die Zahlen, ich zeige dir später, wie's geht. Dann entscheide, was zu deinem Wohlstand passt. Jetzt zeige ich dir etwas, das dich umhauen wird. Stell dir vor, du kaufst ein Haus, verkaufst es für mehr, als du dafür bezahlt hast, und verlierst Geld. Denk mal darüber nach. Wie wäre das möglich? Ich zeige es dir gleich. Man glaubt irrtümlich, Hauskauf bringt stets steigende Preise und Gewinn. Aber so funktioniert es nicht. Jemand hat diese Eigentumswohnung im Jahr 2021 für 3,695 Millionen Dollar gekauft und nur 2 Jahre später für 3,88 Millionen Dollar verkauft. Das sind 155.000 Dollar mehr, als er dafür bezahlt hat. Wenn man sich das anschaut, denkt man sich vielleicht: Wow, die haben in 2 Jahren 155.000 Dollar Gewinn gemacht. Das ist ja der Wahnsinn. Aber das ist nicht der Fall. Werfen Sie einen Blick unter die Oberfläche. Selbst mit dem Verkaufsgewinn von 155.000 Dollar hat der Eigentümer mehr als 795.000 Dollar durch Transaktionskosten, Instandhaltung, Steuern und entgangene Renditen durch die Bindung der Anzahlung verloren, die ansonsten hätte investiert werden können. Ach ja, und etwa 224.000 Dollar an Zinsen. Ja, ich habe diese teure Wohnung mit Absicht ausgewählt, weil ich euch ein wirklich klares Beispiel dafür zeigen möchte, wie viel es tatsächlich kosten kann, eine Wohnung zu besitzen. Ich werde Ich werde euch in diesem Video noch andere Städte zeigen. Wir kommen gleich dazu. Aber das ist es, was die meisten Hausbesitzer nicht verstehen. Der Preis ihres Hauses kann steigen und sie können trotzdem Geld verlieren. Um das herauszufinden, müssen sie die Zahlen tatsächlich durchgehen. Und das ist kein Zufall. Selbst wenn die Immobilienwerte steigen, haben die meisten Menschen am Ende weniger Geld übrig, als sie denken. Betrachten wir es also mal anders. Wie funktioniert das bei praktischen Beispielen, nicht nur bei einer superteuren New Yorker Wohnung? Nehmen wir als Beispiel ein Haus mit mittlerem Preis in den Vereinigten Staaten. Es kostet etwa 400.000 Dollar. Option A: Sie kaufen dieses Haus für 47.200 Dollar. Sie zahlen 20% an, also 81.400 Dollar. Sie nehmen 325.000 Dollar für eine Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit und einem Zinssatz von etwa 6,8% auf. Ihr Haus gewinnt jährlich 3,5% an Wert, und nach 30 Jahren ist es etwa 1,14 Millionen Dollar wert. Ziemlich erstaunlich! Sie haben etwa 706 $36.000 verdient. Das klingt doch toll, oder? Nicht so schnell. Genau wie bei dieser New Yorker Wohnung. Gehen wir der Sache auf den Grund. Hier sehen Sie, was Sie tatsächlich bezahlt haben. Ich bin bei diesen Zahlen noch etwas vorsichtig. $443.000 Zinsen, mehr als der Preis des Hauses. $153.000 Grundsteuern, $122.000 für Instandhaltung und Reparaturen, $97.000 für die Hausratversicherung und $14.000 für die Schließung. Das bedeutet, dass Ihr Haus Sie über 30 Jahre 1,24 Millionen Dollar kosten wird. Was bedeutet, dass Sie tatsächlich 93.000 Dollar mehr ausgegeben haben, als Ihr Haus jetzt wert ist. Sie haben Geld verloren. Sie haben einfach Geld verloren. Und ich zeige Ihnen die Zahlen. Was habe ich Ihnen erzählt? Nicht nur New Yorker 10-Millionen-Dollar-Wohnungen. Nein, beim Durchschnittshaus haben Sie Verlust gemacht. Moment mal, was höre ich da? ich höre 10.000 Leute in meinen Kommentaren Eigenkapital sagen. Was ist mit Eigenkapital? Eigenkapital. Eigenkapital. Eigenkapital. Ich werde mich hier und jetzt mit Eigenkapital befassen. Sie haben Eigenkapital. Das stimmt. Wo ist es? Ihr Eigenkapital ist im Haus gebunden, 50.000 Dollar für Investitionen oder 10.000 Dollar für den Familienurlaub sind schwer zugänglich. Sie müssen komplizierte Finanzinstrumente nutzen oder sich entscheiden, es zu verkaufen. Wo werden Sie dann leben? Schauen wir uns eine andere Option an. Option B: Sie mieten und investieren. Werfen wir einen Blick auf eine andere Berechnung. Wir haben einen Hauspreis von 47.000 Dollar. Die Miete würde etwa 1.800 Dollar betragen. Sie planen, 30 Jahre dort zu bleiben. Der Hypothekenzins liegt bei etwa 6,7 bis 6,8. 8% minus 20% Anzahlung. Wir wollen nun davon ausgehen, dass sowohl der Hauspreis als auch die Miete im Laufe der Zeit steigen werden. Viele Dinge steigen im Laufe der Zeit allein aufgrund von Inflation und anderen Gründen. Wir wollen auch davon ausgehen, dass wir die Differenz investieren werden. Wir werden einige andere Dinge wie Grundsteuern berücksichtigen. Auch hier können Sie einigen dieser Zahlen widersprechen, aber es handelt sich nur um Annahmen. Wir können schnell erkennen, dass man durch Mieten in diesem Beispiel über 30 Jahre hinweg über 1 Million Dollar spart. Das ist ziemlich bemerkenswert. In vielen Städten kann man tatsächlich eine schönere Wohnung in einer schöneren Lage mieten, die keine Instandhaltungsarbeiten erfordert und die Möglichkeit bietet, umzuziehen, wenn es der Job oder die Familie erfordern. Und das Beste daran ist, dass man auf sein Geld zugreifen kann. Ramits Vermögensregel für Wohneigentum: Ein Haus, in dem man lebt, ist keine Investition. Es ist einfach ein Ort zum Leben mit enormen Kosten. Die meisten Leute denken, dass der Kauf eines Hauses eine kluge Investition ist. Aber wenn es eine Investition wäre, würde man es als Investition behandeln. Man würde die Zahlen durchgehen. Man würde es mit dem S&P 500 oder einem anderen Finanzinstrument vergleichen, mit dem man es vergleichen möchte. Die meisten Leute kaufen ein Haus, weil sie ein Haus wollen, und dann rechtfertigen sie es. Aber sie haben keine Ahnung, wie viel sie dafür tatsächlich bezahlen. Das Problem: Viele glauben an automatischen Wohlstand durch Wohneigentum. Warum Miete, wenn ich eine Hypothek abbezahlen kann? fragen sie. Doch das ist ein Trugschluss, Hauskauf und Miete sind Welten entfernt. Ich zeige euch den wahren Unterschied. Hier ist, was ihr wissen müsst: Die Miete ist der Höchstbetrag, den ihr zahlen werdet, und die Hypothek ist der Mindestbetrag. Das liegt daran, dass die Hypothek nur ein Teil der Gesamtkosten des Eigentums ist. Schauen wir uns ein reales Beispiel aus Dallas, Texas, an. Hier sind zwei reale Häuser in derselben Nachbarschaft. Sie werden überrascht sein, wenn Sie die tatsächlichen Zahlen sehen. In Dallas mieten Sie ein Haus mit 3 Schlafzimmern, 2 Bädern monatlich 2.500 Dollar. Unter der Annahme, dass die Miete um 3,5% pro Jahr steigt, würden Sie über 10 Jahre etwa 350.000 Dollar zahlen. Dieses Geld bedeutet keine Abschlusskosten, keine unerwarteten Reparaturen oder Fahrten zu Home Depot, und Sie zahlen für Seelenfrieden und Flexibilität. Oder Sie könnten ein vergleichbares Haus mit der gleichen Anzahl an Zimmern und der gleichen Quadratmeterzahl für etwa 470.000 Dollar kaufen. Bevor ich fortfahre, was würden Sie tun? Würden Sie kaufen oder mieten? Schauen wir uns an, was passiert, wenn Sie kaufen. Sie zahlen 20% an, das sind 94.000 Dollar. Das ergibt eine monatliche Hypothek von 2.400 $266. Das ist im Grunde der gleiche Preis wie die Miete. Diese beiden Immobilien sind übrigens nur 3 Autominuten voneinander entfernt. Das kostet Sie der Kauf dieses Hauses tatsächlich über 10 Jahre. Ihre Hypothekenzinsen betragen $242.000. Ihre Grundsteuern betragen $94.000. Vergessen Sie übrigens nicht, dass die Grundsteuern regelmäßig steigen, vor allem, wenn Sie den Wert Ihres Hauses durch umfangreiche Renovierungen steigern. Instandhaltung und Reparaturen: $70.000. Hausbesitzer Versicherung: 53.000 Dollar. Abschlusskosten: 16.000 Dollar. Opportunitätskosten: d) H— Das Geld, das Sie durch die Investition dieser Anzahlung von 91.000 Dollar hätten verdienen können. Die Gesamtkosten des Besitzes betragen mindestens 714.000 Dollar über 10 Jahre. Das ist mehr als doppelt so viel, wie Sie zahlen würden, wenn Sie ein ähnliches Haus mit ähnlichen monatlichen Kosten mieten würden. Siehst du, wie verrückt diese Mathematik ist? Sie haben zwei Häuser, Gleiche Quadratmeterzahl, gleiche Nachbarschaft. Sie scheinen für den gleichen monatlichen Betrag gemietet oder gekauft zu werden. Aber wenn Sie tatsächlich unter die Oberfläche schauen, sind die Zahlen völlig unterschiedlich. Denken Sie daran, ich rate nicht vom Hauskauf ab. Ich sage, dass Sie die Mathematik für den größten Kauf verstehen müssen, den Sie jemals getätigt haben. Dies ist nicht so, dass Sie zu Payless gehen und ein Paar Schuhe für 30 Dollar kaufen. Darum geht es hier. Dies ist der größte Kauf, den Sie jemals tätigen werden. Lernen Sie das. Viele werden gleich das Fenster schließen. Sie werden es nicht so bald wieder tun, außer an einem Herzinfarkt, wenn Sie Ihre schlechten Fähigkeiten im Umgang mit Mathematik sehen. Die Leute sagen dann: Zumindest baue ich Eigenkapital auf. Nun, wir haben bereits im letzten Abschnitt dieses Videos über Eigenkapital gesprochen, als wir uns die Amortisation der ersten 20 Jahre angesehen haben. Und wissen Sie, was sie dann als Nächstes sagen? Wenn ich es besitze, kann ich es zumindest eines Tages verkaufen und mein Geld zurückverdienen. Vielleicht. Sehen wir uns an, worauf Sie sich beim Kauf einlassen. Phantomkosten oder diese unsichtbaren Kosten, die den meisten von uns nicht bewusst sind, zeigen, warum die monatliche Zahlung allein nicht die ganze Geschichte erzählt. Wenn Sie kaufen, bleibt Ihre Hypothek möglicherweise gleich, aber Ihre Gesamtkosten steigen. Manchmal ein wenig, manchmal stark und manchmal viel mehr als die Miete aufgrund dieser Phantomkosten. Zu diesen unsichtbaren Kosten gehören Abschlussgebühren, Wartung und Reparaturen, Grundsteuern, verpasste Investitionsmöglichkeiten, Geld, das anderweitig hätte investiert werden können, Pech, Scheidung, Entlassungen und so weiter. Und denken Sie daran, wenn etwas kaputt geht, zahlen Sie dafür. Hier sind 5 echte Kosten, die Sie als Hausbesitzer wahrscheinlich haben. Dachersatz: 9.500 Dollar. Heizung, Lüftung, Klimaanlage: 7.500 Dollar. Austausch des Warmwasserbereiters: 1.300 Dollar. Reparatur des Fundaments: 10.000 Dollar. Neue Geräte: 5.000 Dollar. Ich habe gerade mit meiner Mutter telefoniert. Sie haben Termiten in Ihrem Haus gefunden. Sie müssen Ihr Haus für 3 Tage verlassen. Während Sie diese beschissenen Breaking-Bed-Zelte Leute darum herum aufbauen. Ihr wisst schon, wo die Leute einbrechen und Drogen nehmen oder was auch immer. Das ist es, was sie tun. Und es wird sie Tausende kosten. Wenn man ein Haus besitzt, wird etwas kaputt gehen. Die Frage ist nicht, ob, sondern wann und wie viel es kosten wird. Wenn wir unsere Häuser tatsächlich wie eine finanzielle Investition behandeln würden, sollten wir jeden Monat Hunderte von Dollar nur für Instandhaltungen zurücklegen, die in 4, 7 oder 13 Jahren anfallen könnten. Wie viele Leute machen das tatsächlich? Fast niemand. Die Gesamtkosten können tatsächlich schockierend sein, besonders im Vergleich zur Miete. In sehr teuren Städten sind die Zahlen wirklich überwältigend. Tatsächlich würde das Haus, das ich gerade miete, mehr als doppelt so viel kosten, wenn man es selbst besäße. Mehr als doppelt so viel. Das sind Tausende und Abertausende von Dollar mehr, nur um das gleiche Haus zu besitzen, das ich miete. Darum habe ich eine einfache Hauskaufregel aufgestellt. Ramits Wohnregel der Phantomkosten: Kaufe nur, wenn du vorhast, mindestens 10 Jahre dort zu bleiben. Das ist die einzige Möglichkeit, diese unsichtbaren Kosten zu verteilen. Ich zeige dir, was ich meine. 50.000 Dollar kosten dich der Hausverkauf. Wenn du es nach einem Jahr verkaufst, sind das 50.000 Dollar Kosten pro Jahr. Wenn du aber 10 Jahre bleibst, sind das 5.000 Dollar Kosten pro Jahr oder 416 Dollar pro Monat. Was viel erschwinglicher ist. Du siehst also, dass der Zeitfaktor eine große Rolle bei der Entscheidung zwischen Kauf und Miete spielt. Als Nächstes zeige ich euch, wie gut gemeinte Ratschläge von Eltern, Freunden und sogar Kollegen Menschen oft dazu bringen, die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens zu treffen, ohne jemals die Zahlen durchzugehen. Das ist tiefgreifend und sehr, sehr versteckt unter der Oberfläche. Wenn man sich tatsächlich anschaut, wie wohlhabende Menschen ihr Geld im Vergleich zur Mittelschicht ausgeben, geben wohlhabende Menschen proportional viel weniger Geld für Wohnraum aus. Aber ich denke, es gibt etwas viel Tiefergreifenderes, und zwar, dass Amerikaner die Vorstellung hassen, etwas zu tun, das sie als arm empfinden. Wenn ihr mir nicht glaubt, lasst uns ein kleines Experiment machen. Schreibt euren Eltern jetzt eine SMS, fragt nach ihren Wochenendplänen und schlagt unschuldig den Bus vor. Nehmt einfach den Bus. Habt ihr schon mal darüber nachgedacht, den Bus zu nehmen? Schreibt unten einen Kommentar. Wie reagieren sie? Sie sagen nicht einfach nein, oder nach genauerer Überlegung, es dauert 26 Minuten länger. Nein, sie werden mit Empörung, Verwirrung und vor allem mit Ekel reagieren. Ein Bus. Die meisten Amerikaner denken stillschweigend: Nur Arme fahren Bus. Und Amerikaner hassen die Vorstellung, das zu tun, was arme Menschen tun. Das ist verrückt. Ich liebe einen guten Bus. Er ist schnell. Er ist einfach. In San Francisco benutzte ich immer die 22 Es ergab sich beim Schreiben meines Buches. Viele Leute kaufen kein Haus, nur weil es finanziell sinnvoll ist. Sie kaufen eins, weil ihnen alle um sie herum dazu raten, und weil sie nicht das tun wollen, was andere Leute tun, nämlich mieten. Moment mal. Was ist das für ein Geruch? Da mietet jemand. Mein Podcast-Gast, Chris und Camila, ein Paar mit fast 300.000 Dollar Jahreseinkommen. Sie erzählten mir, dass sie ein Ferienhaus gekauft haben. Nicht weil sie eins brauchten, sondern weil ihre Freunde, von denen einige weniger Geld verdienen als sie, schönere Häuser kauften. Der Erfolgsdruck und das Bedürfnis, mithalten zu können, zwang sie zu einem Kauf, den sie bereuen. Diese Geschichte ist nicht ungewöhnlich. Genauso werden Menschen hausarm. Sie kaufen, weil sie Angst vor etwas haben. Sie rechnen nicht aus, wie viel es sie wirklich kosten wird. Sie entscheiden nicht, wo sie sparen wollen, und ihre Eltern und Freunde sagen es ihnen. Sie sind es leid, sich im Rückstand zu fühlen, und sie machen sich Sorgen, dass sie es sich leisten können, wenn sie jetzt nicht kaufen. Ich habe diesen Druck auch gespürt. Früher kamen Leute zu mir in die Wohnung und schauten aus dem Fenster. Wow, das ist eine schöne Aussicht. Und dann fragten sie: Gehört dir das hier? Und als ich verneinte, wohnte ich zur Miete. Da konnte man spüren, wie sich die Stimmung änderte. Die Energie war plötzlich anders. Erst war es Verurteilung, dann Verwirrung. Moment mal, das ist der Typ, der sagt: Ich werde dir beibringen, wie man reich wird. Und er wohnt zur Miete. Wieder einmal gibt es in Amerika diese Überzeugung, dass man, wenn man erfolgreich ist, natürlich ein Haus besitzen sollte, was impliziert, dass Mieten bedeutet, dass man zurückfällt. Also bin ich aus freien Stücken Mieter geblieben. Ich habe die Differenz investiert und bin deutlich besser dagestanden. Dadurch konnte ich mir tatsächlich eine bessere Wohnung in einer besseren Gegend mieten, als wenn ich Eigentum gehabt hätte. Außerdem keine Instandhaltung, keine Schraubenzieher, kein Baumarkt. Um das klarzustellen, diese Aussage, dass Mieten Geldverschwendung ist, ist eines der destruktivsten unsichtbaren Skripte, die uns eingeflößt wurden. Ich möchte, dass du eine Entscheidung triffst, die auf deinen Finanzen und deinem Leben in Wohlstand basiert. Dieser Satz zwingt Menschen zum Hauskauf über ihre Verhältnisse, mit deutlich höheren Kosten als erwartet. Wenn du dich also jemals unter Druck gesetzt gefühlt hast, ein Haus zu kaufen, dann möchte ich, dass du dir etwas merken solltest. Merke dir diese Regel, Ramits Kaufregel für dich. Kaufe kein Haus, um irgendjemanden zu beeindrucken. Nicht deine Eltern, nicht deine Freunde, nicht Instagram. Kaufe es, wenn du die Zahlen durchgehst und die nicht finanziellen Aspekte deines Lebens in Wohlstand berücksichtigst. Wenn Ihre Entscheidung auf der Meinung anderer basiert, werden Sie am Ende deren Version von Erfolg haben und nicht Ihre eigene. Spaß beiseite, wenn Sie sich für ein Haus in der Vorstadt oder ein Doppelhaus entscheiden oder in Strandnähe oder in den Bergen leben möchten oder was auch immer, Dann kann ich absolut nachvollziehen, dass Ihr Leben in Wohlstand nicht meins ist. Meins wird anders sein als Ihres. So soll es auch sein. Bitte prüfen Sie die Zahlen und klären Sie, was Ihr reiches Leben bedeutet. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was das Richtige für Ihr Leben in Wohlstand ist, kann Ihnen genau hier ein guter Finanzplaner helfen, wie die Mitarbeiter unseres Partners Fasset. Fasset hilft Ihnen, Ihre finanziellen Möglichkeiten zu verstehen und zu erweitern, indem es Ihnen flexiblen Zugang zu einem Team aus Finanzplanern, CFP®-Experten und einem Team aus Experten bietet, die Sie in den Bereichen Altersvorsorge, Steuerstrategie, Nachlassplanung und mehr beraten. Im Gegensatz zu traditionellen Beratern, die einen Vermögensanteil für die Finanzplanung berechnen, sparen Sie mit uns leicht Zehntausende oder Hunderttausende Dollar über Ihr Leben. Fasset erhebt eine erschwingliche pauschale Mitgliedsgebühr. Mit Ihnen half ich vielen Paaren in meinem Podcast, bestimmte Dinge zu verstehen. Können Sie früher in Rente gehen? Können Sie das College Ihrer Kinder bezahlen? Können Sie großzügiger sein oder jedes Jahr schönere Urlaube machen? Brauchen Sie ein smartes Team für Ihre wichtigsten Finanzentscheidungen? Schauen Sie es sich an, gehen Sie auf fasset.com/ride oder klicken Sie unten auf den Link für ein kostenloses Beratungsgespräch. Denn sobald Sie nach Ihren, nicht nach fremden Werten entscheiden, ändert sich alles. Okay, Jetzt, da wir den Mythos, dass Kaufen immer besser ist, widerlegt haben, wenden wir uns der Frage zu, wann es tatsächlich Sinn macht, ein Haus zu kaufen. Meine Checkliste, damit helfe ich Paaren, die richtige Kaufentscheidung zu treffen. Ich zeige sie Ihnen jetzt. Wahrscheinlich werde ich mir selbst eines Tages ein Haus kaufen. Ich habe überhaupt nichts dagegen. Aber so werde ich es machen. Zuerst werde ich die Zahlen sorgfältig durchgehen. Zweitens werde ich alle emotionalen und Lebensstilfaktoren berücksichtigen. Möchte ich ein Haus kaufen? Welchen Bereich möchte ich renovieren? Warum Warum mache ich das? Die Leute überspringen Teil 1. Sie überspringen ihn einfach und gehen zu Teil 2 über. Oh, ich liebe eine Badewanne. Oh, ich möchte unbedingt diese Ecke, in der ich morgens meinen Kaffee schlürfen kann. Obwohl ich weiß, dass ich das nie wirklich tun werde. Leute, so einfach wie bei Olive Garden ist das nicht. Oh, gebt mir die mit der weißen Soße und den Brotstangen. Ich liebe sie. Dies ist die größte finanzielle Entscheidung eures Lebens. Deshalb beginnt man zuerst mit den Zahlen. Wann ein Hauskauf für uns sinnvoll ist, werden wir klären. Und ich werde euch etwas sagen, das euch jetzt umhauen wird. Es macht mir nichts aus, wenn ihr die Zahlen durchgeht und euch trotzdem aus nicht finanziellen Gründen für den Kauf entscheidet. Vielleicht merkst du, dass es mehr kostet, ein Haus zu besitzen, und sagst: Okay, das ist mir egal. Wegen der Kinder, einer Renovierung oder einfach so will ich ein Haus. Wunderbar, es ist dein Leben in Wohlstand. Es ist nicht meins. Wenn du eine bewusste Entscheidung triffst und die Zahlen durchgehst, Kann ich deine Entscheidung nur unterstützen. Das passiert oft. Einer meiner Freunde hat ein Haus in New Jersey gekauft. Er hat die Zahlen durchgerechnet und zugegeben, dass es finanziell keinen Sinn ergibt, aber er wird es trotzdem tun, weil er die Gegend kennt. Er möchte seine Kinder dort großziehen, und das ist seine Entscheidung. Ich fand es toll. Solche Entscheidungen wünsche ich mir von dir. Eine durchdachte Entscheidung, basierend auf Analyse, Ehrlichkeit und Selbstreflexion, denn Hausbesitz bedeutet mehr als nur Finanzen. Es ist sehr emotional. Und das ist okay. Ich bin dagegen, dass der Kauf eines Hauses zum Albtraum wird, nur weil du nicht genau weißt, worauf du dich einlässt. Stellen wir also sicher, dass Sie eine bewusste Entscheidung treffen. Hier ist meine 5-Punkte-Checkliste, um festzustellen, ob Sie wirklich bereit sind, ein Haus zu kaufen. Erstens, werden Sie mindestens 10 Jahre in diesem Haus wohnen? Der Kauf und Verkauf eines Hauses ist teuer. Wenn Sie nach 3 bis 5 Jahren ausziehen, verlieren Sie oft Geld. Zweitens, haben Sie eine Anzahlung von 20% gespart? Hört, die Sie zusätzlich zu Ihrem Notgroschen zurücklegen können. Sie müssen jetzt keine 20% anzahlen, aber meiner Meinung nach sollten Sie dieses Geld beiseitelegen. Warum? Weil es von finanzieller Disziplin zeugt. Außerdem haben Sie so mehr Flexibilität bei Kreditoptionen und Zinssätzen. Vor allem aber signalisieren Sie sich selbst und möglicherweise auch Ihrem Partner, dass Sie diszipliniert genug sind, um zu sparen, insbesondere für unerwartete Ausgaben, die auf Sie zukommen werden. Drittens, verstehen Sie die monatlichen Gesamtkosten, und diese Zahl liegt idealerweise unter 28% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens. Denken Sie daran, ich spreche nicht nur von der Hypothek. Ich spreche von den Gesamtbetriebskosten, den TCO. Dazu gehören Grundsteuern, Instandhaltung, Versicherungen, Transaktionsgebühren, HOA-Gebühren und so weiter. Wenn Sie die 28% nicht erreichen können, was heutzutage schwer zu erreichen ist, kennen Sie die Zahl und haben Pläne, was zu tun ist, wenn etwas schiefgeht. Nummer 4: Es ist nicht schlimm, wenn der Wert Ihres Hauses sinkt. Immobilienwerte schwanken. Wenn der Markt um 10% fällt, geraten Sie dann in Panik? Werden Ihre Finanzen ruiniert? Ich möchte, dass Sie emotional und finanziell auf diese Möglichkeit vorbereitet sind. Und Nummer 5, das finde ich wirklich wichtig: Sie wollen wirklich ein Haus kaufen. Sie wollen es, nicht um Freunde zu beeindrucken, kaufen, nicht weil die Familie es will, nicht aus Schuld, Scham oder FOMO. Sie wollen ein Haus kaufen, weil es zu ihrem Leben in Wohlstand gehört. Zeigen wir das anhand konkreter Zahlen. Das Durchschnittshaus in den USA kostet 47.000 US-Dollar. Hier sehen Sie, wie es tatsächlich aussehen würde, wenn Sie dieses Haus verantwortungsbewusst kaufen wollten. Mit 20% Anzahlung würde Ihre monatliche Hypothek 2.137 Dollar betragen. Sie können 50% Phantomkosten hinzufügen, was zu einer monatlichen Gesamtzahlung von $3,24 führt. Ich persönlich sage Ihnen jetzt schon einmal, dass dies eine sehr konservative Berechnung ist. Ich glaube tatsächlich nicht, dass die Mehrheit der Leute 50% Phantomkosten zahlt. Das werde ich irgendwann, ich kaufe ein sehr teures Haus und brauche keinen Schraubenschlüssel mehr. Ich werde Leute anheuern, die vorbeikommen. Sie werden mir diese kleinen Überschuhe anziehen und mich dann übers Ohr hauen. Weil sie es sofort merken, wenn sie reinkommen. Ich weiß von nichts. Oh, dieser Kühlschrank, die Reparatur kostet $16.000. Ich dachte mir, oh, das klingt nach einem guten Geschäft. Hier, bitte. Das sind 50% Phantomkosten, weil ich ein Trottel bin. Sie werden wahrscheinlich keine 50 zahlen, aber wahrscheinlich etwa 25, vielleicht sogar mehr. Ich bin also mit dieser Zahl für Sie sehr konservativ. Okay, gehen wir die 5-Punkte-Checkliste anhand eines Beispiels aus der Praxis durch. Wirst du mindestens 10 Jahre dort bleiben? Wenn nicht, riskierst du, Geld durch Transaktionskosten Kosten, Hypothekenzinsen und so weiter zu verlieren. Wenn ja, wirst du diese Kosten über einen längeren Zeitraum verteilen, was gut ist. Nummer 2: Haben Sie diese 20% Anzahlung gespart? Nun, das sind 81.440 Dollar. Wenn Sie das nicht haben, ist das für mich ein Warnsignal. Wenn Sie es zusätzlich zu Ihrem Notfallfonds haben, ist das großartig. Nummer 3: Liegen Ihre Wohnkosten unter 28% Ihres Bruttoeinkommens? Bei 3,24 Dollar pro Monat sind das 38.448 Dollar pro Jahr. Das bedeutet, dass Sie mindestens 148.000 $138.000 pro Jahr verdienen müssten, damit diese Zahl unter 28% bleibt. Wenn Sie weniger verdienen, können Sie sich dieses Haus im Moment nicht leisten. Verdienst über $138.000? Gut aufgestellt. Nummer 4: Sind Sie emotional und finanziell in Ordnung? Wenn der Wert Ihres Hauses um 10% sinkt, ruiniert oder versetzt Sie das in Panik? Dann sind Sie nicht bereit. Wenn Sie damit einverstanden wären, großartig. Fahren Sie fort. Nummer 5: Möchten Sie dieses Haus wirklich kaufen? Das ist die wichtigste Frage. Die Zahlen mögen stimmen, Aber wollen Sie dieses Haus wirklich für Ihr Leben in Wohlstand? Stellen Sie es sich vor. Seien Sie konkret. Denken Sie an all die tollen Dinge, die gut laufen könnten. Sie könnten das Haus individuell gestalten. Sie könnten Familientraditionen schaffen. Genießen Sie diese Visionen. Überlegen Sie sich auch, was schiefgehen könnte. Es gibt Termiten. Es gibt eine Reparatur. Die Terrasse hat ein Loch. Denken Sie darüber nach. Und treffen Sie dann Ihre Entscheidung. Wenn Sie dieses Haus kaufen, weil Sie sich dazu gedrängt fühlen, ist es wahrscheinlich nicht der richtige Schritt für Sie. Stimmt Ihr Bild vom reichen Leben damit überein? Ist das positiv? Wenn Sie alle alle 5 Fragen mit Ja beantworten können, ist das großartig. Das ist toll! Aber wenn Sie auch nur bei einer dieser Fragen zögern oder sich unwohl fühlen, ist es okay zu warten. Sie können auch mieten. Es könnte sogar der klügere Schachzug sein. Ramits Regel für den bewussten Kauf: Rechnen Sie zuerst die Zahlen durch und beziehen Sie dann die emotionalen Gründe mit ein. Und das ist wichtig. Denn beim Hauskauf geht es nicht nur um Mathematik. Es geht um Ihren Lebensstil, Ihren Seelenfrieden, Ihre Werte. Deshalb verwende ich diese 5-Punkte-Checkliste. Stellen Sie sich diese Fragen und beantworten Sie Seien Sie ehrlich. Denken Sie daran, dass der Hauskauf niemals eine Reaktion sein sollte. Er sollte niemals eine Verteidigung sein. Ah, die Preise steigen. Ich sollte mich beeilen und sie einfangen. Tun Sie das nicht. Es sollte eine sorgfältig durchdachte, gut begründete und gut formulierte Entscheidung sein. Nun, wir haben uns die Kauf- und Mietzahlen angesehen. Wir haben berechnet, wie viel uns das an Zinsen kosten wird. Wir wissen, dass wir mit so viel im Wesentlichen rechnen können, wenn wir mindestens 23 Jahre dort bleiben, was wir geplant haben. Wir haben Geld beiseite gelegt, so dass wir, wenn wir in etwa 10 bis 15 in ein paar Jahren das Dach reparieren müssen, bereits startklar sind. Wir investieren weiter und haben einen Notgroschen. Das klingt nach jemandem, der mit der größten Anschaffung seines Lebens in die Offensive geht. Zögern Sie noch? Ich zeige Ihnen, warum Mieten Ihr klügster Finanzschritt sein könnte. Lassen Sie mich etwas sagen, das viele Leute schockiert: Ich bin Multimillionär und wohne zur Miete. Tatsächlich miete ich zwei Wohnungen, eine in Kalifornien und eine in New York. Ja, ich könnte morgen einen Scheck für ein Haus ausstellen, aber das tue ich nicht. Warum? Weil ich Zeit und Geld selbst bestimmen will. Erstens möchte ich, dass mein Geld wächst und nicht in einen teuren, illiquiden Vermögenswert steckt, auf den ich nicht zugreifen kann. Zweitens möchte ich die Möglichkeit haben, umzuziehen, wann immer ich möchte. Ich möchte nicht, dass mich etwas belastet. Ich möchte nicht verkaufen müssen. Ich möchte keinen Papierkram. Ich möchte keinen Stress. Und am wichtigsten ist mir, dass ich keine Wochenendprojekte habe. Ich möchte nichts reparieren. Das gefällt mir einfach nicht. Kaputt? Vermieter benachrichtige ich per SMS, wird repariert. Ich erzähle euch das, weil Mieten kein Versagen ist. Es ist eine Strategie. Vor allem in Städten mit hohen Lebenshaltungskosten, aber zunehmend auch in vielen Städten in ganz Amerika, kann es tatsächlich ein kluger finanzieller Schachzug sein, sein, wenn man die Zahlen durchrechnet. Allerdings muss ich euch sagen, dass es einen Haken gibt. Ich habe das Geld, das ich durch die Miete gespart habe, intensiv investiert, und das hat mir geholfen, mein Vermögen zu vergrößern und ohne schlechtes Gewissen an meine Lieblingssorte auf der Welt zu reisen. Und die Ergebnisse waren ziemlich schockierend. Ich persönlich habe durch Miete und Investitionen in den letzten 20 Jahren mehr Geld verdient, als wenn ich eine Immobilie besessen hätte. Vorteile. Das bietet dir die Miete: 1. Flexibilität. Du kannst für einen Job umziehen, eine neue Stadt ausprobieren oder ein Jahr im Ausland leben. Keine teuren Maklerkosten, keine Besichtigungen, keine Küchen-, Terrassenrenovierung vor dem Verkauf. 2. Cashflow. Anstatt 80.000 US-Dollar oder je nach Wohnort sogar mehr als Anzahlung zu zahlen, kannst du dieses Geld investieren und mit der Zeit Hunderttausende oder sogar Millionen von Dollar verdienen. Im Gegensatz zu Eigenkapital bleibt es liquide, jederzeit verfügbar. Seelenfrieden, das ist für mich persönlich sehr wichtig. Warmwasserbereiter-Explosion um 2 Uhr? Vermieter anrufen. Wenn der Wasserhahn tropft, schreibe ihm eine SMS. Das ist nicht mein Problem. Und genau das will ich. Jetzt zeige ich dir, wie du mit der richtigen Miete Millionen verdienen kannst. Ja, durch Mieten kann man reicher werden. Erinnert ihr euch an das Haus in Dallas, Texas, von vorhin? Die Miete betrug 2.500 Dollar im Monat. Der Kaufpreis betrug 2.466 Dollar, Hypothek zuzüglich circa 1.902 $44 an Phantomkosten wie Steuern, Instandhaltung und Versicherung, was zusammen $4,48 im Monat ergab. Das sind $1,98 Unterschied im Monat. Ich zeige euch anhand dieses Beispiels, wie man diese Idee des Mietens und Investierens der Differenz anwenden kann. Nehmen wir an, ihr entscheidet euch fürs Mieten. Ihr nehmt die $1,98 jeden Monat und investiert sie in einen kostengünstigen Indexfonds, der inflationsbereinigt durchschnittlich 7% Rendite bringt. Okay, wir treffen hier ein paar Annahmen. Es sind alles sehr konservative Annahmen. Über 30 Jahre würde diese monatliche Rate auf über 2,2 Millionen Dollar anwachsen. Während dieser Käufer sich also bückte, mit seinem verdammten Gürtel seinen Riss zeigte und die Fußleisten strich— warum vermischt sich so viel Schweiß mit meiner Farbe? Warum passiert mir das? Ihr habt wahren Wohlstand aufgebaut. Schaut auf meine Hand. Seht ihr meine Hand? Können wir das genauer betrachten? Das Das ist die Hand eines Mannes ohne Inbusschlüssel-Erfahrung. Und das ist das Gesicht einer Person, die nicht einmal weiß, was ein Inbusschlüssel ist. Leute, das ist der Teil, der niemandem bewusst ist. Wenn ihr die Zahlen durchgeht und feststellt, dass es billiger ist zu mieten als zu besitzen, dann mietet und investiert die Differenz. Investiert die Differenz. Ihr könnt am Ende wohlhabender, freier und meiner Meinung nach viel entspannter sein als ein gestresster Hausbesitzer. Besser. Deshalb habe ich Ramits Regel des strategischen Mietens entwickelt. Mieten ist kein Misserfolg, aber wenn ihr mietet, müsst ihr die Differenz investieren, damit das Geld sich für euch lohnt. Wenn euch also die Miete 800 Dollar im Monat kostet oder der Besitz 2000 Dollar im Monat, dann müsst ihr diese Differenz von 1200 Dollar im Monat nehmen und investieren. Okay, gut, ihr investiert vielleicht nicht alles, vielleicht investierst du 300, 500, 700 Der Punkt ist, wenn du zur Miete wohnst, musst du aggressiv investieren. Sonst bist du zum Scheitern verurteilt. Okay, alle Leute, die sagen: Ich möchte nicht im Ruhestand enden und dann regnet es und ich habe keinen Platz mehr. Tu das nicht. Okay, ich zeige dir, wie du die Zahlen selbst berechnen kannst. Kein Rätselraten mehr. Keine Zeit mehr für Mieten oder Kaufen. Ich zeige dir genau, wie du diese Entscheidung sofort anhand der Mathematik triffst. Jetzt ist es an der Zeit herauszufinden, ob Kaufen oder Mieten besser für dich ist. So geht's: Nutze den Kauf- oder Mietrechner der New York Times. Ich liebe dieses Tool. Es ist kostenlos. Ich habe es von Podcast-Gästen, Freunden und sogar bei zukünftigen Hypothekennehmern ohne finanzielle Mittel eingesetzt. Ich werde ihn unten in der Beschreibung verlinken. Mit diesem Rechner kannst du ganz einfach herausfinden, ob Kaufen oder Mieten die bessere finanzielle Entscheidung für dich ist. Sie geben also verschiedene Faktoren in den Rechner ein und Sie erhalten eine klare Antwort darauf, ob Mieten oder Kaufen die bessere finanzielle Entscheidung Gehen wir das anhand eines konkreten Beispiels durch. Vergleichen wir dieses Haus mit 3 Schlafzimmern und 2 Bädern im Viertel Mount Lebanon in Pittsburgh, Pennsylvania. Der aktuelle Angebotspreis liegt bei etwa 280.000 Dollar. Nur eine Autominute entfernt befindet sich ein Haus mit 3 Schlafzimmern und 1,5 Bädern, das für 2.000 Dollar im Monat vermietet werden kann. Wir geben diese Zahlen in den Kauf- oder Mietrechner der New York Times ein. Gehen wir nun zum Abschnitt mit den Hypothekendetails. Bei einem aktuellen Zinssatz von etwa 7% verwenden benutzen wir diesen für unsere Berechnung. 20% Anzahlung, 30-jährige Hypothek. Gehen wir nun zum Abschnitt: Wie sieht die Zukunft aus? Denn dieser ist wirklich wichtig. Sie können die Wachstumsrate der Immobilienpreise, die Wachstumsrate der Mieten und die Inflation bei etwa 3% belassen. Ich möchte jedoch, dass Sie die Anlagerendite auf 10% anpassen. Diese Zahl ist die nominale Rendite, die der Aktienmarkt in den letzten rund 100 Jahren erzielt hat. Lassen wir die Inflationsrate bei 3%, um sicherzustellen, dass wir nach der Inflation die von mir immer erwähnte Rendite von 7% erhalten. Das ist die sogenannte Realrendite. Alles unter diesem Abschnitt können Sie unverändert lassen, bis Sie die Besonderheiten der von Ihnen betrachteten Gegend kennen. Scrollen wir nun nach oben und spielen mit der Zeitvariablen. Wenn Sie planen, nur 5 Jahre an einem dieser Orte zu bleiben, sparen Sie durch das Mieten 18.000 Dollar. Wenn Sie 10 Jahre bleiben, spielt es keine Rolle, ob Sie kaufen oder mieten. Das ist eines der Beispiele, bei denen Sie sehen können, dass die Zeit auf Ihrer Seite ist, wenn es ums Kaufen geht. Nicht immer, aber oft. Beachten Sie jedoch, dass der Kauf erst ab dem 26. Jahr tatsächlich finanziell sinnvoller ist und Sie 82.000 Dollar sparen. Bitte beachten Sie nun diesen wichtigen Vorbehalt: Funktioniert nur bei gleichzeitigem Investieren. Falls du nicht investierst, ist der Kauf eines Hauses in der Regel die bessere finanzielle Entscheidung, da du schlichtweg kein Geld an anderer Stelle anlegst. So gehen die meisten Amerikaner tatsächlich mit ihrem Geld um. Der Großteil ihres Nettovermögens steckt in ihrem Haus. Nicht, weil ein Eigenheim eine großartige finanzielle Entscheidung wäre, sondern weil es die einzige finanzielle Entscheidung ist, die Sie jemals getroffen haben. Sehr riskant ist es, den größten Teil seines Vermögens in einem illiquiden, geografisch undiversifizierten Vermögenswert mit hohen Haltekosten zu halten, dessen Veräußerung problematisch ist. Wenn wir die Anlagerendite auf 0% festlegen, ist der Kauf dieses Hauses bereits ab dem 4. Jahr eine bessere Entscheidung. Das ist bei den meisten Menschen ganz normal. Falls du jedoch zur Miete wohnst und investierst, investierst, ist der Kauf in vielen Fällen finanziell nicht sinnvoller. Immobilien machen nicht automatisch reich. Falls du einen besseren Plan zum Reichwerden suchst, dann zeige ich dir hier, was ich tun würde, um ab sofort Millionär zu werden.