How This Overlooked Tax Move Saved a Client Nearly $1M

Willkommen zum Majorleague Real Estate Podcast, einem Podcast für Betreiber großer Immobilienportfolios. Mein Name ist Nathan Soser und ich bin euer Moderator. Gemeinsam mit meinem Co-Moderator Matt Hamilton sprechen. Wir über Steuer und Rechtsstrategien und laden Betreiber großer Portfolios zu ausführlichen Gesprächen darüber ein, wie sie ihr Geschäft ausbauen können. Wir hoffen, euch gefällt das. Willkommen zu einer weiteren Folge des Major Real Estate Podcasts. Mein Name ist Nathan Sosa und ich werde von meinem Co Moderator Matt Hamilton begleitet. Matt Hamilton, wie hast du den 4. Juli verbracht? Habt ihr irgendwelche Traditionen oder etwas, das ihr im Allgemeinen tut? Ja, in der letzten geschäftigen Saison habe ich mir vorgenommen, mir selbst ein kleines Geschenk zur Steuersaison zu machen und habe mir einen Pit Boss Pellet Smoker gekauft. In den letzten zwei Jahren habe ich am 4. Juli einfach Pool Pork für die Familie geräuchert. Der Name des Pools. Eine gute Zeit. Der Plan. OK, das ist also der Plan für dieses Jahr. Ja, Ja, dieses Jahr dasselbe wie letztes Jahr. Wohl das Gleiche gilt für die absehbare Zukun, also für die Zukunft.

Ja, ich denke, es ist wirklich wichtig, denn es ist nicht das erste Enkelkind in deiner Familie, oder?

Nein, also ja und nein. Meine Frau und ich erwarten in den nächsten Wochen unser erstes Kind, oder? Ä Es sind vier bis sechs. Gott, diese Zahl wird immer viel schneller kleiner. Aber ja. Nein, Also von meiner Seite ist es das erste Enkelkind meiner Eltern. Und dann hat Jessicas Schwester ein paar Kinder. Also es ist ein Ja und nein, um deine Frage zu beantworten.

Ja. Nun, dann werden mit Sicherheit alle zu dir nach Hause kommen, denn ihr habt beide das Fleisch und das Enkelkind. Also sie kommen auf dich zu.

Es gibt keinen Grund nicht vorbeizukommen. Das ist mein Leben hier.

Ja, Ich liebe den 4.7. Es ist nicht nur, weil es für einen patriotischen Sohn nicht toll ist. Es ist immer eine tolle Zeit, über die Geschichte nachzudenken und über Dinge, die gut gemacht wurden, aber auch über Dinge, die wir als Nation besser machen können. Aber für mich ist es wie Weihnachten, nur dass es keine Geschenke gibt und es keinen vorgeschriebenen Zeitplan gibt, oder Es ist einfach so, als würde ich um 15 Uhr etwas auf den Grill werfen. Du kannst kommen, du kannst nicht kommen. Wir sind zu dieser Zeit im Pool. Du kannst mitmachen. Du kannst nicht mitmachen oder wir machen dies zu dieser Zeit. Es ist also immer Hey, es ist eine tolle Zeit, um mit Familie und Freunden zusammenzukommen. Alle versuchen, etwas zusammenzuunternehmen, aber es gibt keine dieser sozialen Anforderungen, wie zum Beispiel, dass man zu Weihnachten hier sein muss. Wir packen die Geschenke zu XYZ Zeit aus. Das gibt also keinen Stress. Es gibt keine Planung. Es ist einfach nur entspannt. Manche Leute haben wahrscheinlich einen viel stressigeren 4. Juni und haben viel mehr Traditionen und so weiter. Mit meiner Familie chillen wir einfach am Pool hängen ab und das ist es ja.

Nein, es ist auf diese Art ein sehr entspannter Urlaub. Der Trubel im November und Dezember ist immer sehr, weißt du, toll. Aber es ist auch sehr chaotisch. Bist du ein Feuerwerksfarn? Verstehst du? Feuerwerk? Also ich war mal ein Feuerwerksfan. Irgendwie bin ich es immer noch. Ich darf das nicht mehr, weil ich mich mal fast in die Luft gesprengt habe, im wahrsten Sinne des Wortes. Ein paar Freunde und ich haben beschlossen, drei Feuerwerkskörper direkt ineinander zu stecken, um zu sehen, was passiert. Und natürlich hat man das Timing nicht richtig eingestellt, denn es gibt Millisekunden Unterschied, egal was man tut. Also hat einer abgefeuert und der andere direkt auf mich gerichtet. Und so bin ich in der letzten Sekunde in die Luft gesprungen und das Feuerwerk ist mir buchstäblich unter die Füße geflogen und etwa drei Meter vor mir explodiert. Aus diesem Grund darf ich also keine Feuerwerke mehr machen. Wow, das ist ja mal eine Geschichte. Ich war noch nie wirklich ein Feuerwerk Typ, weil ich große Angst davor habe, einen Finger zu verlieren. Also habe ich mir immer das längste Feuerzeug genommen, das es gibt und habe es angezündet und bin weggelaufen. Vor ein paar Jahren haben wir auch noch in der Innenstadt von St. Louis gewohnt. Ich hatte dort eine Wohnung und am 4. Juli war es immer toll, aus dem Fenster zu schauen und die vielen Feuerwerke in der ganzen Stadt zu sehen. Das war toll. Aber noch viel lustiger waren die Leute auf dem Parkplatz hinter unserem Gebäude, die einfach nur mit römischen Lichtern aufeinander geschossen haben und fast ein ganzes Parkhaus in Brand gesteckt hätten. Das war ein Spektakel. Aber ja, es gab jede Menge lustigen Schabernack.

Ich hoffe, ihr habt das auf Video, denn das ist ziemlich beeindruckend. Apropos potenziell baufällige Vermögenswerte, schöne Segmentierung. Und ich glaube, viele von euch denken sich, okay, jetzt schalte ich ab. Vielleicht hörtet ihr erst zu, als ihr von meinem fast tödlichen Unfall hörtet und jetzt sprecht ihr über die Veräußerung von Vermögenswerten. Klingt sehr nach Buchhaltung. Ich möchte es nicht mehr pets nennen, aber pets sind tatsächlich ein fantastischer Trick im Immobiliengeschäft oder anderen Unternehmen im Allgemeinen. Matt, du solltest kurz erzählen, wie das einem deiner Kunden dieses Jahr geholfen hat und dann können wir darüber sprechen, wie das tatsächlich funktioniert hat und wie praktisch das für sie war.

Ja, nein, darüber können wir auf jeden Fall sprechen. Du hast gesagt, wir nennen sie pets, damit es lustiger klingt. Und dann dachte ich sofort an eine fiktive Figur wie Pac Man. Das ist wie Pac Man, aber er veräußert nur Teile davon. Wie auch immer ein schlechter Witz. Aber ja, im Großen und Ganzen ist ein PET oder eine teilweise Veräußerung von Vermögenswerten. Wenn du eine Immobilie erwirbst, nimmst du die gesamte Immobilie in Betrieb. Normalerweise nimmt man eine Kostenaufteilung vor und zerlegt das Anlagegut in all seine Bestandteile. Ein einfaches Das Dach ist einer dieser Bestandteile. Aber was ist, wenn man das Dach zwei Jahre später ersetzen. Muss? Das Dach, das man beim Kauf der Immobilie in Betrieb genommen hat, existiert dann nicht mehr. Was machen wir also damit? Man kann das ursprüngliche Dach abschreiben und dann das neue Dach aktivieren, da man das neue Dach sowieso aktivieren muss. Man muss also sicherstellen, dass man die verbleibenden Kosten des ursprünglichen DAX abschreibt, damit man nicht zwei Dächer gleichzeitig abschreibt. So einfach ist eine Teilveräusserung eines Anlageguts. Nur ein kurzes Beispiel. Ich habe einen Kunden mit vielen Gewerbeimmobilien und er hat jede Menge Mieterausbauten für jeden Mieter, der in diese Immobilien einzieht. Im Laufe der Jahre gehen viele Vermögenswerte einfach verloren und diese Immobilien sind seit mindestens einem Jahrzehnt in Betrieb, viele von ihnen. Richtig. Es gibt also viele Vermögenswerte, die bei dem Ganzen durcheinander übersehen und nie veräußert werden. Daher haben wir jeden Abschreibungsplan durchgegangen, um herauszufinden, welche Vermögenswerte nicht mehr in Betrieb sind. Und wir haben eine Teilveräusserung der Vermögenswerte durchgeführt, um alles auf den Stand zu bringen, der am Ende des Jahres tatsächlich in Betrieb war. Und über sein gesamtes Portfolio hinweg konnte er mindestens 80 Prozent seiner Steuerschuld für 2024 allein mit den Verlusten aus diesen Teilveräusserungen der Vermögenswerte ausgleichen. Das war ein großer Gewinn für den Kunden und wirklich etwas sehr Einfaches und einfach eine Art Abhackmethode, die man im Auge behalten kann. Aber es hat enorme Auswirkungen auf Sie als Immobilienmakler.

Ja, absolut. Es ist verrückt. Ich glaube, es waren fast eine Million Dollar an Abzügen, die nur für diese eine Person vorgenommen wurden. Die restlichen LPs, die daran beteiligt sind, sind da noch nicht enthalten. Richtig, Das ist nur für eine Person. Das sind fast eine Million Dollar. Wenn man darüber nachdenkt, ist das schon verrückt. Moment mal, denken Sie daran. Das ist der Punkt, der mir am meisten aufgefallen ist und den ich von großen Syndizierungen bis hin zu kleinsten Immobilieninvestoren übersehen habe. Ich we, dass wir nicht von solchen Leuten sprechen, aber generell ist das ein riesiger Punkt, den man bedenken sollte. Wenn Sie also eine Renovierung oder Reparatur vornehmen und im Abschreibungsplan nicht sehen, wann Sie die neue Verbesserung vornehmen, was auch immer es sein mag, und Sie keine entsprechende Einstellung in diesem Abschreibungsbericht sehen, dann bedeutet das, dass in diesem Fall ein Abzug übersehen wurde. Und sehen Sie, die Buchhalter sind beschäftigt, wir haben viele Dinge am Laufen, viele Dinge, die wir herauszufinden versuchen. Seien Sie also etwas nachsichtig, wenn Sie das bemerken. Aber das ist nur ein Punkt, der gefunden werden kann und der Ihnen bei Ihren Verlusten helfen kann. Es ist also wirklich eine sehr strategische Entscheidung und kann wirklich wirklich hilfreich sein, ehrlich gesagt. Wie identifizieren wir also diese Komponenten? Wie finden wir sie heraus und welche Tools stehen den Leuten zur Verfügung, um nach diesen Teilaspekten zu suchen oder um herauszufinden, wie viel davon abgeschrieben werden sollte?

Es gibt zwei Szenarien. Es gibt den proaktiven Ansatz, den ich jedem wärmstens empfehle, damit sie das Jahr für Jahr im Blick behalten. Und das andere Szenario Ich habe das noch nicht ewig im Blick und diese Immobilien sind schon lange in Betrieb. Wie können wir das also herausfinden? Es gibt also zwei verschiedene Szenarien. Aber im Endeffekt läuft alles auf eine sorgfältige Buchführung und Aufzeichnungspflicht hinaus. So einfach ist das. Das ist keine sexy Antwort, nicht besonders lustig, aber normale Buchhaltung, oder Wenn Sie einen Buchhalter oder ein Buchhaltungsteam haben, das dies im Laufe der Zeit nachverfolgt, wird Ihr Buchhaltungsteam die neuen Kosten für die HLK Einheit aktivieren und der Bemessungsgrundlage der Immobil hinzufügen, wenn Sie beispielsweise die Klimaanlage in einer Immobilie austauschen. Im Allgemeinen besteht die andere Seite dieses Prozesses darin, dass die ursprüngliche HLK Einheit, die sich bereits auf dem Grundstück befand, entfernt werden muss. Wenn Sie sich dessen bewusst sind, können Sie Ihr Buchhaltungsteam darüber informieren. Sie müssen das einfach immer wieder ansprechen. Ich weiß, es ist leicht zu Das sind meine Buchhalter. Die sollten alles wissen. Wie Nathan Schon Menschen machen Fehler. Niemand ist perfekt. Daher ist es wirklich wichtig, dass Sie bei der Überprüfung Ihrer Finanzen oder Ihrer Steuererklärung oder was auch immer sicherstellen, dass Sie dies aussprechen und Hey, ich habe eine größere Renovierung durchgeführt. Ich habe das Dach, die Fenster, die HLK Einheit, die Rohrleitungen oder was auch immer ersetzt. Sagen Sie ich habe dies getan. Haben wir das ursprüngliche Anlagegut, das in diesem Prozess ersetzt wurde, entsorgt. Stellen Sie einfach sicher, dass jeder dies tut. Je öfter Sie das ansprechen und je regelmäßiger Sie mit Ihrem Steuerberater und Ihrem Buchhaltungsteam darüber sprechen, desto unwahrscheinlicher ist es, dass dies Monat für Monat, Jahr für Jahr und egal, wie oft Sie diesen Prozess überprüfen, übersehen wird.

Absolut. Es sind die kleinen Dinge, nicht wahr? Es sind immer die kleinen Dinge im Leben, die uns zu großen Erfolgen verhelfen. Viele Leute Ich möchte mich um die großen Dinge kümmern, nicht wahr? Manchmal kümmern wir uns aber nur ein oder zweimal um die großen Dinge, nicht wahr? Wir können eine Immobilie nur zweimal kalkulieren und so ermitteln wir auch, wie die Teilveräusserung funktioniert. Aus technischer Sicht ist es so, dass Sie beim Kauf einer Immobilie, sagen wir in diesem Fall für eine Million Dollar, eine Immobilie für eine Million Dollar und so weiter, nicht erfahren, wie viel Ihr Dach wert ist. Wie also finde ich den Wert meines DACs oder meiner Heizungs Lüftungs und Klimatechnik heraus? Wie rechne ich diese Einzelfaktoren aus, Die ultimative Antwort ist, dass man das oft mithilfe einer Kostenstudie für die Bewässerung herausfindet, weil diese Werte zugewiesen und alle Kosten mithilfe der Kostenaggregationsstudie aufgeteilt werden. Auf diese Weise wird man im Allgemeinen darauf zurückgreifen und was man abschreibt oder entsorgt. Ganz allgemein. Manchmal haben wir Leute, die noch nie eine Kostenkalkulation durchgeführt haben und Sie Ich habe schon Teilabgänge von Vermögenswerten vorgenommen. Wie finde ich das heraus? Das nennt sich Erzeugerpreisindex. Das ist eine weitere Möglichkeit, die man nutzen kann. Im Grunde genommen geht man einfach zurück und verwendet Inflation und andere Berechnungen, um herauszufinden, wie hoch die ursprünglichen Kosten waren, als das Produkt gekauft und in Betrieb genommen wurde, und verwendet diese dann, um diese Zahl zu ermitteln. Kosten sind immer viel einfacher. Ich bin sicher, Matt würde dem zustimmen. Ha Hey. Aus der Compliance Perspektive ist es in diesem Fall viel hilfreicher herauszufinden, was man entsorgen muss, wenn man die Aktivierung vornimmt.

Wenn man Kosten hat, ja, 100 Prozent. Vor allem, wenn Sie ein größerer Immobilienmakler sind und Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder größere Immobilien kaufen, gibt es kaum ein Szenario, in dem es nicht sinnvoll wäre, einfach für jede einzelne Immobilie eine Kostenaufstellung zu erstellen. Das ist also etwas, das Sie wahrscheinlich bereits zur Hand haben sollten, wenn Sie eine Teilvermögensveräusserung durchführen. Das ist immer einfacher. Doch wie gesagt, Nathan, gibt es Alternativen ohne Kostenaufteilung? Sollten Sie aber haben. Ja, es ist einfach einfacher, oder? Es ist einfach viel einfacher. Viel einfacher. Die Steuer auf Immobiliensyndizierungen ist für Sie verwirrend. Nun, deshalb hoffe ich, dass Sie sich heute den Podcast anhören. Sie sollten auch unsere websitecpa Com besuchen. Dort erhalten Sie Zugriff auf den ultimativen Leitfaden für Immobiliensyndizierer und Sponsoren, der alles von bevorzugten Renditen über Abschreibungsstrategien bis hin zu Vermeidungsfehlern und Maximierung Ihrer Renditen aufschlüsselt. Laden Sie den vollständigen Leitfaden kostenlos herunter und verschaffen Sie sich die steuerlichen Vorteile, die Sie für Ihren Erfolg benötigen. Leider kommen wir hier also zu einer Dichotomie. Richtig? Teilweise Veräußerungen von Vermögenswerten funktionieren fantastisch für Wohneigentümer und gewerbliche Eigentümer. Richtig. Denken Sie daran, nur weil Gewerbe und Wohnimmobilien den Hauptunterschied darin sehen, dass die einen den Menschen Wohnraum bieten und die anderen nicht. Richtig, genau das ist es im Endeffekt. Immobilien, in denen die Menschen nicht leben, fallen in die Kategorie der jährigen Immobilien. In diesem Sinne haben jährige Immobilien Vorteile, auch wenn sie eine geringere Wertminderungsdauer haben. Der Vorteil besteht darin, dass sie 179 Abzüge geltend machen können. Tatsächlich können Sie die sofortige Abschreibung vornehmen und seltsamerweise fallen in diese Kategorie Dächer und HLK Systeme. Diese Möglichkeiten fallen hier in diese Kategorie. In einem Jahr führen Sie also eine teilweise Veräußerung von Vermögenswerten durch, ersetzen aber gleichzeitig das Dach. Sie profitieren fast doppelt. Richtig. Normalerweise nutzt man ein Dach mit 39 Jahren Lebensdauer nicht. Nun, es gibt viele Vorbehalte gegen 100 Prozent. 129. Vielleicht sollten wir eines Tages ein eigenes Gespräch über 129 führen. Aber im Wesentlichen können Sie nur bis zu einem bestimmten Einkommen abziehen. Wenn Sie also große Verluste erwirtschaften möchten, ist dies wahrscheinlich nicht der beste Weg, es sei denn, Sie möchten dies jetzt einfach nutzen. Es ist nur eine weitere Möglichkeit, bei der Sie je nach Ihrer Situation möglicherweise doppelt profitieren können. Matt Wie wird dies in der Steuererklärung vermerkt? Gibt es neben dem Abschreibungsplan ein bestimmtes Formular oder ähnliches, das dafür verwendet wird? Ja, es ist im Grunde dasselbe Formular, das Sie verwenden würden, wenn Sie Geschäftseigentum verkaufen, da das Finanzamt diese Teilveräusserungen von Vermögenswerten wie den Verkauf von Geschäftseigentum mit einem Verkaufserlös von 0 behandelt. Es wird also auf dem Formular 4797 vermerkt, wenn Sie nur das Eigentum verkaufen, ganz einfach gesagt, verkaufen Sie es einfach für 0 Dollar Erlös, egal wie hoch die Basis ist. Diese Basis, die gesamte Basis ist also der Verlust und die Basis wäre gleich dem, was Sie aktuell haben, abzüglich aller vorgenommenen Abschreibungen. Sie schreiben also im Grunde nur den verbleibenden, nicht abgeschriebenen Wert dieses Vermögenswerts ab. So wird es ganz einfach behandelt und so taucht es in der Steuererklärung auf. Ja. Halten Sie also Ausschau nach diesen Formularen Ich weiß, es steht ein bisschen in den Aufzählungspunkten, aber es ist einfach so wie bei einigen Dingen. Hey, ich bin sicher, Sie haben alle eine Checkliste, die Sie mit Ihrem Buchhalter erstellt haben, die Sie gerne im Kopf durchgehen, um sicherzustellen, dass dies erledigt wurde. Wurde das erledigt? Richtig. Unsere Kunden machen das auch mit uns und das ist absolut akzeptabel. Wir möchten, dass sie in den Prozess eingebunden sind und alles verstehen, denn wissen wir wussten vielleicht nicht, dass Sie ein Dach ersetzt haben. Richtig. Manchmal werden all diese Kosten zusammengeworfen, je nachdem, wie die Buchhaltung gemacht wird. Es ist also nicht so, dass Sie es nicht wussten oder dass wir es nicht wussten. Manchmal liegt es in vielen Fällen einfach an einer Kommunikationslücke. Man sagt hey, das sollte hier stehen. Oh wow, okay, das wussten wir nicht. Für die Steuererklärung merken wir es uns jetzt. Das Tolle daran ist, dass dies nur eine kleine Möglichkeit ist, wie Sie Ihre Ersparnisse wirklich aufbessern können, nicht wahr? Wie in unserem Beispiel am Anfang der Sendung, wo Sie Ihre Ersparnisse im Grunde in Form von Dollar an Abzügen verlieren, die sich in etwa Dollar an Steuerersparnissen verwandeln, abhängig von Ihrem Steuersatz. Das ist eine enorme Steigerung und eine wahnsinnige Rendite, wenn man es aus dieser Perspektive betrachtet. Wir alle versuchen hier unsere eigene Version des Vermögensaufbaus zu entwickeln und ich würde versuchen, das als Briefkastengeld zu beschreiben. Ja, ich würde sagen, dass es sich dabei um das steuerliche Äquivalent zu Briefkastengeld handelt, da es unabhängig davon entsteht, ob man es in der Steuererklärung erfasst oder nicht. Man muss nur sicherstellen, dass man über ein System verfügt, um es zu erfassen und die entsprechenden Gespräche zu führen. Es kostet sie nichts. Es kostet sie nur ein wenig Zeit und ein wenig Know how, um sich dessen bewusst zu sein und danach zu suchen. Es ist eine Möglichkeit, eine Menge passiver Steuerersparnisse zu erschließen, ohne verrückte Strategien anwenden zu müssen, um es zu vermeiden.

Zu 100 Prozent. Nur zur Info. Es gibt diesbezüglich ein paar Einschränkungen. Technisch gesehen müssen Sie eine entsprechende Entscheidung treffen und dies muss in der Steuererklärung des Jahres erfolgen, indem Sie die Immobilie veräußern. Deshalb ist es wahrscheinlich gut, am Ende jedes Jahres mit Ihrem Steuerberater oder Buchhalter darüber zu sprechen, dies durchzusehen und zu sagen, okay, das ist hier nicht mehr vorhanden, das ist hier nicht mehr vorhanden. Dann können Sie diese Abzüge geltend machen. Falls Sie es übersehen, ist das nicht das Ende der Welt. Wir können es immer noch geltend machen und mit einer sogenannten Änderung der Rechnungslegungsmethode beheben. Sie können es dann einfach im nächsten Jahr zurückfordern. Das ist absolut möglich und mit einem Formula wie diesen sehr gut machbar. Es ist ein bisschen wie ein zusätzlicher Schritt, den wir jetzt erledigen müssen, aber immer noch nicht das Ende der Welt. Ich möchte also ein paar Dinge wiederherstellen. Sie können dies bei Dächern und bei Haarrückwänden tun. Ich möchte noch etwas anderes sagen, insbesondere bei Haarrückwänden für wirklich große Gewächshändler, Gewerbeimmobilien oder sogar Wohnimmobilien. Ein Punkt, über den Sie wirklich nachdenken sollten, ist die Tatsache, dass Sie beispielsweise vier Einheiten haben, sagen wir mal vier große massive H Einheiten, und Sie eine davon vollständig ersetzen müssen. Richtig. Also ersetzen Sie eine und schaffen Sie etwas Großartiges. Jetzt benötigen Sie für diese Position ein Teilvermögen. Da wir solche Posten aber normalerweise aktivieren müssen, können wir darüber nachdenken, 179 zu verwenden. Nehmen wir jedoch an, es handelt sich um eine Mehrfamilienimmobilie. Wir können 179 also nicht verwenden und diese im Jahr des Austauschs abschreiben. Stattdessen ziehen wir die Reparaturvorschriften von 2014 heran, aus denen die teilweisen Vermögensveräußerungen stammen, und da dies nur 25 Prozent der gesamten HLK Einheit wie eine Komponente betrifft. Richtig. Da wir vier große Einheiten haben, die die Immobilie betreiben, können wir dies als Aufwand verbuchen. Richtig. Das ist also ein großer Vorteil. Ich bin sicher, wir werden eine weitere Sendung darüber haben, wie Sie dies nutzen können. Es ist eine weitere kleine Möglichkeit, wie große Betreiber im Laufe des Prozesses Gewinne erzielen können, indem sie solche Dinge tun. Richtig. Es klingt nicht so toll wie Verpflichtungen zur Wiederherstellung von Defiziten. Es klingt nicht so toll wie Gewinnbeteiligungen, über die wir noch nicht sprechen konnten. Es ist nicht so cool oder Sex, obwohl diese Dinge sexy und cool sind und im Kongress ständig darüber gesprochen wird, oder Aber diese Dinge sind nur kleine Gewinne, die wir durch Steuer und Buchhaltungsmethoden erzielen, auf denen wir aufbauen können und die meiner Meinung nach wirklich Wohlstand schaffen können.

Ja, absolut. Um auch noch kurz auf die kommerzielle Seite davon einzugehen, nur ein kurzer Tipp für alle, die Gewerbeimmobilien betreiben. Eine wirklich einfache Möglichkeit, die Veräußerung von Teilvermögen zu verfolgen, besteht darin, Ihrem Buchhalter mitzuteilen, auf welchen Mieter sich die Mieterverbesserungen beziehen. Wenn Sie also eine Reihe von Vermögenswerten aktivieren, die sich auf einen Mieter beziehen, der in das Gebäude einzieht, selbst wenn es sich um das gesamte Gebäude handelt, stellen Sie einfach sicher, dass Sie Wir haben diese Verbesserungen aufgrund dieses Mieters vorgenommen. Auf diese Weise können Sie später, wenn dieser Mieter auszieht, den Abschreibungsplan einsehen und feststellen, dass die mit Mieter A verbundenen Vermögenswerte alle veräußert werden können, da sie nicht mehr existieren. Mieter B befindet sich nun in der Immobilie und wir haben neue Vermögenswerte, die Mieter B zuzuordnen sind. Somit wird eine sehr systematische Möglichkeit geschaffen, ganz einfach zu erkennen, welche Vermögenswerte in einer Gewerbeimmobilie nicht mehr genutzt werden, wenn es sich um Mieterausbauten handelt. Das ist also nur eine weitere Sache, die man beachten sollte und die meiner Erfahrung nach bei einigen unserer Kunden sehr gut funktioniert hat.

Absolut Nein, das ist ein guter Punkt. Matt. Eine Sache möchte ich auch noch erwähnen. Wenn ihr Interesse habt, schaut euch die Links zu den Shownotes an. Wir haben einen Teil des Leitfadens zur Vermögensveräußerung, den ihr lesen könnt. Richtig. Er enthält etwas mehr Details und erläutert, wie man das machen kann und wie es bereits gemacht wurde. Das wird also wirklich hilfreich für euch sein und kann ehrlich gesagt eine nützliche Checkliste für jemanden sein, der sich mit Steuerfragen befasst. Außerdem ist die Hoffnung heutige Folge etwas kürzer. Ich bin sicher, viele unserer Zuhörer waren neugierig, was passiert, wenn sie über die Steuerrechnung sprechen. Wann werden sie über die eine große schöne Rechnung sprechen? Ich bin mir sicher, dass Sie dazu Fragen gestellt haben. Daher frage ich Haben Sie selbst aktuelle Fragen zu dem Gesetzentwurf oder welche Fragen haben Ihre Mandanten in letzter Zeit gestellt?

Nun, eine brennende Frage, die ich habe, nicht unbedingt für meine Mandanten, ist die, dass es sich um den sogenannten One Big Beautiful Bill oder BBB handelt. Bezeichnet ihn auf dem Capitol Hill jemand als Triple B oder ist es einfach nur BBB? Also das OBB ist das, was ich bisher gehört habe, noch kein Triple B. Es wäre sicherlich viel einfacher, es so zu nennen, aber das habe ich leider noch nicht gesehen. Ja, nun, ich werde den Leuten im Kongress meinen Vorschlag unterbreiten und sagen, dass wir anfangen sollten, ihn als O B zu bezeichnen.

Das O BB in Ordnung. Also ich werde anfangen zu twittern. Nun, ich kann Präsident Donald Trump tatsächlich nicht twittern, aber ich kann dem Rest des Kongresses und dem Haushaltsausschuss und allen anderen twittern, dass sie das voranbringen und einen Antrag dazu stellen sollen, der dann an einen Ausschuss geht, der dann an einen Unterausschuss geht und der dann an Ja, so wie es im Kongress läuft.

Ist es also am effizientesten, Geld zu verarbeiten. Ja, nein, aber im Ernst, Die Hauptfrage, die viele meiner Klienten gestellt haben, ist die Bonusabschreibung. Kommt sie zurück? Wie sieht es aus, wenn sie zurückkommt? Wie hoch sind die Sätze? Wie Wird sie auf 100 Prozent zurückgesetzt? Wann wird sie wirksam? Wie lange wird sie wirksam sein? Das ist die Hauptsache, auf die sich meine Klienten im Moment in erster Linie konzentrieren.

Ja, es ist so, als wäre das die eine BBB, die eine große Bonusabschreibungsrechnung. Richtig, Wir lassen das D weg. M Aber wie wir aktuell heute stehen, ist eigentlich so. Ich verfolge das sehr genau. Es sieht so aus, als würde der Senat einen Text veröffent, über den er abstimmen wird. Ey, Sie werden versuchen, dieses Wochenende darüber abzustimmen. Nun, einige Leute gießen kaltes Wasser darüber, andere nicht. Sie würden gerne versuchen, das bis zum 4. Juli zu erledigen. Präsident Trump drängt sie sehr, das bis zum 4. Juli fertig zu machen. Und der aktuelle Stand der Abschreibungen ist, dass es sich um eine ige Bonusaufwertung handelt, dauerhaft. Und das ist nicht so. Ich weiß, dass wir 2017 eine IgE Bonusaufwertung hatten, die in Kraft trat. Und im Grunde genommen sollte es sich um eine Vierjahresskala handeln, die sich aufgrund von Covid etwas verlängert hat. Und sie wurde etwas weiter ausgedehnt. Und dann hatten wir unsere sinkenden Zinssätze ab 2023. Aber ab sofort. Gilt in der aktuellen Fassung des Urteils ein iger Bonus. Dauerhaft. Es gibt keine Kürzung, keine schrittweise Abschaffung oder Reduzierung. Der Bonus bleibt im grunde dauerhaft bei 100 Prozent, bis jemand anderes kommt, das Gesetz erneut ändert und den Bonus im Grunde genommen abschafft.

Ja, das ist wirklich interessant. Ich weiß, und Sie haben da wahrscheinlich mehr Einblick als ich, aber meines Wissens ist die Bonusaufwertung ein relativ beliebtes Steuergesetz, sowohl bei Republikanern als auch bei Demokraten. Es ist also durchaus möglich, dass diese ige Bonusaufwertung, selbst wenn sich die Stimmung im Kongress ändern sollte, auf Dauer bestehen bleibt und nie wieder abgeschafft wird, es sei denn, es ändert sich etwas Wichtiges. Das sollte man also im Hinterkopf behalten.

Auf jeden Fall. Ich erzähle Ihnen ein wenig über die Geschichte der Bonusaufwertung, wenn wir schon dabei sind. Das ist doch eine relativ neue Bestimmung im Steuergesetz, richtig. Die Möglichkeit der Aufwandserfassung gibt es seit 1958 also seit über 5 75 Jahren. Die Bonuswertsteigerung gibt es seit etwa 20 Jahren, also seit etwas mehr als 20 Jahren. Sie ist also eine neuere Bestimmung, wenn man bedenkt, wie alt unser Steuergesetz ist. Sie gibt es also noch nicht so lange und sie wurde im Laufe der Zeit immer umfangreicher und besser, bis sie schließlich 100 Prozent erreichte 2017 brachte 100 Prozent Bonus. Fantastisch, da keine schrittweise Abschaffung oder Reduzierung geplant ist. Sie ist bei Ökonomen sehr beliebt. Wie Sie bereits sagten, ist sie einigermaßen parteiübergreifend. Ich denke also definitiv, dass es ein großer Gewinn ist ist und es ist sehr unwahrscheinlich, dass sie abgeschafft wird, es sei denn, jemand wird kreativ und findet einen Weg, sie wieder in einen Zeitplan oder ähnliches zu überführen. Ich rechne ehrlich gesagt nicht damit, dass das passieren wird. Ich denke, es bleibt so. Dieser Gesetzentwurf ist meiner Meinung nach fast unvermeidlich. Es fühlt sich nicht so an, als würde er gestoppt werden, obwohl es von beiden Seiten des Ganges so viele Probleme damit gibt. Ich denke also wirklich, dass der dauerhafte 100 Prozent Bonus bestehen bleiben wird. Ich meine, das sind großartige Neuigkeiten für unsere Kunden und viele Leute, insbesondere im Immobilienbereich, die ständig all diese bonusfähigen Immobilien erwerben und entwickeln. Das ist also ein großer Gewinn, ein Haken und eine Einschränkung, über die man nachdenken muss, ist, dass im Moment die Art von Kürzung im Grunde alles betrifft, was sowohl erworben als auch in Betrieb genommen wurde nach dem 19.01.2025. Wir befinden uns also in einer seltsamen Situation, in der nicht ganz Wenn Sie die immobilie beispielsweise am 1. Januar kaufen, wird sie leider an den gestaffelten Tarif von 40 Prozent gebunden sein. Bei Neubauten kommt es auch zu einigen Besonderheiten. Wann wurde beispielsweise die Nutzungsbescheinigung ausgestellt? Das ist ein wichtiger Faktor. Wann wurde das erledigt? Außerdem gibt es Komponentenwahlen, die Sie treffen können. Selbst wenn der Bau vor diesem Datum begonnen wurde, besteht die Möglichkeit, dass bei selbst errichteten Immobilien Teile davon zu 100 Prozent in Frage kommen, während andere möglicherweise nicht zu 100 Prozent in frage kommen. Dies hängt davon ab, wann die Inbetriebnahme und die Arbeiten daran begonnen haben. Es gibt auch eine Vertragsklausel, die im Grunde Wenn Sie vor diesem Datum einen Vertrag zum Kauf einer Immobilie abgeschlossen haben, gilt das auch für die letzte Rechnung. Auf diese Weise würde es Ihre Berechtigung für die Bonusaufwertung durcheinander bringen. Leider handelt es sich also um einen großen Vorbehalt. Als ich ihn las, versuchte ich einen Ausweg zu finden. Glücklicherweise konnte ich keinen finden. Ja, das sollte man wissen. Aber man sollte auch wissen, dass dieses Datum bereits verstrichen ist. Das gilt insbesondere für Personen, die nicht unbedingt im Bau Baugewerbe tätig sind, aber bereits eine Immobilie erworben haben, die bereits vor dem 19. Januar in Betrieb genommen wurde. Man kann jetzt schon einiges tun. Man sollte das einfach wissen, wenn man seine persönliche Steuersituation für 2025 plant. Die Abschreibung ist wahrscheinlich immer noch für alle verfügbar. Sie kann immer noch von jedem genutzt werden. Sie ist eine Option, wenn man nicht im Bereich Wohnimmobilien arbeitet. Und dann gibt es noch ein paar andere Dinge, die ich schnell anklicken wollte, die relevant sind. Ich weiß, dass über Carried Interest einmal gesprochen wurde, aber das ist noch nicht im Gesetzentwurf aufgetaucht und ich glaube auch nicht, dass es das zum jetzigen Zeitpunkt tun wird. Carried Interest wird also nicht berücksichtigt. Ich dachte ursprünglich, dass die dreijährige Haltefrist der Punkt sein würde, der angepasst werden würde. Zugegeben, das war es immer noch nicht, galt nicht einmal für Immobilien eigentlich wie üblich eine Ausnahme für Immobilien, aber selbst dann, wie ich dachte, vielleicht auf 5 Jahre verschieben, was meiner Meinung nach aus politischer Sicht Sinn gemacht hätte, Aber das war dann doch nicht der Fall. Also auch aus dieser perspektive ziemlich gut. Carried Interest wird sich also nicht ändern. 179 Expansing hat tatsächlich strengere Beschränkungen als zuvor. Richtig. Das wird also steigen, was ein weiterer großer Vorteil für jeden ist, der in Immobilien investiert. Und dann gibt es natürlich noch ein paar andere Bestimmungen, die eher individueller Natur sind und die eingeführt werden. Oh, eine wichtige Bestimmung, die für Syndizierungen gilt, ist J Zinsaufwand. Im Moment leben wir also in einer EBIT Welt, d. H. Gewinn vor Zinsen und Steuern, Bevor wir unseren 30 Prozent Test auf Ihr Nettoeinkommen anwenden. Im Moment haben Sie also im Grunde eine niedrigere Schwelle. Sie können wahrscheinlich weniger Zinsabziehen geltend machen als zuvor, da Sie die Abschreibungen abziehen müssen. Dieser Gesetzentwurf behebt dauerhaft keine Bewertungszeitpläne oder Jahre oder jegliche Rückgänge. Er löscht tatsächlich auch die Abschreibungen. Das bedeutet, dass sie nicht wieder auftauchen. Das bedeutet, dass wir immer auf das EBIT und nicht auf das EBITDA schauen, was sehr hilfreich ist.

Ja, nein, das sind riesige Neuigkeiten. Das war mir bis jetzt tatsächlich nicht bewusst. Das ist also ein großer Gewinn für viele unserer Kunden, die mit den Beschränkungen von J bei ihren Zinsabzügen zu kämpfen haben. Die Streichung dieser Abschreibungskomponente wird ziemlicher.

Ja, so wie sie derzeit existiert. Richtig. Ich glaube, sie ist 2022 oder 2023 ausgelaufen, aber ich glaube, dass sie dadurch dauerhaft eingeführt wird. Das ist also ein weiterer wichtiger Punkt für Immobilien. Ja, perfekt. Nathan, Ich weiß, dass du immer auf dem Laufenden bist, was die Änderungen im OOT Triple B betrifft. Du kannst Nathan auf LinkedIn und Twitter folgen. Er spricht hier immer über das Steuergesetz. Ich möchte dich hier nur ein wenig ein bisschen, ein bisschen Werbung machen, wenn ich das zu schätzen weiß. Besuche auch unsere Website cpatracker com oder google das einfach. Dort findest du unseren Gesetzesentwürfe Tracker. Wir senden dir Updates per e Mail, wenn es Änderungen gibt, wenn es also Updates zum Gesetzentwurf gibt, kannst du unsere Aufschlüsselung und sogar den Text einsehen, falls du das in jigbt eingeben und lesen möchtest. OK Leute, nächste Woche sprechen wir über den integrierten Gewinn bei Immobilien. Das wird wahrscheinlich ein Thema mit vielen Facetten, aber wir sprechen über den integrierten Gewinn nach 704c und wie dieser für Immobilien von Vorteil sein kann. Schalten Sie nächste Woche wieder ein Mat Es ist mir immer ein Vergnügen. Dies war eine weitere Folge des Major Real Estate Podcasts.