Preferred Returns Explained: Taxes, Capital Calls & Real Syndication Risks

Willkommen zum Majorleague Real Estate Podcast, einem Podcast für Betreiber großer Immobilienportfolios. Mein Name ist Nathan Soser und ich bin euer Moderator. Gemeinsam mit meinem Co-Moderator Matt Hamilton sprechen. Wir über Steuer und Rechtsstrategien und laden Betreiber großer Portfolios zu ausführlichen Gesprächen darüber ein, wie sie ihr Geschäft ausbauen können. Wir hoffen, euch gefällt das. Willkommen zu einer neuen Folge des Major Real Estate Podcasts. Ich bin euer Moderator Nathan Sosa und dies ist mein Co Moderator Matt Hamilton. Matt immer wenn der Sommer kommt, denke ich mir heilige Kuh, es ist einfach unglaublich und unerträglich heiß. Aber eigentlich habe ich gerade darüber nachgedacht, dass wir tatsächlich, und ich schätze das ganze Land, viel Regen und viel schönes, kühleres Wetter hatten. Ehrlich gesagt, die Tatsache, dass Oklahoma in den letzten paar monaten morgens 18 grad celsius hatte in ist schon sehr beeindruckend, oder? Wir bekommen also langsam diese unerträglich heißen Tage im Juli, aber wir haben ja Juli, oder? Normalerweise haben wir zu Beginn des Tages 32 bis 38 Grad Celsius. Geht es euch in Missouri genauso? Ich meine, es ist definitiv kühler, aber auch sehr schwül. Ehrlich gesagt war ich in der letzten Woche nicht wirklich viel draußen. Letzte Woche war ich viel draußen und am Wochenende hatte ich viele Projekte, die ich drinnen erledigen musste. Ich war auch nicht wirklich viel draußen, aber es war kühler, aber definitiv feuchter. Es ist also eine Art Kompromiss. Wisst ihr, das ist etwas, worüber ich schon immer mit euch sprechen wollte und das mir sehr wichtig ist. Alle, die das Video verfolgen, werden sehen, dass ich hier diesen Bronzebecher habe.

Richtig.

Bronze ist meiner Meinung nach ein Grundnahrungsmittel des Südens. Es ist eine Firma aus Oklahoma, Ice Cream Fast Food. Im Grunde ist es das, was die Leute aus dem Mittleren Westen Calver nennen würden. Und deswegen möchte ich Gehört Missouri zum Mittleren Westen oder zum Süden? Ja, das ist eine interessante Frage, um das klarzustellen. Ich komme aus der Gegend um St. Louis. Technisch gesehen wohne ich direkt auf der Seite des Flusses in Illinois. In Illinois gehöre ich fest zum Mittleren Westen. Und ich würde sagen, die gesamte Region St. Louis in Missouri gehört eher zum Mittleren Westen. Moment, einen Moment. Okay, eigentlich möchte ich nochmal zwei von uns zurückspulen. Missouri hat zwei große Städte, die es mit einem anderen Bundesstaat teilt. Ist das so. Ich wusste das nicht. Das wusste ich über Kansas City und mit St. Louis ist es genauso. Die gesamte Stadt St. Louis und der Landkreis St. Louis selbst liegen in Missouri. Aber die Metropolregion St. Louis erstreckt sich bis in den Landkreis St. Clair in Illinois und in den Landkreis St. Louis und Missouri im Westen. Die Stadt liegt also direkt am Fluss, sie liegt direkt an der Grenze. Im Grunde genommen lasst ihr es zu, dass die anderen Bundesstaaten euch diese Städte einfach wegnehmen. Das ist im Grunde das, was hier passiert. Ihr lasst Illinois und Kansas einfach weg. Die haben nicht einmal eigene Städte.

Richtig.

Ich schätze, wir können Springfield als Großstadt bezeichnen. Für viele unserer Kollegen, die in Springfield leben, aber wow, das ist irgendwie verrückt. Ja, ich meine, ich würde mich selbst als Einwohner von Illinois einstufen, nicht als Einwohner von Missouri. Ich bin also an der Wegnahme beteiligt. Es ist mir egal. Aber ja. Nein, ich würde sagen, Springfield und Columbia gehören definitiv zu 100 Prozent zu Missouri. Die können sie behalten. Also heiße Übernahme. Missouri, Kansas und Colorado sind meiner Meinung nach alle Bundesstaaten des Mittleren Westens. Colorado, Colorado auf jeden Fall Mittlerer Westen, Ost Colorado ist einfach West Kansas. Das ist das Einzige. Reden wir hier von der Geografie oder der Kultur von beidem? OK, Colorado Colorado gehört auf keinen Fall geografisch zum Mittleren Westen. Auf keinen Fall. Hast du den Osten Colorados gesehen? Ich meine nicht persönlich. Ich schaue mir einfach nur eine Karte an und würde Es liegt in den Bergen. Ich weiß nicht, es ist nicht so, als wäre es nicht die Westküste, aber ich würde die Rocky Mountains fast als eigene Kategorie einstufen. Es ist nicht der Mittlere Westen. Der Mittlere Westen ist Punkt wie eine Grenze, denke ich. Das ist eine Grenze. Wenn man sich anschaut, wie viel die Rocky Mountains Colorado bedecken, sind sie im Grunde genommen wie ein Drittel. Die anderen beiden sind einfach nur Land. Es ist genau dasselbe wie Kansas. Wenn man durch Kansas fährt, wird man nie merken, dass man plötzlich die Grenze von Colorado überquert und nicht mehr merkt, dass man in Colorado ist. Sie befinden sich jetzt in Colorado. Ich meine, gehört Wyoming zum Mittleren Westen? Definitiv. Ich bin mir ziemlich sicher, dass ich gerade viele Leute aus Wyoming verärgert habe. Aber jetzt, wo wir diesen wunderbaren geografischen Überblick hatten, ist das viel länger her, als ich dachte. Das heutige Thema sind Vorzugsrenditen bei Syndizierung. Wir werden die Grundlagen durchgehen, wie sie strukturiert sind und wie sie für Steuerzwecke behandelt werden. Da es tatsächlich einige Unterschiede zwischen den beiden Behandlungen gibt und viele Missverständnisse darüber bestehen, wie einige davon behandelt werden. Matt Ich weiß, dass du dich viel mit Vorzugsrenditen beschäftigst. Ich weiß, dass du dich viel mit dem befasst, was da vor sich geht. Wenn du Vorzugsrenditen in ein paar Sätzen erklären müsstest, wie würdest du das tun? Ich könnte es wahrscheinlich in einem Satz tun. Eine Vorzugsrendite ist der Geldbetrag, auf den eine LP über ihre Kapitalrendite hinaus Anspruch hat. Wenn du es einem Golden Retriever erklären müsstest, wie würdest du das tun? M Mal sehen, wie es einem Golden Retriever erklärt wird. Also ganz einfach gesagt, es funktioniert ähnlich wie ein Zinssatz, bei dem man, wenn man in eine Partnerschaft investiert, eine erste Einzahlung leistet. Nehmen wir an, es sind Dollar. Um Investoren dazu zu bringen, in ihre Syndizierung zu investieren, legt der Betreiber oder der GP normalerweise einen bestimmten Prozentsatz an Rendite in der Betriebsvereinbarung fest. Das können 5, 8, 10, 20 sein, was auch immer sie wollen, was auch immer sie für angemessen halten, um Investoren anzulocken, aber auch, was auch immer möglich ist. Und es gibt einen Überblick darüber, wie das bezahlt wird. Aber es ist ganz einfach nur der prozentuale Ertrag, der auf ihre ursprüngliche Investition entfällt. Wenn sie also jedes Jahr 10 Prozent Provision erhalten. Und Dollar investieren, haben sie Anspruch auf Dollar pro Jahr. Und wenn es nicht bezahlt wird, ist es normalerweise verjährt und muss am Ende ausgezahlt werden. Im Allgemeinen muss man entschädigt werden, abhängig von der Höhe der in der Partnerschaft verfügbaren Barmittel und dem Liquiditätsabfall, über den wir vor ein paar Wochen gesprochen haben. Aber das ging wahrscheinlich über das Niveau eines Golden Retrievers hinaus. Aber es ist ein bisschen pleite. Wenn deine Großmutter es verstanden hat, ist alles gut. Das ist also immer das Ziel bei diesen Erklärungen. Solange es die Großmutter verstehen kann, ist alles in Ordnung. Aber ich bin mir sicher, dass alle Zuhörer mit dem ersten Punkt einverstanden waren. Ich schätze, wie viele Geschäfte, die sie im Gange sehen, die ich denke. Die bessere Frage ist nicht, wie viele davon eine vorbereitete Rendite haben, sondern wie viele keine vorbereitete Rendite haben, sondern fast keine. Der Grund dafür ist, dass alle diese Syndikatoren um einen begrenzten Pool an privatem Kapital konkurrieren. Wenn alle Ihre Mitbewerber eine bevorzugte Rendite anbieten, werden Sie nicht viele willige Investoren finden, wenn Sie nicht auch eine wettbewerbsfähige bevorzugte Rendite in die Investition integriert haben. Es ist also nur eine Möglichkeit, eine Art Untergrenze für die Investoren zu schaffen, wann immer Sie in den Fonds investieren. Natürlich müssen Sie als Betreiber die Immobilie so betreiben, dass sie genügend Gewinn und Cashflow generiert, um die gewünschte Rendite tatsächlich zu zahlen. Aber genau deshalb ist das so üblich. Man ist im Grunde genommen aufgeschmissen, wenn man keinen hat. Es wird wirklich schwierig sein, Kapital zu beschaffen, es sei denn, das von Ihnen erworbene Objekt ist so makellos, dass die Leute nur wegen der Wertsteigerung einsteigen wollen.

Richtig?

Ja. Es klingt so, als ob abgesehen von sehr kleinen Geschäften wahrscheinlich jeder eine Art von vorbereitendem Eigenkapital aufnimmt. Ja. Nun, ich denke, das wirft dann die Frage Wissen Sie, wann diese vorbeugenden Eigenkapitalmassnahmen bei diesen Wasserfallmodellen zum ersten Mal ins Spiel kamen? Wissen Sie, wie lange es sie schon gibt? Es gibt sie seit etwa 50 Jahren oder seit 20 Jahren. Ich könnte Ihnen nicht sagen, wie lange das zurückreicht. Alles, was ich sagen kann, ist, dass ich sie in meiner gesamten Karriere immer wieder gesehen habe, wenn ich mir die Gesellschaftsverträge von vor meinem Berufseinstieg ansehe. Das gibt es bestimmt schon seit mindestens einem Jahrzehnt, 15 Jahren. Ich schätze, das gibt es wahrscheinlich schon so lange, wie es diese Syndizierungen und Private Equity Deals gibt. Einfach als Mittel, um Investoren anzulocken, einfach als Mittel, um die Investition auf den ersten Blick attraktiver zu machen. Ja, nein, absolut. Also ich schätze, Private Equity ist nicht für jeden geeignet, oder? So seltsam das auch klingen mag, ich habe immer versucht, Vorzugsaktien als eine Art Partnerschaftsversion von Vorzugsaktien zu betrachten.

Richtig?

So muss man das also betrachten. Ist das richtig?

Richtig.

Es gibt wahrscheinlich Apple oder Nvidia Aktionäre, die ganz besondere Vorzugsaktienklassifizierungen erhalten und andere Auszahlungen als alle anderen, die die normale Aktienklasse besitzen. Das Gleiche gilt für diese Vorzugsaktien und diese Vorzugsrenditen, die es gibt.

Richtig.

Und deshalb mat wird nicht jeder einzelne Investor in einer Syndizierung diese Vorzugsbeteiligung haben. Ist das richtig? Ja, das ist absolut richtig. Oftmals sieht man besonders bei größeren Deals mehrere Eigentumsklassen. Natürlich wird es immer die GP Klasse geben, aber ignorieren wir die mal. Normalerweise sieht man mindestens zwei Klassen von LP Eigentumsbeteiligungen. Man könnte sie A, B, C, X, Y, Z nennen. Man kann sie nennen, wie man will, aber am häufigsten sehen wir die Klassen A, B und C. HM. Und im Allgemeinen gibt es eine eine LP Klasse, die die bevorzugte Rendite hat und eine andere Klasse, die dies nicht tut. Und warum das wichtig ist, ist, dass die bevorzugte Rendite die Untergrenze der Investition erhöht, aber die Obergrenze senkt. Normalerweise erhalten also die bevorzugten, ich nenne sie bevorzugte LPs, die diese bevorzugte Rendite erhalten. Sie haben während der gesamten Laufzeit der Partnerschaft Anspruch auf einen höheren Cashflow und am Ende des Geschäfts auf einen garantierten Cashflow, sofern in der Partnerschaft Barmittel vorhanden sind. Danach können die anderen Partner jedoch we begrenzt partizipieren. Es gibt weniger Beschränkungen hinsichtlich der Gewinne, an denen sie teilhaben können. Wenn sich die Immobilie also sehr gut entwickelt, es eine Menge Wertsteigerung gibt und Sie sie mit einem hohen Gewinn verkaufen, ist die Rendite, die diese bevorzugten LPs erhalten, letztendlich durch ihre bevorzugte Rendite begrenzt. Bei den anderen LPs ist die Rendite weniger begrenzt. Wenn es einen hohen Gewinn gibt, können sie an diesem Gewinn teilhaben, um das zusätzliche Risiko einzugehen, diese bevorzugte Rendite nicht zu erhalten. Schön okay. Mir gefällt, wie sie das ausgedrückt haben, war das wie eine bevorzugt Rendite. Sie haben eine höhere Untergrenze, aber keine so hohe Obergrenze, Aber dann die LP und die, sagen wir mal B und C Einheiten. Da hast du potenziell eine viel niedrigere Untergrenze, aber eine viel höhere Obergrenze, weil du die Aufwärtsbewegung bekommst. Das gefällt mir wirklich gut, wie du das ausgedrückt hast. Das bringt bei mir auch ein paar Dinge zum Ausdruck. Und so funktioniert das alles auf der geschäftlichen Seite. Aus der Syndizierungsperspektive. Wie sieht es mit Steuern aus? Wie funktionieren Vorzugsrenditen in Bezug auf Steuern? Genau deshalb sind heute alle hier. Ich möchte verstehen, wie das aus steuerlicher Sicht funktioniert. Viele Leute sagen, dass, dass Vorzugsrenditen garantierte Zahlungen sind und dass sie der selbstständigen Steuer unterliegen müssen. Und die Leute machen sich Sorgen, wenn sie hören, dass sie zusätzlich zu ihrer Vorzugsrendite noch 15 Prozent zahlen müssen. Das frisst ihr Kapital und ihre Investition stark auf und verändert die Kalkulation erheblich. Wie funktioniert das also? Sind das alles garantierte Zahlungen? Das ist eine gute Frage. Die kurze Antwort Nein. Es handelt sich nicht bei allen um garantierte Zahlungen. Aber was ist eine garantierte Zahlung überhaupt? Eine garantierte Zahlung ist eine Zahlung, die eine Personengesellschaft an einen ihrer Partner leistet. Das mag einfach klingen, ist aber garantiert. Eine der häufigsten Arten, wie man das sieht, ist, sagen wir mal, eine Firma für professionelle Dienstleistungen. Nehmen wir an, es ist eine Anwaltskanzlei oder eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Und es gibt Partner, die die Personengesellschaft besitzen. Das ganze Jahr über erhalten sie eine Art Mindestgehalt, das über eine garantierte Zahlung für Dienstleistungen ausgezahlt wird, da sie der Personengesellschaft effektiv als Angestellte Dienstleistungen erbringen. Aber man kann seinen Partnern kein W Gehalt zahlen. Man muss also den Weg der garantierten Zahlung gehen. Selbst wenn die Personengesellschaft eine Menge Geld verliert und sie schwächelt und nichts verdient, haben diese Partner immer noch Anspruch auf eine Zahlung für ihre Dienstleistungen. Und das ist es, was sie garantiert macht. Sie erhalten diese Zahlung unabhängig davon, ob die Personengesellschaft gut läuft oder nicht. Dasselbe gilt für eine garantierte Zahlung für Kapital. Das ist die andere Klassifizierung. Wenn Sie also ein Partner sind und ein einen Betrag von x Dollar einzahlen mit der Maßgabe, dass sie eine bestimmte Rendite erhalten, unabhängig davon, wie sich die Partnerschaft entwickelt, dann ist das eine garantierte Zahlung für Kapital. Und diese letzte Komponente ist entscheidend, weil die meisten dieser Vorzugsrenditen nicht in dem Sinne garantiert sind, dass sie unabhängig von der Leistung der Partnerschaft ausgezahlt werden. Wenn die Partnerschaft eine Menge Geld verliert, einen negativen Cashflow hat und keine Möglichkeit hat, diese Vorzugsrendite tatsächlich zu bezahlen, muss sie sich kein Geld leihen, um diese Vorzugsrendite zu bezahlen. Das ist nicht das, was die Gesellschaftsvereinbarung beabsichtigt. In diesem Sinne ist es also nicht garantiert. Es handelt sich also in diesem Sinne nur um eine Normalverteilung. Die Steuer auf Immobiliensyndizierungen ist für Sie verwirrend. Nun, deshalb hoffe ich, dass Sie heute den Podcast hören. Besuchen Sie auch unsere Website. Dort erhalten Sie Zugriff auf den ultimativen Leitfaden für Immobiliensyndikatoren und Sponsoren, in dem alles von bevorzugten Renditen bis hin zu Abschreibungsstrategien aufgeschlüsselt wird. Egal ob Sie ein GP oder ein LP sind. Vermeiden Sie Kostenfehler und maximieren Sie Ihre Renditen. Laden Sie den kostenlosen Leitfaden herunter und sichern Sie sich steuerliche Klarheit. Okay, das ist ein ziemlich großer Unterschied, und zwar in Bezug auf die garantierte Zahlung. Irgendwann werden wir eine Folge über die Fälle Sorban und Denim Capital Management machen, denn das ist tatsächlich sehr gut auf Zitate anwendbar, nicht nur auf Immobilien, sondern auch auf Hedgefonds im Allgemeinen und wie diese Leute ausgezahlt werden und wie ihre rechtliche Strukturierung tatsächlich für sie nicht funktioniert. Aber darüber sprechen wir ein anderes Mal. Eigentlich, eigentlich, ich möchte vielleicht abschweifen, aber werden Verwaltungsgebühren als garantierte Zahlungen betrachtet? Ist das dasselbe oder ist das etwas anderes? Das hängt davon ab, wie Sie sie strukturieren. Wenn Sie auf eine Weise ausgezahlt werden, die für die von Ihnen erbrachten Leistungen garantiert ist, dann wären Sie zwar garantierte Zahlungen für Leistungen, Sie werden aber nur dann als garantierte Zahlung auf einem K angezeigt, wenn die GP Einheit eines tatsächlichen Partners in der Partnerschaft die Leistungen erbringt. Oftmals sehen wir also eine separate operative S Corp, die nicht direkt die GP ist, sondern nur eine separate Vermögensverwaltungseinheit, die Sie als GP ebenfalls besitzen. In diesem Fall wäre es keine garantierte Zahlung, da garantierte Zahlungen nur an Partner in der Partnerschaft geleistet werden können. Bei verbundenen Parteien, die keine Partner sind, ist die Zahlung nicht garantiert. Ja, es gibt viele Regeln. Viele Leute versuchen viele Dinge zu tun und werden damit kreativ.

Richtig?

Erstellen Sie so etwas wie eine Layer Einheit dazwischen. Diese teilt dann dem anderen Partner in W die Verwaltungsfeeds und so weiter mit.

Richtig.

Sie können damit viel kreativer werden. Stellen Sie nur sicher, dass Sie es richtig machen, denn wenn Sie es nicht tun, kann das zu Problemen führen oder Sie einem Risiko aussetzen. Kehren wir nun zu unseren bevorzugten Renditen zurück. Ich finde, das ist ein wirklich interessanter Unterschied. Es kommt auf zwei Dinge an. Im Grunde genommen wird dieser Prozentsatz unabhängig von der Wertentwicklung des Fonds ausgezahlt. Es handelt sich also im Grunde um Ihre garantierte Zahlung, die Sie durch diese Investition erhalten. Wenn sie jedoch direkt mit Ihnen in Verbindung steht, z.

B.

An einen bestimmten Prozentsatz, 6, 8, 10 Prozent der Wertentwicklung des Fonds gebunden ist, handelt es sich nicht mehr um eine garantierte Zahlung. Dann ist es im Grunde so, als würden wir null Dollar verdienen. Dann erhalten Sie Null. Vorbereitung. Das ist meiner Meinung nach ein wirklich wichtiger Unterschied. Wie oft sehen Sie in der Presse, dass es sich um garantierte Zahlungen handelt? Kommt das eher häufig oder eher sehr vor? Es kommt sehr selten vor. Die Standardformulierung in der Vereinbarung ergibt sich aus dem Abschnitt zur operativen Verteilung der Betriebsvereinbarung, der eine zu zahlende Vorbereitung beschreibt. Während der gesamten Laufzeit der Partnerschaft heißt es jedoch fast immer, dass die Ausschüttung dieser bevorzugten Renditen im Ermessen des Managers liegt, oder wenn der Manager es für möglich und notwendig hält. Manchmal sehen Sie vielleicht sogar eine spezifische, ich würde sagen, quantitative Beschränkung, bei der es heißt, dass diese nur ausgeschüttet werden, wenn der Fonds selbst einen internen Zinssatz von x Prozent erreicht. Wenn er diesen erreicht, können wir ihn ausschütten. Letztendlich obliegt es jedoch dem Manager festzulegen, wie hoch dieser interne Zinssatz ist. Es ist also nur eine andere Art, dasselbe zu sagen. Sie müssen Ihre Arbeit vorlegen und sagen, dass Sie zu dieser Feststellung gekommen sind. Trotzdem habe Ich glaube, es gab ein oder zwei Fonds, die tatsächlich garantierte Zahlungen hatten. Und in beiden Szenarien hat der Partner, der diese garantierten Zahlungen hatte, verstanden, dass es sich dabei funktionell eher um ein Darlehen als um eine Einlage handelte. In diesem Szenario ist Ihr Gewinn noch stärker begrenzt als nur die reguläre bevorzugte Rendite. Es beschränkt sich wirklich nur auf die, wie ich sie nenne, quasi Zinszahlungen, bei denen man diese garantierten Zahlungen für Kapital erhält. Das ist interessant. Welche anderen Beispiele haben Sie gesehen, bei denen es sich um eine garantierte Zahlung handelte, oder haben Sie noch andere gesehen? Das ist das häufigste, das ich gesehen habe. Ich habe es nur ein paar Mal gesehen, weil es sehr selten vorkommt, aber in jedem dieser Szenarien ist es eine ähnliche Geschichte. Bei der die LPs in der Regel jemand sind, der sehr viel Bargeld hat und diese großen Investitionen tätigt. Und das kann die Partnerschaft gründen. Es reduziert die Menge an Kapital, die man aufbringen muss, weil es in der Regel Leute sind, die mehr Geld haben. Aber es setzt den Betreiber und den Betrieb der Partnerschaft einem höheren Risiko aus, weil man jetzt diese bevorzugte Rendite zurückzahlen muss, weil sie jetzt garantiert ist. Es hängt nicht nur davon ab, wie gut man ist. Man muss gut genug sein, um diese bevorzugte Rendite zu zahlen. Es verändert also in gewisser Weise die Dynamik des Betriebs. Ja, das tut es definitiv. Das ist super interessant. Wieso? Ja, die Tatsache, dass man es nie als garantierte Zahlung ansieht. Denn ich habe wirklich das Gefühl, dass die Leute denken, dass bevorzugte Renditen als garantierte Zahlungen betrachtet werden sollten, nur von außen betrachtet. Aber wenn man sich die Sache genauer ansieht, ist das nicht der Fall und es ist fast nie der Fall. Und so klingt es für mich zumindest aus Ihrer Erfahrung. Das ist also wirklich interessant. Es ist ein sehr interessanter Hinweis, über den man nachdenken sollte. Wenn man also eine bevorzugte Rendite hat, ist dies etwas, das kürzlich bei einem meiner Klienten aufkam. Was, wenn man diese bevorzugten Renditen sieht, sind sie manchmal mit Kapitalabrufen verbunden?

Richtig.

Wenn ein Fonds also nicht unbedingt keine Performance erbringt, aber vielleicht in einem Zeitraum ist, in dem er einen Mittelzufluss benötigt, wird er einen Kapitalabruf vornehmen. Was ist also zunächst einmal ein Kapitalabruf? Wann wollen oder brauchen Fond einen Kapitalabruf? Werden dort normalerweise vorbereitende Erklärungen erstellt? Das ist eine ausgezeichnete Frage mit vielen Ebenen. Allgemein gesagt liegt ein Kapitalabruf vor, wenn Sie ein Syndizierungsabkommen oder einen Fonds haben, der Immobilien besitzt und Sie bereits die Kapitalbeschaffung durchgeführt haben. Es gibt eine Handvoll oder viele Partner, die eine Eigenkapitalposition in der Partnerschaft haben und aus irgendeinem Grund gerät die Partnerschaft in Liquiditätsprobleme. Und an diesem Punkt haben Sie mehrere Möglichkeiten, bei der Bank einen Kredit aufnehmen, um mehr Geld zu bekommen. Oder Sie können sich an Ihre bestehenden Partner wenden und entweder darum bitten oder es einfordern. Denn manchmal kann man in die Betriebsvereinbarung aufnehmen, dass Sie sich an einem Kapitalabruf beteiligen. Müssen. Sie können entweder darum bitten oder darum bitten, dass Sie einen zusätzlichen Kapitalbetrag von X einbringen. Nehmen wir An, Sie benötigen 10 Millionen Dollar mehr. Sie können 10 Millionen nehmen, Sie mit den anteiligen Anteilen jedes der LPs multiplizieren und darum bitten, dass Sie diesen zusätzlichen Beitrag leisten. Das ist immer üblicher geworden. Und warum ist das so? Vor Jahren, als die Zinssätze extrem niedrig waren, war es immer günstiger, sich Geld von der Bank zu leihen. Denn wenn man seinen Partnern eine bevorzugte Rendite zahlte, lag diese wahrscheinlich bei mindestens 10 Prozent. Wenn man zu einer Bank gehen und Bargeld für 3 bis 4 Prozent bekommen kann, ist es in der Regel ein Kinderspiel. Man geht diesen Weg. Aber in den letzten drei bis vier Jahren sind Kapitalabrufe immer üblicher geworden, denn es ist letztlich günstiger, zusätzliche Mittel von seinen Partnern anzufordern, als zu einer Bank zu gehen. Manchmal ist eine Bankfinanzierung aus bestimmten Gründen einfach nicht möglich. Erwähnenswert ist auch, dass viele Immobilienmakler in den letzten Jahren insbesondere aufgrund der Inflation und der allgemein steigenden Preise mit vielen Cashflow Problemen zu kämpfen hatten. Ich habe festgestellt, dass diese Kapitalabrufe bei allen meinen Kunden in verschiedenen Sektoren und Anlageklassen immer häufiger vorkommen. Es ist ein weit verbreitetes Problem, mit dem viele Syndikatoren derzeit zu kämpfen haben. Ja, das sehen wir leider immer mehr. Glaubst du, das passiert, weil wir eine Reihe von ich will nicht sagen Erstinvestoren hatten, aber definitiv einige frühe Syndikatoren. Sie haben im Grunde viele Überbrückungskredite und viele variable Zinssätze erhalten. Das sind jetzt etwa 5, also 2020 2020 2021 das Zeitfenster von 3 bis 5 Jahren für diese Kredite. Und jetzt werden sie fällig. Und ist das in etwa das, was du in deiner Erfahrung gesehen hast? Ist das der Grund, warum sie jetzt Zinssätze haben werden, die sie nicht mehr verkraften können? Oh ja, 100 Prozent M. In den frühen ern den späten Teenagerjahren, als die Zinssätze super niedrig waren, stiegen eine Menge neuer Leute in den Syndizierungsbereich ein, weil sie entweder beeinflusst oder davon überzeugt waren, dass es super einfach sei. Weißt du, die Zinssätze sind super niedrig, Immobilien steigen immer. Wissen sie, es kann nichts schiefgehen. Es gab viele Leute, die einfach drauflos getrunken haben und oh man, das schaffe ich auch. Ich bin jetzt seit drei Jahren bei HAL Und selbst damals, als ich anfing, gab es bei vielen unserer Kunden im Syndizierungsbereich viele Neulinge, die nur über eine Handvoll Fonds verfügten. Aber von den Leuten, mit denen wir in den letzten drei Jahren zusammengearbeitet haben, sind viele wieder abgehauen, weil die Dinge wesentlich schwieriger geworden sind. Es gibt höhere Barmittelanforderungen, höhere Zinssätze und einen enormen Abwärtsdruck durch die Preise. Es gibt viele Faktoren, die viele dieser Syndizierungen und Fond in die Unrentabilität getrieben haben. Das hat viele dieser Neulinge einfach aus dem Bereich gedrängt. Verdammt. Okay. Das ist wirklich faszinierend, wie das dort passiert. Ja, hoffentlich sehen wir das leider immer wieder, wie du bereits erwähnt hast, dass viele Leute das tun müssen. Wir werden wahrscheinlich eine Folge darüber machen, wann in Investoren diese Verluste hinnehmen können, wie das funktioniert und wann man im Grunde sagen Hey, das ist eine schlechte Investition. Wann kann ich den steuerlichen Verlust geltend machen?

Richtig?

Denn das kann dir wahrscheinlich helfen, 30 Prozent des Gesamtverlusts zu sparen.

Richtig.

Wir wollen doch keine Verluste haben. Richtig, Denn es ist aus Sicht der Investition nicht so toll. Aber manchmal kann es uns aus steuerlicher Sicht helfen, entweder andere Einkünfte auszugleichen oder einfach nur 30 Prozent dieser Verlusttransaktion zu sparen. Also zumindest aus dieser Sicht ein bisschen Geld vom Staat zurückzubekommen. Also Markt Was ist mit Kapitalkonten? Wie fließen Vorbereitungsrenditen in Kapitalkonten ein oder ist das immer das Gleiche? Das ist eine Frage, die mir ständig gestellt wird. Und die Kunden sind normalerweise wirklich überrascht, wenn sie die Antwort hören, Aber sie fragen trotzdem Immer wenn ein Partner in die Partnerschaft investiert, hat er ein Kapitalkonto. Einfache Mathematik. Nehmen wir an, Sie investieren Dollar, Ihr Kapitalkonto beträgt Dollar und Sie erhalten eine Vorzugsrendite von 10 Prozent. Ihnen werden also Dollar in bar ausgeschüttet. Wie wirkt sich das auf Ihr Kapitalkonto aus, im Gegensatz zu einer Kapitalrendite von beispielsweise Dollar? Die Antwort ist, dass es aus steuerlicher Sicht identisch behandelt wird. Beides wird als eine Ausschüttung von Dollar behandelt, die Ihr Kapitalkonto um Dollar senkt. Dies wird später zum tragen kommen, wie wir wahrscheinlich in fast jeder einzelnen Folge besprochen haben. Am Ende des Tages muss Ihr Kapitalkonto in der Partnerschaft auf Null gehen. Nehmen wir an, Sie haben eine Investition von Dollar getätigt und erhalten zehn Jahre lang jedes Jahr eine Vorzugsrendite von 10 Prozent und erhalten jedes Jahr Dollar ausgeschüttet. Zur Vereinfachung keine Gewinn oder Verlustzuweisungen, egal warum nicht realistisch, aber nur zur Veranschaulichung. Zehn Jahre lang reduziert sich Ihr Kapitalkonto durch Ausschüttungen auf Null. Eine Kapitalrückzahlung von US Dollar steht Ihnen aber noch zu. Sie erhalten also weitere US Dollar ausgeschüttet. In diesem Szenario müssten Sie US Dollar an Einnahmen erzielen, um Ihr Kapitalkonto wieder auf Null zu bringen. Letztendlich wird es also zu einem zeitlichen Problem, denn im Laufe der gesamten Lebensdauer der Partnerschaft wurden Ihnen US Dollar an Einnahmen zugeteilt und Sie haben US Dollar an Barmitteln für Ihre Investition von US Dollar erhalten. Sie erhalten also Einnahmen, die genau dem Betrag an Barmitteln entsprechen, den Sie eingezahlt haben, oder dem zusätzlichen Betrag an Barmitteln, den Sie abgehoben haben. Es ist nur ein zeitliches Problem und so erkläre ich das meinen Klienten auch. Auf den ersten Blick werden diese Ausschüttungen genau gleich behandelt. Aber im Laufe der Zeit müssen Sie ein Einkommen erzielen, das dem Betrag entspricht, den Sie über den Betrag hinaus aus der Partnerschaft entnehmen, den Sie eingezahlt haben. Und so werden Sie über die gesamte Lebensdauer der Partnerschaft hinweg ausgeglichen. Hm, interessant. Ja, man kann also der Steuer nicht entkommen.

Richtig.

Wie immer gibt es bei uns Strategien, um das zu umgehen, aber im Grunde genommen klingt es für mich so, dass es ein häufiges Ereignis geben könnte, wenn man mit bevorzugten Renditen zu tun hat, nämlich dass man Phantomeinkommen hat. Ich meine, das ist nicht schön, das ist keine schöne Situation, aber es kommt vor. Und wie gesagt, wir können das umgehen, aber es gibt definitiv Situationen, in denen es vorkommen kann. Vielen Dank dafür. Das war eine wirklich gute Erläuterung. Fällt euch noch etwas zu den Steuererklärungen ein oder haben wir das Thema für heute schon ziemlich durchgekaut? Ich denke, wir haben es so ziemlich abgedeckt. Das Einzige, was noch zu sagen ist, ist wie das in den Cashflow einfließt. Dies ist nur noch eine letzte Anmerkung. Zu den verschiedenen Arten von Steuererklärungen. Einige Steuererklär sind genehmigt, andere nicht. Man kann das auf beide Arten formulieren. Bei einer genehmigten Vorzugserklärung sind ausstehende bevorzugte Rückzahlungen über Jahre hinweg kumuliert und am Ende der Partnerschaft als Gesamtbetrag fällig. Wenn sie nicht genehmigt sind, muss man das möglicherweise nicht tun. Es gibt also verschiedene Nuancen, wie man diese bevorzugten Steuererklärungen strukturieren kann. Es ist wirklich wichtig, dass Sie mit Ihrem Wirtschaftsprüfer und Ihrem Anwalt sprechen, um zu verstehen, wie Sie die Sprache in der Betriebsvereinbarung formulieren, um sicherzustellen, dass Sie die Wirtschaftlichkeit dessen, was Sie mit diesen bevorzugten Steuererklärungen erreichen wollen, genau widerspiegelt. Das sind wichtige Überlegungen zum Cashflow. Wann immer Sie eine Immobilie verkaufen oder die Personengesellschaft liquidieren und den Betrieb einstellen, ist es wirklich wichtig zu verstehen, wie viel jedem am Ende des Tages geschuldet wird. Denn das sagt Ihnen letztendlich, wie viel Geld Sie als GP erhalten, wenn Sie die Immobilie verkaufen und die Personengesellschaft liquidieren. Es ist also wirklich wichtig, das zu verstehen. Und das unterstreicht noch einmal das Risiko, das GPS eingeht, wenn Sie solche Geschäfte machen.

Richtig.

Es besteht die Möglichkeit, dass alle anderen bezahlt werden und Sie nicht. Ä Und das ist etwas, das wirklich zugegeben Sie haben Ihr Geld vielleicht auf andere Weise bekommen und deshalb gibt es Erwerbsgebühren. Viele Leute beschweren sich über die Anzahl der Gebühren, die GPS erhebt, und vielleicht ist das auch berechtigt. Aber gleichzeitig gehen die gps all dieses Risiko ein oder haben die Chance, nichts davon zu bekommen, je nachdem, wie das Geschäft ausgeht und wie Sie sich selbst darum kümmern. Sie könnten am Ende des Tages nichts von den Vorteilen haben, je nachdem, wie sich das alles letztendlich entwickelt. Das sollte man hier unbedingt beachten. Mat Danke, dass du mit mir über diese Situation gesprochen hast. Danke für deine Zeit, wie immer, Mat und wir sehen uns nächste Woche im Major League Real Estate Podcast.