In this Spanish‑language video, a real‑estate agency representative explains the most common mistakes landlords make when setting rental prices and offers a practical, data‑driven methodology to avoid them. He first describes the current market context in Spain – high demand, low supply, and rapidly rising rents – and stresses that owners cannot simply set any price they wish; the market will correct them. The speaker then enumerates frequent errors: (1) relying solely on online portals, which often list properties that are not renting and hide the final transaction price; (2) letting emotional attachment to the property dictate price, ignoring that renters prioritize location and number of rooms; (3) failing to update the rent after a tenancy ends, assuming the previous price remains optimal. He explains how to correct these errors by focusing on two objective variables: the property’s location (zone) and the maximum number of rentable rooms. He introduces a “price‑per‑room” rule‑of‑thumb, citing typical rates in Murcia (≈ 200 €/room) and premium areas (300‑400 €/room). He also suggests structural tweaks, such as converting large living spaces into an extra bedroom, to increase the room count and thus the rental yield. The video concludes with a call‑to‑action, inviting landlords to contact the agency for management assistance.
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¿Qué errores son los más comunes que vemos a diario en nuestra agencia inmobiliaria, sobre todo en la parte de administración de alquileres, que cometen los propietarios a la hora de poner el precio de alquiler de su vivienda? Bueno, sabéis que ahora mismo está complicado, El precio sube, sube, sube, sube, sube, sube del alquiler, la demanda no termina de estabilizarse con la oferta y. Y cada vez estamos en un mercado más tensionado prácticamente, estemos donde estemos de España ahora mismo hay mucha necesidad de vivienda y poca oferta de alquiler. Entonces es un momento donde los propietarios parece ser que tenemos la sartén por el mango a la hora de poner los precios, pero tampoco es así exactamente. El mercado nos va a poner en nuestro sitio si no cumplimos unos valores objetivos y sobre todo si no nos enfocamos en qué es lo que quiere nuestro cliente y qué es lo que puede pagar comparado con lo que le ofrece la competencia. ¿Qué errores suelen cometer las personas? Primero, fijarse en los portales inmobiliarios única y exclusivamente. Los portales son muy buenos, dan muchísima información y además ellos tienen muchas herramientas que no podemos ver o que sí se pueden ver pagando un costo bastante más alto, donde ellos tienen un conocimiento muy alto del mercado. Por lo tanto, los valores que nos dan suelen ser muy aproximados, pero no son exactos y no son la única verdad. Primero, lo que vemos en los portales normalmente es lo que no se alquila. Entonces, si tú ves un anuncio que se mantiene y se mantiene y se mantiene, es que no se está alquilando. Debes de fijarte en los anuncios que entran y salen rápido, entran y salen rápido. Luego, lo que ves en los portales no necesariamente es la verdad. Tú puedes ver un piso alquilado que se ofrece en setecientos euros, pero no sabemos si se cerró en seiscientos cincuenta, seiscientos setenta y cinco o incluso setecientos veinticinco. Porque está llegando el caso que a veces se hacen subastas donde hay tantos candidatos que se pide dinero de más. Por lo tanto, hay que estar bien atento y atenta a esa información del portal. Es una información muy buena, es muy válida, pero hay que interpretarla. No podemos dar por bueno que si el vecino alquila en 800, el mío que es más bonito va a ser 850. Que es lo que suele pasar. Luego tenemos el componente emocional. Es mi casa, no es lo mismo, yo lo puse parqué, el mueble que yo tengo en la cocina es mucho mejor que el que tiene el otro. Lo siento. La gente alquila por ubicación y y número de habitaciones. Esas son las preguntas que cuando a nosotros nos piden un alquiler es lo primero que nos 1. ¿Dónde está? 2 ¿Cuántas habitaciones tiene? A partir de ahí sí puede influir todo lo demás. Pero por ejemplo, si tú tienes un piso grande, bien grande, que de origen era de cuatro habitaciones, y tú tiraste dos y lo convertiste en un piso de dos habitaciones chulísimo, con una cocina grande, un salón grande, puede ser que para la venta sea una ventaja, porque puede ser que para la venta llegue alguien a comprar que le parezca mucho más interesante un piso más bonito, aunque tenga menos habitaciones, porque las familias hoy en día son más pequeñas. Entonces puedes tener cierta ventaja. Sin embargo, para el alquiler no vas a tener una ventaja, porque en el alquiler cuantas más habitaciones mejor. Ya sea que planean usarlas como oficina, ya sea que planean usarlas para alojar cosas, para dejar cosas, ya sea que planean compartir piso o habitación de invitados. Siempre, siempre, siempre una habitación más va a ser más interesante en un piso de alquiler que la calidad del inmueble. Otro error que vemos mucho es no actualizar el precio del alquiler. Yo lo tenía alquilado desde hace cinco años, seis. El inquilino se fue, estaba pagando 500, fue subiendo, subiendo, SUBIENDO, terminó en 550 y lo pongo en alquiler, pues lo pongo en el mismo precio. Bueno, puede ser que la zona. Lo normal hoy en día sería que el piso haya subido de valor en el alquiler. Entonces debemos de actualizar el precio de alquiler. No podemos seguir con lo que teníamos porque es probable que valga más e incluso pudiera ser que valiera menos. También hay zonas donde antes se alquilaba más caro y ahora se alquila más barato. Esto hoy en día es muy raro porque los alquileres han tenido una tendencia a subir en todos sitios. Pero debes de tenerlo muy en cuenta. El precio anterior no te garantiza que sea el precio óptimo para que lo pongas en alquiler ahora de nuevo. ¿Y cómo lo hacemos nosotros? Bueno, nosotros nos basamos sobre todo, sobre todo, sobre todo, como ya te he dicho, uno en la zona y dos en el número de habitaciones. La zona lógicamente no se puede modificar, dónde está el piso es donde está y el número de habitaciones. Sí que a veces sugerimos a los propietarios, si tienen un salón muy grande exterior que tenga ventana y se presta, que saquen una habitación adicional. Si van a poner un piso por habitaciones, pues puede ser que el salón se dedique a otra habitación más. Nos quitamos problemas de zonas comunes, maximizamos el beneficio del piso y podemos tener una o dos personas adicionales, pero es fundamental. Una vez que sabemos dónde está el piso y cuánto es el número de habitaciones máximo que podemos sacar, entonces empezamos a mirar a cómo está ahí. Si te das cuenta hay un ratio en cada zona de precio por habitación que puede ser 150, 175, 200. Si tú analizas los anuncios de esa zona o o los alquileres y vas viendo a cómo se alquilan en función de las habitaciones, tú te vas a dar cuenta que hay un precio promedio más o menos determinadas zonas. Aquí en Murcia estamos hablando de 200 euros el metro por habitación. Zonas más premium, pues estamos hablando de 300 euros o 350 o incluso 400 por habitación. Pero siempre el valor del precio de alquiler lo ponemos en base al número de habitaciones y a la zona donde está el inmueble. Si necesitas ayuda, si quieres que te gestionemos la vivienda o cualquier otra duda que tengas, contáctanos, escríbenos y te contestamos.
