In this Spanish‑language YouTube presentation, real‑estate investor José M. Oliva argues that 2025 remains an optimal year to invest in residential property, especially in the Murcia region of Spain. He explains that rapid population growth and a severe shortage of new‑build housing create a demand‑supply imbalance that pushes both purchase and rental prices upward. He highlights that mortgage rates are unusually low (around 1.7‑2.2 % and rarely above 2.5 %), which, combined with typical net yields of about 6.7 % per operation, yields a large spread that makes leveraged investments highly profitable. Oliva walks through a concrete leverage example: buying a €70,000 property with a €20,000 down‑payment, financing €50,000 at roughly €300 monthly, renting it for €600, generating €300 cash‑flow plus principal repayment, resulting in an effective return of 10‑14 % on the investor’s equity. He warns against emotional buying, urging investors to focus on objective criteria such as location, building condition, and tenant suitability rather than personal taste. He addresses common fear of debt, presenting rent‑guarantee insurance as a risk mitigant and reframing debt as a growth tool. He stresses that location cannot be altered, so selecting neighborhoods that attract the target tenant is crucial. Finally, he promotes a “personal shopper” membership service that fragments the acquisition commission into monthly payments, provides exclusive training, early access to vetted investment properties, and a VIP list for members.
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¿Por qué debes de seguir invirtiendo en el año 2025? Ya sé que los precios están más altos, lógico, van subiendo cada año. Ya sé que da un poquito de vértigo porque hace cuatro o cinco años se compraba mucho más barato, pero es que todos los indicadores, como está la situación, nos dicen que debemos de seguir invirtiendo. Hay que seguir invirtiendo. ¿Por qué? Bueno, pues en primer lugar porque la demanda no para de subir. Se necesitan más y más casas. En el caso de Murcia, que es donde yo estoy ubicado y donde yo me refiero específicamente, la población no para de subir y cada vez somos más y más y más. Sin embargo, no se hacen apenas viviendas de obra nueva. Se están haciendo apenas unos cientos de viviendas de obra nueva y llegan siete, ocho, diez mil personas nuevas a vivir todos los años. Por lo tanto, es muy lógico que hay un desbalance. Necesitamos más casas, necesitamos más pisos, necesitamos más vivienda. Esto está haciendo que la oferta siga siendo reducida en comparación a la demanda. Es decir, más gente quiere venir a vivir aquí de la que podemos darle vivienda ahora mismo. Por lo tanto, los precios siguen subiendo. Esto tanto a la hora de comprar y vender como a la hora de alquilar. Por lo tanto, es un momento perfecto para seguir invirtiendo en Murcia porque por la demanda creciente que hay y la escasez en la oferta. ¿Qué más ventajas tenemos a la hora de invertir este año 2025? Pues las tasas de interés siguen estando bajitas, bajitas, bajitas. Yo estoy firmando hipotecas últimamente 1,70, 1,90, 2,210 ó 220. Va a depender mucho del tipo de cliente que seas en el banco, del tiempo que pidas, de la relación que establezcas con tu banco. Pero en cualquier caso, últimamente no he visto ninguna hipoteca por encima del 2,5. Si nosotros damos una rentabilidad aproximada del 6.7% neto en cada operación inmobiliaria y el dinero nos cuesta un 2, es que es un regalo. Es un regalo. Tenemos ahí un diferencial grandísimo. Piensa que en otros países como Estados Unidos o Reino Unido, por ejemplo, las tasas están siempre bastante más altas. Están por encima del 5, del 6 y aún así sigue siendo negocio. Entonces nosotros estando por debajo del 3 obligatoriamente es 1 negociazo estábamos acostumbrados a tasas más bajitas, incluso cero, lo cual lógicamente era algo que no iba a durar. Pero ahora seguimos en un momento maravilloso. ¿Y qué pasa cuando compramos apalancados con un préstamo del 2%? Pues sin entrar en mucho detalle, te lo voy a explicar a grandes rasgos. Si tú compras una vivienda que vale 70.000 euros, pones 20.000 de tu bolsillo, te queda un préstamo de 50.000 que te sale aproximadamente a 300 euros. Y esa vivienda la alquilas en 600, estás ganando 300 al mes, pero en realidad has puesto 20.000. Pero no sólo eso, sino que de esos 300 que no pagas tú, que te los paga el inquilino de alquiler, dentro del alquiler te paga ese dinero con el que tú pagas la cuota. De esos 300 que tú pagas, la mayoría van a ser en un principio intereses, pero luego va a llegar un momento donde se equilibra y vas a pagar siempre capital y muy poquitos intereses. No obstante, siempre vas pagando capital. El capital es lo que debes. Por lo tanto, no solamente ingresas los 300 que te quedan de cash flow, sino que además todos los meses empiezas a lo mejor con 50, luego 51-52, porque la parte que pagas de interés se va reduciendo con el tiempo, por lo tanto la que pagas de capital va aumentando. Entonces tu rentabilidad real es sobre los 20 mil que pusiste, los 300 que tienes que te quedan libres de cash flow, más lo que te están pagando de capital. Por lo tanto, nos estamos yendo a una rentabilidad real, a un roce, una rentabilidad del dinero invertido por encima del 10% anual. 10, 12, 14. Eso es muy difícil de conseguir con ninguna otra industria que sea tan segura y que tengamos un background de tantos años para poder predecir que a la larga los inmuebles van a conservar su valor, incluso lo van a subir este año 2025 sigue siendo maravilloso para invertir. ¿Qué cosas tenemos que tener en cuenta a la hora de invertir? Pues primero, no compres con la emoción, no compres la casa que te gusta, no compres el sitio donde tú vivirías. Ojo, no mezclar con comprar algo que ya te da mala sensación y que tú dices esto no sirve. Son dos cosas distintas. Una es la emoción de yo viviría ahí y otra es la emoción de estoy comprando un cuchitril. Son dos cosas muy diferentes. Compra una casa que esté bien, un piso que esté bien, que esté antiguo, que esté en un barrio obrero, que no tenga ascensor. Todas esas cosas tienes que quitártelas de la mente porque tú no eres quien va a vivir ahí. Y olvídate de la emoción y enfócate en los números. Ahora bien, no compres algo que tú pienses que es un zulo, que no tiene ventanas, que no va a ser posible alquilar a una gente decente, una buena gente. Ahí sí que fíate de tu instinto. Pero aquí veo yo el problema principal en los inversores que le dan demasiada importancia a lo que ellos les gusta, donde ellos vivirían y terminan comprando pisos que son poco rentables o peor todavía, no haciendo nada porque nunca aparece esa vivienda a un precio razonable donde este inversor también viviría. Así es que controla bien tus emociones, míralas, lo mejor es que hagas listas, que te apuntes las cosas, los pros y los contras, y no inviertas en donde tú vivirías. Invierte donde tu cliente viviría, donde tu inquilino ideal viviría. Eso es lo que tú tienes que pensar. Otro tema que a las personas les da un poquito de miedo es la deuda. Hay gente que dice, es que yo no duermo bien si estoy hipotecado, es que me da miedo y si no me pagan. Bueno, todo esto tiene solución. Tenemos el seguro de impago. Por lo tanto, el seguro de impago te garantiza que vas a cobrar mínimo durante un año si el inquilino no paga. Y la realidad es que cuando hay seguro de impago, los impagos descienden muchísimo porque los inquilinos ya saben que si no cumplen van a tener un problema. Entonces la realidad es que el seguro de impago actúa más a la hora de prevenir que luego a la hora de tener que usarlo. Así es que no te preocupes si te hipotecas porque un colchón que tú tengas de unos meses más el seguro de impago hace que puedas enfrentarte a cualquier vicisitud que tengas durante el alquiler. Hay gente también que simple y llanamente le da miedo estar hipotecado. Es que no duermo igual por las noches, es que me da miedo. Normalmente eso son creencias. Creencias que nos vienen de nuestros padres, de nuestros abuelos, creencias de alguien a lo mejor que estaba muy endeudado en 2008-2010 y al estar tan endeudado pues resulta cuando estalló la crisis la deuda que tenía valía más que su vivienda. Analiza de dónde te viene ese miedo. Normalmente vienen de situaciones como esta que te acabo de explicar. Analízalo, racionalízalo y supéralo. La deuda es buena. La deuda es la mejor forma de crecer en la inversión. Es la mejor forma de crecer en la inversión inmobiliaria. La deuda es nuestra amiga. Un inversor inmobiliario que quiera llegar rápido a un objetivo necesita la deuda obligatoriamente. Una vez que tienes dos, tres, cuatro hipotecas te puede dar más miedo el decir bueno, porque ves el número y dices es que debo 300 mil, pero mira el valor de tus activos, pero mira el cash flow que estás generando todos los meses. Seguramente si debes 300.000 tus activos valgan más de 500.000. Seguramente si pagas todos los meses 2.000 euros o 2.500 en todas tus hipotecas estás ingresando 4 o 5.000. Entonces racionalízalo porque la deuda es el camino para crecer rápido. Y sobre todo, sobre todo, sobre todo, ya sabéis que en la inmobiliaria, en la inversión inmobiliaria podemos cambiar casi todo de una propiedad, podemos reformarla, podemos ponerla más bonita, más fea, lo que queramos, pero nunca podemos cambiar la ubicación. Entonces asegúrate bien de que estás comprando en una ubicación buena. No te dejes llevar por tus emociones de una ubicación donde tú vivirías, una ubicación buena para el producto que quieres y para el tipo de inquilino al que quieres llegar. Entonces asegúrate de que tienes una buena ubicación, de que es para las personas que tú quieres y con compra todo lo que puedas apalancado en el banco. Así te va a ir súper bien. Y por último, Si tienes de 20 a 30 mil euros ahorrados, esto que te digo te resuena sí es el año, pero estás bloqueado, bloqueada, tienes miedo, no sabrías cómo hacerlo, cuenta conmigo. Estamos lanzando un servicio de personal shopper que es a través de una membresía. Vas a tener más información aquí abajo, pero te lo explico en un minutito. Básicamente la comisión que tú tendrás que pagar cuando compres la vivienda te la fraccionamos, te la vamos cobrando mes a mes y luego el día que das el paso te cobramos la diferencia. Así vas a tener acceso a formación, vídeos exclusivos donde comentaremos novedades, qué es lo que hay, operaciones que estemos haciendo y sobre todo vas a tener acceso a los mejores inmuebles antes que nadie. Vas a ser parte de nuestra lista súper mega VIP, ya no sé cómo llamarla. Básicamente es que cada vez que nos lleve un inmueble bueno para inversión, en lugar de publicarlo, en lugar de mandárselo a nuestra lista del CRM, vamos a mandárselo personalmente a cada uno de los miembros de la membresía y será cuando ellos lo descarten que pasará a la lista tradicional. Dale click aquí abajo y apúntate.
