Arquitetura em Projetos de Grande Escala | Jayme Lago Mestieri | Construecast

Sejam bem-vindos ao ConstrueCast. O episódio de hoje é um oferecimento produtora Infinity Plus. Está no ar mais um episódio do Constrycast e hoje eu tenho a honra de receber um convidado super especial, Jaime Lago, ele tem experiência com projeto em grande escala e toma como partido o comportamento humano. Jaime, seja bem-vindo ao nosso podcast, eu tenho certeza que você vai abrilhantar muito o nosso episódio de hoje.

Tomara, obrigado.

Jaime, para iniciar nosso bate-papo, eu queria que você falasse um pouco como que surgiu arquitetura na sua vida.

Eu acho que esse momento de profissão é premissado quando nós somos menores, mais jovens, em cima de pilares muito frágeis. A gente não sabe o que é uma profissão e a gente acaba escolhendo em cima de gostos por matemática ou por biologia, que são muito intangíveis. Então eu digo que eu tenho muita sorte porque eu acredito que eu tenha escolhido esse caminho que a gente tomou de arquitetura, em premissas que são completamente erradas, mas que por acaso nós nos encontramos no meio do caminho com isso. Eu até estava em uma formação em marketing também. Eu larguei no meio da faculdade de administração da GV que eu estava fazendo e passei a me dedicar integralmente para a arquitetura. E como todas as decisões que eu acho que são as boas que nós fazemos na vida, não foi uma decisão pensada. Foi uma decisão intuitiva, aos poucos. Eu me vi sem querer indo pra arquitetura.

E quando começou essa carreira aí na arquitetura? Quando você se identificou, que você se viu ali, cara, sou um arquiteto, inserido, aí depois você tem um outro passo, né, que é de repente a área de atuação.

É, isso é interessante, porque eu fiz a FAO, pelo menos não sei como é que tá agora, mas na época que nós fizemos, que eu fiz, foi de 93 a 97. Era uma educação muito humanística, então eles deixavam uma porta muito aberta para que o aluno pudesse se desenvolver em campos contíguos da arquitetura. E nos primeiros cinco anos que eu estagiei, depois me efetivei e comecei trabalhando, eu fiz muito exercício de potenciais áreas que eu poderia atuar do lado. Então eu trabalhei como fotografia profissional. Fiz trabalho de muito, trabalho de design gráfico, eu fiz alguns trabalhos para agências de propaganda e bastante cenografia também. Então eu fui tateando todas essas áreas que a gente no começo da carreira tem o potencial de seguir, como eu tenho bons amigos que começaram arquitetura e seguiram essas carreiras. Mas daí de novo, num processo intuitivo, acho até inconsciente, eu fui... eu não sei se eu escolhi a arquitetura ou ela que me escolheu no meio da nossa relação.

E tá tudo muito ligado, né? Porque se você pegar a própria fotografia em si, você precisa ter bastante sensibilidade pra marcar um momento, uma expressão, né? E, nesse sentido, Jaime, o que que, assim, você no seu escritório, você tem como premissa não fazer arquitetura, e sim, você é muito baseado no comportamento humano, né? Como que funciona? Eu queria que você falasse um pouquinho do seu escritório antes da gente continuar.

A gente tem um, tem um... Hoje, eu tô com o escritório há 20 anos, eu saí do trabalho que eu tava onde era arquiteto em 2003, e desde então tenho um escritório que é a sede lá nos jardins, hoje a gente tem uma equipe de cerca de 30 arquitetos que junto comigo desenvolve o trabalho, tem contato com clientes e tudo mais. Eu cheguei a essa conclusão que eu trabalho com gosto do comportamento e eu consigo atuar modificando, espero que para melhor, o comportamento da população através da arquitetura. Então a arquitetura Tenho identificado muito como sendo uma ferramenta para atingir o que mais eu gosto. Eu fui para esse lado. Acho que tem escolhas de algum arquiteto que possa... ter o caminho, né, a deprecer nesse leque, mas o que mais me satisfaz é trabalhar alterando, percebendo como a gente pode contribuir no comportamento através, lógico, do que da onde a gente consegue, que é o projeto.

E hoje, só uma, aproveitando o gancho, Hoje a gente está falando muito em revitalização de grandes centros e espaços, enfim. Antes da gente continuar, eu gostaria que você falasse um pouco, tendo em vista que você tem aí uma vasta experiência, principalmente nessa questão de comportamento e o que a gente pode fazer nesse momento para transformar esses centros, enfim.

Por eu gostar muito dessa questão do comportamento, eu acabei escorregando para projetos de maior porte e de grande fluxo de pessoas, pode ser público ou privado, mas que tem um grande fluxo de pessoas, de 30 a 40 mil pessoas por dia. Nesse projeto dá-se muito mais atenção ao relacionamento com esse público diverso em questões de se é esse acabamento, aquele outro, tudo isso é uma entrega que a gente tem que ter. mas o meu principal protagonista será sempre alterar o comportamento através dos meus grandes produtos. Hoje a gente trabalha muito com terminais, com estações, a gente está com mais de 16, 17 hoje em desenvolvimento.

Você pode só citar alguns?

Clanhero, a Linha Vermelha, nós temos um consórcio agora que ganhou a concessão, o escritório trabalha muito com concessões. e um grupo cliente ganhou uma concessão para exploração e modificação e atualização dos terminais da linha vermelha, como, por exemplo, Tatuapé, Carrão, Vila Matilde, Patriarca.

E é uma PPP?

É uma PPP dentro do seguinte sentido, a parceria público-privada que se estabelece aí, como a gente tem feito muito, Existe uma manifestação de interesse da parte privada em fazer essa exploração. Daí é posta o que eles chamam de PMI. É uma concorrência para que se tenham os projetos, os editais, os mecanismos jurídicos e financeiros. Feita essa PMI, é levada para uma concessão. A gente fez muita PMI na nossa carreira agora. Nesse exemplo que eu disse agora, são concessões que nós estamos desenvolvendo os projetos. Eu já fiz, por exemplo, ganhei uma PMI que já tem atuação. para outro cliente de 35 terminais de ônibus aqui em São Paulo. Dom Pedro, Santo Amaro, Varginha, Cidade Tiradentes, diversos. Essas PPPs envolvem sempre o quê? A integração, isso que eu acho fantástico desse tipo de projeto, a integração do melhor lado do público com o melhor lado do privado. Porque é o melhor lado privado, ele vai ter o interesse, lógico, no usufruto, no bom negócio, que não há nada de errado nisso, muito pelo contrário, isso provoca grandes movimentos. Ele vai ter muito interesse em inserir dentro do equipamento público ou através do público serviços, varejo, parte acadêmica, corporativo, residencial. E o público se beneficia muito disso? estará dando a praticidade para o público de estar tudo dentro da mesma malha de infraestrutura e também tendo uma bela de uma atualização, ou seja, um investimento de teor privado para os equipamentos dele. Esse tipo de união eu vejo que é pegar o melhor do DNA de cada um. O público tem o interesse em entregar ao seu cliente principal, que somos nós, afinal nós contratamos a eles todos, qualidade, praticidade, mas eles não têm o DNA da gestão do privado. Então isso, dê a César o que é de César. Olhar para políticas da população, a igualdade, deixar o público cuidar disso e deixar o privado cuidar da gestão do OPEX, do CAPEX, do empreendimento, dos retornos, não deixar um equipamento ocioso ou sucateado, essa tensão o privado dá melhor. Esse produto que é a concessão, a gente tem, se não me engano, há dois anos atrás estava com 700 mil metros quadrados em obra, não passadas, em atuais canteiros de obra, só de concessão.

700 mil metros! Xami, como que surge a necessidade? Por exemplo, quando surge a necessidade de uma transformação dessa, você já é consultado ali no início, tendo em vista, no caso, trazendo a sua experiência com esse tipo de empreendimento? Como que funciona? Ou seja, você acaba trazendo uma solução ali dando suas... Assim, você não foi contratado ainda. Você já tem uma certa participação na necessidade ali para desenvolver, para trabalhar na necessidade daquele local?

Eu não lembro da última vez, Paulo, que nós recebemos uma solicitação de orçamento de um produto já pronto, ou de um produto já brifado, ou de um produto já pé-pensado. O nosso escritório é muito buscado para pensar o negócio junto com o cliente. Daí a questão do comportamento que a gente procura ter muito. Então, nós ajudamos a fazer o negócio acontecer, a se desenvolver, seja na esfera pública ou na privada. Eu entrego os projetos numa primeira conversa, numa primeira apresentação, numa segunda, uma terceira e por aí em diante, junto com uma planilha financeira. Não é tabela diária, é a tabela financeira de taxa de retorno, de CAPEX, de OPEX, de valor presente líquido, disso tudo. Porque eu preciso entregar uma solução. Então, assim, a arquitetura é a minha principal ferramenta. Mas se eu não trabalhar junto com a esfera, vamos supor, econômica, Eu não serei o revisor final, o analista financeiro final. Tem gente mais capacitada, é lógico, mas eu preciso entregar um produto que pare em pé. Então, quando eu vou fazer, por exemplo, um shopping, que agora está se transformando muito, toda a tabela de mix de loja junto. Olha, aqui tantos por cento de satélite, tantos por cento de cafés, tantos por cento disso, porque eu já sei quais são as redes que estão em expansão, quais são as áreas primárias, secundárias, terceiras, nós já estudamos. Então, a gente tem que entregar o equipamento, não só um montão de desenho como se fazia antigamente. Aqui eu quero que tenha 15 cafés, para em pé. O cara do café vai viver aqui ou não? Isso aqui é uma coisa. Então, a gente é muito buscado para fazer isso, um produto de fato que para em pé.

E nesse sentido, eu queria que você falasse um pouco desse momento de transformação do varejo, né? Até aproveitar essa sua experiência aí com esse mercado de shoppings, enfim.

Isso é um momento muito, muito, é uma hora muito legal. O escritório, hoje, atualmente, hoje eu estou construindo, Sete shopping centers hoje pelo Brasil, né? Devo estar em estudo de mais uns quatro e retrofit ou ampliação, que são reformas nos shoppings, mais uns treze. A gente tem uma atuação bem forte no segmento. Quais eram as dores que esse mercado vinha tendo? Nesse mercado participam três players, tá? Explicando bem rapidamente para a gente entender o que a gente tem que fazer com o equipamento. O primeiro player é o investidor. O segundo player é o lojista, que vai alugar o shopping. E o terceiro player é o visitante, o comprador. Cada um desses três estava cansado do equipamento do shopping, do equipamento atual, do equipamento existente que a gente anda por aí pela cidade e vê. Cada um por um motivo. Primeiro, o empreendedor sofria umas marés de expansão e retração do varejo. Ou as lojas satélites, que são as pequenininhas, não estavam nada bem, e daí só as grandes que estavam bem. Ou então, acontecia algum problema num segmento. E quando acontece isso, ele chegava para a próxima obra, eu invisto 400 milhões no equipamento. Feira da Madrugada custou 700, 750.

700 milhões?

É. Eu invisto 400 milhões no equipamento, e aí dá um revés de mercado, taxa de juros, alguma coisa, eu empato. Porque eu não tenho pra onde correr. Um shopping não é conversível. É um shopping. Às vezes tentam tapar um buraco com uma faculdade, um pedaço, mas ele representou um problema que o empreendedor passou a ver. Esse é o empreendedor. O lojista não estava aguentando mais os custos de locação, as crises e as necessidades de concorrer com cada vez mais novas marcas e o online. O online não está gigante, mas rouba sempre um pouquinho. O faturamento dele reduziu. O faturamento dele reduzindo, o custo de locação sempre representa 12% a 15% do faturamento da loja. Reduz. Então ele precisa de um lugar mais barato para viver. O shopping center tem ar-condicionado, tem equipe de segurança. É que nem se você morar num prédio, aqueles prédios todos chiques que tem 30 seguranças. Então, o lojista não estava aguentando. Estava tendo o que a gente chama muito de turnover, que é o cara morre e tem que chamar um outro, e não ficava ninguém parado na loja. Então, o shopping virou um ambiente inóspito. Tanto que muitos lojistas estavam começando a preparar formatos para outros lugares, como por exemplo, para os terminais que eu estou fazendo, para térreos de prédios residenciais, porque eles não estavam aguentando o shopping. Eles precisavam de um produto mais barato para viver. Esse é o segundo. E o terceiro cara, que é o comprador.

Que é o visitante, né? As pessoas que estão ali visitando.

Que é o consumidor final. O comprador, por mais que falam que a praia de São Paulo é o shopping, a praia de muitos lugares, inclusive de lugares que tem praia, é o shopping também. É um hábito que tem que ser reformulado. Eu não posso assinar embaixo, mas é. É um fato. Para você ter uma ideia, um parênteses. Um shopping recebe um visitante por dia por metro quadrado de loja.

Um visitante por dia por metro quadrado de loja.

Então, o shopping médio tem mais ou menos 40 mil de ABL. ABL é a área bruta alocável, a área de loja. Então, o shopping médio recebe 40 mil pessoas por dia. Então, essas pessoas iam lá, muitas vezes, para passear, mas todo mundo vai comprar, com versão pequena. Mas o cara está num momento que está com o cinto curto. Ele está com uma crise, ele tem que segurar um pouco as despesas, que tem acontecido, infelizmente, bastante em São Paulo e no Brasil. Chega domingo, fim de semana, a criança quer passear. Infelizmente, São Paulo e Brasil não têm muitas opções. Você sabe tão bem quanto eu de equipamentos públicos qualificados, ou então pelo menos que consigam absorver a cidade toda. Os shoppings precisam, muitos vão passear em shopping. Ele vai passear em shopping com a família, é um corredor de granito, com vitrine dos dois lados, bombardeando o marketing nas crianças e na mulher, compra, compra, compra, compra, compra. Isso que eu falo não é achismo, é tudo aferido em pesquisa, porque a gente trabalha muito com pesquisa. Dava muito constrangimento. Ele ficava constrangido, porque ele não podia dar e ele estava em um ambiente que foi estrategicamente desenhado para arrancar a grana dele.

Você sabe que, abrindo mais um parênteses agora, eu já passei por isso, eu tenho um filho de oito anos, o Pedro, e eu já evitei visitar alguns shoppings, inclusive por isso, porque às vezes eu estou passando e ele, sabe, aquela loja chamando ele, assim, induzindo, e eu comecei a ter problema até de comportamento com ele, porque Sabe, ficou difícil, comecei a evitar. E tá bem dentro do que você falou agora.

Então hoje, os shoppings, resumindo o que eu vou explicar um pouquinho melhor, os shoppings estão parando de querer copiar cassinos e estão querendo começar a copiar praças. Como? A gente quer, o ideal do novo shopping É pegar aquele volume de 100 mil metros quadrados, que hoje é o tamanho de um terreno de um shopping, e transformá-lo num bairro. Transformá-lo com quadras, com arruamento, com calçadões, com as construções, exatamente como se fosse um bairro. Esse é o shopping que está se provando nos nossos novos desenhos como sendo o ideal. Dependendo das arquiteturas de um lado e da arquitetura do outro, eu digo comportamento. Por que um bairro? Por um ponto de vista do empreendedor, vamos voltar para os três caras. O empreendedor, quando ele vê um bairro, ele fala, cara, deu um problema no varejo, posso colocar uma igreja, posso colocar uma faculdade, eu posso colocar mais um escritório no TR, eu posso colocar até um last mile, um galpão. Eu tenho alternativas, eu não tenho uma caixa fechada gigantesca que eu não consigo colocar nada lá a não ser, tem alternativas. Isso é uma coisa boa para o empreendedor. Outra coisa boa para o empreendedor, eu posso começar nos 100 mil metros, construindo cinco quadras. Ocupa, construa uma cesta. Ocupa, construa uma cesta. Shopping não dá para fazer isso. Você tem um equipamento que você constrói inteiro, e no meio disso você sai atrás correndo para lotar aquela turma lá dentro. Então, aprendendo, eu já vi isso com bons olhos. Um shopping desse, um ambiente desse, ele é um ambiente com maior apelo, tem mais vegetação, é mais gostoso no dia agradável. Só que no dia não. É agradável no frio e na chuva. Vai ser melhor do que um bairro, nesse sentido, um bairro público, porque a gente vai pensar nas circulações todas fechadas, mas não climatizadas. As lojas serão climatizadas, mas serão ruas não climatizadas. E no frio, alguns anteparos, mas a pessoa usa agasalho. Então, quebrando esses paradigmas, o lojista vai ter um equipamento mais barato. O condomínio de um shopping fechado, ele tem que pagar por limpeza. A limpeza no meio externo requer menos do que a limpeza de um ambiente interno, então a equipe de limpeza é menor. Ele não vai ter que pagar por ar-condicionado. Todos os corredores de shopping são aclimatizados quem é banqueologista. O outro lado não. CAPEX, que é o custo de obra. A obra desse ambiente externo é mais barata do que de um ambiente interno. Então, o lojista que antes pagava R$ 110, mais ou menos 1 m² de condomínio, no equipamento desse, paga R$ 60. Então fica um produto mais natural, não forçado. Você tem que entrar, tem que faturar, tem que... A cadeia já começa relaxada, a cadeia de relacionamentos, né?

Porque você tira esse custo, né? Das áreas comuns ali.

Eu reduzo os custos, né?

Você reduz, né?

Sim, sim. E por fim, o nosso último e principal, essa família que vai lá, pode ficar, estender uma toalha e ficar no parque, tarde inteira, sem cruzar com uma loja. Ou pode ir pra lá pra fazer uma coisa na academia ou visitar o médico. Ou seja, ele não vai ter aquela pressão organizada de tal forma como é num shopping, bombardeando ele sempre. Ele tem ambientes de respiro, ele tem parques, praças. Nesse novo bairro, esse novo bairro lá fora tem um nome, os americanos chamam de Town Center. A ondicidade. Aqui eu brinco muito, quando a gente fala, eu friso muito que os nossos novos produtos que a gente chama, por mais que sejam os equipamentos, os desenhos dele, eu já considero, tendo feito essa reflexão aqui que a gente fez, eu já considero até um pejorativo e mau gosto falar que o novo equipamento é um shopping center, porque é muito agressivo, shopping. A gente está brincando e chamando de Life Center.

É porque já remete, né?

É muito mais do que shopping.

Sim, sim.

Então é Life Center, porque é um ponto de encontro da vida. Você pode ter ido comprar alguma coisa, você encontra o cara que estava lá correndo, o outro que estava com o cachorrinho, o outro que foi numa consulta. Então são diversas atividades, assim como são as ruas da cidade, de uma cidade.

E você tem algum exemplo, assim, já de caso real, assim, que você tá vivendo esse novo estilo?

O nosso mercado, nosso é o mercado de todos, né? Infelizmente, quando tá dando lucro, não mexem no time que tá vencendo, né? Então, até 2017, por aí, 18, tava funcionando esse ritmo. Então falava-se muito, a gente via esse produto muito, mas na mesa, que é o que importa, na mesa com o investidor, na mesa com o player, o cara que vai dar a grana, eu não vou, eu tô bem aqui, tá no modelo que tá dando certo, a gente tá conseguindo locação, tá conseguindo aderência, eu não vou ser o primeiro. A pérola vem da irritação na ostra, né?

Sim.

Então eu começo a se incomodar por parte do investidor com as vacâncias, com os problemas do choque. Daí eles chegam para a gente sem a fórmula e falam, olha, a gente precisa, a gente quer investir em varejo, porque varejo ainda tem muito campo a ser desenvolvido no Brasil inteiro, mas eu preciso, olha, eu preciso que ele seja mais barato, eu preciso que ele seja versátil, porque dá um problema, eu posso investir em outras coisas e se der, se der de preferência faseado. Ele dá a resposta sem saber. Então, respondendo sua pergunta, esse movimento, como eu disse, eu tô com esses shoppings em construção, deles, apenas um dos shoppings acabou sendo um modelo convencional que está em construção. Os outros todos são life centers. Eu tenho, por exemplo, um shopping que está fazendo junto com a com a Eco lá em Osasco. Eu tenho um que eu estou fazendo na Moca, bem no centro da Moca, um novo nesse modelo. Eu estou com um complexo em Leos, fazendo assim também. Ah sim, eu estou com um em Bauru, fazendo também. Em Luiz Eduardo Magalhões, na Bahia. E em Goiânia, perto do bairro Aldeia. Esses são produtos todos abertos.

Só de te ouvir falar da forma como você explicou esse novo modelo, já... Sabe, eu já me imagino visitando um espaço desse assim.

Você imagina uma rua que você gosta de visitar, que você gosta, no teu sábado você vai com a família, uma rua que você gosta, só que, só que, coloca nessa rua mais segurança, porque hoje o poder público não dá conta, infelizmente, mais segurança, E também coloca nessa rua uma constante revitalização, o lixo nunca está surto, nunca está transbordando, as calçadas estão sempre lindas. Então, eu acho que é como se o superintendente desse shopping, hoje em dia, acaba assumindo a postura de um mini prefeito. Eu vejo muito dessa forma, é um ambiente que deverá se desenvolver como se fosse um condado, um county, que você tem um tecido urbano que seja integralmente privado. Mas você se mudar, você nem percebe que você entrou e você saiu do público pra lá.

E tá tudo muito conectado. O Jaime, e nesse sentido, quando você tá falando aí de vários lugares diferentes, culturas diferentes, existe um determinado... é um desenvolvimento diferente de acordo com a cultura daquele estado ou você acaba partindo de um novo partido, assim?

Como é que a gente cria, né? Como é que é o processo de criação nosso do escritório, tá? A gente recebe um terreno, por exemplo, um que a gente está fazendo em Rondonópolis, a gente recebe um terreno. Aí a gente recebe, dependendo do cliente, a gente já encomenda uma pesquisa de mercado, dos institutos que são ótimos, dos nossos amigos, para entender o mercado. Entender o mercado financeiramente, hábitos, poder de compra, as deficiências que não tem lá, a gente entende isso. Daí a gente entende as dores do empreendedor. Tenho tanto de dinheiro, quero fazer dessa forma, quero fazer daquela. Sem o mercado, sem o empreendedor, falta um terceiro cara aqui no tripé, que são os russos. Tem que combinar com os russos. Então, a gente faz o quê? Nosso processo é o quê? A gente pega essas duas ferramentas, a gente tangibiliza um desenho. e vai a mercado. O mercado vai a mercado como? Formata isso e os comercializadores, os planejadores que sempre são envolvidos, eles vão falar com o público logista, com o público final. Você quer ir pra lá? Você iria? Você quer? Tem que dar uma carta de intenção pra mim aqui de que o seu negócio iria. Dá outra carta. Ele vai falando com todo mundo e aí volta. Jaime, aquela nossa ideia aqui não deu certo nesse ponto. Vamos refazer aqui. Aqui deu muito bem. Explora mais essa. Então, não existe produto que a gente não construa com os três, com o empreendedor, com o mercado final, que é o cara que vai passear, e com o logista, desde o D0. Então, o primeiro desenho que a gente fez, a gente faz internamente com o empreendedor, daí a gente leva para o logista. Daí a gente leva pro cliente. Os três vão entrar em harmonia em algum produto aqui no meio, que é o que a gente leva adiante.

Não, leva um tempão pra fazer isso, né? Assim, quanto tempo vocês conseguem fazer todo esse estudo, né, de viabilização desse empreendimento?

Uma vida útil de um equipamento desse é uns 4, 5 anos, mais ou menos. Digo, desde o do afagulha, passada por estudo, as diligências e tudo mais.

E como que funciona essa busca de parceria? Porque a gente está vivendo um momento de transformação muito grande, né? E como fomentar tudo isso?

Economia, o juros estão altos, mas ele é muito diversificado, muito grande, muita gente fera se fez, do nada, através da economia real. Então, através de negócios. Então você vai pra Bahia, você vai lá pra Centro-Oeste, tem gente muito perspicaz, muito esperta, que se construiu já conhecendo a dinâmica do Brasil, dos voos de galinha, das recessões, disso tudo. E esse cara não tem o viés de ficar colocando em papel ou em ações, em CDI, o cara vai pra economia real. É o olho no olho. O Brasil vai estar sempre, eu acho, aberto a um bom negócio, sólido, que você vá com o cliente, construa bem. Os juros inibem, lógico, tem muitos fundos que a gente trabalha que observam isso, mas a economia real eu acredito muito que ela é muito bem vista no Brasil.

E nessa linha que você está falando agora, eu vou dar um exemplo de uma cidade, Itaiaim. Eu vou muito pra Itaiaim, às vezes eu desço na sexta, enfim, volto na segunda. E aí uma dificuldade grande que a gente tem lá, você quer ir no shopping, você quer fazer um passeio desse, fazer uma visita ali no lugar com a família, lá não tem isso. Você está falando de uma cidade com mais de 100 mil habitantes, próxima a São Paulo, mas... Ah, eu quero ir num lugar como esse, eu tenho que ir pra onde? Praia Grande. Fica ali o quê? Uns 40 minutos, né? Como que funciona o processo de fomentação, assim? Parte do projeto, do... o interesse pode partir de vocês como um escritório, né? Que tem essa experiência pra, de repente, sugerir algum atrativo nesse tipo pra essa cidade ou tem que partir do poder público?

É, a gente tá desenvolvendo um estudo de equipamento em São Vicente, em Praia Grande, ainda se eu for falar na orla paulistana, né? São Vicente, Praia Grande, também estamos expandindo um grande equipamento em Caraguatatuba, que é o Serramar. A gente está muito lá. Nós fizemos também um shopping em Guarujá, há uns 17 anos atrás. Terrenos chegam bastante, né, para a gente ou oportunidade de ter também, né? Às vezes a gente consegue acender a fagulha, porque a gente tem os canais dos tomadores. Tomadores são as pessoas que iriam potencialmente alugar o espaço, né? E a gente consegue ter a atenção dos fundos que a gente trabalha, graças a Deus, né? Porque a gente tem um bom trabalho, boa relação com eles. Então, muitos desses casos aconteceram através já do escritório, do próprio escritório, né? Praia, ela enfrenta um desafio que é a sazonalidade. Então, a Serra Mar, que é um shopping enorme, que a gente está ampliando ainda mais, soube lidar muito bem com a sazonalidade, até porque Caraguatatuba tem uma população residente bem boa, bem alta, é muito grande, já colocamos uma faculdade e já vamos fazer uma ampliação dele agora. Por outro lado, por exemplo, o shopping que a gente fez em Guarujá, ele ainda vive, mas ele tem uma limitação zona, eles souberam atingir um ponto de equilíbrio na relação deles lá, mas é uma flutuação enorme, que é um shopping voltado mais para o veraneio. Então, isso tudo tem que ser pesado, né?

E mesmo com esse momento aí que a gente está vivendo, trabalho híbrido, às vezes tem gente que vai... vai pra praia, fica lá três dias, por exemplo, durante a semana mesmo. Então, assim, você tem uma alternância aí de público muito grande. Às vezes, nessa troca, né? Às vezes você tem ali, sei lá, cem mil pessoas que sobem, mas você tem cem mil pessoas descendo.

É.

Né? Então, isso tá sendo pensado por vocês?

Ah, é levado em conta. Por exemplo, o GEL é um instituto de pesquisa que a gente tem bastante dia-a-dia com eles. É... levantamento que eles fazem, qual é o quantitativo, eles apontam tudo isso. Qual é a população residente, qual é a população que transborda, que vai embora, qual é a sua população hoje que atualmente reside. Eles tabulam isso tudo, calculam o poder de compra, poder de captação, e aí eles vão falar assim, olha, para esse teu negócio aqui, você vai poder absorver 10 milhões por mês de compra dessa população. Aí a gente pega esses 10 milhões, aí a gente fala, o que que vai, vamos colocar um ensino, vamos colocar tal, vamos colocar tal, daí a gente vai atrás das instituições de ensino daquela loja e faz essa, essa, esse match.

Faz essa coisa acontecer.

É.

O Jaime, e mudando agora, falando um pouco de condomínio, né, como que você vê esse novo momento de transformação, né, das residências, né, desses espaços assim de condomínio?

É, a gente teve um, Tem um bom causa da pandemia, né? A gente chegou até a participar bem. Hoje, nós fizemos já algumas vilas nesses condomínios de alto padrão, né? Boa Vista, a gente tem umas 20 casas lá, por exemplo. E hoje, nós estamos com residências, unifamiliares casas, né? A gente está com 38 casos em desenvolvimento. Mais das 38, nenhuma de cliente final. É sempre, como eu digo a você, uma oportunidade de desenvolver de uma forma diferente. Uma... Uma dessas oportunidades que eu... Então, eu me atendo.

Nessas... Nesses condomínios, nessas casas, vocês participam de todo o... Na verdade, do desenvolvimento, né? Do projeto desses condomínios e dos modelos de casas. Como que funciona, assim, um pouco mais detalhado, Jaime?

Como todas as nossas esferas, desde o início da geração do negócio. qual o melhor perfil, qual o melhor produto, qual o melhor CAPEX, qual o melhor retorno, qual a melhor entrega, a gente vai falando do comportamento e aí a gente tangibiliza. Uma dessas, por exemplo, nós estamos estudando com uma parceria muito boa, com parceiros muito fortes, um processo de desenvolvimento da casa como se a gente fosse Comprar... Quando você vai comprar um carro. Você vai abrir na internet a página da Volkswagen. Compre seu carro, você aperta lá. E aí você tem lá o carrinho girando. Daí você já começa com o número. Aí você fala, eu quero... Não, eu quero mais... Tal roda, pum! Daí aumenta o número. Eu quero tal acabamento, tum, tum, tum. Você vai personalizando o teu carro. Que tal cor? Até no final você tem o modelo e o valor sempre atualizando. Ah, ficou muito caro, vamos voltar. A gente está fazendo isso. A gente está fazendo o desenvolvimento de uma família de módulos que se compõem, a priori, cinco tamanhos de casa com cinco DNAs diferentes. Cinco paletas de acabamento e de mood board diferentes. Você junta esses dois, matematicamente, combinação de 5 com 5, se tornam dezenas de casas. De uma forma industrializada, que dê CAPEX, que dê agilidade e o cliente faça o momento da decisão junto conosco.

E nesse sentido, de quando imagina que eu escolhi um modelo ali, tendo em vista que é um processo industrializado, isso é sensacional porque dá agilidade, assertividade no processo, enfim. Mas imagina que em um momento X da minha vida, eu resolvi fazer um upgrade, por exemplo. Existe a possibilidade de eu fazer esse upgrade ou não?

Total. A gente até entrega no manual a casa já analisada para o terreno dele, porque isso a gente está fazendo, já analisando. O empreendedor vai e compra 50 lotes de um lugar, 60 lotes de outro, 70 lotes de outro. Faz uma pré-análise, porque não pode ser um carimbo. Arquitetura não é carimbo. Você tem que entender ventilação, insolação, tudo isso. Posto todas essas deveres inerentes à arquitetura, a gente entrega um manual pra ele, e aí existe toda a possibilidade, a gente simula todas as possibilidades de ampliação da mesma forma quando a gente entrega um show. Quando eu entrego um shopping, a primeira pergunta que o lojista fala é quanto é a segunda? Como é que vai ser a ampliação? Porque dependendo da ampliação, ele pode ser muito prejudicado. Então, o que eu digo? A preocupação da ampliação, de manter o equipamento vivo, também tem que ser trazida para casa. Então, a gente faz isso. A gente já dá todas as condições de ampliação, ou vertical, ou horizontal, ou tal, ou tal, ou tal. Fala, olha, você só não poderá se quiser no futuro ampliar, nessa forma ou nesse sentido, porque daí você vai dar um sobre custo para casa, a gente não vai sair da nossa planificação.

Bem interessante. Eu queria voltar um pouco, eu lembrei agora de uma pergunta que estava na cabeça. Quando você desenvolve um shopping ou qualquer tipo de empreendimento, vocês pensam em tudo, desde o imobiliário, que inclusive eu queria falar um pouquinho sobre isso, Quando você fala de comportamento, o mobiliário é parte fundamental de tudo isso. Como que funciona essa parte de desenvolvimento de mobiliário pensado para aquele empreendimento?

Hoje mesmo eu estava tendo uma reunião com um equipamento nosso, que a gente vai pegar uma reforma, uma atualização, e esses shoppings antigos a gente não pode sair quebrando. Você fala, olha, porque hoje o novo shopping é aberto e eu dou para destruir porque isso não dá para seguir adiante, a gente tem um bom inimigo do ótimo. Então a gente tem que atingir o comportamento através de cenografia ou de design. Um pouquinho menos na arquitetura, mais na cenografia e no design. Não adianta eu colocar o granito da vez ou a madeira da vez, porque assim, você vai hoje... a minha preocupação de comportamento é a seguinte, vou fazer um parêntese. Você passa hoje pela Boa Vista, Condomínio Boa Vista, Baronesa, uma casa mais linda que a outra. Posto isso, você viu dez, você não lembra de mais nada, está tudo misturado. não tem DNA a casa, ela não é uma igual a outra, não igual, é um tal de olhar para o lado e não olhar para frente.

É, você se perde.

A gente está tentando sempre no equipamento, seja na residência, como também no shopping ou qualquer outro equipamento, a dar um DNA daquele equipamento. Então, gerar um storyboard para ele, pra pessoa, quando ela vai olhar todos, ela não quer falar, oh, aquele é o mais bonito, é o mais chique, não, aquele eu me identifiquei mais, conversou mais comigo. Isso você não faz com acabamento, por isso que eu gosto mais de comportamento. A gente tem uma equipe muito legal no escritório, trabalho design gráfico e design de produto, que se comunica muito também com isso.

E nessa parte de comportamento, que é uma parte, eu reputo, muito importante, você fazer uma leitura daquele cliente. Imagina, você está ali numa conversa e você acha que tal projeto é a cara dessa pessoa, é o que ela precisa. Porque muitas vezes ela te fala, as palavras falam uma coisa, mas na verdade o comportamento diz outra. Então, como que funciona esse processo? Eu sei que não dá para transmitir isso em palavras, mas assim, como que funciona esse processo assim?

Os meus clientes, a maior parte deles que são investidores, eu projeto não pra eles, pro usuário final que tá lá, né? Isso até é uma vantagem pra gente, porque a gente defende melhor o equipamento e as escolhas de qualquer coisa, de acabamento de tudo, através de uma postura mais científica, mais racional, mais subsidiada. Então, olha, essa população aqui, dessa região, ela tem esses hábitos, vamos resgatar esse acabamento através de ter um porquê em tudo. É um pouco mais difícil quando tem um cliente final que é o investidor. Porque esse cara às vezes não opera pela lógica, que eu gosto, eu gosto, e não vou me queixar, eu também, todo mundo. Esse cara, às vezes é um projeto pequeno, mas é mais difícil de desvendar do que um gigantão de 700 milhões. Porque lá a gente opera numa lógica de pesquisa de mercado, de funcionalidade, de entrega, de tiro, de perfil, etc. Esse daqui não, muda, volta, não, eu quero isso, tem que tentar, acho que um processo de, não entrevista, entrevista é um lado ou outro lado, mas um processo de vamos descobrir junto, é importante. Eu gosto muito no escritório, todos os nossos projetos, a gente leva, por exemplo, o cliente, vamos ter a apresentação do projeto, senta com ele, Eu não mexo muito bem com o Revit, que é uma ferramenta que a gente usa bastante para escutar, mas eu não mexo. Mas eu mexo em autocarro bastante na época. Então, eu sento com o cliente e apresento as plantas, mas eu provoco na conversa mudanças no desenho. O que acontece? Todas as nossas reuniões viram comitês de desenho. onde eu vou dizendo junto com eles. Daí o cliente fala, puxa, e se a gente se esticar aqui e fizer isso daqui? Eu sei que eu tô lá o dia inteiro trabalhando, sei que vai dar merda, mas eu faço. Isso é importante para um processo de descarte.

Traz essa provocação.

Ela fala, vamos testar, vamos. Daí eu puxo, puxo. Fala, não ficou bem, vamos voltar para aquela outra. Daí isso vai trazendo ele para o processo de criação junto com você.

É interessante, porque você traz quando ele participa.

Ele tem que participar.

Ele tá pronto, de fato ele tá.

Ele não é o arquiteto que tem razão e nem o cliente, é o desenho que tem razão. Então, quando a gente tem um desenho falando pra gente, a gente vai se entregar ao desenho.

Queria que você... Você tem alguém que você gostaria de ver ou ouvir aqui no ConstrueCast? Lembrando, não precisa necessariamente ser arquiteto, enfim... Um engenheiro pode ser um profissional de obra que você admira, até um investidor que você acha esse cara é fora da curva, enfim...

A gente constrói shoppings e eventos comerciais para todos os segmentos. Para alto padrão, altíssimo padrão e shopping no braço, que a gente fez muitos belos equipamentos, tá? E um tipo de logista que você podia chamar aqui, um perfil de logista que eu andei muito, conheço muito, a gente fez audiências públicas com eles, eles participavam dos nossos desenhos, são os camelôs. Os camelôs do Brás. São caras que ralam. Muita gente, muitas vezes, tem um tino comercial e uma garra muito maior que gente que conseguiu ter condições de estudo, tudo. E é um pequeno empreendedor, em potencial. A gente vê essa turma, é um pequeno empreendedor, que se ele tá num... quando a gente dá pra ele um microcosmo, um ambiente legal pra ele se desenvolver, sem gente achacando ele, esse cara vira um... muitos que eu vi lá viram assim... uma turbina, virou uma potência. Então, o que eu acho que pode ser legal pra você provocar, não pegar um lojista de loja, de rede, que vai ter uma conversa mais corporativa, até um investidor. Eu acho que é legal ter um viés da vida um pouco como ela é com essa turma do Brás. Eu posso depois te passar o contato de alguém da Associação de Camelôs, que tem um lojista, que é um cara que você vai entender a dinâmica do pequeno empreendedor do varejo.

Inclusive a minha esposa ela trabalha, ela trabalha como modelo assim, e ela, assim, ela é apaixonada pelas pessoas, pela história de vida dessas pessoas, como elas tem garras de fato, enfim, como elas conseguem, né... pegar algo pequeno e transformar em algo grandioso, né? E aí eu acho que é interessante até trazer alguém que... Ah, que tava numa... vivia numa situação, passou pra esse ambiente diferente, o que que aquilo de fato transformou?

Isso é legal.

A vida dela, porque não é só dela, na verdade você tem ali os clientes que visitam, né? Muitas vezes é um pequeno fabricante.

O Brás, ele é uma ONU, né? Porque ele começa com uma... Ele começou lá atrás com os judeus e com os italianos, ralando, essa turma ganhou merecidamente muito dinheiro, daí sai de lá, porque os filhos já formam em faculdade, vão pra fazer outras coisas, daí os libaneses entraram, ralando, hoje os libaneses estão estão bem, estão merecidamente muito bem, e agora os chineses estão entrando forte, ralando, já estão em uma condição boa. E lá no começo da cadeia, por exemplo, hoje talvez os bolivianos sejam. Eles acordam, e como todas as outras gerações foram em cada uma do seu tempo, eles são guerreiros. Eles trabalham nas lojas de noite, porque as lojas funcionam de noite, na madrugada, então a filha muitas vezes dormindo no berço, embaixo da loja, se eu vou olhar, se não atrasa até dormir, o marido e a mulher estão atendendo as pessoas, termina a noite de trabalho, eles vão, termina a noite de trabalho, eles vão durante o dia, tecer, fazer roupas, para poder vender a noite. Então, você faca na boca total essa turma, entendeu?

E é interessante, né? Falar com você, porque você está atendendo, né? Desde aquele dia, você está falando de um público, do Braz e ver a sua admiração por essas pessoas. Daqui a pouco você tá num outro shopping de altíssimo padrão, num condomínio de alto padrão.

Fundo de investimentos.

Fundo de investimentos. Então, assim, é interessante essa... Essa flexibilidade, né? Que você...

É, a riqueza da arquitetura.

A riqueza da arquitetura, né? Como que você consegue estar, de fato, ali em vários, vários espaços, por conta desse olhar que você tem para o comportamento. É, é. Com cada comportamento.

Isso nos faz... A gente está fazendo um boulevard, um calçadão enorme cortando o Brás inteiro, que é uma iniciativa dos investidores do Brás agora, que eles vão entregar para a prefeitura coberto com infraestrutura, que é muito para tentar esqualificar um pouco o bairro lá.

Xamy, tem mais alguma coisa assim que você gostaria de falar, em vez de trazer aqui antes da gente encerrar?

De uma certa forma, a gente acho que conseguiu pentear um pouco todos os assuntos, né? E eu acho que o que é importante é o que você tem feito aqui no canal de procurar diversificar em quem você traz, nas conversas, no público, pra que o papo se torne 360 graus, né? Isso é muito importante, né?

Tem que atender a todos, né? Como eu falo sempre aqui, precisamos construir pontes, né? E não muros.

Exatamente.

Eu tenho uma última pergunta, antes da gente encerrar, antes das suas considerações finais. Em todos esses projetos, né? Nessa área que você atua, como que tem sido o apoio da indústria, né? Você nota que a indústria... vem evoluindo nesse processo de inovação? Porque, imagina, com toda essa transformação que vem acontecendo, né? Antes você falava de um shopping, uma caixa fechada, agora você fala de um lugar aberto, né? Como que tem sido aí essa... Como que a indústria tem participado dessas mudanças, assim?

As alternativas que antes eram muito produzidas lá fora, estão vindo mais fácil para cá. Eu não me restrinjo ao acabamento, porque isso é o secundário do secundário, mas é o que importa mesmo, os avanços nas estruturas. nos equipamentos de ar-condicionado de grande porte, talvez no futuro estar se aproximando de soluções de alimentação solar estarem cada vez mais viáveis, que ainda estão um pouco mais difíceis. Estão vindo e a gente tem que, é que quem faz muita, quem aparece demais, quem faz muita mídia, o mérito deles são soluções de acabamento, é o piso tal novo que chegou, mas o que é importante pra nós mesmo é olhar uma estrutura que vai vencer um vão por um valor menor, como é que a gente vai construir uma casa popular com uma tecnologia diferente, com o mais que a gente está tentando fazer. Fazendo isso bem, eu acho que em pinta de branco que está tudo ok, sabe? Para mim o importante é trazer mais a indústria para as construções cada vez mais populares, porque daí vai ter mais rapidez, mais custo precificado, a gente vai começar a crescer para valer mesmo.

É, você começa a mexer, você começa a ter demanda, automaticamente você tem redução de custo. Jamir, suas considerações na recença da gente encerrar?

Eu convido que todos possam ter um olhar assim 360, que é o que eu tento ter, né? Dentro da conversa restrita, a arquitetura, mas também olhar para o cliente final, ou tentar pegar um projeto que cada vez mais pense no no comportamento dentro do limite, no comportamento dos terceiros. Os meus maiores clientes eu nunca os vi, que são os consumidores finais.

Muito interessante, Jayme. Fico muito contente e muito honrado aqui pela sua presença.

Obrigado, Paulo.

Então, pessoal, eu convido vocês a participarem aí do nosso episódio, comentando, dando sua opinião. Cada convidado que vem aqui eu aprendo muito e tenho certeza que vocês aí do outro lado também. Então, um abraço e até o nosso próximo encontro aqui no ConstriCast, o canal que une toda a cadeia da indústria da construção, arquitetura e engenharia. E, claro, você!