Bairros Planejados | Podcast deConstrução | ConstrueCast

Construir, caste, arquitetura, engenharia, construção. Você sabe como nasce um bairro planejado? Ou melhor, o que é um bairro planejado? Pra falar sobre o assunto, eu recebo um convidado que vai dar uma aula pra gente aqui. Ele já fez projetos em mais de cinco estados no Brasil e vai trazer alguns cases aqui pra gente. Fabiano de Marco é o nome do convidado de hoje. Acertei seu nome, né?

Sim.

Só pra iniciar nosso bate-papo, eu queria que você falasse um pouquinho da sua trajetória no mercado imobiliário até... os dias atuais, ou seja, até nascer o primeiro bairro planejado, que é o tema do nosso bate-papo de hoje.

Bom, obrigado. É um prazer estar aqui no ConstruCast. A Idealiza Cidades foi fundada em 2005. Nós tínhamos experiência no desenvolvimento de loteamentos e condomínios fechados, então uma empresa urbanizadora. Nosso nome começou como Idealiza Urbanismo. E nós comprávamos ou permutávamos áreas na franja do perímetro urbano de cidades de médio porte. E nesse, vou pular aqui de 2004 já para 2014, nós tínhamos uma área que era boa demais para fazer um condomínio unifamiliar, mas grande demais para fazer incorporação imobiliária. Era um vazio urbano, na cidade de Pelotas, com 18 hectares, 180 mil metros quadrados, com índice de aproveitamento livre e altura livre, que é quase um milagre de planos diretores.

Em pelotas, altura livre?

Altura livre e índice de aproveitamento livre. Ó! Então, imaginem, o potencial econômico é quase infinito.

Imagina, você pode construir uma rainha céu absurda.

Mas o poder econômico é finito.

É finito.

E nós pensamos, o que fazer com essa área ao lado do único shopping center da cidade? Sempre ficávamos adiando os planos, porque a área era muito boa e fazer prédio demais era uma coisa um pouco assustadora. Na época, estava sendo lançado o Jardim das Perdizes, pela Tecnisa, casualmente muito próximo aqui da nossa gravação, do teu estúdio.

Só para contextualizar, o Jardim das Perdizes é um bairro que fica aqui em São Paulo, localizado exatamente na Barra Funda, aqui bem próximo da... Vou até citar o nome da Record, que está aqui ao nosso lado também. Então, lá é um bairro planejado, onde temos hotéis, torres corporativas e tem torre residencial, algumas torres, só para contextualizar. Desculpa, pode continuar.

Então, em termos de escala, até para nossa audiência refletir, são muito parecidos. Os dois têm um parque no meio, E o Parque I na Pelotas tem 35 torres. A primeira etapa e depois mais 25 torres. Então, ao todo, serão 60 torres entre a primeira e a expansão do parque que encosta no shopping Pelotas. Esse projeto foi lançado em 2015. Nós já lançamos as primeiras 19. Hoje já tem duas, três mil pessoas habitando o local. Já temos uma atividade de varejo bem desenvolvida. O projeto chamou a atenção do mercado, a Idealiza venceu alguns prêmios que chamaram a atenção também de outras cidades e nós começamos a receber convites para desenvolver bairros planejados. E, curiosamente, o mercado imobiliário, tradicionalmente, ou a empresa se especializa em loteamento popular unifamiliar aberto, ou se especializa em condomínio fechado, ou se especializa em incorporação, e aí fazendo condomínios, clubes, nos principais endereços da cidade, ou empreendimentos populares, minha casa, minha vida, ou um pouco acima disso. em regiões menos nobres da cidade. E aí, nesse contexto de atuação imobiliária, existem alguns vazios na cidade, ou uma indústria antiga, ou um prédio público que tem que revitalizar, ou uma área que ficou muito tempo por N motivos, às vezes por uma herança, por um litígio, etc. E a cidade se desenvolveu no entorno dessa área, que eu chamo as áreas boas demais para a unifamiliar e grandes demais para a incorporação. Quando essas áreas chegam numa incorporadora, a incorporadora olha e diz assim, oxa, mas tem que desenvolver 60, 80, 100 milhões de reais de obras de infraestrutura para depois subir a primeira torre. O modelo econômico dessas empresas não se adapta. Da mesma forma, as loteadoras, olha, eu estou acostumado a fazer infraestrutura e vender lote na planta, mas no bairro planejado, O resultado final do bairro é uma quadra de incorporação. E a nossa empresa se especializou nisso. Nós temos expertise para provar loteamentos, construir obras de infraestrutura e também de fazer incorporação imobiliária dentro de bairros planejados com conceitos contemporâneos de fachada ativa, escala humana, novo urbanismo, estratégias de placemaking, estratégias de atração da classe criativa da cidade. E acabamos sendo procurados por alguns proprietários, como o Rafael e o Flavito, na cidade de Uberlândia. Eles têm o melhor imóvel, encostado no principal shopping da cidade, na zona sul, que é a zona de expansão de maior poder aquisitivo da cidade. Uma área de 35 hectares, onde é permitido altura livre e quatro vezes o terreno. um total de 35 torres. Esse projeto foi lançado há três anos, nós concluímos as obras de infraestrutura há cerca de seis meses e já lançamos as três primeiras torres, duas residenciais e uma de salas comerciais e esse ano lançaremos mais quatro. Além disso, contratamos a Mara em Porto Alegre. É o último vazio urbano. Pra quem conhecer Porto Alegre, é no prolongamento da Carlos Gomes. Quem não conhece a Carlos Gomes é a Faria Lima de Porto Alegre.

Sim.

E ela fica próxima do bairro Petrópolis. e Moinhos, que seria Itaim Jardins aqui pra audiência de São Paulo. Então é uma área muito especial, tem três terrenos dentro dessa área que tem 160 mil metros quadrados, 16 hectares. Nós vamos construir 15 edifícios ancorados por um supermercado da Rede Zafari, que é o equivalente ao pão de açúcar pro Gaúcho. Também contratamos uma área na cidade de Paulista, que fica na Grande Recife, no norte de Recife, passa Olinda e próximo município é Recife, onde existia uma indústria, uma fábrica de cimentos do grupo Votorantim, numa área de 4 milhões de metros, são 400 hectares, com 400 metros de frente para o mar e 3 ou 4 quilômetros de fundos para um rio, com uma lagoa de calcário de extração mineral de 100 hectares. E, recentemente, contratamos também uma área em São Carlos, de uma fábrica muito conhecida e querida na cidade, que é o Tapete São Carlos, de um grupo de alemães. E a cidade cresceu no entorno dessa fábrica. O terreno da fábrica, que tem aproximadamente 1 milhão de metros quadrados, 100 hectares, também ficou encravado. A cidade se desenvolveu no entorno. Hoje, até um problema de mobilidade urbana a volta no terreno da fábrica Tapete São Carlos e nós estamos aprovando e licenciando um bairro planejado. E existem alguns bairros mais antigos no Brasil, até para ilustrar e as pessoas compreenderem melhor do que se trata, os mais conhecidos, eu diria, do pessoal do Sul, é Jurerê Internacional, na ilha de Florianópolis. É um projeto com 40 anos. desenvolvido pelo Grupo Habita Sul. Lá tem residências unifamiliares, multifamiliares e as lojinhas que até hoje pertencem ao Grupo Habita Sul, que inclusive promove o tratamento de esgoto e opera tratamento de esgoto no bairro até hoje. Mais conhecido dos paulistas é a Riviera de São Lourenço. É um case que começou na década de 70. desenvolvendo um loteamento numa fazenda para construir edifícios de frente para o mar e casas nas regiões mais afastadas do mar. Os números de lá são impressionantes, já foram lançados e entregues mais de 250 edifícios e a Associação Amigos da Riviera de São Lourenço arrecada, e esse número realmente impressionante, quase 100 milhões de reais por ano.

Por ano?

Por ano. pra cuidar dos espaços da porta pra fora. Isso não é contribuição de condomínio, isso é pra associação. Então eles limpam a praia, eles têm salva-vidas, tratamento de água, tratamento de esgoto.

Mas esse dinheiro vem de onde?

Ele vem dos condôminos, que ao pagar o boleto do seu condomínio, Paga um pouquinho a mais.

Ah, tá. Parte desse dinheiro é direcionado... E cada.

Condomínio repassa esse valor para a Associação Amigos da Riviera de São Lourenço. Então, a Idealiza é uma, hoje, das principais empresas que atuam nesse segmento. Eu diria que é possível que nós sejamos, hoje, a empresa que mais tem projetos em desenvolvimento, em aprovação. e maior abrangência interestadual, eu diria, não vou dizer nacional, porque o país é muito grande, mas uma atuação interestadual. E eu noto que existe uma tendência das pessoas valorizarem muitos imóveis no decurso do tempo, porque esse serviço de associação acaba gerando um endereço muito bom. O que faz um imóvel valer mais ou menos? É a proximidade do trabalho, a segurança, conveniência e proximidade de escola, etc. Então assim, o endereço que mais vale numa cidade é o próximo de conveniência, serviço e trabalho.

Até só para contextualizar um pouquinho essa questão que você falou da segurança, dando o exemplo aqui do Jardim das Perdizes, eu não moro no local, mas às vezes eu uso aquele local, eu uso para correr, eu uso para às vezes ter uma praça ali para treinar, enfim, eu vejo também pessoas que não moram no local se reunindo ali para fazer, para exercer alguma atividade física. E aí vem a minha pergunta. Quando, imagina que eu quero, por exemplo, ah, eu vi aquele exemplo e eu gostaria de morar num bairro planejado. Como que funciona esse modelo de negócio, por exemplo? Em que momento que eu faço essa compra? É no momento de, antes de construir, porque eu vi que lá tinha, eu até participei bastante ali, que eu trabalhava num portal de construção, na época e eu acompanhei aquela construção desde o início, desde a época da terraplanagem, eu estava muito presente e tinha um stand de venda, só que eu nunca me aprofundei, ou seja, eu nunca tive interesse de entrar lá para entender qual que era o modelo de negócio ali. Então, como que eu adquiro um imóvel desse? Em que momento eu adquiro?

Pelo olhar do consumidor, ele está adquirindo um apartamento que pertence a um condomínio, que está sendo construído dentro de um loteamento, cujo registro desse loteamento, como está verbado na matrícula mãe lá do loteamento, que foi quando foi originado o lote, Se pegar a matrícula da quadra que foi construído esse prédio, que tu estaria olhando lá no plantão de vendas, está dizendo que foi arquivado no registro de imóveis o estatuto da associação Jardim das Perdizes. Não sei como é o nome lá da associação. E as pessoas que detêm a propriedade de um imóvel naquele lugar se comprometem a respeitar as restrições edilícias, que são as normas de urbanismo, contribuir com a taxa associativa. Então, tem uma associação sem fins lucrativos que é responsável por cooperar com a administração pública municipal. Então, quando tu... eu não conheço especificamente o projeto de segurança do Jardim das Perdidas, mas vou explicar em tese. Então, quando a gente vai pensar em segurança, tem muitas coisas que todas tem que dar certo para o ambiente se tornar seguro. Uma delas é a arquitetura. Então tem teoria das janelas quebradas e dos olhos na rua. Dos olhos na rua diz o seguinte, se as pessoas que estão dentro do prédio enxergam pra fora e as de fora enxergam pra dentro, a base é mais viva, as calçadas são mais ocupadas e as pessoas são mais observadas quando há maior movimentação. E a teoria das janelas quebradas é, se eu chego num lugar que está super bem cuidado, eu tendo a me comportar de forma mais civilizada de um lugar que eu chego e está depredado. Janelas quebradas vendi. Eu entro num lugar que tem todas as janelas quebradas e me sinto à vontade para pegar uma pedrinha e quebrar mais uma. Eu chego num lugar que tem todas extremamente cuidadas, os vistos super limpos, eu tendo a me comportar de forma mais civilizada. Então o serviço de jardinagem, de limpeza que a associação gera, estimula um comportamento mais civilizado. O desenho da arquitetura torna o ambiente mais vivo e mais pessoas se veem. Uma pessoa que está sendo enxergada, ela tende a se sentir no dever de se comportar melhor também. Isso é um aspecto assim sociológico e físico, mas também tem a tecnologia com as câmeras, hoje em dia cada vez mais inteligente as câmeras. Se eu digitar o seguinte, vamos supor que tivesse uma câmera na entrada aqui do prédio do estúdio com analíticos, eu colocaria assim, homem careca de camiseta preta que desceu de um Nissan Kicks, que é o Uber que eu uso todos os dias, branco. O próprio sistema analisa os frames porque cada imagem que é capturada gera algumas características pré-definidas e conseguiria saber a hora que eu entrei e mostrar a foto. Antigamente tinha que ficar lá um guardinha na central de monitoramento, voltando a imagem, olhando cada segunda, etc. E isso faz com que a investigação seja rápida, a atuação da associação seja resolutiva e também existem as câmeras de leitura de placas, que dependendo podem ter convênio com os órgãos públicos para saber se são carros furtados, se não são. Então, há uma grande cobertura de câmeras fixas. Existem câmeras Speed Dome, que tem 25x de zoom de lente, com joystick, que podem, assim, acompanhar uma pessoa durante todo o trajeto que ela faz dentro do bairro.

Que é similar àquelas que tem nos CCOs e rodovias, por exemplo.

Sim.

CCO, Centro Operacional.

No Parque Unapelotas, por exemplo, há um convênio com a Secretaria de Trânsito, e quando Num domingo, por exemplo, tem uma superlotação do parque e as pessoas começam a estacionar em local proibido, a gente tendo um relacionamento institucional com a guarda municipal, com a Secretaria de Trânsito, nós avisamos eles e eles remotamente acessam as nossas câmeras e emitem as autuações virtualmente para já para casa dos proprietários dos veículos. Então vai se criando um sentimento de que ali a coisa é mais civilizada, mais monitorada, as regras são mais cobradas e vai mudando um pouco a forma de utilização do espaço. Ora, nada mais valoriza num país com desigualdade social o preço do metro quadrado do que um lugar seguro e com comércio na base das torres que a pessoa uma caminhada ou consome ou trabalha. se nós formos ver hoje quanto custa um apartamento na vieira de são lorenzo que fica em bertioga sei lá quantas horas aqui onde nós estamos custa 40 mil reais o metro quadrado é o mesmo preço que hoje se vende na nove de julho na faria lima na avenida paulista até por menos o que explica isso? como é que o metro quadrado em bertioga é mais caro que o da paulista? A princípio, não há uma explicação lógica.

Mas esse metro quadrado é para bairro planejado ou para um empreendimento tradicional?

Não. Em função dessa associação, se você desperdiça 100 milhões de reais por mês com segurança, jardinagem, limpeza, os imóveis acabam se valorizando, porque as pessoas desejam estar lá.

É, porque você cria um impacto no entorno. Então, entendi.

Então, o ganho financeiro que essas empresas que há 40, 50 anos atrás começaram a empreender acreditando que a associação ia gerar uma mais-valia, começou a despertar o interesse de outras empresas de forma mais contemporânea. E nós recentemente começamos a fazer um levantamento, tem quase 80 bairros planejados em um processo de execução das obras de infraestrutura, ou iniciando as primeiras torres, ou ainda em fase de aprovação no Brasil. Acho que cada vez mais as pessoas, o consumidor vai perceber como é bom ter uma associação de bairro atuante com força econômica, com relacionamento institucional e como é melhor transitar em espaços públicos, é melhor viver a cidade que funciona do que morar no subúrbio da cidade e frequentar um clube murado. E quando a gente consegue romper esse paradigma, eu acho que a gente consegue ter uma vida mais civilizada, mais diversa, mais criativa, onde as pessoas têm encontros ocasionais, que geram negócios, novas ideias, e a cidade cresce assim intelectualmente.

É, você fica com aquela sensação de viver, né, de estar livre e não fechado ali, porque é essa sensação, né, trazendo esse exemplo novamente do Jardim das Perdizes, essa sensação que me passa, né, porque eu tô andando ali, eu tô na avenida, eu entro no bairro, assim, tá tudo muito... aberto, a única diferença é que assim, você vê o tempo todo tem gente ali circulando, tem aquelas motos elétricas, bicicletas elétricas com seguranças ali o tempo todo passando, então de fato traz uma sensação de segurança muito maior.

Se tu me perguntasse assim, bairro planejado é o modelo ideal? Eu te responderia que não. O modelo ideal é uma cidade que funciona com uma população com pouca desigualdade social e alto nível cultural. Aí nós estamos falando de Viena.

Sim.

Não estamos falando de cidades brasileiras. Como o mercado imobiliário deve atuar diante de um país desigual? Uma forma é, que a gente já conhece, se fechando, colocando mais grades, mais muros, guaritas blindadas, pessoas de terno, gravata, radinho, selecionando quem entra e quem não entra. A outra é um pouco utópica, muitas vezes representada pela academia, não de forma mal-intencionada, mas às vezes dissociada do momento, da realidade. Que seria, não, vamos fazer aberto na cidade, etc. Imagina eu comprar uma casinha num bairro de 500 mil habitantes pegar todas as premissas de um projeto austríaco e vou colocar ali naquele lugar o primeiro dia alguém vai perceber que dá pra entrar e roubar uma coisa porque não tem nem muro e aí vai entrar em pânico o morador e no dia seguinte.

Já tem um muro também Entendi, você vai... você acaba...

O bairro planejado...

Dependendo do comportamento das pessoas, você acaba criando ali, por exemplo, uma série de impedimentos ali, por exemplo, aconteceu tal coisa, eu preciso achar uma solução. E essa solução pode ser colocar um muro, uma grade.

Então, o bairro planejado não é o ideal, mas é o possível no contexto brasileiro. Eu diria que é a tropicalização de uma cidade civilizada com uma atuação privada, para ajudar o público. E eu não quero ser a pessoa que vai dizer, a prefeitura não faz nada, a gente tem que ir lá fazer. Eu sei a dificuldade que uma prefeitura tem em uma cidade como São Paulo. Imagina ter jardineiro para todos os espaços verdes da cidade. num orçamento que tem gente morrendo na porta de hospital.

Fabiano, e nesse sentido, a prefeitura, ela tem alguma atuação dentro desse bairro planejado, geralmente, ou não? Porque, de certa forma, aquele espaço ali é público, né?

Tem, e muito importante, porque o funcionário da segurança, o vigilante, que tá ali no bairro planejado, no parque Nubelotas, no parque Nuberlândia, ele não tem poder de polícia. Então, ele vai fazer uma abordagem gentil, orientativa, que se não for boa a reação da pessoa que está ali, nós temos que chamar alguém que tenha poder de polícia. Então, a nossa segurança, ela não toca em ninguém, ela não prende ninguém, nós não somos poder judiciário, nós não somos polícia. Então, eu costumo dizer assim, tem camadas de atuação na segurança. Uma, nós fazemos com agentes sociais. Quem são os agentes sociais? Vocês já devem ter visto alguma vez na rua aqueles artistas de rua imitando uma estátua.

Sim.

Nós conversamos com alguns deles, eles se fantasiam de heróis e ficam no espaço dizendo assim... Menino, não larga o palito de picolé no chão. Pai, olha aqui, estacionou. com o pneu em cima do meio fio, mas não de uma forma assim, chega um segurança com um cacetete, fala comigo e eu já reajo de forma agressiva e incomodada. De uma forma lúdica, brincando, fantasiados, maquiados, com multas morais, que não tem efeito nenhum econômico. E é uma brincadeira. Isso é... Se eu fosse ligar para a polícia de São Paulo para dizer que um menino atirou um palito e ficou olhando o chão, o que a pessoa que atende a mil ligações por dia dá risada na minha cara? Então aquelas pessoas que estão ali... para uma primeira camada de comportamento, que é o cumprimento de regras de trato social. Não é para proibir e prevenir crimes, mas num ambiente que as pessoas respeitam as regras de trato social, se torna menos necessário a segurança privada. Depois vem a segunda camada, que é a da segurança privada. Se ela não é suficiente, aí é o poder de polícia. Então, quando A associação do Parque Una, desenvolvido pela Idealiza Cidades, entra em contato com a polícia. Como eles já nos conhecem na cidade, é um bairro que tem 30, 40, 50 mil habitantes, também já se sabe que é um chamado verdadeiro, necessário. de uma população que tem voz e representatividade que também pode inclamar serviços públicos da prefeitura.

E nesse sentido de desenvolvimento de bairro planejado, qual que é o grande desafio de criar um bairro planejado do zero? Porque eu entendo que você vai tocar nessas questões de autorizações, por exemplo, para se começar uma obra, que hoje é uma burocracia absurda. Então, quais são os grandes desafios? Porque não é só um.

Bom, tem os mais óbvios, que é achar uma boa área. Às vezes as pessoas querem ter um bairro planejado numa área que não é propensa para construir apartamentos. A segunda é conseguir equacionar o fluxo de caixa do bairro planejado, porque o primeiro investimento é em infraestrutura e ele gera o insumo de uma segunda indústria. Então, eu não vendo na planta uso parte desse dinheiro para fazer a infraestrutura. E um que eu diria que é mais sob o olhar do frequentador do bairro, é que existe uma promessa muito grande, mas de longo prazo. Então, quando tu viu lá as primeiras movimentações no Jardim das Perdiz, tinha um showroom lá gigantesco, uma marquete gigantesca, e tu ficava pensando assim, ah, mas isso vai levar muito tempo pra acontecer. Então, os primeiros moradores são mais pioneiros, vamos dizer assim. A narrativa do bairro Planejado, ela é encantadora. Mas ela desperta um pouco de ceticismo. Imagina o desenvolvedor, proprietário da sua bloco em 1970, falando que ia fazer a Riviera de São Lourenço e lançando a primeira torre. Muitas pessoas diziam, duvido, isso é um plano de muito longo prazo, não vou cair nessa, etc. Então, como tudo na vida, acho que o próprio conceito de economia é deixar de fazer uma coisa que eu quero hoje para fazer uma que eu quero muito mais amanhã, no futuro.

Entendi.

Então, o desenvolvedor do bairro Panejado e os seus primeiros consumidores também se sacrificam em troca de ter um futuro mais promissor. Eu tenho certeza que o filho do fundador da Sobloco está muito feliz hoje com os resultados das vendas dos apartamentos lá a 30, 40, 50 mil reais ao metro quadrado, que não seriam possíveis sem um planejamento de longo prazo. Hoje, uma incorporadora, ela compra uma casinha, derruba, leva um ano para aprovar um projeto, constrói uma obra de três anos e depois se encerra o ciclo. E já parece longo, é um plano de quatro anos. Um desenvolvedor de bairro, ele leva dois anos para encontrar uma área, três, quatro, às vezes cinco anos para aprovar um projeto, três anos desenvolvendo uma obra de infraestrutura e depois fica mais quinze anos construindo apartamentos em trinta, quarenta, cinquenta torres. o valor máximo vai se extrair 20, 30 anos depois.

Depois. É, você já quase muda a geração dependendo do tamanho, do porte desse bairro.

Não é comum as pessoas pensarem a tão longo prazo. E não são todas as empresas que querem trilhar o caminho para chegar lá. Eu ouço, às vezes, na cultura oriental, Alguns japoneses comentando que estão fazendo uma coisa para as próximas gerações, etc. Uma vez eu conversei com uma família de japoneses que mandou os filhos para Roraima para comprar fazendas, desenvolver área de soja, levar concessionário da John Deere. Eu fiquei super admirado com aquele dedicação à família e ao longo prazo na família. mas não é uma cultura muito latina, né? Esse olhar de muito longo prazo. Então, eu diria que essa é a grande dificuldade, a paciência para conseguir navegar esses primeiros anos.

É, e na cultura oriental tem até uma metáfora agora que eu não lembro especificamente, que é assim, tem uma planta, eu não lembro que ele, assim, eu planto, mas o fruto não sou eu que vou colher.

Isso.

Não sei se você lembra, você entende?

Eu não conheço, mas faz sentido.

É bem legal. Então, eu plantei aquela, eu fiz aquela plantação. Agora, quem vai colher o fruto não sou eu. É muito legal esse senso de servir. Olha, eu estou plantando para outra pessoa. Nesse sentido, alguém lá atrás plantou para eu colher. Então, eles têm muito essa continuidade. E tem alguma coisa nessa pauta de bairros planejados que eu deixei de perguntar que você acha importante a gente retratar? Aqui, porque nós falamos da segurança, falamos do tempo de desenvolvimento, como se desenvolve, falamos do desafio. Então assim, pra mim é muito claro, pelo fato de eu ter acompanhado ali o desenvolvimento desse bairro origem das Perdizes, até aproveitar pra agradecer a patrocínio da produtora Infinite Plus. que é por conta dela que eu acompanhei todo esse processo, que a Infiniti Plus é uma produtora especializada em produção de vídeo para arquitetura, engenharia e construção. Então, eu acabo visitando muitas obras, enfim, muitos prédios por conta da Infiniti Plus. E, assim, nesse sentido, tem alguma pergunta que eu deixei de te fazer que seria interessante a gente...

Recentemente foi editado o Manual de Bairros Planejados, que foi organizado pela DIT, Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. Acho que é a dit.com.br. Lá dá para a nossa audiência baixar esse manual gratuitamente e é uma leitura rápida de duas horas. Eu participei do conselho editorial desse manual com o objetivo de definir o conceito de bairro planejado. Então assim, é necessário ter espaços públicos a partir de um loteamento com praça, com áreas institucionais, ter trabalho e não só moradia, então lugar para morar, trabalhar e se divertir. ter comércio, varejo, fachadas ativas nos prédios e a figura de uma associação de bairro. Então, preenchendo aí esses requisitos de uma forma sucinta, se dá a escala de bairro planejado. Esse manual foi feito porque quando uma coisa dá certo, as pessoas começam a se apropriar da palavra não aplicando os mesmos conceitos e foi se vulgarizando um pouco a palavra bairro planejado. E esse manual foi com o objetivo de proteger o significado da palavra.

Fabiano, aproveitando esse ponto, quando eu desenvolvo um bairro planejado, ele tem que ser necessariamente em prédio? Ou eu posso ter uma área grande, mas construir um modelo padrão de casas ou sobrados, por exemplo?

Pode ser empreendimentos horizontais, unifamiliares, pode ser um misto disto. As cidades normalmente elas são Existe uma centralidade, onde ela é mais densa e mais vertical. Depois tem bairros, que são menos densos e menos verticais. Depois tem o subúrbio, uma área ruro-urbana, vamos dizer assim. E chácaras, sítios, etc, que são as áreas de campo. O bairro planejado, dependendo se ele estiver mais no centro ou mais no subúrbio, ele vai ter uma escala diferente. Então, não existe assim uma regra de em qual lugar da cidade ele tem que estar, mas as pessoas podem se articular, inclusive no local de segunda moradia, como a gente citou aqui, a Riveira de São Lourenço, ou de primeira moradia, muito centralizado, como o Jardim das Perdiz, e os projetos da Idealiza Cidades, quem quiser nos acompanhar, idealizacidades.com.br. Tem o Parque Una Pelotas, que é encostado no único shopping da cidade, o de Uberlândia, Não está bem no centro da cidade, mas Uberlândia já tem 750 mil habitantes, então caminha para ser uma cidade policêntrica. Então nós já estamos fazendo alguns edifícios de salas comerciais, o próprio World Trade Center se instalou na porta do nosso empreendimento, e isso vai fazendo com que esse movimento pendular casa-trabalho fique melhor distribuído e organizado dentro de uma cidade. Então criar um parque, criar um polo atrator com seus empregos faz com que as pessoas não tenham que se deslocar tanto para trabalhar. Não preciso dizer para a audiência paulista qual a importância de morar próximo do trabalho e ficar pouco tempo no trânsito.

Você pegou no ponto-chave. Agora uma curiosidade assim, quantas obras hoje estão em andamento? nesse modelo de empreendimento.

E em Pelotas, hoje nós temos nove canteiros de incorporação imobiliária, deve ter aí mais ou menos 400 pessoas trabalhando diretamente nesses canteiros e nós já vendemos aproximadamente 900 milhões, 1 bilhão de reais. Em Uberlândia nós já vendemos 450 milhões de reais, temos quatro canteiros, mas recém estamos indo para o segundo ano. Então acredito que a gente vai ter 12 canteiros de obra. Porto Alegre lança o ano que vem, é um empreendimento de aproximadamente R$ 2,5 bilhões.

R$ 2,5 bilhões?

Sim. E o maior deles, que fica aqui no estado de São Paulo, que fica na cidade de São José dos Campos, Bem em frente ao bairro Aquário, se chama Área das Vaquinhas, ela é bem conhecida lá na cidade. São 60 quadras de pelo menos 2.500 metros quadrados, onde é permitido fazer empreendimentos multifamiliares, apartamentos, salas comerciais. E a área tem 56 hectares. Então hoje a Idealiza tem Land Bank, que é a expressão que se usa para os terrenos contratados para torres a serem desenvolvidas no futuro, 200 torres para desenvolver em terrenos próprios ou parcialmente próprios, quando o modelo de desenvolvimento do bairro é de parceria imobiliária. Esse ano a Idealiza vai lançar 900 milhões de reais e ano que vem, se tudo correr bem, acho que a gente continua nessa mesma toada dos próximos anos.

É, vai correr. Na verdade, é o meu desejo. Então, eu perguntei essa quantidade de canteiros, porque nossa audiência, enfim, a gente tem uma variedade absurda de gente que prospecta, obra, enfim. Fornecedores, então fiquem ligados, anotem essas informações que são importantes.

Faço uma brincadeira aqui, nós somos uma das únicas empresas que tem obra próximo do Oiapoque e do Chuí. Eu não vou ser arrogante e dizer que do Oiapoque ao Chuí, mas Oiapoque e Chuí com certeza sim.

E você tem uma noção por cima de número, quantos empregos vocês estão gerando atualmente por conta desses empreendimentos?

É difícil responder, porque tem várias métricas para responder entre diretos e indiretos. Por exemplo, corretoras de imóveis. Acho que em cada cidade deve ter de 200 a 400 corretoras que, eventualmente, com a habitualidade, vendem e recebem recursos de venda aos nossos. São milhares e, para te ser bem sincero, eu tenho dificuldade até de saber quantos funcionários a Idealiza tem. Imagina contar quantos.

Enquanto você está falando aí das obras dos canteiros, eu estou tentando fazer uma conta aqui. Cara, e assim, eu estou falando de um período longo. Tem pessoas ali que vão mudar para esses empreendimentos, para essas áreas e, de repente, podem até já trabalhar ali mesmo. Tipo, eu não moro ali, vou mudar para lá e já vou trabalhar ali mesmo. Então, assim, é um círculo bem interessante. Porque você não gera só agora. Você está gerando agora e, enfim, é uma coisa aí que não dá para mensurar até onde essa brincadeira pode ir.

Em Pelotas, que é uma cidade de 350 mil habitantes, é o PIB número 122 do Brasil, uma renda per capita de R$ 26 mil, que é baixo. Nós já vendemos 850 salas comerciais.

850?

Salas. Salas para autônomos de 45 metros quadrados. Uma delas é a minha mãe que está em consultório odontológico lá. Tu imagina o número de pessoas que transitam por dia em 850 salas. Qual é o potencial de consumo no varejo? Qual o potencial de faturamento e, consequentemente, pagamento de aluguéis nas fachadas ativas, que geram essas ruas mais seguras e mais vivas e melhoram o endereço. Eu diria que, ao mesmo tempo que no início a tese dos bairros planejados parece um pouco utópica, Na medida que ele vai se desenvolvendo, ele é antifrágil, porque é muito difícil concorrer com o bairro planejado, que hoje tem qualidades que só foram possíveis depois de 10, 15, 20 anos de trabalho. Então imagina, eu costumo dizer que, sob o ponto de vista de fluxo de caixa, o bairro planejado é um elefante atolado na areia Movediço. É muito difícil de desatolar, mas depois de desatolado, é um elefante solto no perímetro urbano e é muito difícil de parar.

Eu tenho uma última pergunta. Imagina que, por exemplo, eu moro aqui em São Paulo e, igual, essa experiência que eu vivia, que eu vivo, na verdade, que eu visito muito aqui, o Jardim das Perdizes, é muito mais caro eu comprar um apartamento num bairro planejado hoje, já que, enfim, que já está com esse exemplo de uso e depois eu tenho mais uma?

Normalmente, As pessoas fantasiam, assim, qual é o resultado que uma construtora tem. Eu posso afirmar aqui, porque eu conheço muitas incorporadoras e já vi muitas viabilidades econômicas, que uma incorporadora não tem, as vezes tem, mas ela não inicia um projeto para ter menos de 15% de resultado e dificilmente terá mais de 25%. Claro que tem formas de calcular e esses números oscilam dependendo de como eles são apresentados. Então, o desafio do construtor não é ganhar mais, é correr menos risco dentro de margens justas e conseguir ter velocidade de vendas. Então, quando se constrói uma infraestrutura, tem um custo que é diferente de um local com infraestrutura pronta. E é mais importante para nós, desenvolvedores de bairros, vendermos 40, 50, 60 torres no menor tempo possível, do que ganhar o máximo possível na primeira torre. Então, te respondendo, não é caro. Sempre são preços de mercado. E o que vai definir, em parte, o preço final é o investimento na obra, que é aquilo que o cliente recebe, e o preço do terreno, que é o endereço que ele compra. Então, não é mais caro construir um bairro planejado, principalmente nos primeiros anos, para aqueles que acreditam. E no final de trecho, geralmente, aí começa a aumentar a escassez, já tem uma grande população instalada ali e os preços vão subindo.

E agora, nessa questão também de prospecção, como que funciona? Tem uma dica aqui do Constricash para quem é do mercado imobiliário. Vocês trabalham com prova social, por exemplo, de experiências passadas com pessoas que moram em bairros planejados para fomentar vendas em outros bairros em desenvolvimento? Como que funciona esse processo de prospecção? Ou seja, para vender, para ajudar os corretores, enfim.

Tu fez uma pergunta, até me arrepio aqui porque vai adorar a resposta. Eu vi! A principal prova social que a gente fez recentemente foi alocar um avião, um avião grande desses aí de mais de 140 lugares. Fretamos com adesivo da Idealiza Cidades e levamos as pessoas de Uberlândia bem cedo para conhecer o Parque Unapelotas e voltarem no final do dia. Então, imagina chegar o nosso gerente de investimentos na imobiliária dizendo que fretou um jato para levar o corretor, conhecer o bairro planejado, vai de manhã e volta de tarde. Então, isso gerou um volume absurdo de stories, de depoimentos, as pessoas puderam conversar com os nossos clientes de outras cidades. E essa prova social deixou as pessoas muito confiantes para ofertar os nossos empreendimentos em Uberland.

Inclusive, eu não comprei ainda o empreendimento. O próximo passeio que tiver, me convida quem sabe. Eu vou nesse passeio e já compro.

Eu tenho certeza que agora, quando tu ouvir a palavra bairro planejado, tu vai olhar com outro olhar, no sentido de perceber a qualificação desse endereço, a entrega de serviço dessa associação que está por trás. E tu vai pedir pra pagar uma associação, e não reclamar que tem que pagar uma associação.

Sim, e é muito legal trazer esse tipo de conteúdo aqui, porque às vezes você tem ali bairros mesmo, na rua, Tem aquela moto que fica andando ali à noite. Outro dia eu tava conversando com um que anda lá perto de casa. Tem alguns que não pagam, tem alguns moradores que não pagam. Eu falo, poxa vida, o cara ficou aqui, fica ali andando a noite inteira. Eu pago por umas quatro casas, sabe, pra ajudar aquelas pessoas ali. Porque, de fato, agora imagina você morar num bairro planejado e que te proporciona toda aquela segurança, todos pagando. Cara, é sensacional. Eu acho que, de fato, a gente tem que fomentar isso aqui porque...

O que acontece?

Você cria um movimento, de fato.

Uma associação existe lá na Constituição o livre direito associativo. Quem quiser se associa, quem não quiser não se associa. Essa é a dificuldade daquelas pessoas que se voluntariam a construir uma associação para cuidar do seu bairro e pagar o guarda da esquina ali na Guarita. Aí sempre tem alguém que quer se beneficiar porque não é obrigado a pagar e sabe que o outro vai pagar e aquele comportamento, não vou adjetivar aqui, mas que é ruim.

Sim, sim.

Quando a associação é criada antes das pessoas terem os seus imóveis, no registro do loteamento, ela passa a ser obrigatória. Tem julgados do STF recentes reconhecendo que se a pessoa sabia quando comprou o imóvel, que ela estava comprando, além do imóvel, um conceito vinculado a uma associação de bairro, até teve uma alteração recente na lei de loteamento, que é a 6766, uma lei federal, se não me engano é o artigo 37A, que diz que quando a associação é feita sem fins lucrativos, com o objetivo de zeladoria, de segurança, de paisagismo, as pessoas são obrigadas a pagar, mesmo sendo associação e não condomínio. Então é uma pena que seja muito mais difícil criar uma associação para cuidar dos espaços públicos pré-existentes do que os novos espaços. Isso faz com que no futuro esses novos espaços sejam mais resilientes, mais seguros do que os que foram feitos Lá, décadas atrás, o loteador que começou a originar aqueles lotes não tinha pensado nisso.

Uma pergunta aqui dos bastidores do Constricash. Nesse modelo de bairro planejado, as moradias, ou seja, o formato dessas residências, enfim, o formato é padrão ou você pode variar de acordo com o projeto arquitetônico do meu gosto? Enquanto, enfim, estou comprando, eu quero do meu jeito, ou não, eu tenho que seguir um padrão?

Essa é uma discussão que é comum e não tem consenso nos desenvolvedores de bairros planejados. Faz todos os prédios com a mesma materialidade, combinando, ou faz cada um de um jeito. Existem alguns projetos que são mais rígidos na linguagem arquitetônica, na estética, e outros mais diversos. A Idealiza prefere diversidade de prédios. Eu prefiro numa cidade, que eu digo, olha que casa feia, essa é bonita, não, mas eu gostei mais daquela, do que eu chegar e enxergar uma paisagem mais monótona. Então assim, eu estou lembrando aqui de empreendimentos com campo de golfe, que a casa tem que ter 70% branca e o telhado tem que ser vermelho. Ficam conjuntos muito bonitos. No modelo urbano, que a Idealiza traz para a narrativa, para atrair seus consumidores, classe criativa, diversidade, valorizamos o encontro no espaço público de pessoas de níveis culturais e sociais diferentes. A gente vê valor na diversidade como uma estratégia de desenvolvimento de capital intelectual numa cidade. Isso só nos levaria a trabalhar com vários arquitetos, com várias linhas. Respondendo aqui nos bastidores.

A pergunta é do Matheus, tá?

Nós temos apartamentos de 250m², um por andar, na torre mais alta da cidade e nós temos estúdios de 26m² num prédio que um grafiteiro pintou uma empena contratado pela construtora antes da entrega. Então são públicos bastante distintos e logo o corretor vai te procurar e te apresentar a melhor oportunidade.

É, Matheus... O convidado de hoje também é muito bom vendedor. Você caiu na dele, foi perguntar o que deu. Agora eu queria te passar as palavras finais para a gente encerrar esse conteúdo e eu tenho certeza que ajudou muitas pessoas aqui.

Bom, a Idealiza participa de um movimento de desenvolvedores de bairros planejados, se chama Movimento Somo Cidade. Temos um Instagram, podcast, site, produção de artigos. Nossa empresa tem o site idealizacidades.com.br. Nosso produto mais conhecido é o Parque Una Pelotas, Parque Una Uberlândia, Parque Una Porto Alegre, Parque Una São José dos Campos, Parque Una São Carlos e Parque Una Paulista. Estamos abertos a contribuir com audiência com dúvidas, visitas técnicas e também aprender com aqueles que nos procurarem para ensinar também.

E na visita, vai ter avião também ou não?

É, pode ter, só que aí tem que reunir um time maior e eu preciso de uma boa verba de marketing de um lançamento.

Vamos pensar, vamos falar com a assessoria ali. Então é sobre tudo isso, gente. O episódio de hoje realmente foi muito especial. Trouxemos cases. E eu posso falar por mim, eu aprendi muito sobre bairros planejados. Então, um abraço e até o nosso próximo encontro aqui no Constricast. Fabiano, para aquela câmera lá.

Muito obrigado.