Estratégias em Aquisição de Terrenos | Podcast de Engenharia | Arquitetura |Construção| ConstrueCast

Constriquer-se arquitetura, engenharia Está no ar mais um episódio do Constrycast e hoje é para falar sobre uma pauta muito importante, principalmente quando se trata de investimento. Hoje vamos falar em estratégias em aquisição de terrenos. Para falar sobre o assunto eu recebo o Vitor Monteiro, que é engenheiro civil e CEO da VB Construtora. Vitor, seja bem-vindo ao nosso podcast.

Bom dia, Paulo. É um prazer estar aqui com você e eu agradeço pela oportunidade.

Victor, para dar início ao nosso bate-papo, eu queria que você falasse um pouquinho da sua trajetória no mercado. Como que você entra no mercado de engenharia e como nasce aí essa especialidade em aquisições de terrenos?

Bom, tudo começou quando eu era criança, então eu gostava muito de brincar de Lego. Eu acho que eu trago isso para a minha vida, porque eu montava grandes engenharias. Eu tinha uma mesa com posto policial, bombeiro, prédios. Eu adorava. Todos os brinquedos que eu queria eram Lego. Então, meu pai, minha avó, todo mundo me dava Lego e eu ficava brincando. E eu queria ser arquiteto. O meu pai tinha um depósito de material de construção. Então, desde os meus 14, 15 anos, eu já brincava na areia. Aprendi a dirigir trator antes do que carro, caminhão. E aí eu fui entendendo sobre o mercado de material de construção, aonde comprar, aonde pagar, diretamente do fornecedor, como funciona o mercado para lucrar em cima de uma venda de produto. Aí eu decidi fazer faculdade de engenharia, entrei na faculdade com 17 anos, eu era o mais novo da sala. E aí eu trabalhei na Gafisa, na BKO, tive bons estágios, onde eu sempre optei em aprender o lado operacional. Então, ao invés de grudar no engenheiro na parte administrativa, eu grudava no mestre de obra na parte operacional de construção de prédios.

Inclusive, quero deixar um abraço aqui para os meus amigos da BKO, da Cafisa. E, claro, mestre de obra, que é uma profissão que eu admiro demais.

Sim, fundamental. Sem eles, a obra fica um caos, né?

Desculpa, tá? Inclusive, não existe formação para mestre de obra. Eu entendo que é um dom, né? Que ele vai adquirindo ali.

Ele começa como ajudante, pedreiro, carpinteiro, vai subindo, aí ele já sabe todas as áreas.

Então é um cara que precisa ser ouvido, né?

Tem que ser valorizado também. Não só o mestre, mas o pedreiro, o ajudante, são profissões fundamentais, né? Sem eles a gente não é nada.

Sim, desculpa te interromper.

Imaginando, tem que valorizar. E aí, eu peguei três meses de férias, e aí peguei uma reforma de um amigo meu pra fazer. Quando eu percebi, eu tava reformando a rua toda. Eu tava com oito clientes na mesma rua dessa reforma, e decidi não voltar mais pra construtora. Então aí eu segui minha carreira solo, fazendo pequenas reformas. Depois eu fui para pequenas construções. Hoje eu já faço construções de médio porte. Já atuei na parte de galpão, fábrica, parte comercial, mas hoje eu só atuo na parte residencial. Entrando nesse mercado da construção, eu sempre entendi que você só poderia atender quem tem dinheiro. Todo mundo quer construir, mas não é todo mundo que pode construir. No boom da construção, a gente tinha bons clientes, só que aí veio a pandemia, veio recessão do mercado, e a gente começou a ter dificuldade em pegar novos clientes. Foi quando eu entendi que eu precisava encontrar algo para oferecer o dinheiro para o cliente. Então, eu fui atrás de bancos, e aí, na época, eu conheci a Caixa com essa questão da construção. Na época, era o Minha Casa Minha Vida, e antes era o crédito só para vilages, não tinha esse crédito fácil para construções unifamiliares. Então eu apanhei, era complicado, e aí a gente foi se especializando e conseguiu entender como pegar esse crédito para o CPF que a gente fala, não para um CNPJ. E aí depois disso foi uma maravilha, que aí eu comecei a oferecer para as pessoas a condição dela conseguir construir. E a gente tinha um bordão, né? Que o juros pode ser alto, mas o aluguel é eterno. Então, hoje, uma pessoa paga R$2.000 de aluguel, sendo que ela poderia pagar R$2.000 numa prestação de algo que é dela. Então, eu comecei nessa trajetória oferecendo moradia para pessoas que gostariam de sair do aluguel, sair da casa dos pais. E, cara, deu super certo. Fui me especializando, aumentando cada vez mais a qualidade. podendo entregar mais tranquilidade para o cliente. E aí eu consegui me tornar correspondente caixa, para entender também como funcionam os trâmites da liberação do crédito, e juntando essa experiência de construção e financiamento, desenvolveu um método para introduzir pessoas normais no mercado. pra investir e lucrar com a venda de imóveis usando o dinheiro do banco.

Tá, então, só pra entender, além de você ajudar aquele cara que tem o sonho de construir uma casa, você também... pode pegar essa mesma pessoa e falar assim, se de repente você tem uma renda ali sobrando, vamos investir em imóveis? Essa pessoa pode se tornar um investidor e começar a lucrar através do mercado imobiliário com o suporte de vocês.

Exatamente. E o legal é que ela pode se juntar com amigos, com mais pessoas, então pode ser uma renda compartilhada, composta. Então, não precisa ser só familiar, marido e mulher, ou pai, mãe e filho. Você pode pegar amigo, primo, vizinho, não precisa ter vínculo familiar. Então, numa dessa, a gente monta pequenos grupos de investimento. Então, junta ali duas, três pessoas, com o único propósito que é construir a casa para poder vender depois.

Então, bacana. Eu tenho um amigo, eu tenho meio milhão, um exemplo, ele tem meio milhão, a gente junta um milhão, vamos fazer.

Investimento É, no caso, esse seu amigo, você tem o dinheiro. O que eu ofereço é para quem não tem o dinheiro também. É óbvio que a gente constrói para pessoas com verba própria, mas o legal é você não ter o dinheiro. É você ter 50 mil, seu amigo ter 50 mil, e a gente conseguir pegar um crédito de um milhão. E construir um imóvel de um milhão, que depois de pronto vai valer mais.

Comecei a gostar dessa brincadeira. Esse episódio é só para investidores, Ou ele é também para aquela pessoa que tem o sonho de adquirir a casa própria?

Também, também. Eu acho que, assim, o financiamento, ele está aberto para todo mundo. E a construção também.

Então, ótimo. Vamos, então. Você anota, pega papel e caneta, que esse episódio pode, de repente, resolver aí. o sonho de você ter a casa própria ou, inclusive, o sonho de você começar a ir se enveredar para entrar no mercado imobiliário como investidor. Vitor, para iniciar um pouco o nosso bate-papo, eu queria que você falasse um pouquinho como que funciona o processo de aquisição de um terreno, para você fazer uma boa aquisição de um terreno. Como que funciona esse estudo inicial?

Tudo começa numa consultoria estratégica. Quando a pessoa não tem o terreno, a gente desenvolveu uma técnica para fazer uma análise ao contrário. Então, ao invés de eu te dar um preço de um terreno, um orçamento de uma construção e uma margem de lucratividade, primeiro eu preciso entender o seu perfil financeiro, o cenário que você se encontra. Então, através da sua renda, eu consigo fazer uma pré-simulação para entender o valor que o banco vai liberar no seu nome. Com esse valor do crédito, com mais o valor que você tem disponível de verba própria, a gente monta uma estratégia. Entendeu? Então, é muito mais fácil te apresentar aquilo que é possível no seu cenário atual, do que fazer você sonhar algo que está acima do seu potencial. Então, a gente monta essa estratégia para mostrar a realidade do que você consegue e qual que é a lucratividade. E aí, sempre tem os próximos passos para você estar escalando com esse investimento.

E dentro desse estudo que você apresenta, você tem também a questão de variação de mercado.

Sim.

E como garantir essa assertividade? Como que você traz essa segurança para aquele cara, para aquele investidor? Que, geralmente, quando você está construindo para você, é uma coisa. Eu entendo que é uma coisa. Agora, quando você constrói com o intuito de investir, Aí eu te pergunto, como que você consegue essa assertividade ou você trabalha dentro de uma margem? Você vai lucrar de acordo com as variações do mercado entre tanto e tanto porcento?

Então, é tudo feito uma análise de mercado. Então, nessa viabilidade, nessa consultoria, a gente já conhece ali na nossa região quais são os principais condomínios que estão em ascensão. Então a gente tem uma análise de custo-benefício, nem sempre o terreno mais caro é o melhor, nem o mais barato. Então a gente sabe quais são os condomínios mais procurados. Então em questão de localização, áreas comuns, tem piscinas, tem quadra de tênis, assim para as pessoas terem vontade de morar naquele condomínio. E a gente também tem que estudar a região. Então a gente tem parcerias com bastante corretores imobiliárias e sempre tem que estar fazendo estudo de mercado das casas que estão sendo vendidas. A gente tem um sistema lá na empresa que a gente todo mês atualiza quais são as casas que estão à venda, o valor que está sendo à venda e quando ela sai do anúncio que provavelmente ela foi vendida. Então a gente entende o período que ela demora para vender E o valor que ela foi vendida. E a gente divide o valor de venda pela área construída pra saber o valor do metro quadrado. Então a gente trabalha em cima dessa estimativa de valor por metro quadrado. E como que a gente faz? A gente coloca o valor de venda calculando o preço de hoje. Só que uma construção, ela vai demorar de 12 a 16 meses, entre a aprovação de projeto, toda a documentação e a venda de fato. Existe uma valorização durante esse período. Então a ideia é prometer para o cliente o valor de mercado de hoje e daqui um ano, um ano e meio, surpreender ele com um valor superior àquele que eu tinha prometido. Mas a gente sempre coloca três faixas de preço, a mínima, a média e a máxima.

E quando... Tudo bem, eu adquiri esse terreno. E aí vem a construção. Nesse processo de construção, eu já trabalho com um valor fechado, que é o que a gente chama aí, pra quem não conhece, turning key, né? Que é chave na mão. Ou vocês trabalham com as variações de mercado? Porque, dependendo do tipo de tecnologia, eu tenho um tempo de construção, né? Que pode variar, sei lá, de seis meses, um ano e meio, dois anos, enfim. Como que funciona? Só pra nossa audiência entender um pouquinho. Porque, de certa forma, você dá essa continuidade. Não é só aquisição do terreno, você também constrói. Razão pela qual eu tô fazendo essa pergunta.

Então, na verdade, A gente trabalha com chave na mão, então existe um valor global em contrato. Esse valor global, ele tem em contrato uma variação de mercado, que pode ser o INCC, o IGPM, tudo vai variar da negociação que a gente faz com o cliente. Mas, na grande maioria, esse período de um ano não sofre tantas alterações. Então, a gente tenta manter o valor do contrato fixo. Até porque, como a gente trabalha com construção financiada, Muitos clientes só têm aquele dinheiro para construir, então eu não posso chegar e falar, ficou 5, 10 mil a mais, que ele não vai ter de onde tirar. Então a gente trabalha com valor fixo e inalterado. Quando você comenta de outras práticas de construção, tem muito engenheiro aí que trabalha por administração, onde ele Levanta o material, dá para o cliente comprar, o cliente tem essa responsabilidade da compra do material e da variação do mercado. A gente não transfere essa variação para o cliente, a gente assume essa variação até porque a economia é o nosso lucro. Óbvio que tem uma margem, só que como a gente trabalha com investidor, o investidor gosta de trabalhar com valor fixo. Ele não quer ter nenhum tipo de surpresa. E quando a gente fala de administração, Eu já trabalhei para um engenheiro que trabalhava por administração, eu sei como funciona, é mais tranquilo, mais seguro, mas para o cliente é uma incógnita.

É, você traz uma preocupação.

É, porque você não sabe quanto você vai gastar, ele te dá uma previsão, ele não te dá um valor exato. Aí eu te faço uma pergunta, existe diferença entre o pedreiro na diária e o pedreiro na produção?

O pedreiro na diária e o pedreiro na produção. Dependendo se o cara tá trabalhando por diária, ele pode dar uma enrolada ali e isso custar mais caro.

Exato.

Agora, quando eu pago pra ele por produção, além de eu trazer uma agilidade construtiva, porque ele de repente, ah, eu vou trabalhar de sábado, eu vou trabalhar de domingo, vou trabalhar de feriado. Eu acredito que sim, uma diferença grande.

Então, um engenheiro por administração é a mesma coisa que o pedreiro na diária. Você vai estar pagando o engenheiro na diária. Então, para ele, quanto mais tempo demorar, mais ele vai receber a mensalidade, e ele não está preocupado em trazer economia, porque o custo não sai do bolso dele.

Essa é a dica com os tricash, tá? É uma dica bem...

É um corte.

É um corte. É um ponto bem interessante aqui.

Então, assim, para quem está entrando no mercado, está construindo, Eu acho que assim, para a pessoa que está construindo a própria casa, talvez até seja interessante, porque vão haver modificações, ampliações, alterações no projeto. Para o investidor não é interessante, porque ele não quer ter nenhum tipo de variação, ele quer aquele valor e pronto, acabou.

Vitor, eu vou aproveitar o momento para fazer uma pergunta que é de interesse geral, principalmente para o autoconstrutor, independente se ele está nesse sistema que você está conduzindo ali, ajudando ou não. Ou de repente aquele cara, vou fazer uma reforma ou então vou fazer uma ampliação da minha casa. Tem situações onde eu começo uma construção e o saco de cimento está custando, sei lá, R$17. E aí, no meio da construção, esse mesmo insumo passa de R$17,00 para R$25,00. Como evitar isso? Se eu não tiver aquele investimento inicial, é melhor eu pegar esse investimento no banco, mesmo assumindo juros, para não correr esse risco de variação, porque estou falando de um insumo. Existem vários. Que conselho você daria para esse cara que está fazendo uma reforma que tem o hábito de demorar?

Eu acho que tudo começa em um planejamento. Primeiro ele tem que procurar bons profissionais. Não só bons pedreiros, mas bons engenheiros e arquitetos. Nesse planejamento inicial, você vai ter um levantamento de material. Nesse levantamento de material, vai te dar a opção de comprar no atacado. Então, se você tiver onde armazenar, eu aconselho que você compre no atacado, porque você vai manter o preço de hoje. Então, se tiver variação, você não vai sofrer no futuro, porque você já adquiriu esse tipo de material. E eu gosto de enfatizar que o planejamento também envolve o preparo, não só o preparo, estratégico de engenharia, mas o preparo financeiro. Então, com o planejamento, você sabe quanto você vai gastar, você sabe quanto que você tem no seu bolso e quanto você vai precisar de pegar de financiamento ou não para poder economizar. Porque se você for conduzir uma obra totalmente desorganizada, é óbvio que você vai ter muitos imprevistos e aumento de materiais e não vai conseguir comprar bem por conta de estar comprando picado também.

Até porque você faz um planejamento e daqui você começa a se frustrar no meio do processo e a probabilidade de você abandonar aquela construção, aquela reforma é muito grande.

E uma coisa que eu gosto de falar também é que no financiamento você está se comprometendo com o banco de que você vai executar aquilo. Então não tem a possibilidade de você diminuir a casa ou chegar num determinado momento e falar eu não vou pôr o piso ou eu não vou pintar por fora agora. Por que acabou o dinheiro? Se você se comprometeu com o banco, você tem que fazer. Porque senão, você não consegue tirar o abitse, não consegue pegar a documentação e entrar no financiamento. Porque durante a construção, você paga os juros de evolução de obra. Ainda não é o financiamento. É só os juros do que o dinheiro que o banco está te emprestando. Você vai começar a pagar o financiamento só depois do abitse. Então, o que eu acho legal também, quando a gente fala de de moradia, de sair do aluguel, é que, por exemplo, se o financiamento está dando lá 2, 3 mil reais de parcela, durante o período de construção você não paga essa parcela. Você vai começar a pagar só depois do imóvel pronto. Só que você tem que tirar o abitse. E se você não conseguir executar tudo o que foi planejado e prometido na planilha do banco, você não consegue tirar o abitse e você também não consegue pegar a anuência do banco para poder liberar o financiamento e começar a pagar o financiamento.

E aproveitando que a gente está nesse ponto, quando eu vou atrás desse financiamento, eu já tenho que ter todo o planilhamento desse investimento de quanto vai me custar essa reforma ou essa construção para apresentar para o banco? Ou se eu não tiver isso, o próprio banco faria isso?

Não, de jeito nenhum. É uma pergunta bem interessante. Primeiro lugar, se você chegar no banco para tentar esse tipo de financiamento, você não vai conseguir. Porque os gerentes dos bancos não estão preparados para oferecer essa modalidade. Eles sabem que existe, mas eles não estão preparados. Segundo, você tem que ter um engenheiro especializado para essa prática dessa modalidade, porque existem várias planilhas, várias documentações, e se você não fizer corretamente, você vai ficar dando voltas e não vai conseguir sair do lugar. Então é importante que você procure uma construtora ou um engenheiro que seja especializado em financiamento e você não vai pegar esse crédito no banco. Você vai pegar no correspondente. Então, por exemplo, a minha construtora é correspondente também. Então você faz todo esse processo no meu escritório. Você não vai no banco, você não pega fila. Você vai uma única vez só para assinar o contrato. Então é muito mais cômodo.

Entendi. Até porque, de fato, imagina se o banco disponibilizasse engenheiros profissionais para fazer assiná-los. Não faz sentido porque não é o negócio dele. Tem que chegar com a solução pronta e falar, vou liberar. Ou não. Então, por isso que entra o trabalho dessas empresas que estão intermediando. Eu tenho uma pergunta da internet agora. Quais são as tendências futuras que enxerga na aquisição de um terreno? No caso, as preocupações com a sustentabilidade e meio ambiente. Porque tudo bem, a gente está hoje vivendo, fala-se muito em SG. Eu faço uma aquisição de terreno. Eu posso utilizar qualquer sistema construtivo? Só traduzindo em miúdos. Ou eu tenho que, a partir do momento que eu fiz uma aquisição, que eu tenho um financiamento, tenho um banco envolvido, Eu tenho que seguir algumas normas, por exemplo, sustentabilidade, algum tipo de... eu tenho que construir com um tipo de material que traga sustentabilidade para aquilo? Exemplo, até trazer um outro exemplo. Por exemplo, eu estou ali, eu vou... eu tenho esse terreno de, sei lá, de 10 de frente por 30 de fundo. Alguma área daquele terreno eu tenho que trazer alguma solução construtiva, por exemplo, de um piso permeável?

Sim.

Entende? São essas questões, só para traduzir-me.

Bom, vamos lá. São três perguntas em uma. Primeiro, para um financiamento, a Caixa hoje entende poucos métodos construtivos. Então, ela aceita o convencional de alvenaria e concreto armado. Porém, se você querer um outro método construtivo, como o ICF, o steel frame, madeira, você tem que ter uma empresa que ela vai emitir um laudo e a engenharia da caixa vai ter que analisar esse laudo para ver se ela vai permitir esse financiamento ou não. Então para o banco é isso que importa. Aí você me perguntou sobre a sustentabilidade. Para o banco ele não vai analisar nenhum tipo de sustentabilidade, porém o cliente que se preocupa com a preservação e ele quer fazer um telhado ecológico, um reaproveitamento de água, uma cisterna, enfim. Ele pode incluir tudo isso no financiamento no campo de outros. Então você vai informar para o banco que você vai ter um custo adicional que não é relacionado à construção, porque você quer colocar algo, como por exemplo, uma energia solar. É possível, você pode colocar nesse campo e o banco pode aceitar ou não. mas nada impede de você também colocar com verba própria. Então isso seria em relação ao banco. Agora em relação à prefeitura, dependendo de cada região, ela vai exigir área verde, área permeável. Então às vezes é 20%, 25% que você tem por obrigação de deixar no seu terreno um quintal, gramado, enfim.

Eu tenho outra pergunta. Quais são as tendências futuras que você enxerga na aquisição de terrenos para o desenvolvimento imobiliário?

As tendências... Existem duas que a gente leva como prioridade. Preço do terreno e o preço da construção. Aí existe a localização e a procura. Então, como que a gente faz essa pesquisa? A gente sabe que construir um terreno plano é muito mais barato do que construir em um declive ou em um aclive, só que os terrenos planos são mais caros. Então, a gente faz uma conta que é a preparação do terreno. Então, por exemplo, em um aclive, você vai ter custo de terraplanagem, onde você vai remover terra e colocar, fazer muro de arrimo. Então, se o terreno é 200 e esse custo de preparação é de 30, a gente calcula como se o custo do terreno fosse de 230. Enquanto o terreno térreo, por exemplo, custaria os mesmos 230. Então, ele está 30 mil mais caro, mas ele tem esses 30 mil de economia. Enquanto num terreno em declive, não necessariamente você precisa fazer movimentação de terra. Você pode fazer caixão fechado, estrutura suspensa. Isso é parte construtiva. Agora a gente tem que falar um pouco de arquitetura e vista. A gente trabalha muito com o sonho das pessoas. Então quem vai construir para morar e até quem está construindo para vender, vai querer construir uma casa que seja vendável, que tenha uma vista que alguém goste e queira comprar. Então, por exemplo, num declive que tenha uma mata aberta, a gente vai utilizar varandas, bastante vidro, bastante iluminação natural para que a pessoa dentro de casa usufrua dessa vista maravilhosa que vai ter por conta do declive. Então assim, existem condomínios que as casas são umas grudadas nas outras e existem condomínios que já tem terrenos maiores, que tem um pouco mais de espaço para você poder fazer o seu quintal, a sua piscina. Então nas tendências hoje é isso, é você ter numa balança custo e, na outra balança, a vivência, a vista, a localização, o desejo de estar morando naquela região e, por exemplo, se está na cidade, se tem pessoas que querem estar na cidade, tem pessoas que querem estar no interior, próximo ao campo. Então tem todo esse estudo de viabilidade para saber o que o cliente está procurando e o que é mais interessante de construir.

Nesse sentido de você gerar uma experiência, proporcionar uma experiência para aquele cliente, tratando-se de algo que não está construído ainda, hoje a gente vive a era da experimentação. Muitas vezes para eu adquirir algo que não existe, eu preciso experimentar, eu preciso de alguma forma tocar naquilo, ou seja, tocar em algo que não existe. Como vocês utilizam a tecnologia como meio para viabilizar essa sensação de tocar em algo que não existe?

A gente tem uma área de inovação na empresa. Então começou com as maquetes eletrônicas. Então antigamente você tinha aquela fachada 3D e pronto. duas, três vistas, a parte da frente, de trás e da lateral. Agora não, a gente tem um vídeo 3D onde ele mostra por fora, por dentro, a casa mobiliada, os móveis, onde vai ficar o sofá, onde vai ficar a cama, uma banheira, uma piscina, uma cascata, então a pessoa ela consegue ver. E com a tecnologia a gente tem o óculos de realidade virtual. Então, nesse óculos, a pessoa coloca o óculos, conforme ela vai se movimentando, ela vai vendo como que a casa vai ficar pronta. Isso é legal que a gente leva os clientes no terreno, então o terreno não tem nada, coloca o óculos, ele visualiza a casa ali. E também, durante a construção, com o BIM, a gente consegue fazer nessa realidade, colocar toda a estrutura. Então a pessoa visualiza a fundação, visualiza os pilares, visualiza a laje. Depois que a estrutura está pronta, com o BIM também a gente consegue colocar onde passa toda a tubulação hidráulica, elétrica, janelas. para ter uma compatibilização de projeto e você não ter que passar um cano dentro de um pilar, um conduíte dentro de uma viga, ou ter uma janela em um lugar que não pode. Então, tudo isso gera uma experiência muito inovadora para a pessoa que está construindo. E a tecnologia está aí para isso.

É, a tecnologia... E até que você tocou no ponto B, me permita fazer uma pergunta agora um pouco assim, que a gente... Tenho recebido algumas pessoas aqui, a gente fala muito de tecnologia, só que as pessoas estão utilizando o BIM ali no planejamento, dentro do escritório, e quando vai para a obra, eles acabam imprimindo as plantas ali, enfim, então acaba... morrendo, prejudicando um pouco o avanço dessa tecnologia que veio para somar. Ou seja, eu tenho, eu estou fazendo bem até certo ponto, e na hora da execução de fato, lá na operação, eu não tenho aqueles profissionais Eu não dou acesso para aqueles profissionais. Eu não tenho um controle, ou seja, eu estou indo até certo ponto. Como que vocês utilizam a tecnologia Binho hoje dentro da construtora? É desde o planejamento até a execução do projeto?

Desde o planejamento até a execução. A construção não é feita só pelo pedreiro e pelo mestre de obra. Então nós temos estagiários e engenheiros que vão acompanhar a construção e vão auxiliar aos profissionais a tá utilizando dessa tecnologia. É complicado quando você tá num canteiro de obra, às vezes você não tem acesso à internet, acesso a muitas coisas, mas a gente sempre tenta fazer reuniões quinzenais com a equipe ou na obra ou no escritório para estar mostrando para ele quais são os processos, as próximas etapas, o caminho de onde vai passar cada coisa e infelizmente na obra o profissional vai ter que trabalhar com um projeto impresso. Às vezes a gente leva um tablet e consegue trabalhar um pouco, mas eu acredito que no futuro isso vai estar muito mais fácil, mais acessível. Até porque a gente consegue dar um treinamento para o estagiário, para o engenheiro. mas para o pedreiro, para o encarregado já é um pouco mais complicado, então tem que ter essa comunicação entre as equipes.

É, eu entendo que para aquela pessoa que está ali executando, tudo bem, se você tem muitas vezes um tablet, você está com aquele projeto, ah, ele foi atualizado ali, sei lá, cinco dias atrás, tudo bem que eu não tenha internet, mas eu consigo abrir aquela última versão do projeto?

Consegue, consegue.

Então isso de certa forma... é um facilitador que, entrando no planejamento das construtoras, tudo bem que você precisa fazer um investimento ali, talvez uma tecnologia que me possibilite acessar esse projeto, uma versão desse projeto, mesmo sem acessar a internet, acho que isso vai ser um facilitador e também um redutor de custo no final. Porque se eu preciso de assertividade para ter redução de custo, porque quando eu erro qualquer... qualquer, sei lá, uma parede a mais que eu coloco ou um desvio de tubulação que eu coloco por falta de uso da tecnologia, eu estou gerando aí um passivo que eu posso evitar, de repente, com o uso da tecnologia.

Sim, com certeza.

Agora, uma pergunta aqui também. Para aqueles que estão iniciando no setor imobiliário, quais conselhos você daria em relação à aquisição estratégica de terreno?

Primeiro é a pessoa investir nela mesmo. Então ela tem que estudar, ela tem que entender como funciona o mercado. Não basta ter dinheiro, não basta ter acesso ao crédito. Eu acho que você tem que saber o que você está fazendo. Igual bolsa de valores, a pessoa não tem que estudar qual ação ela vai comprar, o que vai dar certo, o que não vai dar certo. na construção é a mesma coisa. Você não vai colocar uma mansão num bairro simples e nem colocar uma casa simples num bairro nobre. Então você tem que ter todo esse estudo de mercado pra poder entender qual que é o projeto perfeito pro perfil que vai procurar aquele projeto. Então, tem condomínios que exigem que tenha três quartos com suítes. Existem condomínios que já não exigem. Então exigem condomínios que querem uma sala integrada com a cozinha, com a área gourmet, aquele ambiente aberto. Você não pode ter uma parede, um pilar, então você vai ter que ter uma estrutura mais reforçada. Então, o toque que eu dou, estude e saiba aquilo que você quer. Planeje do começo ao fim para não ter nenhum tipo de surpresa no meio do caminho.

Victor, qual seria a melhor estratégia na hora de adquirir um terreno?

Então, Paulo, tem uma coisa que é muito importante. O banco só vai pagar o terreno para o vendedor mediante o alvará de construção. Então hoje o alvará de construção ele demora em torno de três meses para sair. Então você tem que saber negociar com o vendedor do terreno em contrato para ver se ele vai aceitar esperar esse período para você aprovar esse projeto na prefeitura. Então Então, como estratégia, é sempre bom você ter bons profissionais, porque a agilidade da execução, da criação do projeto arquitetônico, da aprovação do cliente, Juntar toda a documentação para poder dar entrada na prefeitura é muito importante, porque existe esse prazo aí de três meses. Então você vai dar uma entrada para o vendedor do terreno e em contrato o vendedor do terreno vai esperar três meses. Em alguns lugares é fácil, porque ele já está esperando ali um ano, dois anos para vender esse terreno e não conseguiu. Em outra parte, se for um condomínio que está com muita procura, ele não vai querer esperar esses três meses. Então é bom você estar acompanhado de um corretor que saiba administrar essa situação. É bom você também ter um arquiteto que nem nós. Já temos diversos projetos prontos, onde a gente faz pequenas alterações e em dois, três dias a gente dá entrada na prefeitura. Porque se você demorar 30, 40 dias para definir o projeto, para depois entrar na prefeitura, esse prazo vai se prolongar e você vai ter problemas no contrato. Muitas vezes existem multas contratuais. Então o vendedor aceita o prazo de 90, 120 dias para estar recebendo, Porém, se não cumpre essa data, existem multas. Então tem clientes que são mais fáceis, tem clientes que são mais difíceis. Então é sempre bom você já ir preparado. Então como uma estratégia, o que a gente faz? A gente monta um briefing com o cliente. entende tudo aquilo que é a necessidade dele de um projeto, já meio que desenha o projeto para quando escolher o terreno, a gente encaixar o projeto no terreno. Então isso faz ganhar muito tempo. E outra, a parte do financiamento. Porque se você assina o contrato e depois você vai fazer análise de crédito, essa análise de crédito pode ser rápida ou pode ser demorada. E às vezes você tem que fazer alguns ajustes no seu rendimento para poder conseguir esse financiamento. Você tendo o crédito aprovado, a ideia do projeto, tudo é muito mais fácil. E a gente também está introduzindo agora no mercado a venda de terrenos com projetos aprovados. Então a gente faz parceria com o vendedor, oferece para ele essa oportunidade de fazer o projeto valorizar o terreno e às vezes a gente nem cobra o projeto. A gente faz uma parceria para vender o terreno dele e o nosso projeto para o consumidor final. Então isso faz com que você encurta bastante o caminho.

Vitor, aproveitando que a gente está nesse assunto de projeto, tudo bem, eu tenho esse projeto, foi aprovado pelo banco, foi aprovado o financiamento. Durante... Ah, beleza. Passou essa etapa. Eu tenho a possibilidade de fazer ajustes nesse projeto ou não? Ou ela é engessada?

Olha, a gente sempre fala para os nossos clientes tentar o máximo não fazer nenhum tipo de alteração. Por quê? Porque você vai ter que alterar na prefeitura, que vai demorar, e você vai ter que alterar na caixa também. Essa alteração na caixa, ela pode... desvalorizar o seu financiamento e reduzir um pouco o seu financiamento.

Então, mas aquilo já foi aprovado. O meu financiamento já foi aprovado naquele projeto.

Então, mas se você chega com um projeto de 250 metros e durante o período você vê que você não vai conseguir construir esse imóvel de 250 e reduz para 180, o valor final de venda dele foi reduzido também.

Entendi, mas aí eu trazer outra provocação. vou... E se eu fizer ajuste, por exemplo, de layout dentro, eu vou manter essa mesma área, ah, tudo bem, eu tinha ali quatro quartos, mas a única coisa que eu vou fazer, eu vou pegar esse quarto, eu vou tirar uma parede para ampliar mais a minha sala. Nesse tipo de situação, eu consigo ajustar sem ter que fazer todo esse trâmite de documentação?

É possível, mas é burocrático. Então você vai ter que passar por toda análise de engenharia novamente e muitas das vezes a sua obra pode parar por conta disso. Então se você fizer uma alteração sem informar o banco, na vistoria, o vistoriador verificar essa alteração, ele pode pedir o embargue da obra até você regularizar o projeto para que esse projeto volte a execução. Às vezes ele não embarga, mas ele segura a liberação do crédito e aí o construtor e o proprietário não tem verba para dar continuidade, então é obrigado a resolver essa alteração de projeto no banco e na prefeitura. Na prefeitura pode vir a demorar 60 dias, 90 dias, e aí você vai ficar com a sua construção parada. Só que assim, existem regiões que você aprova o projeto simplificado, que é só as paredes externas.

Que é a parte estrutural.

É, então você pode fazer a alteração interna que não tem problema. mas existem regiões que já é o projeto completo com todas as paredes. Uma modificação de porta, de janela, isso não vai ter problema nenhum. Agora, aumentar, diminuir... Eu tive um caso de um cliente que ele tinha um jardim de inverno dentro da sala. e era aberto na laje, tinha uma clara boia, tinha ventilação e iluminação, e ele decidiu não fazer, bateu a laje, achou que não ia ter nenhum tipo de problema, na hora do abitse ele não conseguiu. O que aconteceu? Ele demorou quase seis meses para regularizar esse projeto e continuou pagando juros de evolução de obra até conseguir tirar o abitse. É um dinheiro que não volta, porque não está sendo abatido do seu saldo devedor. Você só está pagando juros sobre o dinheiro que o banco te emprestou. E o quanto antes de você tirar o abitse, melhor. Então essa estratégia é muito importante. Desde aprovar o projeto que vai ser o projeto definitivo, quanto tirar o abitse no final da obra também é muito importante.

Muito bacana. Tem alguma coisa que a gente deixou de falar que você gostaria de reforçar? Até por se tratar de um conteúdo... Ele é um pouco... Muito grande, né? É técnico, estratégico, assim? Aí eu deixo essa última pergunta pra você, e é uma pergunta que você mesmo vai responder.

Cara, eu acho que assim... Todo mundo sabe que o mercado imobiliário é um mercado altamente lucrativo. Você nunca vai ver uma casa que provavelmente deu prejuízo. Você pode não ter lucrado o que você desejou. Vamos supor, você investiu lá 600 para vender por 900, esperando 300 mil de lucro. Você pode abaixar o preço para vender mais rápido ou por tarde, com dificuldade, mas você abaixou 100 mil, mas lucrou 200. Abaixou 150, mas lucrou 150. Então eu acho que é muito importante que a pessoa entenda do mercado, porque existem condomínios um do lado do outro, que um vai vender mais, o outro vai vender menos. E aí falando também de, não só de investidor, mas falando um pouco agora de consumidor final. A pessoa que sonha em construir a casa, quer sair do aluguel, ou teve filho, mora num apartamento e sonha em ter uma casa, num condomínio fechado. Então eu acho que é assim, ela tem que primeiro analisar o financeiro e construir algo que caiba no bolso dela para que ela não sonhe muito alto e se frustre depois não conseguindo alcançar aquilo que ela sonhou. Então é bom procurar bons profissionais para te conduzir no caminho certo dentro da sua realidade. Então, eu acho que... Hoje está mais fácil o acesso à construção. Antigamente era mais difícil. E tem que levar essa informação para o público porque é um pouco privado. E existe também o preconceito. Então, quando você fala de financiamento, as pessoas já assimilam a comprar um apartamento na planta, que vai demorar dois, três anos. Ou assimilam comprar um imóvel usado, que já tem 10, 15 anos de uso, que não vai ter garantia. E outra, mesmo que for financiar um imóvel novo, você vai estar dando lucro para quem construiu, porque quem construiu visa lucrar. Agora, quem vai construir para morar, consegue ter uma economia de 40, 50% construindo o próprio imóvel. E o mais legal, fazendo aquilo que ele quer, personalizando o projeto, fazendo as áreas que ele gosta. Então, por exemplo, Tem um cliente que toca bateria, então ele quer ter uma sala de música. Tem uma outra pessoa que gosta de jogar videogame, então quer ter uma sala gamer. Aí tem uma família que se encontra muito com os familiares, então quer ter uma área gourmet grande. com uma mesa grande. Então, cada pessoa tem a sua peculiaridade e tem que ser estudado, né? Então, o arquiteto, ele tá ali pra isso, que é pra transformar o sonho no papel. E o engenheiro, pra transformar o sonho do papel em algo palpável. Mas é muito fácil... E os profissionais.

De obra, pra realizar, pra dar vida àquele sonho.

Exatamente. Então, assim, tem gente que acha que é difícil, mas não é tão difícil. E a gente tá aqui justamente pra isso, pra desmistificar essa dificuldade. Então, às vezes, a pessoa fala, eu jamais vou ter uma casa dessa. Mas ela não sabe que o valor do aluguel que ela tá pagando é quase a mesma coisa do que o valor de um financiamento de algo que vai ser dela. E a pessoa que paga aluguel, muitas das vezes, ela tá pagando o financiamento do proprietário. Então, assim, vale a pena buscar informação. Nem sempre todo mundo está preparado, mas com a consultoria de um profissional, você consegue auxiliar na questão de conseguir corrigir o imposto de renda, de se preparar, talvez não para esse ano, mas para o próximo, onde você consiga declarar tudo o que você precisa para melhorar a sua declaração de imposto de renda. Ou você, que é autônomo e não tem um CNPJ, Enfim, tem várias formas de que você consegue se preparar pra atingir a sua meta. Só que você tem que começar, porque se você não começar, você nunca vai chegar lá.

Muito bom, Victor. Você deu dicas incríveis. Eu tenho certeza que alguém que vê esse episódio vai atrás de você. Eu queria aproveitar pra você falar um pouquinho, dar as suas palavras finais e deixar seu contato pra quem tiver curiosidade, pra quem quiser saber mais. sobre esse tipo de investimento, sobre como, no que vocês conseguem ajudar essa pessoa também que tem o sonho de construir a casa própria.

Ah, legal. Bom, nosso Instagram é arrobaVB.construtora. Nosso site é vbconstrutora.com.br. E a gente também está criando agora um canal no YouTube. Nós já temos um canal onde tem todos os nossos projetos 3D, projetos iniciados e não iniciados, construções e obras prontas. E a gente também está desenvolvendo agora um podcast para falar da área de construção, investimento, área imobiliária. E a gente está criando um canal de ensinamentos para pequenos construtores, para pessoas que querem entrar no ramo da construção para entender sobre financiamento, sobre aquisição de terreno, sobre métodos construtivos, sobre como contratar uma empresa ou como contratar um empreiteiro. Então a gente está nessa trajetória de entrar no mercado digital, que é difícil, mas a gente sabe que é muito importante levar essa informação para o próximo. E é uma coisa muito importante, a gente admira vocês que conseguem fazer aí há muito tempo, conseguindo levar essa informação e também unindo pessoas, porque eu tenho certeza que falar sobre financiamento, falar sobre BIM, falar sobre soluções, tecnologia, vai ajudar muita gente aí que está procurando esse tipo de conteúdo na internet.

É, o nosso papel aqui é promover, inclusive, o conteúdo que você trouxe aqui, eu entendo que não é só para quem é da construção, arquitetura, não é só para quem é da indústria da construção como um todo, não é só para quem faz, e sim para quem precisa, porque no fundo, no fundo, Todo mundo, todo CPF precisa um dia construir.

Com certeza.

Então, quando a gente fala de levar esse conteúdo adiante, é desafiador. É, mas se você faz um trabalho ali, se você acredita no propósito, tudo dá certo. Ainda mais quando o propósito é tão bom.

Com certeza.

Que é promover ideias e soluções, né? E também unir todo esse mercado que carece de informação, de qualidade.

Com certeza.

Qualidade essa que é o que você trouxe aqui hoje para o nosso podcast.

Eu agradeço a oportunidade e assim, O ramo da construção da engenharia é um ramo muito grande. Tem diversos assuntos super interessantes onde eu procuro, você procura, outros engenheiros, construtores, até pais de família que vão construir a casa no quintal devagarzinho. Então é sempre bom ter esse tipo de informação, né? Pra não ter prejuízo futuro.

É bacana. Então eu fiquei muito contente. Inclusive, esse conteúdo serviu pra mim. Aprendi muito, né? Apesar de estar inserido aí no meio da construção, aprendi muito com você. E tenho certeza que assim como eu, outras pessoas também vão aprender e de alguma forma você vai somar na vida dessas pessoas. Inclusive aqueles que já estão construindo, quem sabe aí não vai entrar em contato com você pra entender um pouco mais o rumo que elas devem seguir.

Sim.

Então, Victor, mais uma vez, obrigado pela sua participação.

Eu te agradeço.

Você que chegou até o final, você que está aqui até agora, comente, compartilhe, mande esse conteúdo para alguém que está pensando em construir ou investir no mercado imobiliário. Então, um abraço e até o nosso próximo encontro aqui no ConstriCast.