Gestão de Condomínio: Como Resolver Conflitos, Reduzir Custos e Lidar com Moradores Difíceis

Gestão de condomínio na vida real. 33 anos resolvendo conflitos, caos.

Construicast Arquitetura e Engenharia de Construção.

Este episódio é um oferecimento Hub e Construção. Hoje eu vou conversar com Elô Saueia. Seja bem-vinda, Elô.

Obrigada.

Agora, só para iniciar esse bate-papo, Esse episódio é direcionado para quem? Para condôminos, para moradores, para gestores de prédios? Só para a gente já dar uma dica aqui já de cara.

Todo mundo que de alguma forma está envolvido com condomínio, seja moradores, seja prestadores de serviço, seja gestores.

Quem está envolvido com condomínio é um assunto bem interessante, inclusive empresas que também fornecem produtos e serviços para essa área. Então esse condomínio, esse, ou melhor, esse episódio é um É um conteúdo de utilidade pública, eu diria.

Exatamente, se você de alguma forma tá ligado a condomínio, vem com a gente.

Helô, pra gente iniciar nosso bate-papo, eu queria que você falasse um pouquinho da sua trajetória, como que você entra nesse universo de gestão de condomínios e prédios, mas antes, quem é a Helô? Volta um pouquinho aí na sua infância, na sua trajetória até chegar aqui.

Nossa, na minha infância tudo que eu queria, que eu sonhava pra vida não era trabalhar com condomínio, né? Eu tive um início de carreira na parte de recursos humanos, departamento pessoal. Depois eu fui trabalhar com gerência até de vendas de produtos que não tem nada a ver com condomínio, mas eram EPIs.

Na verdade tem, né?

É, exatamente.

Quando a gente fala de reforma ali.

Não, eram luvas industriais para a indústria automotiva, né? Era uma coisa assim muito interessante. Ainda quando eu entrei nesse mundo, eu falei: gente, mas alguém compra luva? Depois eu entendi que o universo industrial usa luva. E em 1991 começou a história. Uma amiga minha foi morar num condomínio e ela viu um monte de coisa errada e ela falou: "Vê, Lu, isso aqui não adianta." Ela falou: "Lu, me ajuda, vai você." Aí eu comecei a olhar com ela, comecei a ver as pastas, eu achei tudo muito confuso. Aí a gente começou a dar uma olhada em tudo, aí eu falei: "Ah, vou te ajudar." E aí a gente começou, né? Aí ela falou, não, então me levou para o prédio, a gente conversou, falei, não, então vamos trabalhar com isso. E comecei a administrar o prédio dela, falei, nossa, interessante. Aí comecei a gostar, mas eu tava nos dois, com meus dois trabalhos, né? Aí eu comecei, sabe assim, condomínio é uma coisa assim que você deve ser algum bichinho que ele te pica, né? Porque eu tava no meu outro trabalho pensando no prédio. Aí eu falei, não, quer saber, vou ficar só com condomínio. Aí eu larguei tudo e fui me dedicar ao condomínio, comecei do nada, do nada. Aí eu Tinha esse condomínio, né, que era dessa minha amiga, e eu falei, meu, mas você tem mais condomínio, né? Mas ela pagava, tu tinha um contrato. E naquela época não tinha a especialização que tem hoje, era assim, bastava você ter um conhecimento contábil, administrativo, não tinha profissionalização que tem hoje. O mundo, nossa, nesses 30 anos São Paulo verticalizou, é, profissionalizou. Teve assim muita mudança, né? Aí eu comecei, como eu era da área comercial, eu falei, não, vou atrás de condomínio de verdade. Eu batia de porta em porta nos condomínios, administradora, não, a gente já tem. Eu falei, não, mas eu tenho um trabalho legal. E aí em um ano eu tava com 11 condomínios. Eu falei, opa, meu Deus, de verdade, tava com 11 condomínios. Eu falei, nossa, tô feita na vida, né? E acho que era um trabalho que eu gostava, apaixonante. Aí eu comecei, fiz vários cursos, fiz cursos. Aí depois veio o Secob, fiz curso no Secob, fiz especialização, fiz gestão condominial. Aí a gente vai fazendo curso, curso, curso, e vai aprendendo e vai aprimorando. Aí tem muito de legislação, né, em condomínio. Aí eu fiz uma coisa que eu gosto muito, sempre gostei da parte de manutenção. Aí eu ofereci algo que as administradoras não ofereciam na época, que era a parte de vistoria predial. Eu subia no teto do prédio, do telhado até embaixo. Então aí foi indo e eu estou aqui 33 anos nessa apaixonada, e é gostoso, é muito bom.

Notório que você realmente é apaixonada pelo que faz. A sensação que dá é que você nunca tá trabalhando.

De verdade, tem aquele ditado assim, é difícil, é estressante, é muito, muito, muito estressante, porque às vezes você faz assim mil coisas maravilhosas Aí você faz uma coisa ruim, você já não serve mais, né? Uma coisa que eles não gostaram, não é nem que você fez ruim, simplesmente não gostaram, aí você não serve mais. Mas ainda assim é apaixonante.

Eu imagino. Agora, quando a gente vê um condomínio, um prédio funcionando ali, tudo, a gente não imagina o que que acontece por trás. Eu queria que você trouxesse alguns exemplos de situações ou conflitos que acontecem e quais desses são repetitivos, que acontecem com frequência?

Olha, condomínio, acho que ele começa com C de conflito, de verdade, de verdade. E eu vou falar para você, se você for falar assim: ai, o que é de mais problemático em condomínio? Eu falo: começa com a letra C. É carro, criança, cano, coluna. É isso que realmente dá problema em condomínio.

Gente, que legal! Legal não, né?

É complicado.

Legal sendo irônico, na verdade.

Exatamente. Mas assim, por trás, a pessoa, tem muita gente que entra no condomínio, que mora no condomínio e não entende uma vastidão dos bastidores que é no condomínio, né? Você tem que pagar as contas do condomínio, você tem que manter a manutenção do condomínio em dia, tem toda uma equipe que trabalha nos bastidores, tem o síndico que exerce assim um papel fundamental dentro do condomínio, né? Às vezes o síndico é só visto como aquele cara chato, né? Que dá multa, que dá advertência, mas o síndico ele é o responsável cível e criminal pelo condomínio. Qualquer coisa que acontecer no condomínio, a responsabilidade é do síndico. Não importa se ele tem conselho, se ele tem administradora, ele é o responsável pelo condomínio, tá? Então a equipe que trabalha com ele tem que ser assim extremamente envolvida.

E quais são os problemas recorrentes assim que geralmente você nota que, ó, isso aqui quando você chega lá, que você, ah, já tem o tal problema, isso acontece tanto que você já tem a solução assim de cara?

Olha, normalmente o que acontece muito em condomínio, tá, quando a gente começa a administrar um condomínio, isso é um fato, a gente consegue reduzir o custo do condomínio. A gente revisa todos os contratos, tá, e muitas vezes até mantém dos mesmos fornecedores. A gente sempre procura cuidar do condomínio assim, ó, reduzindo custos sem comprometimento da qualidade e segurança, porque também não adianta você reduzir custo e comprometer um dos dois. E o que as pessoas querem em condomínio? Redução de custo. Todo mundo quer redução de custo. Eles querem ter um prédio bonito, uma piscina funcionando, querem ter elevador, querem ter porteiro e não querem pagar muito por isso, o que é impossível às vezes.

E aí a gente vai entrar depois num ponto, quando você traz essa parte de redução de custo, é, a gente vai falar sobre os desafios na hora de escolher uma empresa para fazer a manutenção desse condomínio, para manter ele com aquela aparência bonita, agradável. E se a gente fala tanto de custo na hora de escolher uma empresa, o que que é importante? É custo? É qualidade? Como que você, enquanto conselheira ali, gestora, mostra para essa administração como um todo que nem sempre o preço é fator decisivo na hora de contratar uma empresa?

Ah, mas isso a gente fala sempre, é um conjunto, tá? A gente precisa ver a qualidade da empresa, a qualidade do serviço que a empresa presta, o histórico da empresa no mercado. Gente, o mercado de condomínio, embora seja um mundo, né, ele é redondo e ele é pequeno, né? Então todo mundo se encontra. Então as empresas, a gente normalmente sabe quais empresas são boas, mesmo essas que são jovens no mercado, né? Então a gente sempre indica para o pessoal, para direção do condomínio, para o síndico, para os conselheiros, assim, observar a empresa, observar a idoneidade da empresa e Principalmente a qualidade do serviço da empresa, antes mesmo do preço, tá? Embora o preço seja importante, nesse caso acho que ele vem como um detalhe na contratação.

É, você trouxe um ponto importante, que quando a gente vai escolher uma empresa, não importa muitas vezes o tempo que ela está no mercado. Obvio, dependendo do tempo, ela tem um lastro financeiro para, em caso aconteça algum problema, ela tem lastro para segurar, né, aquele BO. OK, mas uma coisa que funciona muito é quem tá por trás daquela empresa. Igual você, notório que você é uma pessoa apaixonada pelo que faz. O problema que tiver num condomínio, você vai resolver, sabe, só fazer o possível para resolver. Quando você tá fazendo aquilo simplesmente pelo dinheiro, ah, não tô a fim, tchau.

Exatamente.

Então esse ponto que você trouxe é importante. A gente tem muitas empresas novas que realmente são boas e Como o mercado, ele parece grande, mas ele é muito pequeno, a gente conhece os maus profissionais, a gente consegue ter esse filtro aí.

Consegue filtrar, consegue sim. A empresa, mesmo que ela seja jovem, o pessoal fala: "Ah, mas essa empresa é nova no mercado." Mas todo mundo começou novo, todo mundo começou um dia e era novo. Eu também, quando eu comecei, eu tinha um prédio, eu era nova no mercado. Hoje eu já tenho 33 anos, eu fiz uma história. E as empresas, tanto empresas de manutenções, seguem a mesma linha. Tá? Então, o que precisa ver também é, atrás de todo CNPJ tem um CPF, né? Então precisa dar uma olhada quem é que conduz a empresa, quem que está, até eu falo muito assim, eu gosto de empresas que têm filosofia. Mesmo uma empresa de fachada, de pintura, manutenção de jardim, todas as manutenções de bomba, tudo que é necessário dentro do condomínio, tem que ter uma empresa que tem um propósito. Tá tudo na vida para mim a propósito.

Se você tivesse que resumir em uma frase ou em uma palavra, qual é o maior problema de condomínio hoje?

Nossa, você vai querer que eu fale?

Quero.

São as pessoas. O maior problema dos condomínios hoje não é a empresa de manutenção, são as pessoas. Estão difíceis, tá sendo difícil lidar com as pessoas.

E tem aquele morador que ele já levanta mal-humorado, fala: hoje eu vou criar problema com meu vizinho.

Tem, pior que tem. Tem pessoas, uma coisa assim que eu acho, a tecnologia é maravilhosa, mas eu acho péssimo em condomínio são os grupos de WhatsApp. É muito ruim, é muito ruim. Eu tenho assim, então por isso que eu falo, o problema maior do condomínio são as pessoas, porque existe toda uma equipe trabalhando, existe o síndico, existe, tem o subsíndico, tem os conselheiros, tem os funcionários, tem administradora, tem toda uma equipe trabalhando, mas hoje as pessoas querem tudo imediato, é tudo imediatista. Eu tenho um caso que foi muito engraçado. A moça, uma moradora quietinha, ela nunca falou nada, sabe aquela? Ela saiu com o cachorro dela e o cachorro dela fez cocô assim do lado do carro dela na garagem, né? Aí ela ficou apavorada. Que que ela fez? Ela não tinha nada, ela subiu correndo na casa dela para pegar alguma coisa e tirar o cocô. E foi o que ela fez. Só que nesse meio tempo, um outro cara parou o carro, viu o cocô, tirou foto, falou: "Ei, quem foi o idiota que largou o cachorro?" Exatamente assim. Com cachorro. Aí virou aquela confusão, a mulher chorando porque ela— então por isso que eu falo, são pessoas, as pessoas não têm mais paciência, as pessoas querem tudo na hora. E ela só tinha ido lá, foi assim uma coisa, um acidente, pegar o paninho, um papelzinho para tirar o cocô do cachorro dela, né? Então é complicado condomínio.

Eu tava conversando com síndico, ele é síndico profissional de um condomínio, e eu como já tinha pauta marcada com você, eu perguntei para ele assim, ele começou a falar, relatar alguns problemas. Ele falou: Paulo, eu tava lá no meu condomínio, condomínio resort, alto padrão e tal. Ele falou: eu moro no 10º andar. Enfim, como muitos outros moradores moram, né, nas partes altas assim. E a gente precisou fazer manutenção, a gente colocou placas e tal, que um elevador não estava funcionando. Então você reduz ali o número de elevadores. E aí a moradora do 2º andar começou a implicar, começou a criar problema no grupo e começou a falar mal da administração da empresa de manutenção. E uma moradora que morava no 12º colocou no grupo: eu que moro no 12º não tô reclamando, você que mora no 2º, o que que custa, se você tá com pressa, subir de escada? E aquilo virou um problema generalizado. Como você lida com situação como essa?

Entendeu porque eu falei que são pessoas? É assim, a gente tenta, e isso eu trago desde quando as pessoas não eram tão ansiosas assim, a gente mediar. Eu sempre falo, a mediação é a melhor coisa, conversar, tentar explicar. Muitas vezes eu chamo a pessoa no particular e converso com ela para não ficar confusão no grupo do condomínio, né? E porque isso acontece, gente, às vezes tem que fazer a manutenção, você vai ter que parar o elevador. E as pessoas não têm a paciência às vezes de esperar 1, 2 horas o rapaz lá da manutenção e fazer o que precisa no elevador, tá? Mas eu sempre oriento, tenta conversar, tenta mediar. Muitas vezes a gente chama as pessoas, às vezes quando tem uma briga muito forte, e isso existe, embora você fala, meu, que é condomínio, condomínio é uma convivência, é uma comunidade, você mora ali e as pessoas ainda assim brigam, são todos morando no mesmo lugar. Aí eu sempre falo para o síndico, vamos chamar para uma conversa, então a gente marca uma reunião, no horário que atenda as duas partes, a gente tenta conversar, tenta fazer todo mundo ficar bem. Funciona, funciona, funciona de verdade, funciona, funciona assim. A gente insistir naquela parte assim de harmonia, naquela parte de uma convivência saudável, funciona.

Agora, dá para agradar todo mundo?

Não dá, não dá, é impossível. Sempre vai ter aqueles que amam, aqueles que odeiam e aqueles que Tanto faz, mas se puder, reclama.

E aí você tem uma pergunta que você já respondeu, que é: como o síndico deve resolver conflito num condomínio?

Olha, eu insisto assim na conversa, sabe? Existe todo regulamento, tem um, todo condomínio tem um regulamento, é o que vai nortear o síndico, tá? Todo prédio tem a convenção. Eu costumo dizer: a convenção é a certidão de nascimento do prédio.

Tá?

É onde tá lá tudo que o prédio tem, que tem a especificação e a convenção. E tem o regulamento interno. Esse regulamento interno, ele vem na convenção, mas ele pode ser reformulado. Porque conforme o tempo vai passando, as pessoas vão mudando, o perfil do prédio muda, né? Então, existe o regulamento interno. A gente sempre orienta o síndico. Qual é o papel? Oriente é o papel do síndico cumprir e fazer cumprir o regulamento interno, né? Mas uma conversa, um bate-papo, Fazer o pessoal assim, para uma coisa assim mais social, sempre eu acho que é o melhor caminho.

E quando um conflito foge do controle, como funciona essa correção aí, esse ajuste de rota?

Aplicar o regulamento interno à risca, é fazer o que diz o regulamento interno daquele condomínio. E eu costumo dizer, regulamento interno são as leis do condomínio, mas é como se fosse família. Cada família tem a sua lei, tem a sua forma. Tem família que todo mundo tem que comer junto, tem condomínio, família, cada um come do lado. Não tô falando do certo e do errado, tô dizendo é a lei que norteia aquele condomínio. Então tem que fazer cumprir aquilo lá.

E o que diferencia um condomínio organizado de um totalmente desestruturado?

Olha, com certeza é um condomínio em que as contas estão todas desorganizadas, tá? Porque você ser bom no bom é fácil, né? O duro é ser bom no ruim. Você pegar um prédio em que ele gasta mais do que recebe, vai desorganizar tudo. Primeiro desorganiza a parte financeira, depois desorganiza o emocional de quem mora lá. Porque você morar num condomínio que você nunca sabe se você vai conseguir pagar conta de água, conta de luz, como é que vai ter, você realmente fica até desestruturado emocionalmente, tá? Então um condomínio ele tem que estar no mínimo organizado financeiramente.

Agora a pergunta que todo mundo faz: uma situação como essa não necessariamente pode ser problema que o condomínio não tá pagando as contas, mas pode ser problema de desvio de caráter de administração.

Ah, isso tem bastante.

E aí, como vocês resolvem a situação quando vocês identificam que aqui tem fraude?

Olha, eu já identifiquei em alguns condomínios. É muito, isso até cruel às vezes com nós administradoras, tá? Porque eu já, eu tive condomínio em que eu percebi que, olha, graças a Deus, dentro do nosso, da nossa carteira, a gente não tem isso. Nós já tivemos que o síndico, ele estava assim desviando assim, mas de uma forma muito, sabe, assim é clara, né? Eu chamei o conselho. A obrigação da administradora é chamar o conselho, avisar o conselho, tá? E eu faço isso, eu chamo o conselho e falo: olha, nós detectamos isso, isso, isso, vamos chamar o síndico para conversar.

E esse seria o primeiro passo quando você chega num condomínio problemático? Seria isso?

Então, quando eu chego num condomínio problemático, que aliás Todos que vêm, a maioria são problemáticos. É raro os que vêm numa boa, né? Então, a primeira coisa que eu faço, eu faço uma auditoria nas contas do condomínio. Deixa eu dar uma olhada em contratos, em contas, vamos ver como é que tá. Nós, os nossos balancetes, eles são assim, eles são extremamente claros. O que tá de saldo no balancete, você vai lá, pega o extrato do banco, tá lá. Então, é igualzinho. Então, você às vezes pega condomínio em que o balancete tem um valor, extrato bancário tem outro, o síndico não consegue explicar alguns contratos. Aí a gente vai adequando O que eu aconselho todo condomínio para que ele tenha uma boa gestão, ele tem que ser em conjunto: conselho, síndico, administradora.

E a boa gestão de condomínio é mais sobre números ou sobre pessoas?

Os dois, são os dois.

Os dois têm que andar juntos?

Os dois, números e pessoas. Olha, hoje mudou muito isso. Nós tivemos lá no passado, há uns 20, 30 anos atrás, muitas administradoras que lesavam De forma muito feia, os condomínios e síndicos também. Síndicos mau caráter, que às vezes assumem o cargo só para não pagar condomínio, achando que vai ter alguma vantagem. O mercado mudou muito. Era um mercado muito, muito prostituído no começo, muito, né? E hoje não. Hoje acho que a questão de valores está mais intrínseca em tudo, nas pessoas, eu acho, né?

E 3 atitudes que muda a gestão boa de condomínio, uma boa gestão de condomínio?

Olha, um síndico presente, atuante, um conselho participativo e condôminos que participam de assembleia.

E como seria esse conselho? Você detalha para mim?

O conselho, ele é escolhido na assembleia, tá? Na assembleia que elege o síndico é eleito também o conselho. O que acontece muitas vezes é que os conselheiros, eles entram, eles assumem para ir contra o síndico. Eles acham que O papel do conselho é vigiar o síndico, e não é verdade. Eles têm que trabalhar em conjunto, tá? Tudo tem que ser um trabalho em conjunto, tá? Síndico, conselho, administradora, colaboradores, e o mais importante que são os condôminos. Porque você faz, às vezes a gente faz assembleia, você prepara uma assembleia e você volta lá, meu pai, 2, 3 pessoas. As pessoas não vão nas assembleias, mas depois elas ficam lá no grupo de WhatsApp reclamando, ah, porque isso, porque aquilo, porque isso, mas ninguém participa da assembleia. E é na É na assembleia que o condomínio tem voz, é na assembleia que ele se faz ouvir.

E numa situação como essa, imagina que eu reclamo e você sabe, óbvio que você tem a lista dos participantes, que eu não participei aí das assembleias. Como que você, como que a gente traz uma resposta de forma bem objetiva para calar a boca daquela pessoa?

Vá à assembleia, participe da assembleia, fale suas queixas na assembleia, Faça suas reivindicações na assembleia, é lá que você vai ser ouvido. Porque não adianta a pessoa não ficar reclamando nos bastidores e não ir na assembleia. É lá na assembleia que as decisões são tomadas e cumpridas. Porque tudo que for determinado numa assembleia, você querendo ou não, você vai ter que cumprir. Você indo ou não, você vai ter que cumprir, tá? Decisão tomada em assembleia É para ser cumprida.

Agora vamos falar de inadimplência. Agora, a inadimplência é o maior problema dos condomínios hoje?

Não, não é. Olha, eu vou te contar uma coisa engraçada. Não, não, eu vou te falar, eu falo. E detalhe, te contar uma outra coisa antes da engraçada. Vou te contar uma coisa que é séria. As pessoas, muita gente não sabe, condomínio não tem nada a ver com consumidor, com a lei do consumidor. Condomínio, ele é um rateio de despesas onde quem paga tem um direito de saber quem não paga. Até Tem. Você pode sim falar, você não precisa falar o nome, ó: a unidade tal está devendo tanto, a unidade tal tá devendo tanto. E eu falo.

Agora calma, calma, que você trouxe uma notícia forte. Você que tá acompanhando, não importa a plataforma, você sabe no seu condomínio quem que tá devendo?

Deveria saber, porque tem que ser dito quem condomínio é rateio de despesa.

Mas isso não traz um constrangimento?

Não, de forma nenhuma. É um rateio de despesa, sabe? Vamos falar uma coisa assim bem, como é que eu diria? Você vai fazer um churrasco com os amigos, todo mundo vai rachar. Ah tá, você pagou, você pagou. O fulano não pagou. Fulano, você não vai pagar a tua parte? Não foi combinado? Condomínio é assim. Na assembleia a gente combina quanto vai custar o condomínio, né? Combinar é uma forma delicada de falar, mas você mostra as despesas do condomínio. Então quem tá pagando sabe, tem direito de saber quem não tá pagando, porque quem tá pagando é inclusive bancando aquele seu vizinho que não paga.

Ah, e nesse processo de definição de valor de condomínio já tá essa margem do possível devedor ou não?

Olha, na literatura diz que a gente tem que fazer, tá, que você tem que colocar lá um percentual de inadimplência, porque quando você faz o rateio do condomínio, você pega lá Você mora num prédio de 10 unidades, então você gasta R$10 mil por mês do prédio. Então cada um vai ter que pagar R$1 mil. Se um não pagar R$1 mil, fura todas as contas, né? Eu não costumo colocar, porque eu não acho justo colocar na conta de quem paga o vizinho que não paga. Então eu não costumo colocar, mas a gente cobra forte, né? O que eu ia te falar, uma coisa engraçada: na pandemia, né? Na pandemia eu achei que o negócio ia estourar. Falei: meu, meu, Zerou inadimplência na maioria dos condomínios. Todo mundo pagou condomínio bonitinho. Tipo assim, eu achei que fosse, meu, todo mundo pagou, não teve. Aí eu pensei, vai ver que o pessoal não tem para onde sair, não gasta o dinheiro, paga. Aí o que que você observa nisso? Qual a lição que você tira? Ah, aquela pessoa não paga condomínio porque ela gasta, né? E tem uma outra coisa muito injusta que a gente fala, né? Falava lá atrás, novo Código Civil, que agora tá velho. Antigamente a multa tava nas convenções do condomínio, era 20% 1% de multa. Agora não pode, tem uma lei que não pode, você só pode pagar 2%, cobrar no máximo 2%, e 1% de juros ao mês sobre o atraso. Aí você vai, pô, 2% não é nada, então se atrasa o condomínio. Mas muitas vezes a pessoa fala, mas vou pagar multa. Ok que você vai pagar multa, mas o seu dinheiro fez falta lá naquele mês que você não pagou.

E aí, olha a minha cara de sério para você, preste bem atenção. Cara, se você tem dinheiro, só porque a multa é baixa você deixa de pagar e compromete o caixa do condomínio.

Exatamente.

Eu conheço várias pessoas: ah, a multa é barata, imagina, pois eu pago semana que vem, eu pago.

E posso contar um outro segredo?

Adoro segredo.

Os devedores são sempre os mesmos, os mesmos, não muda. Muda assim, vez ou outra, alguém, ninguém tá livre de passar por uma situação, sei lá, um desemprego, saúde, alguma coisa assim, né? Mas a maioria dos meses é sempre o mesmo devedor, aquele amigo lá que não paga, aquele amigo, aquele amigo complicado.

Eu acho que não só em condomínio, mas também na vida real. Produção, alguém aí tem amigo assim complicado? Levanta o braço. Não, não tem assim, felizmente. Mas eu tenho aquele que assim, ele tem como pagar muitas vezes, mas não tá nem aí, é relaxo às vezes. Como que eu lido com morador desse?

Olha, Pior que você não pode constrangê-lo, aí você já não pode. Mas normalmente, olha que coisa louca, Paulo, funciona assim: quem não paga condomínio normalmente tem um carro bom, normalmente viaja direto. Eu já vi gente que não paga condomínio, pessoal me ligar depois na quarta-feira de cinzas, desesperado, louco da vida, porque a pessoa não paga condomínio, mas ela tava toda fantasiada. Não é barato, a gente sabe disso, todo fantasiado para ir para avenida. Né? Então é sobre isso que a gente fala, né? Quem não paga condomínio, muitas vezes ele simplesmente não valoriza a necessidade que o prédio tem da cota que lhe cabe.

E você trouxe um ponto importante, né? Você vê, não só os moradores têm acesso a essa pessoa que tá saindo, indo desfilar com uma roupa cara, mas também a gente tem as redes sociais, né? Geralmente a rede dessa pessoa é muito glamour, jantares, ostentação, viagens.

Exatamente. E Pessoa não paga o condomínio, e a outra pessoa, e tem lá às vezes aquela senhora aposentada, aquela pessoa que trabalha, que se mata, vai lá e paga direitinho, né? Às vezes você precisa fazer um rateio para o condomínio, alguma coisa vai fazer, mas vai aumentar aí na adimplência. Não aumenta, porque quem paga condomínio vai deixar de comer uma pizza, vai deixar de fazer um passeio, mas vai pagar.

Olá, qual a sua experiência? Como que eu equilibro o caixa do condomínio sem prejudicar os moradores?

Assim, Paulo, condomínio, embora ele seja uma empresa, ele não tem fins lucrativos, né? Condomínio é uma sociedade, né? Os moradores são sócios proprietários, né? São sócios. É uma empresa que ela tem que estar saudável. Normalmente na convenção do condomínio tá escrito lá condomínio tem um fundo de reserva. Qual é o teto do fundo de reserva? Bateu aquele teto, pode até deixar de pagar. Mas eu sempre oriento assim: condomínio, ele tem que ter um valor suficiente no caixa para uma emergência, né? Mas não precisa ter um valor gordo na conta. Condomínio tem que estar valorizado, tem que ser investido na valorização do prédio, na pintura, na decoração, nos móveis, né? Tem que ter o patrimônio valorizado, não precisa ter dinheiro em caixa.

Deixa. Mas a gente, enquanto condomínio, a gente consegue ter acesso a esse fundo de reserva? Tem que ter.

O condomínio, ele tem o direito de, inclusive, me dá a pasta de prestação de contas que eu quero ver como é que tá.

Ah, eu posso? Lógico, eu posso ter acesso do meu prédio.

Pode. Sabe como eu trabalho hoje? Todas a pasta de prestação de contas a gente entrega todo mês. Tudo que entrou no prédio, tudo que saiu, tá tudo em aplicativo agora. Você abre, você olha lá quanto você pagou de água, quanto você pagou de luz, quanto você pagou de salário, quanto foi de manutenção. O morador tem que ter acesso a tudo.

E assim, e tudo que tá alocado nesse prédio, tudo que é receita de locação de alguma área, tem que estar lá, tem que estar lá, tem que estar discriminado.

É receita de salão de festa, receita do— hoje tem muito mercadinho— receita do mercadinho, receita Hoje muitos condomínios alugam a casa do zelador, né? Então receita do aluguel da casa do zelador. Às vezes o prédio tem uma antena no topo, receita do topo do prédio, né? Tem que ter, e o morador tem que saber, é um direito dele, né?

É bem interessante, porque imagina eu pedindo ali, ó, preciso do acesso, e aí o síndico ou gestor ele não me dá. Qual o procedimento que eu tenho que tomar numa situação como essa?

Comunica à administradora, fala: olha, eu quero ter acesso às pastas precisa de prestação de contas do meu condomínio e o síndico não está me entregando. Eu vou orientar o síndico a entregar, que é um direito de todo morador ter acesso a tudo do condomínio.

Agora, eu estou descontente com o síndico, com a gestão do meu prédio. Qual que é o passo? Quais são os passos que eu preciso dar para trocar esse síndico?

Primeiro, é só você que tá descontente?

Porque às vezes é uma pegação de pé, é uma coisa assim, é um amigo meu, tá?

Um amigo meu, ele tá descontente, só que assim, no prédio dele são vários Então, ótimo. É por isso que eu falo, primeiro é só você, porque só às vezes é uma pegação de pé. Agora, se tá você e vários outros moradores descontentes com a gestão do síndico, ele não precisa nem ter feito nada errado, errado que eu digo, ter desviado dinheiro, essas coisas. Simplesmente vocês não gostam da gestão dele. A lei é clara, um quarto dos moradores faz um abaixo-assinado e pede a reunião da destituição do síndico, tá? Entrega na administradora. Administradora é obrigada a agendar uma assembleia de destituição ou não do síndico, eleição de novo síndico. Nessa assembleia, quem estiver presente decide, não precisa necessariamente ser um quarto, tá?

E isso pode ser tanto para o gestor do prédio quanto para o síndico.

Esse gestor que você diz, o que é administradora?

Não, gestor, na verdade, porque geralmente os prédios, principalmente prédio comercial, ele tem o gestor do prédio condomínio e tem o síndico.

Quem manda no prédio é o síndico. É o síndico, tá? O síndico é a autoridade máxima do condomínio. O gestor do prédio é uma pessoa de confiança do síndico, que o síndico contrata para auxiliá-lo, e ele pode fazer isso. E é prerrogativa do síndico contratar e rescindir contratos, tá? Exceto se na convenção diz o contrário. Do contrário, é prerrogativa do síndico. Então o gestor ou zelador tá, do condomínio, ele é contratado do síndico. Entendi, entendi.

Agora eu tenho aqui uma pergunta: com essa experiência que você tem de mais de 33 anos nesse setor, você ainda se sente desafiada nesse meio?

O dia inteiro, todos os dias, todos os dias. É cada dia uma surpresa. Não é uma atividade que você consegue trabalhar, chegar e falar, você até mais ou menos programa seu Mas tem dia que eu chego lá: "Puts, hoje eu vou fazer isso, isso..." Na hora que você começa a trabalhar, liga o síndico: "Helô, ontem, por exemplo, pegou fogo numa sala de um prédio comercial que eu trabalho." Você tava lá: "Helô, tá pegando fogo na sala." Eu falei: "Lá é prédio comercial, tem todo um sistema de bombeiros, de proteção contra incêndio, né? E foi o aparelho do ar-condicionado que estourou." Aí eu vou lá, dou todo um apoio, tudo. Mas todo dia é um desafio novo. Todo dia.

Agora eu tenho uma pergunta aqui da minha produção. Outro dia a gente tava conversando sobre esse modelo de portaria, é o presencial e o remoto. E aí sábado agora eu fui no aniversário, eu apertei a campainha e enfim, aquela tinha um espaço, eu falei tem alguém ali, essa pessoa não responde, aí eu fiquei um tempão. Lá fora, a pessoa pedindo para eu falar o número. Eu falava, eu falei assim: você coloca a cara aqui fora. Essa pessoa não aparecia nessa brincadeira. Eu fiquei meia hora ali e eu fiquei muito chateado. Talvez eu não volte mais nesse prédio. O que que vocês agora estão lidando para resolver essa parte de portaria remota e presencial?

Vai abrir polêmica.

Você tá aqui para falar a verdade, nada mais que a verdade.

Olha, você é muito sincera. Para você, a portaria portaria remota, né, ela reduz o condomínio, tá?

Chega muito, 30%.

Vou dar um exemplo do prédio que eu moro, para não criar polêmicas em outros prédios. O prédio que eu moro, condomínio lá é R$1.000, né, R$1.000 condomínio. E lá tem uma empresa terceirizada, portaria presencial, né? E o prédio que eu moro, perdoem, pessoal, mas eu costumo dizer que é quase um asilo. Tem muito, muito, muito, muito, muito Idoso lá, só tem idoso aí. E na época meu sogro morava lá, e meu sogro tem Alzheimer, né? A portaria presencial impede que conseguiria barrar meu sogro, né? E a remota não. As pessoas fizeram uma reunião para colocar uma portaria remota. Eu mostrei qual que seria a redução: R$240 por, por apartamento. Aí vale a pena por R$240 a menos você colocar em risco a segurança? Tá? Porque o que acontece com a portaria, eu não tô dizendo aqui que eu sou contra portaria remota, tá? O que eu tô dizendo é, numa portaria remota, por que que barateia? O monitoramento fica a distância. Você vai ter um funcionário, um colaborador, que ele vai estar aqui cuidando do monitor do prédio A, do monitor do prédio B, do monitor do prédio C, tá lá cuidando. Por isso você ficou esperando, porque aí você toca, aí o outro cara toca, é uma pessoa só para atender no mínimo 5 condomínios. Então, eu acho assim, precisa avaliar bem, bem mesmo, se vale a pena a redução de valor.

Mas aí, quais são os problemas mais comuns que você recebe hoje, que você tem que lidar com essas questões da portaria remota?

A demora no atendimento, né? E eu tenho muito que lidar também com, infelizmente, com invasões.

Invasões, né?

Invasões. As pessoas entram, é, chega, meu, e é tudo meninada, molecada. Eu tenho vários vídeos para te mostrar, se você quiser. Eles chegam perto do portão, meu, não sei, eles têm uma força, ele junta 3, 4, levantam o portão, entra no prédio, faz um arrastão dentro da garagem, vão embora. Quando não entra, não sobe para as unidades.

E aí a gente imagina, aí eu, é uma economia boba, Porque imagina, eu não tenho controle nenhum disso. Ah, eu tenho uma pessoa longe fazendo, cuidando ali, sei lá, de 3, 4 condomínios.

Exatamente, mais de 3, mais de 4.

Imagina, meu filho, meu filho, meu filho tá cadastrado lá com facial no meu prédio, uma criança de 11 anos. Aí ele tá com alguém na rua, vai lá, coloca a carinha dele lá, simplesmente entra no prédio.

Eu não tenho ninguém ali Vai entrar, infelizmente. Eu, polêmica, tá? Eu não concordo. Reduz, reduz. Tem condomínios que não tem alternativa, tá? Precisa reduzir custo. E a parte de funcionários do condomínio, seja orgânico, seja terceirizado, ele vai estar sempre entre 60 e 70% das despesas do condomínio. A pessoa quer reduzir, parte para isso, você não tem alternativa. Mas precisa avaliar se realmente vale a pena. Cada caso é um caso.

Agora eu posso perguntar para você que está acompanhando: você é a favor ou contra portaria remota? Agora, só opine se você morar em condomínio, porque não adianta nada. Eu não vivo aquela realidade, vou ficar aqui opinando.

Deixa sua opinião.

Mas e se a pessoa já visitou algum condomínio remoto também com essa situação. Eu já vivi alguma situação em portaria remota. Essa pessoa pode opinar?

Pode. É, se você visita, tem um amigo, alguém que mora em portaria remota, mas aí você vai estar opinando na condição de visitante, não da condição de quem está lá, talvez vulnerável.

Mas agora eu tenho um assunto polêmico também, já que você trouxe aí uns dois. Imagina, a gente tá vivendo assim um assunto que eu não queria falar, mas infelizmente a gente precisa falar, né? A gente tá falando hoje dessa parte de feminicídio, homicídio, esse vídeo, tanto acontece. Se de repente eu quero entrar num apartamento, sei lá, eu sei onde a pessoa mora, sei qual que é o apartamento. Muitas vezes, se a portaria tem porteiro, a pessoa tem uma foto dessa pessoa, essa pessoa não pode entrar aqui em momento algum. E eu quero entrar nesse apartamento, eu chego, tem alguém que vai entrar, entrou, eu pego e entro, porque eu não tenho controle de uma pessoa lá para impedir o acesso.

Você diz a portaria remota?

A portaria remota. Vamos lá, reformular minha pergunta, meu pensamento aqui. Eu estou proibido de entrar nesse prédio, eu não sou morador, mas eu namoro alguém, eu sou ex-marido de alguém, ou ex-esposo.

Tá com medida protetiva, alguma coisa assim.

E aí, beleza, eu tô ali, você mora no prédio, mas você não me conhece. Eu tô do seu lado, eu tô ali do lado, você entra, eu pá, e puxo.

Ah, se for comigo você não vai entrar não. Não? É assim, ó, quem tá, quem mora em prédio de portaria remota tem obrigação, é moral com seus vizinhos de não deixar ninguém entrar junto com você. Não pode, tá? Se eu falo, ó, por favor aguarde, quem vai te atender? Não pode, tá? Essa é uma das coisas, uma regra que a gente deixa muito claro para quem vai optar por portaria remota: não permita entrada de quem vocês não conhecem. Não pode, não pode.

Então é uma dica importante de segurança.

Não pode. E às vezes a pessoa fala, mas eu vou ficar chateado. Não, chateado você vai ficar sem entrar. Se você deixar alguém indevido entrar no condomínio.

Agora, tem algum assunto que você gostaria, a gente tá chegando para o final, tem algum assunto que você gostaria de reforçar aqui? Que antes eu quero falar um pouco agora dessa parte de manutenção, enfim.

Ah, vamos falar de manutenção, eu acho interessante, eu gosto dessa parte.

Então, esse é um assunto que me interessa muito, principalmente nossas empresas parceiras aqui do nosso ecossistema, enfim, são vários parceiros. Agora, a gente tem, tá vivendo hoje o boom da patologia, né? São várias empresas que fornecem produtos e serviços em condomínios e a gente entende que um bom serviço e produto é aquele que foi feito para durar. Agora, qual é o grande desafio que vocês têm hoje na hora de fazer uma manutenção no prédio?

É, hoje tem aquelas empresas, as facilities, né, que todo mundo, assim, tem os eventos, né, tem os eventos e facilities. Assim, eu não tô dizendo que eu sou contra facilities, não é essa a intenção, mas eu acho assim que cada empresa ela tem que estar especializada naquilo aquilo que ela realmente se propõe a fazer, tá? Uma empresa que faz muita coisa, eu às vezes eu me questiono, né? Então, o que eu falo assim, você tem que sempre procurar empresas idôneas no mercado. Você vai procurar uma empresa que faz restauração de fachada, foca numa empresa que realmente faz restauração de fachada. Porque às vezes a empresa vai fazer restauração de fachada, manutenção de antena, lavagem, limpeza de caixa d'água, tudo bem, Pode ser que ela faça um serviço muito amplo, mas eu acho assim que as pessoas, que as empresas, elas têm que estar assim especializadas naquilo que ela realmente se propõe a fazer, né?

Tá, é importante que na hora de contratar essas empresas você se atente a não contratar assim, não, ou melhor, não contratar se for uma empresa generalista. Você tenha certeza se aquela empresa tem de fato profissionais competentes para atender essas demandas específicas, tá?

Porque existe, sim, existem excelentes empresas assim generalistas no mercado, né, e que prestam excelentes serviços, né? Mas via de regra, o que a gente vê assim ao longo dos anos, né, a gente tem empresas aí grandes de renomes no mercado, elas até começaram assim, elas se especializaram em determinado tipo de manutenção, Aí você vê que realmente é uma receita de sucesso.

E quais são as patologias mais recorrentes que você identifica nos prédios?

Olha, são inúmeras, inúmeras, né? Mas eu acho assim que a que mais assim pega hoje em dia é restauração de fachada, porque é uma manutenção muito cara, né? Então a restauração de fachada, trinca, tratamento de trinca, pintura, realmente é, é, você olha assim, às vezes você anda na cidade, você: nossa, esse prédio precisa de uma pintura, esse prédio precisa de uma pintura. Estrutura, né? E é um serviço caro.

Na hora de você contratar uma empresa para fazer essa manutenção, o que que é determinante na hora para escolher uma empresa?

Olha, eu sempre vejo informações sobre os serviços que ela já executou, tá? É importante você visitar prédios. Eu faço isso, às vezes eu falo para o síndico: vamos até lá. Aí, porque a empresa ela sempre vai dar referências de serviços que ela já fez no passado. Aí eu falo assim, vamos até lá dar uma olhada. Então a gente vai até o prédio, dá uma olhada, verifica como é que tá. Às vezes é, o serviço nem foi feito assim, ah, não deu problema. Não deu problema, mas a empresa foi lá e resolveu, porque tudo pode acontecer, principalmente uma restauração de fachada, tá? Então o fato da empresa se responsabilizar pela parte que não deu certo na obra, isso eu acho super importante, eu valorizo isso.

Isso é bacana, porque é, problema acontece. Agora, como que eu resolvo aquilo? Exatamente. E nesse processo momento de escolha de empresa, eu vou até estender um pouquinho aqui, mas em 5 minutos, porque você no momento de escolher essa empresa, é legal, ela ganhou a concorrência ali ou não, o tipo de material que ela vai utilizar para restaurar essa fachada, vocês têm acesso ou isso não interessa para vocês? Por que que eu tô te perguntando isso? Porque legal, eu escolhi essa empresa, ela tem o melhor preço, mas esse melhor preço pode ser porque ela vai usar um produto que vai durar, sei lá, um ano, um ano e meio, quando na verdade tem que durar 5. Exemplo. Então queria que você falasse um pouquinho se vocês têm acesso ao tipo de produto ou solução que eles vão utilizar na reforma desse condomínio.

O que a gente— e você falou uma coisa muito importante— quando você contrata uma empresa, você, além de você verificar a estrutura da empresa, é, os serviços que a empresa já executou, é óbvio que o preço é porque funciona, mas não determina, tá? Porque não, quando você vê uma empresa com custo muito, muito barato, muito abaixo da média do mercado, gente, não existe, não existe milagre, tá? Alguma coisa, ou ela não tá recolhendo os impostos, ou ela não tem o seguro necessário, ou funcionários não estão registrados, ou o produto não é de primeira linha, tá? Não significa que você não possa contratar com ser produto com material de segunda linha, tudo opção do seu contrato, né? Mas normalmente realmente a gente estipula no contrato. Então a gente pede, olha, queremos, sei lá, tinta tal, marca tal, categoria tal. Então a gente realmente faz isso, né? Agora, qual é a única forma da gente saber? Na hora que chega lá, você vê se tá na lata que você queria, né? Se tem lá a marca que você pediu.

Agora uma pergunta: quando vocês vão buscar aí empresas, fornecedores, empresas de confiança, onde vocês pesquisam?

Onde vocês Portal Hub Construção é o, realmente, se você precisa procurar em portais idôneos, em portais que realmente te tragam empresas que são idôneas.

E o Portal Hub Construção você encontra empresas e você encontra também muito conteúdo para você ficar atualizado sobre todo o universo da construção. Então você pode acessar hubconstrucao.com.br, lá você tem artigos, notícias, informações sobre eventos, cálculos. Tem a parte de fornecedores onde você tem ali várias empresas cadastradas. Fique ligado, você não quer errar. Hub Construção é o melhor lugar para você encontrar empresas idôneas. Agora vamos para uma última pergunta: para um síndico ser bom, ele precisa ser mais racional ou emocional?

Olha, racional, racional. Racional, não adianta. É aquilo que eu falei, condomínio é uma empresa, tá? Não dá para você lidar muito com coração. A pessoa tem que ser racional, ela tem que ser prática. Porque quando a pessoa, uma comunidade, né, os condomínios elegem um síndico, eles querem alguém que resolva e que seja responsável pelo condomínio, né? É por isso que eu não sirvo para ser síndica. É difícil, gente, ser síndico é muito, muito, muito, muito difícil. Você tem que ser muito racional.

Agora rapidinho, antes de... Quando eu demito o síndico?

Olha, quando o síndico não está cumprindo o papel dele, não está cuidando do seu patrimônio, quando o seu patrimônio está sendo desvalorizado, quando você vê que seu patrimônio está perdendo valor no mercado, ele não está cuidando, ele não está valorizando, e essa é uma das obrigações dele.

Quando eu demito o morador?

Ah, morador, olha... Sabe aquele cara que perturba, perturba, mas você não pode demitir o morador? Olha que chato! Síndico você pode, mas sabe aquele morador que só reclama, que nunca agrega, que para ele tudo tá ruim, mas ele não vai na assembleia, mas ele não participa das ações do condomínio? Esse merece ser demitido.

Agora suas palavras finais para a gente encerrar esse episódio, que eu tô adorando. A gente, ó, já vamos deixar um outro combinado aqui. Eu vou trazer você para participar junto comigo e alguma empresa de manutenção de prédio.

Nossa, vou adorar, tá?

Você já faz parte, você já era, você já é da casa, tá?

Adorar.

Suas palavras finais agora.

Olha, tô encantada realmente de estar aqui. É um conteúdo que eu gosto de falar, é uma empresa super séria, são parceiros legais que realmente vale a pena, tá? Então obrigada mesmo, fiquei contente com convite.

Agora, você que quer entrar em contato com a Helô, o contato dela vai estar na descrição de todos os nossos, de todas as nossas redes. Onde você vê um conteúdo com com ela, é só olhar na descrição que vai ter o contato dela. Caso tenha dificuldade, entre em contato com o nosso time de comunicação e a gente direciona para você.

Vem com a gente que seu condomínio tem futuro!

Esse foi mais um episódio do ConstruCast. Afinal, conhecimento também se constrói.