Perícia e Avaliação de Imóveis | Podcast de Engenharia | ConstrueCast

Sejam bem-vindos ao ConstrueCast. O episódio de hoje é um oferecimento produtora Infinity Plus. Está no ar mais um episódio do ConstrueCast e hoje vamos falar de um tema que eu posso afirmar que é de utilidade pública. Perícias e avaliações de imóveis. Para falar sobre o assunto, eu tenho a honra de receber o engenheiro civil Rodrigo Leite. Seja bem-vindo ao nosso podcast, Rodrigo.

Muito obrigado, já agradecer o convite por participar e parabenizar por esse incentivo, né? A divulgação sobre engenharia, arquitetura, tecnologia e afins, né? Muito obrigado pela oportunidade.

Rodrigo, para iniciar nosso bate-papo, eu queria que você falasse, se apresentasse um pouquinho de forma rápida, tá? E aí, na sequência, eu já inicio aí algumas perguntas que eu, Paulo, tenho essa conversa, esse bate-papo, e aproveito também para você que tá no YouTube ou nas plataformas de áudio, prepara uma caneta, um caderno, porque assim, hoje eu tenho certeza que não é só para os profissionais da área de construção, arquitetura, engenharia, é para você que precisa comprar um imóvel, alugar um imóvel, enfim, o Rodrigo vai falar tanto da parte de quem contrata, de quem tá comprando, e também do outro lado que está precisando vender. Porque a gente tem que trabalhar de forma neutra, porque muitas vezes você contrata um perito de um lado e se ele apresenta alguma informação que, de repente, não te agrada ou não está de acordo com aquilo que você acredita, você precisa ter um outro profissional do outro lado para testar que aquela informação está, de fato, verdadeira. Então, Rodrigo, pode se apresentar um pouquinho.

Aí de forma... Perfeito. Bom, eu sou engenheiro civil, eu nasci aqui em São Paulo mesmo. Eu tenho especialização em perícias de engenharia e avaliações, MBA em negócios imobiliários também e uma segunda especialização em gestão de obras e sustentabilidade e desenvolvimento imobiliário também. Eu trabalho desde 2010 na construção civil. Eu iniciei com esquadrias de alumínio e hoje eu tenho uma empresa que trabalha com consultoria de mercado, engenharia e negócios imobiliários.

Nossa, que bacana. Então, para iniciar nosso bate-papo, já queria que você falasse um pouquinho, contextualizasse como funciona, primeiro, essa parte de perícia. E se a parte de avaliação está dentro dessa perícia, só para separar uma coisa da outra, eu não sei se as duas coisas caminham juntas, enfim, então é o seu papel aqui esclarecer tudo pra gente.

Perfeito. É importante nós colocarmos que a perícia como um todo, ela é todo o estudo para que você consiga identificar o nexo causal, que é o que? Que é o agente que causou a manifestação patológica, que gerou o interesse por alguma coisa. Então, dentro da perícia, você pode sedimentar ela em várias outras situações. Eu comento com os profissionais que a perícia em si já é multidisciplinar. Então, você precisa abordar várias questões dentro da engenharia para você poder trabalhar. Então, eu vou citar um exemplo com a perícia e avaliações de imóveis juntas. eu preciso fazer uma avaliação de um imóvel para desapropriação. Essa avaliação vai ser contratada junto a um perito de engenharia para que ele faça todo o estudo que envolve vistoria, análise de mercado, toda a parte de desenvolvimento de projeto e também a parte de legislação, que é outro ponto muito importante da perícia. Quando você trabalha com perícias de engenharia, a legislação é um dos carros-chefe que você precisa entender. Então, A correlação entre essas duas áreas é sempre consequência uma da outra. Você pode trabalhar com a perícia focada, por exemplo, em estruturas que colapsaram e você também pode ter dentro dessa perícia para que você calcule qual é o valor daquilo para que seja ressarcido em um processo. Então, dentro da perícia, você consegue trabalhar vários caminhos, às vezes com correlações e às vezes de maneira independente.

Então, uma curiosidade que eu tive agora durante a sua fala, imagina que eu vou fazer uma reforma na minha casa, acho que essa é uma pergunta que muita gente aqui vai ter, essa curiosidade. Vou fazer uma reforma, vou contratar uma empresa para fazer essa reforma ou então, de repente, eu sou aquele cara que autoconstrói, aquele curioso, e eu sinto a necessidade de contratar um perito para avaliar as condições daquele imóvel. Já aconteceu algum caso com você, ou então, isso funciona para esse consumidor final, para esse autoconstrutor que vai mexer na casa dele? Por que eu já estou trazendo essa provocação? Até porque nos últimos tempos a gente tem visto imóveis moronando, tem essas questões climáticas que vêm se agravando, por isso que eu já estou antecipando essa pergunta que eu ia fazer no final agora para o início.

Perfeito, sim, acontece muito isso. Então, dentro desse mercado, nós podemos pegar casos simples de, por exemplo, eu preciso fazer uma perícia toda a minha parte da estrutura porque eu quero construir um andar acima ou fazer um mezanino, fazer alguma coisa do tipo. Então, eu preciso entender se o que eu tenho hoje de estrutura, se ela vai aguentar essas cargas e essas tensões da construção futura ou se eu vou ter que ter algum tipo de construção auxiliar para ela. E é bacana essa sua pergunta, porque dentro dessa situação de que eu quero construir, eu quero reformar, fazer alguma coisa, eu preciso desse tipo de trabalho. Muitas vezes, até chegar a essa parte definitiva de você saber se pode ou não construir por conta da estrutura do seu imóvel, entra a parte legal. Que é uma coisa simples. Você fala assim, eu quero construir dois andares aqui nessa minha casa. A primeira análise que a gente faz é a análise da legislação. Porque se eu identificar na minha legislação que no meu zoneamento a minha lei de uso e ocupação do solo indica que você não pode passar de uma taxa de ocupação X ou de um cálculo de ar final construído a Y, você como profissional, você já tem que indicar isso para o teu cliente. e virar para ele e falar, você não pode fazer isso porque esse primeiro passo você já vai estar fora da legislação vigente do município. E essa legislação ela varia de cada município. Então o que a gente fala aqui é uma possibilidade por município. Então cada município vai ter aí o seu fator determinante para esse tipo de construção. Então até chegar nesse ponto que você me ensinou de falar se você pode ou não fazer, a gente já vai lá do início para que você não tenha, o que eu brinco, que você não faça uma economia burra. Que é você fazer, ah, eu não vou me preocupar com isso daqui, eu só quero saber se dá para fazer ou não. Falar, ó, o nosso trabalho aqui é entregar para você uma segurança sobre o que você está querendo fazer isso. traria à nossa luz a viabilidade desse empreendimento.

Entendi, muito bacana. Então, a partir do momento que está dentro da legislação daquele município, você avança com as próximas etapas de estudo da estrutura para ver se é viável ou não construir naquele espaço. Rodrigo, e qual a importância de uma vistoria, de uma análise de um imóvel, tanto para quem compra, e tanto para quem vende.

O primeiro ponto que eu entro, que é o aspecto social, que nós temos que entender que, principalmente imóveis, eles podem ser a maior aquisição da vida de uma pessoa. Pode ser aquela jornada que a pessoa trabalhou 30, 40 anos pra conseguir chegar no momento e comprar esse imóvel. Então você tem esse olhar crítico, seu social de que não é algo que você pode levar num machismo, levar numa... numa opinião sua, porque a gente não opina, a gente traz com base em fatos teóricos comprovados e dentro de todos os planos de estudo da engenharia. Então, para quem está comprando, como mencionei nesse caso, pode ser o seu imóvel da vida, há uma importância absurda em você contratar um profissional para que você tenha uma segurança. Ninguém quer comprar um imóvel hoje, daqui a um ano, ter que entrar com uma ação porque esse imóvel está colapsando na fundação, ele está tendo um deslizamento de terra na área dos fundos, esse imóvel está ilegal. Então, quando nós trabalhamos com avaliações, principalmente para instituições financeiras, nós temos toda análise documental desse imóvel. para que antes que chegue até a parte da vistoria efetiva, nós consigamos entregar já para o cliente falando, cliente, esse imóvel aqui, ele está ilegal perante a legislação, perante o cartório, as documentações não batem com o imóvel que nós vamos vistoriar. Então, lá no começo, você já faz o seu papel inicial para quem está comprando e para quem está vendendo, Da mesma maneira, você tem que ter uma segurança jurídica com isso. Você não vai sair vendendo um bem seu que você trabalhou, construiu, em muitos casos, por toda a sua vida, para um processo que seja um processo, vamos dizer assim, sem o acompanhamento desse profissional. E até porque muitas pessoas, infelizmente, agem de má-fé. Então você tem esse risco. Se você não tem um documento que comprova, por um profissional capacitado e habilitado, esse tipo de vistoria, é para que você consiga, no futuro, correr atrás disso. Então, os dois lados, para nós que trabalhamos com perícias e avaliações de imóveis, são importantes da mesma maneira. Por isso que o ponto levantado da neutralidade é muito importante para nós. Porque nós temos literalmente cliente A e cliente B. Não é o cliente que eu gosto e o cliente que eu não gosto. Então, nós estamos ali para entregar um trabalho de uma maneira mais correta e ética também.

É, porque a partir do momento que você tem conflito de interesse... Ah, eu sou amigo do dono do imóvel, por exemplo. Esse cara está vendendo. De repente, já... Então, vou defender o amigo. Então, essa neutralidade é muito importante para que você tenha um negócio, de fato, sem conflito de interesse. Tem uma curiosidade também minha aqui. Quando eu vou comprar um apartamento, Só para explicar um pouco da minha pergunta. Eu já tive casos aí, já vi casos que o cara comprou um apartamento e aí ele tem problema muitas vezes daquela... Enfim, pastilhas caindo. Falou até, às vezes, movimento... Assim, praias, vai, vamos dizer assim. É um apartamento onde você tem aí construtoras, você tem aí grandes empresas por trás. Mesmo assim, quando eu estou comprando, se eu vou comprar esse... Tudo bem, quando eu financio, o próprio banco acredito que ele já faça essa vistoria pra mim, já faça essa análise. Agora, se eu vou pagar a vista, eu não tenho essa instituição financeira por trás pra fazer esse trabalho pra mim. É importante eu contratar um profissional pra fazer uma avaliação? do meu imóvel e como funciona isso? Como que eu chego até um profissional? Quais são os caminhos para chegar até um profissional?

É importante frisar que para esse tipo de procedimento que você mencionou, que você pode vir até ter um problema futuro, dentro da perícia, aí são várias camadas que nós temos. Então, se você compra o meu apartamento, daqui a um mês começa a ter o desplacamento do revestimento cerâmico na cozinha. Você vai entrar e contar comigo e falar, ó, cumpriu apartamento tem tanto tempo, eu tenho aqui um laudo do banco falando que não tinha problema aparente e... o que que a gente faz? Aí vai entrar em todo aquele processo, tá na garantia, você vai ver com a construtora, você vai ver com a incorporadora. se foi um problema de execução, se é um problema do material, se é de baixa qualidade, aí toda essa parte por trás você vai ter que fazer um outro processo que seria entrar com uma ação para que você faça a perícia quanto a isso. Ok, isso aqui tem o banco. Vou vender para você diretamente. Um dos pontos que eu falo é que você contrata um profissional para fazer um laudo de venda, de compra, de locação do imóvel, para que você consiga ter essa segurança jurídica também, independente se for para pessoa física direto, se você não vai passar por intermediador. E também tem um outro ponto que é, não só nós como engenheiros, peritos e avaliadores, você também tem que ter uma segurança quanto a essa transação do imóvel. Então, não vou vender direto para o banco, ok, mas você precisa, por exemplo, de uma imobiliária, de um corretor de imóveis, porque ele vai fazer esse trâmite da venda junto ao cartório, junto a todas as necessidades. Então, na verdade, você tem que trabalhar de maneira correlatada. Eu preciso de um profissional de engenharia para que faça esse laudo e me dê uma segurança jurídica quanto ao valor e ao estado de conservação do imóvel e, em paralelo, a parte transacional você tem também a parte do corretor e da imobiliária. Então, o que eu aconselho para todos é Nós temos diversos profissionais, não só na área de engenharia, na área de negócio imobiliário, todas as áreas. Nós criamos profissionais para que ajudem a sociedade a evoluir, a ter menos riscos nas coisas que fazem, nos investimentos, etc. Então, não fique naquele noachismo, vou chamar o Zé, vou chamar isso, vou chamar aquilo. Porque você consegue encontrar profissionais que vão atender aquilo que você precisa. E hoje, profissionais não são luxo, profissionais são realidade. Esse é o ponto mais importante que a gente precisa deixar claro para todo mundo.

Rodrigo, e nesse sentido, como que a tecnologia está ajudando vocês, peritos e avaliadores de imóvel?

Nós temos um hoje no mercado, por conta da própria inteligência artificial, que nos ajuda muito, que é para que você consiga ter uma amostragem melhor de elementos, para que você consiga, por exemplo, fazer uma avaliação do imóvel e identificar no mercado o valor desse imóvel potencial. Então a gente consegue fazer um mapeamento, nós temos desenvolvimento de redes, de bancos de dados, Para quando nós vamos fazer um estudo, nós precisamos já mostrar onde são compatíveis com o imóvel. Então, a gente já tem trinches artificiais, temos robôs, temos mapas, etc, que vão agregar a isso. Mas é o que eu comento com todo mundo, não adianta você ter todas as ferramentas se você não sabe o processo. Então não é aquela coisa, clique aqui e saiba o valor do seu imóvel em 30 segundos. Isso não é assim. Você precisa do profissional por trás pra saber trabalhar com esses dados, porque senão é simplesmente uma... que eu falo que é um jogo da sorte.

E, nesse processo de análise, o que é avaliado? Por exemplo, como funciona um processo de perícia junto a essa avaliação? Porque, para você chegar em um determinado valor de um imóvel, como funciona? Primeiro, essa parte da perícia, das condições do imóvel. Eu entendo que você tem ali... Eu queria que você falasse um pouquinho desse processo. O que é avaliado? Por exemplo, se você avalia a questão da qualidade da construção, se você mede, deixa eu medir a qualidade desse concreto, não sei se isso é possível, e você falou da questão da tecnologia que mede ali a localização, o que é avaliado, se tem padaria, se tem estação de metrô, se tem transporte, se tem desenvolvimento ali, enfim, urbano, como funciona esse processo?

Quando nós vamos trabalhar com avaliações de imóveis, o ponto mais importante de todos é você ter o objetivo e o objeto dessa avaliação, porque esses dois pontos é o que vão trilhar a sua jornada até a determinação desse valor final. Por quê? Vamos tratar primeiro o objeto. Qual que é o objeto da avaliação? Eu tenho uma casa, eu tenho um terreno que eu tenho duas casas nesse terreno, Essas casas não têm divisões, elas têm um acesso comum à casa da frente e à casa do fundo. O que você vai vender? A casa da frente, a casa do fundo ou a casa inteira? É o primeiro ponto, a gente precisa saber o objetivo dessa avaliação. Eu não vou vender, eu vou alugar. De novo, você vai alugar a frente, do fundo ou todas as casas. Na verdade, eu vou dar ele de permuta porque vão construir um prédio no meu terreno. Meu terreno é bem localizado, é grande, ele vai atender o que o prédio precisa. Então, esse valor já vai ser diferente porque você tem permuta física, financeira, você tem a... A partir da permuta societária também, que você entra como sócio do negócio para isso. Então, esses dois pontos são um dos mais importantes. Você precisa saber qual é o objeto e qual é o objetivo. Aí vamos voltar para esse cenário. Eu tenho um terreno e tenho uma casa. Dentro disso, sabendo o objetivo, você vai ser direcionado a verificar certas questões. Então, vamos colocar um exemplo simples. Vou vender a minha casa para o Paulo. através de uma instituição financeira. O banco tem já as regras pré-determinadas para aceitar esse imóvel como garantia. O que seria essa garantia? De que se você não pagar, eu retomo esse imóvel para mim e posso revendê-lo para pagar as custas desse financiamento. Dentro disso, você vai analisar, esse imóvel está localizado em que área? Ele está localizado no bairro de Pinheiros. Essa área de Pinheiros, antes de você entrar no imóvel, você já tem que fazer uma análise do entorno dele. Por quê? Você mencionou. O que é a padaria, o que é o hospital, o que é a escola, o que é a universidade? São polos de influência. E esses polos de influência valorizam o Barra, assim como a infraestrutura, se é uma rua que tem segurança, que tem câmeras, se ela é uma rua que passa por vários processos de, por exemplo, atualização de asfalto, de sinalização, se é um polo econômico, porque nós temos macro e micro regiões econômicas. em que a gente acaba trabalhando, né? Então, a minha casinha lá no bairro de Pinheiros, ele tá localizado num local onde tem todos os polos de influência, maravilhoso, vai atender tudo. Atender pra quem? O que que vai ser feito lá? Porque, às vezes, O Paulo vai comprar a minha casa? Pra mim, eu só sei que ele vai comprar. Mas pro Paulo, ele na verdade vai fazer aquele prédio que a gente comentou. Aquele prédio vai ser o quê? Vai ser um hospital, um residencial, um comercial, uma escola? Vai ser o quê? Porque dependendo do que ele vai construir lá, esses polos vão fazer sentido ou não. Se o Paulo vai querer construir uma indústria num bairro residencial, o que vai valer isso daí? Não vai valer praticamente de nada. se o Paulo vai fazer um prédio comercial nessa região que é um pouco mais residencial. Vai fazer sentido para ele? Ele vai ter acesso a vagas, ele vai ter que ter um recuo muito grande, gastar com subsolo, vai ter que ter as vagas elevadas em pavimentos acima do nível da rua. Ele vai fazer um residencial? Vai. Você tem adensamento suficiente para que você consiga vender aquelas unidades? Tua cidade tem 3 mil habitantes. Eu faço um prédio com 2 mil unidades. Vai ter gente oficiante para comprar?

Você vai vender para quem?

É esse o ponto, né? Então, ok. Entendemos qual que é a necessidade do cliente para quem fomos contratado, né? Entramos nesse imóvel. Se o imóvel vai ser mantido, a pessoa vai morar lá, ok. Nós vamos avaliar as benfeitorias, o estado de conservação em que se encontra, se existe algum impetitivo para esse tipo de, por exemplo, garantia imobiliária. Muitos bancos não aceitam casas em madeira.

Por quê?

Porque você tem um risco muito grande com incêndio. Então isso desvaloriza muito o imóvel, porque do nada você pode perder toda essa parte de benfeitoria em madeira e o banco perde a garantia daquilo que foi estipulado como valor final do imóvel. Analisamos as benfeitorias, ok. Estruturalmente, vai depender de como você foi contratado para isso. Porque a sua, o que a gente fala que é a vistoria de avaliação, é uma vistoria que você tem ali as informações aparentes do imóvel. E as características aparentes é o que vai indicar se você tem algum tipo de risco ou não. Porque você vai avaliar um imóvel pra determinado fim, você não vai conseguir verificar o que tem abaixo da fundação dele.

Por quê?

Porque você não é contratado pra isso. Mas eu vou avaliar um imóvel, eu verifico que eu tenho uma fissura em diagonal no pé da base da benfeitoria. Poxa, isso daí tá estranho. Então eu vou indicar que existe um possível recalque. Para que? Para que seja visto posteriormente essa situação, antes de fechar o negócio. Então, analisamos as benfeitorias. Os móveis, se existem quadros, tem o caso de uma casa aqui na região de Cidade de Jardim que tem um aquário, que é todo um cômodo diferente. Aí entra aquela questão, para quem que vale um aquário no meio da casa? Às vezes aquilo ali não vai valer de nada para a avaliação final, porque aí você tem uma diferença entre você avaliar o imóvel como o imóvel e você avaliar aquele imóvel como um patrimônio completo, onde você considera mobiliário, você considera obras de arte, você considera tudo que tem dentro daquele imóvel.

É até porque nessa questão do mobiliário, você pode ter alguém que gosta de uma coisa mais rústica. Você entende? Então, de repente, não atende o gosto daquele comprador. Então, assim... Realmente faz sentido, né? Então é pra quem que eu vou vender depois esse imóvel?

Sim, e da mesma maneira que a gente tem a questão da arquitetura do imóvel. Com base na arquitetura dele, você também tem valores diferentes. Às vezes são valores tangíveis, às vezes intangíveis. Então você não consegue... pegar uma tabela para determinar esse valor. Ah, não vou usar um SINAP, não vou usar um CUBE da vida, que é o nosso custo unitário básico da construção civil, para fazer esse tipo de avaliação. Eu vou ter que fazer o quê? Como é algo complexo, eu vou ter que orçar aquilo. Orçar aquilo como? Qual seria o valor do projeto deste arquiteto? Você pega o Arthur Casas, por exemplo. Dentro da avaliação do imóvel dele tem o fator arquiteto.

Tem o fator arquiteto.

Por quê? Porque é o valor que foi gasto no projeto para aquilo. Então você tem toda aquela coisa. Você tem a questão da disponibilidade também. Quantas casas o Arthur fez comparado a uma cidade inteira? Porque ele trabalha em projetos específicos, pontuais, que são especiais, etc, etc.

Projetos exclusivos, né?

Então isso também você faz uma análise. Que é o que eu comento muito com os profissionais que estão iniciando na área. Você não deve considerar que tudo é engessado no segmento de avaliações de imóveis. Por isso que nós não podemos pegar e falar assim, ah, faça avaliação desse imóvel por X reais. Isso não existe. Vai depender do quê? De cada caso. Cada imóvel é um elefante branco. cada imóvel e você tem que saber trabalhar com isso. Ok, verificamos região, verificamos as condições da benfeitoria, nós verificamos as condições também do terreno, porque isso também impacta, você pega uma área que tem bastante jardim, quintal, tudo isso vai influenciar. para aquilo que está sendo proposto. Eu tenho muitas áreas de cobertura leve. O que seria a nossa cobertura leve? Seria telhados cerâmicos, de fibrocimento, áreas de churrasqueira, gourmet, piscina, etc. Tudo isso também tem um fator, que nós colocamos isso, que seria uma equivalência e uma ponderação para esse tipo de construção. E analisamos tudo que tem a ver com isso. Ok, vamos fazer o que? Vamos fazer as considerações. Isso eu já estou desconsiderando que todas as documentações estão ok. Como eu mencionei, lá no princípio as documentações sem elas estarem ok, a gente nem avança pro próximo passo. Então, chegamos nessa parte de analisamos todos esses pontos, vamos estudar o mercado. Nós temos que considerar que o mercado, ele trabalha por si só e de maneira independente para cada tipo de imóvel e segmento e também para a metodologia que você considera. Eu vou fazer um comparativo direto de dados de mercado através de fatores, que é um dos mais usuais que nós temos aí no mercado. Que seria basicamente você comparar imóvel A com imóvel B, considerando fatores que compensem as diferenças entre eles para que nós consigamos chegar num denominador comum final para avaliar esse imóvel, para determinar qual é o valor de mercado dele. Isso é uma situação em que você vai precisar de características A, B, C para prosseguir conforme esse método. Ah, vou fazer um comparativo de dados de mercado através de inferência estatística. Que aí é um outro sentido, você vai montar um modelo com um plano almostral muito maior para que através da estatística você consiga determinar qual que é o mínimo, médio e máximo valor deste imóvel dentro desse mercado. Vou fazer essa avaliação, pensando naquele caso que o Paulo quer construir um prédio. Então eu preciso saber qual é o máximo de valor potencial desse terreno. Aí eu faço o papel inverso, que é, eu preciso de um projeto, que é o objetivo que você quer fazer, e dele eu faço engenharia reversa. Eu começo a deduzir todos os custos até chegar no valor de terreno. O quanto que esse valor de terreno impactaria positivamente no valor financeiro desse imóvel no final? Então, a gente tem lá que se você construir uma casa, vai ser tanto, se você construir um prédio, vai ser tanto. Às vezes, as áreas podem até ser parecidas, mas com essas finalidades e objetivos diferentes, teremos valores totalmente distintos.

Mas nessa descoberta, na sugestão de valor final, imagina que eu quero comprar, mas assim, se eu for falar que vou construir um prédio, Lógico que aquele vendedor, ele vai ter uma possibilidade de ele querer aumentar o valor desse terreno, é muito maior. Agora, e se eu fico com essa enquanto investidor, por exemplo? Se eu fico com essa informação para mim? Pode ter uma variação, porque assim, quando eu falo de objetivo, tudo bem, eu posso combinar com o meu perito lá, com aquela pessoa que está fazendo a avaliação, assim, eu pretendo construir um prédio aqui daqui dois anos, três anos, enfim. Entende? Nesse sentido, eu posso falar que é para construir uma residência. Como que funciona essa... Sim, perfeito.

É porque o que acontece? É naquilo que eu mencionei, do objetivo da avaliação. Independente se o Paulo vai construir ou não, nós estamos colocando casos hipotéticos e que nós temos duas opções. Em muitos casos, o Paulo olha e fala assim, ó, eu quero comprar aquele terreno ali que tem uma casa abandonada. O cara que está vendendo, às vezes está endividado, está precisando daquele dinheiro de todo jeito. Paulo, vou dar metade do valor. A vista aqui, ó. Vamos lá já fazer todos os trâmites legais de documentação para a gente poder comprar, porque é oferta-demanda. Você tem essa possibilidade. Perfeito. Depois, quando o Paulo for fazer o estudo de viabilidade dele, e dependendo de quais os recursos necessários que ele vai ter, se ele vai pegar um empréstimo no banco, se vai pegar com investidoras, enfim. para quem que seja, aí sim ele vai ter que ter essa avaliação para ter o maior potencial desse imóvel. Por quê? Se ele não trabalha com esses índices que a gente fala econômicos, pensando em prazo de obra, o que entra, o que sai, se vai ter a permuta, qual tipo de permuta, como é que vai ser a velocidade de vendas naquela região, VGV previsto, VGV que é o valor geral de vendas de todo o empreendimento, se vai ser administrado por A, por B, vai ter isso e aquilo. se ele entra em uma mesa pra conversar com o investidor e falar, ó investidor, eu tenho aqui uma área que vale 300 mil reais. O investidor fala, putz, 300 mil reais não é o que vai atender o que nós queremos aqui. E às vezes ele tá com uma área que vale 3 milhões e ele não sabe.

Entendi.

Então até, tem um caso, não aconteceu comigo, foi com outro colega, que ele até já foi professor meu também, que ele foi avaliar um imóvel que valia, não tenho os valores exatos, mas por exemplo, um milhão de reais, e a legislação ia mudar daqui três meses em que ele ia poder ter uma área incorporada maior e um melhor aproveitamento daquela área, que ia gerar um valor agregado de três a quatro milhões. E ele falou para o cliente, não vende agora. Porque daqui tanto tempo, você faz o laudo comigo, vai ser tanto, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, tan, que é aquele papel que eu menciono. São oportunidades tan, tan, tan, tan, que nós, como peritos e avaliadores de imóveis, tan, com essa expertise, nós conseguimos ter os gatilhos e as informações necessárias, às vezes até para trabalhar como um investidor paralelo tan, para o nosso cliente. E é muitas vezes esse caso que vai fidelizar ele.

É bem bacana. Nesse sentido que você citou agora há pouco, que o arquiteto, dependendo do arquiteto, que fez aquele projeto, isso agrega valor final, no valor final dessa venda. Você citou o Arthur Casas, enfim, tem Guimatas e grandes outros arquitetos aí. O sistema construtivo utilizado também influencia? Hoje a gente está falando muito de industrialização, de uma construção mais limpa. Se você quer, muitas vezes, tudo bem, eu tenho uma casa que ela é toda industrializada, não importa o arquiteto. Mas de repente eu quero mudar aquele projeto, aí eu vou ter uma série de benefícios como menos entulho, reaproveitamento de material e vou ter uma ótima solução construtiva final. Então isso influencia também nessa questão do valor? do imóvel?

Sim, influencia de tamanha maneira de que muitos casos, principalmente construções com os novos sistemas, novos assim, né? O Steel Frame está desde 1920 aí, rodando nos Estados Unidos, mas... É mais Brasil, né? Vamos dizer aqui, vai. Vamos trazer para a nossa realidade. Nós temos, por exemplo, o Steel Frame, que é uma construção limpa, modular, que você faz uma casa num período recorde, a casa já vai pronta, bonitinha, você instala, está tudo funcionando. Nesses casos, nós não temos, por exemplo, hoje um custo unitário básico para isso. O que você, como um profissional, tem que ter o fill e entender cada situação? Vou avaliar um imóvel em steel frame, eu preciso saber qual é o valor daquilo. o quanto que aquilo é, não vou falar o valor não, vou dizer assim, o custo, o preço daquilo ser construído, o que aquilo agregou num período de obra. Então você às vezes até tem que colocar para o seu cliente e falar, eu quero uma avaliaçãozinha assim, preciso saber quanto que vale isso daqui. Aí você tem que passar para o seu cliente. Para esse tipo de segmento, hoje no mercado, nós precisamos de uma avaliação um pouco mais complexa, que vai envolver isso, vai envolver aquilo, aquilo outro e tal. Porque o cliente já vai ter uma segurança de estar com um profissional que está mostrando os caminhos mais seguros para que ele consiga fazer esse tipo de trabalho. Então, nós vamos considerar assim no sul do nosso país. Nós ainda temos muitas casas em madeira. Ah, mas o banco, certo banco, ele não aceita imóvel em madeira. Tudo bem. Muitas vezes as pessoas que têm imóveis em madeira já tem até essa informação e faz a transação direta com a imobiliária, com o corretor direto, com o comprador, enfim. Só que aí você tem as casas em madeiras de alto luxo. Você tem Fazenda Boa Vista, Quinta da Baronesa, onde você tem as casas em madeiras com o PEG direito duplo, triplo, às vezes, que vem construções de fora. Teve um caso que eu trabalhei com um projeto que era uma casa que ela veio toda desmontada por contêiner e navio. Quem comprou, porque era uma casa conceito e totalmente em madeira. Pagou muito mais caro.

É exclusivo, né? Você tá pagando pela exclusividade, né?

Que ele paga muito mais caro que se fosse fazer uma construção, vamos dizer assim, alvenaria em concreto padrão nosso, que é aquele ímpar que nós mencionamos de por que que os Estados Unidos tem mais construções em madeira, etc. Você tem a cultura versus disponibilidade de material, versus técnicas desenvolvidas, versus questões climáticas também.

É o próprio Japão, né?

Sim. Então, o... O que eu falo assim, que dá aquele tesão de você trabalhar com esse segmento, é que você nunca vai ter um caso igual ao outro. Então, você pega uma casa em steel frame, você faz um estudo totalmente diferente. Você pega uma casa wood frame, que é em madeira, totalmente diferente. Uma em alvenaria estrutural, totalmente diferente. Uma que é toda em estrutura de aço, totalmente diferente. Você pega um galpão logístico, totalmente diferente. Você pega uma indústria, totalmente diferente. Então, para nós, de novo, aquela tecla batida. Você não tem um padrão. Você não tem uma tabela FIP, você não tem nada para que consiga olhar e falar, não, eu acho que isso aqui vale tanto. Esquece.

É muito bacana, né? E você ter essa coisa que eu sempre achei, mas não tinha certeza, que a escolha da solução construtiva impactava, de fato, no valor final desse imóvel quando você fosse vender, né? Então, isso é bem bacana. Agora, um conselho do Rodrigo para quem quer vender ou comprar um imóvel.

O primeiro ponto é documentação. Quando nós estudamos na faculdade de engenharia, é muito pouco falado isso. Um semestre que menciona um pouco de legislação, zoneamento para você fazer um projetinho de um predinho, ok. Mas um dos pontos mais importantes é isso, porque o que mais para processo é documentação. Primeiro, se o seu imóvel está totalmente averbado, está com a matrícula em dia, seu IPTU está bonitinho, você tem suas plantas, você tem sua escritura de compra e venda, está toda a documentação feita, perfeito. Essa é a primeira dica máxima para qualquer imóvel, independente se for comercial, industrial, residencial, qualquer um. Documentação. Ok, resolveu a documentação? O segundo ponto é você contratar um profissional em que vá atender a sua expectativa para a transação daquele imóvel. E a expectativa não é em valor o quanto você quer, mas expectativa com base no objetivo. Você fala, eu quero colocar minha casa para alugar aqui em São Paulo porque eu moro na praia e eu quero deixar como uma renda. Ok, quanto que isso vai render para mim por mês? Você vai fazer um cálculo de valor de locação, vai falar o quantos por cento ao mês e ao ano acaba rendendo isso para ele e ele vai ter um trabalho conciso, fundamentado para poder chegar em uma imobiliária e falar, imobiliária, eu tenho esse valor aqui com base nesse aldo, quero colocar aqui a disposição para locação. seja pra venda, seja pra... no caso da compra também. Vou comprar um imóvel. O Paulo quer vender a casa dele pra mim. Paulo, como é que tá o documento da casa? Ah, não, o documento tá tudo certo. Tá, me mostra o documento da casa. Ah, eu não vou mostrar nada. Já começou aquele problema. Se você tá escondendo alguma coisa, tem lá. Ah, não, eu tenho um documento fácil, mas depois a gente vê isso aí lá na frente. Não. Nem sequer avança pra você não criar expectativa. Nossa, essa aqui é a casa dos meus sonhos. Se você tivesse visto que a documentação tava com problema antes, você não tinha essa expectativa, essa decepção no final.

Você pode se frustrar.

É. Você tem essa decepção no final, né? Então se você vai comprar, verifica todas essas questões de documentação. Por isso que quando você também tem por trás mobiliárias, corretores, eles também tratam disso pra você. Se você não vai falar direto com o proprietário final, você vai falar com quem foi contratado pra isso. Então me pergunta pra ele, como é que tá a documentação disso aí? Tá tudo ok? Tá verbado? Você tem como me mostrar? Porque hoje a gente consegue já buscar registros também direto no cartório. Então não é uma informação, ah não, ninguém vai saber disso daqui. Quadra, lote e a identificação do imóvel, eu consigo pegar basicamente todas as informações que tem disponível hoje. Então a gente tem até plataformas que tem o mapa de registro dos imóveis no Brasil. Então você consegue pegar essa informação também. O IPTU, você entra na plataforma, que é uma dica para todo mundo que trabalha com isso, que é a GeoSampa. Geo, Sampa. Você entra lá e tem todas as informações referentes ao imóvel. Lote, quadra, o que a gente fala que é o dígito SQL dele. Você tem a área que está considerada no IPTU vigente. E você consegue bater todas essas informações junto. E você como comprador, você não tem que fazer esse tipo de trabalho. Você tem que saber o que é preciso. para ir contratar um profissional que vá trabalhar com todas essas informações e também complementar. Porque às vezes tem um ponto ou outro, que a gente fala que é esse conglomerado básico que você precisa, que está fora e o profissional é que vai identificar. Então ele só vai complementar aquilo que você precisa.

Bacana. Agora, Rodrigo, eu vou passar algumas perguntas vindas à internet. Essa é a pergunta da Debbie Santos. Ela fala... Ela... Qual a diferença de uma avaliação para uma perícia?

Vamos lá. A perícia faz parte da avaliação. A diferença é que quando você contrata apenas a avaliação do imóvel, você tem um outro objetivo, que seja venda, investimento, locação, compra, etc. A perícia pode ser para N casos. Em casos de colapso da estrutura, em casos de processos judiciais, você pode trabalhar como assistente técnico também. A avaliação está dentro da perícia. E a perícia, como um todo, envolve todos os processos que têm a necessidade de identificar o nexo causal, que é o agente principal desse evento, desse fato que aconteceu.

Aí, mais uma pergunta dela. Em uma avaliação ou perícia, quais aspectos do imóvel devem ser observados?

Nesse caso, como a gente já mencionou, o macro, o micro que você precisa identificar é, se for partir para aspectos físicos do imóvel, você tem que ver a integridade da estrutura, o funcionamento e se ele atende o quesito de habitabilidade. Porque é um dos pontos que, principalmente as instituições financeiras, pegam muito. Se o imóvel não tem condição de ser habitado, ele não pode prosseguir para o financiamento.

Bacana. Agora tem uma pergunta da Adriele Silva. Ela pergunta, qualquer pessoa pode solicitar uma avaliação de um imóvel ou somente banco utiliza esse serviço?

Qualquer pessoa. Pode ser jurídica, pode ser física, você consegue contratar esse tipo de serviço. A diferença é como esse trabalho será utilizado. Você pode chegar na instituição financeira falando, eu tenho um laudo. Tudo bem. A instituição financeira vai falar, eu quero ter o meu. Por quê? Vamos validar em pares. Nós temos dois trabalhos para poder seguir. Quero fazer uma avaliação porque eu vou fazer uma transação direta com o Paulo. Você pode fazer também. Então, esse tipo de serviço qualquer pessoa pode contratar. Então, é bem tranquilo com isso.

Ótimo. Tem mais uma aqui do Celso JP. Precisa ser pós-graduação ou apenas um curso de curta duração para periciar imóveis?

Primeiro ponto que é o básico, que a gente fala que você tem que ter o seu bacharel em engenharia e arquitetura, porque o perito na verdade é um profissional com expertise. Então, como funciona a expertise? Ela é limitada. Você pode ser um profissional formado que não tenha uma pós-graduação e você consegue atuar como perito dentro daquilo que você tem a expertise. Obviamente, se você faz uma pós-graduação, um MBA, cursos complementares, tudo isso vai agregar no seu portfólio para que você consiga encarar as periças de maneira diferente. Então, é uma perícia básica que os conteúdos básicos da engenharia e da sua vivência vão atender. Você consegue fazer esse tipo de trabalho. Mas também tem os outros pontos que você basicamente não tem perícia na faculdade. Isso tanto em arquitetura quanto em engenharia. E esses cursos adicionais, eles é que vão te dar a base para que você consiga entregar um trabalho da melhor maneira. E a dica também é, principalmente para o judiciário, quanto maior a sua capacitação e você estar habilitado para aquilo, o juiz vai olhar e vai escolher quem, qual profissional. Então essa é a dica que eu falo para o pessoal. Se você vai trabalhar como perito e como avaliador, se você não gosta de estudar, me desculpe, mas você vai estudar a sua vida inteira.

É, hoje não tem mais aquela terminei a faculdade e já estou formado, não. Agora é aprendizado contínuo, enfim, você tem que estar sempre aprendendo. Acho que sempre foi assim, né? Os bons profissionais, eles estão, de fato, sempre estudando. Agora, mais uma pergunta. Qualquer engenheiro civil pode fazer perícia em imóveis ou tem que ter um curso específico? Qual curso?

Bom, você como engenheiro, você já tem a capacitação necessária para fazer a perícia, uma avaliação de um imóvel. A diferença é como que você vai transformar essa sua, vamos dizer assim, vistoria em um laudo. E qual vai ser o processo que você vai fazer em cima disso para que você alcance o objetivo final. Porque, vamos lá, se eu entregar para um engenheiro hoje, fala assim, faz uma avaliação desse imóvel. Ele vai fazer a vistoria, eu falei, tá, e depois da vistoria? O que você vai considerar? Quais são os parâmetros? Qual a metodologia? Isso, aquilo, aquilo, outro. E é nesses cursos complementares, nas especializações, que você consegue absorver esse conteúdo e montar, a gente fala, aquela trilha da avaliação. Então, um dos principais, assim, que eu falo ao pessoal é, se você quer trabalhar especificamente com perissas e avaliações, Procura institutos, órgãos, temos vários aí, temos universidades que têm cursos específicos disso, para que você consiga agregar esse conhecimento e complementar com aquilo que você já tem. Porque é muito fácil nós colocarmos como uma vistoria só a perícia e a avaliação. Mas na verdade não é isso, a vistoria faz parte do processo. Então, você tem lá o seu CREA, o seu CAL, você fala, não, agora eu posso fazer a vistoria. Tá bom, você fez a vistoria, mas o que vai sair dessa vistoria? Se você não sabe identificar A, identificar B, se você não consegue fazer isso, aquilo, aquilo, outro.

Não, isso é um ponto bem... foram pontos bem importantes que você levantou aqui. Aproveitando essa sua fala, tem algum case de algum projeto de avaliação e perícia de imóvel que você participou? onde você foi o segundo profissional, ou a sua empresa foi o segundo profissional que entrou naquele processo por conta de, sei lá, de repente de incapacidade da empresa anterior. Por que eu estou perguntando isso? Porque, pelo menos na minha área de comunicação audiovisual, acontece muito. Às vezes a gente acaba perdendo ali um processo de concorrência, alguma coisa, e a gente tem que entrar num outro momento para resolver problemas de outras empresas?

Bom, isso meio que seja estranho para as pessoas, é até comum você ser contratado para resolver o problema dos outros profissionais que aconteceram. Os motivos são diversos. Muitas vezes o trabalho foi iniciado, o cliente simplesmente não gostou e quis trocar o profissional. Muitas vezes o trabalho foi concluído, mas não atingiu aquilo que o cliente esperava no trabalho que acaba te contratando para poder pegar. Um que foi bem interessante que eu peguei foi de um condomínio logístico aqui no interior de São Paulo, em que a empresa foi contratada com o objetivo que o cliente tinha explicado. Aí entra aquele ponto de interpretação. Quando você está elaborando uma proposta comercial ou você é o responsável pelo projeto que vai acabar atuando, você não pode sair com dúvidas. Você tem que sair totalmente sanado e, se surgir uma dúvida póstuma, tem que ser imediatamente solucionada junto à parte contratada. Porque, na verdade, este conjunto de galpão logístico iria ser incorporado a um fundo de investimento. Então, eles precisavam, em um prazo de 10 anos, entender qual retorno que aquele condomínio de galpão logístico traria para o fundo de investimento sobre uma taxa Y lá, interna deles, e com base no mercado em que ia ser aplicado. E chegou para o outro profissional, que eu tive acesso ao trabalho dele, que eles queriam saber o quanto valia aquilo. Aí você chega no café e fala, quanto que vale isso daí? que é um pênalti absurdo, que a gente ainda tem profissionais que aceitam essa pergunta, que volta aquilo, não é quanto valia, foi o que a gente vai avaliar, pra quê, como, onde, objetivo, etc. Então, aconteceu disso, e assim, tem uma discrepância absurda de valor.

É questão do entendimento, né? O que eu estou entendendo que esse cliente está querendo me passar? Por isso que você tem aí um profissional que ele... se dedica muito mais em entender. Ele não tá preocupado, quando a gente tava conversando fora das gravações, né? Eu tô preocupado só com o que eu vou ganhar, com esse trabalho que eu vou fazer desse cliente, ou eu tô preocupado, de fato, com o negócio dele. Entende? Então, a gente começa a separar aí preço e valor.

Sim. E naquele ponto, nós temos, como engenheiros, um papel social muito grande. Então nesse caso desse condomínio de Gapão Logístico ia envolver acesso de rodovia, ia envolver construção de residências para compensação por conta da mão de obra, que era uma área isolada, então ficava inviável você deixar os trabalhadores vindo de uma cidade para outra. Seria muito mais barato para eles construir alojamentos, quartos, etc, para que o profissional ficasse de segunda a sexta-feira lá, que fosse a escala dele. Então tem todos esses aspectos envolvidos. Não é só você pegar, eu tenho 1.000 m² aqui e 3.000 m² aqui. Deixa eu pegar a média, esse é o valor do meu. Isso não existe. Então... Tanto que até a diferença de prazo foi um negócio absurdo. Esse trabalho foi entregue em 3 dias e o meu ficou 20 dias pra poder entregar. E também acaba acontecendo da empresa contratar outro profissional, mesmo você tendo feito o trabalho. E você tem que ser muito ético com isso. Porque vai ter pessoas que não vão gostar do seu trabalho, mas a diferença entre gostar e atender as normativas e atender os estudos, as prerrogativas, junto à engenharia de avaliações, são coisas totalmente diferentes. Então já falaram, ah, isso daqui vale 50 milhões. Falaram, cara, com base no mercado, vale 15. Não, você tá louco, fulano falou que vale 50, tudo bem, o meu trabalho é 15. É isso, esse é o meu trabalho, tá aqui minha anotação de responsabilidade técnica, você tem meu crepa pra consultar, tem todo o meu histórico. Fique aí com o seu trabalho. Vou contratar outro. Contrata outro, o outro fez por 50. Ah, ele tá vendo aí e falou que foi 50, tudo bem. O meu papel aqui é, eu entreguei o meu trabalho fundamentado, que vale 15. Se lá na frente der algum tipo de problema com o de 50, eu tô tranquilo, porque o meu eu tenho certeza que foi feito dentro das condições viáveis pra fundamentar aquele trabalho. Então você também tem que ter esse lado de entender que o seu cliente ele vai precisar, às vezes, de mais de uma opinião. E ter o jogo de cintura. Porque, literalmente, eu peguei muitos casos de clientes ou representantes agirem de maneira grosseira. Os termos nós nem colocamos para as outras pessoas por irrespeito a elas, do que foram ditos. Só que você tem que ter esse jogo de cintura, que é literalmente assim, você me contratou pra A, pra B, o meu trabalho está assegurado, precisando de mim, sempre estarei à disposição de você, e eu não vou te dar uma devolutiva aos pés que você me deu agora. E você vai ter que engolir seco, fazer o seu papel lá, porque é o que a gente fala, que vingança gera vingança. Então, parou. Você como profissional, você como um exemplo pro seu cliente, é isso, você vai tratar ele da melhor maneira que for, Respeitando ele, pedindo o devido respeito, fugiu qualquer coisa dessa, encerramos o assunto, seguimos a vida.

Eu vou até trocar o termo da vingança por ação gerar reação. Acho que a gente tem que tomar muito cuidado com as nossas reações, porque acho que a gente enquanto profissional, a gente tem que avaliar o momento, o que está sendo discutido, qual que é o momento do outro. E aí a gente chega num resultado, inclusive de... não só de comunicação, quanto de conflito, né? Muito mais, enfim, acontento ali no final do projeto. Rodrigo, enfim, a gente já... Acabou passando um pouco aí do nosso tempo, tem muito conteúdo. Já tá convidado, inclusive, pra gente fazer um novo bate-papo. Eu tenho certeza que esse papo que conversamos aqui vai ajudar muita gente. Já aproveito você que não curtiu, que não comentou. Coloca nos comentários o que você está achando. E se você já se deparou com alguma situação que você precisava de um perito e deixou de contratar, tenho certeza que vai te ajudar muito esse bate-papo aqui. Agora, como você sabe, você acompanha aqui o nosso canal. A gente tem o quadro Convidado Convida. Quem você gostaria de ver aqui no Constricash?

Eu vou tomar até a liberdade para trazer uma tripse e coroa, que são três profissionais que foram meus professores e são excelentes pessoas também. Eu tenho um carinho por eles. E, além de tudo, eles agregam muito ao nosso setor. O primeiro que é o engenheiro Marcos Mansur. Ele hoje é presidente do IBAP, São Paulo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que vai tomar posse agora em novembro. Ele é um profissional que também trabalha no segmento de avaliações muito voltado a loteamentos, a parte de estudos econômicos. Ele é um profissional muito interessante para poder conversar aqui com vocês. O segundo que eu aconselharia é o engenheiro Paulo Magri, e ele é vice-presidente do IBAP também. Paulo Magri é especialista na parte de perícias contra combate a incêndio, no caso de segurança ao incêndio. E a terceira é a arquiteta Ana Biasi. Ela trabalha com inferência estatística, que aí seria uma parte que muitos engenheiros fugiam na época da faculdade, que é a parte de estatística e tudo mais, mas ela tem um entendimento muito grande de como aplicar a inferência estatística voltada a estudos mercadológicos. Então são os três que eu que eu colocaria como os meus três pilares principais, assim, já tomei até ousadia disso. Que bacana!

Não, bacana aí, eu já adianto que eu conheço os três, assim. Então, perfeito. Só que você está encarregado de trazer aqui.

Vamos viabilizar isso.

Então, queria agora passar suas considerações finais aí, pra gente encerrar e marcar esses outros bate-papos aí com os convidados que você está sugerindo pra trazer aqui.

Perfeito. Primeiramente, agradecer novamente a oportunidade de compartilhar o conhecimento, que isso é muito importante. Parabenizar a iniciativa. Já tinha falado nos bastidores com o Paulo isso que é muito importante a divulgação do conteúdo científico, tecnológico e de engenharia na internet, para que possamos alcançar o máximo possível de pessoas com informações relevantes sobre o segmento. E deixar uma dica aqui, uma fala pra vocês, que é que você só consegue ser aquilo que você quiser ser. Então, se você quer ser um profissional que tenha renome, que tenha base, que tenha conhecimento, corra atrás disso. Se você quiser ser um profissional oposto a isso, vai ser consequência do que você fazer, ao contrário do que eu mencionei. Então, continue. É difícil? É. Mas é saboroso no final.

Isso aí, Rodrigo, mais uma vez.

Muito obrigado pela oportunidade.

Obrigado e tenho certeza que você que ficou até aqui, gostou muito do episódio. Bom, não foi à toa que eu trouxe essa pauta. Eu preciso de perícias também. Então, lembrem, gente, compartilhem nossos conteúdos, comentem, curtam. Enfim, dá aquela forcinha porque o nosso propósito, como todos sabem, é unir, é levar conhecimento, é promover ideias para esse setor que carece de informação de qualidade. O que vocês viram e estão ouvindo também é conteúdo de qualidade. Um abraço e o nosso próximo encontro... Rodrigo, para aquela câmera... Tchau, gente!