Tendências do Mercado Imobiliário para 2024 | Podcast de Engenharia | Arquitetura | Construção

Sejam bem-vindos ao ConstrueCast. O episódio de hoje é um oferecimento produtora Infinity Plus. Está no ar mais um episódio do ConstrueCast e hoje vamos conversar sobre as tendências do mercado imobiliário para 2024. Para falar sobre o assunto, o nosso convidado tem mais de 40 anos de experiência nesse mercado. Carlos Borges, seja bem-vindo ao nosso podcast.

Obrigado, agradeço a oportunidade. É um prazer falar um pouquinho sobre mercado imobiliário.

Carlos, para começar o nosso bate-papo, eu queria que você se apresentasse, falasse um pouco da sua atuação no mercado. Você é CEO da Tarjab, queria que você contextualizasse um pouquinho, só para a nossa audiência entender um pouco mais sobre o que a gente vai conversar aqui. Claro que a sua experiência traz muita credibilidade para o assunto que vai ser falado.

Bem, a Tarjabi é uma incorporadora, construtora imobiliária, empresa que eu sou um dos fundadores e que atua há 40 anos. A gente já fez 120 prédios aproximadamente nesse período, dá uma média de um prédio a cada quatro meses nos últimos 40 anos. Eu tenho um trabalho também voluntário no Secov, em São Paulo. Eu sou vice-presidente de tecnologia e sustentabilidade. E a minha vida está inteira calcada no mercado imobiliário, eu nunca tive, brinco com meus amigos, eu nunca tive uma carteira de trabalho assinada na vida. Eu sempre atuei assim que me formei, eu tive a oportunidade aí de abrir empresa e estamos aí firmes até hoje.

Carlos, para introduzir um pouco o Alessandro, eu queria que você falasse, no começo da sua trajetória, quais eram os desafios do mercado imobiliário e o que mudou ao longo do tempo?

Olha, muita coisa mudou. Eu acho que de uma forma geral, As margens do setor eram melhores. Então, a gente olhava para um terreno, concebia mentalmente, aqui vai ter três dormitórios, vai ter dois dormitórios, vai ter lazer. Eu tinha uma ideia aproximada do custo da obra, tinha uma ideia do preço de venda. Fazia, tinha uma margem maior e dava tudo certo. Então hoje, com a complexidade do consumidor, com o aumento da concorrência, com um grande aumento também do arcabouço regulatório, com nível de risco muito maior, hoje a atividade está muito mais profissional, está muito mais difícil e hoje a gente precisa ter uma assertividade muito grande para você conceber, executar produtos que tenham chance de sucesso. O nível de risco, eu diria que hoje é muito maior do que a época em que eu iniciei a minha atividade. Então, eu acho que isso tem um lado que dificulta, mas tem um lado também que... Quando o mar é bom, qualquer um navega. Quando o mar é difícil, aqueles que têm mais experiência, que têm história, que têm tradição, que têm experiência, eu acho que podem se aproveitar positivamente disso.

Muito bacana. E nesse sentido de... Teve toda essa mudança, a concorrência aumentou, só que também você tem um avanço muito grande da tecnologia. Como a tecnologia ajuda?

A tecnologia ajuda e está presente hoje em todos os aspectos do mercado imobiliário, não só na construção, mas na comercialização, no atendimento ao cliente, na concepção. Hoje, por exemplo, a gente concebe integralmente todos os projetos em BIM. no Building Information Model. Então eu consigo hoje ter uma informação exata do que eu vou produzir em cada dia do empreendimento. Então eu tenho o prédio construído virtualmente, isso me permite com muita rapidez fazer orçamentos, acompanhar andamento de obra, simular desempenho, apresentar materiais em termos de marketing muito mais sofisticados. Então a tecnologia, a gente poderia falar aqui horas sobre todos os aspectos, desde a forma como o cliente está procurando o imóvel hoje. A inteligência artificial vai fazer com o cliente o mesmo que a gente já faz com música. Hoje o YouTube O Spotify escolhe a música que você vai ouvir, baseado no seu perfil, no seu histórico. Então, a inteligência artificial vai oferecer opções de aquisição em função da disponibilidade de recursos, do perfil, da idade, dos desejos. Então, a tecnologia está apoiando a todos os envolvidos no processo de uma forma exponencial e cada dia mais ela impacta a nossa atividade.

E aproveitando essa deixa que você deu da questão do comportamento, como que tem sido a preferência dos compradores de imóveis, como tem sido a evolução ao longo dos anos?

O consumidor de imóveis é completamente diferente do que era quando eu comecei. Existe um novo consumidor, mas, em primeiro lugar, não é que está saindo um consumidor e está entrando um novo consumidor. Os mesmos consumidores têm mudado o seu comportamento. Então, eu comprei um imóvel há 10 anos atrás, hoje eu vou comprar, independente da minha idade, da minha faixa etária, e eu tenho uma mudança de comportamento. Eu acho que o primeiro aspecto é lembrar que tem algumas coisas que não mudam. E quais são? O sonho da casa própria e o fato de ser uma compra emocional. Mesmo o jovem que é descolado, que teoricamente quer dispor do bem, mas não tem aquela necessidade de comprar, ele continua tendo o sonho da casa própria. Talvez esse sonho se adie até o momento que ele case, que ele tenha um filho, mas hoje ainda o brasileiro, o latino, ele sonha com a casa própria. Então eu acho que isso é uma coisa importante de realçar, que mesmo esse novo consumidor ele sonha e se emociona com a casa própria.

Carlos, nessa pegada de ser uma compra emocional, se você, no momento de compra, não está lidando com uma incorporadora séria, uma construtora séria, você pode cair em maus lençóis? Porque se você está num processo ali... Imagina, meu primeiro imóvel. Eu estou totalmente emocionado pelo fato daquela conquista. Eu já queria aproveitar para você dar algumas dicas. A pessoa que está buscando esse imóvel, como não cair aí, como evitar um problema futuro?

Esse novo consumidor, ele está muito mais informado, ele tem muito mais acesso a informações sobre o mercado, sobre as empresas. Ele está muito mais engajado, normalmente, em temas do seu interesse. Então hoje as pessoas têm uma conexão emocional com temas que ela tem interesse, esporte, política, algum hobby, e isso de alguma forma ele interfere no comportamento dessa pessoa quando ela vai adquirir um imóvel. Então a gente tem consumidor informado, consumidor engajado. um consumidor rigoroso, exigente, muito mais poderoso, com muito mais instrumentos para reclamar, para se empoderar. Então, hoje, por exemplo, quando alguém está insatisfeito com uma empresa, ele põe a boca no trombone, na rede social, e antigamente ele falava com um grupo pequeno de amigos. Hoje, não atender bem a um cliente, É muito ruim. E atender bem, você não ganha tanto. Mas você perde muito se você não tender bem. Então, hoje, a recomendação para um consumidor é realmente investigar a empresa, o histórico, a região. Eu sempre falo para pessoas que perguntam, mas é bom investir no mercado imobiliário? Eu falo, claro que é, só que você tem que diversificar, você não pode investir apenas no mercado imobiliário. Mesmo que você vá morar, você tem que pensar na valorização, você tem que pensar no longo prazo. E você tem a partir de fazer uma análise. Então, empreendimento que tem bons fundamentos. Boa localização, boa planta, uma construtora, uma empresa séria, que tenha um preço adequado, ele não tem erro, ele vai dar resultado, ele vai dar liquidez, ele vai dar satisfação como moradia e ele vai dar satisfação como investimento. Eu não tenho a menor dúvida disso. Então, nós estimulamos hoje os consumidores a se informarem. Informe se tem pressa, vai no Reclame Aqui, conversa com o síndico de qualquer prédio que eu já construí, vai visitar uma obra, saiba onde você está. E hoje a gente tem condições com muito mais facilidade do que antes, justamente por esse acesso a informações de ter esse caminho. Só não faz quem tem preguiça.

Bacana, então uma dica super importante aí de uma pessoa com 40 anos de experiência no mercado imobiliário. Carlos, agora eu tenho algumas perguntas aqui para te fazer. Qual é o papel da sustentabilidade no desenvolvimento urbano e como isso está afetando o design e a construção de novos empreendimentos imobiliários? Até porque a gente fala muito hoje de industrialização, né?

Claro. A sustentabilidade é um processo, é um caminho sem volta, é um processo inexorável, inevitável, e ela vai acontecendo num primeiro momento, mas por uma pressão do mercado e do ambiente regulatório. Talvez a maior face que esteja mais rapidamente acontecendo é a necessidade de uma migração para uma economia de baixo carbono. Hoje nós estamos fazendo isso lá no Secov, no Sinduscom, no Abrainc, com um grupo de 70 empresas, nós estamos aprendendo a fazer inventário de emissão de gases de efeito estufa para que a gente possa futuramente diminuir as nossas emissões. E uma forma de diminuir as nossas emissões é trabalhar com indústrias, com empresas que tenham uma pegada voltada para esse aspecto. Agora, o consumidor em si, embora ele valorize a sustentabilidade, ele compreenda, ele ainda não paga mais por isso. Então a gente, ainda por uma questão de dificuldade de renda, comprar um imóvel não é uma compra que se faz todo dia. Então a gente percebe que o consumidor gosta da sustentabilidade, mas ele ainda não paga muito por isso, exceto consumidores de um padrão maior, em empreendimentos que a gente tem uma condição melhor. Então eu acho que a sustentabilidade, tanto no nível urbano, quanto no nível individual de cada empreendimento, ela vai acontecer, mas nesse momento as pressões maiores são as legislações que obrigam, por exemplo, a você instalar sistemas híbridos de energia solar e gás ou elétrico, que já é uma realidade, a fazer aproveitamento de água de chuva, a privilegiar tecnologias que economizem a água que economiza energia, a usar, por exemplo, a dispor os resíduos de forma adequada, a gente tem uma cena. Então, a gente tem uma legislação que está progressivamente, cada vez exigindo mais, e aí uma empresa faz a outra. Puxa, eu vou ter que fazer também. Mas o consumidor, a ponta final, eu acho que isso vai acontecer com o tempo, mas ainda a gente sente que o que manda é a questão mesmo da localização e do valor do imóvel. Porque realmente a gente tem hoje a decisão de aquisição de imóvel, uma decisão de vida. Eu sempre lembro lá para o meu time que a gente às vezes retém 25% da renda de uma família durante 20, 30 anos. Para a gente ter uma ideia da responsabilidade que é a gente vender um imóvel.

Carlos, nesse sentido, quando a gente fala de sustentabilidade, durante o processo comercial que a imobiliária está, durante a venda de um empreendimento desse, de um apartamento, uma casa, enfim, quando você trabalha bem essa questão dos materiais, o resultado que isso vai gerar aí na questão ambiental... Outro dia eu estava falando com um grande arquiteto e ele fala que a boa arquitetura já nasce sustentável. E hoje, tudo bem, você tem que seguir algumas normas. Se você pega essa mudança de consumidor, você não acha que esse argumento da questão dos materiais pode ser um fator decisivo na hora de vender um apartamento?

Eu acho que ele ainda é incipiente. Eu acho que isso vai acontecer cada vez mais. A geração Z, por exemplo, que nos próximos 10 anos vai ter uma influência maior na decisão de compra, ela valoriza mais isso. Então, nós estamos divulgando. Nós temos, por exemplo, na empresa, na Tarjabi, é uma empresa aqua. A gente tem certificação ambiental. aqua em praticamente todos os empreendimentos, em quase todos, e a gente divulga do ponto de vista do consumidor quais são os benefícios, o que vai ter de economia de água, o que vai ter de economia de energia, como é que a gente está contribuindo para o planeta, como é que a gente está melhorando a vida útil, a gente está melhorando o conforto, a segurança. Então, nós estamos explorando, nós estamos comunicando, nós estamos trabalhando com isso, e isso é algo importante, mas ainda, comparativamente a outras pressões, eu acho que está numa fase incipiente, e mais a gente está num nível de consciência que está cada vez aumentando mais.

Não, isso parte também pela boa gestão de vocês, na questão da certificação. Se é uma coisa que já está na cultura da empresa, você tende a ter construções aí com muito mais qualidade, e uma construção, como eu falei lá atrás, nessa questão da Boa arquitetura, quando ela é pensada, ou seja, é uma coisa que já está na cultura. Então, isso tende a trazer muitos benefícios.

O setor imobiliário, diferentemente de outros setores, eu acho que isso melhorou muito, evoluiu muito. Ele tinha uma visão de marketing mais retrógrada, mais antiga. Então, muitas vezes, se a gente pegar, por exemplo, um profissional liberal, um médico muito bem sucedido, ele tem muita dificuldade de compreender o que é uma boa construção versus uma não boa construção. Então, na prática, se as empresas não venderem desempenho, sustentabilidade, as pessoas acabam comparando metro quadrado por bairro. Então, uma fachada, por exemplo, que vai ter uma vida útil de 20 anos, 30 anos, visualmente era igual a uma que vai durar cinco. Então, a gente tem que ter capacidade de fazer venda consultiva e de mostrar para o vendedor, mostrar para o comprador, aliás, aquilo que é importante. Assim como o vendedor de um carro fala em valor de revenda, fala no motor, fala em uma série de características que a gente tem que cada vez... e a sustentabilidade está inserida nesse contexto, sem dúvida.

E nesse processo, qual que é o papel da indústria? Porque para você ter uma boa construção, para ter uma construção sustentável, a indústria tem que... colaborar.

Mas a indústria está cada vez mais colaborativa, a gente tem hoje praticamente os principais players de mercado desenvolvendo e oferecendo soluções cada vez mais sustentáveis. Então hoje é muito importante que uma empresa como a nossa tenha alianças estratégicas com bons parceiros e a gente adquira cada vez mais sistemas que garantam desempenho. Talvez um exemplo muito bom disso é o drywall. O drywall é um sistema que tem o desempenho em todos os aspectos, na parte de segurança estrutural, segurança contra incêndio, a parte acústica, a parte térmica, muito bem definidos, muito bem mensurados. Então, quando a gente utiliza e segue as normas, a gente tem uma garantia de desempenho muito grande e tem um discurso muito claro também de sustentabilidade.

Não é bacana, inclusive no próprio drywall você tem placas aí com resistência absurda. Então a indústria de fato está trabalhando. Mais uma pergunta aqui. Como os modelos de co-work estão se integrando ao mercado imobiliário? Quais são os benefícios e desafios associados a esse conceito?

Ora, nos empreendimentos hoje que a gente está concebendo, a gente sempre prevê uma área de co-working dentro do apartamento, imaginando que as pessoas vão, em parte do tempo, fazer um trabalho híbrido e nas áreas comuns dos empreendimentos também. Então hoje é praticamente uma exigência que isso vá acontecer. E a gente tem alguns movimentos nas próprias empresas que você tem que prever espaços, às vezes, fora do escritório ou em situações em que as pessoas não vão realmente mais ficar o tempo todo no escritório. Os próprios escritórios têm de ser mais atrativos para permitir que as pessoas hoje, espontaneamente, queiram ir ao escritório e não trabalhar em casa. Então, acho que conversa um pouquinho com o co-órgão.

E essa mudança de cultura no pós-pandemia? Porque quando você teve essa questão do home office, que foi uma coisa obrigatória, Aí depois vem, ah, vamos testar o híbrido. Aí tem muitas empresas hoje optando pelo presencial, mas mesmo que você trabalhe o presencial, você ainda tem aquela necessidade de ter um canto ali na sua casa para trabalhar, enfim. Como que está sendo o desafio para vocês enquanto construtores, enfim? trabalhar esses espaços, no caso dos prédios corporativos, para pensar, de repente, em ambientes mais colaborativos, como você citou, e mais atrativos?

Eu acho que, quando a gente fala no apartamento residencial, além de prever o espaço para co-working, as pessoas que estão trabalhando em casa estão muito mais atentas ao apartamento. Então, você tem que cuidar mais do desempenho acústico, do desempenho térmico, trabalhar com biofilia. Hoje, quando você tem verde próximo ao ar onde você trabalha, você tem uma produtividade maior, trabalhar com cores. Então, eu acho que, de uma forma geral, além do espaço em si, você tem uma percepção, vamos dizer, as pessoas estão mais sensíveis a questões do apartamento que elas não tinham antes. Agora, o escritório é a mesma situação. A gente tem empresas multinacionais hoje que, por exemplo, trabalham com 70% das pessoas, 30% estão trabalhando em regime de home office, mas você tem mais área dentro do escritório, porque você precisa ter espaço para descompressão, você precisa ter espaço para culturamento. Então, tem empresas que têm um número muito grande de pessoas trabalhando que estão criando escolas dentro da empresa para que os funcionários levem os seus filhos à escola, almocem junto com eles no local de trabalho, Então, hoje, o escritório precisará ser atrativo para que as pessoas vão. Por outro lado, há um movimento de mais presencial agora. Hoje, quem está procurando um trabalho 100% virtual tem mais dificuldade de conseguir. E a gente percebe realmente que a produtividade depende de uma série de fatores. Tem pessoas que têm dificuldade de trabalhar porque há interferência em casa com o cachorro, o filho, a mulher, o barulho, a própria condição do Wi-Fi da casa, do ambiente. Então tem empresas que estão investindo no local de trabalho em casa para que a pessoa tenha produtividade melhor. E a gente percebe também que em algumas situações não há maturidade. A pessoa acaba realmente... você quer entrar em contato, não consegue. Então eu acho que tem um equilíbrio que vai se atingir. Eu acho que o trabalho híbrido veio para ficar. E tanto na casa quanto no escritório as condições naturalmente vão melhorar para que isso possa se harmonizar e a gente tenha aí um ganha-ganha para quem trabalha e para a empresa também.

Qual o papel da indústria imobiliária na promoção de acessibilidade habitacional com as tendências que estão evoluindo?

A acessibilidade é regrada hoje. Nas áreas comuns dos empreendimentos, a gente tem uma norma da BNT que é 90-50, então todas as áreas comuns dos empreendimentos já são preparadas para para receber um cadeirante, para você ter menos desníveis. Então, isso já está organizado. E dentro dos apartamentos, a gente teve a lei brasileira de inclusão. que foi regulamentada há poucos anos atrás, e a gente chegou a uma solução hoje. A gente tem dois caminhos para atender a acessibilidade. Ou a gente entrega 3% das unidades adaptadas. Então, por exemplo, um conjunto habitacional com mil unidades, 30 unidades, você já deixa adaptada totalmente para um cadeirante. A gente não tem também situações de pessoas, por exemplo, surdas que você tem que trabalhar com campainhas luminosas, pessoas cegas que você tem que trabalhar com campainhas sonoras. Então, a tecnologia assistiva hoje é acessível, é fácil e uma opção é você entregar com 3%. Isso é bom para empreendimentos populares, onde você tem uma dificuldade em função da dimensão do imóvel e da própria quantidade de tornar adaptável, e é um caminho. O segundo caminho, que funciona para imóveis maiores, é você não entregar 3% adaptado, mas deixar 100% adaptável. Então, por exemplo, durante o processo de comercialização, Se no limite 100% das pessoas que forem lá quiserem ou necessitarem de uma adaptação, você faz isso gratuitamente. Se você não tiver nenhum caso, você passa a não ter nenhuma obrigação depois que a obra começou. Porém, se alguém quiser comprar, é um apartamento adaptável e poderá ser adaptado mesmo que isso signifique custo. Então, isso foi uma evolução interessante e que está regrada e que veio da lei brasileira de inclusão e nós, lá através do SECOV, ajudamos a ter essa discussão com o governo e chegar num caminho que eu acho que foi bacana e que tá funcionando bem hoje.

É, porque você não deixa engessado, né? Você dá opções de sua melhor forma.

É, um apartamento, por exemplo, de 120 m², é mais fácil você adaptá-lo, né? Você tem espaço. Agora, um apartamento de 45, 50 m², às vezes, aumentar o tamanho de um banheiro, com o intuito de torná-lo adaptado, vai diminuir a sala. E se alguém não tiver essa necessidade, você pode ter até alguma dificuldade comercializar.

Nessa questão, quando você dá essa... no caso de um apartamento pequeno, quando você tem essa flexibilidade de aumentar o banheiro, você não pode ter problema na estrutura? Porque você tem que... Então, é por.

Isso que, nesses casos, a solução é já nascer no projeto 3% adaptado. Porque aí você já tem isso resolvido, já está projetado como você mesmo falou. Você pode ter paredes de alvinharia estrutural que você tem menos flexibilidade para fazer mudança.

Entendi. Como as flutuações na taxa de juros estão afetando o mercado imobiliário e quais são as estratégias recomendadas para compradores e investidores nesse cenário?

Então, os dois fatores que mais afetam o mercado imobiliário, historicamente, são a taxa de juros e o nível de confiança do consumidor. Então, quando a gente compra um bem de valor menor, você pode conviver com uma taxa de juros alta e pagar em um ano, em seis meses, mas quando você tem um valor alto que você tem que pagar em 25, 30 anos, as taxas de juros altas são terríveis e afetam significativamente E a cada aumento de um ponto percentual, você tira milhões de consumidores que não tem mais capacidade de financiar. Então, esse é um primeiro ponto, ela afeta significativamente o mercado. No caso da confiança, ela está expressa por uma questão de tendência. Se as pessoas sentem que o nível de desemprego está aumentando e se há dúvidas e incertezas sobre o futuro, as pessoas adiam as decisões de compra. Então, mesmo quem está empregado fica com medo de ficar desempregado e adia. Então, o nível de confiança, a perspectiva de uma melhora econômica é muito importante para uma decisão de compra de um bem que você vai pagar a longo prazo. Nós estamos num momento positivo porque esse ano vamos ter um crescimento do PIB acima do que foi previsto. Nós teremos uma projeção de que até o final do ano que vem a gente vai estar com uma Selic entre 9% e 10%, dependendo de uma série de fatores. Por exemplo, quando a taxa de juros nos Estados Unidos aumenta, Isso dificulta a diminuição da taxa de juros aqui porque a gente compete com aplicações no tesouro americano, então o mundo hoje está muito globalizado, mas hoje a gente está em um momento bastante favorável para a compra. Por quê? Eu estou com essa tendência de queda, eu estou com um nível razoável de confiança e nós estamos com muita oferta. Então o consumidor hoje tem uma oportunidade interessante de fazer bons negócios.

Muito bacana. E dicas do Carlos Borges para ter sucesso no mercado imobiliário em 2024?

Depende, como construtor e incorporador ou como consumidor?

Eu acho que você pode trazer uma dica para as três situações.

Eu acho que quem atua no mercado empreendendo, incorporando, construindo, eu acho que o mercado está muito mais seletivo, está muito mais cuidadoso, então hoje conceber um produto imobiliário exige realmente muito mais cuidado. Cuidado na avaliação do custo da obra, você não tem como corrigir, se você hoje tiver um desvio de 5% no custo de uma obra, você já pode praticamente jogar fora todo o resultado que você tinha. Então, durante o processo de concepção, de decisão de aquisição de um terreno e concepção de um produto, a gente precisa ter a capacidade de ler o mercado, fazer pesquisas, orquestrar bem essas variáveis e ter muita assertividade sobre as informações, o custo de obra, o preço de venda, o custo financeiro, a velocidade. Por exemplo, a gente comprar um terreno e demorar muito para lançar o terreno, porque houve uma demora na aprovação, porque surgiu um obstáculo como uma contaminação, é fatal, porque o investimento é tão alto que o custo do carregamento do terreno é muito grande. Então, a principal dica é invista no momento inicial. O papel aceita mudança, você pode desistir, você pode alterar. Depois que você tomou a decisão de empreender e passaram-se os seis meses de carência da incorporação, a barreira de saída é muito grande. E aí é muito difícil você corrigir alguma coisa que já foi concebida. Mesmo assim, é importantíssimo hoje a gente ter um sistema de planejamento, gerenciamento e execução muito robusto. Porque mesmo que você tenha acertado e tomado todo o cuidado na fase inicial, a gente tem uma tendência de sair do trilho. Então hoje a gente tem que acompanhar cronograma de obra, custo de obra, perspectiva de vendas, tudo que acontece tem que ter uma navegação e um PDC muito rápido para a gente tentar não fazer com que um problema pequeno vire um problema grande.

Você acaba, de certa forma, antecipando possíveis problemas.

Por exemplo, a gente tem uma política de tolerância a zero à corrupção, a gente Gosto de ter relacionamentos republicanos com todos os órgãos públicos. Qual é a estratégia que eu utilizo para isso? Planejamento, antecipar as coisas. Se eu preciso entregar um prédio em outubro, eu tenho que terminar em julho, porque eu preciso ter um tempo para tramitar as documentações que eu preciso para legalizar perante a Prefeitura, por exemplo. Eu tenho que ter muito rigor no cumprimento da legislação e tenho que ter relacionamento republicano. A gente tem que frequentar a prefeitura, tem que frequentar os órgãos públicos e cobrar, chorar. Preciso dar emprego, preciso trabalhar. Não é problema ter relacionamento. O que não pode é ter relacionamento não republicano. E do ponto de vista do consumidor, eu acho que é pesquisar. Eu acho que tem que pesquisar a empresa, tem que pesquisar a localização, tem que entender, a planta tem que ser boa, tem que ter algum tipo de design. Eu acho que tem que tomar bastante cuidado e esse investimento que o consumidor pode e deve fazer no início, ele está muito facilitado hoje. Hoje há muitos instrumentos, hoje uma pesquisa pela internet diz muita coisa. Vale a pena fazer, é relativamente fácil fazer e isso ajuda a ter assertividade, a ter segurança no processo. Eu sou apaixonado pelo mercado imobiliário e eu acho que eu tenho um histórico pessoal de sempre ter investido no mercado imobiliário e sempre ter sucesso, mas a gente tem que saber, por exemplo, quando a gente compra um imóvel, Você não pode necessitar muito rapidamente do recurso, senão você pode vender por um preço que você não queria.

Tem um tempo médio assim, Carlos?

Depende. Eu acho que, por exemplo, investir no mercado imobiliário faz todo sentido numa carteira de diversificação. Investir só no mercado imobiliário eu não recomendo para ninguém. Quando você tem uma diversificação, quando você deseja vender, pode demorar seis meses, pode demorar um ano, pode ser imediato, mas você precisa tentar praticar um preço que te dê resultado. E aí você tem situações específicas, você tem num determinado momento na micro região uma oferta grande, você pode ter muitas pessoas que querem alugar ou vender simultaneamente. Então, mercado imobiliário exige cuidado, mas ele quando bem trabalhado ele dá muito resultado, seja para investir ou para morar.

Tem algum assunto que você gostaria de chamar atenção para essa pauta de mercado imobiliário que eu deixei de te perguntar durante o nosso bate-papo?

Eu acho que o que vale a pena, por exemplo, é essa questão da sustentabilidade. Eu acho que hoje é algo que... lentamente as empresas estão trabalhando, é algo que o consumidor faz todo sentido ele entender. Porque, por exemplo, se a gente pensar ao longo de 50 anos de empreendimento, 20% do custo é obra e 80% é o custo de uso, operação e manutenção. Então o empreendimento que foi bem concebido e pensado em termos de manutenibilidade, construtibilidade e com visão de sustentabilidade, ele vai trazer uma economia na vida que não é pensada pelo consumidor no momento que ele adquire o imóvel. Então isso faz uma diferença muito grande e a gente tem concebido hoje produtos pensando no longo prazo. Então isso é uma coisa que a gente tem procurado divulgar para o consumidor, mas ele acaba sendo muito imediatista e muitas vezes pensando só no curto prazo. Às vezes não vale a pena ou barato sai caro.

É, eu costumo usar, às vezes, até um exemplo que todo mundo entende, que é você comprar um ar-condicionado normal, da tecnologia normal, conforme foi comercializado há alguns anos atrás, e hoje você tem essa tecnologia inverter. Qualquer pessoa que fizer uma conta, uma conta boba aí, na conta de luz do dia a dia, você consegue ver claramente a diferença de custo. Isso serve? Esse exemplo serve?

Sim, sem dúvida.

Estou falando de um equipamento só.

Claro. Hoje a gente consegue, por exemplo, nas áreas comuns dos empreendimentos, gerar uma economia de 30% a 40% em água e energia. E isso exige um trabalho grande da nossa parte de concepção. Então a gente trabalha com sistemas de bombas inteligentes, a gente privilegia realmente equipamentos que economizem, a gente pensa em custos de manutenção, tem uma série de questões que são complexas e que geram esse resultado. E se o consumidor não perguntar, não ir atrás disso, ele não vai saber. Ele só vai perceber depois quando ele tiver dificuldade para revender ou ele perceber na sua conta de luz um valor mais alto do que ele imaginava. Então, eu acho que essa é uma questão que, pensando numa visão de longo prazo, ela vale a pena ser... A gente tem procurado educar o consumidor para ter essa visão de mais longo prazo.

Quando um consumidor está procurando um empreendimento, hoje com a tecnologia BIM, por exemplo, onde você tem situações ali de previsibilidade de manutenção, esse consumidor, ele necessariamente tem acesso a esse tipo de tecnologia ou não?

Olha, hoje a gente tem trabalhado, por exemplo, existe uma norma que obriga as administrações pós-obra a elaborar e implantar em programas de manutenção corretiva e preventiva. que vão gerar mais conforto, mais segurança e gerar economia no longo prazo. Mas a cultura do brasileiro não é investir em manutenção preventiva, só em corretiva, que nem o carro, enquanto está andando eu não faço nada, quando ele para eu vou consertar. E se você fizer preventivamente vai ficar muito mais barato quando você precisar consertar e vai demorar mais também para você precisar consertar. Então, hoje, o consumidor de imóveis está muito preocupado com o curto prazo, com o valor. Então, a gente precisa, o próprio mercado tem que educar, assim como outros mercados, como o mercado automobilístico é sempre um exemplo para nós, como hoje o vendedor de um carro está preparado para falar da marca, para falar do valor de revenda, para falar da garantia, do custo das garantias, tudo. Então, eu acho que o mercado, cada vez mais, está trabalhando nessa direção e eu acho que é uma questão importante para o consumidor. Tenha essa visão de longo prazo. Não compre um imóvel pensando só no valor da aquisição. Pense na revenda, pense na manutenção, pense na contribuição desse empreendimento para o planeta. E empreendimentos mais sustentáveis, eles tendem a ter valor de revenda mais alto.

Não é bacana, né? Porque a qualidade de um vidro ali, ele vai gerar um conforto absurdo no dia a dia.

Tem coisas, por exemplo, que eu acho que são interessantes, que a gente tem trabalhado lá, tem coisas que o consumidor não percebe quando ele vai adquirir. Por exemplo, a gente tem acidentes em piscinas, onde a gente tem crianças, meninas, que ficam com o cabelo preso e até morrem. A gente trabalha, por exemplo, já existem normas que regulam isso, a gente trabalha com ralos anti-aprisionamento, a gente trabalha com botão de pânico, a gente segue essas normas. Quando a gente coloca, por exemplo, um cachilho entre uma sala e uma sacada. A gente tem norma que obriga que os vidros na face inferior sejam laminados, para se uma criança bater, o vidro não cair e você ter... Isso é norma. Quem que sabe disso? Quem que fiscaliza isso?

Então, aí eu queria trazer uma pergunta. Toda construtora e incorporadora seguem essas normas?

Não. Essas normas são técnicas da BNT. As normas da BNT não são leis, mas elas têm força de lei por três motivos. Pelo Código de Defesa do Consumidor, que obriga a que todos os produtos feitos no país sejam de acordo com as normas. E a BNT é o fórum exclusivo de normalização por leis específicas que obrigam E pelos códigos do CONFIA, do CAL e do CRE, que obrigam que todos os arquitetos e engenheiros exerçam sua profissão cumprindo normas técnicas. Então, nós temos mais de mil normas na Constituição Civil, lá no Comitê Brasileiro, que é o CB2 na BNT, é complexo, não é simples atender, mas o consumidor muitas vezes não sabe. E a norma mais importante é a norma de desempenho, que ela traduz as necessidades humanas em requisitos técnicos, como, por exemplo, segurança contra incêndio, como manutenibilidade, conforto tátil e antropodinâmico, desempenho acústico, desempenho térmico, segurança estrutural e assim por diante. Então, é complexo porque as necessidades humanas são crescentes, são variáveis, são probabilísticas. A gente está conversando aqui, talvez 70% do tempo você tenha 80% do seu conforto térmico é atendido e eu posso ter uma característica diferente. Então é complicado, mas a gente precisa de alguma forma traduzir essas necessidades e requisitos técnicos para a gente ter estabilidade nas relações jurídicas e para a gente ter clareza do que é certo e do que é errado. Por exemplo, 6% das pessoas são hipersensíveis a ruído. Você não vai conseguir, mesmo atendendo as normas, deixar que essas pessoas tenham conforto acústico. Então, essas pessoas têm necessidades especiais. Elas devem ou ter uma demanda específica ou morar numa casa, por exemplo. Então, eu acho que nós temos trabalhado. durante o processo da jornada do líder, do interessado em comprar um apartamento, de que ele tenha capacidade e assertividade para separar o joio do trigo, para entender o que é uma boa construção, o que é uma boa vida útil para a gente ter. Então é um processo que a gente tem trabalhado bastante e que eu acho que sempre vale a pena realçar para o consumidor comum.

Não é bacana? E, inclusive, o papel do Constra e Cash, que é justamente trabalhar aí essas pontas, tanto consumidor, construtor, enfim, o mercado como um todo. E quando você fala de vidro, é difícil um consumidor saber o que é um vidro laminado e o que é um vidro temperado. Sim. Então... Sim. De repente, se a gente começar a pensar em uma forma de educar esse consumidor, até na hora de uma negociação, esse é um vidro temperado, olha o que acontece numa situação de impacto, olha o que pode acontecer. Você já deve ter visto algumas coisas acontecendo. Então é esse alerta aí.

A gente tem muito, por exemplo, um exemplo que eu lembrei agora, é muito comum que gradis de ferro em sacadas, especialmente em locais de maresia, que, depois de um certo tempo, as pessoas estão vendo a vista, caem e morrem. Por quê? Porque os insertes que seguram esses grados têm que ser em aço inoxidável. Eles não podem ser em material que corroa. Isso é normalizado. Tem normas que acompanham. Você não percebe. Então, tem uma série de questões que o consumidor tem que estar atento. A gente tem, por exemplo, em Caxilhos Maximar, em banheiros, um dispositivo que limita a abertura para evitar que alguém que vai fazer a limpeza possa cair lá fora. Então existem muitas normas que cuidam. Brinquedos em playgrounds. Hoje a gente tem brinquedos normalizados e que diminuisam o risco da queda e de machucar seriamente uma criança. Você tem materiais perfurantes. A gente tem obrigatoriedade, por exemplo, de pisos dentro de box com que gerem menos risco de escorregamento para os idosos. Esse é um problema grave de saúde pública. Então, como é que você mensura isso? Pelo coeficiente de atrito dinâmico, normalizado. O consumidor só vai perceber quando escorregar um dinheiro no box, não vai saber. Então há uma série de questões que interferem na qualidade de vida, na segurança, no conforto, na valorização, na vida útil, no custo de manutenção e que não são facilmente percebíveis. Então hoje a gente realmente recomenda que o consumidor fique atento porque E a gente tem muitas empresas sérias, muitas empresas boas, mas também tem muita gente que é curioso, que faz. Para ilustrar o que eu estou falando, se você pegar um país como a Espanha, que tem um PIB parecido com o Brasil, você tem muito menos incorporadoras e construtoras. Por quê? porque você tem uma penalidade muito grande se alguma coisa é feita errada. Aqui no Brasil, um dentista bem-sucedido e um engenheiro desempregado montam uma construtora e não seguem normas técnicas. fazem, às vezes, com informalidade e vendem igual aos outros mercados.

E aí, eu visito muita obra e, assim, você trouxe um ponto importante e eu vejo que tem muito aventureiro, assim. Vejo pessoas que estão acostumadas, de repente, a construir uma casa, aí o cara se lança a construir prédios também, que é outra responsabilidade, é outra forma. Eu recebo aqui, como você pode acompanhar, engenheiros, bate-papo com engenheiros. Eu estou falando de um engenheiro que está executando a obra de um engenheiro estrutural. Então, eu vejo um falando da importância do trabalho do outro, eu fico impressionado como é, de fato, um grau de responsabilidade muito grande construir um prédio.

Sem dúvida. Hoje, a quantidade de disciplinas envolvidas na construção de prédio... Quando eu comecei a minha carreira, a gente tinha na mesa, quando eu desenvolvia um projeto, a gente tinha projetos de estrutura, de instalações, de fundação, o arquiteto. Hoje, a gente tem empreendimentos que a gente tem 25 disciplinas diferentes, simultaneamente, discutindo. Então, você tem o profissional da acústica, profissional de lumínica, você tem um profissional que está pensando no layout da garagem, Você tem projetos de ar-condicionado, projetos de segurança, projetos de paisagismo. A orquestração de todas essas disciplinas requer um esforço notável de gestão. e que não pode ser negligenciado, porque a gente está mexendo com vidas humanas. Então, eu acho que tem uma beleza muito grande no mercado imobiliário, a gente tem o poder de transformar a vida das pessoas, mas também a responsabilidade. Então, eu encaro essas barreiras que eu comento como barreiras de competência. Se a gente vai ter uma necessidade de fazer uma cirurgia, a gente quer correr o risco de... de que um médico que não tem experiência e que nunca fez aquilo faça uma cirurgia com a gente? Então, a gente tem que ter o mesmo raciocínio também com as construções.

O próprio advogado tem o papel de destruir sua vida ou de se salvar. Carlos, a gente tem um quadro aqui que é convidado com vida. Tem alguém que você... Eu sei que tem várias pessoas, mas você pode citar uma ou duas pessoas que você gostaria de ver aqui e falar sobre um determinado tema?

Olha, eu tenho muitos amigos no mercado imobiliário, minha vida foi no mercado imobiliário. Eu acho que dá para falar em muitas pessoas, depende um pouco do tema. da abertura do tema. Tem profissionais voltados à sustentabilidade, voltados à arquitetura, voltados à construção. Eu tenho muitos amigos. O Ceoto, por exemplo, é uma pessoa que você conhece.

O Ceoto já participou de um episódio aqui.

É um cara muito diferenciado, um cara que para mim é uma referência profissional. Eu sempre me espelhei muito nele. Mas tenho, sim. Vou dar uma pensada. Eu tenho vários nomes para indicar para vocês, com certeza.

Você pode indicar e até, por conta da sua credibilidade também, você pode trazer um de cada segmento. Porque, por exemplo, a gente fala tão pouco de impermeabilização e é tão importante no empreendimento também.

É outro projetista que hoje faz parte. Nós temos uma projetista de impermeabilização, a Virginia. que trabalha bastante tempo com a gente e que hoje elabora projetos de impermeabilização e que tem que ser feitos baseados no nível de desempenho desejado. Então, por exemplo, hoje a impermeabilização tem que ter uma vida útil de cinco anos no mínimo. no mínimo. Isso tem que ser concebido no projeto. Não sei se você sabe, o aeroporto de Barajas, na Espanha, em Madri, foi concebido como a vida útil de 100 anos.

100 anos?

Contrato de 100 anos. Isso eu não sabia. Então, isso muda tudo as decisões de projeto. Então, hoje, a sustentabilidade veio para para nos forçar a ter uma visão de longo prazo para que a gente demore mais para extrair novos materiais da natureza e, portanto, adia esse tipo de extração que não é desejável para o meio ambiente.

Esse é um bom tema. Inclusive, eu já queria que você depois indicasse uma pessoa para falar sobre o tema sustentabilidade, e eu já vou fazer um pedido aqui pra você indicar algum mestre de obra da Tarjabi pra vir aqui fazer um bate-papo comigo. Que é, como eu te falei, né? Então vamos falar. Tem mais alguma coisa que você gostaria de falar antes de passar a palavra aí pras suas considerações finais?

Não, acho que é isso aí.

Então vamos pras considerações finais aí, pra encerrar esse episódio.

Primeiro, eu queria agradecer a oportunidade desse bate-papo e dar os parabéns pela iniciativa. Acho que é legal a gente trocar experiências. E sempre é um aprendizado para mim e, de uma forma geral, estou à disposição. Agradeço e dou parabéns pela iniciativa.

Bacana, Carlos. Mais uma vez, obrigado por ter aceito o nosso convite. Você que ficou até o final, curta, compartilhe. Ajuda a gente nesse desafio de unir e levar informação de qualidade para o setor de arquitetura, engenharia e construção. Um abraço e até o nosso próximo encontro aqui.

Construa e cresça a arquitetura. Por engenharia e construção.