Vender para Construir: Lucratividade no mercado imobiliário | Hermes Mendes e José Carlos

Sejam todos bem-vindos a mais um episódio aqui no ConstruCast, diretamente da Expo Offsite 2026, no Sambódromo do Aimbi. No episódio de hoje eu vou conversar com dois convidados: o Hermes Mendes, ele é investidor, e o José Carlos, arquiteto. Então fiquem ligados, esse vai ser um bate-papo bem rápido, mas a gente vai entender a importância de ter essa troca entre investidor, entre arquiteto e o que que o investidor precisa fazer para confiar no que o arquiteto especifica.

Construycast Arquitetura e Engenharia de Construção.

Este episódio é um oferecimento Hub e Construção. Hermes, queria que você se apresentasse rapidinho para a gente começar esse bate-papo.

Muito obrigado, Paulo. Boa tarde a todos. Eu ainda acho meio estranho me chamar de investidor Porque na realidade eu sou um professor aposentado, professor de administração pela USP, aposentado, e tenho me interessado recentemente pela área de incorporação. Então eu sou um professor de um lado e um aprendiz de incorporador do outro lado. Então na realidade não me sinto um tremendo investidor, porque quando a gente fala de investidor tá sempre pensando em milionários, investindo. Nada, nada, nada. Nós estamos realmente iniciando um trabalho que eu acho bastante importante e hoje eu vim aqui para conhecer o trabalho da Hub que eu acho que vai acrescentar bastante a minha trajetória.

Muito bacana, muito bacana, Hermes. Eu tenho certeza que a gente vai, via nosso ecossistema, a gente vai conseguir ajudar muito aí nas suas soluções construtivas. Agora, José Carlos, você como arquiteto, qual que é o— como que se apresenta um pouco? E queria que você já falasse também como que é a troca entre você e o Hermes.

Bom, então, eu não sou daqui, sou do Rio de Janeiro, mas já tenho há bastante tempo trabalhando em São Paulo. Aí eu conheci o Hermes já há alguns anos e eu achei bem interessante as ideias dele. Ele tem algumas coisas bem inovadoras que eu acho bem interessante. E varia muito, depende muito do cliente. Tanto que eu vim hoje aqui com ele para conhecer, ver algumas coisas novas. E a gente tem, a gente pega cliente que quer alguma coisa mais tradicional, outros querem estilo flamenco, varia muito e a gente tem que se adaptar. Eu já fiz projeto para indústria, para comércio, muita residência, casa de repouso para idosos, que é bem diferente, o projeto é bem mais detalhado. Então a gente tem que ir se adaptando a cada cliente para poder Fazer o melhor para ele, né? Porque na verdade, no caso dele nem tanto, porque ele está fazendo uma casa que vai funcionar para 100, 200, 300 pessoas diferentes. Então a gente tem que pensar num projeto que seja uma coisa mais geral para que depois a pessoa possa adaptar ao jeito dela. Agora, outros, quando um cliente vem para mim, Eu tenho que entender ele de forma que eu posso fazer aquilo que ele vai sentir bem. Eu não estou fazendo a casa para mim, estou fazendo para ele morar.

Você colocou um ponto importante. A gente costuma dizer que tem arquitetos que ele está projetando para o próprio arquiteto, para alimentar o próprio ego e não para o cliente.

Às vezes acontece.

Agora eu queria trazer Hermes, você como um investidor, o que você busca? O que eu preciso ter como um solução construtiva para te ajudar como investidor? Porque se eu demoro para construir, você tem um problema.

É verdade. Nós temos hoje uma miríade de sistemas a serem discutidos. Eu já estou construindo lá o clube, porque o nosso é um home club, e o clube que está sendo construído está sendo construído com tijolo ecológico, que é uma alternativa que nós encontramos bastante econômica, bastante interessante, mas com um problema gravíssimo de falta de mão de obra de qualidade. Então eu não quero continuar a construção das primeiras 46 casas pelo mesmo sistema, eu vou alterar isso. Ainda tá em discussão e negociação com os nossos potenciais fornecedores, mas não será necessariamente apenas de tijolo ecológico. Tijolo ecológico foi bom porque deu uma pegada ecológica para o sistema, que é uma das vertentes da venda do projeto a terceiros. Nós estamos fazendo uma parte para timesharing e outra parte para Airbnb. Então, na realidade, nós vamos ter duas alternativas dentro do próprio sistema. E cada conjunto desses tem 46 casas, cada clube desse tem 46 casas. E as pessoas compram, na realidade, o direito de uso desse clube. Então, é uma inovação importante até para fugir um pouco dessa luta dos governos aí de taxar todo e qualquer imóvel que a gente tenha. Então a ideia é trabalhar nessas duas vertentes, timesharing e Airbnb.

Hermes, e nessa medida, quando você escolhe uma solução construtiva, que não é só o problema de mão de obra, também é o tempo que você demora para construir, né? Como que você, enquanto investidor, onde você busca Informações confiáveis para acreditar numa solução ou em outra. No caso, quando o arquiteto, quando ele faz um projeto, de certa forma ele especifica alguns materiais. E nesse processo quem traz toda a solução para você é o arquiteto?

Pois é, não, na realidade não. Na realidade nós fizemos uma pesquisa, eu sou um pesquisador pela universidade, trabalhei 40 anos fazendo pesquisa pela Universidade de São Paulo e pesquisei em mais de 15 países as soluções a serem encontradas. E a definição final do meu projeto especificamente é que ele tem que ser ágil e rápido. Então hoje nós estamos trabalhando sempre com técnicas construtivas de agilidade. Estamos trabalhando basicamente com construção off-site, quer dizer, para que eu possa vender a casa e construir. Não o contrário, não construir para vender, mas vender para construir. Então a ideia básica é essa, é que nós temos hoje uma fábrica à nossa disposição, que não é minha, infelizmente, mas é uma fábrica que produz 11 casas dia, ela fabrica 11 casas dias. "Ah, mas você tem capacidade de comprar 11 casas dias?" Absolutamente não, mas ele tem a capacidade de produzir 11 casas dia. Então é muito importante isso, porque a gente não... Põe o dinheiro na obra, fica lá esperando 1, 2, 3 anos para depois vender a casa. Não, a ideia é essa. Quer dizer, tem lá casas modelo, eu vou lá, escolho a casa número 3, por exemplo, e aí em 30 dias a casa está entregue na sua mão.

Essa que é a ideia.

Muito bacana. E José Carlos, e como que você está vendo hoje esse movimento da Expo Offsite? É a primeira vez que você vem aqui.

Nessa aqui, sim, primeira vez, mas já participei de várias outras, fui com outras...

É, mas especificamente de off-site mesmo?

Não, dessa é off-site a primeira vez. Eu já tenho pesquisado bastante sobre isso. O Brasil ainda está um pouco engatinhando ainda, está começando a trabalhar nisso. A gente sente que o público em si ainda está muito amarrado na parte tradicional. Então, a gente tem que ir aos poucos mostrando isso para as pessoas. E depende um pouco também desse pessoal que está produzindo essas novas ideias, porque o grande problema é preço. Não adianta se a mão de obra vai dar metade, mas o material vai dar o dobro. Então, a gente tem que chegar em algum ponto em que vale a pena Porque, sinceramente, a maior parte do cliente, ele olha primeiro o preço.

É, ele olha o preço. E é importante a gente começar a tentar, de alguma forma, fazer o cliente fazer uma conta, na verdade, dos benefícios que o sistema traz. Porque— e eu até vou sugerir, Hermes, para a gente continuar esse bate-papo lá no nosso estúdio, para a gente conversar um pouquinho, porque a sua visão enquanto investidor, porque quando a gente fala investidor, é o cara que vai colocar o dinheiro na mesa, tá? Só que o que compensa realmente para você? Ah, quando eu invisto um pouco mais na questão financeira, como que eu agrego esse valor a mais para o meu cliente que está comprando? Será que ele compra essa minha ideia? Ou eu já venho— tudo bem, eu já venho de um preço fechado para ele?

Tem uma coisa interessante que a gente precisa levar em conta, que é essa questão da mão de obra. Eu estou fazendo uma casa, digamos, vou gastar lá R$3.000 em cimento. Aí o cimento aumentou 10%, nós estamos falando de R$300 de aumento. Isso não impacta em praticamente nada na construção que eu vou fazer. Entretanto, eu tava esperando fazer essa casa com 60 dias de mão de obra de pedreiro, por exemplo, e aí não, virou 120 dias. Ao invés, eu vou gastar exatamente o dobro ou mais. Então, nós temos que avaliar isso. Quanto vale para o seu planejamento, para o seu orçamento, quanto vale uma situação desse tipo? O quanto isso impacta na tua vida? O quanto isso impacta no seu projeto? Infelizmente, a maioria dos empresários continua enxergando apenas a questão do material, mas não é verdade. O grande problema nosso no Brasil é falta de mão de obra qualificada e capaz de entregar a obra efetivamente.

Sensacional! Hermes, para te liberar aí para visitar mais o evento e também, enfim, você não te atrapalhar aí na sua rotina, na sua visita, primeiro queria te passar para as considerações finais e é um prazer imenso receber você aqui no ConstruCast, o podcast do ecossistema Hugg Construção.

Muito obrigado! Olha, eu só posso agradecer pela oportunidade. Eu tava comentando com o seu pessoal aqui agora há pouco que eu jamais fiz um podcast, esse é o primeiro. Então eu tô, sou virgem ainda nesse sistema. Já fiz muitas palestras, já fiz mais de 200 palestras na minha vida, mas nunca fiz um podcast, é a primeira vez. E eu fico muito agradecido. Agora, com relação às considerações finais, é o seguinte: o futuro está aqui, só que o futuro é hoje. Esse futuro não é para daqui a 5 anos, 10 anos, o futuro é agora. Ou nós fazemos isso da forma adequada e nos adaptamos à nova situação, ou nós vamos continuar na Idade da Pedra ou do Tijolo. Desculpe o trocadilho. Infelizmente, nós estamos ainda na Idade da Pedra.

E aproveitando, antes de passar a consideração final do José Carlos, eu quero— Você que precisa de uma solução construtiva rápida para acabamento, Conheça o Easy Massa. Além dele eliminar a etapa de fundo preparador e fundo selador, ele também te traz uma qualidade de aplicabilidade muito melhor. Então você vai usar massa corrida ou massa acrílica, Easy Massa substitui os dois materiais com muito mais qualidade e agilidade. Agora, José Carlos, com você, suas considerações finais.

Então, uma coisa que eu acho interessante neste tipo de feira é que uma coisa que o Hermes estava comentando é que mão de obra hoje em dia está muito escassa, está muito difícil. Eu trabalho com projeto e construção, então eu sei na pele a dificuldade que tem sido. Então o fato da gente conseguir sistemas novos que me facilitem, me agilizem a obra é muito importante. Eu acho que o Brasil não tem para onde correr. É isso que vai, como ele falou, é o presente, não é nem o nosso futuro, é o nosso presente mesmo.

É, e por falar em cuidar do futuro, a gente precisa trabalhar o agora. E pensando nisso, a gente tem, inclusive vocês tiveram acesso, a nossa repórter Mirim, que tem 14 anos e está extremamente encantada com o que ela está vendo nesse evento. Pessoal, Muito obrigado pela participação, por compartilhar um pouco do conhecimento de vocês. E Hermes e José Carlos, o convite já está feito para a gente continuar, fazer um episódio mais longo com as histórias de vocês.

Muito obrigado, que Deus abençoe a toda a equipe.

Isso aí, pessoal. Este foi mais um episódio diretamente da Expo Construção Offsite aqui no Sambódromo do ENB. Compartilhe esse conteúdo. Comente, é muito importante ter a sua interação para que a gente consiga chegar no maior número de pessoas possível. Esse é o ConstruCast, afinal, conhecimento também se constrói.