JF 3995: Navigating Market Cycles and Scaling Passive Investment Returns ft. David Hrizak

Liebe Zuhörer, willkommen zum besten CRA Podcast aller Zeiten. Ich bin euer Gastgeber Joe Cornwall und heute ist David Resak bei mir. Er ist der CEO der Streamline Capital Group. Das Unternehmen ist in vielen verschiedenen Bereichen der Immobilienbranche tätig, darunter Neubauten, medizinische Einrichtungen und erstklassige Büroimmobilien. Ich bin seit über 29 Jahren in der Branche tätig. Ich bin zum ersten Mal in dieser Sendung. David, herzlich willkommen. Wie geht es dir heute? Mir geht es großartig, Joe. Vielen Dank für die Einladung. Es ist toll, heute hier zu sein. Ich freue mich sehr, dass du bei uns bist. Und da du zum ersten Mal hier bist, erzähl uns doch ein bisschen mehr über dich. Woher kommst du und und wie bist du zur Immobilienbranche gekommen? Gerne, danke. Ich komme ursprünglich aus dem Süden Chicagos. Ich bin dort geboren und aufgewachsen. Ich wurde hauptsächlich von meiner Großmutter erzogen. Meine Mutter war immer draußen und hat lange Stunden in der Innenstadt von Chicago gearbeitet. Es gab keine Vaterfigur in meinem Leben. Meine Großmutter war diejenige, die sich um mich gekümmert hat, als ich ein kleines Kind war. Und alles, was ich heute bin, verdanke ich dem, was sie mir vermittelt hat. Loyalität, Arbeitsmoral und Entschlossenheit. Das waren die Dinge, die mir diese 1,45 große Frau auf den Straßen von Southside Chicago beigebracht hat. Ich bin sehr stolz auf diese Erziehung, denn das ist es, was ich heute bin. Ich habe vor 29 Jahren als Immobilienmaklerin in der Region Chicago angefangen. Nach einigen Jahren als Maklerin für Anlageimmobilien mit mehreren Mietern habe ich mich der Entwicklung und Investition für mein eigenes Portfolio zugewandt. Wir begannen mit dem Verkauf einiger Einfamilienhäuser, stiegen dann in den Neubau von Einfamilienhäusern ein und stiegen dann in Mehrfamilienhäuser und Einzelhandel ein. Von da an entwickelte sich die Erfolgsgeschichte weiter. Dieser Erfolg hielt bis 2021 an, als ich eine Nahtoderfahrung hatte. Ich wurde in Portoata, Mexiko vom Pferd geworfen und verbrachte drei Tage mit einem Lungenkollaps in einem mexikanischen Krankenhaus. Ich sagte, wenn ich sicher nach Hause komme, gehe ich in Rente. Ich hatte zu diesem Zeitpunkt eine erfolgreiche jährige oder jährige Karriere hinter mir. Meine Frau war gerade von ihrer Lehrtätigkeit hier in Arizona in den Ruhestand gegangen. Ich hatte Todesangst, in das Flugzeug zu steigen. Der Arzt riet mir davon ab, aber ich schaffte es nach Hause. Meine Frau hielt die ganze Zeit meine Hand und ich ging in rente. Die ersten zehn Monate des Jahres 2022 reisten wir wir genossen Gesellschaft des Anderen. Wir bereisten Die Welt, darunter drei großartige Wochen in Europa. Doch im Oktober 2022 als ich mich meinem 50. Geburtstag näherte, spürte ich eine Leere in mir. Mir fehlte etwas. Da kam mein jetziger Partner zu mir und Dave Ich suche nach einer neuen Chance. Er ist Anwalt. Scott Rooney ist seit 30 Jahren Anwalt in der Fortune Unternehmenswelt. Also sagte Scott Ich möchte wirklich das wiederbeleben, was mir am meisten Spaß macht, Menschen dabei zu helfen, in Immobilien zu investieren. Wir hatten zahlreiche Syndizierungen, bei denen wir passive Investoren einbezogen haben. Sie hatten nicht allzu viel Ahnung von Immobilien, manche schon, manche nicht, aber wir haben sie aufgeklärt und mitgenommen. Zu meinem 50. Geburtstag gründeten wir die Streamline Capital Group mit dem Ziel, Menschen dabei zu helfen, mit Hilfe von passiven Immobilieninvestitionen langfristiges Vermögen aufzubauen. Daraus wurde die Streamline Companies, ein Konglomerat aus drei Unternehmen. Sie haben die Streamline Capital Group erwähnt. Das ist unser Immobilieninvestmentzweig, über den wir Kapital für den Kauf von Immobilien beschaffen. Derzeit haben wir einen offenen C Fonds in Höhe von 15 Millionen Euro. Ich bin Inhaber von Streamline Development, einem Generalunternehmen für Bauvorhaben. Seit 23 Jahren bauen wir alles, was wir besitzen, selbst, egal ob es sich um Neubauten, Investitionen in Investitionen oder Mieterausbauten handelt. Über Streamline Development können wir das auch weiterhin tun. Alle Immobilien, die wir besitzen, werden von unserem Verwaltungszweig Streamline Asset Management verwaltet. Die vertikale Integration dieser drei Einheiten ermöglicht es mir, meinen Investoren einen optimierten Prozess und eine bessere Rendite zu bieten, da nichts intern abläuft und wir uns keine Sorgen machen müssen, dass Dritte nicht in unserem besten Interesse handeln. Ja, ich meine, da gibt es viel zu entpacken. M. Ich bin froh zu hören, dass du dich offensichtlich von deiner Verletzung erholt hast. Ich kann verstehen, dass das eine Art Paradigmenwechsel in deiner Denkweise und deiner Sicht auf das Leben und deine Karriere wäre M. Es gibt viele Dinge, die ich aus deiner Geschichte ziehen kann und mit denen ich mich identifizieren kann. Ich habe meinen ersten Beruf aufgegeben. Ich war zehn Jahre lang bei der Polizei tätig und bin dann quasi in den Vorruhestand gegangen, weil ich durch das Immobilienportfolio, das ich aufgebaut hatte, genug Cashflow hatte, um die Rechnungen zu bezahlen. Ich habe meinen Hauptberuf aufgegeben und ähnlich wie du es erwähnt hast, waren es die ersten 6 Monate oder so, in denen ich wirklich einen Verlust an Sinnhaftigkeit verspürte. Weißt du, ich bin jünger in meinen Ern, aber was soll ich jetzt bloß tun? Das war ich zehn Jahre lang. Jetzt arbeite ich nicht mehr Vollzeit. Ich habe mein Portfolio verwaltet. Aber ich glaube, viele Leute sehen den Ruhestand als Wunschtraum an und verbringen einen Großteil ihres Lebens damit, über diesen Moment nachzudenken und wie er sein wird. Es wird diese große, gewaltige Veränderung oder so etwas sein. Und meistens ist es so, dass man in den Ruhestand geht, wenn man eine Leidenschaft oder etwas hat, das einem Erfüllung gibt. Und das wirft meiner Meinung nach mehr Fragen als Antworten auf. Und wenn du unglücklich bist und deinen Job hast und du weißt, dass du in einer Fabrik schuftest, Stoßstangen herstellst oder so etwas, dann kann ich verstehen, dass es für dich eine andere Bedeutung hat, wenn du das 25 oder 30 Jahre lang machst und dann in Rente gehst, als wenn du mit Leidenschaft bei der Sache bist. Aber ich bin zu der Erkenntnis gekommen, dass Unternehmer nicht in Rente gehen. Sie wenden sich einfach etwas anderem zu ändern, ihre Philosophie, schwenken um auf etwas anderes. Aber Unternehmer wie du und ich müssen einfach weitermachen. Ja, absolut. Vor allem, wenn du etwas tust, das dir Erfüllung bringt und du hast ein paar Dinge erwähnt, die dir Spaß machen und du bist ja jetzt schon eine lange Karriere im Immobiliengeschäft. Noch etwas, das ich ansprechen wollte. Ich spreche immer gern mit Leuten, die das schon mal durchgemacht haben. Sie haben Mitte der ER mit dem Investieren angefangen und sind dann Mitte der ER ins Immobiliengeschäft eingestiegen. Ist das so? Okay? Sie haben also offensichtlich schon mehrere Marktzyklen durchgemacht. Erzählen Sie mir ein bisschen darüber. Nur so grob Ihre Gedanken. Wie sind Ihre allgemeinen Gedanken zu Immobilienmärkten? Mit meinen 29 Jahren Erfahrung habe ich wahrscheinlich schon fast alles gesehen. Aber wenn es einem zum ersten oder zweiten Mal passiert, bekommt man Angst. Und wenn man nicht schnell reagiert, sich nicht schnell umstellt und nicht schnell versteht, wie man das Ganze zum Besseren wenden kann, ist man pleite. Und ja, ich musste mich auch umstellen. Während der großen Rezession 2008 2009 war ich in einer 4 Millionen Dollar Reihenhaussiedlung im Großraum Chicago tätig. Der Markt brach ein, mein Geschäftspartner starb Anfang Januar 29 Entschuldigung, und ich blieb auf den Kosten sitzen. Glücklicherweise hatte ich eine gute Beziehung zu einem Kreditgeber der Gemeinde. Der CEO der Gemeindebank besaß die Mehrheit an der Bank und rief mich an und Dave, die Regierung ist mir auf den Fersen. Wir sind eine kleinere Bank. Tarp war damals eine große Sache. Die Bundesaufsichtsbehörden kamen jede Woche und jeden Monat zur Bank und dein Kredit war eines der Dinge, die sie sich ansahen. Ich Nun, was machen wir jetzt? Und er Lass uns da zusammenarbeiten. Und wir haben uns neu ausgerichtet. Anstatt eine Siedlung zu bauen, um sie zu verkaufen, haben wir sie gebaut. Wir haben sie fertiggestellt und vermietet. Und Wir haben die 16 Einheiten in der Siedlung etwa vier bis fünf Jahre lang vermietet, bis sich der Markt erholte und ich sie verkaufen konnte. Und wenn ich nicht einen Kreditgeber gehabt hätte, mit dem ich direkt kommunizieren kann, der bereit war, mit seinem Kreditnehmer zusammenzuarbeiten, dann hätte jede andere Bank die Immobilie genommen, sie für ein paar Cent pro Dollar verkauft und staatliche Gelder genommen, um ihn zu retten. Aber er war ein Unternehmer, genau wie ich, und er suchte nach einem Weg, seine Bank zu retten und mir gleichzeitig durch diese Sache zu helfen. Und dafür bin ich dankbar. Ja, wissen Sie, und das ist so eine große Parallele zu dem Kontrast, den wir auf dem heutigen Markt sehen, nicht wahr? Vor ein paar Jahren fingen alle an zu hören, dass es einen weiteren großen Crash geben würde, vor allem bei Gewerbeimmobilien. Wissen Sie, all diese Leute haben mit Brückenkrediten gekauft und es wird eine riesige Welle von Zwangsvollstreckungen geben und alle werden ihre Immobilien verlieren und wir werden sie Für wissen Sie, 50 Prozent des Wertes oder was auch immer kaufen können. Richtig. Ähnlich wie 2008, 2009? Ich denke, viele Banken haben aus ihren Fehlern von 2008, 2009 gelernt. Es hört sich so an, als wäre Ihre Bank eine der wenigen gewesen, die tatsächlich nach Wegen gesucht hat, aus Geschäften herauszukommen, die schiefgelaufen sind, als sich der Markt verändert hat. Und es scheint, als würden viele Banken heute dasselbe tun. Ich meine, alle sagen, oh, es wird eine riesige Lagerbeständeflut geben und wir sehen, wie ein Teil davon langsam nachlässt. Aber es gab ein Zeitfenster von zwei bis drei Jahren, in dem diese Geschäfte auf den Markt kamen. Und ja, natürlich gibt es da draußen viele Leute, die Geld verlieren. Vielleicht haben sie zu viel bezahlt, Sie hatten uneinbringliche Forderungen, die Versicherungen sind in die Höhe geschossen, alle Steuern sind in die Höhe geschossen, All diese Ausgaben sind angefallen, die nicht unbedingt erwartet wurden. Aber die Banken waren nicht so schnell dabei, einfach Tausende dieser Immobilien zu pfänden und sie dann, wie Sie sagten, auf den Markt zu bringen, wo sie nur ein paar Cent pro Dollar bekommen. Sie erkannten, dass es besser wäre, den Betreiber am Markt zu halten und ihn zumindest einigermaßen über Wasser zu halten, anstatt die Bank. Und das ist ein großer Unterschied zu dem, was wir 2008 gesehen haben. Ja. In den letzten 12 bis 18 Monaten wurde so viel darüber geredet, was auf uns zukommt, wenn überall im Land Hypotheken fällig werden. Und ich habe genau wie Sie schon oft gelesen, dass Banken diese Kredite umstrukturieren, verlängern und nicht zwangsvollstrecken. Sie arbeiten mit Bowers zusammen und so sollte es auch sein. Bowers ist nicht schuld, dass wir eine so hohe Inflation und einen so rasanten Anstieg der Zinsen hatten. Es handelt sich höchstwahrscheinlich um gute Immobilien. Aber was werden sie tun, wenn Ihr Fünfjahreskredit fällig wird und die Zinsen sich in einigen Fällen verdoppelt oder verdreifacht haben? Man muss damit arbeiten. Es macht keinen Sinn, diese Immobilie zu pfänden, oder? Ich meine, selbst in diesen Fällen werden viele der LPs, die man kennt, ausgelöscht, oder wenn sie 25 bis 30 Prozent des Eigenkapitals aufbringen und es zu einem starken Wertverlust kommt, meine ich, dass diese 20 bis 30 Prozent absorbiert werden, oder es ist das Geld der LPS. Ja, die Banken sind nicht diejenigen, die den Verlust erleiden und deshalb sind wir heute aufgrund der höheren Zinssätze optimistisch zu kaufen. Ich würde lie bei höheren Zinssätzen kaufen. Wenn man im heutigen Umfeld einen Deal abschließen kann, wird es nur noch besser sein, wenn diese Zinssätze tatsächlich sinken. Absolut, absolut. Okay, lass uns ein wenig über deine neuesten Unternehmungen sprechen. Ich weiß, du hast gesagt, dass du eine Anzeige für Arztpraxen schaltest. Sie haben ein paar gemacht. Was war das andere, in dem sie gerade tätig sind? Klasse B, Büro der Klasse B. Ja, erzählen Sie mir ein bisschen darüber, warum investieren Sie und wie sehen diese Geschäfte aus? Wir sind also Markt von Phoenix ansässig und investieren in Arztpraxen. Erstens, weil es wirtschaftlich widerstandsfähig ist, ob gute oder schlechte Zeiten, die Menschen brauchen einen Arzt. Die Bevölkerung von Arizona wächst täglich und sie wächst stetig, weil immer mehr Unternehmen nach Arizona ziehen, weil das wirtschaftsfreundliche Umfeld mehr Einwohner mit sich bringt, die mehr Dienstleistungen benötigen. Die Mayo Clinic erweitert gerade ihre Geschäftsräume für eine Milliarde Dollar hier in Phoenix. Medizinische Fakultät, Fakultäten aus dem ganzen Land kommen nach Phoenix, um dort zu eröffnen. Und weil diese Unternehmen nach Arizona ziehen, müssen sie sich keine Sorgen über Naturkatastrophen machen, die ihre Geschäfte lahmlegen, wie es in Kalifornien, Florida oder im Mittleren Westen mit potenziellen Hurricanes der Fall wäre. Arizona ist toi toi toi ein stabiles Umfeld, was Naturkatastrophen betrifft. Aus Sicht der Regierung ist es ein großartiger Ort, um mit der Regierung Geschäfte zu machen. Und da die Bevölkerung wächst, gehen wir davon aus, dass auch der medizinische Bereich weiter zunehmen wird. Auf der anderen Seite mögen wir die Klasse B, in der kleinere Unternehmen ansässig sind. Alle lesen vom Niedergang der Büros und der Rückkehr ins Büro. Das sind in Wirklichkeit die größeren Unternehmen in ihren Hochhäusern oder größeren Gebäuden in Chicago, New York und San Francisco, die ihre Mitarbeiter während der Pandemie nach Hause schicken mussten. Nun, die kleinen Unternehmen in Amerika, die 99 Prozent aller Unternehmen in Amerika ausmachen, hatten nicht den Luxus, ihre Mitarbeiter nach Hause zu schicken. Der Cashflow ist das Wichtigste für ein kleines Unternehmen. Und wenn sie ihren Betrieb nicht aufrechterhalten können, werden sie schnell schließen. Zu den kleinen Unternehmen gehören in der Regel Versicherungsunternehmen, Vermögensverwalter, Anwälte, Architekten und Marketingunternehmen, die nicht remote arbeiten möchten. Wenn wir also ein Gebäude der Klasse B kaufen, haben wir eine Mietrolle, bei der in der Regel kein Mieter mehr als 10 bis 15 Prozent des Gebäudes. Bewohnt. Wir haben also eine Diversifizierung in dieser Mietrolle, falls etwas passiert. Aber wenn wir diese Value Add Gebäude kaufen, gehen wir hinein und verbessern sie im Vergleich zum aktuellen Zustand. Normalerweise planen wir ab dem ersten Tag Investitionen in unsere Kaufanalyse ein. Das können Investitionen in die Gemeinschaftsbereiche an der Außenseite des Gebäudes, neue Parkplätze oder der Bau von Suiten mit Ausstattungsdetails sein, wenn es im Gebäude freie Einheiten gibt. Wenn wir also die Qualität des Gebäudes verbessern, wissen das die derzeitigen Mieter zu schätzen und es hilft uns, neue Mieter für das Objekt zu gewinnen. OK, erzählen Sie mir ein bisschen mehr darüber. Fangen wir damit an. Definieren Sie Klasse B. Was definieren Sie als Klasse B und geben Sie uns vielleicht einen kleinen Vergleich zwischen C und A in Bezug auf Ihre Definition. Gerne. Klasse B Gebäude haben in der Regel drei oder weniger Stockwerke. Sie haben nicht unbedingt einen großen Eingang wie ein Gebäude der Klasse A. Stellen Sie sich vor, Sie betreten ein Gebäude in der Innenstadt von New York oder Chicago. OK, also keine großen. Sie wissen schon 15 Meter hohe, 9 Meter hohe Decken mit Rolltreppen und Foyers und Aufzügen und all das, OK, das ist verschwendeter Platz. Das ist eine tolle Quadratmeterzahl, die man nutzen kann. Diese Gebäude sind also irgendwo zwischen Metern hoch und haben drei bis vier Stockwerke oder weniger. Klasse A sind Ihre Hochhäuser, vier bis fünf Stockwerke und höher bis hinauf zu dem, was ich immer noch den Sears Tower nenne, da ich aus Chicago komme. Das sind Gebäude der Klasse A und Klasse C sind wirklich ihre Aussenlastgebäude. Ich nenne sie auch kalifornische Balkongebäude. Was auf dem heutigen Markt interessant ist, ist, dass man viel über Büroumbauten hört und wie leerstehende Büros in Wohnungen umgewandelt werden können. Wenn wir eine Immobilie kaufen, kaufen wir solche, die möglicherweise nicht umgebaut werden können. Nicht viele Gebäude können das einfach aufgrund der Infrastruktur. Wenn Leute Gebäude in Mehrfamilienhäuser umwandeln oder Gebäude abgerissen werden, hatten wir in Arizona eine Welle davon. Sie werden abgerissen, um mehr Industrie zu schaffen. Sie nehmen die Klasse B Immobilien weg und wenn das Angebot sinkt, was passiert dann? Die Preise steigen. Die Preise für Mieten der Klasse B sind in den letzten Jahren tatsächlich gestiegen, weil die Qualität die Quantität der hochwertigen Klasse B Immobilien dadurch abgenommen hat. Okay. Ich habe gehört, dass Ihr prototypischer Mieter in der Regel ein Angestellter ist, ein professioneller Dienstleister oder so etwas. In der Artikel Bieten Sie auch private Bürosuiten an, wie zum Beispiel für einen Remote Mitarbeiter, der seine eigene private Bürosuite haben möchte. Bieten Sie Ausbauten für solche Leute an oder für all diese Unternehmen und Leute, die jeden Tag in diesem Büro arbeiten möchten? Das tun wir nicht. Das Konzept des geteilten Büros Wir arbeiten mit Regis zusammen. Das sind echte Unternehmen, die laufen und wir haben mit ihnen gesprochen. Aber uns gefällt das Geschäftsmodell, das Sie für die Übernahme dieser Flächen vorschlagen, nicht unbedingt. Sie unterschreiben keinen richtigen Mietvertrag. Sie schließen einen Partnerschaftsvertrag ab, in dem wir an den Gewinnen beteiligt werden, die Sie an diesem Standort erzielen. Unsere Philosophie ist es, einen echten Mietvertrag abzuschließen. So erhalten Sie einen besseren Überblick über Ihre Kapitalisierungsrate für das Gebäude und Ihren Cashflow für das Gebäude, so dass wir unseren Wert jeden Tag wirklich verstehen können. Wie groß ist Ihr kleinstes und größtes Büro? Mein kleinstes ist 600 Quadrat Fuß groß, mein größtes ist 4800 Quadrat Fuß groß. OK, verstanden. Das ergibt Sinn. Und haben Sie in Ihrem Markt viele dieser anderen, wie Sie erwähnten Gebäude der Klasse B gesehen, die in Wohnraum umgewandelt werden? Ist das das, was die Nachfrage ankurbelt oder geschieht das in Ihrem Markt nicht? Wir haben es hier in unserem Markt gesehen. Wir haben sowohl die Umwandlung in mehr Mehrfamilienhäuser als auch den Abriss in andere Anlageklassen gesehen. Und aus welchem Alter sind die meisten dieser Gebäude der Klasse B? Diejenigen, die umgebaut werden, stammen wahrscheinlich aus den ER Jahren. Diejenigen, die abgerissen werden, stammen wahrscheinlich aus der Zeit vor 1980. Okay, und die Dinge, die du kaufst, sind ähnlich aus den ERN oder so. OK, verstanden? Ja, ja, ich meine und mein Verständnis für die Märkte im Südwesten im Allgemeinen ist begrenzt. Aber mein begrenztes Verständnis ist, dass ein Großteil dieses Inventars neuer ist. Wie du weißt Also die Neuner wären M. Zumindest neuer im Vergleich zu du weißt schon, an der Ostküste, wo du weißt schon Alles, was nach 1950 gebaut wurde, in vielen unserer Viertel relativ neu ist. Ich verstehe das vollkommen. Ich bin in Chicago aufgewachsen. Das erste Haus, das meine Frau und ich besaßen, wurde 1890 gebaut. Also kenne ich mich mit dem Jahrgang des Mittleren Westens und der Ostküste aus. Ja, ja, ja, definitiv anders, M. Ja, ich schätze ein Großteil von Phoenix wurde in den letzten 30 Jahren oder so entwickelt. Richtig. Okay, also erzähl mir ein bisschen mehr über die Arztpraxis. Warum machen wir das nicht einfach mal. Lass uns unser Segment gute Geschäfte schlechte Geschäfte machen. Fangen wir also mit dem guten Geschäft an. Vielleicht haben Sie eine Arztpraxis und können uns die Zahlen aufschlüsseln. Sie wissen schon, um was für ein Objekt es sich handelt und wie es sich entwickelt hat oder wie es sich entwickelt, wenn es sich noch in Bearbeitung befindet. Gerne, M. Nun ja, eines unserer Gebäude haben wir vor etwa anderthalb Jahren gekauft und es war zu diesem Zeitpunkt zu 90 Prozent vermietet. Der da damalige Eigentümer besaß es seit etwa fünf Jahren. Es stand nicht auf dem Markt. Ich habe ihn dann direkt kontaktiert, weil mir das Gebäude gefällt und ihn gefragt, ob er es verkaufen wolle. Er war daran interessiert. Als ich die Zahlen durchging, kam ich auf eine Bewertung, die höher war als der Betrag, für den er bereit war zu verkaufen. Vom ersten Tag an war mir gute Position. Als ich anfing, alle Mietverträge zu analysieren, handelte es sich um Bruttomietverträge, bei denen die Mieter nur einen Pauschalbetrag zahlen und sich nicht an CAM oder Triple Net Kosten beteiligen. Wir haben eine Triple Net Philosophie. Wenn wir also in ein Gebäude einziehen, setzen wir alle verfügbaren neuen Suiten auf einen Triple Net Mietvertrag, bei dem die Mieter ihren Anteil an allen Kosten zahlen. Und wenn die Mietverträge fällig werden, wandeln wir sie ebenfalls in Netto Mietverträge um. Bei unserer Analyse betrachten wir also die Grundmiete auf dem Markt und die Gebäudemiete sowie die Differenz zwischen zwischen diesen beiden. Wir kaufen also auf der Grundlage der Differenz, auf die wir diese Mieten erhöhen können, wenn wir ein qualitativ hochwertigeres Gebäude als das derzeitige anbieten. Das Gebäude, das wir vor anderthalb Jahren gekauft haben, war zu 90 Prozent vermietet. Ich habe es jetzt auf 100 Prozent Vermietungsstatus mit Triple Net Mietverträgen für das gesamte Gebäude umgestellt. Ich würde sagen 90 Prozent des Gebäudes. Es gibt zwei Mieter, deren langfristige Mietverträge nächstes Jahr auslaufen, die wir dann auf Triple Net umstellen werden und wir verlieren Mieter. Verstehen Sie mich nicht falsch, Wenn Mieter einen höheren Mietpreis sehen, als sie bisher gezahlt haben, denken oh Gott, ich muss woanders hin, wo es billiger ist. Wenn wir die Bürosuiten aufwerten und zu Standard Suiten machen, können wir mehr verlangen und bleiben trotzdem unter unseren guten Mitbewerbern. Daher können wir unsere Suiten in diesem Gebäude recht schnell füllen. Damit haben wir Glück und sobald wir die nächsten beiden Mietverträge abschließen und alles auf Triple Net läuft, werden wir den Wert des Gebäudes von 3 Millionen auf fast 5 Millionen im nächsten Jahr steigern, was zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlich einem Zeitraum von 30 Monaten entsprechen würde. Werden in den Fällen, in denen es sich um kleine Büros oder sogar Arztpraxen mit mehreren Mietern handelt, alle technischen Anlagen pro Einheit getrennt. Wie funktioniert das mit dem CAM oder zahlen Sie nur einen Prozentsatz ihrer Nutzung? Das hängt vom Gebäude ab. Es hängt davon ab, wie die Infrastruktur aufgebaut wurde. Ich besitze ein Gebäude, in dem jeder Mieter seine eigenen Nebenkosten zahlt. Die CAM Gebühren decken lediglich Steuern, Versicherungen und die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche ab. Ich habe einige Gebäude, in denen es im gesamten Gebäude einen Stromzähler gibt, der prozentual über die CAM Gebühren zurückgerechnet wird. Alles klar. Punkt OK. Nehmen wir an, eine Heizung fällt aus und das kostet Dollar. Das ist vielleicht nicht das, was Sie bei Heizungen in Phoenix oft tun, aber wir verwenden das Beispiel trotzdem. Wenn das der Fall wäre, würden Sie die Kosten dann pro Nutzung pro Quadratmeter oder prozentualem Verbrauch in Rechnung stellen? Oder ist das etwas, das Sie als Vermieter abdecken und nur die tatsächlichen Nebenkosten in Rechnung stellen? Wenn wir uns ein Gebäude ansehen, verschaffen wir uns sofort einen Überblick über das Alter der gesamten Mechanik. Und wenn es notwendig ist, die technischen Anlagen zu ersetzen, werden wir am ersten Tag vor Ort sein und so viele wie möglich austauschen, damit wir uns darüber keine Sorgen mehr machen müssen. Laut unserem Mietvertrag gilt es als Wertminderung wenn eine Einheit ersetzt werden muss. Das fällt in die Verantwortung des Vermieters. Wenn es sich laut Mietvertrag nur um eine Reparatur handelt, fällt das in die Verantwortung des Mieters. OK, macht Sinn. Macht Sinn. OK. Lassen Sie uns ein wenig über dieses Entwicklungsprojekt sprechen, an dem Sie gerade arbeiten. Ja, ich bin über Streamline Developments, mein Generalunternehmerunternehmen, glücklicherweise an der Entwicklung des Knox beteiligt gewesen zu sein. Knox ist die italienische Göttin der Nächte in der italienischen Mythologie. Bei diesem brandneuen Projekt handelt es sich um eine Quadratfuß große Musikveranstaltungshalle, die in Mesa, Arizona gebaut wird. Ich übernehme nicht viele Entwicklungsarbeiten für Dritte, aber für diesen speziellen Kunden habe ich für sein aktuelles Geschäft hier in Arizona eine Fläche von Quadrat Fuß in zwei Gebäuden errichtet. Wir haben eine großartige Beziehung aufgebaut und er war seit der Gründung der Streamline Capital Group vor zwei Jahren ein Investor in allen drei Geschäften, die wir über sie abgeschlossen haben. Das NOX wird ein einzigartiger Veranstaltungsort für Musik im südöstlichen Tal von Arizona, und zwar in Mesa, Arizona, wo es eine Art Unterhaltungswüste gibt. Wenn wir ein Konzert besuchen wollen, müssen wir 30 Minuten nach Phoenix oder 45 Minuten nach West Phoenix fahren. Dieser Veranstaltungsort bietet Platz für bis Personen, intimes Publikum, VIP Rang im zweiten Stock. Der Eigentümer möchte, dass es zu den zehn besten Einrichtungen seiner Größe im Land wird. Wir haben also drei Jahre in die Entwicklung investiert und dabei Berater für jeden Aspekt von Akustik über Ton und Beleuchtung bis hin zur Struktur hinzugezogen. Wir sind jetzt 30 Tage davon entfernt, hier in Arizona die Baugenehmigung zu beantragen. Die Stadt Mason ist von der Idee begeistert. Sie haben uns während des gesamten Prozesses unterstützt und ich kann es kaum erwarten, im Dezember mit dem Bau zu beginnen. Das Bauprojekt wird 18 Monate dauern. Danach wird diese Anlage einzigartig in Arizona sein. Der Eigentümer wollte daraus ein Vermächtnis machen. Er wollte der Gemeinde etwas hinterlassen. Die Gemeinde hat sein Geschäft hier in Arizona sehr unterstützt und er möchte der Gemeinde etwas zurückgeben und der Gemeinde, die ihn unterstützt, hat, dieses Gebäude hinterlassen. Wenn man sich ein Projekt wie dieses ansieht und Sie haben in den letzten Jahren sicherlich viel Vorarbeit geleistet, was sind die überwältigendsten Aspekte, wenn man versucht, so etwas auf die Beine zu stellen. Wow. Als wir mit diesem Projekt begannen, wusste ich nicht, was ich alles nicht wusste. Ich lerne jeden Tag etwas Neues dazu. Ich habe Mehrfamilienhäuser, Einzelhandelsimmobilien, Industriegebäude, Bürogebäude gebaut, Kinderspiel. Wenn man sich auf etwas so Spezielles einlässt, sind der Sound, die Akustik und die Beleuchtung das Wichtigste. Und der Grund, warum wir drei Jahre gebraucht haben, um das zu entwickeln, ist, dass wir, nachdem wir unseren Grundriss und unseren Lageplan erstellt hatten, unseren Soundberater gefunden haben, der uns durch eine Einrichtung geführt hat, die er kürzlich renoviert hatte. Und wir waren vom Sound begeistert. Er war klar und deutlich. Er war von jedem Sitzplatz im Auditorium aus zu hören. Und wir fragten Können Sie unser Theater auch so klingen lassen? Er Nein, Ihr Entwurf ist schlecht und wir waren platt. Zu dem Zeitpunkt waren wir wahrscheinlich schon ein Jahr dabei, eineinhalb Jahre. Wir waren platt und er Ihr Entwurf muss eine andere Form haben, Er muss eine andere Größe haben, dies, das andere. Wir gingen alle niedergeschlagen nach Hause und der Eigentümer reißt die Pläne weg, fangt von vorne an und entwirft es so, wie es der Soundberater für möglich hält, dass es zu den Top 10 des Landes gehören. Kann. Und das haben wir geschafft. Und wir waren super aufgeregt. Ja, das ist, Weißt du, ich selbst jetzt, wo ich die Entwicklung zu meinem Kernfokus und meinem Kerngeschäft hier im Südwesten von Ohio mache, ist es die Menge an beweglichen Teilen bei herkömmlichen Immobilien. Wir entwickeln gerade Wohn und Bürogebäude wie zb eine gemischt genutzte Immobilie. Es ist überwältigend, wie viele bewegliche Teile alle organisiert und in dieses hübsche Paket gepackt werden müssen. Und ich kann mir nicht einmal all die zusätzlichen Blickwinkel vorstellen, die du erwähnt hast, als du über die Formen der Gebäude für die Akustik und natürlich die Soundsysteme und die Sitzordnung gesprochen hast. Ja, mir wird schon schwindelig, wenn ich nur daran denke. Ja, wenn man in die Entwicklung und das Projektmanagement einer Entwicklung einsteigt, denkt man nicht an heute. Man denkt an zwei Wochen, einen Monat, vier Monate und wie diese Komponenten in das einfließen, was heute getan wird, damit es einen nahtlosen Übergang zur nächsten Phase gibt und man nicht warten muss. Ja, also es ist Ich habe viele Hüte auf, ich jongliere mit vielen Bällen, aber ich liebe, was ich tue. Ja, wissen Sie, und eines kann ich unseren besten Zuhörern sagen Ich komme aus dem Baugewerbe und so bin ich auch zur Immobilienbranche gekommen. Ähnlich wie Sie habe ich viel in der Wertschöpfungsbranche gearbeitet und wechsle jetzt in den Bereich der Basisentwicklung. Aber wenn wir zum ursprünglichen Thema dieses Gesprächs zurückkehren, wenn ich mir anschaue, wie ich Erfüllung in der Immobilienbranche finde, dann ist es ein harter Job. Und das wissen Sie natürlich besser als jeder andere, da sie seit fast 30 Jahren dabei sind. Jeden Tag gibt es Herausforderungen, jeden Tag gibt es Frustrationen. Der Umgang mit den Mitarbeitern ist zumindest für mich wahrscheinlich einer der frustrierendsten Aspekte. Es sind nicht die Gebäude, sondern die Menschen darin und außerhalb. Aber wenn Sie über die tatsächliche Erfüllung in diesem Bereich sprechen, Business bedeutet etwas zu sehen, das war und dann zu sehen, was man daraus gemacht hat. Das gilt natürlich für alle Auftragnehmer, Mitarbeiter und das Team. Natürlich sind es nicht nur wir, die es selbst tun, aber für mich ist das die Erfüllung. Das ist es, was mich immer wieder zurückkommen lässt. Und es ist fast schon masochistisch, denn es ist immer schmerzhaft und frustrierend. Ich glaube nicht, dass jemand, der lange genug im Immobiliengeschäft ist, sich nicht ständig fragen Warum mache ich das, Warum mache ich das, Warum entscheide ich mich heute dafür? Aber ja, diese Erfüllung ist es, die einen immer wieder zurückkommen lässt. Und alles, was Sie gerade erwähnt haben, ist für die meisten Leute da draußen so überwältigend. Und deshalb haben wir auf unserer Investmentseite ein passives Investorenportfolio entwickelt. Die Leute würden gerne Immobilien Besitz, aber sie wissen nicht, wie sie mit Mietern, Toiletten und Müll umgehen sollen. Wir begleiten sie durch diesen Prozess. Und das Besondere an unserer Arbeit ist, dass wir Investorentage veranstalten. Wir nennen es Kick the Bricks. Wir bringen sie zu den Immobilien, die sie besitzen, damit sie vom ersten Tag an bis zu sechs oder neun Monaten später sehen. Können, wie es ist und wie es sich entwickelt hat. Und ja, es ist hart. Es ist an vielen Tagen ein Schlag ins Gesicht, Aber dieser Unternehmergeist lässt mich immer wieder zurückkommen und lässt sie jeden Tag wiederkommen, um weiterzumachen. Und viele Leute können das nicht. Sie können mit dieser Art von Druck nicht umgehen oder verstehen nicht einmal ansatzweise, wie sie damit umgehen sollen. Wenn jemand wie Sie oder ich das versteht und ein Investor das nutzen kann und lernen, wenn sie es wollen, oder einfach nur mitkommen und uns auf dem Weg begleiten. Dort werden sie Spaß haben und passiv Geld verdienen, passive Renditen erzielen und davon profitieren. Ich meine, ich könnte nicht mehr zustimmen. Ich bin jetzt seit wahrscheinlich neun Jahren im Immobiliengeschäft und habe mir früher lps angesehen und Mensch, das verstehe ich nicht wirklich. Es ist doch so, als ob man Geld verdient. Warum gibt man es einfach jemandem? Warum geht man nicht raus und versucht, seine eigenen kleinen Geschäfte zu machen, wenn man das möchte und versucht eine halbaktive oder halbpassive Rolle zu haben? Aber je weiter ich komme, desto mehr wird mir klar, dass die glücklichsten Menschen bei jedem Immobiliengeschäft, vorausgesetzt es läuft gut, die Bank und der LP sind, weil sie sich nicht mit all den Dingen befassen müssen, die sie gerade erwähnt haben. Und ich denke, das liegt einfach daran, Erfahrung, Weisheit und Reife bedeuten zu erkennen, dass wir nicht unbedingt die Klügsten im Geschäft sind, nur weil wir das Tagesgeschäft erledigen. Sagen wir es mal so. Da stimme ich dir zu. Und aufgrund meines Erfolgs, den du anscheinend auch hattest, sind viele meiner Investoren Stamminvestoren. Sie folgen mir von einem Deal zum nächsten, weil sie dem Prozess vertrauen. Sie haben gesehen, wie ich mich durchgebissen habe und sie waren zusammen mit mir erfolgreich. Ja, alles klar. Bevor ich dich gehen lasse, du bist jetzt seit fast 30 Jahren in diesem Geschäft. Wie ich bereits sagte, hast du mehrere Marktzyklen miterlebt. Wenn wir nach vorne blicken, wissen Sie, wir nehmen das hier etwa Mitte 2025 auf. Was sind einige der Dinge, auf die Sie sich in der kommenden Wirtschaft und dem kommenden Markt freuen und welche Dinge bereiten Ihnen in der Zukunft Sorgen? Nun, ich bin super gespannt auf die 100 Prozent Bonusabschreibung, die in dem großen schönen Gesetzentwurf, der letzte Woche verabschiedet wurde, wieder eingeführt wurde. Das ist ein solcher Motivationsfaktor für Immobilienbesitzer. Und viele Leute verstehen nicht, was das bedeutet. Wenn sie Immobilien kaufen, gibt es bestimmte Steuervorteile, die damit einhergehen. Und die Bonusabschreibung macht diese Steuervorteile noch besser. Ein gutes Letztes Jahr lag die Bonusabschreibung bei 60 Prozent und jedem der mir letztes Jahr Dollar gab, konnte ich eine Verlustabschreibung von Dollar anbieten. Wow, jetzt haben Sie kein Geld verloren. Das waren nur die Steuervorteile, die es gibt. Nun, diese Dollar werden sich erst erhöhen, weil wir wieder auf 100 Prozent kommen. Diese Art von Steuervorteil gibt es nicht, wenn Sie Aktien und Anleihen kaufen. Und viele Leute verstehen nicht, wie sich Steuervorteile auf ihre Rendite auswirken können. Wenn Sie keine Steuern zahlen müssen und mehr behalten können, Geld, das Sie verdienen, sind Ihre Renditen deutlich höher. Und wenn wir mit unseren Renditen werben, gehen wir nicht einmal darauf ein. Wenn wir Ihnen also sagen, dass wir einen irr Vorsteuervorteil von anstreben, liegt dieser nach Abzug der Steuervorteile wahrscheinlich bei 20 Prozent oder mehr. Ich freue mich also riesig, dass die Bonusabschreibung wieder möglich ist. Und ich bin auch sehr gespannt auf die potenziell sinkenden Zinssätze im weiteren Jahresverlauf und im nächsten Jahr. Es gab so viel Kapital, das brach lag und nichts verändert hat. Und ich denke, wenn dieses Steuergesetz verabschiedet wird und die Zinssätze möglicherweise sinken, wird wieder kapitalfrei, was zu deutlich mehr Aktivitäten im Bereich der Immobilieninvestitionen führen wird, sei es durch unsere Value Ads oder ihre Neubauprojekte. Dem kann ich nur zustimmen. Ich freue mich auf jeden Fall auf einige der Vorteile des neuen Steuergesetzes und das natürlich aus politischer Sicht. Es gibt viele Vor und Nachteile und viele Leute streiten und diskutieren über die Vor und Nachteile des Gesetzesentwurfs. Aber wenn man ihn nur unter dem Gesichtspunkt der Steuern und des Immobilienaspekts betrachtet, ist er sicherlich ein Gewinn für Investoren absolut in Ordnung. Nun, David, ich schätze Ihre Zeit heute sehr. Gibt es noch abschließende Gedanken, die Sie uns vor meiner letzten Frage mitteilen möchten? So, wenn einer Ihrer Investoren lernen möchte, wie man ein passiver Investor wird, treffe ich mich gerne mit ihm. Ich beantworte alle meine E Mails. Ich bin jederzeit über djhstreamline compice com erreichbar oder Sie finden mich auf LinkedIn unter David Jack R. Isaac Ich helfe gerne Menschen. Das hat mich zu diesem Geschäft zurückgebracht. Ich bin hier, um an diesem Punkt meiner Karriere zu dienen. Nach fast 30 Jahren habe ich mein Geld verdient. Jetzt ist es Zeit, anderen beim Geldverdienen zu helfen. Nun, das ist großartig und das war meine nächste Frage. Also vielen Dank für Ihre Zeit, uns, wie wir Sie am besten kontaktieren können. M. David, vielen Dank. Ich habe viel gelernt und unseren besten Zuhörern ging es sicher auch so. Jo, vielen Dank für Ihre Zeit. Eine großartige Sendung und ich freue mich darauf, weitere Ihrer Sendungen zu hören, wenn Sie erscheinen. Vielen Dank, Ihr besten Zuhörer aller Zeiten. Vielen Dank fürs Einschalten. Wenn Ihnen die heutige Folge gefallen hat, hinterlassen Sie uns bitte eine 5 Sterne Bewertung und teilen Sie sie mit jemandem, der Sie schätzen könnte. Stellen Sie sicher, dass Sie dem Podcast folgen und ihn abonnieren, damit Sie nichts verpassen. Vielen Dank fürs Zuhör. Ich wünsche Ihnen einen möglichst guten Tag.