¿PROPIEDAD PARA INVERTIR? Esteban Porras explica cómo tomar esta decisión

Lo que uno tiene que analizar cuando quiere ver un proyecto es si los números calzan. Para ver que los números calzan, es decir, yo invierto tanto y me regresa cuánto al año, el equivalente a un 10% anual, como si fuera un interés de una cuenta bancaria, una cuenta de ahorro. ¿Cuánto me regresa a mí? Si yo tengo ahí ahorrado 100, ¿cuánto me regresa a mí por mes? Me regresa un 1. Entonces eso, si yo lo multiplico por 12 meses me regresa en total 12. Por cada 100 que yo pongo me regresan 12, significa un retorno de 12% anual. Si yo estoy invirtiendo pues 100.000, entonces neto por mes me están regresando a mí como 833 al mes. Si yo multiplico eso por 12, me va a estar dando aproximadamente unos $10,000 por año. Eso es un 10% de retorno sobre una inversión. Cuando las personas están considerando un proyecto de bienes raíces, tienen que tratarla de la misma manera. ¿Por qué? Porque si al final uno está colocando, y esto son escenarios que he hablado con personas, verdad, llámale $100,000, llámale $10,000, ya llámele 100.000, cual sea el monto que quiere invertir, si el retorno que a uno le va a regresar por mes lo multiplicamos por 12 para ver cuánto es ese monto por año, es un 3%, es un 4%, hay cuentas de ahorro, cuentas de inversión que le pueden dar muchísimo más, el doble o hasta el triple de eso, seguro. Es decir, no solamente crece la cuenta, sino también a usted le van pagando algo sobre eso. Entonces tiene que valer la pena hacer La inversión en bienes raíces no es 100% un instrumento pasivo, es decir, yo le pongo el dinero y ya me cae el dinero de vuelta cada mes solito. Yo al inicio tengo que hacer mucha, mucha, mucha investigación para que efectivamente los números me calcen. Si yo quiero tener un administrador o administradora de propiedad, ellos tienen que dejar un porcentaje, y hay varios gastos que yo tengo que calcular y varios ahorros que yo tengo que apartar. Y entonces yo voy a saber si tengo un ingreso positivo o tengo un neto negativo, que eso yo no lo quiero, porque si no, no es una inversión, es una pérdida, es un gasto que yo hago, no es una inversión que me da un retorno. Entonces eso es lo que vamos a analizar, y ya saben que está abierta la puerta para hacer preguntas. Nayudel, saludos. Ignacio, saludos. Voy a confirmar que me escuchan. Sí, efectivamente sí me escuchan. Voy a verificar por acá, estamos en YouTube también. Que muy bien, bueno, vamos a la pantalla para entrar en materia de una vez. Entonces esta es la pantalla y esto es una de las cosas que nosotros vemos en el taller de bienes raíces, un taller que yo ya dejé grabado, es un curso de 6 horas. Aquí solo vamos a ver como 40 minutos de de las cosas que cubrimos en todo ese taller. Uno tiene que hacer un cálculo de cuánto es la rentabilidad, cuánto es ese retorno sobre la inversión. Entonces, esto es parte del material de bienes raíces que trabajamos con los inversionistas, que yo trabajo uno a uno con inversionistas, o que trabajo con las personas que ya han llevado el curso o que se inscriben para llevar el curso en línea. La fórmula es ingresos, toca anotar los ingresos, y pongo los ingresos por el alquiler o el arrendamiento. Y yo tengo que hacer 3 escenarios de ingresos: uno optimista, es decir, que me podría ir muy, muy, muy bien; uno realista, que este me lo podría dar varias herramientas que en un ratito vamos a ver sobre qué herramientas me pueden decir a mí, por ejemplo, en el caso Airbnb cuánto es un ingreso real que yo podría obtener por mes en temporada baja, en temporada estable, en temporada alta, temporada no sé cómo decirle, pero baja, media, alta. O podemos hablar con corredores, si es un alquiler de largo plazo, alquileres a 1 año, 3 años, etcétera, con corredores, o poder ver directorios de cuánto en la zona hay casas de 3 habitaciones, tal vez como la mía, o qué, por cuánto se alquilan, qué tiene, una sala, tiene un comedor, tiene una cocina, tienen jardín, no tienen jardín. Bueno, voy a buscar todas las cosas por cuánto más o menos se alquilan de manera realista. Y tengo que hacer un escenario pesimista porque puede ser que no siempre me ingrese el escenario realista. De hecho, tengo que estar dispuesto a aceptar el escenario pesimista si yo quiero entrar en el proyecto. ¿Y qué es lo último que yo estaría dispuesto a aceptar? Y tengo que hacer buena investigación de esto. ¿Cuáles son los ingresos que yo voy a percibir? Y vamos a restarle, ya en un rato vamos a ver la calculadora, pero vamos a restarle los gastos mensuales de tener esta propiedad. Por ejemplo, servicios, si no corren a cuenta del inquilino. Por ejemplo, servicios públicos usualmente son el agua, la luz, y dependiendo de las propiedades puede que haya que pagar el la recolección de la basura. Entonces los servicios normalmente corren a cuenta del inquilino. Ahora, hay propiedades que son multifamiliares, que son varias unidades en una misma propiedad. En su momento yo de hecho tuve un proyecto que era así y tenía dividido la parte eléctrica por la parte del agua, ¿no? Entonces tenía que hacer una recolección fija del agua por por cada propiedad, pero la electricidad cada inquilino podía pagarla. Que en un caso en donde solo hay una, una unidad en una sola propiedad, bueno, y están bien claros los servicios, y la persona pues cuando paga está en un alquiler, en este caso de larga, de largo plazo, usualmente corre a cuenta de ellos. Esto, que gastos, por ejemplo, mensuales que pueden ser impuestos que toque pagar de la propiedad Si tengo un préstamo hipotecario, mantenimientos que tal vez tengo que hacer mensualmente. Algunas propiedades requieren mantenimiento de jardín o de otras cosas que el dueño las lleva a cabo. Puede que se negocie para que la haga el inquilino, pero bueno, si lo hago yo como dueño, tengo que poner ese gasto mensual. Si tengo algún tipo de póliza, por ejemplo, en algunos lugares de— me parece bastante lugares de EE.UU. uno tiene que pagar una póliza. Para alquileres de corto plazo. El ideal, porque si alguien se cae o pasa algo, lo roban y me demandan a mí como propietario, pues yo tengo que incurrir en gastos legales, tengo que incurrir en pues indemnizaciones si es que la demanda está bien justificada. Si yo tengo un software de administración, o ya le pago un administrador de la propiedad que se deja un porcentaje de lo que genera, en fin, yo tengo que anotar todos los gastos mensuales de esta propiedad. Y de hecho, muchas de estas cosas yo se los puedo preguntar a un corredor o a un agente antes de quiere ir a ver la propiedad. Yo nunca voy a ver una propiedad hasta no tener bien todos los números claros en mi calculadora de rentabilidad. Ok, ¿qué es otra cosa que yo tengo que restar a los ingresos? Los ahorros para mantenimientos a corto y largo plazo. Por ejemplo, salen goteras, hay humedad. En Colorado no hay humedad donde yo vivo, pero hay muchos lugares en Latinoamérica que sí tienen humedad, que se golpeó una pared cuando se estaban mudando o cuando vivían ahí las personas, una rajadura en una pared. Tengo que cambiar tal vez el— ¿qué pasó? Bueno, lo ignoramos. Portones, el portón del garaje si es que tiene, o tengo que cambiar el piso, se cayó una herramienta pesada, un mueble pesado y quebró el piso. Techos, tanques de agua, cambio de filtros, sistemas eléctricos. Yo tengo que tener un ahorro porque si yo solo dije ingresos menos los gastos que siempre tengo cada mes eventualmente van a comenzar a pasar cosas de las que tengo que sacar de mis propios ahorros personales para pagar ahí. Y vean qué rayos, mi computadora me está haciendo efectos especiales. Alguien que me mande un tutorial de cómo se apagan los efectos especiales porque yo no tengo ni idea. Ya lo había hecho, pero bueno, sigo. Si no se ríen conmigo, ya no pasa nada. Entonces yo eventualmente tendría que sacar de mis ahorros personales, pero lo más inteligente de hacer es, si yo quiero ver si la propiedad es rentable por sí misma, yo tengo que considerar los mantenimientos que tengo que hacer eventualmente, y para ello yo tengo que apartar el dinero para gastos futuros. Que hay gastos mensuales y gastos futuros. Eso es un ahorro que yo voy haciendo para gastos futuros. Y el tercer ahorro que yo tengo que ir haciendo, el segundo tipo de ahorro que yo quiero haciendo, es ahorro para vacantes. Este es como el fondo de emergencia para cuando una propiedad quede desocupada por uno o varios meses e igualmente tengo gastos fijos que cubrir. Y si yo no tengo ingresos durante uno o varios meses yo necesito algún ahorro para cubrir ese tiempo que la propiedad está vacante, que no, que está disponible y sigue disponible y no tengo ningún tipo de ingreso. Entonces, si yo tomo los ingresos mensuales y el resto de los gastos, los ahorros para mantenimientos y ahorros para vacantes, eso me da un ingreso neto mensual, verdad, me daría positivo para siquiera comenzar a considerarlo. Y para ver una rentabilidad anual, yo lo multiplico, ese ingreso neto mensual por 12 meses, y eso me da un ingreso neto anual. Pero eso es una señal de lo que se llama cash on cash o flujo de efectivo. La rentabilidad es decir, de acuerdo a mi flujo de efectivo y la inversión inicial, cuánto me estaría generando. Eso es rentabilidad. Que no, voy a ver si están por ahí en Instagram. Si alguno se rió de los efectos especiales que tuvimos. Saludos, Katy, Víctor, Ruth, Ile Aragón, saludos, Carlos, ¿cómo estás? Y Gis, que hay gente increíble, están conectados hasta ahora. Muy bien, bueno, seguimos. Hay algunos que están dando me gusta a la transmisión en YouTube. Bueno, gracias por estar conectados. Ok, entonces estamos viendo acá la señal de cash in cash, pero el que sea un ingreso neto positivo no es suficiente. Tiene que decirme si yo voy a recibir un 3% sobre la inversión, prefiero tenerlo en un ahorro que me da más, o en una inversión que me da mucho más en la bolsa de valores, etcétera. Pero ahora vamos a medir la rentabilidad. La rentabilidad yo tengo que calcular toda la inversión inicial para llegar a tener ese proyecto. ¿Cuáles son las sumatorias de todos los gastos para inversión inicial? Lo primero es el gasto de prima. Por ejemplo, si yo tuve que hacer una señal de trato con el vendedor, en EE.UU. le llaman earnest money deposit. En algunos, digo, algunos estados en EE.UU. le llaman earnest money deposit. En en otros países, pues que le llamen señal de enganche o señal de trato. Bueno, esa señal de trato es un dinero, es el dinero mínimo entregar para, para entregar al financista, por ejemplo, para calificar al préstamo, que por ejemplo piden un 10%, un 3%, un 5%, lo que sea que le pide la entidad financiera para que le giren el préstamo, si es que lo va a hacer con préstamo. Yo he trabajado con inversionistas que lo hacen con préstamo, yo trabajo con inversionistas que lo hacen todo cash y dicen yo quiero comprar una propiedad totalmente en efectivo Pero yo, si yo voy a invertir $100,000, yo quiero generar cerca de un 9 a 8% neto anual. Entonces esos son como $8,000 a $9,000 por año netos. Vamos a buscar una propiedad que efectivamente les pueda dar eso. Si no les da eso, tenemos que seguir buscando otro tipo de propiedades. Sí, y cualquier otro monto inicial solicitado por el vendedor para llevar a cabo la compra. Entonces prima o down payment es como que es todo lo que yo tengo que reunir como gastos de señal de trato o para entidad financiera. Hay otro gasto que yo tengo que contemplar que son gastos de remodelación y amueblado. Entonces esto de remodelación y amueblado, si ustedes están comprando una propiedad que necesita mantenimiento desde primera entrada, es decir, apenas yo llego ahí yo ya tengo que comenzar a hacer mantenimientos Algunas personas dicen, pero ¿cómo sé esto? Cuando usted va a ver la propiedad, usted lleva a un contratista o a 2 o a 3 que le podrían hacer un análisis de todos los trabajos y mantenimientos que habría que hacerle a la propiedad antes de considerar la propiedad. Entonces ahí usted tiene que evaluar, ok, si yo compro esta propiedad, ¿qué gastos se requiere? ¿Requiere pintar de nuevo? Si es para alquiler de corta estancia y queremos hacerle ahí un mural particular. Ok, ¿cuánto costaría hacer el mural acá? ¿Cuánto me costaría amueblar este lugar? Si van a ser para alquileres de corta estancia, tengo que comprar camas, comedores, platos, vasos. Yo ya tengo que tener toda esa lista de compras. Y si es solo un alquiler de largo plazo donde usualmente ya traen las personas, traen sus propios muebles hasta su propio, puede que sea refrigerador o cocina puede que traigan sus propias cosas. Lo que sea que yo necesito para tener la casa lista, esos son los gastos de remodelación y amueblado. Y lo tercero son gastos de trámite. Entonces, todo esto, el dinero inicial es prima, remodelación, amueblado y trámite. Trámites son los cobros de prestamista para la formalización, inspecciones de propiedad. Por ejemplo, aquí en Colorado uno hace como una inspección completa. Pues yo tuve que pagar como más de $600, me parece, más de $500. Entonces hacen inspección de techos, plomería a nivel básico, fundamentos y estudio de gases, porque la tierra aquí en Colorado Springs emite gases. Si hay un nivel de gases muy fuerte, hay que hacerlo o mitigación como control, o hay que hacer, o no comprarla del todo, porque puede ser que sea tóxico para usted. Usted no quiere comprar una propiedad que le provoque enfermedades. Entonces ahí usted puede pagar en inspecciones, gastos de peritaje, o gastos de evaluar el precio de la propiedad. Puede que ni siquiera usted haya formalizado el crédito y ya está pagando ese tipo de gastos. Gastos de traspaso, y no me voy a meter a esta otra parte. Gastos de póliza del título de la propiedad, si usted va a hacer un traspaso de propiedad pero quiere pagar algún tipo de póliza o protección, que la transacción salga segura. Gastos de indemnización al gobierno o bancos por pagos en atraso. Por ejemplo, yo estoy comprando una propiedad que está en este momento en atraso, el dueño actual yo la voy a poner al día en los pagos de impuestos o ciertos pagos que hay con el gobierno o con los bancos. Y entonces todo ese dinero son gastos de trámite que yo ya tengo que tener ahorrados como inversión inicial. Entonces la inversión inicial es prima, remodelación inmobiliaria, trámites, y esa es toda la inversión inicial. Entonces, ¿qué tengo que hacer al final? Dividir el ingreso neto anual entre la inversión inicial, y eso me da un porcentaje. OK, entonces puedo hacer un ejemplo. Esto es un ejemplo de una señora que me mandó un proyecto, me parece el proyecto más rentable que he visto, pareció fascinante. Y me dijo que esta propiedad tiene un avalúo de $150,000, precio de venta son $130,000. OK, el ingreso ideal, bueno, es como que lo multiplicamos por el 1% del valor de la propiedad, pero el ingreso realista de esta propiedad estaba en $3,500. Era una persona que efectivamente necesitaba el capital ya para salirse de esa propiedad y lo tenía en alquileres de corta estancia. Entonces el ingreso realista que estaba percibiendo esta persona era más o menos $3,500. De municipalidad o gastos de impuestos de la ciudad, $85. Ya estoy hablando de todo el área de gastos. Servicios públicos, en este caso tenía que pagar electricidad, más o menos pagaba $350. De agua, $200. De condominio, la comunidad donde estaba, $200. Ahorraba como aproximadamente un, ¿cuánto es esto? 150 dólares de vacante, tenía un ahorro de 5% sobre el alquiler, el ingreso realista, 5% sobre el ingreso realista para mantenimiento de largo plazo, y tiene que pagar una hipoteca pues al banco. Bajo los números sencillos que me mostró. Entonces son ingresos menos gastos menos ahorros, me da $2.235. Eso da un, perdón, egresos son $2.235. Si restamos ingresos menos los egresos, me da $1.265. Y ese es el cash flow mensual, es el ingreso neto mensual. Si lo multiplicamos por 12 nos da este monto, $15,000 dólares, $180. ¿Ustedes qué creen? Ya casi que lo mostré. ¿Qué es? ¿Está muy bien? ¿No está tan bien? A ver, quiero escuchar a Chris Navarro, ahí veo a Mauren. ¿Qué piensan? ¿Qué piensan? ¿Creen que es rentable o no? Aquí en YouTube pueden escribirme también, ¿qué creen, que es rentable o no? A nivel de cash flow sale bien, sale positivo. Pero, ¿qué piensan los que están? Que Carolina, Vivian, saludos, Ruth, Andrés, que Adriana se acaba de venir, muy bien. Bueno, vamos a analizar si es rentable o no. Todo depende de cuánto dinero tiene que poner la persona al inicio. Entonces, para, para efectivamente evaluar si es rentable, tenemos que medir, bueno, cuánto tuvo que poner para que este proyecto se diera. Y que, por ejemplo, si usted no pone nada, casi nada de prima, eventualmente los gastos de hipoteca van a ser muy altos. Y si usted pone mucho de prima, eventualmente la inversión inicial fue muy alta. Uno tiene que ir como jugando con eso, con esos números. Pero ella investigó de hecho cuánto le costaría pagar esa propiedad. Si da $18,000 de prima, $2,000 de reserva al dueño y $2,000 de remodelación, eso significa una inversión inicial total de $22,000. Sí, entonces si nosotros invertimos $22.000 para una propiedad que nos va a generar un ingreso neto mensual $1.265, eso es un retorno anual de 65%, 69%, es un retorno gigante, gigante. Y ella para mí encontró lo que se llama un unicornio. Cuando ella estaba analizando este proyecto, yo digo que está en una zona vacacional, vamos a analizar otras zonas. Y ella decía, no, es que efectivamente esta persona está muy urgida. Efectivamente, ahí llamamos, eso es una propiedad de oportunidad. Si la persona, digamos, que tuvo que invertirle más a la remodelación y a construcción y cualquier otro amueblamiento, vamos, que tuvo que invertir, no sé, $8,000 sigue siendo muy rentable. Si la persona quiso invertirle $30,000, ya no es tan rentable, pero sigue siendo demasiado rentable. Un 38% anual no se consigue fácilmente. Ahora vamos a ver otro escenario. ¿Qué pasa si la cuota mensual de la hipoteca sube a $1,800? Y si realmente el gasto de de condominio no son 200 sino 400. Entonces acá, si nosotros estamos midiendo que el retorno anual, el retorno mensual neto son 165, y si lo multiplicamos por 12 nos da 1980, por esta inversión inicial sigue siendo, es un 9%, está bastante bien. Pero si tuvo que en algún momento comenzar a ponerle más dinero, $5,000 de remodelación y construcción, ya la propiedad pues genera mucho menos que lo que genera un índice o un instrumento de inversión en EE.UU. básico a largo plazo. Uno tiene que hacer muy bien estos números, y es raro encontrarse un unicornio de 69% anual. Pero bueno, esta señora lo encontró y me dijo que le entra el proyecto, y yo, si a usted le gusta tiene que considerar tal vez un administrador de propiedad. Un administrador de propiedad de tipo de alquiler de corto plazo, de alquiler de corto plazo, puede llegar a cobrarle un 25% sobre lo que usted genera porque hay más rotación de inquilinos. Entonces vamos a ver, entonces el administrador se deja ese monto Sí, sigue siendo muy bueno. Hasta si usted quiere que un administrador le maneje la propiedad en esa zona, ok. Entonces eso es, por ejemplo, una de las cosas que ustedes pueden usar para alquileres de largo plazo, para alquileres de corto plazo. Lo pueden, lo pueden estudiar así como un instrumento de cálculo de rentabilidad. Ya saben, colocan los ingresos, eso se lo pueden preguntar a corredores que podrían llegar a colocarle el alquiler. Ahora, el corredor puede ser que esté incentivado a venderle la propiedad, entonces le dice que se alquila muy alto. Entonces usted pregunta a varios corredores y usted también verifica cómo está el mercado. Municipalidad puede ser más o menos. Ustedes pregunten todos estos números antes de, antes de siquiera considerar visitar la propiedad. Yo en su momento, por ejemplo, analicé un proyecto de 4 unidades en una sola propiedad. De hecho, ya estaba alquilado. Entonces yo iba a ser el nuevo propietario y los inquilinos ahora me van a pagar a mí, inquilinos que ya estaban ahí. E hice todo el cálculo y daba como un 15% sobre toda la inversión inicial, prima, avalúo, formalización, mantenimientos que tenía que hacer. Nada, perfecto. Pues perdí la negociación porque otra persona quería comprar el proyecto de contado. Y yo iba a tardar tal vez un mes o dos meses conseguir el financiamiento para comprar esa propiedad. Al final el proyecto no se le dio a la otra persona, yo ya entraba en otro proyecto. Pero esto uno nada más tiene que hacer números y números, números. Yo estudié 50, más de 50 propiedades, luego lo corté a 10 propiedades. De esas 10 propiedades metí los números, de esas me dieron los números tal vez 5, 3 más atractivas. Efectivamente contacté. Vi en qué momento estaban de la negociación. Al final fue visitar dos, uno de esos no me ganaron y en otro de esos pues fue donde yo terminé de invertir. Buena pregunta de Juan Pablo Blandón, uno de los estudiantes del taller de bienes raíces: si ya poseo una propiedad y solo debo remodelar remodelar para hacerla multifamiliar, puedo usar la misma calculadora. Voy a ponerme en este escenario, voy a pasar un momento a la cámara principal. Ok, Juanpa, lo que uno tiene que evaluar es si esa propiedad eventualmente yo la invertí algo, yo lo voy a considerar como parte de la rentabilidad. Si heredé la propiedad es otra cosa, yo no tuve que hacer un gasto significativo para adquirir esa propiedad. Ahora digamos que es una propiedad que yo ya pagué, ya tengo. Yo tal vez vivo en una parte y quiero hacer otra parte como una unidad adicional. Yo lo que puedo hacer es esta calculadora perfectamente: ingreso realista, ideal, e ingreso optimista, realista y pesimista. Si yo pongo estos, estos ingresos que podría percibir de manera mensual OK, perfecto. Ahora ya voy a anotar los gastos que implicaría tener esta otra unidad, ya sea remodelarla o lo que sea. Si es una unidad, yo tengo que sí o sí darle mantenimiento, tengo, puede, no, sí o sí tengo que cubrir, o ya sea el inquilino o yo, cubrir los servicios públicos, los impuestos y otras cosas. Y tengo que ir haciendo todos los ahorros. Bueno, entonces ya tengo los ingresos menos los egresos, y ahora yo tengo que agregarle ahí en la calculadora de rentabilidad la inversión inicial total. Gastos de trámites, gastos iniciales, de señales de trato, gastos de prima y gastos de remodelación y amueblamiento. Si yo sumo eso, divido ingreso neto anual entre toda la inversión inicial, si me da positivo, es cerca de un 10% por ahí más o menos, es un muy buen proyecto. Obviamente yo acabo de mostrarles un unicornio y ustedes se van a dar cuenta que es más difícil de lo usual poder encontrarlo. Yo sí usaría esa calculadora si yo ya tuve que hacer una inversión, pero yo ya vivo ahí, yo no consideraría como esa inversión inicial para yo haber llegado a vivir ahí como parte de ese proyecto, porque yo ya la hice en algún momento, tal vez ya estuve viviendo ahí. Si esto es un proyecto en donde me lo heredaron, bueno yo no tuve que asumir un costo para la adquisición de la propiedad. Entonces, efectivamente, solo el gasto es por amueblamiento. Sí, sí, habría que ver como en qué condiciones es. Si vos sos una de las personas que vive ahí versus si sos una de las personas que, que, que no sé, heredaste, o sos una persona que está manejando este proyecto en conjunto con alguien más. Por ejemplo, digamos que alguien invirtió en la propiedad pero vos vas a administrar la propiedad y solo te vas a encargar de la parte de amueblamiento y demás. Entonces, esas son las diferentes formas en que uno puede entrar a un negocio y que también vemos en el taller de bienes raíces. Pero sí, sí, sí es una propiedad que no me costó a mí en este momento para poder ponerla a trabajar, o la unidad adicional que va a estar ahí, o la unidad que va a estar ahí. No he tenido que asumir un gasto para yo tenerla ahí y yo no he vivido ahí, entonces yo solo contemplaría el gasto de amueblamiento. Está bien, pero sí, a falta de detalles tengo que poner como muchos escenarios, pero así más o menos es como te lo puedo resumir. Que si surgen más preguntas, como esta está muy buena la verdad, que vamos a ir al último punto. Cuando nosotros pues hicimos todo este análisis, igual dentro de las cosas que ustedes tienen que poner es si ustedes quieren, qué tipo de zona, qué tipo de construcción quieren, si es unifamiliar, multifamiliar, si ustedes lo quieren como un negocio para alquiler de corto plazo, largo plazo. Pues como anoten todas esas cosas que al final les van a ayudar a ustedes comparar bien entre diferentes propiedades. Por ejemplo, una vez estábamos en un análisis en una, en una playa, se llama Playa Hermosa, y colocamos como todos los números de una propiedad de tantas habitaciones que tenía tantas características. Y lo que me dice es cuánto yo podría recibir en una corta estancia, es decir, un alquiler de corto plazo tipo Airbnb u otras plataformas, cuál es el ingreso anual. Esperado, cuánto podría llegar a ser mi retorno neto sobre la inversión y el porcentaje de retorno, y cuánto sería mi profit, mi utilidad. Y bueno, ahí me dice en qué percentil está esta propiedad que específicamente yo estuve buscando, o en esta calle con las características que estoy buscando. Me dice, bueno, está en el percentil más bajo. Una ocupación del 52%, es decir, casi que por cada 2 noches que pasan solo una está ocupada, y el ingreso anual. Y esta plataforma se llama AirbnbCalc, me compara la propiedad que estoy viendo con otras propiedades que son competencia directa, que están ahí en la zona, que tienen, por ejemplo, en este caso todas estas tienen 2 camas y que tienen una ocupación promedio de tanto. Cuánto es lo que se alquila por noche y cuánto están generando por año. Entonces, una herramienta como Airbnb Calc podría darles a ustedes un, una idea mucho más acertada si ustedes van a percibir un ingreso, si están diciendo esto es un ingreso realista, optimista o pesimista. Y aquí ustedes tienen como todo el cálculo de cuánto tuvieron que dar de primas, cuánto tuvieron que remodelar, cuántos fueron los gastos de cierre. Ok, esto fue todo el gasto inicial, toda la inversión inicial. Y aquí yo tengo anotado el ingreso, los gastos operativos, cuánto tengo que pagar de hipoteca, si es que lo tienen con hipoteca. Ya saben, yo he trabajado con inversionistas que todo lo quieren hacer cash e inversionistas que lo quieran hacer con hipoteca. Entonces también les va diciendo ustedes cuánto va generando en promedio ya por año, cuánto ha sido de lo que ustedes aportaron, cuánto fue lo que ustedes ya han ido pagando, cuánto han ido, por ejemplo, recibiendo de apreciación. Y la apreciación ellos lo van calculando de acuerdo al histórico de esa zona. Que hay muchos datos que uno puede evaluar. Por ejemplo, yo puedo agarrar en EE.UU., yo de hecho le di un día Hasta le di una idea a la gente que pertenece a los estudiantes de este taller. Ustedes pueden abrir una sociedad en EE.UU., por ejemplo en Wyoming. Estos servicios andan rondando menos de $600 dólares. A ustedes les dan una sociedad, les dan un número de declaración de hacienda, les dan como la identificación del negocio, los documentos operativos. Y le dan, y entonces eso le facilita abrir una cuenta bancaria en EE.UU. Que ustedes ya tienen eso, obviamente ustedes ya tuvieron que haber hecho el siguiente estudio, que hay personas que dicen yo no quiero financiarme como una hipoteca, yo quiero poder como negocio ir a buscar propiedades de dueños que están dispuestos a alquilárselas a usted y que usted las subalquile a otras personas a corto plazo. ¿Por qué? Porque hay dueños que no les interesa entrar en el negocio de alquileres de corto plazo. Porque les parece muy tecnológico, porque les da temor, porque siempre han trabajado bajo alquileres de largo plazo. Entonces usted puede usar su negocio en EE.UU. para poder buscar propiedades. Hay diferentes herramientas y sistemas que uno puede usar, no vamos a llegar a esto a profundidad hoy, pero usted puede buscar una propiedad y decir si esta propiedad, si yo la pudiera alquilar con estas herramientas que hay cuánto podría generar. Entonces, ingresos menos los gastos por alquiler, en vez de hipoteca, alquiler, menos gastos por los servicios, menos gastos por plataformas, por pólizas, menos ahorros de mantenimiento, cuánto me da a nivel neto. Vamos a ver como un ejemplito de, por ejemplo, hacerlo en Estados Unidos. Es una casa que queda a unos minutos de acá. Yo puedo meter esto en PimbyCalc, vamos a ver, vamos a ver por qué no me la tira. Ok, aquí está, aquí ya me dice la cantidad de cuartos, baños que tiene, el máximo de invitados que yo podría tener. Efectivamente, vamos a corroborar si son, son 4 cuartos, 2 baños. Ya ahí pues como detectó toda la información, un precio de compra $760, y ya todo lo agarró. Y aquí está calculando. Esto en varios sistemas está pidiendo registrarme. Un momento, ok, hacer un análisis simple acá. Voy a entrar. Regresamos. Aquí está marcando, por ejemplo, una propiedad. Dice más o menos cuánto podría costarme al mes en hipoteca, si yo, si es que yo la fuera a hipotecar. Hay otras plataformas que más bien me dicen cuáles propiedades hay en ciertas zonas que me ayudan, donde los dueños han dicho que están dispuestos a subarrendar, a arrendárselo a usted para con el permiso legal de que usted lo pueda subalquilar a otros. Pero bueno, vamos a ver, dice que esta propiedad tendría un negativo de $9,272. Ya usted no pierde tiempo en esto, no vea más de esta propiedad, pero vamos a ver por qué. Que dice que al año usted podría hacer $63,000, casi $64,000. El porcentaje de ocupación, 73%, está comparado al 28% de las top propiedades, digamos, de este tipo, podría compararse a un 26%. Vamos a ver, ya si yo le bajo, dice esto, ya más como el 50% de las propiedades más realistas. Y yo digo que esto yo lo puedo alquilar por noche a $687. O sea, usted está comparando con el 3% propiedades del mercado, es decir, es Usted está buscando un nicho, se lo está comparando con un mercado muy pequeño y poco realista. Tal vez si usted lo marca acá, usted ya dice, usted está dentro del, de la mayoría, casi el 80% de las propiedades son $160 por noche o más. Por ejemplo, aquí me anuncia temporalidad, entonces en enero, vamos a ver, en julio yo estoy, es el único mes que se estima que sea positivo recibiendo lo que, lo que estoy recibiendo. Ahora, yo aquí tengo que hacer un estudio muy, muy realista. Si dice, ok, quiero compararlo con Airbnbs que tienen piscina, entonces, ok, cuánto realmente están generando estas versus las que no tienen piscina, y me compara pues por zona, me compara con otros Airbnbs ella me está diciendo cuánto tengo que dar de prima, si tengo que amueblar, que usualmente hay que hacerlo en alquileres de corta estancia, gastos de cierre y demás. Entonces me está diciendo yo estoy en súper pérdida. Yo puedo preguntarle, por ejemplo, inteligencia artificial, en esta zona, ¿cuánto es la apreciación anual de los últimos tantos años y de tantos años y de tantos años? Entonces yo le puedo poner acá, okay, es tanto de apreciación de manera realista. Perdón, de propiedad, no de ingreso. Esto es cuánto aumenta el ingreso cada año, porque yo no voy a cobrar lo mismo este año que lo que he cobrado los últimos 3 años. Yo voy a ir subiendo el cobro que hago. Entonces, todo esto, bueno, es parte de todo lo que ustedes pueden calcular. Y yo les puedo decir, hacer esto toma tiempo, no es una inversión pasiva, es una inversión donde hay mucha investigación antes Y ya luego, cuando usted encontró un buen negocio, una buena oportunidad, usted lo compró y pone la maquinita a andar. Pero el negocio en bienes raíces está al momento de haberlo comprado. Si uno compra un mal proyecto, casi siempre va a ser mal proyecto todo el tiempo. Si uno compra un buen proyecto del inicio a un buen precio, es el momento de la compra en donde usted ya tuvo que haberse asegurado de todo. Y haber hecho todas las investigaciones. Y si usted compró a un buen precio, probablemente usted va a tener una muy buena rentabilidad. Ok, entonces así es como nosotros medimos el concepto de rentabilidad. Les voy a dejar acá, si ustedes entran a mis links de las redes sociales, van a ver que les entra como esta pantallita de membresía. Si ustedes quieren recibir asesoría continua mensual a nivel de organización financiera El costo, si quieren recibir asesoría de inversiones de manera constante, es decir, me tienen disponible para contactarme todo el tiempo, es este costo. Pero ustedes quisieran llevar el taller completo de bienes raíces, que son 6 horas, ahí cubrimos muchísimo, pues van a la sección de tienda, entran acá, y ahí ya le van a poder entrar al acceso al taller, al manual, que son casi 30 páginas de trabajo. Van a poder también entrar al grupo de participantes de este de este taller. Ahí en ese grupo yo les estoy pasando información para diferentes técnicas de cómo pueden entrar en este tipo de negocio, y también pueden conectarse con otras personas que están interesadas. Pero bueno, estamos terminando por hoy, no veo más preguntas, pero sí quiero terminar de saludar. Saludos, Omar, Colombia, lindo verte por acá. Tiffany, Anette, Chío, Wendolin, que anda por ahí también, que hay lo he conectado. Y bueno, ya saben, estoy para servirles, lo que sea que necesiten me escriben y con gusto les apoyo. Nos vemos en la próxima transmisión. Chao, chao.