E44: Hjelp jeg nærmer meg 5 enheter - bør jeg ha AS?

Velkommen til Utleiepodden, podcasten for deg som vil få det du eier til å jobbe for deg, i stedet for at du jobber for det du eier. Mitt navn er Christine Høst, og i dag skal jeg snakke om skatt og den magiske grensen for når du bør opprette et AS. Mange som driver med utleie kjenner nemlig på akkurat dette. Oi, nå nærmer jeg meg kanskje fem enheter. Bør jeg opprette AIS? Det skal jeg svare på i dag, så lytt til dette så blir du litt klokere. Jeg husker veldig godt da jeg var der selv. at jeg begynte å tenke at nå nærmer jeg meg fem enheter. Bør jeg ikke da opprette et AS? Så begynte det å krible litt i magen. Jeg hadde jo litt lyst til det. Det er jo litt spennende. Man føler at nå går det fremover. Nå blir jeg litt mer profesjonell. Det er sånn de proffe gjør. De har egne AS for utleien sin. Men, og det er det første jeg skal si, fordi nettopp der er det en del folk som gjør feil, og hovedreglen er at det lønner seg å eie og leie ut privat så lenge som mulig. Så derfor, ikke opprett AS før du må. Det er så mange som kommer til meg, jeg hjelper veldig mange som ligger akkurat i den grenselinjen der, på cirka fem, fire til fem enheter. Og det er så mange som har lyst til å opprette et AS og som gjør det for tidlig. Og et AS er mer administrasjon. Det betyr kanskje at du må betale mer skatt enn det du må. Det er vanskeligere, eller det koster mer i hvert fall, å ta ut pengene hvis du skal bruke pengene privat. Så det er mange ting som ikke lønner seg med å etablere et AS. Så selv om det er gøy, spennende, før du føler at du blir mer profesjonell, vent til du absolutt må. Det er min anbefaling. Men da sitter du sikkert og lurer på, ja men når er det jeg må da? Så derfor tenkte jeg at jeg skal klargjøre litt i denne episoden. Og det første jeg skal klargjøre, det er at den femgrensen som man snakker om, den har du sikkert hørt om. Når du får fem enheter som du leier ut, da må du opprette et AS. Så den første misforståelsen, det er at den femgrensen ikke er absolutt. Det er bare en tommelfingerregel. Så det som Skatteetaten er ute etter å vite, er Er dette noe du gjør som en virksomhet? Altså, er det businessen din? Eller er det noe du gjør privat på siden? Og så er det helt riktig at de bruker en tommelfingerregel på fem enheter. Sånn at de sier, og det er den som er veldig vanlig å forholde seg til, at fire enheter kan du leie ut privat uten problem. I det du bikker fem, så er det stor sannsynlighet for at du faller over i næring. Men det er som sagt ikke absolutt, og det er mange andre ting som også spiller inn. Da har jeg selv kontaktet Skattetaten om dette, og om hvordan de gjorde den vurderingen. så fikk jeg høre blant annet det at om du har en fulltidsjobb ved siden av eller ikke er også noe som betyr noe for den vurderingen. Fordi hvis du har en fulltidsjobb ved siden av så er det mindre sannsynlig for at de anser utleievirksomheten din for å være virksomhet hvis du ikke har en jobb ved siden av og driver med dette. egentlig 100%, så er det større sannsynlighet. Så som sagt, det er andre ting som også spiller inn. Så det er det første, og det er første misforståelsen mange gjør. Og så det neste jeg har tenkt til å si litt om, og her kan det hende at du blir positivt overrasket, fordi det er mange som tenker at nå er jeg jo på fem enheter, og det tenkte jeg selv også, for jeg leide jo ut fem enheter. Så jeg tenkte, nå må jeg opprette AS. Men det er en del enheter som ikke teller. så la meg ta deg gjennom det. Hvilke enheter er det som ikke teller med i denne tommelfingerregelen om AS? Det første som ikke regnes med, og nå igjen siden skattetaten ikke har noen absolute kriterier her, men alltid vil gjøre en vurdering, så betyr dette at disse tingene jeg sier nå også alltid vil være oppe til vurdering. Så det vil heller ikke være noe absolutt, men dette er de som typisk ikke regnes med, er riktige å si. Det er hvis du har utleie i egen bolig, altså utleie i huset eller leiligheten der du bor selv, som utgjør mindre enn 50 prosent av markedsverdien på utleieverdien av boligen. Her er det mange som misforstår. De tror det er under 50 prosent. av arealet, men det er altså ikke det som er beregningen, det er under 50 prosent av markedsverdien. Så for enkelhetens skyld, la oss si at du har et hus fordelt på to etasjer, like stort antall kvadratmeter per etasje. Hvis du bor i første etasje, som har fantastisk utsikt, og leier ut kjelleren, så utgjør det typisk mindre enn 50 prosent av utleieverdien. Men hvis du selv flytter inn i kjelleren og lærer førstetasjen, så vil det typisk ha en høyere markedsverdi. Så plutselig da blir du skattepliktig. Så det var bare et eksempel for å si hvordan det vurderes. Men tilbake til at du leier ut kjelleren, det utgjør mindre enn 50 prosent av markedsverdien for utleie av boligen din, da er det ikke skattepliktig. Du betaler altså 0 prosent skatt, og du trenger heller ikke å oppgi det på selvannevelsen, og det teller heller ikke med typisk i denne vurderingen skattetaten gjør på om du da driver virksomhet eller leier ut privat. Så derfor, og da jeg var over fem enheter, så var det typisk en av de kontraktene som jeg hadde med i den beregningen. Leide ut kjelleren i Husvart, egen leierkontrakt på det, og det tenkte jeg at jeg telte med, men det gjør det altså ikke. Så da er det en enhet som du kan stryke fra listen din. Så er det... Skal vi se... Jo, her må jeg bare... Her må jeg bare minne om en liten felle som noen går i, og som jeg også veldig ofte får spørsmål om. Det er hva hvis jeg leier ut den samme kjelleren som jeg tidligere leier ut på langtidsutleie, hva hvis jeg går over til korttidsutleie, altså at jeg leier ut den på Airbnb slik at jeg kan tjene til doppelte. Da er det ikke lenger skattefritt. Det er logisk, for plutselig har du økt markedsverdien på den utleien. Da er det ikke lenger skattefritt. Da skattes du på samme måte. Så lenge du kommer over 20.000,- alt under 20.000,- så skattes du ikke. Det er helt skattefritt. Men så lenge du kommer over 20.000,- og det gjør du jo fort,- hvis du da begynner å leie ut den på Airbnb,- da skattes du på samme måte som en fritidsbolig. Så det er bare greit å vite. Det er et spørsmål jeg ofte får fra flere som sender inn. Og fritidsbolig, det beskattes at du får først 15 000 i bundfradrag, deretter skatter du 82-85 prosent av bruttoinntekter. Da var vi over ferdig med dette med utleie av egenbolig. Som sagt, det teller heller ikke, selv om du har korttidsutleie av kjelleren. Ja, du må skatte det, men typisk vil heller ikke det telle med i denne vurderingen på antall enheter. Og så er det nummer to, la oss si at du da har en hytte på fjellet og en leilighet i Frankrike, eller hus i Spania. Det var det jeg hadde, da var jeg oppe i tre enheter. Fordi jeg hadde da utleie i kjelleren, og så leide jeg et hytte på fjellet og leilighet i Frankrike. Så det tenkte jeg at da regnes det som tre enheter. Dit heller heller ikke. Når du leier ut fritidsboliger, typisk heller ikke, må jeg presisere igjen. Når du leier ut fritidsboliger eller boliger du bruker selv, så skatter du som fritidsbolig, og det var den jeg akkurat sa, 15 000 i bundfradrag. Det er etter 22 prosent av 85 prosent av bruttoinntekt over det som er 15 000. Når det er i Norge, når det er i utlandet, så er det egne skatteregler i utlandet som du må forholde deg til. Så du må skatte det, men det teller typisk heller ikke med i de antallenhetene. Så det kan du også stryke av listen. Så er det neste som også er eller ikke med, og det er hvis du leier ut, la oss si du har et hus, og du leier ut hele huset mens du er på ferie. La oss si hele sommeren så bor du i et fritidshus i Nord-Norge, så du leier ut hele juni, juli og august for eksempel, så leier du ut huset ditt på korttidsleie. Da er det utleie av bolig som du bor i selv som passerer 20 000, så det er veldig typisk å gjøre, alt under 20 skatter du ikke. Da skatter du igjen samme som fritidsbolig. 15 000 i bunnfradrag og deretter 22 prosent av 85 prosent av det over 15 000. Og det er heller ikke med i denne beregningen på antall enheter. Så du kan egentlig ha ganske mye utleie før det begynner å telle. Så hva er det som egentlig da teller? For nå har vi jo vært igjennom ganske mange ting som ikke teller. Jo, det som typisk teller i denne beregningen, det er rene sekundærbolig, leiligheter, hus, enheter som du leier ut fast på langtid eller kortsiktig, altså på korttidsleie på Airbnb, uten at du bruker dem selv. Så jeg leier da ut en leilighet i Oslo og et hus i Hølden på langtidsleie. Og så derfor, det var jo da min enhet nummer 4 og 5 som gjorde at jeg trodde at jeg var oppe i fem enheter. Og disse teller som utleieenheter, så de teller som min enhet nummer 1 og 2. Så det er da vi rydda litt i det. Men så er det da en liten felle til. Fordi da jeg kjøpte hus nummer 3, som skulle, og nå er ikke det ferdig ennå, men etter hvert så kan det bli flere utleiekontrakter fra det ene huset. Og da var spørsmålet, og da tenkte jeg, ok, nå har jeg jo da to enheter i denne oversikten. Det betyr at jeg har rom for to enheter til før jeg går over i at det regnes som virksomhet. Hva med dette nye huset som jeg nå får inne på porteføljen? Regnes det som en enhet fordi det er et hus? Eller regnes det som, la oss si at det blir tre utleieenheter i det huset, la oss si det blir to leiligheter i annentasje og et butikklokale i første, for eksempel? Tre utleiekontrakter i det huset, hvordan teller det da? Jo, da teller det ikke som én enhet, selv om det er et hus. Da teller det som tre enheter, fordi det er tre ulike kontrakter. Igen, ikke absolutt dette, men det er sånn typisk at etaten tenker. Så derfor, da jeg anskaffet dette huset, så forstod jeg at dette kommer veldig raskt. Når det er ferdig pusstopp og begynner å leies ut, til å gjøre at jeg går over i næring. Fordi det blir kontrakt nummer 3, 4 og 5. Hva er det som lønner seg da? Bør jeg eide privat først, og så organisere det som et AS senere? Da snakket jeg med en skatteadvokat, og da ble jeg anbefalt at hvis du en gang skal ha det som næring, organisere det som næring med en gang. Så organisering har altså også mye å si på dette. Og da skal jeg komme med enda en sånn lite tips for hvordan ting kan gjøres. For det som også kan være en måte å fortsatt holde det Privat, la å si at du på død og liv har organisert deg hus nummer tre i et AS. Og det er også et tips når du skal organisere deg i et AS. Behold fortsatt de du har privat, så mye du kan privat. Men den enheten som går over, det tar du over i et AS. Og det jeg kunne gjort hvis jeg skulle unngått dette, er å tenke at jeg beholder huset privat, og i stedet for at jeg da sitter på tre utleiekontrakter i det huset, så kan jeg leie ut til ett driftsselskap, som igjen, eller til en person, som igjen leier ut til tre ulike. Det ville betytt at jeg bare hadde fått en utleiekontrakt, og forholde meg til, og kunne da fortsatt holdt meg under den grensen. Men igjen, nå begynner vi å bevege oss over i ganske kompleks materiale, og jeg er ingen skatteekspert, det er veldig viktig å si, sånn at du må alltid dobbeltsjekke med en skatterådgiver, eller advokat, eller regnskapsfører. Men poenget er at du kan komme ganske langt ved å kjenne disse reglene. Fordi det er ikke sikkert du trenger å engasjere en advokat allerede. Jeg har mange kunder som har kommet til meg og som er på vei til å begynne å opprette selskaper og holdingstruktur og alt for å få til dette. Når vi går gjennom disse grunnleggende reglene, så finner du ut at hvis ikke utleien hjemmeteller, og hvis ikke fritidsboligen min teller, så har jeg mye å gå på. Da kan jeg slappe av i fire år til, frem til jeg får de nye enhetene mine. Kanskje det er deg som i tilfelle fikk en positiv overraskelse i dag. Da trenger du ikke stresse med det. En ting mindre å tenke på. Og så, helt til slutt, hvis du er en av dem som har fem enheter, og kanskje det viser seg at du kan leie ut alle privat akkurat sånn som jeg har gått gjennom, kanskje du leier ut noen av dem, kanskje du ikke har begynt å leie ut i det hele tatt, men du vet at du har et stort, stort potensiale, så må jeg bare oppføre deg til å bli med på 300 000 utleier challenge, som er en ny challenge som jeg har begynt å kjøre nå. Jeg har kjørt den en gang. Nå er det gang nummer to som man kan melde seg på til. Og det vi gjør i den challengen, da er vi sammen tre dager, en time hver dag. Og dag en så regner vi på potensialet. Da sitter jeg sammen med deg, går gjennom Excel og ser hvor mye Kan du egentlig tjene på utleie hvis du maksimerer utleien? Dag 2 så viser jeg deg hvordan du får maksimert den. Mine enkle modeller for hvordan du får maksimert utleien. Og dag 3 så går jeg gjennom hvordan du skal få det til å gå av seg selv. Fordi veldig mange synes jo at det blir mye jobb. med utleie, men det trenger du absolutt ikke å være. Utleie som går av seg selv er min metode, og det viser jeg deg dag tre. Og hvis du vil ha ekstra mye ut av den challengen, så melder jeg på VIP, fordi da får du i tillegg én time spørsmål og svar med meg, før hver seanse, hver eneste dag, hvor du kan vise frem ditt spesifikke case, og så kan jeg hjelpe deg med det. Og vi snakker alltid om skatt. Er det noen av de som leier ut mye jeg har oppfattet, så er det skatt. Vi kommer nesten alltid innom det. Så hvis du kjenner at du har et større potensiale, hvis du drømmer om en gang å kunne leve av utleie, kunne få porteføljen din til å vokse, Fordi du synes det er gøy med hus, du synes det er gøy med opppussing, du synes det er gøy med å leie ut, da ligner du på meg. Da tror jeg du kommer til å like å være med på den challengeen. Så det håper jeg du blir på. Det var alt fra meg i dag. Da ønsker jeg deg en nydelig dag og en nydelig uke. Og så snakkes vi neste uke. Hvis du er en av utleiepodden sine faste littere, eller hvis du bare likte denne podcasten, så blir jeg supert takknemlig hvis du går inn på Spotify og gir podcasten en vurdering. Og i tillegg, del med noen som du vet kan trenge å høre denne episoden. Jo flere vi blir her inne, jo bedre blir podcasten. Tusen, tusen takk for støttet. Vil du være med på 300 000 utleier challenge? Sjekk linken nedenfor og meld deg på i dag, så er du med neste gang. Gleder meg mye til å hjelpe deg å se potensialet i det du allerede er i.