E8: Leie ut PRIVAT eller gjennom AS
Kristine Høst breaks down when to own a rental property privately versus through an AS in Norway. Private ownership is usually better: 22% tax on profit, no dividend tax. An AS costs roughly 50% total when you combine corporate tax and dividend tax. Five exceptions exist: owning five or more units, short-term rentals, holding structures, properties never used privately, or major renovations where you can deduct VAT.
Chapters
Velkommen til Utleiepodden, podcasten for deg som vil få det du eier til å jobbe for deg, i stedet for at du jobber for det du eier. Mitt navn er Kristine Høst, og i denne episoden skal jeg svare på et spørsmål som jeg får veldig ofte, og det er, bør jeg eie min enten leilighet, hytte, bolig, gjennom et AS, eller bør jeg eie privat? Før jeg går i gang med dagens episode må jeg bare si at jeg er ingen skatteekspert. Jeg har lært meg noen ting underveis, og det videreformidler jeg veldig gjerne. Men du må alltid dobbeltsjekke de rådene du får fra meg, fordi jeg er ingen ekspert. Og hvis du har lyst til å snakke med en ekspert, så har jeg en overraskelse til deg helt på slutten av denne episoden. Så hør gjennom, og så får du en overraskelse på slutten. Så hyggelig at du er med og lytter igjen. Veldig glad for det. Og i dag skal jeg også svare på dette spørsmålet som jeg får veldig ofte når folk blir med på kursene mine, og det er lønner det seg å eie privat eller lønner det seg å eie gjennom et AS. Og det kan være snakk om hytta, det kan være snakk om en leilighet du har som du leier ut fulltid eller andre ting. Og jeg vil si at jeg skal innom litt flere ting her, men jeg må jo bare gjøre noen avgrensninger. Først fordi dette er jo et stort område. Men første avgrensning er at jeg her kommer til å snakke om Norge. Jeg har jo også et sted i Frankrike og der er det litt andre regler. Så denne podcasten handler om eierskap i Norge. Og jeg vil også starte med å snakke om fulltidsutleie, altså ikke utleie av feriebolig eller utleie av feriested som du bruker selv eller utleie av bolig som du bruker selv. Det er vel det det heter hos skattemyndighetene. Men jeg skal snakke om det vi kaller sekundær bolig. Altså når du har et utleieobjekt som du leier ut 100 prosent på enten på langtidsleie eller på korttidsleie. Og hovedregelen, jeg tenker det er greit å starte med hovedregelen, og det er at stort sett alltid så lønner det seg å eie privat. Fordi at når du leier ut en sekundærbolig privat, så skatter du 22% av overskuddet. Altså du skatter ikke av brutto som man gjør når man leier ut et sted man bruker selv, men man skatter av overskudd, så du får trukket fra alle utgifter. Skatte 22% av overskuddet. Det er for så vidt det samme hvis du leier ut gjennom et AS, men poenget er at hvis du leier ut gjennom et AS og ønsker å bruke pengene selv etterpå, så må du jo også ta de ut av AS-et og betale utbytteskatt, slik at den reelle skattesatsen som du ender opp med, den er jo rundt 50 prosent etter at du først har betalt 22 prosent skatt på overskudd, deretter skatt på utbytte. Så det er greit å huske på at det er hovedregelen. Men så er det jo alltid noen unntak. Og det er de unntakene jeg tenkte jeg skulle snakke litt om i dag. For da er det greit å vite hva de er. For ellers kan man faktisk gå på en skikkelig blemme. Jeg skal ta noen eksempler underveis. Så hvis vi starter med første unntak. Det er at du allerede leier ut fire utleieenheter. Fordi det er den magiske grensen går ved fem. Hvis du leier ut fem utleieenheter, så blir du ansett som næring. Det er det som er tommelfingerregelen fra Skattemyndighetene. Og så er det noen andre vurderinger det gjør også. Blandt annet har du en fulltidsjobb ved siden av. Det taler i tilfelle for at det ikke er næring. At du fortsatt gjør det som hobbybasis. Så det er noen andre ting de også vurderer. Men tommelfingerregelen er at du kan leie ut fire enheter privat. Og når du går over det, så blir du skattet som næring. Og da får du veldig høy skatt. Her er det nødt til å gjøre en annen viktig presisering, og det er at denne reglen med fire enheter er mye strengere dersom du driver med korttidsutleie. Sånn at hvis du for eksempel har en leilighet i Oslo som du leier ut på Airbnb på korttidsutleie, så kan du mye raskere komme over i næring hvis du for eksempel har to enheter. Jeg tror faktisk du kan komme over i næring bare med én også. eller med to, men her er skattemyndighetene veldig utydelige. Det finnes ikke noe klart skille, men hovedreglene er at når du driver med korttidsutleie så havner du mye raskere i kategorien næring enn det du gjør når du driver med langtidsutleie. Så det er også en viktig ting å huske på. Men for videre her nå så snakker jeg da om langtidsutleie. Så derfor lønner det seg hvis du eier fire enheter som du leier ut, og du skal leie ut en femte, så etablerer du den femte i et AS. Ikke alle enheter du har fra før, for de kan du fortsatt leie ut privat, men bare fra fem og oppover. Så det er første unntak. Og så er det en annen viktig klarhøring. For det er noen som tenker at jeg har et hus med fire utleieenheter i, så det regnes bare som et hus. Men det gjør det ikke. Det går altså på antall enheter som du leier ut. Så hvis du har fire enheter i et hus, så regnes det som fire, ikke som ett eller en enhet. Så derfor, for å unngå at du blir skattet som næringsdrivende, så legger du da eiendommen nummer 5 og videre inn i et AS. Det er unntak nummer 1. Og så er det unntak nummer to, og det er hvis du har for eksempel en holdingstruktur og har flere AS, og det er pengene fra AS, altså et annet AS, som du ønsker å investere i eiendom. Da kan du lønne seg, i stedet for først å ta pengene ut og beskatte med utbytteskatt, og så etablere noe du leier ut privat, så kan du heller starte et AS og bruke de pengene som du allerede har i holdingstrukturen uten å beskatte dem med utbytteskatt og da investere i eiendom derfra. Hvertfall også hvis du ønsker å bygge noe fremtidig, altså bygge noe på sikt, og at det er tanken med holdingsselskapet, så er det greit å bare investere derfra. Så det var unntak nummer to. Unntak nummer tre er dersom du aldri skal bruke boligen selv. Hvis du vet helt fra start at du aldri skal bruke den selv, så kan det være enklere å etablere og eie gjennom et AS fra start. Det betyr ikke at du må det. Du kan fortsatt leie ut privat, selv om du aldri har tenkt til å bruke den selv. Men det gjør det lettere. Hvis du for eksempel har planer om at du skal vokse, at du skal ha flere utleiendetter, at du skal gjøre noe mer med den næringen, så er det lettere å gjøre det fra start enn å skulle begynne å bytte om. La oss si at du eier den første i to år privat og får opp en business, og så skal du begynne å flytte virksomheten inn i et AS. Det er mer komplisert enn å bare bestemme seg litt fra start. Jeg kan komme et eksempel selv, og det er at jeg har et hus, et opppussingsobjekt som jeg planlegger å pusse opp. I det blir det i hvert fall to utleieenheter, også næring i første etasje, så utleie til næring i første etasje. Det er slik det ser ut nå. Så da får jeg tre utleieenheter der. Så jeg visste for det første at jeg kommer til å tippe over den fire regelen med dette huset. Så det var selvfølgelig en grunn. Men jeg fikk også et annet råd, for jeg snakket med advokater da jeg vurderte hva jeg skulle gjøre. Og det var en ny tommelfingerregel som er, hvis du vet at du aldri skal bruke det selv, legg det inn i et AS med en gang. Hvis du vet at du en gang skal begynne å bruke det selv, så kan det lønne seg å ha det privat fra start, for da slipper du å ta det ut av AS-et senere. Det er jo rett og slett fordi at det å flytte penger mellom private hender og et AS, det koster mye penger. For hver gang du skal ta noe ut av et AS, så skal du utbytte skatt. Hvis du sitter på pengene selv, de er ferdig skattet, Du har fått lønn, du har betalt skatt en gang. Hvis du da putter det inn i et selskap, så vet du at når du skal ha det ut igjen, så skal du skatte det en gang til. Så derfor er det jo sånn all sånn pengeflytting mellom privat og selskap. Det koster jo mye penger, eller det koster mye skatt. Så derfor kan det være lurt å tenke litt på når du starter, hva er det egentlig jeg skal bruke dette til på sikt? Og så da velge riktig eiform fra start. Så er det fjerde unntak, og det er dersom du skal gjøre omfattende opppussing eller bygge nytt. For da er det faktisk veldig mye å hente hvis du skal totalrenovere. Så er det veldig mye å hente på å registrere selskapet i Merverdiavgifterregistret, altså at du betaler moms. Fordi da får du momsfradrag på håndverktjenester, byggematerialer, konsulenter og så videre. Jeg har en kunde i medlemskapet mitt. Dette temaet har vi oppe jevnlig, fordi det er noe veldig mange lurer på. Selv om jeg nå går gjennom noen hovedregler, så er det selvfølgelig alltid litt sånn unntak og særtilfeller som vurderes, så dette snakker vi ofte om. Og det var en kund av meg som driver et typepansjonat som hun hadde eid privat. Og etter at vi hadde snakket om dette, at hun faktisk kan få fradrag for momsen etter hevig opphusning, så fant hun ut at fader, dette burde jeg flytte over i et AS. Hun flyttet over i AS og fikk mer enn én million. De hadde pusset opp hevig, dette pensjonatet. Fikk igjen mer enn én million i momsfradrag. Nå brukte hun en del penger på revisor og advokat for hele den prosessen, fordi hun gjorde det i etterkant. Sånn at hun måtte gå gjennom alt tilbake i tid og så videre. Men likevel så lønte det seg for henne. Men det sier også noe om hvorfor det er viktig å velge riktig fra start. Fordi at da slipper du selve den omgjøringsprosessen da. Men husk altså på det, hvis du skal drive omfattende opphusing, så kan det lønne seg å ha det i et AS, så du får momsfradrag. Så det var også sånn dette huset som jeg da eier, som jeg aldri skal bruke privat, alltid skal leie ut, og også tippet meg over fire. Så her hadde jeg veldig mange enheter, eller tippet meg over fem. Her hadde jeg veldig mange gode grunner for å organiserer det som et AS, men også det faktisk at jeg da skal drive med omfattende opplysning, som gjør at det kan lønne seg å også ha i AS, slik at jeg får momsfradrag. Ja, så det var altså fire viktige unntak å kjenne til for når det kan lønne seg å etablere som AS. Og så har jeg lyst til å nevne noen andre fordeler med AS. For det første så kan det være lettere å samarbeide med Investorer, hvis du har planer om det, hvis du kommer til å trenge penger fra andre på sikt, så er det lettere å samarbeide fordi at man har aksjer å forholde seg til og er lettere å fordele. En annen ting som kan være en fordel er jo selvfølgelig at du har begrenset ansvar og risiko gjennom et AS. Hvis du tar på deg et stort prosjekt, Hvis det skulle gå ordentlig gært, og du har regnet feil fra start, og du går konkurs, så går du ikke personlig konkurs, fordi det er ASF som er ansvarlig, og ikke deg personlig. Så det er selvfølgelig også en kjempefordel. Og så siste, det er hvis du hele tiden tenker at det overskuddet du får fra utleievirksomheten. Det skal du benytte til å investere på nytt. Du skal ikke ta det ut privat, men du skal benytte det for å investere på nytt, slik at du får en egneholdsportefølje som er større, så det er en langsiktig egneholdsportefølje du skal bruke pengene til. Da skal du jo bruke pengene videre inn i AS, og da kan det også lønne seg å etablere som et AS fra start. Så igjen, det kommer helt tilbake til hva som er dine visjoner. Hvor er det du skal? Hva er det du bygger? Så det å bruke litt tid på det før man bestemmer seg, det kan være veldig lurt. Og så var det et par ting. Det er en viktig ulempe som jeg tenker å ta med fra start, eller å nevne. Det er at hvis du eier noe gjennom et AS som du skal bruke selv, så er det viktig at du er veldig ryddig på din egen bruk. For det betyr at du er nødt til å leie av deg selv når du bruker enheten. Og du er nødt til å leie til markedspris. Hvis du ikke leier til markedspris, så er du nødt til å skatte av fordelen ved at du har fått en rimeligere pris. Før var det jo litt mer sånn at man eide, eller det var veldig vanlig, at man kjøpte en hytte for eksempel gjennom AS-et sitt, og så brukte man den mest privat. Men sånn er det ikke lenger, eller du kan fortsatt gjøre det, men da er du altså nødt til å leie av deg selv, sånn at du må overføre penger markedsverdig for å leie den hytta av deg selv. Så ja, jeg tror egentlig det var de tingene jeg skulle inne med i dag. Og så har jeg lyst til å fortelle at neste uke så skal jeg ha besøk av en skatteekspert. Og jeg vet at det er veldig mange, selv om jeg har vært gjennom dette her nå, håper at jeg var klargjørende for mange. For som sagt, dette spørsmålet får jeg veldig ofte. Men jeg er helt sikker på at det sitter noen der og tenker, ja, men hva med det? Hva med det med skatt? Og her har jeg et særtilfelle og så videre. Og da er det superfint hvis dere kan sende meg en melding med hva som er ditt spørsmål. Fordi neste uke så skal jeg ha besøk av en som kan dette ut og inn, og som jeg er helt sikker på kan svare på de spørsmålene han får, og i hvert fall hvis jeg får sendt de i forkant, sånn at han får forberedt seg litt. Så vær så snill hvis du ikke fikk svar i dagens episode på ditt skattespørsmål, så send meg en melding, og så kan du høre svaret når du hører på utleiepodden neste uke. Så bra, det var egentlig det jeg skulle gjennom i dag. Da bare sier jeg tusen takk for at du lytter og ønsker deg en super uke. Og så snakkes vi igjen neste uke. Ha det bra!
