#42 Airbnb 短租房东体验

調查 顯示 79% 的 美國人 認為 擁有 自己 的 房產 是 實現 美國 夢 的 一部分 相比之下 認為 事業 成功 是 實現 美國 夢 一部分 的 人 只有 63% 這就 看出 在 美國 買房 是 多麼 重要 这 一期 我们 请 到 了 拥有 多处 房产 有 很多 房屋交易 记录 的 资深 airbnb 房东 Cindy 来 和 我们 聊一聊 她 买房 出租 房产 当 airbnb 房东 的 故事 一定 要

买 的 便宜 对 吧 就 flipahouse 就是说 你 就是 看着 一个 破 房子 你 就 出个 很 低 的 价 然后 卖 给 你 就 卖 你 就 捡 到 一个 漏不卖 给 你 你 也 不要 去 逼 得 高价 然后 去争 这个 房子 就是 短租 市場 既 包括 房子 也 包括 戶口 之類 的 我們 統稱 短租 就是 最 嚴重 的 幾個 月 三 四五 可能 掉

了 只有 20% 他 說 是 4.1%

好 低 呀 還不趕 快 3 號重 圓難 道 留著過 年 嗎 趕快 刪

了 重新 來 這裡 是 牛油果 烤

麵 包 大家 好, 我 是 Kent。 我 是

斯托 亚特。 我 是

Windy。 今天

我们 要 来讲 什么 呢? 我们 要 来讲 如何 在 美国 做 房东 以及 做 房东 的 体验。 非常 有幸 的 请 到 了 这个 资深 的 AirbnbhostCindyLin 来 跟 我们 做 一下 介绍。 嘿,

大家 好。 Cindy

你好 你好 欢迎 来到 我们 的 节目 那么 我们 先来 问 一些 数字 性 的 问题 你 说 说 你 经手 过 多少 个 房子 接待 过 多少 位 Airbnb 的 guests 好不好 第一个 问题

应该 不难 数 我 看 我 反正 自从 工作 以后 我 买卖 的 房子 可能 一共 有 8 次 就是 或者 买 或者 卖 那 我 数错 了

9 次 9 次 哇 你 为什么

那么 多次 呢 因为 我 觉得 就是 房子 还是 挺 保值 的 一个 东西 啊, 然后 把 财产 放 里面 比较 安心。 那 你 还 记得

你 总共 接待 过 多少 个 Airbnb 的 guests 吗 或者 有个 大概 的

规模 吗 这个 稍微 有点 难 估算 但是 我 大概 有点 数字 因为 我 做 过 统计 我 自己 我 现在 房租 其实 只有 一个 房子 是 用来 做 短租 的 那么 这个 房子 我 做 过 统计 我 大概 是 平均 每个 月 的 入住率 有 90% 然后 呢 平均 每一单 的 长度 大概 是 4.7 天 所以 你 可以 稍微 做个 计算 就是 可能 平均 每个 月 有 5 单到 6 单 然后 我 可能 做 mvb 房东 做 了 两年 吧 所以 就算 一下 大概 是 5 乘上 1260 乘上 可能 120

单 的 客人 吧 哇塞 三位数 这

也 不少 了 那么 接下来 我们 聊聊 一个 听众 的 很 热门 的 话题 就是 什么样 的 房子 适合 投资 用来 做 ambb 或者 我们 可以 兼顾 一起 聊聊 还有 其他 什么样 类型 的 房子 我们 是 值得 投资 的 值得 买

的 嗯 你 的 问题 是 说 什么样 的 房子 首先 适合 买来 做 ambb 对 吧 然后 第二个 问题 就是 跟 bro 的 一点 就是说 嗯 ingeneral 有 什么 房子 适合 用来 买来 投资 好 第一个 问题 比较 小 如果 你 已经 明确 了 说 你 是 要 把 这个 房子 买来 做 MVP 其实 这个 事情 很 简单 你 只 需要 考虑 两件 事情 第一 就是 你 的 这个 收益 第二 就是 你 要 花 的 精力 收益 的话 呢 就是说 有 很多 因素 比如说 交通 好不好 呀 地点 是否 便利 呀 然后 房子 的 大小 呀 然后 本身 的 价值 呀 但是 这些 因素 单独 看 都 不 重要 重要 就是 你合 起来 就是 要 知道 一个 数据 就是说 你 这个 地区 你 这样 的 房型 然后 你 拿 去 做 短租 然后 平均 每年 的 这个 income 有 多少 就行了 这个 其实 有 挺 多 市面上 的 data 是 你 可以 买到 的 也 可以 找 有 经验 的 propertymanager 他 也 会 告诉

你 哦 这个 可以 买到 啊 在

什么 地方 买 啊 对 这个 可以 有 到 有 很多 比如说 有 一家 叫 什么 airdna 啊 就是 专门 跟 你 讲 就是 如果 你 在 这个 地区 买多大 的 房子 他 你 预估 的 每年 的 收入 是 多少 还有 其实 MV 本身 他 也 有 啊 就是 你 你 想 把 一个 房子 尝试 注册 成 host 的 时候 他 有 一个 flow 是 可以 告诉 你 你 大概 每个 月 能 赚 多少

钱 的 嗯 这个 是 光 lnbnb 吗 还是 说 你 长租 也 可以

用 这个 网站 看一看 对 好像 是 叫 lnbna 反正 挺 多 的 那 价格 怎么样 一般 lnbna 估 的 还 算 比较 准 然后 我 反而 是 觉得 lnbb 自己 估 的 是 比较 低估 了 就是 你 实际上 能 每个 月 赚 的 应该 是 比 他 给 的 要 要 多一些 但是 我 也 能 理解 这个 原因 吧 嗯

这个 是 怎么 收费 的 呢 这个 服务 就是说 你 每估 一套 房子 都 花 多少 多少 钱 吗 还是 订阅

模式 呢 这个 它 有 很多 它 有 订阅 模式 我 现在 刚 打开

这个 网站 它 是 有 monthlysubscription 可以 每个 月 20 块钱 40 块钱 10

块钱 几个 套餐 啊 那 还 可以

啊 但是 你 这种 东西 是不是 只有 在 你 想要 买房子 的 时候 有用 对 吧 所以 你 平时 可能 需要 用到 这个 网站 吗 应该 只是 在 你 决定 去 哪 买房 的 时候。 对, 就 只有

买房 期间 你 才 要 用, 而且 其实 很多 agent 他 有 其他 的 途径 可以 知道。 所以 你 找 一个 有 适合 做 AMVB 房子 的 agent, 其实 你 不 需要 自己 花钱, 他会 告诉 你 看中 的 每 一个 房子 大概 月 收入 是 多少 的。 所以

找 好 的 agent

非常 非常 重要。 就是 房地产 代理 是 吧 对

房地产 代理 有 房产 经纪人 有 buyeragent 然后 有 selleragent 然后 也 有 同一个 人 既 做 buyeragent 也 做 selleragent

就 叫 dealeragent 想 找到 一个 代理 怎么 能够 知道 这个 代理 好不好 呢

首先 代理 有 排名 的 就是说 有 还是 有 另外 一个 网站 去 可以 去 看 比如说 湾区 的 这个 代理 的 排名 然后 我 一般 会 比较 选 那个 排名 比较 靠 前 的, 这是 一种 啦, 然后 还有 就是说 你 的 朋友 用过 的 嘛, 然后 你 觉得 特别 好 的, 推荐 给 你

也 可以。 诶, 这个 排名 网站 叫 什么?

就 特别 长, 就 叫 什么 www1. realtrends. com, 然后 bestrealestateagentscalifornia。

嗯 所以 排名 高 的 就 真的

好 吗 排名 高 的 当然 好 咯 排名 高 首先 证明 他 能力 强对 不 对 就 证明 他人 脉广 证明 他 能力 强 而且 排名 高 的 agent 一般 服务态度 都 比较 好 你 像 周末 或者 晚上 找 他 他们 都 会 很 很 高兴 的 回应 你 的 特别 热爱工作 对 对 对 就 特别 勤奋 的

那种 对 有 很多 代理 是 大 公司 吗 有的是 私人 的 你 对于 去 找 这些 著名 的 大 公司 还是 私人 有 什么 看法 吗 我

一般 是 找 大 公司 的, 但是 就是说 一般 是 找 大 公司 里面 个人 排名 比较 高 的, 它 排名 是 排 个人, 是 排到 个人 的 agent, 但是 这些 个人 agent 它 有 隶属于 一些 大 的 公司, 所以 我 一般 挑 agent 是 说 它 的 公司 既 是 比较 大 的 那个 agent 的 公司, 然后 它 本身 它 自己 的 个人 排名 也 比较 前,

就是 双重 保证。 我们 有 点点 跑题 了 我们 要 不 回来 继续 讨论 什么样 的 房子 适合 买来 做 amb 什么样 的 房子 适合 用做 其他 投资 用途 好 的

好 的 回到 那个 问题 适合 做 amb 的 房子 就是 很 简单 就是说 你 这个 房子 以后 你 去 查 一下 它 去年 以前 的 同样 的 地区 同样 房型 然后 一年 能 赚 多少 钱 你 算 一下 你 的

租售 比 吗 湾区 大概 租售 比 一般 都 是 什么 样子 的 湾区

的 租售 比 如果 是 长租 的话 通常 非常 不好 就是 会远 小于 外州 的 房子 像 外州 的 房子 很多 租售 比 的 那种 算法 租售 比 就是说 你 比如说 一年 你 可以 收 多少 租金 然后 除上 这个 买房子 的 总价 假设 你 没有 贷款 的话 按照 这种 算法 像 很多 外州 的 房子 或者说 出 了 湾区 的 房子 一般 都 是 10% 以上 你 才 会 投 你 是不是 很 吃惊 对 呀

这个 减去 房产税 和 维护费用 吗 不

减去 就是 纯 纯粹 纯粹 的 外征 是 至少 是 10 以上 你 才 会 去 买 它 能否 说 说

这个 10% 要 怎么样 的 公式 算

出来 通常 你 算 这个 投资 的话 有 很多 公式 最 常见 的 比如说 caprate 呀 还有 ROI 呀 还有 cashoncash 呀 我 个人 比较 喜欢 用 ROI 来算 ROI 就是说 投资 回报率 对 那

这个 投资 回报率 是 可以 和 比如说 股市 上 投资 回报率 相 比较 的 吗 还是 光 和 房子 比较 一般

我 ROI 就是 在 房子 里面 算 如果 你 想算 就是 跟 不同 类型 的 投资 做 比较 的话, 很多 人 喜欢 用 开始 让 开始 这个 算法, 开始 让 开始 就是说 我花 出去 多少 钱付 当配, 就是 我 不管 你 贷款 贷 了 多少, 但 我 花 出去 多少 钱付 当配 首付。 然后 他 开始 让 开始 就是 很 简单, 就是 我 从 口袋 里面 掏出 去 多少 开始, 然后 我 每年 又 会 拿 回来 多少 开始。 就是 我会 觉得 ROI 一般来说, 因为 它 涉及 到 mortgage, 就是 一般 ROI 只是 跟 其他 房产 进行 比较, 然后 cashoncash 的 算法 是 可以 跟 其他 的 投资 进行 比较 的。 哦, 那 我们

说 说 这个 在 湾区 一般 这个 投资 回报率 是 多少, 或者说 是 这个 cashoncash

是 多少, 这个 房地产。 房地产 像 其实 外州 的 这些 ROI 和 cashoncash 都 会 比 湾区 要来 的 好 一般来说 你 的 比如说 ROI 你 得 一年 有 10% 以上 然后 你 才 会 去 出手 嘛 但是 如果 是 加州 的话 通常 能 有 个 5% 就 不错 了 5% 听 上去 也 不错呀 那 是因为 你 人 在 加州 在 湾区 你 习惯 了 嘛 你 习惯 了 这种 高房价 和 低 的 租售 比 一般来说 这种

情况 下 你 会 expect 那个 房子

本身 的 保值 和 它 的 涨

的 比 外州 要 快 一些 有

这 回事 吗 你 觉得 有 的 有 的 就是 你 之所以 你 不 把 钱 投 在外 州 有 很大 的 原因 就是说 你 会 觉得 加州 的 房子 还是 相对 保值 一些 虽然 它 这 几年 并 不怎么 涨 或者说 你 要 再 早 几年 一 五年 以前 那 你 就是 房子 本身 增值 的 速度 其实 比 你 赚 的 租金 要贵 多 了 甚至 是 说

18 年 的 顶峰 之前 其实 都 还是 能 赚 不少 的 听 得

我 都 已经 跃跃欲试 了 啊 需要 多少 本金 能够 加入 这个 大金 呢

其实 可以 很贵 啦, 也 可以 很 便宜 啦, 比如说 我 记得 我刚 参加 工作 的 第一年 我 买 了 一个 房子, 然后 那个 房子, 那 当时 的 房子 比较 便宜, 因为 是 201 年 买 的, 当配 只付 了 20%, 对, 所以 也 很少, 然后 少到 多少 呢, 大概 可能 也 只有 几万块, 但是 我 当时 刚 工作, 所以 我 也 没有 钱, 这 几万块 我 都 没有 付出 来 嘛, 所以 我 就是 找 朋友 借 啊, 就 你 借 我 五千, 你 借 我 一万, 然后 这样 凑

出来 的 当配。 所以 说 在 那个 时候 在 2013 年 12 年 的 时候 基本上 几 万美元 就 可以 进入

这个 滚雪球 的 状态 对 5 万美元 就够 了 你 就 足够 让 你 买房子 了 而且 是 在 湾区 买

现在 大概 要 多少 钱 才能 进入

这个 市场 现在 话 其实 我会 觉得 如果 你 愿意 买 的 稍微 偏 一点 然后 房型 不 大 的话 其实 10 万美元 也 够 了 偏到 什么

程度 要 tracy 吗 没有 没有 没有

就是 你 买 的 比如说 比较 难 的 三后 c 其实 也 有 其实 你 要 买 个 小 公寓 也 可以 买到 啦 就 10 万美金 做

当配 好 所以 说 很多 刚刚 毕业 不久 的 同学 们 也 可以 考虑 这件 事情 准备 好 了 钱 了 是 吧 所以 我们 要 去 下

一步 是 什么 呀 首先 你 准备 好 钱 的 时候 它 就 意味着 一件 事情 就是 你 大概 要 买 什么 类型 的 房子 你 心里 也 有 过数 了 对 吧 你 准备 了 多少 钱 跟 你 能 买 什么样 的 房子 在 哪 买 是 息息相关 的 所以 呢 在 你 准备 好 钱 了 以后 呢 你 下 一步 第二件 事情 就是说 你 要 去 找 一个 agent 那么 这个 agent 呢 通常 就是说 你 要 不 去 网站 上 扒 一个 agent 看看 排名 看看 哪个 好选 一个 你 看 得 顺眼 的 然后 要 不 就是说 你 找 你 周围 买过 房子 的 朋友 让 他们 介绍 一个 他们 用 的 开心 的 agent 给 你 就 好 了

找到 了 这个 代理 那下 一步 是

什么 呢 下步 就是 你 跟 agent 要 交流 啊 因为 也 不是 说 你 找 了 一个 agent 你 就 必须 用 他 对 吧 就是 你 也 可以 interview 两三个 agent 然后 从 中选 一个 因为 每 一个 agent 他 擅长 的 买 的 房子 不 一样 有的是 比较 老派 的 agent 他 擅长 买 那种 豪宅 区 的 房子 然后 有 的 agent 他 比较 年纪 轻 一些 他 擅长 买 这种 短 租房 还 有些 agent 就是 专门 offmarket 卖 比如说 fliphouse 的 这种 房子 然后 那种 agent 你 平常 市面上 都 是 神龙见首不见尾 你 找 不到 他 的 那种 所以 就是 你 可以 面试 几个 agent, 然后 问问 他们 擅长 买 什么 房, 买卖 什么样 的 房子, 然后 你 从中 挑

一个。 那 我们 是 先 确定 要 买 的 地区, 再 找 这个 地区 的 agent, 还是 先找 agent, 然后 跟 agent 商量

去 哪里 买 呢? 我 自己 是 一般 大概 有个 概念 我 想 买 哪个 地区 什么 类型 的 房子 然后 去 找 agent 但是 我 也 有 很多 朋友 他 是 反过来 的 他 是 说 他 先 找个 agent 然后 跟 agent 说 我 就 这么 多钱 然后 呢 我 要 买个 房子 我要 最优化 哪个 参数 比如说 我要 最优化 我 自己 血虚 精量 好 因为 我 是 自 住房 还是 说 我 要 最优化 我 的 return 那么 你 这个 agent 会 给 你 一些 建议 说 你 有 在 你 有 这么 一个 租金 和 这么 一个 target 的 情况 下 你 适合 买 什么 地区 的 房子 嗯 那 能否 分享

一下 你 选 地区 的 经验 我

买 过 很多 不同 类型 的 房子 所以 它长 得 都 不 太 一样 当然 我 说 这些 房子 有些 可能 是 就是 我 买 过 以后 又 卖掉 了 还有 的 一些 是 我 的 closefriend 的 房子 自己 自住 的 房子 呢 就是 在 可能 在 一个 山区 所以 它 住 的 雪区 比较 好 所以 住 的 比较 舒服 对 吧 家里 经常 有 小鹿 啊 小 动物 啊 来 这 是 一种 类型

会 不会 咬 你 的 树 啊

会 的 会 的 他 会 来 吃 我 的 花 然后 尤其 喜欢 吃 玫瑰花 然后 我 就 很 头疼 这是 一种 房子 然后 我 还 买 过 一个 适合 短租 的 房子 短租 就是 做 MV 的 房子 那 那个 房子 就是 他 不是 学区 房 然后 他 也 不是 特别 大 特别 豪华 但是 它 地点 特别 好, 它 是 个 交通 房, 它 离 像 Facebook 呀, Apple 呀, 然后 Google 呀 这 几个 Campus 距离 都 比较 近, 然后 它 离 什么 SanJoseEventCenter 也 比较 近, 就是 它 是 个 交通 房, 所以 比较 适合 做 Airbnb。 然后 呢 我 也 还 买 过, 比如说 适合 做 Sleephouse 的 房子 呀, 那 那个 房子 就是说 你 要 捡 破 的 买。 你 要 看 他 是不是 我 觉得 我家 不错 嗯 没有 我 去过 你家 如果 你 没有 搬家 的话 你家 那个 房子 适合 做 flathouse 差太远 了 至少 得 把 你家 墙壁 都 砸掉 然后 可能 那样 的 状况 才 适合 做 flathouse 然后 还有 就是 我 还 尝试 在 什么 santacruz 或是 tahoe 这种 地方 买 那种 度假 屋 但 那个 就 不是 一个 RY 很 好 的 投资 房 那 就是 个人 享受 类型 的 反正 就 买 过 七七八八 买过 很多 不同 类型 的 房子

那 你 最 喜欢 的 这个 类型

是 什么 谈不上 最 喜欢 嘛 你 说 就 每个 人 每个 房子 有 每个 房子 的 好 你 说 我 自己 住 的 房子 出租 出去 肯定 性价比 不高 但 我 自己 住 的 很 开心 对 吧 但是 你 要是 投资 房 的话 肯定 不能 买 我 自己 的 自 住房 那 样子 不然 会 亏本 的 所以 我 觉得 每个 房子 有 每个 房子 的 好 就 谈不上 最 喜欢 什么 看 你 的

目的 是 什么 嘛 就是 除了 自己 住 的 房子 从来 没有 培养 出 感情 过 嘛 就是说 这个 房子 不

舍得 卖 我 觉得 没有, 因为 我 觉得 除了 自己 自 住房 以外, 剩下 的 房子 都 是 investment 的, 都 是 为了 投资 的, 那 你 投资 的话 其实 就是 算 数学公式 嘛, 哪个 合算 买 哪个, 谈不上 感情 啦。 所以

就 跟 理财产品 显示 在 账户 上 的 一个 数字 差不多, 对 吧? 对

对 对 就是 它 更 多 是 一个 数字 像 我 有些 房子 买 的 时候 从 买 到 现在 我 还 没 去 看过 并 没有 看过 那个 房子 但是 我 觉得 也 ok 因为 数字 长得 比较 漂亮 哇

这 叫做 资本家 就是 这样 是 吧 是 吧 应该 叫 地主 还 记得 那个 92 年 的 那个 电视剧 是 吧 在 北京 人 在 纽约 是 吧 他 那个 女儿 一直 管王 启明 叫 资本家 是 吧 直到 这个 看到 他 的 房子 说 我 错 了 原来 你 是 地主 啊 对 刚才 说起 找 代理 你 有没有 什么 你 面试 每个 代理 都 会 问 的

问题 啊 有 的 我会 问 他 去年 的 成交量 怎么样 成交 了 多少 单子 然后 我 也 会 问 他 说 你 擅长 买卖 哪个 地区 的 什么 类型 的 房子 他 就 有 的 代理 他 擅长 买房子 有 的 代理 他 擅长 卖房子 就 不 一样

的 我 听说 房产 经纪 这个 职业 是 这 样子 的 一般 新入行 都 是 先 做 买房 的 经纪 因为 没有 很 好 的 人脉 也 没有 人 找 你 卖房子 而 卖房子 是 一个 好 做 的 事情 因为 你 只要 帮别人 卖 无论如何 都 能 卖出去 都 能 赚 到 钱 往往 都 是 你 帮别人 买 的 足够 多 了 你 有些 过去 帮忙 买过 房子 的 客人 现在 又 要 卖房子 了 就 回来 找 你 所以 一般 卖房 的 经纪 可能 都 是 比较 资深

的 你 说 的 这 一点 是 很 对 的 为什么 呢 因为 你 想 你 要 买房子 你 这 agent 如果 经验不足 帮 你 搞砸 了 你 这个 房子 买不到 那就算了 对 吧 咱 就 看 下 一个 问题 也 不是 很大 如果 他 帮 你 买 了 三个 房子 都 搞砸 了 那 你 就 换个 agentwhichisnottheendoftheworld 也 还好 嘛 对 吧 但是 如果 你 要 卖房子 那 你 这个 房子 卖 一次 卖 砸 了 这个 房子 还是 你 的 呀 你 可以 把 agent 换 了 但是 你 这个 房子 你 换 不了 你 房子 上 就 有 一个 曾经 在 market 然后 卖不掉 又 拿 回来 的 这样 一个 不好 的 记录 你 就 永远 在 了 所以 就是说 选 卖房子 的 agent 要 远远 比选 买房子 的 agent 要 慎重 很多 對 對 對

對 對 我 覺得 這個 可以 下次 我們 找 這個 agent 聊聊 人家 做 agent 的 經驗 的 時候 深入 探討 一下 講到 在灣區 做 Airbnb 投資 不同 的 城市 有 不同 的 這個 短租 的 政策 而且 看到 有個 提問 說 三藩市 現在 短租 政策 非常 嚴格 都 不能 夠租 短 於 90 天 的 在 買 房子 投資 做 Airbnb 的 時候 怎麼樣 去 了解 不同 城市 的 政策 這些 政策 怎麼 處理 呢 首先

我 纠正 一下 那个 三藩 是 可以 做 短租 小于 90 天 的 这 是 可以 的 第二 就是说 长短 租 的 划分 不是 以 90 天来 划分 的 往往 是 30 天 30 天 左右 来 划分 但是 就是说 三藩 对 短租 是 有 一定 限制 的 就 比如说 你 不 可以 整租 你 只能 说 把 这个 房子 的 一个 房间 给 分 租出去 并且 你 每 一年 短租 的 天数 加 起来 的 总和 就 不能 超过 一个 数值, 好像 是 90 天, 但是 因为 这个 法规 不断 地 在 变, 我 也 不是 记得 很 清楚。 然后 每 一个 城市 的 规定 也 不 太 一样, 然后 每 一个 城市 它 的 执行 力度 也 不 太 一样, 因为 有 的 城市 它 虽然 有 这个 规定, 但是 它 不 太 执行。 因為 畢竟 MVP 短租 的 話 是給 政府 創造 效益 嘛 創造 稅收 所以 他們 覺得稅 收不錯 那 其實 也 不太願意 管然 後 那 有 的 city 呢 他 就 執行 很 嚴格 比如 我覺 得 三班 是 基本上 是 玩區

最 嚴格 的 吧 对, 你 说 到 这个 City 创收 啊, 我 之前 就 看过 一个 很 搞笑 的 新闻, 说 Palauto, Palauto 的 City 说 理论 上 从 性能 来说 在 Palauto 经营 Airbnb 是 不行 的 啊, 但是 呢 我们 呢 不 做 Enforcement, 而且 我们

还 收税。 对, 很多 城市 其实 现在

就是 这个 样子 的。 然后 我 所知 可能 最 友善 的 是 MellowPark 就 没有 什么 监管 然后 MountainView 我 也 查过 也 是 限 30 天 以下 的话 就要 去 政府 那里 注册 多交 17% 的 税 那

其实 如果 一个 房子 它 一年 不能 超过 90 天来 做 Airbnb 的话 相当于 就 几乎 不能 做 Airbnb 了 对

吧 你 一年 30 多天 呢 对 实际上 像 这种 执行 力度 特别 严格 的 城市 它 实际上 是 不 鼓励 你 专门 买 一个 投资 房做 短租

的 比如说 你 在 旧金山 你 还是 可以 做长 租 的 对 吧 对

长租 是 没有 限制 长租 都 是

可以 租 的 那 我们 来 比较 一下 长租 和 短租 怎么样 好 的

那 你 想 从 什么 角度 来

比 呢 我 有 两个 问题 一个 是 说 他 对 你 金钱 上 的 收益 怎么样 还有 一个 就是说 这个 管理 究竟 有 多 麻烦 你 需要 跟 他 打交道 吗 然后 或者说 你 怎么 找 一个 这种 propertymanagement 的 人来 帮 你 跟 租客 打交道 有 两 方面 的 问题 一方面 是 钱 的 问题 一方面 是 时间 的 问题 大部分

情况 下 我 个人 是 觉得 短租 的 收益 肯定 是 比长 租要 来 的 多 的 比如说 我 用来 做 短租 的 这个 房子 当然 今年 有 疫情 啊 所以 我们 排除 但 我们 就 看 29870 的 1 数据 的话 就是说 我 那个 房子 如果 是 长租 的话 可能 只能 租个 380 到头 了 一个月, 但是 我 短租 的话 基本上 可以 翻 一倍, 就 可以 做到 60 到 80 一个月, 取决于 这是 hot 还是 coldseason, 就是说 短租 的话 它 至少 账面 上 的 grossincome 可以 是 这个 长租 翻 一倍 呢。 但是 短租 肯定 你 花 的 经历 要 多 了 但是 有 两种 方式 第一种 方式 就是说 你 自己 管对 吧 你 自己 管 那 你 基本上 你 长租 短租 的 收入 可以 是 长租 的 翻 一倍 然后 但是 你 的 cost 呢 只是 说 你 自己 多付 一个 utility 那 utility 的 部分 其实 占 的 并 不是

很多 utility 就是 像 电费 水费 这些

电费 水电 水 电网 垃圾 有 的 还有 什么 gardening 这 样子 这是 一种 方式, 但是 这种 方式 呢 就是说 需要 花 比较 大 的 精力 比如说 MPP 这样 的 平台 上去 招揽 客人 啊 对 吧, 你 要 回答 客人 的 问题 啊 就是 就是 第一第二 客人 实际 入住 的 时候 他会 遇到 各种各样 的 障碍 比如说 不 知道 怎么 checkin 啊 比如说 炉子 不 知道 怎么 用 呀 他 就 会 来 找 你 那 你 这些 问题 你 都 得 帮 租客 来 解决 嘛 对 吧 还有 更 头疼 的 就是 你 的 短租 客人 他 不 遵守 你 的 规矩 他 比如说 到 了 该 checkout 的 时间 他 不 checkout 的 那 这个 时候 你 就 头疼 了 你 就 得 处理 这种 case 所以 你 肯定 是 花 的 经历 是 短租 是 比较 多 的 还有 一种 方法 就是说 你 找 一个 比较 靠 谱 的 pm 公司 pm 就是 propertymanager 的 公司 资产 管理 公司 pm 公司 资产 管理 公司 就是 现在 有 很多 基本上 万事 有 多如牛毛 的 就是 公司 或者 个人 他们 是 在 做 pm 这个 短租 pm 的 生意 对 多如牛毛 然后 那

这个 也 有 个 排行榜 吗 这个

目前为止 没有 什么 排行榜 我 没有 看过 排行榜 一般 都 是 一般 都 是 口口相传 就是 笔刻 朋友 用过 的 然后 评价 不错 的 我 就 用 它

对 所以 你 找 的 这个 也 是 靠 朋友 推荐 的 咯 嗯

对 也 是 靠 朋友 推荐 的 对 就是 一般 像 这种 短租 他 会 收 15% 到 25% 的 水 这个 管理费 嘛 如果 你 既 不想 自己 花 精力 然后 你 的 房子 如果 短租 又 能 是 长租 的 两倍 的话 那 你 即使 把 25% 的 管理费 付给 他 那 你 还是

合算 的 但是 会 有 别的 风险

吗 你 跟 他們 要簽 合同 嗎

要 的 要 的 那 肯定 是 要 的 呀 因為 合同 是 對 雙方 的 保護 風險 的 話 肯定 是 有 的 但是 我 是 覺得 短租 跟 長 租 比 就是 說 短租會 有 一些 新 的 風險 但是 呢 他 也 會 規避 掉 長 租 的 一些 風險 所以 就是 各有

各 的 好 那 我們 說 長 租 有 什麼 風險 嗎 常租 最

常见 的 风险 是 你 碰到 租霸 你 碰到 租霸 就是 他 既 不 付钱 然后 呢 又 不 交租金 这是 一种 租霸 还有 第二种 租霸 就是 他 跟 你 说 我 要 租 这个 房子 但 实际上 他 并 不是 用来 住 的 有些 人 就 遇到 他 租下 你 的 房子 要 在 里面 种植 大麻 非法 种植 大麻 这 也 是 一种 这 两种 风险 基本上 就是说 短租 是 可以 避免 的 嘛 你 不 可能 租 几天 我 还 在 里面 种植 大麻 但是 短租 有 短租 的 麻烦 比如说 开 party 就是说 他 很多 人 他 就是 闹腾 然后 邻居 就 complain 嘛 这种 你 会 在

你 的 Airbnb 上面 就是 禁止 这个

我会 三令五申 就是 我 的 这个 listingdescription 里面 会 写 不能 开 party 呀 然后 给 他 发 一个 pre approvalmessage 会 说 不能 开 party 呀 checkin 的 时候 会 说 不能 开 party 呀 checkin 完 了 以后 第二天 我会 给 他 问个 好 说 不能 开 party 呀 对 吧 就是 会 三令五申 的 强调 但 问题 是 还是 有人 重要 的 事情 对 重要 的 事情 你 要说 三十 遍 三遍 是 不够 的 但是 还是 会 有人 他 不

遵守 那 這些 你 遇到 了 怎麼

辦 呢 對 啊 有 什麼 辦法

嗎 如果 遇到 的 是 這樣子 首先 呢 你 可以 跟 他 溝通 你 跟 他 說 你 違反 了 規定 所以 請 你 現在 立刻 停止 這是 第一 個然 後 第二 個 的 話 你 可以 如果 客人 還是 不 聽 並且 接著 鬧 的 話 你 可以 求助 airbnb 就 比如 說 你 讓 airbnb 就 把 這個 客人 的 reservation 給 cancel 掉 那 cancel 掉 了 以 後 呢 他 沒 有 reservation 他 就 變成 非法 居住 你 的 房子 了 對 吧 那 這時候 你 就 可以 去 趕 他 走 我

作为 一个 外行 想 问 一个 比较 外行 的 问题 啊 就是 比如说 我们 去 其他 地方 旅游 跟 美国 好像 比较 少 啊 其他 国家 有 就是 直接 注册 成 家庭旅馆 那 这个 和 airbnb 的 区别 在 哪 呢 首先

首先 是 这 样子 的 首先 amb 是 个 平台 amb 上 的 房源 既有 individual 的 这个 owner 也 有 professionalowner 然后 甚至 还有 hotel 那些 非 大型 连锁店 的 hotel 我们 叫 称之为 boutiquehotel 很多很多 这样 listing 是 在 amb 上 的 所以 就是 首先 安 秘密 是 不 排除 这些 房源 的 然后 第二 的话 就是说 你 说 区别 在 哪 我 觉得 可能 是 在 可能 是 三个 方面 有 区别 第一 就是 legalwise 就是说 这种 boutiquehotel 它 好歹 是 有 执照 的 嘛 就 所以 它 的 服务 相对 专业 一些 了 然后 第二 就是说 它 可能 是 channel 不 一样 就是说 他们 有 他们 的 那种 比如说 用 expedia 用 homeaway 啊 但是 很多 房东 他 也 是 channel 也 是 混合 的 就是说 他 不介意 多 一个 平台 来 宣传 他 的 listing 嘛 对 吧 然后 最后 一点 就是 可能 是, 就是 个性化 的 服务 嘛, 因为 AMB 相对 每个 房子 都 不 一样 一点, 然后 有 的 时候 也 会 有 一些 挺不错 的 惊喜, 就是 boutiquehotel 相对 少 一些 嘛, 就 说 一个 最 典型 的, 我 以前 租 过 一个 阿拉斯加, 去 阿拉斯加 玩租 了 一个 AMB 的 房子, 然后 呢 这个 房子 是 在 森林 里面, 然后 呢 它 不通 网, 不 通电, 通水, 你 能 想象 就 店 可能 好像 是 白天 限时 供应 的 那种 晚上 就 没有 了 然后 不通 网 就 你 能 想象 这样 一个 房子 就是 我 当时 是 跟 我 老公 还有 我 另外 一个 鬼米 三个 人住 进去 的 刚住 进去 的 时候 我 老公 就是 非常 的 抱怨 这个 事情 觉得 这个 简直 不是 一个 现代人 可以 居住 的 东西 啊 特别 抱怨 没有 电 然后 晚上 就 觉得 很 难受 啊 上 个 厕所 都 黑灯瞎火 但是 后来 我们 住 了 几天 以后 就 特别 喜欢 这个 房子 因为 那个 房子 还有 很多 很 原始 的 设施 就 比如说 它 旁边 有 那种 桑拿房 但 这个 桑拿房 跟 我们 平常 去 健身房 用 的 桑拿房 不 一样 你 是 真的 是 要 去 井 里面 泡泡 水 把 井水 泡泡 起来 然后 自己 要 砍 旁边 的 那个 柴 然后 自己 点火 然后 把 那个 水 烧热 了 以后 他 给 你 供 到 这个 桑拿房 就是 一些 特别 特别 原始 的 东西 你 会 住 几天 你 会 觉得 还 挺 我 就 不能 长期 住 但是 你 住 几天 我 觉得 真的

特别 好玩 原来 没有 电 的 情况 下 还是 能够 有 桑拿 的 这

是 非常 手动 就是说 如果 你 有 特色 的 房子 其实 Airbnb 是 更 合适 的 注册 成 旅馆 是 不 合适 的 是 吧 因为 你 有

特色 的 房子 很难 量产 嘛 你 说 这样 的 房子 我造 一批 10 个 10 个 这 不 可能 的 嘛 一般 都 要 就 一个 两个 那 你 不成 量 的话 你 也 没 办法 注册 成 hotel 或者 其他

的 家庭旅馆 嘛 你 遇到 过租爸 吗

我 没有 遇到 过租爸 因为 我 当时 买 这个 投资 房 的 时候 我 就 专门 选 的 是 针对 商旅 人士 的 短 租房 所以 我 超过 60% 的 人 他 都 是 商旅

人士 怎么 能够 过滤 掉 租爸 嘛

如果 是 短租 的 話, 因為 我 自己 比較 有 經驗 了, 我 就 會 看 他 以前 的 record, 比如 說 是不是 不是 臨 時 註 冊 的 呀, 是不是 有 一段 歷史 啦, 然後跟 其他 房子, 跟 其他 的 host 有 好評 啦 之類 的, 然 後 你 也 會 看 一下 他 的 pattern, 就 比如 說 他 是不是 從 其他 城市 來 的, 如果 他 從 隔壁 城市 來, 那 他 八成 是 來 開 party 的, 那 肯定 是 不行 的, 就是 有 一些 技巧 可以 让 你 去 滤掉 这些 不好 的 客人 至于 长租 的话 长租 因为 我 是 找 一个 pm 公司 来 帮 我 管 的 所以 租客 都 是 他 帮 我 选 的 然后 我

自己 并不知道 哎 我们 说 回 你 这个 短租 这些 过滤 那 说明 这个 过滤 的 这些 条件 是 失败 过 了 对 吧 看上去 是 是 如何 如何 好 的 一个 例子 结果 他 就 开 了 一个 parking 我 自己

没有 那 我 只能 讲 我 朋友 的 了 知道 目前 知道 一个 最誇張 的 case, 就 這個 case 還上 過新聞, 這個 事情 就是 說 那個 客人 他聲 稱 他 是 一個 家庭 聚會, 他 是 來 參加 附近 的 wedding, 一個 家庭 聚會, 所以 他 那個 租 的 房子 好像 是 一個 山 的 山頂, 然後那個 山上 就 只有 兩棟 房子。 然后 就 这栋 MV 和 他 的 邻居, 他们 一租 房租 了 三天, 第一天 还 特别 小心, 就 只 租 了 几个 人, 但是 他 这个 人数 仍然 是 超过 了 就是 房子 的 就是 RatherVision 上 限定 的 人数, 然后 呢 就 被 他 旁边 的 邻居 就是 告状 告到 了 我 朋友 那里 然后 我 朋友 就 跑 去 质问 他们, 结果 他们 就 显得 特别 特别 礼貌, 说, 哎呀, 我们 就是 familygathering 啊, 对 吧, 就是说 我们 好久没 相见 了, 那 这个 婚礼 的话, 他们 只是 来 坐坐 聊聊天, 那 因为 很久没 见, 一不小心 就 聊得 很 晚, 所以 走得 比较 晚, 但是 他们 其实 并 没有 在 这里 住 什么 的。 就 顯得 特別 特別 禮貌 還主動 拿出 自己 的 身份 證啊 駕照 啊 什麼 的 給我 朋友 看 那 我 朋友 就 選擇 相信 了 他們 呀 但是 這個 情況 好像 就 好 了 一天 還不 知道 兩 天然 後 是 第三天 的 晚上 就 哇 一個 巨大 的 party 而且 這個 party 就是 說 他們 就是 怎麼 發現 的 是 運來 了 一個 巨大 的 烤肉 架特別 逗運來 一個 巨大 的 烤肉 架然後開 了 巨多 的 車來 開 party 然 後 這 party 上還 有人 放槍 什麼 的 還鬧 得 挺 嚴重

的 对 着 人开 吗 还是 对

着 天开 没有 没有 就是 是 对 着 天开 但是 把 邻居 的 好像 玻璃 给 打碎 了 然后 邻居 就 非常 生气 非常 生气 然后 这种 情况 是 挺 极端 的 然后 我 朋友 是 个 非常 有 经验 的 人 啊 但是 他 他 不管怎么 过滤 他 还是 会 有 漏网之鱼 而且 这种 情况 最 糟糕 的 是 在 他 开 party 的 时候 警察 都 不敢 去 赶 人人 太多 了 你 是 不敢 去 赶人 的 对 你 只有 等 他们 happy 完 了 以后 让 他们 默默 的 走 了 你 去 收拾残局

那 也 已经 伤害 已经 造成 了

是 呀 是 呀 为什么 警察 不敢

去 赶人 呀 因为 警察 也 怕 造成 冲突 呀 对 吧 就是 警察 做事 他 也 是 权衡利弊 就是 如果 是 让 你 闹 一闹 吵 一吵 把 邻居 给 吵 到 了 然后 另 一种 方案 是 冲进去 有 可能 有 枪伤 伤亡 什么 的 那 还是 选 前者 核算 一些 嘛 警察 也 会算 一个 性价比 的 了 这年头 跟

警察 的 冲突 也 不是 少 呀 出个 大 新闻 的 我们 说 是

维护 吧 我们 都 说 的 是 这个 收益 对 吧 我们 总 还是 要 付出 的 对 的 大概 费用 都 在 什么 地方 呢 我 自己

的 房子 其实 没有 什么 费用 了 因为 我们 房子 买 的 condition 比较 好 但是 我 有 朋友 他 就是 买 的 房子 condition 差点 他 的 费用 就是 在 修理 东西 嘛 就 比如说 你 今天 这个 公共 洗衣房 的 洗衣机 坏 了 然后 你 去 给 他 换 一个 对 吧 明天 呢 你 这个 屋顶 比如说 用 了 20 年 就 老化 了 然后 你 要 去 换 一个 然后 后天 呢 你 就 发现 这个 草坪 呢 被 租客 养 的 狗 给 尿 的 一个 洞 一个 洞 的 然后 呢 你 一气之下 就 换成 假 草坪 了 就 全是 维护费用 了 然后 还有 就是 白蚁 呀 然后 门窗 坏 了 呀 什么 都 有 什么 事情 都 有 这个

听 上去 好像 是 我家 一样 前 几个 月 刚刚 搞 过 一次 白颐

啊 你 知道 我 的 投资 房 我 的 投资 房 就是 目前为止 花 的 最大 的 钱 你 知道 在 哪 吗 就是 我 的 投资 房 每天 上 最 花钱 的 是 一个 让 你 万万 想不到 的 角色 你们 猜 一 猜 是 什么 是 哪件 事情 我花 了 最 多 的 钱 花花草草 的 不是 gardening 暖气 吗 不是 完全 并 不 冷 但是 我 提醒 一下 是 一个 很 接近 花 的 东西 是 一个 树根 那个 树根 就 长到 了 我 的 房子 下面 的 一个 管道 里面 然后 就 天天 就 把 那个 下水管 道 给 堵 了 然后 我花 了 好多钱 去 修理 这个 树枝 但是 修完 以后 它 就 长 然后 呢 过段时间 你 又 找 他 去 修 后来 我 终于 怒 了 花 了 一千块 钱 把 这个 根给

拔 了 所以 你 干脆 把 整棵树

给 挖 了 也 没有 没有 整棵树 要 挖 的话 它 要 permit 很 麻烦 就 更 多 钱 我 只是 说 把 它 那 一侧 的 根给 它 砍 了 就是 砍 的 比较 多 就 之前 只是 砍 一点点 然后 砍 完 以后 它 又 长 出来 然后 又 堵 了 砍 完 以后 又 长 还有 一次 我 终于 怒 了 就 把 那 一块 根砍 的 比较 多一些 当然 我 还是 觉得 可能 五年 以后 可能 又 长 回来 了 但是 我 至少 这 五年 应该 可以 休息 一下 了 不用 再 跟 它

做 斗争 了 那 我們 要 不再 說 這個給 propertymanagement 要花 多少 錢 這應 該 也 算是 開支 的 一部分 吧

對 這 算是 開支 的 一部分 那麼 管理 費用 通常 在 完全 的 標準 如果 是 長 租 的 話 通常 是 6% 就是 租金 的 6% 是 你給 管理 公司 的 費用 如果 是 短租 的 話 呢 通常 是 15% 它 就 cost 一种 就是 managementfee 但是 你 说 15% 其实 已经 很少 很 便宜 啊 你 知道 要是 你 去 其他 地区 比如说 去 夏威夷 的 某些 地区 它 管理费用 50% 因为 它 更

多 更 短 的 短租 是 吧

不是 更 短 的 短租 就是 这些 管理 公司 它会算 一个 性价比 就是说 我 到底 收到 多少 的 时候 你 愿意 把 这个 房子 交给 我 管理 因为 你 在 夏威夷 有个 投资 房 的话 大部分 人 忍不住 在 夏威夷 你 用 它 也好 不用 它 也好 你 反正 你 要 不 房子 空着 你 要 不 就 得 找 一个 pm 的 公司 来 替 你 管 那么 这些 pm 公司 他 就 会 算算 到 你 刚好 好像 我收 50% 那 你 还 愿意 在 夏威夷 买 一个 每个 vacationhouse 对 就 实际上 是 供求 决定 呢 并 不是 说 50% 就 合理

那 这 15% 的 短租 的 管理费用 是不是 包括 帮人 帮 你 派 人 上门来 打扫 然后 帮 你 去 Airbnb 做 listing 啊 等等 这些 都 搞定

了 很 不幸 并 不 包括 打扫 费用 就 打扫 费用 是 另算 也就是说 它 是 在 你 但是 它 包括 一些 其他 的 服务 就 比如说 帮 你 在 MVB 这个 平台 上 做 listing 啊 帮 你 做客 服 啦 对 吧 然后 帮 你 解决 一些 adhoc 的 问题 就 比如说 我 灯泡 坏 了 客人 要 找 你 啊 这些 不 包括 cleaningfee 但是 帮 你

找 能够 打扫卫生 的 人 吗 对

通常 短旅 公司 他们 是 有 自己 的 inhousecleaner 的 然后 他们 会派 这些 人去 打扫 房子 这是 另外 收钱 对 但是 这个 费用 是 另外 收钱 的

就是 相当于 cleaningfee 直接 charge 到 客人

的 头上 对 cleaningfee 实际上 是 直接 charge 到 客人 的 头上 我來 替

Kat 問一個 問題 我 覺得 她 肯定 想問 不好意思 問在 房子 收入 這 方面 稅 這 方面 是 怎麼 交 的

呢 你 說 稅收 的 問題 啊

这算 个人收入 是 吧 算 个人收入 然后 算 income 算 income 但是 一般 住 的 大部分 房子 这个 数值 都 不是

正 的 就是 它 的 收入 并 不是 按照 租金 来算 的 是 按照 租金 减去 你 的 维护 成本 来算

的 对 吗 对 就是 你 的 profit 算 你 的 profit 就是 profit 就是 你 的 grossincome 减去 你 的

cost 所以 有 可能 你 房子 不是 正 的 然后 你 可以 不用 在 这些 事情 上交 很多 的 税 是

的 很多 房东 他 是 不 交税 的 因为 他 的 这个 profit 是

负 的 这个 按照 税法 说 你 不用 注册 任何 公司 就 可以 个人 把 这些 就是 比如说 你 的 这些 实际收入 其实 并 不是 真正 的 收入 了 就是 投资 这方面 是 减去 开支 的 这个 是 按照 按照 税法 上 这样 定 的 对 吧 你 是

不用 注册 公司 的 但是 也 有 很多 人 他 为了 规避 风险 他会 把 自己 的 投资 房 放在 LLC

下 这样 做 有 什么 好处 吗

这样 做 的 好处 就是说 那个 风险 control 啊 就 比如说 你 的 房子 如果 出现 问题 那 你 最 多 就是 把 这个 LLC 里面 的 钱 给 赔光 了 你 不会 比如说 把 你家 的 自 住房 也 拿 去

赔 了 就 如果说 他 的 现金流 是 挣 了 的话 那 就是 按照 个人所得税 收费 对 吧 对 是 按照 income 来算 的 这 也 是 正常 嘛 因为 他 实际上 就是 收入 对

吧 对 它 就是 一种 被动 收入

嘛 那 我 再 来 提个 复杂 一点点 的 问题 啊 房子 你 有 一些 规定 例如 说 过去 5 年内 你 自住 过 两年 卖掉 可以 抵掉 50 万 的 capitalgain 这些 你 会 去 操作 吗 还有 103exchange 这些 你

会 去 操作 吗 会 的 会 的 我 都 会 操作 的 我 之前 不是 刚才 提了 我 说 我 买卖 了 好 多次 房子 呢 但是 这个 里面 我 基本上 是 头次 房子 买 还 没有 卖过 然后 我 所谓 的 卖 基本上 是 我 的 自 住房 是因为 我 就 永远 只 keep 一个 嘛 所以 就是 我 的 之前 住 过 的 自 住房 我 就 会 卖掉 那 我 卖 的 时候 我 就 会 有 这个 税上 的 benefit 的 就是说 我 5 年 过去 5 年 之内 住满 至少 2 年 然后 我 就 可以 拿 50 万 的 增值 我 是 不用 交税 的

诶 Kevin 你 刚才 问 的 问题 里面 那个 103exchange 是 什么 东西 啊

解释一下 可以 吗 這個 你 可以 上 網查 一下 大概 意思 就是 說 一個 投資房 你 在 賣 的 時候 可以 買 一個 價值 差不多 的 假設 價值 是 完全 一樣 的 情況 下 那麼 你 賣 的 這個 房子 的 增值 的 部分 的 capitalgain 可以 直接 先不交稅 推遲 那麼 它 的 capitalgain 就 直接 算到 了 你 交換 回來 的 這個

房子 裡面 去 capitalgain 就是 资本 利

的 对 你 买卖 房子 如果 你 卖 的 比 买 的 要 贵 那么 这个 部分 多 出来 钱 叫 capitalgain 然后 如果 你 是 买 了 一个 房租 出去 了 赚 租金 或者 不管 长租 还是 短租 这种 就是 属于

income 我们 来算 一下 比如说 Kat 花 10 万买 了 个 房子 然后 过 了 两年 之后 160 万 卖出去 了 那么 如果说 他 不 买 新房子 的话 并且 这个 房子 是 自住 的话 那么 他 赚 了 60 万 这部分 50 万是 不用 交税 的 要 另外 的 10 万是 要 交 资产 利得税 但 如果 不是 自住 的 就是 出租房 的话 就是 永远 60 万 都 是 要

交 的 对 吧 除非 你 做

103 交換 除非 要 做 這個 103 那 這個 是 怎麼 操作 呢 要 填表 的 然后 并且 就是说 你 卖 上 一个 房子 到 买下 一个 房子 他 有些 要求 比如说 价值 差不多 了 比如说 在 多少 天 之内 完成 了 然后 这个 事情 其实 我 也 做 过 嘛 因为 我 买房子 除了 长租 短租 我 也 买 了 做 fliphouse 的 像 我们 卖 了 钱 一个 fliphouse 然后 就 会 做 103exchange 然后 用来 买下 一个 房子 这样 这个 gain 就 不用 交税 就是说 我 看 他

花 160 万卖 了 这个 房子 虽然 他 是 出租房 但是 如果 在 几天 之内 他 比如说 他花 180 万 又 买 了 一个 新 的 房子 的话 那么 他 就 不 需要 交 这个 50 万 的 资产 利得税 他 最终

还是 要交 他 只是 不 在 现在

交他 可以 等到 退休 没什么 太多收 的

时候 再交 它 是 可以 把 它

延迟 到 新 的 这套 180 万

的 房 对 就是 它 实际上 是 一个 税收 的 推迟 就 跟 你 买 那个 401k 存 401k 是 差不多 道理 就 你 现在 不交 但 你 最终 还是 要交 但是 你 交 的 时候 financialcondition 不 一样 你 的 税率

也 不 一样 如果 做出 租房 的 资产 管理 的话 可以 一直 把 资产 的 这个 利 得 一直 就 延迟

下来 理论 上 这个 可能性 是 存在 的 这个 可能性 是 存在 的 这个

比买 股票 要强 很多 呀 买 股票 没手 卖 的 都 必须 要交对 吧

哎呀 不好 说 股票 股票 避税 方式

啊 前面 提到 了 很多很多 次 fliphousefliphouse

是 什么 fliphouse 就是 你 买 个 破 房子 你 把 它 加建 或者 翻新 成 一个 好 房子 再 把

它 卖掉 生意 很 赚钱 吗 不好

说 哦 就是说 有 的 很 赚钱 有 的 就 很 赔 诶 那

这个 怎么 看 这个 有没有 前途 赚钱

呢 这个 说来话长 这是 一个 biggertopic 但 总的来说 首先 我 自 认为 我 自己 是 没有 能力 去 买 一个 好 的 fliphouse 的 我 只是 有 好 的 合伙人 他们 是 建筑师 他们 可以 看 他们 有人 脉 然后 可以 买 到 比较 便宜 的 你 是 提供 钱 是 吗 对 我 是 那个 investor 就是 给钱 的 那个 对 就是 我 是 觉得 这 里面 水 很 深 我 自己 是 我 自己 尽管 买过 七七八八 好几个 房子 我 不 觉得 我 仍然 不 觉得 我 自己 有 能力 去 单独 买 一个 fliphouse 但是 他们 有 大约 跟 我 讲 过 怎么样 看 fliphouse 第一 就是说 一定 要 买 的 便宜 对 吧 就 fliphouse 就是说 因为 你 不是 自己 住 的 所以 你 的 要求 会 比较 低 你 不是 说 我 学习 要 好 我 也 不是 说 我 有 个人 喜好 个人 感情 在 里面 都 没有 你 就是 看着 一个 破 房子 你 就 出个 很 低 的 价 然后 卖 给 你 就 卖 你 就 捡 到 一个 漏不卖 给 你 你 也 不要 去 b 的 高价 然后 去争 这个 房子 对 吧 比较 有 耐心 的 一个 一个 b 的 那 你 总会 有 什么 机会 捡 到 一个 价格 比较 低 的 合算 的 房子 吧 这 是 第一个 然后 第二个 呢 你 fliphouse 的 时候 你 通常 要算 一下 你 这个 houseflip 要 多少 钱 尤其 要算 一下 你 这个 houseflip 的话 要花 多少 时间 因为 你 想 一个 房子 你 比如说 赚 10% 但是 我 三个 月 我 只是 内部 装修 一下 比如说 换换 刷下 墙 啊 换 一下 counter 啦 然后 我 三个 月 就 能 做 完 那 我 只 赚 10% 那 另外 一个 房子 就是说 我 可以 赚 20% 但是 呢 我 要 把 它 一个 家电 一个 厕所 还要 再 休息 一下 一个 坏掉 的 什么 书房 我要 花 一年 的 时间 那 你 看 这 两种 情况 虽然 后者 赚 了 更 多 但是 我会 觉得 前者 是 个 性价比 更 高 的 情况 因为 它 的 yoy 更高 因为 它 的 时间 很 短 听

上去 是 一个 高度 技术活 啊 你

水 非常 非常 的 深 还有 跟 我 讲 一些 八卦 就 比如说 前段时间 不是 就是 常常 有 一些 中国 土豪 的 钱 在 美国 吗 然后 就要 急 着 撤回去 有 一段时间 forsomereason 就是 要 急 着 撤回去 呢 那 那些 土豪 他们 可能 都 当时 买 了 个 房子 然后 长年 没有 维修 因为 他们 不住 这个 房子 就 比较 破 然后 他们 就 找 那样 的 人 从 他们 手上 买 这个 房子 就 会 比较 合算 这个 水 就 很 深 还有 人 他 买房子 他 不是 为了 住 他 也 不是 为了 投资 他 只是 把 房子 当 一个 银行 因为 钱太多 了 存 这里 也 不 安全 存 那里 也 不 安全 他们 就 买个 房子 相当于 把 钱 以 房子 的 形式 存 起来 然后 等 他们 要 撤资 的 时候 这个 房子 就 会 卖 的 很 便宜 因为 他们 手上 可能 有 10 个 20 个 10 个 房子 他们 根本 没有 精力 去 每 一个 房子 都 精打细算 去 卖 所以 你 可能 就是 有 一个 房子 他 就 你 就 捡漏 就 会 买 的 很 便宜 这个 水太深 了 我 觉得 我 自己 也

不是 很 懂 好, 那 就是 我们 来 聊聊 新手 话题 那 我们 可以 从 听众 提问 里面 先 开始 挑 一个 我 觉得 比较 适合 作为 开始 的 问题 就是说 新手入门 有 必要 挑选 离 自己 近 的 房子 来 买 吗? 还是 买 稍微 远 一点 的 其他 城市 也 可以? 还是 说 其他

州 的 也 可以? 首先 你 这个 问题 新手 买房 我 假设 你 说 的 一定 是 买 投资 房对 吧 如果 是 自 住房 不 存在 一个 买 其他 州 的 自 住房 的 问题 如果 是 投资 房 的话 新手 买房 我 建议 是 买 你 drivingdistance 范围 内 的 房子 就是 你 能 开车 到 的 比如说 你 可能 你 觉得 开 一个 小时 车不累 那 你 就 买 一个 小时 你 觉得 开 一个 小时 很累 那 你 就 买 开车 半个 小时 之内 的 房子 为什么 呢 因为 你 新手 买房 的话 就是说 你 是 新手 的话 你 其实 最好 就 像 我 是 算是 老手 了 所以 我 有些 房子 我会 在 没有 看 的 情况 下 我 就 买 了 对 吧 但是 这件 事情 我 对 新手 是 不 推荐 的, 那 你 首先 要 看 房子, 那么 你 就 很难说 我 不断 地 坐飞机 去 外州 来看 这个 房子 对 吧, 所以 一般来说 新手 买房 他 的 第一个 房子 就是 还是 在 自己 开车 可以 到达 的 范围 内 第二点 就是说 你 买 完 房子 你 投资 房对 吧, 如果 你 是 打算 多 赚点 钱 多花点 功夫 的话, 那么 你 得 自己 管理, 那 你 自己 管理 的话 你 肯定 是 得 在 你 的 drivingdistance 范围 内 对 吧 也 或者说 我 不 自己 管, 那么 我 找 一个 PM 公司 来管, 那么 如果 是 外州 的话, 那么 你 就 不好 监督 他们 的 管理工作 啊, 说不定 他们 把 这 房子 管理 的 很糟, 你 一年 都 不会 飞 到 那里 一次, 所以 你 也 看不到 他们 这个 情况, 就 被 他们 欺骗 了 嘛。 但是 如果 你 是 自己 drivingdistancefamily 内 的 房子, 那 你 就 不 容易 被 这个 PM 公司

欺骗 嘛。 有 道理 那 我们 接着 进入 下 一个 问题 一般来说 就是说 作为 一个 Airbnb 的 host 肯定 会 在乎 自己 能够 拿到 多少 薪 那 这个 东西 从何 做起 呢 是不是 应该 做 一些 相关 的 优化 呢 因为 一 开始 你 没有 任何 的 评价 嘛 对 吧 能够 让 别人 想要 租 你 的 房子 而且 一 开始 愿意 给 你 好评

有 几个 方式 哈 第一个 呢 你 一 开始 价格 就 低 一点 就 你 虽然 没有 评价 但是 你 的 房子 照片 照 的 好看 啊 然后 你 的 价格低 些 了 那 还是 有 客人 他 愿意 冲着 这个 低 价格 冒 这个 你 没有 review 的 这个 风险 的 吧 那 这 样子 的话 呢 你 好好 接待 你 的 头 几拨 客人 然后 积累 好评 那 第二种 方式 就是说 你 可以 先 介绍 熟客 去 租 你 的 房子 嘛 就 比如说 你家 里面 有 朋友 啊 他 的 父母 来 了 家里 住 不下 那 你 就 把 这个 房子 介绍 给 他们 租嘛 那 你 这个 父母 就是 走 的 时候 让 他们 替 你 留个 好评 啊 对 吧 然后 第三种 就是说 你 可以 找 一个 大 V 就是 就是 有 很多 好 的 review 的 这个 host 来 当 你 这个 房子 的 co host 嘛 哦 这 都 是 哎 这个 可以 这个 方案 对 这个 也 可以 啊 因为 别人 说 啊 这个 房子 的 主 host 可能 没有 review 但 这个 co host 的 review 很 好 呀 那 这 样子 别人 也 会 考虑 的 吗 所以 叫 棒 大腿 吗 棒 一个 大腿 host 也 是 co host 也 是 可以 的 能够 总共

有 多少 个 co host 啊 还是 只能 有 一个 主 的 一个 co

host 主 host 只能 有 一个 co host 好像 可以 一共 可以 有 四个

嘛 host 哇 那 不 就 可以 轮流 来 找 大腿 了 理論 上

也 是 這樣子 啦 但是 問題 是 那個 大 V 的 co host 他 不 一定 願意 替 你 幹 這個 事 因為 如果 你 這個 房子 你 是 個 新手 host 你 搞砸 了 那麼 他 的 名聲 也 是 要 受損 的 嘛 對 吧 就是 他 也 不 一定 願意 替 你 幹

這個 事 所以 更要 跟 心靈 搞好

關 係 哎 那 还有 这么 一个 网友 提 的 问题 啊 他 说 他 的 房子 打分 就 已经 比较 低 了 还有 救 吗 还是 说 3 号 重练会 他 来说 是 一个

更好 的 strategy 呢 就 他 的

airbnb 的 打分 这个 是 可以 3

号 重练 的 吗 这位 网友 他 现在 的 房子 的 平均分 是 多少

呀 他 说 是 4.1 好 低

啊 还 不 赶快 3 号 重练 难道 留着 过年 吗 赶快 删 了

重新 来 哎 这个 可以 删号 重练

吗 当然 可以 啊 你 就 把 这个 账号 关 了 然后 你 再 重新 注册 一遍 用 一个 新 的 账号 嘛 洗心革面 从头 做人 他 并

不会 看 你 个 房子 之前 有没有 历史 是 吧 他

因为 这个 reo 是 跟 账号 走 的 他 不是 说 跟 那个 physical 的 address 走 的 而且 房屋 也

可以 交易 然后 换 host 而且 我

觉得 他 不 根据 这个 房子 的 physicaladdress 走 也 是 有 道理 的 因为 你 同一个 房子 你 房子 可以 维修 可以 变更 新 更好 然后 你 的 管理 团队 你 的 host 都 会 变 吗 如果 你 非要 就是 对 吧 同一个 地址 不能 注册 几个 其实 也 是 不合理 的 对 对

对 就算 是 同一个 业主 也 可以 从 一家 propertymanagement 公司 换 给 另外

一家 对 就 同一个 业主 哪怕 你 没有 装修 过 你 也 可能 换掉 EM 公司 呀 对 吧 甚至 换 了 家具 啊 所以 就 说 这些 我 觉得 允许 商号 重练 还是 比较 公平 的 一个 入额 吧 这个 网友

问 了 一个 问题 非常 的 应景 啊 因为 我 看到 你 在 社交 网络 上 分享 过 你 这个 非常 漂亮 的 装修 啊 airbnb 的 装修 有没有 什么 特别 的 偏好 吗 有

的 像 我 的 房子 的 装修 就 装修 成 了 马卡龙 风格 就是 每 一个 房间 都 是 一个 比较 鲜艳 的 颜色 了 我 觉得 Airbnb 的 房子 的 装修 倒 就是 你 可以 五花八门 因为 Airbnb 本来 就是 customize 的 就是 你 的 每个 房子 都 很 unique 但是 我 觉得 大部分 来说 就是 一个 比较 主流 的 装修 的 风格 就是说 你 这个 房子 呢 就是 装修 的 性格 比较 鲜明 就 比如说 或者 是 性格 鲜明 可以 是 他 颜色 特别 的 鲜明 啦 或者 是 他 的 那个 家具 比如说 统一 的 都 非常 复古 啦 有 一些 特点 会 比较 容易 吸引 人 就 跟 我 自己 家里 装修 不 一样 因为 你 自己 家里 是 你 常年 要 住 所以 你 颜色 往往 会 就是 搭配 会 中性 一些 因为 你 要 常年 看 他 你 也 不会 看 的 厌烦 嘛 但是 你 这个 AMV 的 房子 你 不是 说 为了 让 他 长期 看 的 舒服 而是 为了 他 在 几秒 几十秒 内 你 就 能 抓住 人们 的 眼球 就 像 我 背景 这样 对 对 你 背景 这种 东西 就是 比较 比较 好 的 一种 MV 装修 风格 我 的 动森墙

那 还有 这么 一个 网友 问题 就是说 那像 今年 这个 疫情 对 咱们 这个 长租 或者 短租 影响 严重 不 有没有 什么 可以 跟 听众 分享 的 经历

哦 可以 可以 对 短租 的 影响 是 非常 非常 严重 的 嘛 就是说 这个 网上 有 公开 的 数据 啊 就是说 就是 包括 短租 市场 既 包括 房子 也 包括 hotel 之类 啊 我们 统称 短租 就是 最 严重 的 几个 月 三 四五 可能 掉 了 只有 20% 但是 现在 又 恢复 的 挺快 的, 像 美国 境内 的话 就 基本上 算是 恢复 了 吧, 基本 恢复 到 去年同期 水平 了。 哦, 这 样子, 所以

其实 像 现在 6 月份 这个 summers 的 booking, 比如说 像 你 own 的 房子 其实 也 还是 有蛮 多 客人 会想 去 啊 什么 的 这样。 嗯,

我 自己 的 房子 是 没有 了, 因为 我 自己 的 房子 是 租给 我 一个 朋友 了, 然后 我 的 朋友 强烈要求 一定 要 租 到 这个 7 月底。 对 所以 我 就 租给 他 但是 我 这个 决定 不是 一个 就是 最优化 的 收入 的 决定 就 主要 是 给 朋友 行个 方便 嘛 但是 我 有 其他 的 朋友 他 的 房子 呃 就是 短租 然后 我能 看到 他 的 房子 的 就是 一些 情况 那个 房子 真的 很 牛 就是 哪怕 是 疫情 很 严重 的 时候 一个月 现在 好像 6 月份 不管 是 5 月 6 月 他 那个 一个 fivebedroom 的 房子 好像 也 有 七八千 哎 但是 这个 合法

吗 现在 不是 shelterinplace 吗 大家 都

必须 在家 待 着 吗 shelterinplace 好像 意思 是 说 不能 聚会 吧 他 那个 房子 因为 有个 游泳池 所以 大部分 都 没有 人去 聚会 了 都 是 一家人 vocational 一下 就 自己 房子 住烦 了 然后 要 去 他 的 房子 住 一下 然后 有个 hottub 然后 有 一个 什么 swimmingpool 可以 玩一玩 哦 就是

还是 可以 的 是 吧 就是 应该

是 应该 是 可以 的 去 加令

的 时候 还 不 一定 在家 待 着 还是 可以 找 别的 对 对

是 吧 你 找个 机会 就 好

了 我 还有 认识 朋友 是 就是 他 自己 租 的 房子 已经 到期 了 他 刚好 父母 在 这边 然后 他 就 干脆 就是 退租 了 他 的 比如说 在 湾区 的 房子 然后 去 找 一个 海边 的 airbnb 就 住 那么 一两个 月 就 这种 有

的 有 的 我 有 一个 朋友 他 原来 是 在 王源区 所以 我们 认识 然后 他 搬 到 纽约 去 上班 了 但是 后来 不是 有 段时间 纽约 的 疫情 很 严重 吗 但是 呢 他 在 纽约 疫情 变得 很 严重 之前 他 就 能 敏感 的 预测 到 了 疫情 会 变得 严重 所以 他 就 在 耶鲁 斯洞 里面 还 不 知道 附近 就 租 了 一个 房子 租 了 两三个 月 然后 带 着 他 的 男朋友 和 他 的 狗 去 这里 住 我 觉得 特别 的 爽 黄石公园 两三个 月 对

其实 现在 是 一个 逃离 这种 平时 的 大城市 的 一个 很 好 的

机会 反正 你 在 哪 工作 反正 现在 大家 都 workfromhome 就 没有 区别

那好 了 我们 这 期 节目 到 这里 就 差不多 了 这期 讲 了 什么 呢 我们 讲 了 怎么样 投资 房产 包括 了 Airbnb 的 短租 啊 包括 长租 啊 包括 flip 一个 house

啊 我们 还 介绍 了 很多 里面 的 风险 或者说 一些 奇奇怪怪 的 故事

租霸 是 怎么回事 讲 一下 租霸 是 怎么回事 然后 短租 的 风险 在 开 party 长租 的 风险 在 租霸 那

好 了 下次 我们 会 请 一个 realestateagent 来 聊聊 他 买卖 房子 的 经验 大家 请 记得 关注 我们 的 节目 喜欢 的话 一定 要 点击 订阅 按钮 我们 后会有期 拜拜 谢谢 Cindy

嗯 嗯