#44 美国房地产经纪体验

在灣區 隨便 移動 房子 的 交易 價格 都 能 上百 萬房 地產 經濟能 從 中 獲取 3% 的 佣金 那 豈 不是 一個 非常 賺 錢 的 職 這麼 賺 錢業 的? 行業 應該 如何 進入? 職業 發展 路線 是 怎麼樣 的? 遇到 難以 事 後 的 買家 和 賣家 怎麼 辦? 今天 我們 有幸 請 到 了 有 豐富 從業 經驗 的 Cathy 來 跟 大家 分享 一下 他 的 經驗 順便 回答 聽眾 之前 的 提問 百分之八十 的

交易 是 由 百分之八 的 代理人 來 做 的 作為 銷售 代理人 來 說 越 舊 的 城市 或者 是 公寓 是 越 難 賣 的 Youneverknowwhatreasonpeoplewillselltheirhouses. Probablyagoodreason, probablyasadreason.

这里 是 牛油果 烤面包。 大家 好, 我 是 Kat。

我 是 Sean。

我 是 Cathy。

这 期 节目 里面 我们 请 到 了 硅谷 非常 专业 和 资深 的 地产 经纪人 Cathy 来 给 我们 做 一期 节目 讲讲 她 作为 地产 经纪 的 体验 是 怎么样 的 Cathy 要 不 你 先 自我介绍 一下 你 的

行业 背景 hello 大家 好 我 是 Kathy 今天 很 高兴 能 来到 牛油果 toast 来 参加 两位 的 一个 访谈 然后 我 也 很 开心 可以 为 大家 share 我 一些 关于 做 中介 的 心得 跟 经验 还有 小 故事 我 自己 是 现在 任职 于 CowellBanker 这个 地产 经纪 公司 然后 我 是从 三年 前 开始 做 中介 的 虽然 说 没到 非常 资深 谢谢 Kat 的 一个 夸奖 没 到 非常 资深 但是 也 算是 有 一些 小小的 经验 吧 也 希望 说 能够 帮助 大家 更好 的 了解 现在 硅谷 的 房地产 市场走势 啊 价格 啊 也 希望 能 解答 一些 听众 们 的 问题 然后 我

觉得 这 一期 节目 也 挺 有意思 因为 上 一期 节目 我们 请来 了 Cindy 跟 大家 讲解 了 做 Airbnb 房东 的 故事 然后 大家 还 反应 非常 热烈 所以 我们 就 赶紧 把 Cathy 找来 之后 来 做 一个 相当于 地产 系列 今天 是 地产 事业 第二集

对 对 对 接下来 第三集 我们 还会 请来 一些 有 经验 自己 盖房子 的 朋友 们 聊聊 他们 买 了 地 之后 怎么样 盖房子 我 感觉 我们 要

从 计算机 科技 节目 要 转行 成为

建筑 科技 节目 了 哪里 土豪 多 我们 去 哪里 那 我们 要 不 先聊 一些 有意思 的 事情 吧 有 一个 得票 非常 之多 的 听众 问题 是 遇到 过 最 难搞 的 买家 和 卖家 是 怎么样 的 我 感觉

我们 听众 质量 有待 提高 大家 都 抱 着 吃 瓜 的 态度 来

听 这个 节目 房地产 可以 有 很多 瓜 我 先 说 一下 吧 我 觉得 自己 作为 房地产 中介 一个 比较 重要 的 性格 或者 品质 吧 就是 你 需要 有 很 好 的 flexibility 就是说 你 需要 学会 说 怎么样 跟 不同 背景 的 客人 打交道 我 觉得 这个 是 比较 重要 的 然后 呢

这个 言外之意 听 上去 瓜 很多 啊

我 自己 个人 还好 啦, 我 本人 没有 觉得 非常 难搞 的 客人 因为 我 以前 是 当 老师 的, 然后 呢 我 觉得 作为 老师 的 时候 我会 dealwith 不同 的 学生 然后 现在 对 客人 也 不能 说 他们 是 学生 吧, 但是 我 觉得 我 锻炼 出来 了 一个 flexibility 就是说 希望 可以 跟 不同 的 人 沟通, 然后 我 自己 本身 我 也 很 喜欢 跟 人 聊天 所以 可能 这样 的 性格 也 会 帮助 作为 房地产 中介 也 算是 一个 比较 重要 的 特质 吧 就是说 我 比较 外向 啊 比较 喜欢 social 啊 然后 我 觉得 这 也 算是 重要 的 品质 之一 吧 那

你 就 不用说 把 你 搞 倒 吧, 那 比较 有 特点 的 卖家

或者 卖家 也 可以 好, 那写 一下 是 一个 瓜, 这 一个 不是 我 亲身经历 的, 但是 我 作为 旁观者 吧, 就是 在 我 刚 开始 做 agent 的 时候 呢, 就是 因为 我会 做 算是 助手, 我 就 会 跟着 比较 有 经验 的 來 一起 做 累積 經驗 然後幫 忙 做 一些 selleragent 的 事情 就 賣 房子 的 事情 比如 說 hostopenhouse 啊 比如 說 去 帶 他 的 客人 啊 去 幫忙 看 啊 因為 可能 我 的 mentor 很忙然 後 呢 就是 沒有 辦法 去 帶 這麼 多 的 客人 所以 我 就 會 作為 他 的 助手 去 幫忙 開門 啊 這樣 子然 後 呢 當我 的 mentor 是 有 一個 非常 難 搞 的 客人 然后 呢 首先 呢 这个 是 我 没有 想过 的 就是 我 以为 就 反正 就 bowmymind 有 一点 然后 就是 那位 seller 呢 真的 很 难搞 我 也 有点 庆幸 不是 我 去 dealwith 那位 seller 然后 呢 首先 呢 就是 当然 你 作为 卖房 我们 很能 理解 seller 的 心情 就是 当然 我 想 知道 我 这次 openhouse 有 多少 个人 来看 我开 的 价格 会 不会 太高 或 太 低 我 的 房子 能 不能 卖 出来 所以 作为 agent 我们 会 了解 seller 的 心理 是 什么 比如说 我 不 着急 卖 的 那 可能 他 OK 会 这个 房子 放在 market 上 一段时间 就 假设 卖不出去 他 OK 这个 时间 他 愿意 等 但是 要是 他 很 急 的话 那 当然 就 会 有 不同 的 strategy 去 帮 他 sell 他 这个 house 所以 这个 是 我们 作为 listingappointment 的 时候 我们 会 了解 seller 是 一个 什么 的 timeline 那位 Sara 是 一位 非常 有钱 的 华裔 然后 呢 就是 他 也 是 本身 是 一个 非常 成功 的 businessman 所以 呢 他 可能 对 就是说 卖房子 的 agent 会 有 很 高 的 要求 这 一位 客人 也 是 换 了 不少 agent 然后 呢 就是 为了 卖 他 那个 房子 我 自己 的 经验 是 我 的 客人 都 很 peaceful 的 就是说 哦 那 我们 就 做 这个 事情 一二三四 这样 把 它 做好 或者 是 说 哦 有点 着急 没 问题 我们 来 一起 处理 好 这个 就 ok 了 然后 那 一位 呢 他 会 真的 是 会 骂 我 的 mentor 然后 我 就 有点 震惊 就是

他 骂 的 点 是 什么 呢

就 说 为什么 没有 人 来看 我 的 房子 为什么 我 的 房子 放 了 那么 久 还 没有 卖出去 这个 呢 房子 为什么 放 了 那么 久 还 没有 卖出去 呢 有 两个 原因 第一个 就是 要 不 你 标价 太高 人家 觉得 不 值得 然后 呢 要么 就是 一般来说 都 是 mustbesomethingwrongusuallyisthepriceiswrong 就是 要是 真的 賣 不 出去 的 話 就 人家 覺得 你 不值 那個 價錢 那 當然 就算 很多 人來 看 那 也 沒 有 辦法 順利賣 出 尤其 是 萬 一 那個 房子 還是 需要 維修 的 然 後 呢 另外 一個 呢 比 較 我 自己 後 來 的 分析 我 自己 覺得 比 較 重要 的 點是 因為 它 本身 開價 就 已經 很 高 它 是 已經 超過 30 多萬 的 那種 所以 就是说 本来 这个 价钱 区间 的 客人 就 已经 有限 不像 说 20 万 或者 150 万 以下 的 客人 那么 多 了 然后 呢 加上 那个 房子 的 condition 是 很大 但是 不是 一个 最 完美 的 floorplan 一个 户型 它会 需要 走 很多 楼梯 他 的 地 可能 有 2 万 只 我 觉得 搞 一下 还是 有 potential 但是 这位 所以 卖房子 的 时候 建议 还是 做 一些 repair 起码 说 看上去 会 比较 不错 那个 房子 当时 我带 buyer 去 看 的 时候 觉得 说 有点 旧 就是 外观 就 旧 了 然后 呢 第一印象 就 不好 对 所以 就是说 但是 这些 其实 是 你 是 完全 可以 只要 骚扰 院出 这个 钱 是 可以 把 它 弄 得 很 好看 的 比如说 外墙 重新 配 一下 比如说 就是 稍微 弄 一下 甚至 都 不 需要 cost 非常 多 但是 就 会 起码 说 buyer 一 走进 来 觉得 啊 这个 房子 很 好看 很 新 我 想 住 在 这里 呃 我 自己 的 个人 经验 我 觉得 那个 那 一位 是 比较 难搞 的 但 像 你 刚才

的 那些 建议 跟 他 说 了 吗 他 没有 采纳 吗 因为 我

只是 个 assistant 当时 对 可是 我 相信 我 的 mentor 也 肯定 会 跟 他 说 因为 我 的 mentor 也 是 非常 有 经验 的 卖房子 卖 很多 的 一个 金牌 经济 这 样子 他 其他 的 房子 都 会 按照 他 的 那些 比较 有金 的 经济 呢 他 会 有 一个 style 的 比如说 某 一位 他 的 墙 全部 会刷成 碟 或者 是 某 一位 agent 呢 会 把 那个 墙刷成 碘雅 墨绿色 诸如此类 的 就是 会 有 一个 typical 的 一个 东西 这样 所以 呢 我 觉得 他 肯定 会 建议 但是 呢 做 不 做 其实 agent 说真的 我们 并 没有 那么 大 的 权利 去 决定 去 让 骚扰 跟 buyer 做些 什么 事情 我们 也 只能 根据 我们 自己 的 专业 来 提供 一个 建议 take 不 take 的话 就 会 他们 自己 来 做 决定 然後呢 那 一位 銷售員 真的 是 不想 花 任何 錢 所以 呢 最 後 那個 listing 是 cancel 了 大概 拿到 快 兩個 月 之 後 就是 放在 market 上然 後 他 也 不要 降價 他 也 不想 做 repair 然後呢 他 就 每天 都 在 轟炸 我 的 mentor 說 为什么 没有 人 来看 就是 当然 也 有 一些 不是 很 文明 的 用词 就 反正 就是 那个 会 让 我 觉得 为什么 要 这 样子 就是 我

觉得 可能 让 不少 听众 想到 那些 蛮横 不 抢理 同时 要求 又 很 高 的 领导 们 这 我 就

不 确定 了 因为 我 暂时 还 没有 dealwith 就是 卖 350 万 以上

的 三文 这样 那像 这种 最后 没有 listingcancel 的 情况 下 那么 agent 还 能够 赚 到 一些 钱 吗 还是 说 就是 就 分文 没有 收入 分文 不 赚 对 碰到 这样 的 卖家 就是 只能 说 自己 倒霉 了 对

啊 但是 你 拿 listing 的 时候 你 总是 想要 去 完成 它 的 嘛 你 总想 把 它 卖掉 的 嘛 那 可是 很多 时候 会 有 这样 或 那样 的 原因 就 会 说 可能 最后 没有 办法 去 卖掉

好 那 我们 聊完 这个 这么 吃瓜 的 问题 要 不要 再 回来 聊聊 你 的 这个 加入 行业 的 心路历程 当初 是 什么 事情 吸引 你 加入

这个 行业 的 呢 而且 当初 看到 这么 难搞 的 卖家 都 没有 把

你 劝退

我 的 心路 歷程 其實 我 覺得 我 自己 一直 在 尋找 新 的 發展 的 機會 我 稍微 介紹 一下 我 的 background 我 的 undergrad 是 在 國內念 的 然後我念 的 是醫 科大 學念 的 是 英語 系然 後 我 就 因為 大學 本科 的 時候 去 當了 助教 然後我覺 得 哇 當老師 好 有趣 然後我 就 master 呢 我 就 去 UPenn 念 了 一個 教育 學碩士 其實 從 大學 本科 的 時候 我 就 開始 全職當 英文 老師 帶 的 是 高三 班 然后 还 踢 中 了 广州 省 广州市 的 高考题 当年 高考题 对 就 觉得 小小 炫耀 一下 就是 作为 老师 我 觉得 还 挺 开心 的 念完 Master 之后 呢 我 就 来到 了 加州 这 样子 我 还是 来到 加州 我 其实 还 继续 做 老师 但是 后来 我 觉得 说 当 老师 我 觉得 我 也 当够 了 就是 在 美国 的 这 段时间 包括 在 以前 中国 的 时候 我 从 小孩子 到 成人 的 语言 我 都 教过 了 我 觉得 好像 也 差不多 了 我 就 想 换个 跑道 然后 呢 正好 就是 契机 也 是 当时 自己 买 了 房子 所以 就 就 觉得 说 哎 很 有趣 然后 好像 身边 的 人 也 还 没有 做 这个 事情 然后 好像 门槛 也 没有 很 高 就是 考个 试 就 上课 考试 拿个 证 就 ok 了 就 可以 开始 了 然后 我 就 开始 做 了 至于 当 了 agent 之后 才 发现 跟 你 学 的 东西 是 完全 不 一样 的 就是 课本上 的 包括 你 考试 的 跟 你 实际 接触 的 真的 是 完全 不 一样 再次 强调 当时 我 不 觉得 当时 我 的 老师 跟 我 说 我 是 正儿八经 的 去 了 communitycollege 去 上课 的 这

有 专门 一门 专业 知道 房地产 在

這邊 插播 一下 幹貨 就是 你 要 怎麼 考 realestateagent 呢 就是 首先 歡迎 大家 去 CAR 就是 那個車 那個 是 CaliforniaAssociationofRealtors 上面 有 說 怎麼樣 考然 後 呢 其實 就是 你 要 passcertaincourses 然后 呢 就是 你 transcript 上面 要 有 就是 通过 然后 你 再 去 考试 就 ok 这边 说 一下 捷径 是 可以 去 找 网校 我 是 自己 正儿八经 的 在 communitycollege 念 了 很 久 之后 才 发现 居然 有 捷径 有 shortcut 对 对 当时 我 不 知道 但是 我 觉得 说 因为 我要 卖房子 我 自己 是 很 谨慎 的 我 觉得 我 当时 做 客人 的 时候 我 想要 我 的 agent 是 很 专业 的 起码 有 一个 专业 的 知识 我 觉得 我 也 想要 為 我 的 客人 提供 這樣 一個 專業 的 背景 所以 我 真的 是 去 好好 訓練 的 就 三個 月 三個 月 這樣 念下 來念 了 九個 月 才 念 下 來 的 對 我 也 不 后悔 吧 我 觉得 因为 当时 我 的 老师 都 是 房地产 的 律师 专门 做 房地产 律师 或者 是 真的 是 很多年 的 agent 然后 他们 的 那个 style 也 直接 决定 了 我 后来 去 的 是 哪个 brokerage 就 哪个 地产 公司 对 所以 我 觉得 也 是 好 的 当然 要是 很快 的话 尤其 是 那些 想要 为 自己 买房子 省 commissionfee 的话 欢迎 大家 来 问 我 怎么 考 怎么 找 刷卡 对 这些 是 可以

很快 的 观众 的 问题 中有 一个 就 涉及 到 他 就 会 问 说 买卖 房子 一定 要 请 agent 吗 还是 说 就是 可以 比如说 我 就 一眼 录制 看看 YouTube 视频 就

搞定 了 加州 这是 一个 比较 特殊 的 你 作为 seller 你 可以 自己 卖 自己 的 房子 buyer 的话 建议 还是 你 至少 不要 你 自己 签 就是 你 找 一个 representative 这样 会 好 一点 第一 呢 就是 尤其 是 那种 firsttimehomebuyer 的话 建议 还是 找 agent 这个 是 出于 就是 为了 你们 利益 出发 我 觉得 第二第三 套 要是 你们 就 自己 真的 钻研 很多 我 的 建议 是 你 不要 自己 作为 buyer 去 买 自己 的 房子 你 去 考个 证 就 像 我 刚刚 说 的 你 去 走 shopkart 那种 网课 比如说 你 要 买个 10 万 的 房子 你 为了 省 你 自己 的 commissionfee 那个 支出 是 ok 的 你 自己 去 考个 证 都 比 你 直接 作为 buyer 自己 去 签要 好

为什么 一定 要 有 个 考个证 这句 话 最后 还 不是 就是 签个 字

的 事情 吗 ok 首先 你 作为 你 要 自己 买 的话 其实 你 自己 卖 跟 自己 买 是 同样 的 你 去 哪里 download 那个 mostupdatedcontract 你 怎么 去 开 escrow 就是 你 所有 这些 都 需要 一个 id 你 自己 去 找 也 不难 找, 但是 我 不 太 确定 说 你 自己 一个第一次 买房子 我 不 太 确定 你 要 怎么 去 知道 你 去 哪里找 那个 inspection 因为 主要 是 尤其 在 加州 北加 这 一片 南湾 的话 其实 整个 湾区 都 是 了 就是 呢 他 會 有 個 disclosure 就 會 有 homeinspection 要是 那個 房子 沒有 homeinspection 的 那 你 怎麼 辦 呢 對 不 對 所以 就是 你 要 去 有 connection 你 去 找 inspector 你 要 去 找 terminalinspector 就是 其實 有 很多 門道 道 的 所以 為 什麼 說 我 自己 的 建議 就是 至少 你 自己 去 考個證 你 也 知道 是 怎麼 回事 或者 是 你 直接 找 中介代理 至少 代理 一次 嘛 就是 你 當教學費 這樣子 所以 我覺 得 說 自己 做 呢 我 怕 这个 说 了 会 不会 被 人 打 大概 就是 有 那种 我 自己 知道 是 有 个 app 就是 呢 它 只 帮 你 处理 文书 它 有 了 abilitywaiver 就是 对 对 万一 买房子 有 什么 事 你 不要 找 我 我 只 帮 你 做 文书 这一泡 这个 是 有 的 这 一个 呢 为了 费事 就 避免 帮别人 打广告 对 不 对 就是 这个 是 有 你 要 听众 有 兴趣 可以 自己 找 是 有 这样 的 service 的 这个 我 也 知道 但是 我 也 忘 了 那个 叫 什么 名字 你 可以 这么 做 我 自己 觉得 说 你 省 中介费 有 很多 方式 不 一定 要 你 自己 直接 这样 嘛 就 至少

嗯 就是 我 总结 一下 吧 就是说 你 是 可以 DIY 的 但是 我 觉得 你 自己 要 DIY 去 学习 的 过程 就 相当于 考个 证 了

就 tobehonest 我 也 不 知道 怎么 DIY 对 我 也 没有 办法 跟

你 说 反正 大家 有 决心 有 毅力 的 听众 可以 自己 考虑一下 怎么 去 考 这个 证 这 其实 你 DIY 之后 其实 你 也 可以 考虑一下 转行 做 这个 行业 我 自己 是

很 欢迎 更 多 的 听众 或者 更 多 的 朋友 是 加入 到 agent 的 行业 这 样子 的 因为 我 觉得 多一点 华人 不是 很 好 吗 然后 呢 就是说 所以 想要 投身 房地产 事业 的 欢迎 来 跟 我 问 详细 我会 提供 非常 詳細 的 信息 給 大家, Shaka 跟 不是 Shaka 都 可以 供 大家 選擇。

再 問一個 挺瓜 的 問題, 有 一個 問題 是 這麼問 的, 就是 說灣區 的 房 地產 很貴, 那麼 是不是 意味著 在灣區 做房 地產 經紀 人 就 會 比 較 賺 錢?

这么 说 吧, 就是 呢, 这个 是 真的 真实 的 数据 尤其 在 南湾 这 一片, 我们 的 realtorassociation 它 的 数据 是 80% 的 transaction 是 由 8% 的 agent 来 做 的 哇

哦 都 不是 百分之二十 因为 像 我们 做 互联网 会 有 个 二八 定律

就是 百分之二十 然后 呢 这个 具体 的 数字 呢 是 应该 是 这 样子 但是 就 总之 是 一个 singledigitnumberofagentsdothemajoritybusinessinthisindustry 这 样子 不 记得 是 百分之六十 还是 百分之八十 的 agent 每年 islessthanonetransaction 哇 哦 这 是 一个 非常 奇怪 的 一个 金字塔 我 只能 这么 说 娱乐圈 对 对 有 可能 有 可能 就是 你 能 出头 的 你 就 会 不断 的 rollover 你 的 recurringclientsnomattersellerorbuyer 这 样子 然后 呢 比较 newbie 吧 或者 什么 就是 可能 就 更 难 吧 就 我

只能 这么 说 一 开始 启动 的 时候 这个 事业 就 比较 困难 對

但是 你 開始 做 的 好 的 話 呢 其實 而且 呢 我 覺得 做 agent 呢 youareyourownboss 所以 你 可以 choose 你 的 businessplan 你 的 businessstrategy 就是 你 可以 你 想要 做 怎麼樣 的 agent 是 你 有 你 自己 決定 的 有點 我現 在 這個 廣告 詞 打 的 很 像 uberdriver

对 无法 装 的 就是 yourboss 什么 的

然后 realtor 也 是 这 样子 当然 你 要 考个 证 啦 但是 呢 就是说 你 怎么样 做 你 的 business 你 想 怎么 无论 你 是 很 aggressive 还是 不 aggressiveagent 是 有 很多 不 一样 的 因为 他们 会 satisfy 不同 客人 的 needs 有 一些 客人 可能 就 不 喜欢 太 talkative 的 就 不 喜欢 太 aggressive 的 很 喜欢 layback 的 alwaysfindanagentwillsatisfyyourneeds 无论 什么 needs

听 上去 越来越 像 娱乐业 把 這個

插 不到 啊 因為 在 agent 界 呢 有 幾個 topnames 反正 呢 那些 就是 每年 他們 都 會 開 就 宣講會 他們 已經 基本上 他們 的 屬下 在 做 business 他們 自己 去 就 像 奧巴馬 一樣 在 巡 迴 演講 巡 迴 的 trainingcamp 這樣子 他們 所有 的 特點 就是 非常 aggressive 所以 呢 就是说 喜欢 aggressive 的 想要 成为 aggressive 的 agent 你 可以 去 参考 他们 的 一些 经验 然后 呢 或者 是 不 太 aggressive 的 或者 有 自己 方式 的 你 也 可以 有 自己 的 wayofdoingbusiness 然后 那种 很 aggressive 他 就 说 只要 你 不 takecare 你 的 客人 马上 下 一分钟 就 会 有 别的 agent 来 takecare 你 的 客人 就是 非常 competitive 就是 很 打

鸡血 的 让 我 想起 了 我 以前 读 博士 的 时候 我 那个 时候 老板 有个 名言 就是说 每时每刻 你 松懈 的 时候 全世界 有 其他 另外 一个 实验室 的 人 在 努力 写

paper 对 的 所以 但是 呢 就 像 你 电话 博士 你 选择 作为 什么样 的 博士 也 是 你 自己 的 ownplan 然后 其实 作为 agent 也 是 这 样子 的 而且 它 是 一个 business 嘛 虽然 博士 也 是

个 business 所以 说 就 收入 而言 就是 地产 经纪人 其实 是 一个 浮动 很大 的 一个 行业, 听 你 说 了。 比如说 60% 人 只有 一笔, 甚至于 没有 transaction 就 没有 收入 相当于。

那 这些 是 真的 在 fulltime 的 做 呢 还是 只是 兼个 职 而已?

这是 一个 很 好 的 问题 很多 都 是 seasonal 就是 他 可能 parttime 做 的 然后 当然 你 说 parttime 的 做 你 可能 每年 做 一个 做 两个 我 是 additionalincome 就 满足 了 那 当然 他 没有 说太大 的 野心 或者 是 太大 的 一个 驱动力 去 做 更 多 的 transition 要是 他们 还有 个 fulltimejob 这 样子 的话 那 当然 没有 办法 说 兼顾 所以 呢 我们 这边 说 的 topproducer 都 是 fulltime 的 你 只有 fulltime 你 才 有 精力 去 takecareof 那么 多 的 客人 是 这 样子 对 而且 呢 topproducer 们 都 会 有 个 team 要不然 他 自己 一个 人 是

handle 不来 的 哎 这 跟 艺人 一样 跟 你 说 但是 你 艺人

呢 你 还是 请 艺人 本人 嘛 你 不会 请 艺人 的 助手 去 做 表演 对 但是 他 其他 的 事务 呢 呃 我 觉得 就 像 大牛 律师 或者 是 医生 这 样子 或者 就是 你 有 一个 bigname 然后 呢 下面 有 很多很多 人 在 帮

你 做事 那 我们 聊完 了 这个 加入 行业 的 心路历程 和 这个 行业 的 收入 的 大概 的 分布 那 我们 就 想 了解 一下 了 这个 爬 梯子 的 过程 是 怎么样 的 新人 入门 从 哪里 开始 爬 梯子 然后 怎么样 一步 一步 的 做 上去

呢 当然 就 像 做 其他 销售员 行业 一样 当然 是 先 从 自己 的 CFOofInfluence 这样 来 做起 的 之后 的话 就 会 有, 比如说 通过 openhouse 啊, 通过 marketing 啊, 会 有 别的 新 的 客人, 那 就 会 outofyourcityofinfluence, butusually 就 通常 情况 很 低单 都 会 是 你 至少 身边 的 人 吧, 或者 是 你 认识 的 人 吧, 来 做 起来 的。

然后 常常 是 朋友 介绍 朋友 这样

慢慢 开始 扩大 对 对 所以 就是说 我 自己 的 philosophy 就是 你 做好 每一单 你 都 对 你 都 很 重要 就是 因为 一个 agent 嘛 很多 时候 还是 靠 referral 虽然 现在 有 很多 新型 的 买房子 的 方式 但是 你 turnsdown 到 个人 本身 看 你 自己 想要 怎么 做 啦 就是 你 喜欢 比如说 你 refin 比如说 你 really 这种 你 喜欢 的话 你 可以 选 然后 呢 但是 很多 人 还是 比较 喜欢 比较 传统 的 有 什么 事 我 就 找 Kathy 一个 人 或者 是 我 知道 Kathy 有 connection 可以 connect 我 到 别的 人去 帮 我 解决 一个 solution 其实 你 买房 就是 买 到 房子 并且 解决 你 买房 或者 卖房 之中 遇到 的 所有 问题 然后 呢 因为 我 这边 的 entry 就 等 于是 我 这边 收到 一个 request 我 就 可以 找到 人去 帮忙 解决 而 我 的 client 就 不 需要 说 他们 自己 去 很多 线

这 样子 维护 这样 的 一个 关系网

嗯, 对, 我 不能 说 全部, 但 基本上 都 能 cover 掉, 就是 我 自己 的 network, 就是 包括 一些 很多 的 事情 我 都 可以 提供 一个 solution, 然后 呢 就 会 为 我 的 客人 这 样子 去 解决 吧。

那 我 有 一个 听说 啊, 就是说 很多 人一 入门 呢, 就是 没有 什么 network, 所以 不能 做 selleragent, 对 吧, 不能 卖房子。 都 是 先 從 buyeragent 開始 做起 的 甚至 只是 幫助 其他 的 agent 來 host 一下 openhouse 帶 一下 客人 看房 是不是 這樣子 的 呢? 要 怎麼樣 一步步 做 上去 呢?

buyer sagent 會 是 一個 easystep 因為 總會 有人 想要 買 房子 的 我 自己 就是 從 buyer sagent 開始 做起 來 的 然 後 做起 來 之 後 你 就 可以 選了 因為 你 只要 積累 了 yourpoolofcustomers 他們 自然 就 會 有 買 有 賣然 後 呢 那個 時候 我會 說當 你 開始 的 時候 先 從 buyer sagent 開始 做 那 是 常態 當然 如果 你 有 自己 的 connection 或者 是 你 自己 的 同學 圈子 或者 你 自己 的 親友 範圍 之 內 有 賣 的 那 你 就 會 賣 這是 很 可能 的 但是 如果 是 真的 是 business 這樣 進來 的 話 呢 我 覺得會 說 要麼 你 就 會 打 很多 的 廣告然 後 你 就 可以 吸引 到 你 的 marketingstrategy 要 做 得 很 好然 後 或者 是 你 怎麼 樣變 sellersagent 就是 你 以前 的 buyer 他 要 賣 房子 了 thatwillbeagoodpipelineforyourseller 就是 你 自己 所有 的 客人 可能 从 那边 来 这 样子 然后 呢 这边 有 一个 比较 有 一些 agentsalesagent 呢 他们 自己 在 那个 小区 的 很多 的 listing 就是 活 广告 对 是 的 所以 为什么 说 有 一些 agent 他们 就 很 擅长 比如说 在 他 就是 Idon tknowSunnyvale 一把 这 样子 就是 因为 他们 有 很多 listing 而且 这个 listing 其实 所有 的 neighbor 就 所有 的 homeowner 都 是 你 的 potentialhomeseller 就是 說 尤其 是 你 在 同一 個小區 比如 說 我 看到 這個 人 他 怎麼 賣 不 出去 尤其 是 你 的 鄰 居家 對 不 對 說 這個 怎麼 賣 不 出去 但是 為 什麼換 了 個 agent 哇 他 就 三天 就 賣 出去 了然 後 呢 那個 價格 很 不錯 這 就是 一個 廣告 效應 當然 我們 就是 作為 agent 我們 賣 了 一個 房子 尤其 是 那種 为什么 很多 提升 价格 呢? 就是 给 广告 的 时候, 发 mailing 的 时候, 哇, offer50kabovethanaskingprice 这 样子, thatwillbeamarketingeffect 但是 你 自己 只要 住 在 这个 小区, 你 总会 关心 说 我 的 房子 值 多少 钱 这个 经纪人 能 帮 我 卖 到 多少 钱 那会 是 一个 好 的 市场 调查 甚至 是 没有 价格 的 市场 调查 讲

到 一个 歪招 啊 就是 你 平时 行走 江湖 有 两个 名字 一个 名字 是 专门 做 那个 badguy 然后 list 了 半天 都 没有 人买 等到 你 差不多 觉得 快 有人 closing 了 赶紧 那个 牌子 换 插 插成 那个 真正 的 你 用 的 那个 行走 江湖 的 名字 然后 他 觉得 哇 Kathy 你 这个 果然 卖 的 都 非常 快 一周 之内 都 有 卖掉

作為 Agent 因為 錢 很多 所以 確實 有 一些 會 比 較 tricky 的 事情 發生然 後 這個 就是 說 就是 你 要 常 在 河邊 走 就 很 難 不失 邪 的 就是 這樣 子會

有 法律 法規來 限制 你 去 做

這種 事情 嗎 我 刚刚 有 提到 一个 叫 我们 的 realtorassociation 这个 是 一个 regional 的 比如说 南湾 就是 叫 silver 然后 比如说 可能 三藩市 就是 三藩市 的 另外 一个 association 这 样子 就 大家 都 很 ethic 我们 首先 有 co opethics 但是 所有 公司 都 会 有 对 不 对 所有 行业 都 会 有 然后 呢 就 会 是 要是 你 东西 做 得 非常 出格 的话 你 会 showwarning 我 收到 這樣

一個 組織 的 我 領教 那裡 就是 你 破 壞行 規破壞 江湖 規矩 差不多

吧 差不多 意思 吧 但是 你 要 真的 是 說 犯法 那個 呢 納倒 沒有 那麼 嚴重 就是 你 要 真的 是 愛的 是 你 真愛的 fraud 或者 是 你 真的 是 很 嚴重 的 通常 呢 realestate 的 losses 是 很多 的 因為 只要 是 錢 amountofmoney 會 比 較 多 啦 但是 說 具體 那個 losses 是 怎麼樣 呢 你 可能 很多 東西 都 settle 了 就是 你 可能 就 罰 錢然 後 做 勞導 是 暫時 沒 有 聽 說過 所以

還是 要 靠 這樣 的 一個 江湖 武林 的 組織 來 規範 大家 就是

一個 先動 作用 我 觉得 小 的 misconduct 可能 就是 association 以内 发 warning 但是 如果 你 真的 涉及 到 法律 方面 的话 那 lawsuit 的话 很多 时候 都 会 是 就是 赔钱 嘛 这种 我 也 不是 非常 非常 了解 所以

我们 Kathy 是 一个 非常 有 agency 的 一个 agent 也 不会 碰到 这种

情况 子 的 尽量 不要 因为 我 毕竟 还是 想要 念 法学院 的 先 从 自己 做起 吧 对 不 对

那 我们 刚刚 聊 了 一下 作为 一个 房地产 经纪 的 职业生涯 的 概况 那 接下来 我们 要 不 转变 一下 话题 聊聊 湾区 房地产 的 趋势 我们 看 了 一下 这个 听众 的 提问 有 大 的 问题 有 小 的 问题 那 我 随便 先挑 一个 有 投票 的 问题 问 一下 吧 湾区 接下来 的 房价 走势 会 怎么样 呢 是不是 会 不同 的 城市 不 一样 呢 还是 大盘 会 有 一个 明显

的 趋势 呢 因为 我 觉得 可能 很多 听众 朋友 现在 也 是 非常 的 不 确定 因为 相当于 是 有 这样 新冠 的 病毒 在 这边 包括 经济 形势 非常 的 不 稳定 但是

呢, 房贷 的 利息 又 历史 新低 看起来 非常 的 有 诱惑力 有种 随时 想要 剁 手 的 姿态 对 我

了解 因为 这 也 是 我 很多 客人 就 firstmeeting 的 时候 也 会 问 哦 你 觉得 isitagoodtimetobuyisitagoodtimetosell 作为 agent 我 也 只能 说 agoodtimetobuyisalwaysrightnow 买买 买买 就 对 了 这个 就是 一个 行话 但是 呢 我 自己 的 个人 我会 觉得 说 首先 你 买房 的 时候 我会 建议 说 你 买 这个 房子 的 目的 是 什么 比如说 我 就是 要 投资 的 那 我会 建议 说 鉴于 现在 的 一些 地区 它 走势 比较 疲软 就是 可能 叫 像 这样 的 那 我 觉得 会 是 个 好时机 入手 因为 你 在 低价 买 但是 呢 尤其 是 一些 价格 稍微 低 一些 的 房子 你 要 想想 它 现在 会 比较 低 那 你 卖 的 时候 也 可能 会 低 就是 一个 这 样子 的 状态 另外 呢 比如说 我 需要 长久 来 住 的话 那 我 觉得 说 那 就 没有 问题 因为 呢 尤其 是 realestate 这种 不动产 真的 是 看 你 把 它 拿来 做 什么 直接 决定 了 你 是否 有 capitalgain 你 是否 有 capitalloss 然后 你 用 这个 房子 除了 住 之外 你 也 没有 上学 的 要求 啊 然后 有没有 说 你 commute 的 要求 啊 这些 其实 都 是 隐形 的 cost 和 expense 就是说 你 买 这个 房子 假设 我 自己 在 Google 上班 我 就 买 在 MountainView 我 hourlyrate 就是 50 块 我 就 省 了 这个 时间 我 可以 做

更 多 的 事情 分 分钟 千万

上下 对 啊 没错 就是 上 亿 的 这种 那 当然 就是说 你 的 concern 为什么 你 要 买 我会 建议 我 的 客人 你 会 考虑 这个 问题 另外 是 一个 小朋友 的 上学 问题 同样 是 一个 为什么 好 的 学区 就是 会 那么 贵 因为 你 想想 一个 小孩 上 私立 的话 那 就是 至少 三万 一年 两个 小孩 就是 六万 一年 如果 你 把 这个 cost 放到 house 的话 你 自己 都 可以 一起 住 很 好 的 房子 就是 这个 是 你 either 作为 一个 大 的 投资 放在 一个 房子 上面 还是 你 觉得 说 那 我 就 breakdown 我 就 每 一年 固定 支出 这 一个 我 可能 现在 刚 结婚 我 就 买 一个 两房 或者 三房 的 house 或者 oneb 就 已经 够 了 满足 我们 两 夫妻 上班 的 需求 但是 比如说 我 以后 有 小孩 了 我 可能 要生 两个 那 就是 constantexpense 所以 就是说 为什么 很多 家庭 的 比如说 结婚 比如说 生小孩 都 会 有 一个 换房 的 契机 也 是因为 这 样子 的 原因 来 不断 的 去 换房 买房 或者 卖房 这种 总的来说 就是 当然 买 的 房子 最好 就是 现在 就 像 另外 一个 行话 就是 买房子 看 什么 locationlocationlocation 好 的 location 的 房子 你 的 capitalgain 会 更 多 Share 一个 小 的 分享 吧 就是 15 年前 CapCupertino 的 老房子 跟 Pleasanton 的 新房子 是 一样 的 价格 然后 你 看 15 年 后 的 今天 就是 一个 bigdifference 同样 是 singlefamily 但是 当时 的 buyer 我 就是 喜欢 Pleasanton 的 大 的 又 新 又 大 的 房子 我 就 不 喜欢 Coperdino 的 小黑 屋 同样 学区 都 很 好 那 所以 这个 就是 真的 是 个人 的 选择 问题 所以 就 看吧 就 看 你 喜欢 什么样 的 房子 房价 的 走势 呢 确实 就 像 Kat 说 的 就是 观众 的 问题 都 提 的 很 好 真的 是 看 每个 city 来 宇宙 中心 PaloAlto 那 房价 就 永远 是 基本上 20 万 上下 跑不掉 MountainView 是 个 比较 有趣 的 城市 因为 它 跟着 SIPCO 的 不同 它 的 学区 有 非常 大 的 不同 也 就 直接 决定 了 同样 在 MountainView 这 一个 地方 同样 是 commute 可能 很 便利 对于 Facebook 跟 Google 或者 是 你 在 别的 一些 startup 的 一些 公司 的 员工 来说 很近 但是 你 学区 不同 的话 你 卖房子 的 时候 价格 也 会 明显 不 一样 我会 觉得 说 尤其 是 买房子 的 听众 们 吧 我 觉得 说 你 考虑一下 你 是 为了 什么 来 买房 这 样子 的话 会 比较 好 当然 你 的 budget 当然 你 的 对 房子 的 要求 会 是 另外 的 concern 但是 作为 investmentwise 来说 我会 建议 你 买 这个 房是 为了 什么 你 要 capitalgain 你 要 满足 你 的 什么 需求 我 觉得 其实 都 是 应该 考虑 的 我 自己 觉得 你 不要 光为 买 而 买 也 不要 说 一时冲动 就 买

了 我 觉得 可能 很多 听众 问 这个 问题 其实 更 多 的 才 是 说 我 知道 我 有 需求 我 也 知道 我 需要 买 什么 房子 但是 同时 我 还是 希望 我 买 这个 房子 比如说 它 有 capitalgain 过个 50 年 能够 涨得 比 隔壁家 老王 买 的 房子 要 更 高

OKIseeIsee 我 懂 那 這種 情況 的

話 怎麼 去 預測 說 哪些 房子 會有 增長 的 潛力 或者 說 是

至少 不會 低 得 太慘 我会 说 尽量 买越 新 的 越 好 越 新 的 越 好 你 想想 同样 以 10 万 你 是 买 10 万 的 五 几年 的 townhouse 呢 还是 买 0 年 的 singlefamily 作为 southAsian 来说 越旧 的 townhouse 或者 是 condo 是 越 难 卖 的 因为 第一 它 比较 旧 了 第二 尤其 是 那种 比如说 parato 的 那些 动则 一百 几十万 的 一个 condo 或者 一个 townhouse 那些 会 好 卖 是因为 它 的 location 但是 你 作为 房子 本身 来说 的话 比如说 你 看 Fremont 吧 Fremont 有 一个 区 很多 七层 的 condo 那些 会 比较 难买 因为 同样 是 四 十几万 我 可能 加点 钱 我 就 可以 买 一个 很 新 的 同样 离 我 公司 都 是 那么 远 只是 一个 在 Fremont 可能 一个 在 CommunicationHill 可是 CommunicationHill 那个 就 更新 那 我 为什么 不买 更新 的 呢 老 的 condo 还有 另外 一个 问题 就是 它 的 HOA 有 可能 会 很 高 嗯 对 的 他 的 reserve 因為 你老 了 嘛 就是 那個 舊 的 房子 他 可能 很多 東西要 repair 他 可能 屋頂 要換 他 可能 有 termite 就 你 的 reserve 必須 要 有 一個 足夠 的 funding 要不然 呢 就是 比如 說 specialassessment 大家 擠 一筆 錢 這裡 有 一個 reminder 就是 要是 你 看 見 有 一些 年齡 的 我 在 說 40 年 或 30 年 以上 的 那個 HOA 萬一 他 的 HOA 那個 monthlypayment 比較 低 的 話 那 就是 兩個 情況 either 他 很爛 就是 那個 小區 很爛 就是 你 看到 那個 停車場 那個 carport 都 是 歪 的 那個 樑 或者 是 外面 看起 來 就 髒 黑黑的

要麼 就 這個 情況 雪花 飄北風 蕭

就是 你 看 進去 就 覺得 說 哇 這個 也 太舊 了 吧 就是 巴 也 走 進去 的 話 就 會 覺得 嗯 為 什麼 會 這破 为什么 会 这么 旧 我 要 不要 住 在 这 呢 我 住 在 这 可能 会 不 开心 呢 就 这种 就 因为 你 很 明显 的 而且 这个 呢 是 那种 condo 老 condo 的 owner 没法 改变 的 你 可能 自己 的 房子 里头 很漂亮 重新 装修 都 好 你 没有 办法 改变 外面 的 东西 这 我 个个 是 作为 卖房子 经纪 的 角度 来说 会 比较 难卖 但是 呢 你 要 在 location 和 beautyshop 的 cyclepatino 总都会 比 在 freemont 卖 的 要 快 我 只能 这么 说 所以 就是 越 老 的 空 的 会 稍微 难 卖房子 也 是 可是 有 一个 比较 trickypart 就是 要是 老房子 你 重新 装修 一次 又 会 differentstory 同样 一个 小区 我 自己 以前 卖过 在 同一个 小区 弄 毕 了 两家 就 下 了 两家 的 offer 就 先后 下 了 两家 的 offer 第一家 就是 比较 它 也 不是 复兴 只是 没有 重新 弄 而且 它 就是 prettymuch 就是 sell 了 本身 是 怎么 住 的 它 就 怎么 卖 了 它 也 没有 是 additionally 加点 什么 所有 东西 都 serviceable 只是 说 看起来 旧旧 的 然后 呢 第二间 呢 它 的 owner 是 一个 非常 热爱生活 很 喜欢 弄 得 漂漂亮亮 的 甚至 说 墙上 都 贴 了 很 好看 的 壁纸 啊 或者 是 加 了 个 Tesla 的 充电 柱 啊 就 这种 都 是 plus 所以 就是 这 两家 的 成交价 最后 也 是 差 了 快 10 万 同样 的

小区 所以 这些 花拳绣腿 是 works 是

有用 的 willbeaplus 最 重要 的 是因为 后面 加 了 什么 那个 还有 一个 很漂亮 的 view 同样 一片 池塘 不同 的 角度 那 真的 是 完全 不 一样 的 真的 是 完全 不 一样 的 价格 就是 你 看 的 是 同 一片 池塘 你 都 会 怀疑 你 看 的 是不是 同 一片 池塘

你家 面对 的 是 个 进水 的 机器 是 吧 他们 家 就是 一个

view 真的 蠻 不 一樣 的 所以 我覺 得 這些 吧 因為 我 同時 都 buyer 跟 selleragent 都 做 所以 我 也 覺得 說 可以 有 更 多 的 perspective 可以 提供 然 後 這些 也 是 我 的 經驗 所以 就 同 一片 小區 同樣 是 singlefamily 後 面加 了 價那間 好像 房間 也 少 了 一間 具體 是 什麼 我 有點 忘記 了 但是 就是 房子 的 condition 本身 都 會 有 很大 的

影響 我 去 看 房子, 感觉 就是说 一个 房子 如果 就是 重新 装修 过 就 好像 在 讲故事 一样, 尝试 说服 买家 说 想象 一下 你 买下 这个 房子 之后 会 在 这里 产生 怎么样 的 情景 你會 怎麼樣 在 新房子 過你 的 生活 那 這個講 故事 講得 好 呢 就 很 能 說 服人 去 買 的 那麼 不 用心 的 賣家 可能 就 不會 講好 這個 故事 人家 覺得 哦 是 的 是 有 個 房子 在 這裡 該 有 的 功能 都 是 有 了 但 我 很 難 想像 我 將來 住 在 這裡 住 得 有 多 開心 那 可能 就 不能 夠很好 的 吸引 別人來 買

你 的 房子 了 想像 一下 鳥語 花香 下午 一道 加州 的 陽光 打

在 你 的 臉 上品 一杯 咖啡 這樣子, 是 嗎?

品 一杯 NapaValley 的 紅酒, 在 那邊 搖啊搖。 這個 還蠻 有意思 的, 就會 發覺 其實 買 房並 不是 一個 完全 理性 的 這麼 精 於 計算 的 一件 事情, 很多 其實 就是 人們 的 感覺 也 起到 了 一個 挺 大 的 作用。

是 的, 这个 其实 是 additional 的 就是 我 自己 通常 客人 呢 都 会 有 一些 硬性 的 要求 但是 最后 真的 是 买 哪 一家 其实 真的 是 很 看 缘分 比如说 我 为了 这个 房子 我 真的 就 像 Kat 说 的 我 就 会 picture 我 自己 住 在 里面 是 什么 样子 的 我 遇到 这些 很棒 我 就 一定 要 把它买 下来 会 有 这样 的 情感 的 因素 的 就 after 你 所有 的 理性 的 计算 那些 什么 interestrate 啊 你 的 当配 啊 你 的 financialterms 啊 就 所有 这些 只要 都 ok 至于 你 真的 最后 买到 哪 一间 我 只能 说

都 是 缘分 那 刚刚 我们 提到 了 雪区 这个 概念 要 不要 接下来 回答 一下 听众 的 问题 问 的 是 湾区 的 雪区 到底 是 怎么样 确定 的 雪区 是 确定 了 之后 容易 就 不再 改变 的 呢 还是 会 有 可能 遇到 重新 划定 的 风险 那 重新 划定 的 时候 又 会 怎么样 影响 房价 这个 其实 我

可以 给 国内 听众 一个 比较 科普 的 事情 因为 至少 在 美国 这边 就是说 一个 地区 他们 的 学校 好像 是 小学 到 初中 是 吧 我 不 知道 高中 去 算不算 所以 他们 的 资金 就是 由 当地 的 那些 住户 就是 房屋 拥有者 他 所交 的 这笔 税金 所 决定 的 所以 说会 导致 就是说 你 住 在 哪里 就 决定 了 你 附近 你 小孩 会 去 上 的 基础教育 的 学校 是

有 多少 钱 吧 至少 學區 的 概念 就是 美國 的 公立 學校 系統 會 有 學區 那 這個 學區 就是 按照 你 房子 所在地 然後會 有 就近 入學 的 這個 概念 所以 K 12 就是 從 幼兒園 到 12 年級 的 這 13 年 公立 教育 的 學習 就 會 是 根據 房子 的 地址 然后 呢 就 会 有 指定 的 学校 入学 这样 所有 的 学校 信息 呢 都 可以 通过 GraceSchool 来 查询 在 这个 网页 上面 呢 就是 输入 你家 的 地址 然后 你 会 看到 一个 AssignSchool 你 就 会 看到 从 小学 然后 到 初中 到 高中 是 哪 一个 指定 的 学校 然后 呢 除了 学区 的 这 一个 指定 的 学校 之外 呢 这边 是 额外 的 信息 就是 很多 学区 他会 有 一个 lotteryschool 就是 一个 抽奖 的 学校 通常 这些 学校 呢 就 会 都 是 声誉 比较 好 的 然后 办学 质量 也 很 不错 但是 他会 需要 抽签 所以 呢 就是 他 这个 抽签 可能 只 开放 给 这个 地区 的 学生 或者 是 会 额外 开放 给 某 一个 地理 范围 的 学生 就是 这个 区域 的 小朋友 们 都 可以 去 抽签 参加 抽签 但是 能 不能 抽到 呢 就是 看运气 了 这 样子 所以 会 有 一个 指定 的 学校 的 系统 会收 学生 只要 你 的 房子 的 位置 是 符合 它 的 范围 之内 的 开 刚刚 另外 一个 问题 是 学区 会 不会 重新 划分 这个 是 会 的 这个 是 会 的 然后 呢 像 Cuperino 学区 以前 LinbrookHighSchool 是 最近 几年 它 是 会 重新 化 了 它 会 扩大 了 就 可能 以前 ProspectHighSchool 的 这个 范围 缩小 了 然后 LinbrookHigh 的 这个 范围 扩大 了 但是 这个 你 说 多少 年会换 一次 呢 这个 真的 是 没有 办法 说 只能 是 看 学区 自己 的 一个 决定 学区 呢 它 会 有 一个 会 有 相关 的 职员 然后 它 也 会 有 听证会 也 會 有 投票 然 後 這個 呢 就是 也 是 會 希望 說 這是 個 額外 的 呼籲 就是 如果 大家 已經 去 到 已 經住 在 這個 房子 已經會 參 與 到 這個 neighborhood 這個 社區 的 生活 還是 盡量 去 多 去 關心 比如 說學區 啊 比如 說 city 的 一些 決定 啊 還是 會 多 去 了解 這樣子 的 話 呢 才能 最好 的 讓 學區 代表 們 或者 是 你 的 市長 們 來 代表 你們 自己 的 聲音 因為 很多 時候 可能 大家 覺得 說 那 我 幹 嘛 去 關心 公共 事務 但是 其實會 跟 你 有關 的 可能 不是 現在 但是 如果 你現 在 不 做 的 話 可能 你 以後入 學 啊 你 的 學區 劃分 就 會 有 不同 的 聲音 這樣子 那 我 就

在 想 一般 來 說 既然 這件 事情 是業 主決定 那麼業 主總是 會維護 自己 的 利益 比如 說 我們 家 的 學區 很 好 那麼 我 肯定 不 希望 他 擴大 之 後 把 一些 不相關 的 人給 收入 進來 了 那 什麼樣 的 情況 下面 才 會 真的 是 大家 通過 說 我們 把 這學區

怎麼樣 重新 劃分 一下 这个 呢 我 只能 跟 你 说 个 大概 因为 具体 每个 学区 怎么样 处理 这个 投票 或者 这个 听证会 他们 会 有 自己 的 一套 流程 我 这边 大概 说 一下 我 分享 一下 我 自己 知道 的 就是 呢 很多 时候 学区 可能 会出 一个 方案 然后 呢 去 举行 听证会 或者 是 居民 投票 但是 呢 也 有 可能 他 就 直接 出 一个 decision 就是说 我 就是 要画 然后 你 可能 很多 人去 反对 至于 要 不要 reverse 这个 decision 我 只能 说 可能 是 学区 的 一个 决定 我 自己 的 听 过 的 是 有 可能 会 reverse 的 要是 很多 complain 的话 但是 如果 反对 的 声音 不够 强 或 什么 那 可能 就 真的 就 直接 画 了 就是 youhavenothingtodoaboutit 但是 你 不 做事 肯定 就 没有 办法 去 改变 所以 这个 就 不是 我们 现在 能 做 一个 预测 的 这个

情况 简而言之 就是 这个 看病 这是 买房 看 缘分 然后 滑 到 学区 去

看病 一般来说 呢 学区 的 划分 会 比较 慎重 所以 他 也 不会 说 每 一年 都 换 就是 也 不会 每 一年 都 重新 划 这个 frequency 不会 到 这么 频繁 所以 呢 就是说 你 也 不用 担心 说 我 买 了 那 可能 每年 都 要 换

那 倒 不至于 这是 相当于 是 一个 小 概率 事件 以至于 你 都 不 需要 太 考虑 这件 事情 对 但是

呢 我会 说 要是 你 真的 觉得 这 是 个 concern 那 就 尽量 去 买 不要 在 border 的 房子 咯 就是 你 不要 在 学区 那条 线 的 border 上面 咯 就是 你 保证 你 自己 在 中间 那 你 怎么样 划 你 可能 都 跟 你

没关系 这样 买 在 PaloAlto 的 中心

区域 那 你 可能 去 GumHigh 可能

会 去 PaloAltoHigh 那 这个 想法 不错 要 买 在 就是 一个 学区 的 中间 避免 被 划出 去 总体 来说

还是 一个 小 概率 事件, 所以 我 就 不用 太 考虑 这些 事情。

既然 说 到 学区 啊, 也 有 听众 提问 说, 学区 房说 的 到底 是 小学 学区 呢, 初中 学区 呢, 还是 高 中学 区 呢?

就是 它 的 评分 系统 是从 小学 开始 的 小学、 初中、 高中 都 会 有 自己 的 一个 评分 然后 呢 这个 就要 看 了 这边 我 先 给 大家 科普 一下 小学 的 数目 大于 中学 的 数目 大于 高中 的 数目 所以 在 同一个 学区 里面 因为 小学 的 它 的 範围 可能 是 两麦 就是 会 比较 小 所以 你 可能 对面 街 的 那个 房子 可能 是 去 另外 一个 小学 就算 你们 离得 很 近然 後 呢 中學 的 劃分 呢 它 的 那個 範圍 更 大 所以 就 為 什麼 我剛 說 小學 的 數量 會 大 於 初中 的 數量然 後 高中 一般 來 說 就是 數量 是 最少 的 相 對 於 小學 跟 初中 這樣子 Schoolrating 呢 你 可能 會 有 很 好 的 高中 你 可能 會有 不錯 的 初中 但 比如 說 你 小學 很爛 例如 Sunnyvale 就是 94086 就是 一個 非常 典型 的 小学 评分 可能 只有 4 到 5 然后 初中 是 6 到 7 然后 高中 是 跟着 Cupertino 的 HomesteadHigh 那 就 会 去 到 9 分 所以 这边 呢 基本上 你 买房子 比如说 看 学区 的话 你 要 考虑 要是 你 要 全 9 分 以上 的 学区 那 在 湾区 这个 情况 你 没有 太多 的 选择 就是 你 只有 那 几个 区域 比如说 LosAltos 比如说 Cupertino 比如说 Fremont 的 Mission 的 地区 或者 是 Evergreen 就是 只有 这 几个, 那个 NorthCentralSeparation 那边 你 要 很 看 具体 到 哪条 街, 它 就 会 有 全 九分, 从 小学 到 高中 的 全 九分, 但是 你 可能 差 一条街, 那 就 可能 是 4, 79 或者 10 这样 的 一个 rating 的 system。 这边 我 先 说 一下 就是 silo 上面 的 或者 refin 上面 prettymuch 就是 跟 gradeschool 是 连接 的 所以 呢 基本上 准确 但是 如果 你 会 觉得 怎么 我 可能 没有 一个 小学 了 怎么 初中 就 不见 了 那个 的 时候 就 需要 你们 自己 去 做 research 就 真的 是 去 gradeschool 或者 是 去 到 具体 那个 学区 的 网页 比如说 palatoschooldistrict 的 官方 网页 你 就 会 可以 搜到 最 准确 的

信息 是 这 样子 但 我 很 好奇 會不會 有家長 就是 根據 自己 的 小孩 的 成長 就 反覆 橫跳 先是 在 好 的 小學 的 地方 然後後來 又 賣 房子 然後搬 到 好 的 初中 的 地方 然 後 最 後 搬 到 好 的 高中 的 地方

那 就是 父母 的 選擇 囉 好

那 我 又 想 問聽 說 有些 學校 會導致 overflow 就是 學區 的 學位 供 不 應求 那 這又是 怎麼樣 的 一個 狀況 呢 會 對 房價 造成

怎麼樣 的 影響 呢 自己 不太 了解 怎么 处理 我 倒 是 听 过 因为 招生 不足 所以 直接 把 学校 给 删 了 它 这么 暴力 吗

直接 学校 就 不 开学 了 吗

在 Cupertino 在 CupertinoCupertino 不是 学区 意义 上 的 宇宙 是 学区 是 啊 但是 它 收生 不够 啊 就是 太貴

了 沒 有人 買 得 起 是

吧 就是 可能 那個 年齡 範圍 的 就是 小學生 比如 說 Kindergarten 入學率 不夠 那 他 就 只能 關掉 這個 是 真實 存在 的 好像 是 去年 還是 今年初 存在 的 一個 事情 但 我

觉得 当初 花贵 的 价钱 买 在 Cupertino 为了 自己 的 小学 孩子 的

不是 要 吐血 吗 因为 Cupertino 的 小学 它 都 是 9 分 或者 10 分 你 只是 去 这个 9 分 或者 那 一个 10 分 而已 就是 你 不会 去 到 说 一个 6 分 所以 这个 就是 为什么 你 买 在 学区 房 你 只是 比如说 我 的 9 分 的 A 学校 和 9 分 的 B 学校 可能 它 location 不 一样 但是 它 的 rating 都 是 9 分 但是 比如 假设 说 我 旁边 那个 可能 只有 五分 自己 没有 相关 的 经验 会 是 这种 但是 根据 Cupertino 这个 只是 说 你 因为 这 一个 两麦 之内 的 范围 内 你 可能 收 不够 足够 的 学生 所以 呢 就是 这 一片 两麦 的 就是 幼儿园 的 小朋友 们 可能 就要 搬到 另 一个 两麦 的 就 去 合在一起 这样 的 上

而已 但是 这个 也 还是 小 概率 事件 吧 我 感觉 我们 这 节目 已经 越来越 像 后 大法 考讲 一些

非常 特殊 的 案例 那 我们 转过 来 问问 一些 更 广泛 的 有 听众 提问 说 除了 住宅 区域 Residential 以外 还有 哪些 类型 的 房产 值得 关注 和 值得 投资 在 湾区 这个 地方 吧 我 觉得 应该 是 的

这个 呢 就是 realestate 呢 在 美国 分为 两大块 一个 就是 residential 就 居住 类 的 另外 就是 commercialcommercial 呢 就 很 广 了 你 可以 是 个 奶茶 店 然后 你 也 可以 是 一个 比如说 像 google 买 地 的 那种 commercial 就是 非常 大 的 一个 businessbuilding 的 一个 officelanduse 这 样子 的 然后 呢 commercial 就是 我 不是 非常 熟悉 我 现在 可以 说 就是 比如说 residential 要是 我 不是 自己 住 我 还 可以 拿来 做 一些 别的 什么 事情 比如说 你 看 Airbnb 啦 就 像 之前 Cindy 介绍 的 怎么 把 一个 买 到 一个 房子 把 它 装修 好 然后 作为 一个 host 怎么样 去 处理 跟 client 的 这些 怎么样 去 接单 啊 然后 怎么样 去 帮 cleaning 啊 这种 很 细节 的 你 也 可以 作为 一个 rentalproperty 一个 investmentpropertyinvestmentproperty 就 看 你 買 的 時候 多少 錢 了然 後 呢 很多 時候 呢 是 抱 著 一個 我 有 一個 固定 的 income 每個 月 都 會 有 租金 的 收入 然後呢 或者 是 我 買 的 不錯 的 話 要是 投資 眼光 不錯 我 到 時候 轉手 賣 的 時候 我 可能 有個 capitalgain 然 後 就是 主要 是 以 這樣 的 一個 investment 這個 就 看 具體 到 每個 人 你 投資 是 想要 什麼樣 的 一個 付出 跟 你 想要 的 收益 想要 是 什麼 東西 了

很多 听众 是 想 问 嘛 比如说 你 刚才 说 投资 的 眼光 不错 那么 什么样 在 房产 这边 投资 的

眼光 不错 呢 locationlocationlocation 然后 呢 singlefamilyhouse 呢 又 会 比 condo 就 会 又 更 保值 一些 吧 这 是 我 个人 的 看法 因为 毕竟 你 的 整块地 都 是 你 的 然后 condo 呢 第一 它 的 depreciation 可能 我 自己 感觉 尤其 是 老 的 像 我 自己 做 的 sell 系统 觉得 老 的 可能 会 比较 难卖 然后 但是 同样 的 同样 age 的 singlefamilyhouse 跟 condo 那 当然 是 singlefamily 比较 好 卖 了 因为 首先 它 有 块 地 你 地 永远 都 地 甚至 在 content 里面 你 都 不会 depreciate 的 就是 你 building 可以 depreciate 你 的 地 不会 depreciate 所以 这 一个 就是 我 觉得 主要 还是 看 你 的 investmentplan 是 什么 最后 一种 是 那个 flip 就是 我 买 一个 很 便宜 的 比较 烂 的 屋 那 真的 是 你 可以 是 重建 你 可以 是 装修 你 可以 再 去 加建 这种 呢 叫做 这种 房子 本身 叫做 fixedupper 然后 呢 这个 行为 叫做 fliphouse 就 像 很多 一些 真人秀 比如说 电视台 的 真人秀 就是 他们 就 买 很烂 的 房子 然后 他们 可能 拆 很多 东西 然后 或者 是 整个 房子 拆掉 重新 建 然后 变成 很漂亮 的 房子 然后 这个 呢 最 短期 的 一个 投资 行为 就是 你 买 烂 的 房子 然后 自己 把 它 弄 好 然后 再 去 把 它 卖掉 然后 转手 就 赚 可能 不错 的 利润 这 样子 之前 国内

有 一道 节目 很火 叫 梦想 改造 家 也 是 那种 找 一些 非常

对 对 我 有 看 但是 呢 他 那个 是 改造 完是 给 自己 住 的 然后 这种 investmentproperty 就是 你 改造 完是 卖掉 的 就 会 是 说 首先 你 喜不喜欢 做 改 房子 因为 要是 你 自己 不 下手 做 呢 那 你 cost 就 会 高 那 当然 你 那个 最后 的 利润 呢 就 会 减少 了 那 当 你 自己 做 的 involve 的 越 多 你 就 可以 最好 的 控制 你 的 成本 然后 你 就 可以 最大化 你 的 利润 但是 这个 flip 确实 精力 跟 时间 都 要 花 很多 所以 就可以看 每个 人 的 兴趣 每个 人 的 专长 不 一样 就 会 有 不 一样 的 选择 这

样子 这 是不是 也 会 造成 了 一定 原因 就是 为什么 你 会 觉得 townhouse 或者 singlefamily 是 比 condo 要 保值 因为 condo 玩 这些 花样 就 会 比较 有限 因为 你 毕竟 是 一个 小区 里面 的 一个 apartmentcondowise 来说

的话 你 重新 装修 都 会 变得 很漂亮 那 当然 就是 value 价值 就 会 直接 往 上加 我会 说 singlefamily 的 潜力 会 更 大 就是 看 你 想要 怎么 做 condo 一般来说 你 要 flipcondo 的话 是 可以 的 然后 就是 装修 而且 你 的 整个 workload 会少 很多 但 因為 你 的 workload 少 很多 你 的 時間 花 比三個 會 比 較 少 那 當然 可能 利潤 就 沒 有 那麼 多 但是 你 說 有 沒 有利 潤 呢 是 有 的 所以 就是 看 你 想要 花 多少 的 effort 你 就 可能 會有 相應 的 收益 這樣子 那

接下 來 再 提一個 比較 廣泛 的 問題講 故事 給 大家 吃 吃 瓜有 聽眾 提問 說 你 操作 過的 最好 的 deal 是 怎麼樣 的 背後有 什麼

故事 嗎 我 可以 换 为 分享 一个 我 觉得 蛮 感慨 的 故事 吗 我 自己 觉得 一个 比较 感慨 的 故事 其实 是 我 自己 卖 的 第一间 房子 我 作为 buyeragent 然后 呢 可能 会 走向 可能 会 比较 凄凉 但是 是 我 个人 比较 感慨 的 然后 呢 这个 房子 呢 是 一个 比较 小 比较 老 的 investmentproperty 然后 呢 我 的 客人 呢 是 一对 新婚 的 夫妇 然后 他们 很 喜欢 那个 neighborhood 所以 而且 因为 是 第一次 买房 所以 他们 资金 有限 但是 他们 喜欢 然后 我 觉得 还是 不错 的 因为 那个 整个 房子 condition 不错 然后 也 正好 在 他们 的 预算 之内 然后 我 就 去 带 他们 看 这个 整个 过程 都 很 顺利 然后 Tenant 呢 也 很 合作 就是 不像 那些 很 难搞 的 不会 说 需要 我们 自己 去 把 他 invite 没有 到 这个 程度 然后 所以 整个 转下去 非常 smooth 所以 我 觉得 作为 我 第一个 我 觉得 还 蛮 开心 的 就是 没有 太多 的 夭 儿子 然后 呢 我 什么 时候 觉得 居然 让 我 觉得 有点 感慨 是因为 当 我 看到 Seller 的 名字 的 时候 我 觉得 有点 熟悉 但是 我 不 记得 是 什么 时候 见过 然后 后来 我 就 因为 我 做 了 第一 单 但是 很 兴奋 就 到处 跟 就 跟 亲朋好友 分享 说 我 自己 做 了 第一 单 这 样子 這個 會 有 一些 背景 故事, 那 一位 銷售員 的 名字 我 之所以 做 得 那麼 熟悉 是 因為 我 自己 的 一個 認識 的 阿姨 之前 不幸 因為 懷孕 就 去世 了然 後 那 一位 銷售員 其實 那個 房子 是 她 的 投資物業 但是 因为 我 只 认识 阿姨 本人 的 名字 我 不 认识 她 的 先生 的 名字 就是 我 听 过 但是 我 不 熟悉 所以 呢 而且 整个 transaction 里面 只 出现 了 那个 先生 的 名字 就 有点 熟悉 但是 我 不 认识 她 是 谁 然后 后来 就 turnsout 其实 就是 这位 过世 的 阿姨 的 immersionproperty 然后 那位 阿姨 也 是 我 虽然 见面 很少 但是 是 我 一位 很 喜欢 的 阿姨 然后 因为 她 突然 的 离世 所以 他们 家才 要 处理 他们 的 很多 的 investmentproperty 然后 就 很 巧合 的 我 就 买 了 作为 buyer sagent 买 了 他们 家 其中 一个 investmentproperty 然后 就是 我 当时 就 觉得 说 世事 非常 的 无常 但是 也 是 一个 缘分 就 感觉 是 这个 阿姨 也 是 很 照顾 我 的 第一 单 生意 这 样子 所以 我 这个 是 我 个人 比较 感慨 的 也 是 机缘巧合 也 是 我 所有 东西 都 closed 了 之后 然后 我 才 发现 就 跟 嘉莲 这样 一个 check 我 说 为什么 我 感觉 很 熟悉 这 样子 然后 后来 就 说 其实 那位 就是 阿姨 的 先生 这样

背后 都 有 很多 的 故事 对

是 的 其实 每 一间 每 一间 都 有 不少 的 故事 我 补充 一个 瓜 之前 那个 我 说 很 难搞 的 那个 房子 的 seller 他 为什么 要 卖 呢 是因为 他 要 离婚 youneverknowwhatreasonpeoplewillselltheirhousesprobablyagoodreasonprobablyasadreason 这 感觉 买房 似乎 都

是 一些 比较简单 的 原因 说 要 定居 或者说 是 小孩 要 读书 但 卖房 其实 背后 都 有 很多 的

故事 在 里面 所以 就 我 觉得 也 算 作为 agent 刚 开始 就 会 说 我 自己 觉得 需要 一个 flexibility 你 要 会 有 不同 跟 不同 background 的 人 沟通 的 能力 然后 另外 其实 也 是 我 自己 一个 会 体验 更 多 不同 人生 故事 的 一个 途径 吧 因为 我 觉得 我 自己 不 做 的话 我 也 不会 了解 这么 多 东西 卖

一个 10 万 的 房产 看 土豪 的 生活 是 怎么样 的 是 吧

那个 60 万 的 房子 我 就 不吐槽 总会 有 适合 你 的 房子

不论 价格 那 我们 今天 就要 先聊 到 这里 下 一期 我们 会 请 嘉宾 来 再 聊聊 怎么样 盖房子 今天 非常感谢 Kathy 给 我们 解答 了 这么 多 的 问题 介绍 了 一下 她 作为 房产 中介 经纪人 的 经历 对于

我 来说 挺 有意思 就 在于 通过 一个 房产 经纪人 的 视角 来看 买卖 房子 这件 事情 感觉 还是 蛮 耳目一新 包括 房子 背后 的 故事 也 谢谢

Kat 跟上 今天 的 邀请 我 也 很 开心 今天 跟 大家 分享 也 希望 说 要是 比如说 考 执照 那些 要是 有 followup 的 question 也 欢迎 大家 来 跟 我 提问 那 怎么 联系 到 你 呢 我会 在 听众 群有 需要的话 欢迎 通过 联系 Kat 或者 上来 联系 到 我 那 我们 也

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