Fragen aus der Community: Energie, Rücklagen und der Bankenblick – mit Carolin Telle

America leads the world in medicine development. It matters. We get new medicines first, nearly 3 years faster. 5 million Americans go to work because we make medicines here at home. And not relying on other countries keeps us safe. But China is racing to overtake us. Will we let them? Or will we choose to stay ahead? When America leads, America cures. Let's tell Washington to keep us in the lead. Learn how at americacures.com.

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Hallo, hallo, herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Heute habe ich wieder zu Gast die liebe Carolin aus dem Happy Immo Club, unsere Top-Finanzexpertin, und die auch alles andere zum Thema Immobilien weiß und beantwortet. Herzlich willkommen.

Immer stets bemüht.

So, wir machen heute wieder eine kurze Folge Quick and Dirty. Wir haben Fragen bekommen aus der Community und Carolin, ich stelle die heute. Wenn du auch eine Frage hast, also du, die du zuhörst, ja, an uns, an Carolin, an Happy Immo, dann folge uns auf Instagram, schick uns einfach eine Sprachnachricht mit deinem Problem oder schreib uns an happy@happyimmo.com und wir beantworten dir das in einer der nächsten Podcastfolgen. Ich freue mich drauf. Also ich würde sagen, es geht los. Carolin, bist du bereit?

Ich bin total gespannt.

Okay, dann geht's auch schon direkt los. Viktoria fragt: Wir hatten gestern schon kurz das Thema Rücklagen, Hausgeld und Investitionen besprochen oder angesprochen. Mich interessieren jetzt die Auflagen und eben auch die Kosten mit Blick auf GEG, Heizungstausch und Dämmung. In Leipzig habe ich jetzt eine schöne Altbauwohnung auf die Schnelle gesehen. Wie sind da die Anforderungen, auch mit Blick auf Preis runterhandeln und mit Blick auf das Thema Finanzierung? Also es geht um die Energieeffizienzklassen. Welche Kosten muss ich dafür einkalkulieren? Was ist mit dem Hausgeld? Und sind eigentlich Finanzierungen von schlechter Energieeffizienz genauso wie Finanzierungen bei guter Energieeffizienz?

Carolin, auf deinen letzten Satz würde ich gerne als Erstes eingehen. Und zwar, man kann ganz klar sagen, es ist jetzt soweit, es ist jetzt soweit. Die Banken fokussieren sich auf die Energieeffizienzklasse und rabattieren gute Energieeffizienzklassen und geben Zinsaufschläge für schlechte Energieeffizienzklassen. Soll heißen also, alles, was Energieeffizienzklasse A und A+ hat, bekommt bei vielen Banken mittlerweile deutlich bessere Konditionen. Da reden wir zwischen 0,1 und 0,2% Zinsrabatt. Und gestern hat die ING verkündet, dass sie bei Energieeffizienzklassen G und H jetzt Zinsaufschläge rausgeben wird. Das heißt, alles was dazwischen ist, bleibt davon unberührt, aber die ganz schlechten Energieeffizienzklassen, die werden jetzt hier leider noch mal ein Stück weit bestraft.

Und wissen wir schon, wie viel?

Wahrscheinlich auch so um 0,1%.

Also das heißt, wo liegt der Zins ungefähr im Moment bei der ING?

3,7, irgendwie sowas, 3,5, Ja, kommt natürlich immer auf den Beleihungsauslauf an und auf das Finanzierungsvolumen. Aber ich würde jetzt mal so sagen, 90% Finanzierung aktuell, sind ja die Zinsen ein bisschen schlechter, da können wir auch gleich noch mal drauf eingehen, liegt der Zins bei einer 90%-Finanzierung eher so bei einem Volumen von 100.000 bis 200.000 bei 3,8, 3,9%. Aber das ist ja auch immer sehr volatil, das ändert sich ja auch immer mit der Zeit. Genau.

Also sagen wir 3,8. Genau. Dann, wenn ich jetzt dann Energieeffizienzklasse G kaufe, dann würde ich bei 3,9 Mindestens.

Genau.

Und wenn ich A hätte, dann bei 3,7.

Genau. Ja, also das macht dann schon einen 0,2% Zinsunterschied aus. Und das ist gar nicht so unerheblich tatsächlich.

Warum machen die Banken das? Ist das eine Auflage, dass man die Leute motivieren möchte, in A-Effizienzklassen zu investieren?

Ich denke schon.

Also ist das politisch?

Ich denke schon, dass es auch politischer Herkunft ist, dass wir einfach die Leute auch so ein Stück weit dazu erziehen wollen, energieeffizient zu modernisieren. Es gibt auch jetzt Modernisierungskredite, Gebiete, welche subventioniert werden, wenn wir eine bessere Energieeffizienzklasse erhalten. Natürlich ist ja das Thema Energieeffizienz schon immer irgendwie jetzt auch in den letzten Jahren Thema geworden. Der Energieausweis ist verpflichtend geworden. Also man möchte einfach dahingehend gucken, dass die Haushalte hier einen deutlich geringeren CO2-Abdruck hinterlassen. Das führt natürlich auch dazu, weil du ja auch das Thema Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Investitionskosten angesprochen hattest, Das Hausgeld und vor allen Dingen eben auch die nicht umlagefähigen Kosten sind immer ein sehr guter Indikator dafür, was wurde vielleicht gemacht, was steht an, wie hoch ist die aktuelle Instandhaltungsrücklage? Da werden wir auch ganz, also da werden wir ganz oft einfach gefragt, wie ist denn das jetzt zu beurteilen? Ja, und ich sage immer, das kommt natürlich immer auf das Gesamtkonstrukt an. Wenn ich jetzt keine, ich sage jetzt mal, ich habe jetzt keine Instandhaltungsrücklage, also der Topf ist einfach leer. Es wurde jetzt aber im letzten Jahr oder auch im aktuellen Jahr, wurden die Fenster gemacht, die Heizung wurde gemacht, die Dämmung wurde gemacht. Dann ist das total in Ordnung, dass die Instandhaltungsrücklage leer ist, weil sie ist einfach aufgebraucht durch die ganzen Modernisierungsmaßnahmen. Wenn wir jetzt ein sehr, sehr hohes Hausgeld, welches eben auch hohe Heizkosten inkludiert, aber eben auch hohe Instandhaltungsrücklagen, dann kann das darauf hindeuten, dass vielleicht in naher Zukunft Investitionen geplant sind für energetische Maßnahmen. Sei denn, dass vielleicht wird das Dach gemacht, vielleicht werden Zwischendecken gedämmt, vielleicht kommt eine neue Heizung rein. Wir haben ja immer das Thema mit der Gasheizung. Vielleicht wird das in eine Luftwärmepumpe umgewandelt. Also da muss man auch mal ganz genau gucken, was steht in den Eigentümerprotokollen drin, was ist geplant? Und vielleicht ist es auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft, welche zerrissen ist. Ja, vielleicht gibt es auch sehr, sehr viele alte Leute, die sagen, sie wollen nicht sanieren. Das ist bei mir zum Beispiel auch der Fall. Die ganz alten Leute, die da seit 40 Jahren drin sind, sagen, wir wollen nicht sanieren. Und die Jungen sagen, na klar wollen wir sanieren, wir wollen Glasfaser, wir wollen Energieeffizienz, wir wollen dies, wir wollen das, wir wollen jenes. Und wenn man oft oder in den ganzen Jahren immer keine Einigkeit erzielt, dann kommt das leider zu Instandhaltungsstau. Und das wird irgendwann für die späteren Eigentümer natürlich ein Stück weit kritisch, weil dann so viel gemacht werden muss. Und die Baukosten werden ja sukzessiv auch durch die Inflation immer, immer teurer. Das heißt, es kann halt eben dazu führen, dass unsere Instandhaltungsrücklagen nicht mehr ausreichend sind, sind und gegebenenfalls eine Sonderumlage fällig wird. Das heißt, wenn es jetzt eine kleine WEG ist, kann das auch sein, dass man aus dem Eigenkapital die Sonderumlage finanzieren muss, also dass sie grundsätzlich gar nicht finanziert werden soll, sondern aus dem Eigenkapital bedient werden soll. Jede Partei muss 10.000 € zahlen.

Oder kann man sich dann eigentlich wehren? Also das wird dann festgelegt, ne, man braucht irgendwie 100.000 €, die Sanierungsmaßnahmen müssen gemacht werden und die WEG beschließt das jetzt in der Eigentümerversammlung und ich habe aber keine 10.000 €, ich kann mich dann nicht mehr dagegen wehren, ne?

Das muss dann ich Wenn die Mehrheit beschließt, die 10.000 € aus dem Cash zu zahlen, dann hast du tatsächlich schlechtere Karten. Ja, da musst du gucken, dass du halt deine Modernisierung halt eben finanzierst. Das kannst du, indem du zum Beispiel deine Wohnung nachbeleihst, oder du kannst einen kleinen Bausparvertrag abschließen und sagen: Okay, wenn mal eine Modernisierung ansteht, was ich jetzt vielleicht schon absehen kann, dass in den nächsten 3, 4, 5, 6 Jahren da was Größeres auf mich zukommt, dann nehme ich einen Modernisierungskredit über einen Bausparvertrag auf und dann kann ich das auch zu relativ geringen Zinskosten eben auch tun.

Das kann ich eigentlich immer machen, diesen Modernisierungskredit. Und apropos Kredit, kann die WEG nicht auch einen Kredit aufnehmen für Instandhaltungsmaßnahmen? Also es gibt keine Sonderumlage, sondern wie funktioniert das?

Genau, also es wäre ja dann auch eine Sonderumlage quasi, aber auf das monatliche Hausgeld umgelegt, welches allerdings leider nicht auf den Mieter umlegbar wäre. Ja, also wenn jetzt, ich sage jetzt mal, das Dach muss jetzt für 500.000 € saniert werden und wir haben hier 10 Wohneinheiten, ja, dann wären das ja 50.000 € pro Kopf und die WEG beschließt, okay, wir haben jetzt alle keine 50k hier rumzulegen. Dann müsste das Ganze halt eben über eine Drittbank finanziert werden. Da würde sich auch die Verwaltung drum kümmern, würde da die Angebote einholen und dann würde man als WEG entschließen, mit welcher Bank man eben geht. Und diese monatlichen Kosten werden dann auch als Sonderumlage ganz normal umgelegt, als hätte man jetzt selber als Einzelperson eine kleine Finanzierung aufgenommen. Und wie gesagt, das wird einfach mit aufs Hausgeld mit draufgelegt.

Wenn jetzt die Hälfte der WEG so eine Finanzierung braucht, die andere Hälfte sagt, nö, wir machen das aus EK-Geld, das auch, kann man das teilweise aufnehmen?

Das ist immer eine gemeinschaftliche Entscheidung. Ja, also immer wo die Mehrheit hingeht. Alles klar. Das ist ja auch wirklich eine gewisse Art der Demokratie in der WEG. Ja, die Mehrheit entscheidet. Klar gibt es immer welche, die vielleicht hinten runterfallen. Das ist leider so, aber das sehen wir ja.

Auch in der politischen Ebene immer wieder. Absolut. Und das heißt aber vor allem für uns richtig prüfen. Oder was sagst du? Was gibst du unseren Teilnehmerinnen mit? Wie sollen sie genau dieses Thema, wie kriegen sie Sicherheit beim Thema Instandhaltung und beim Thema Hausgeld, bevor sie die Wohnung kaufen?

Genau. Also wir gucken uns an, was wurde gemacht in den letzten Jahren? Ich frage immer ganz, also viele Banken wollen es auch sowieso abgefragt haben. Was wurde denn jetzt in den letzten 15 Jahren modernisiert. Ja, der Makler, der Verkäufer soll dir bitte eine Aufstellung darüber geben, eine Auskunft erteilen, was wurde alles wann gemacht. Ja, dann natürlich, wie hoch sind meine Instandhaltungsrücklagen? Das kann man aus dem Wirtschaftsplan ja sehen. Und lest euch bitte die Eigentümerprotokolle durch, vor allen Dingen in den letzten 3 Jahren. Was wurde geplant? Liest das Ganze sich einfach und schlüssig, oder ist es schon so, dass man herausliest, dass da immer Querulanten drin sind, die sagen, nee, wir sind ja die Mehrheit, wir wollen alles nicht, wir wollen nicht sanieren, wir wollen nichts machen, obwohl Risse in der Fassade Energieeffizienzklasse G, die Leute, die Mieter bezahlen sich dumm und dämlich mit den Heizkosten. Ja, also das sind Dinge, die man oder die ihr als Happy-Immo-Frauen ganz gut und ganz einfach eigentlich selber euch erarbeiten und rauslesen könnt. Ist ein bisschen Fleißarbeit tatsächlich, aber wenn man das einmal durchgelesen und durchgeblickt hat, dann erschließt sich das Ganze auch und dann sieht man eigentlich auch ganz klar, okay, das ist was für mich oder nein, das ist eben nichts für mich.

Also ich glaube, das Thema ist klar, Victoria. Ansonsten melde dich bei uns noch mal. Du hast natürlich, also musst prüfen, wenn du eine Wohnung kaufst, wie, geh, geh, Heizungstausch, wie ist der aktuelle Stand der überhaupt, wie ist die Energieeffizienzklasse der Immobilie und wie wird geheizt? Kommen dann noch mal Kosten auf dich zu? Wären die schon in der Kasse, also in der Instandhaltungsrücklage, oder müsstest, musst du dafür ein Polster zurücklegen? Und wenn du ein Polster erstmal aufbauen musst, dann nutzt das unbedingt, um den Kaufpreis dieser Wohnung runterzuverhandeln. Ja, also ich hoffe, das beantwortet deine Frage. Die nächste Frage wäre, und zwar geht es da so ein bisschen um den Wert. Caroline, du sprichst, oder willst du, Caroline, hast du noch was, was du Viktoria noch mitgeben willst?

Also ich würde sagen, guck, dass du entweder ein schon bereits gut instand gehaltenes Objekt kaufst, dann hast du einfach keine Sorgen und auch keine Themen in den nächsten Jahren. Oder du suchst dir ein Objekt aus, welches vielleicht, welches du günstig einkaufen kannst, wo du aber siehst, das hat eine dick gefüllte Instandhaltungsrücklage und wenn da was kommen sollte, dann bist du gut aufgestellt oder ihr als WEG seid einfach gut aufgestellt.

Wunderbar. Dann würde ich jetzt noch eine zweite Frage hinterherschieben und zwar ist das Luisa. Luisa fragt: Lieber Happy Immo Club, ich habe gehört, dass man beim Immobilienkauf immer unter Wert kaufen sollte. Aber wie finde ich heraus, ob der Preis einer Immobilie wirklich fair ist oder ob ich über den Tisch gezogen werde? Vielen Dank für eure Hilfe.

Liebe Grüße, Luisa. Carolin, was sagst du? Liebe Luisa, ich würde sagen, auf jeden Fall komm zu uns in den Happy Immo Club, weil da hast du die Möglichkeit, immer transparent kostenlos deine Immobilienwerte abzufragen. Das heißt, du schickst ein paar gesammelte Informationen über dein Objekt, welches dich aktuell interessiert, und du bekommst eigentlich innerhalb eines Tages deinen transparenten Objektwert zurück. Wir arbeiten hier mit Sprengnetter zusammen. Sprengnetter basiert auf dem Bodenrichtwert und dem aktuellen Sachwert der Immobilie quasi auf Basis der Herstellungskosten. Da tagt einmal im Jahr der Gutachterausschuss und über übermittelt die brandaktuellen Daten. Da hast du einmal die Möglichkeit zu sehen, okay, wie steht so meine Immobilie, wie viel kaufe ich über- oder unter Wert, oder kaufe ich vielleicht sogar zum Wert. Da werden sehr, sehr viele Informationen abgefragt, und du hast auch die Möglichkeit, dir einen kostenlosen Zugang zu sinkimmo zu sichern, wo du einfach auch noch mal eine schnelle Einschätzung direkt bekommst. Und wenn du dir nicht sicher bist, ist es ein gutes Investment, weil man muss nicht zwangsläufig immer unter Wert kaufen, ja. Es gibt natürlich auch Möglichkeiten, wo wir das aushebeln können. Aber das kommt auf deine persönliche Situation an, und die können wir am besten gemeinsam im happy immo Club erörtern.

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Got your happy price. Priceline. Also, wir finden Unterwert natürlich total super, weil es eine ganz große Immobilienweisheit gibt, und zwar heißt die: Der Gewinn ist immer im Einkauf. Das heißt, wenn du am Anfang zu viel bezahlst— das ist ja bei allem so, ne— auch wenn du jetzt eine Rolex kaufen würdest und du würdest einfach zu viel Geld dafür bezahlen und du würdest es ja als Anlageobjekt zählen, dann, oder Aktien, Aktien ist vielleicht ein besseres Beispiel, ja. Also du kaufst einfach Aktien zum Hochpunkt, und da müssen die Aktien richtig viel mehr rennen, damit, wenn du die Aktien wieder verkaufst, du eine Rendite damit erwirtschaftest. Und genauso ist das mit Immobilien auch, egal ob du sie verkaufen willst oder nicht, es ist immer gut, sie unter Wert einzukaufen, einfach damit du so eine Art Gutschein hast und die Immobilie später auch noch mal eine neue Finanzierung darauf aufnehmen kannst, ne, auf dieses Gap. Deswegen sind wir so große Fans davon. Jetzt habe ich aber eine Frage, Caroline, und zwar hatten wir gerade gestern den Fall von einer Frau aus einem unserer aktuellen Kurse, die eine richtig gute Wohnung gefunden hat. Die Wohnung rechnet sich, die Wohnung ist super, wir haben alles zusammen geprüft. Der Kaufpreis liegt bei 140.000 € oder 145.000 €. Du hattest die Wohnung damals mit 170.000 € Objektwert bewertet, also super. Das heißt ja, dass sie die Wohnung, also diese Differenz 30.000 €, in 3 Jahren, oder manchmal früher, weiß ich, noch mal auf nehmen kann als Kredit und damit die nächste Wohnung kaufen kann. Und jetzt gab es ein Thema, weil ihr tiefer in die Finanzierung eingestiegen seid. Es gab konkrete Finanzierungsangebote und eine Bank hat die Wohnung mit, ich glaube, 115.000 € bewertet.

Wie kann das sein und was heißt das für uns? Ja, also teilweise auch nicht wirklich nachvollziehbar, aber es gibt halt eben Banken und das war diese spezielle Bank, die hat oder arbeitet mit Lora. Lora ist, ich weiß nicht, also es ist jetzt kein Bankentum, mit dem ich gerne zusammenarbeite, weil weil einfach die Daten, welche hier verarbeitet werden, das sind 3 bis 4 Daten, die hier nur verarbeitet werden, um einen Objektwert auszuschmeißen. Und da wird bei LoRa auch eine Objektspanne oder eine Objektwertspanne ausgegeben, und die ist halt, die ist halt sehr, sehr konservativ ausgelegt. Also es gibt Banken, die einfach super konservativ in ihren Bewertungen planen, um gar kein Risiko tragen zu müssen, gar kein Risiko einfahren zu müssen. Das sind aber glücklicherweise nur wenige Banken, die mit diesem Bewertungstool arbeiten. Wir haben im gleichen Atemzug uns anderweitig umgeschaut und eine Alternativbank gefunden, die vielleicht nicht genau die besten Konditionen hatte, weil die besten Konditionen war halt eben mit dieser, ich sage jetzt mal konservativ rechnenden Bank. Die hat das Objekt abgelehnt. Also es muss nicht immer eine Ablehnung aufgrund der Bonität erfolgen, sondern es kann halt oftmals auch eine Ablehnung auf Basis des Objektwertes einfach erfolgen oder an dem Mangel der gelieferten Unterlagen. Und jetzt haben wir wieder eine Bank gefunden, die das Ganze zu 159.000 € bewertet. Also keine 170.000 wie Sprengnetter, aber eben 159.000 € ebenfalls noch Überwert. Und die finanziert das und das ist gar kein Thema. Ja, ich habe auch eine VR-Bank, da kann ich euch nicht mal sagen, auf welcher Basis die das berechnen. Die haben mir teilweise Halbieren die meine Sprengnatter-Werte und die finanzieren einfach per se gar nichts. Ja, da frage ich mich manchmal, wie macht ihr Geschäft, wenn ihr nicht mal jetzt zu den geringen Objektwerten oder zu den geringen Kaufpreisen Immobilien finanziert? Wie könnt ihr euch dann überhaupt mit Baufinanzierung über Wasser halten? Ja, so oftmals haben die das dann wahrscheinlich einfach gar nicht nötig oder die machen einfach andere Geschäfte, ja, um zu sagen, okay, wir suchen uns hier wirklich nur die absoluten Rosinen raus.

Aber das ist ja genau das Thema, was du sagst. Eigentlich die Banken, die so schlecht bewerten oder so konservativ darangehen. Das Problem ist ja eigentlich deren Problem, oder? Also wir für uns, für die Frauen aus dem happy immo Club heißt es ja, wir gehen einfach zu einer anderen Bank, die das Objekt höher bewertet.

Richtig? Ganz genau. Und mit der Bank kann ich natürlich auch dieses Potenzial ausschöpfen. Also mit einer ING kann ich genauso bis 159.000 € das Ganze dann später noch beleihen. Und wenn der Wert sich entwickelt, kann ich auch bei einer ING eine Nachfinanzierung anfragen. Ist gar kein Thema. Wenn ich jetzt zu einer Commerzbank gehe, die das eben mit 170.000 € bewertet, dann kann ich mir überlegen, ob ich die ein Stück weit schlechteren Konditionen in Kauf nehme, dafür aber das Potenzial mitnehme, um halt später die Wertigkeiten mit einzukaufen. Das obliegt ja immer im Auge des Betrachters. Wo soll die Reise hingehen? Was will ich mit dem Objekt? Es gibt ja auch Frauen, die sagen, ich will das gar nicht nachkapitalisieren, für mich ist das und das wichtig. Also es kommt immer wirklich darauf an, was ist für dich wichtig, welche Ziele möchtest du gerne erreichen? Und auf Basis dessen, das ist ja auch immer das Strategische dahinter, ist nicht immer die Bank mit den günstigsten Konditionen auch immer die Bank, mit welcher wir gerne finanzieren wollen.

Absolut, denn diese Möglichkeit dieser Rekapitalisierung, also einfach in 3 Jahren noch mal 30.000 € aufzunehmen, um damit die nächste Immobilie zu kaufen, das ist ja eine total tolle Möglichkeit. Und das kann man auch, wenn man bisschen, wenn die Zinskonditionen dafür ein bisschen schlechter sind, kann einem das durchaus wert sein. Jetzt sagst du, wenn die Commerzbank die Wohnung mit 170.000 bewertet, ja, ist denn die Gefahr groß, dass sie in 3 Jahren die Wohnung nicht mehr mit mit 170.000, sondern vielleicht eben auch mit 115.000.

Also vielleicht könnte man ja sagen, die andere Bank war einfach nur schon schneller konservativ. Kann die Commerzbank da auch landen? Das würde nur passieren, das hat dann aber nichts mit der Commerzbank zu tun, wenn die Bodenrichtwerte deutlich fallen. Ja, weil der große springende Punkt, zwei springende, da sind die Bodenrichtwerte und die sind ja überall deutschlandweit, gibt es ja wie gesagt den Gutachterausschuss, welche den Bodenrichtwert festlegen und der, wenn man das mal jetzt auf der Zeitachse sich anschauen würde, Der Bodenrichtwert, der wird ja immer, immer, immer, immer, immer, immer, immer teurer. Also bei uns hat er sich in den letzten 10 Jahren verzehnfacht. Und der Boden ist ein begrenztes Gut. Das bedeutet, das macht aufgrund der Marktverhältnisse gar keinen Sinn, dass Boden irgendwann mal wieder weniger kosten wird, weil es wird nicht mehr Boden geben. Deutschland hat feste Grenzen. Wir können nicht mehr Boden schaffen. Wir können nicht auf Landwirtschaft verzichten. Das heißt Wohnraum, wird immer knapper und immer begrenzter.

Was wir alle in der Volkswirtschaft lernen, ist: Begrenzte Güter steigen an Wert. Absolut. Also von daher, macht euch da keine Sorgen. Verlasst euch auf den Sprengnetterwert, verlasst euch auf den Wert, den eure Bank in eurer Wohnung sieht. Banken sind ja auch, alle Banken sind konservativ, aber es gibt konservativere Banken als andere. Also wenn jetzt jemand sagt, wenn eine Bank sagt 170.000, dann ist das auch schon meistens konservativ da rangegangen. Von daher macht euch da keine Sorgen oder kommt einfach zu uns. Wir erklären euch das noch mal, warum diese Bewertungen seriös sind und ihr mit denen gehen könnt. Carolin, eine Frage habe ich noch. Wir hatten hier gerade Viktoria-Sophie und jetzt wollte ich von dir wissen, ganz aktuelles Thema: Die EZB hat ja gerade die Zinsen gesenkt, aber die Baufinanzierungszinsen sind nach oben gegangen. Jetzt kriege ich hier eine Nachricht nach der anderen im happy immo Club, wie das denn sein kann.

Das kann überhaupt keinen Sinn machen. Was sagst du dazu? Ja, also das ist auch, glaube ich, eine mit der häufigsten Fragen, die mir aktuell gestellt werden.

Ja, Carolin, die EZB hat ja die Leitzinsen wieder gesenkt, sollten da nicht auch die Baufinanzierungszinsen wieder sinken?

Genau, ist das jetzt nicht ein super Zeitpunkt, noch kurz warten und dann gehen die Zinsen nach unten und so, ne? Aber irgendwie nein, oder? Zu dumm, würde ich sagen. Ja, also alle, die im Dezember nicht gekauft haben, da waren nämlich die Baufinanzierungszinsen echt niedrig. Da hatten wir teilweise eine 3,0 für eine 90%-Finanzierung, aber der Zug abgefahren. Und zwar ist es wie folgt: Also die Baufinanzierungszinsen bzw. die Banken orientieren sich bei den langfristigen Kreditvergaben nicht an dem EZB-Leitzins, sondern diese refinanzieren sich über Pfandbriefe und orientieren sich an den Bundesanleihen. Aufgrund der Kommunikation oder Herausgabe, Verkündung des neuen Verschuldungspaketes in Deutschland haben viele private Anleger ihre Anteile bei den Bundesanleihen rausgezogen, weil ihnen einfach der Markt aktuell zu unsicher ist, die hohe Verschuldung hier zu Unsicherheiten führt, die Kapitalmärkte sowieso aufgrund Trumps Politik hier sehr verunsichert sind, und das führt einfach dazu, dass die Pfandbriefe und auch die Bundesanleihen deutlich teurer werden und demzufolge eben auch leider die Baufinanzierungszinsen. Nur die Privatkredite oder Leasingverträge, also alle kurzfristigen Finanzierungen, orientieren sich tatsächlich an dem EZB-Leitzins. Ja, alle langfristigen richten sich nach den Pfandbriefen und den Bundesanleihen, und die müssen wir ganz stark im Auge behalten.

Was man aber im Umkehrschluss dazu sagen kann, dass natürlich Bundesanleihen jetzt aktuell recht attraktiv wieder werden, weil einfach die Renditemöglichkeiten wieder deutlich höher sind als im vergangenen Jahr.

Also das heißt, Friedrich Merz sagt Schulden rauf, das heißt dann gleichzeitig Baufinanzierungszinsen gehen auch nach oben, richtig?

Ja, sofern halt auf jeden Fall noch die Unsicherheit auf dem Markt besteht und die privaten Anleger da keine Vorteile darin erkennen. Können. Genau. Muss ich denn dann insgesamt auf die EZB achten? Also die letzten Jahre haben wir immer gesagt, die EZB, alle haben auf die EZB geguckt.

Ist die dann überhaupt der Indikator, oder was soll ich mir angucken, wenn ich wissen will, wie das Zinsbarometer sich entwickeln wird? Indirekt, indirekt, genau. Also in der Niedrigzinspolitik war es ja so, dass die Banken sogar Strafzinsen dafür zahlen mussten, wenn der Einlagezins so gering war. Das heißt, da hat man einfach auch Gelder rausgegeben, rausgehauen, Aber es ist jetzt tatsächlich eine— wir hatten sonst immer, ich sage jetzt mal, die Linie war eher ähnlich. Also die Baufinanzierungszinsen sind tatsächlich immer so gemäß des EZB-Leitzinses auch verlaufen. Jetzt haben wir mal eine Ausnahmesituation und die Ausnahmesituation spiegelt sich überall auf dem Kapitalmarkt eben oder spiegelt sich dem Kapitalmarkt eben sehr gut wider. Es geht einfach um die Sicherheit oder die Unsicherheiten der Anleger und Anlegerinnen und politische Situationen, glaube ich, die beeinflussen am meisten auch die Baufinanzierung.

Zinsen. Alles klar, dann hast du uns auch da wieder ein Licht aufgehen lassen, liebe Carolin. Vielen Dank, dass du das noch mal hinterhergeschoben hast als Info. Also wir haben gelernt, die Baufinanzierungszinsen, die gehen nach oben, nicht wegen der EZB, sondern wegen der Kapitalmärkte insgesamt, weil Deutschland einfach weiter Schulden machen wird, sich verschulden wird.

Und von daher schlägt das quasi die Entscheidung der EZB, den Leitzins nach unten. Und man muss ganz klar sagen, was ist aktuell nämlich, wo gehen die ganzen Kapitalanleger nämlich momentan hin? Die gehen weg von den Kapitalmärkten, also von Aktien, ETFs, Bundesanleihen und gehen vermehrt auf Immobilien gerade. Deswegen ist der Markt auch aktuell trotz der hohen Zinsen sehr heiß. Ja, also der Immobilienmarkt, die Nachfrage ist nach wie vor präsenter denn je, weil Immobilien nach wie vor einfach Betongold, Immobilien sind Betongold, die sind einfach super, super sicher, auch wenn sie vielleicht nicht immer die maximale Rendite erwirtschaften.

Aber da gehen die meisten Anleger gerade hin.

Warum gehen die Leute mit sehr viel Geld zum Thema Immobilien? Also wir könnten ja auch irgendwie Bundesanleihen machen. Ja, aber Immobilien sind noch stabiler als Bundesanleihen, ja, und die Werte entwickeln sich auch entsprechend, ja. Und ich kann sie halt jederzeit trotzdem verkaufen. Bundesanleihen, wenn ich sie 10 Jahre, die Bundesanleihen rausgebe oder Geld für Bundesanleihen rausgebe, dann ist mein Geld 10 Jahre gebündelt.

Ich kann dann nicht einfach so schnell verkaufen. Das kann ich bei Immobilien aber schon. Alles klar, das heißt, wir haben verstanden, warum wir nicht immer nur auf die EZB gucken sollen, wenn wir das Thema Zinsen einschätzen wollen. Wir haben verstanden, wie sich das Thema bundesweite Schulden und überhaupt die weltweite wirtschaftliche Situation auf unsere Baufinanzierungszinsen auswirkt. Carolin, vielen, vielen Dank. Wenn ihr noch Fragen habt zum Thema Finanzierung, zum Thema Immobilien, zum Thema finanzielle Freiheit, schreibt uns bei happy@happyimmobilien.de. Club.com oder schickt uns eine Sprachnachricht oder eine Nachricht auf Instagram. Wir freuen uns drauf. Karolin, habe ich noch was vergessen oder hast du noch was vergessen? Was willst du noch?

Gibt es noch was, was du hinzufügen möchtest zu unseren Themen, die wir heute besprochen haben? Ich fand das heute wieder eine super spannende Fragerunde. Ich kann nur sagen, also wirklich, es gibt auch keine dummen Fragen. Fragt uns einfach, wenn ihr welche Anliegen habt. Wir unterstützen, wir helfen euch gerne und das ist immer ein super toller Austausch, immer wieder neue Erfahrungswerte und Ich glaube, man findet für jedes Problem eine Lösung.

Das glaube ich auch. Genau, wir helfen euch, wir finden für jedes Problem eine Lösung. Und ich finde es auch so toll, ich freue mich über jede Frage, und jede Frage macht euch und Sophie näher. Und das ist genau das, was uns so viel Spaß macht, ne, einfach mit euch zu arbeiten und euch zu helfen, finanziell frei zu werden. Von daher vielen Dank für die tollen Fragen heute. Vielen Dank, Lisa, vielen Dank, Victoria, und wir freuen uns auf noch viel mehr Fragen von euch.

Ich mich auch. Macht's gut, bis dahin. Dankeschön, Carolin, und wir hören uns das nächste Mal.

Ciao.

Tschüss. Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, und hang some string lights to give your patio a glow up.

Spring's calling.

Ross, work your magic.