Null Euro, Ehegattenschaukel, Splitting und andere Immobilien-Mythen – mit Carolin Telle

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Heute zu Gast die liebe Caro. Herzlich willkommen!

Hi!

Wir sprechen über die Fragen, die uns und so viele anderen bewegen. Kann ich mit 0 €— wir haben ein paar Mythen heute rausgegraben, ja. Gibt es die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, 0 € Eigenkapital? Dann gibt's diesen Mythos, die Ehegattenschaukel, so ein tolles Modell, wie funktioniert das? Dann gibt's den Mythos des Ehegattensplittings. Bringt uns das was? Ist das gut? Ist das schlecht? Also heute entlarven wir ein paar Mythen, sprechen darüber, und ich bin sehr gespannt auf deine Antworten. Lass uns doch mal direkt mit dem Thema— also bei mir auf Instagram wird gerade alles vollgeschwemmt von dem Thema Immobilien kaufen ganz ohne Eigenkapital.

Caro, wie siehst du das? Ja, kriege ich immer ein bisschen Bauchschmerzen.

Was heißt das denn ganz ohne Eigenkapital? Was wird mir denn da verkauft?

Genau, also komischerweise kriege ich wahrscheinlich die gleiche Werbung angezeigt wie du, wo ich auch hin und wieder mal dann so frech bin und sage, na, klär mir doch mal, wie das funktionieren soll, und dann kommt immer nichts zurück. Aber ja, also es gibt einige, die immer wieder laut posaunen, dass wir gut und günstig ohne Eigenkapital finanzieren können, mit 0 € Immobilien kaufen, du brauchst gar kein Eigenkapital mehr. Ich sag mal ja, Jein, es ist möglich, ja, aber die erste Immobilie zu kaufen ohne Eigenkapital, das finde ich doch eher schwierig, ja, vor allen Dingen, weil es halt um die Grunderwerbsteuer und um die Grundbuchkosten geht, die die Banken von der Käuferseite bezahlt haben wollen, ja. Also es gibt immer wieder welche, die sagen, ja, ich kann das ja alles notariell im Kaufvertrag so niederschreiben, dass die Verkäuferseite das alles bezahlt. Ja, kann ich alles machen. Das Problem ist nur, dass die Banken dann sagen: Nein, wir finanzieren dich nur, wenn du diese Teile aus dem Eigenkapital bezahlst. Und da geht's um geschäftspolitische Dinge, nicht ob das möglich ist, das in den Kaufvertrag mit reinzunehmen.

Ja, und es gibt— die Banken lesen den Kaufvertrag ja genauso.

Genau, der und der Kaufvertrag, der kommt dann nämlich erst, Wenn die Finanzierung durch ist, und dann kann das auch passieren, dass die Banken einfach die Finanzierung rückabwickeln. Auch das kam schon vor. Und deswegen sage ich da immer, bitte mit Vorsicht genießen. Natürlich können wir alles probieren, aber auf eigene Gefahr. Wenn die Bank hinterher, wie gesagt, den Kaufvertrag dann durchliest und sieht, dass alle Kaufnebenkosten von der Verkäuferseite übernommen werden, dann bedeutet das nämlich für die Bank im Umkehrschluss, um das Ganze mal verstehen zu können, Warum die damit ein Problem haben? Weil das sind ja Blankoanteile. Das heißt, wenn ich jetzt zum Beispiel 10.000 oder 15.000 € Grunderwerbsteuer mitfinanziere, ja, dann im Umkehrschluss, weil der Verkäufer bezahlt ja dann auch nur aus dem, aus dem Kaufpreis der Immobilie, dann hat die Bank quasi 15.000 € nicht abgesichert finanziert. Das wollen die Banken eben nicht, ja. Und deswegen funktioniert das in der Praxis leider nicht. Was möglich ist, ist, dass wir, das praktizieren wir auch regelmäßig, dass wir sagen, die Maklercourtage wird nach innen verlegt, ja, weil das muss nicht unbedingt auftauchen oder aufgeführt werden im Kaufvertrag. Man kann halt eben sagen, die 10.000 € Maklercourtage, die bezahle ich nicht extra aus dem Eigenkapital, sondern die schlage ich, wenn es der Objektwert zulässt, halt einfach auf den Kaufpreis mit oben drauf.

Aber wichtig, dass du gesagt hast, wenn es der Objektwert zulässt, also geht natürlich auch nur dann, weil wir haben ja auch gerade bei Leuten, die diese, die diese Geschäftsmodelle ansprechen. Das sind ja auch öfter Leute, zumindest war es in den letzten Jahren so, die über Objektwert gekauft haben. Das muss man ja nun mal auch sagen.

Diese Objekte werden ja oft über Objektwert angeboten, sodass sie von Anfang an gar nicht funktionieren. Ja, genau. Und ansonsten, also ich habe einige Objekte ohne Eigenkapital gekauft, und zwar das funktioniert dann halt eben nur, wenn du Wenn du werthaltige Immobilien, die du schon im Bestand im Besitz hast, einfach kapitalisierst und dir Grundschulden in deine Bestandsimmobilien zusätzlich eintragen lässt, dann brauchst du tatsächlich gar keinen einzigen Euro mehr Eigenkapital, weil dann kannst du quasi die Kaufnebenkosten über bestehende Immobilien einfach mitfinanzieren.

Geht aber auch nur ab einer bestimmten Größe, oder?

Wenn die Kaufnebenkosten jetzt 15.000 € sind, dann macht das auch nicht unbedingt jede Bank mit, oder? Na, dann würde man quasi noch ein teilt einen Teil des Kaufpreises. Also dann würde man zum Beispiel noch 50.000 oder 100.000 € vom neuen Objekt vom Kaufpreis mit auf die andere Immobilie in das Grundbuch mit eintragen. Man hätte quasi zwei Darlehenstranchen, eine über 100.000 € und eine über auch noch mal 100.000 €, wenn meine Immobilie, ich sage jetzt mal, 180.000 zum Beispiel kostet, ja. Und dann habe ich aber eine Finanzierung über 200.000 €, weil ich die Kaufnebenkosten auch mitfinanziere. Man muss aber bei diesem Konstrukt natürlich auch beachten, dass man dann nicht mehr davon ausgehen kann, dass sich diese Immobilie von alleine trägt, sich selbst rechnet, weil ich finanziere ja dann 110%, ja, das muss man dann auch können.

Und das ist natürlich auch steuerlich wieder alles absetzbar, aber man muss es von der monatlichen Liquidität natürlich aufbringen können. Klar, du meinst damit, ne, das kostet einfach viel Geld, ich zahle viele Zinsen und viel Tilgung da drauf, das muss ich aus meinem Cash machen. Verstanden.

Der nächste Mythos, der mir auf Instagram hoch und runter gespült gespült wird, ist das Thema Ehegattenschaukel. Caro, was ist das denn? Ich habe es geahnt, Ehegattenschaukel.

Ja, also Ehegattenschaukel ist ein ganz hippes Thema. Total, hatte ich sogar jetzt auch vor paar Tagen noch in einem 1:1-Gespräch jemand, der das wirklich bei uns auch durchziehen will.

Also klären wir auf. Genau, also ich bekomme ja auch hin und wieder Kundinnen, die sagen, Mensch, also ich möchte eigentlich jetzt die Immobilie kaufen und dann möchte ich die Ehegattenschaukel praktizieren. Oder ich habe auch männliche Kunden, die auch genau dieses Thema immer wieder avisieren und sagen, ja, also ich kaufe jetzt eine Immobilie für mich, meine Frau kauft dann Immobilie für sich, und wir wollen das dann quasi im Ring dann tauschen. Alles schön und gut, was sind denn eigentlich die Vorteile dessen, bzw. warum wird das dann so gehypt? Also man würde erstmal das Konstrukt zu erklären, wie das überhaupt funktioniert. Also der Mann kauft jetzt eine Immobilie für 300.000 €, Die Frau kauft eine Immobilie für 200.000 €. Beide finanzieren die Immobilien für sich allein und schreiben diese entsprechend die nächsten 10 Jahre ab. Nach 10 Jahren können die Ehepartner diese beiden Immobilien spekulationssteuerfrei und ohne Grunderwerbsteuer an sich wieder verkaufen. Ja, das heißt, die Frau kauft die Immobilie von 300.000 € vom Mann Aber dann nicht zu 300.000, sondern zu 400.000 €, weil die Immobilie sehr wahrscheinlich in 10 Jahren einen Wertzuwachs erreicht hat. Und der Mann kauft die Immobilie der Frau ab, nicht zu 200.000 €, sondern auch eher wahrscheinlich zu 300.000 €.

So, jetzt müssen die beiden aber natürlich trotzdem, die kriegen das Geld ja nicht geschenkt nur wegen des Wertzuwachses.

Also der Mann hat erstmal 400.000 Cash im Prinzip auf dem Konto und die Frau 300.000. Ja, aber es ist ja trotzdem noch eine Restschuld drauf. Also Sie haben eigentlich quasi nur zusätzliches Kapital, stimmt, Zins bekommen von der Bank. Ja, also die 100.000 € Wertzuwachs, dann haben Sie natürlich in 10 Jahren schon was abgezahlt, lass es 20.000 € sein. Das heißt, jeder hat 120.000 € zusätzliches Kapital bekommen, aber das gibt's ja nicht von der Bank geschenkt, sondern diese 120.000 € müssen ja trotzdem auch finanziert werden. Natürlich fängt jetzt die Abschreibung wieder von vorne an, und zwar auf den höheren Wert. Das heißt, du hast einen leicht höheren Abschreibungsteil. Das Problem ist nur, dass wir bei verheirateten Paaren nicht immer die gleiche Bonität haben, ja. Also es ist ja eigentlich nicht bei jedem der Fall, dass der Mann 3.000 verdient und die Frau verdient 3.000, sondern oftmals ist es, der Mann geht mit 3.500 nach Hause und die Frau mit 2.500 €.

So, und dann kann es nämlich sein, dass die Bonität später gar nicht ausreicht, um sich die Immobilien hin und her zu geben.

Die kriegt gar nicht den Kredit, um 400.000 € zu bezahlen, ne? Und dann ist die Ehegattenschaukel mal ganz schnell ein Konstrukt, wo der Mann einfach alle Immobilien innehat.

Ich glaube, Anna, wir haben das beide auch schon das ein oder andere Mal gehört und Frauen erlebt, die oftmals dann leider ohne irgendetwas ausgegangen sind. Ja, oder wo auch die Ehe vielleicht vorher auseinandergegangen ist, ne, bevor diese 10 Jahre abgelaufen sind. Ja, also deswegen würde ich auch sagen, auf gar keinen Fall lasst euch auf irgendein Konstrukt ein, wo euch erst in 10 Jahren potenziell vielleicht irgendwann was gehört. Totaler Schwachsinn. Und was ich mir noch nicht erschließt, ich habe jetzt ja gewonnen, dass ich zweimal 120.000 € Geld habe, mit dem ich was Neues kaufen könnte, neue Immobilie kaufen könnte, aber ich zahle dafür natürlich Zinsen.

Genau. Und das geht doch auch anders. Das geht doch auch, wenn ich meine Immobilien, die ich zusammen gekauft habe, nachbeleihe, oder nicht?

Ja, und da würde ich sagen, das haben wir noch keinen fancy Begriff für gefunden, dass wir das jetzt auch so viral kommunizieren könnten. Aber du brauchst eigentlich die Ehegattenschaukel gar nicht. Ja, das müssen wir wirklich machen. Wir brauchen dafür jetzt einen guten Begriff, Caro, weil es ist viel besser als die Ehegattenschaukel und das genau das Gleiche, nur in besser.

Wir können, sag mal, warum ist das Gleiche? Weil ich glaube, das vielleicht, ich weiß gar nicht, warum das keiner versteht. Ja, weil das Thema Nachbeleihen bzw. Kapitalisieren, das irgendwie gar nicht so verankert ist. Was heißt das denn, Kapitalisieren? Ja genau, was heißt das eigentlich? Das bedeutet, ich habe jetzt eine Immobilie, die ist von der Bank eingewertet 300.000 € wert. Ich kaufe sie jetzt aber zu 250.000 €, um das mal jetzt in einem soliden, realistischen Bereich zu halten. So, das heißt, meine Immobilie ist ja schon mal 50.000 € mehr wert, als ich sie eingekauft habe. So, jetzt haben wir 10 Jahre, 10 Jahre. Wir haben jetzt einen Wertzuwachs von, nehmen wir mal wieder die 100.000 €, weil die finde ich mehr als realistisch in Berlin. Genau, also sie ist jetzt 400.000 € wert.

Vorher war sie 250.000 €, genau, habe sie für 250.000 € gekauft, habe jetzt schon 20.000 € wieder gezahlt.

Das heißt, ich habe jetzt 170.000 € eigentlich mehr Potenzial bei meiner Immobilie, weil die Bank sagt, die Wohnung ist 400.000 € wert, ich habe sie für 250.000 bezahlt, habe 20.000 abgezahlt, also habe ich jetzt 130.000 Restschuld drauf, also kann ich 170.000 € mir auf diese Immobilie leihen. Genau, also du kannst jetzt einfach zur Bank gehen und sagen, hier, ich habe eine Immobilie, die möchte ich gerne kapitalisieren und möchte von diesen 170.000 € mir gerne ein oder zwei neue Objekte kaufen. Jetzt könnte ja der ein oder andere sagen, ja, aber dann kann ich ja nicht steuerlich geltend machen. Doch, kannst du. Du kannst, weil es dann im kausalen Zusammenhang mit dem Erwerb der neuen Immobilie steht, kannst du also diese 170.000 € für den neuen Kredit genauso steuerlich absetzen, um deine andere Immobilie auch zu kaufen. Rein theoretisch könntest du dir auch davon eine Yacht kaufen, weil es gibt auch Banken, die sagen, wir brauchen dafür keinen Verwendungszweck, ja, weil die Immobilie halt eben so werthaltig ist.

Aber deswegen verstehe ich halt eben dieses ganze Konstrukt Ehegattenschaukel überhaupt gar nicht, weil es macht weder steuerlich—

und ich habe ja nicht mal bei einer Kapitalisierung, habe ich ja gar nicht diesen Aufwand mit dem Notar. Ja, eben, ich muss gar nicht zur Notarin gehen, ich brauche keinen Notartermin, ich spare mir die Notarkosten und mir gehört direkt von Anfang an die Immobilie mit. Und du hast halt kein Risiko, du hast nicht dieses Risiko zu sagen, was ist, wenn mein Ehepartner oder meine Ehepartnerin deutlich weniger verdient wegen Elternzeit, Krankheit, was auch immer.

Du weißt doch nicht, was ist in 10 Jahren. Wir denken alle, wir sind unsterblich und werden 100, aber wir wissen selbst, wie das Leben spielt. Von heute auf morgen kann das ganz anders aussehen. Also schreibt uns, wenn ihr einen guten Namen habt für diese Rekapitalisierung, und schreibt uns, wenn ihr noch Fragen habt zum Thema Ehegattenschaukel und die immer noch geil findet. Ja, dann reden wir dann noch mal drüber. Genau so machen wir das. Der dritte Mythos: Ehegattensplitting ist so super.

Carolin, was sagst du dazu? Ich glaube ehrlich gesagt, bei uns alle, die zuhören, denken das gar nicht mehr so, aber ich finde, Ehegattensplitting, das beherrscht Instagram auch noch, wahrscheinlich, weil es einfach aus männlicher Sicht gedacht ist. Ja, also Ehegattensplitting ist ja quasi eigentlich nur ein Steuervorteil, wenn die Ehepartner unterschiedlich viel verdienen. Ja, wenn jetzt beide Ehepartner 3.000 € netto verdienen, dann ist ein Ehegattensplitting nicht sinnvoll. Also funktioniert, bringt gar nichts. Ja, weil wenn man das Ganze zusammenaddieren würde durch 2, kommt wieder am Ende das Gleiche raus. Also Ehegattensplitting ist eigentlich nur dazu dienlich, dass jemand, der deutlich mehr in der Ehe verdient, also der eine, für die eine Partner verdient 3.000 €, der andere Ehepartner 2.000 €, und dann würde man am Ende des Tages das zu versteuernde Einkommen zusammenaddieren und würde sagen, okay, wir tun jetzt so, als hätten beide 2.500 € netto verdient, Weil dann ist nämlich dieser Steuertarif deutlich günstiger, weil umso mehr du verdienst, desto radikaler wird versteuert.

Ja, und das ist eigentlich quasi die Quintessenz dessen bei einem Ehegattensplitting, was sich irgendwie super kompliziert anhört, wie ich finde.

Einfach, dass der Steuersatz durch die, durch das Zusammenfügen des gemeinsamen Einkommens einfach der Steuersatz verringert werden kann, wenn es eine Differenz beim Einkommen gibt. Hört sich erstmal super an für Familien. Warum ist es denn dann schlecht, meistens für die Frauen? America leads the world in medicine development. It matters. We get new medicines first, nearly 3 years faster. 5 million Americans go to work because we make medicines here at home, and not relying on other countries keeps us safe.

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Du kannst ein Ehegattensplitting auch mit Steuerklasse 4, also wo jeder seine ganz normale Steuerklasse hat, und am Ende des Jahres wird dann halt eben alles zusammenaddiert, wird durch 2 geteilt, und das für beide gleiche niedrigere Einkommen als jetzt zum Beispiel bei dem Mann, was jetzt höher versteuert werden würde, bedeutet dann eine kleine steuerliche Rückerstattung.

Heißt aber, derjenige, der mehr Geld verdient, bekommt auch Geld. Also wenn man quasi gemeinsame Konten hat, dann kann das Sinn machen. Wenn man getrennte Konten hat, dann macht's keinen Sinn.

Dann würde am Ende des Tages natürlich der Ehepartner mit dem höheren Verdienst davon profitieren. Also die Rückerstattung müsste dann einfach, wenn man es sozial halten möchte, einfach entweder aufs Familienkonto oder dem zugutekommen, der das geringere Einkommen hat. Absolut, weil sonst ist es nämlich genauso, dass die finanzielle Schere weiter auseinandergeht. Wenn der eine einfach mehr Geld hat, was er oder sie, ich sage jetzt er, weil es meistens der Mann ist, zurücklegen kann und sich damit die nächste eigene Wohnung kaufen kann oder ETFs oder wie auch immer.

Und du als Frau hast das eben nicht oder hast da weniger, dann verliert ihr diese Augenhöhe ganz genau in der Beziehung. Alles klar. Welche Mythen gibt es da noch? Welche Mythen halten Frauen davon ab, sich überhaupt mit Finanzen, Finanzierung, Immobilien zu beschäftigen? Ja, viele Frauen zweifeln einfach an sich selbst und an ihrer Positionierung. Sie denken einfach, dass sie als Frau alleine nicht finanzierbar sind oder nicht genug verdienen. Also da gebe ich immer gerne das für mich sehr amüsante Beispiel raus, dass ich oftmals Frauen habe mit einem Einkommen von 5.000, 6.000, 7.000 € netto, ja, also wirklich Spitzenverdienerinnen, die dann zu mir kommen und sagen, Carolin, bin ich denn überhaupt finanzierbar? Da frage ich mich dann immer, Hä, warum denn nicht? Ja, und dann kommen aber auch Männer auf mich zu, die haben dann 1.800 € netto und sagen, sie hätten gern Mehrfamilienhaus mit einer Million finanziert. Ja, also das ist immer so die, diese unterschiedlichen Ansichten, was Männer denken, was sie können, und was Frauen denken, was sie können. Das ist so schade, weil wir haben so viele Frauen, die so viel Potenzial haben und sich selber vom Selbstwert gar nicht so so positionieren, dass sie wissen, sie können das, sie schaffen das alleine. Sie brauchen keinen Partner, sie brauchen nicht den Ehemann dazu, und sie können das auch mit 2 oder 3 Kindern alleine schaffen. Wir haben so viele Mamis, die super finanzierbar sind, und da sind die Banken auch völlig d'accord. Kindergeld wird auch teilweise mit einfach zum Einkommen hinzugerechnet, das ist auch gar kein Thema mehr heutzutage. Und ja, Frauen durchdenken einfach viele Themen deutlich intensiver und fragen sich immer, wo ist die Katze denn im Sack versteckt. Ja, also die haben einfach viel größere Ängste, vor allen Dingen auch zum Beispiel vor Mietnomaden. Also ich finde das Thema Mietnomaden immer so ein bisschen schwierig, weil es eigentlich gar nicht der Realität entspricht, weil man kann sich schon allein damit absichern, indem man sagt, ich hätte gerne die alten Mietüberweisungen gesehen vom Eigentümer, ne, sondern Mietschuldenfreiheit, dass es da keine Themen gibt.

Und jemand, der schon seit 10, 15 Jahren seine Miete bezahlt, oder auch seit 5 Jahren, Warum sollte es denn jetzt nicht mehr tun? Ja, es gibt auch, wir haben das mal ausgerechnet, ich glaube 0,01% aller Mietverhältnisse oder so was, ich habe die Zahl nicht mehr genau im Kopf, könnt ihr selber ausrechnen. Ich glaube, es gibt 40 Millionen oder 35 Millionen Mietverträge, sowas in der Art, und ich glaube 30.000 Mietnomaden. Ja, also kann man sich mal ausrechnen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist. Und genauso ist es, ne, wenn man sich die Telefonnummer der ehemaligen Vermieter geben lässt und da auch mal anruft und Also man merkt einfach, ob jemand Mietnomade ist oder nicht, weil ein Mietnomade wird dir niemals die Telefonnummer der ehemaligen Vermieter geben. Ja, also so kann man das testen und man kann sich ja auch versichern.

Also ich meine, man kann ja zur DKB gehen und sich eine Mietausfallversicherung, die ist auch super günstig. Also wir machen jetzt hier keine Werbung, ne, aber wir dürfen Werbung machen, wir sind hier frei.

Aber genau, wir machen keine Werbung, aber was kostet das? 250 € im Jahr, irgendwie sowas. Ich glaube, ich habe 300, ich zahle 350 € für einen Ausfall von 2000 € netto kalt pro Monat. Die würden das für 24 Monate sogar zahlen. Also da habt ihr mal ein bisschen die Zahlen. Wenn ihr sagt, wirklich Mietnomade ist euer Schmerzthema, da haben wir das perfekte Argument dagegen. Macht euch, macht die Versicherung und schließt Versicherung ab und das Thema ist erledigt. Also da gibt es dann keine Ausrede mehr. Ja, es gibt natürlich immer noch ein paar andere Mythen, wie zum Beispiel eine Wohnung macht zu viel Arbeit. Ich würde auch sagen, eine Wohnung macht, die Immobilie zu kaufen macht sehr viel Arbeit, ist super aufwendig. Danach allerdings nicht, ne. Und man kann das ja, wenn man keine Lust hat, das, also die Arbeit, die mit einer Wohnung einhergeht, man kann auch die abgeben. Das kostet auch viel weniger, als man denkt, kostet ungefähr 25 € pro Monat pro Wohnung.

Dann macht das eine Hausverwaltung on top für dich, ja, also ist irgendwie auch 300, 350 € im Jahr. Auch das kann man auch alles, wenn man eine Immobilie hat, absetzen, absetzbare Kosten. Und dieses Thema, diesen Mythos hätten wir damit auch entlarvt. Fällt dir noch einer ein? Ich glaube, also da würde ich vielleicht noch mal ergänzen, es gibt ja viele Frauen, die einfach Angst haben, wenn jetzt in der Wohnung irgendwas kaputt ist, ne, also sei es das Fenster, sei es der Wasserhahn, sei es eine Rohrleitung, und die haben dann immer Angst, dass sie dann quasi die Kosten dann übernehmen müssen oder sich darum kümmern müssen, wo ich immer sage, nee, also auch nicht, ne, also der Mieter, wenn jetzt der Wasserhahn tropft zum Beispiel, du hast ja mal so zu grenzenden Mietverträgen. Manchmal sind es 200 €, manchmal sind es 165 €. Diese Kosten muss der Mieter zum Beispiel in Eigenregie übernehmen für die Reparatur. Wenn jetzt zum Beispiel ein Rohrbruch oder die Heizungsstränge, die Wasserstränge neu gemacht werden müssen, das ist ja, das gehört ja nicht zum Sondereigentum. Das heißt, du als Eigentümerin hast ja per se damit gar nichts zu tun. Du hast auch mit den Fenstern nichts zu tun. Ja, das übernimmt ja dann in dem Zuge die Hausverwaltung, die Eigentümergemeinschaft, und dafür werden ja auch Rücklagen gebildet. Also ich wüsste jetzt nicht groß, was im Sondereigentum kaputt gehen würde, dass ich da monatlich irgendwie einen Aufwand oder Stress oder irgendwie Arbeit mit hätte.

Also unsere Sachen sind alle vermietet und ich höre einmal im Jahr von unseren Mietern, wenn überhaupt. Von manchen höre ich auch gar nichts, ja. Und daher kann ich immer nur sagen, wie du schon richtig gesagt hast, also einmal Augen auf beim Kauf, wirklich alles abchecken, und danach hast du eigentlich damit kein Thema mehr. Und du kannst ja selber überlegen, ne, niemand zwingt dich, die Küche mit zu vermieten. Also ich meine, das ist schon so, wenn du jetzt die die Waschmaschine mitvermietest und die ist kaputt und das kostet mehr als 165 €, dann ist das ein Thema. Aber du musst einfach schlau deinen Mietvertrag, also du musst einfach beim Mietvertrag dann gucken, was vermietest du mit. Ganz genau, alles klar. Ich habe eine Community-Frage an dich, und zwar ist die anonym: Ich bin offiziell nicht finanzierbar, gibt es trotzdem Möglichkeiten, eine Immobilie zu kaufen?

Ja, also ich würde sagen ja. Frage ist natürlich, warum bist du offiziell nicht finanzierbar? Aber sagen wir mal, du verdienst zu wenig, oder du bist erst seit einem Jahr, also weniger als 3 Jahre selbstständig und hast noch nicht die entsprechenden BWAs. Genau, also es kann halt sein, also du hast zum Beispiel die Möglichkeit, wenn du über mehr Eigenkapital verfügst, dann kannst du dir eine Wohnung einfach aus dem Eigenkapital kaufen. Das kann natürlich auch dazu führen, dass du dadurch vielleicht auch finanzierbar wirst, weil Mieteinnahmen ohne dass du eine Rate zu bedienen hast, natürlich auch mit zu deinen Einnahmen, zu den monatlichen Einnahmen mitgezählt werden können. Ich sage jetzt mal, du verdienst vielleicht 1.700 € netto, so, und die Banken sagen, okay, 1.700 € netto ist unter unserer Mindestgröße von 2.000 €, wir können dich nicht finanzieren. Jetzt hast du aber beispielsweise 100.000 € auf dem Konto zu liegen, weil du das geerbt hast. Dann könnte man jetzt dahergehen und sagen, ich kaufe jetzt in kleineren C-Lagen Immobilie für 80.000 oder 90.000 €, die bringt mir eine Mieteinnahme von 300 €. Dann komme ich mit diesen 300 € Netto-Kaltmiete auf meine, auf mein Mindesteinkommen von 2.000 € beispielsweise.

Oder du hast die Möglichkeit, mit deinen Eltern zu finanzieren, ja, weil deine Eltern, vielleicht sind sie schon in Rente, haben aber adäquate Renteneinnahmen, ja.

Auch da haben wir eine Mindestgrenze von 2.000 €. Du kannst aber auch mit einer Freundin oder mit deinen, mit deinen Geschwistern finanzieren. Das ist zwar nicht immer ganz so easy, aber funktioniert trotzdem genauso gut. Und wenn ich jetzt umgekehrt, kann ich auch mit meinen Kindern finanzieren? Genau, du kannst auch, wenn deine Kinder schon in Lohn und Brot stehen, kannst du natürlich auch mit deinen Kindern oder mit eines deiner Kinder zusammen finanzieren.

Da muss man eben auch nur auf die Gesamtkonstellation achten. Wenn jetzt das eine Kind schon verheiratet ist, könnte es manchmal schwieriger werden. Wenn du jetzt aber sagst, deine Tochter oder dein Sohn Die sind ledig, die verdienen gutes Geld. Du bringst das Eigenkapital mit, weil du halt 50.000, 60.000 € bei der Bank hast, und dein Kind bringt die Bonität mit. Warum nicht? Genau, warum nicht, ne? Und genau das ist ja, weil das wäre meine nächste Frage: Welche Strategien funktionieren, wenn ich aktuell noch nicht finanzierbar bin, aber in 6 bis 18 Monaten dort sein will? Genau so würde man vorgehen. Was mir noch als Letztes einfällt, ist, wenn ich eine Wohnung, also wenn ich das Eigenkapital habe, ich kann was kaufen für 80.000 €, dann kann ich das auch erstmal so kaufen und kann die Wohnung liegen lassen und kann und habe 3 Jahre Zeit oder x Jahre Zeit, mich finanzierbar zu machen.

Ich habe dann ja Zeit, mein Netto, mein monatliches Nettoeinkommen zu erhöhen. Ja, ich kann ja auch wieder aufstocken, wenn ich vielleicht Teilzeit arbeite. Dann kann ich zusehen, dass ich in 3 Jahren bei 2.500 oder bei 2.000, 2.100, 2.200 € lande und kann dann in 3 Jahren diese Wohnung, die ich Cash gekauft habe, refinanzieren. Auch wieder kapitalisieren. Genau, ja, also damit, wir können damit so viel erreichen.

Und du kannst auch, genau, du kannst halt für die nächste Finanzierung, wenn es dann irgendwann, wenn du die Voraussetzung dafür erfüllst, kannst du zum Beispiel auch dann sagen, okay, ich setze jetzt gar kein Eigenkapital mehr ein, sondern nur meine bereits abgezahlte Immobilie als Zusatzsicherheit. Ich bekomme tolle Konditionen, ich muss keinen einzigen Euro Eigenkapital einsetzen. Und ich habe dann auf einmal 2 Immobilien und kann natürlich dann auch die Kosten, die Zinskosten, dann auch steuerlich geltend machen.

Muss ich da auf was achten? Also wenn ich jetzt sage, das habe ich verstanden, ich kaufe jetzt was mit Eigenkapital und ich mache mir den Plan, in 6 bis 18 Monaten oder 2 Jahre will ich richtig finanzierbar sein, ja, wie sollte ich Konten, Einnahmen, Unterlagen strukturieren, um einfach meine Finanzierbarkeit so gut wie möglich aufzubauen? Gibt es da was, was ich beachten muss? Ich glaube, es ist immer wichtig, wenn man seine Ausgaben und seine Einnahmen immer gut kennt. Klar, also bei Selbstständigen ist es immer so, es gibt viele Selbstständige, die leider vor allen Dingen auch in der Existenzgründung überfordert sind. Also Selbstständige haben in der Existenzgründung oftmals das Problem, dass ihre Unterlagen nicht ordentlich aufbereitet sind. Sie nehmen zwar Geld ein, aber eigentlich— und das passiert so häufig— ich frage dann, wie viel hast du denn dieses Jahr schon verdient? Und dann sagen sie mir Kann ich dir nicht sagen. Da frage ich mich immer, wie kann man denn aber ein Business aufbauen, wenn man gar nicht weiß, was unterm Strich übrig bleibt? Ich muss doch wissen, verdiene ich etwas, wie viel bleibt übrig, wie hoch sind meine Krankenkassenbeiträge vielleicht, wie hoch sind meine Vorauszahlungen für die steuerliche Veranlagung? Ich meine, die Steuerbelastung kommt ja dann immer erst im Nachgang. Also es ist so essenziell zu wissen, Einnahmen, Ausgaben, das kann man einfach mit einer Excel-Liste aufbereiten. Dann wäre es auch wichtig, wenn vielleicht bin ich auch nicht finanzierbar, weil mir das Eigenkapital fehlt. Und auch da sagen wir, leg einfach jeden Monat 50 bis 100 € mindestens, wenn du in der Lage bist, weil das brauchst du, sonst brauchst du auch keine Immobilie kaufen.

Wenn du diesen Betrag nicht im Monat am Monatsende übrig hast, dann macht auch eine Immobilie für dich keinen Sinn. Also guck, dass du wirklich, dass du wirklich regelmäßig sparst, dir einen Betrag festsetzt, den du auch eigentlich für deine Immobilie ausgeben wollen würdest, und und dir damit halt eben ein kleines, einen kleinen Eigenkapitalpuffer aufbauen kannst, um dann halt in 18 Monaten die Kaufnebenkosten damit zu bedienen.

Alles klar. Und jetzt haben wir ja ganz viele Tipps. Also wir haben alle Mythen entlarvt, wir haben, wir wissen, wie wir uns strategisch aufsetzen, damit wir sehr bald finanzierbar sind. Was sind denn jetzt die großen Chancen für 2026 am Immobilienmarkt für Frauen? Also die großen Chancen nach wie vor, sehr werthaltige Immobilien einzukaufen, ja, werthaltige Immobilien, die schlecht vermietet sind, vor allen Dingen in München, in Berlin.

Der Mietmarkt in Berlin, der ist wahrscheinlich genauso wie in München einfach extrem angespannt, und da gibt es auch keinen, kriege ich es vermietet oder kriege ich es nicht vermietet, darüber braucht man sich keine Gedanken machen, solche Objekte einzukaufen, um sie dann, wenn sie bezugsfrei sind, in 10 Jahren für deutlich mehr Wert oder mit Gewinn zu verkaufen, steuerfrei zu verkaufen. Ich glaube, das ist nach wie vor das größte Potenzial, welches wir aktuell am Markt haben. Absolut.

Und in der Zeit zahlt man eben gerne drauf. Wichtig ist, dass man sich die 10-Jahres-Kalkulation dazu anguckt oder noch länger und schaut, ob man dann, ob das eine Cashcow ist oder nicht. Ganz genau. Ich habe noch eine Frage aus der Community, letzte Communityfrage: Gibt es Beispiele, hast du Beispiele, Caro, bei denen trotz Fehlstart noch alles geklappt hat, und was kann man daraus lernen? Also ich glaube, jede zweite Finanzierung oder jede zweite Kundin legt erstmal einen Fehlstart hin. Also es ist auch kompliziert, dann klappt das nicht, dann fehlen da Unterlagen. Also das ist, ich würde sagen, die wenigsten Finanzierungen oder Immobilienkäufe gehen von Anfang bis Ende total aalglatt durch. Bei den meisten, ja, also da stellt man dann während des Kaufprozesses fest, ja, eigentlich gibt es gar keinen Energieausweis. Die Finanzierung ist schon quasi halb beantragt und es gibt keinen Energieausweis, oder auf einmal kommt ein Vorkaufsrecht hinzu, oder auf einmal meldet sich der Nachbar, der auf einmal mehr geboten hat.

Also irgendwie kommt immer irgendwas, aber ich glaube, wichtig ist, dass man an seinem Vorhaben und an seinem Ziel dran bleibt, dass man hartnäckig bleibt, dass man zielorientiert sein Mindset ausrichtet, und dann am Ende des Tages, auch wenn es ein bisschen holprig war oder gleich nicht so gut funktioniert funktioniert hat von Anfang an, das Ergebnis dann zählt. Absolut.

Die erste Wohnung klappt, also ist die erste Wohnung, die man besichtigt, ist ja selten die Wohnung, die man am Ende kauft, ne.

Also das ist schon irgendwie ein Marathon, kein Sprint, aber irgendwann wird es klappen, und dann ist es eben umso rentabler. Ich glaube auch immer, wir Frauen, wir fühlen es, wenn es die richtige Immobilie ist. Ich sage immer, schlaft immer 3 Tage drüber, und wenn es sich immer noch gut anfühlt, Dann ist es das.

Genau.

Und wenn es sich nicht gut anfühlt, dann sollte man vielleicht auch wirklich die Finger davon lassen, ne? Weil sonst ist das Stress für immer.

Caro, vielen Dank, dass du dabei warst.

Vielen Dank, dass ihr dabei wart.

Wenn euch diese Folge geholfen hat, euren finanziellen Weg klarer zu sehen, freue ich mich sehr über eure Bewertung. Ciao, Caro.

Tschüss, bis zum nächsten Mal. Bis zum nächsten Mal. Keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow-up.

Spring's calling.

Ross, work your magic.