Keine Angst vorm Notartermin: So läuft ein Immobilienkauf wirklich ab – mit Dr. Eva Kreibohm

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast mit einer neuen Folge. Heute zu Gast Eva. Herzlich willkommen.

Hallo Anais, es freut mich sehr.

Freut mich auch total, dass wir uns endlich hier im Podcast haben. Wir arbeiten ja schon seit vielen Jahren zusammen. Stell dich mal kurz vor, Eva. Wer bist du?

Mein Name ist Eva Greibung. Ich bin Notarin in Berlin. Und schon seit 20 Jahren Anwältin, seit ungefähr 8 Jahren Notarin und beurkunde sehr viel im Bereich Gesellschaftsrecht und Immobilienrecht. Und privat bin ich verheiratet und habe 2 Kinder.

Wir haben uns kennengelernt genau über die Themen Gesellschaftsrecht, ne. Ich habe eine Gesellschaft mitgegründet und eine Genossenschaft mitgegründet, das haben wir bei dir gemacht. Dann haben wir diverse Kaufverträge bei dir gemacht und ich bin immer begeistert, wie gut man bei dir quasi beraten wird und wie du uns vor allem alle Sachen erklärst. Deswegen habe ich gedacht, Thema Kaufvertrag und auch das Thema überhaupt Notarin besprechen wir heute mal, weil ich dazu total viele Fragen bekomme bei uns in den Kursen, auch als Frage auf unseren Newsletter. Und das ist, glaube ich, ein ganz großes Thema. Deswegen würde ich direkt damit starten. Ja, also das Thema Kaufvertrag. Wenn man eine Immobilie kauft, dann ist es so das größte Investment, was man jemals macht im Schnitt. Also ich meine, man kauft vielleicht mal Maximal ein Auto, aber ansonsten kauft man nichts in dieser Größenordnung. Und wenn man dann was unterschreiben soll für 200.000 €, 250.000 €, dann ist es klar, dass man genau verstehen will, was da drin steht. Viele bei uns und auch überall, denke ich, bekommen genau dann Schiss und muffen zu Hause. Ich hatte das auch, als ich meine erste Wohnung für mich, also ich hatte schon Immobilien gehandelt im Wert von knapp einer Milliarde, aber nicht mit meinem Geld natürlich. Und als ich das erste Mal meine eigene Wohnung dann kaufen sollte, War alles geregelt, ich war total self-confident und wusste, alles ist geklärt, das ist top. Aber als ich dann bei meinem Notar saß, hatte ich total Schiss. Und als das Ganze vorgelesen wurde, hatte ich natürlich auch schon geprüft den Vertrag, habe ich gedacht, scheiße, ich habe schon wieder alles nicht verstanden und ich weiß gar nicht, was ich unterschreibe, und hoffentlich mache ich hier keinen Fehler. Wie siehst du das denn aus deiner Sicht? Hast du viele Frauen, die ungefähr so vor dir sitzen und sich denken, scheiße, was mache ich hier, wo bin ich hier gelandet?

Ja, also ich habe natürlich viele Verbraucher, Männlein, Weiblein, die Wohnungen kaufen, und da merke ich auch immer, das ist ganz was anderes, als wenn man gesellschaftsrechtliche Vorgänge beurkundet, ja, weiß ich, Unternehmenskaufverträge oder so. Da sind die Leute viel entspannter. Ich finde das aber gerade schön, dass auch Grundstückskaufverträge, Wohnungskaufverträge zu beurkunden, weil da habe ich mal wieder richtige Menschen vor mir und eben nicht nur die total abgebrühten, alles kennenden Unternehmer. Macht mir immer viel Spaß. Ich habe auch vor irgendwie 15 Jahren eine Wohnung gekauft und ich glaube, ich habe nichts verstanden, auch als Juristin nicht, weil Immobilienrecht war damals nicht mein Schwerpunkt. Ich finde es aber inzwischen total logisch und diese Kaufverträge sind eigentlich immer ganz, ganz ähnlich aufgebaut und auch die prozessualen Schritte, die damit verbunden sind, sind auch sehr standardisiert. Deswegen muss man glaube ich, gar nicht so viel Angst haben, weil es ist im Prinzip immer sehr ähnlich und die Prozesse sind geübte Prozesse. Die Banken kennen die, Notare kennen die, die involvierten Ämter kennen die. Deswegen für uns Profis sozusagen, ja, ist es Standard. Da braucht man als Einzelner eigentlich nicht so viel Angst zu haben, weil das ist geübte Praxis und es funktioniert auch. Also ich habe keinen einzigen steckengebliebenen Kaufvertrag, es funktioniert immer.

Dann erzähl doch mal, lass uns mal direkt in medias res gehen. Also ich kaufe eine Wohnung, es gibt diverse Klauseln, auf die man achten sollte, das können wir gleich noch mal durchgehen, aber ich glaube, da wo die meisten Fragezeichen entstehen, ist so dieser Prozess, wann werde ich eigentlich Eigentümerin und wann muss ich was bezahlen. Also ich unterschreibe jetzt, was passiert dann? Dann steht im Kaufvertrag, steht dann ja Schritt für Schritt, also Auflassungsvormerkung gebe ich mal mit als Thema. Ich glaube, das ist so der Prozess, wo die meisten dann irgendwann intellektuell aussteigen, nicht weil wir es nicht verstehen, aber weil es einfach sehr sehr kompliziert beschrieben ist, und vielleicht kannst du uns da bei diesen Schritten einmal kurz mitnehmen.

Es ist so, Kaufverträge sind immer ähnlich aufgebaut, und im Prinzip erfolgt die Leistung von Verkäufer oder Verkäuferin und Käufer, Käuferin immer Zug um Zug. Beide Parteien sollen abgesichert sein. Das wird für den Käufer, oder für die Käuferin soll vor allen Dingen abgesichert sein, dass der Kaufpreis erst bezahlt werden muss, wenn sichergestellt ist, dass die Käuferin auch wirklich Eigentum erwirbt. Und das wird durch bestimmte Schritte sichergestellt. Der erste, das nennt sich Vormerkung, das wird von der Notarin beantragt. Das ist eine Art Reserviertschild im Grundbuch. Da wird eine Vormerkung eingetragen, das ist im Prinzip dann wie reserviert für eine bestimmte Käuferin.

Also ich unterschreibe und das ist dann quasi dein erstes To-do, ins Grundbuch zu schreiben, reserviert für Anais Cosneau.

Genau, eine Käuferin unterschreibt den Vertrag, dann habe ich als Notarin bestimmte To-dos. Ja, eins davon ist erstmal diese Vormerkung im Grundbuch zu beantragen, weil dann ist das Grundstück, die Wohnung reserviert, dann kann die kein anderer sinnvoll kaufen. Ja, das ist ein Schritt. Es gibt noch andere Schritte, die passieren müssen, damit die Käuferin sicher ist, dass sie Eigentümerin wird. Das sind auch alles Sachen, um die sich die Notarin kümmert. Da kümmere ich mich immer drum. Ich sage auch den Parteien immer, eigentlich In dem Moment, wo unterschrieben ist, liegt der Prozess primär in meinen Händen und ich beantrage alle diese Dokumente.

Das ist total gut zu wissen, weil das ist nämlich, wenn man den Kaufvertrag liest, hört sich das nämlich immer so an, als müsste man sich ganz viele Fristen rausschreiben und eigene To-dos. Und das ist ja schon mal total beruhigend, wenn du sagst, nee, das sind deine To-dos.

Das sind wirklich meine To-dos, ja. Und da habe ich so einen Katalog. Ich muss das Finanzamt anschreiben, ich muss beim Grundbuchamt diese Vormerkung beantragen, Wenn der Kaufpreis finanziert werden soll, dann braucht die Bank ja auch noch mal eine Grundschuld. Das muss ich auch beantragen. Was auch oft beantragt werden muss, ist die Zustimmung des Verwalters, ja, wenn eine Wohnung gekauft wird. Das mache auch ich, ja, da kümmere ich mich drum. Und was gibt's noch? Das sind, glaube ich, eigentlich die 4 Sachen, die ich am Anfang immer beantragen muss. Und dann sammle ich diese Sachen ein. Und das kann jetzt mal 4 Wochen dauern, bis ich die alle habe, oder manchmal auch 8 Wochen, bis ich die alle habe. Und dann erst schreibe ich ein Schreiben, dass der Kaufpreis fällig ist. Ja, und dann haben in der Regel die Käuferinnen 2 bis 3 Wochen Zeit, den Kaufpreis zu bezahlen. Man kann jetzt kein konkretes Datum nennen. Viele wünschen sich gerne ein konkretes Datum. Das funktioniert nicht so richtig, weil ich bin ja angewiesen auf Ämter und Verwalter und Banken, und deswegen ist es schwer, ein konkretes Datum zu nennen.

Das sind so die Schritte. Die passieren, also sobald ihr quasi im Kaufvertrag lest Zug um Zug, dann ist das genau das, passiert genau das, was Eva euch gerade beschrieben hat. Und dann ist die Frage, wie lange dauert es denn, bis ich im Grundbuch stehe? Also als Erstes kommt die Auflassung und wann komme ich denn ins Grundbuch? Wie schnell schreibst du mich da rein?

Also diese Grundbuchumschreibung, also man ist erst Eigentümer nach deutschem Recht, wenn man im Grundbuch steht. Das ist aber der allerletzte Schritt und der hat gar nicht die Priorität erstmal in diesem Abwicklungsprozess. Erstmal soll sichergestellt werden, dass der Kaufpreis bezahlt werden kann. Dann, nachdem der Kaufpreis bezahlt ist, soll die Übergabe erfolgen. Also dann soll im Prinzip die Käuferin die Hoheitsgewalt über die Wohnung bekommen, die Schlüssel bekommen, wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Also wenn man selbst einziehen will, zum Beispiel, dann bekommt man die Schlüssel und bekommt liest einmal die Zählerstände ab, und dann, das nennt sich Übergabe. Und in dem Moment hat der Käufer, die Käuferin eigentlich schon sozusagen die Gewalt über die Wohnung, kriegt auch Mieteinnahmen zum Beispiel. Dieser Schritt der Umschreibung, der dauert noch ein bisschen, weil das kann ich erst beantragen, wenn ich die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung habe. Ein Unwort, ein Wortungetüm, keiner versteht es. Das bedeutet im Prinzip, Die Käuferin muss die Grunderwerbsteuer bezahlen. Da kriegt sie ein Schreiben vom Finanzamt in Berlin, vom Finanzamt Spandau. Da steht drin, dass ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Und wenn die Käuferin das gemacht hat, dann bekomme ich als Notarin diese Unbedenklichkeitsbescheinigung. Und wenn ich die habe, dann kann ich Eigentumsumschreibung beantragen. Das ist aber auch beim Grundbuchamt wird das als nicht so wichtig gesehen, zeitlich als nicht zeitkritisch, weil da die Übergabe ja eigentlich schon erfolgt ist. Und deswegen arbeitet das Grundbuchamt immer Vormerkungen zum Beispiel als Erstes ab, und so eine Eigentumsumschreibung machen die dann irgendwann, ja. Also, weil man, da muss man keine Sorge mehr haben, dass es nicht passiert, weil dieses Reserviert steht ja im Grundbuch. Und deswegen hat das bei allen dann nicht mehr dieselbe Priorität wie den Kaufpreis fällig zu stellen.

Okay, also zusammengefasst heißt das, vielleicht kannst du noch mal ganz kurz zusammenfassen.

Also als Erstes kommt die Auflassungsvormerkung, also die Vormerkung für mich, dann die Vormerkung, ich kümmere mich darum, um alles, was die finanzierenden Gläubiger wollen, also die Banken. Es gibt ja manchmal, gibt es noch Banken, die abgelöst werden müssen. Also Vormerkung, Banken als großes Schlagwort, Verwalterzustimmung. Dann kann der Kaufpreis fällig gestellt werden. Dann erfolgt die Übergabe häufig direkt am Tag nach der Zahlung.

Also dann wird bezahlt und dann sagt der Verkäufer, die Verkäuferin sagt dir dann, Geld ist eingegangen, und dann erfolgt die Übergabe, richtig?

Geld ist eingegangen und dann ist es wichtig, dass diese Übergabe, das ist ein Prozess, da habe ich als Notarin nichts mit zu tun. Aber ich sage den Parteien, der Kaufpreis ist fällig. Und dann zahlt die Käuferin, und dann weiß sie ja im Prinzip auch, in Deutschland geht inzwischen das Geld im Prinzip am nächsten Tag ein, am Tag selber oder am nächsten Tag, und dann können die Parteien die Schlüssel austauschen, einmal Zählerstände ablesen, vielleicht auch schon den Mieter darüber informieren, dass der Kaufpreis jetzt auf ein anderes Konto gezahlt werden soll, nämlich auf das Konto der Käuferin. So, und dann gibt es als allerletzten Schritt noch die Eigentumsumschreibung.

Und da kriegt man dann irgendwann von dir einen Brief und dann heißt es, jetzt ist umgeschrieben.

Genau. Was passieren kann, ist, wenn so gar nichts mehr passiert, ja, dann ist oft irgendwie die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt worden.

Ach so, das wollte ich fragen. Wann kommt dieses, wann kommt das Schreiben mit der Grunderwerbsteuer?

Das kann ich auch nicht beeinflussen. Also ich schreibe immer sofort gleich nach Beurkundung das Finanzamt an. Und dann schicken die innerhalb von 2 bis 6 Wochen, in der Regel in Berlin jedenfalls sind die relativ gut, diese Bescheide raus. Und dann hat man 4 Wochen zu zahlen.

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Und erst wenn man bezahlt hat, kriege ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ja, das ist so ein bisschen der Haken.

Okay, aber das heißt eigentlich, selbst wenn die sich Zeit lassen, man könnte nachfragen, müsste man aber auch nicht, oder? Weil man steht ja sowieso im Grundbuch.

Angeboten mit der Vormerkung. Genau, also das Nachfragen tun wir dann schon irgendwann, wenn wir merken, okay, da kommt einfach nichts. Dann fragen wir erstmal beim, bei der Käuferin nach, habt ihr einen Bescheid bekommen? Und wenn die den nicht bekommen haben, dann haken wir noch mal beim Finanzamt nach. Da bringt aber auch nichts, wenn die Parteien selber tätig werden. Das machen wirklich auch wir, weil das ist ein abgestimmter Prozess. Und das funktioniert auch in der Regel. Problem ist da nur so ein bisschen, dass keiner informiert ist. Das ist so ein Prozess, der läuft hinter der Bühne irgendwie, ja. Also ich informiere das Finanzamt, das Finanzamt schreibt den Käufer an, die Käuferin zahlt, und dann schickt das Finanzamt mir den Bescheid. Also keiner wird über diese Schritte informiert dazwischen, ja. Das ist so ein bisschen— aber es klappt.

Es funktioniert. Das heißt, da bin ich abgesichert, das übernimmst alles du. Wenn ich irgendwie denke, der Prozess hakt oder ich höre nichts oder ich werde nervös, dann würde ich mich einfach bei dir melden. Wie ist das denn generell mit der Kommunikation zwischen Notarin und Käuferin? Wie viel kann man dich denn so fragen, also uns fragen? Viele Frauen kommen auch zu uns und sagen, ja, der Verkäufer hat schon Notar XY vorgeschlagen oder der Makler hat Notar XY vorgeschlagen. Ihr empfehlt doch immer, dass ihr selber die Notarin aussucht. Warum ist das denn aus deiner Sicht so wichtig?

Also, es ist eigentlich, gibt es so diese unausgesprochene Regel, dass der Käufer den Notar oder die Notarin aussucht.

Klar, weil die Käuferin bezahlt ja auch.

Genau, die Partei, die den Notar bezahlt, kann sich den ja auch aussuchen. Ja, so, jetzt sind Notare, und das sind sie auch wirklich, ja, neutral. Wir sind ja auch verpflichtet, neutral zu sein. Wir müssen aber die Parteien auch beraten, aber eben neutral beraten. Also, wir sollen jetzt nicht sagen, jetzt Mach hier die schärfste Klausel rein, die du irgendwie machen kannst oder so.

Aber ihr könnt sagen, das ist aber eine fiese Klausel, da müsst ihr einmal aufklären.

Genau, da muss ich halt darüber aufklären. Und das macht schon Sinn, sich einen Notar auszusuchen, weil manche Notare, für die ist das alles irgendwie so wie vom Fließband. Und ich z.B. versuche mich immer ein bisschen mehr um die Mandanten zu kümmern und erkläre die Sachen auch in der Beurkundung wirklich intensiv, wenn die Parteien das wollen. Wenn die zum 10. Mal bei mir sitzen und das alles schon so oft gehört haben, dann lese ich auch sehr schnell, aber sonst versuche ich bei Privatpersonen das auch sofort zu lesen, dass die Parteien das verstehen. So, wie ist der Prozess vorab? Ja, also ich bin immer per E-Mail erreichbar. Ja, ich könnte auch mal Telefonate führen vorab. Wenn es ganz große Fragezeichen gibt, dann telefoniere ich auch lieber, als dass ich irgendwie 7 E-Mails schreibe. Meine Mitarbeiterinnen sind auch erreichbar und die leiten mir auch, wenn sie selber nicht mehr beantworten können, alles weiter. Also ich bin eh so gestrickt, Nachrichten bleiben nicht lange ungelesen in meiner Inbox. Also ich habe so einen inneren Drang, alles zu erledigen, und deswegen gibt es dann auch spätestens nach 1, 2 Tagen Antworten von mir.

Ja, sehr gut, das kann ich auch nur bestätigen. Wenn ich jetzt eine Wohnung kaufe, dann ist es ja eigentlich fast, also Regel ist, Maklerin sagt, also ich kriege so ein Schreiben, Reservierungsbescheinigung, hiermit beauftrage ich die Maklerin, den Kaufvertrag in Auftrag zu zugeben bei Notarin XY. Wie findest du das, wenn die Maklerin sich mit dir auseinandersetzt, dann habe ich als Käuferin ja erstmal gar keinen Kontakt zu dir und kann die Fragen nicht stellen. Wie würdest du da den Prozess empfehlen?

Also ich glaube, das ist auch nicht schlimm. Prozesse funktionieren für mich aus meiner Sicht beide. Der Vorteil ist, dass die Makler eben genau wissen, welche Informationen ich als Notarin brauche, ja, und mir das dann gesammelt zur Verfügung stellen. Den ersten Entwurf schicke ich dann raus auf der Basis der Informationen, die ich habe. Und dann kann man mir immer noch jede Frage stellen, und der Vertrag ist ja auch noch änderbar, also der ist ja bis zum, bis zur Beurkundung, und in der Beurkundung kann man auch noch Änderungen vornehmen. Es kann sich aber auch jeder selber an mich wenden, und wenn er da schon ein paar Sachen auf dem Herzen hat, ja, dann können wir das auch vorab besprechen, und bevor ein Entwurf rausgeht, oder ich könnte den ersten Entwurf direkt an denjenigen schicken, der mich beauftragt hat. Wichtig ist immer, der, der beauftragt, trägt halt auch die Kosten. Also wenn man den Entwurf beauftragt, ja, und dann kommt es aus irgendwelchen Gründen nicht zur Beurkundung, dann ist der Entwurf ja auch schon Arbeit gewesen, ja. Und deswegen rechnen wir dann auch ab.

Wie viel ist das so? 0,5% oder so vom Kauf, von der Kaufsumme ungefähr, ne?

Ja, das sagt man, glaube ich, so überschlägig. Ja, also eine Entwurfs— also wenn man jetzt nur den Entwurf macht und sich sonst natürlich um nichts kümmert, dann ist es ist ein bisschen günstiger als nach der Beurkundung. Ja, werden nicht alle Gebühren abgerechnet, aber ja, also man sagt glaube ich immer so 1% sind Notar- und Gerichtskosten, weil es fallen ja auch noch ein bisschen Gerichtskosten an für diese Eintragung. Also die Vormerkung löst eine Gebühr aus und die Eintragung, die Eigentumsumschreibung, löst auch eine Gebühr aus. Und das heißt etwa so Hälfte-Hälfte Gerichtskosten und Notarkosten.

Das heißt, ab dem ersten Moment, wo man quasi Notarin beauftragt, ab da läuft die Postenuhr. Aber das ist ja auch, die Verkäuferin will ja auch eine Absicherung, dass man jetzt auch wirklich kauft. Also das macht ja auch Sinn.

Die Banken wollen auch oft einen, inzwischen, früher war das ein bisschen anders, inzwischen wollen die Banken oft einen Entwurf des Kaufvertrages. Das heißt, da beißt sich die Katze auch irgendwie ein bisschen in den Schwanz. Man muss dann irgendwann Notar beauftragen, damit man den Entwurf bekommt, damit die Banken dann die finale Zusage geben. Ich würde immer sagen, also die Banken sollten schon mal so eine Vorzusage erteilen, ja, also so prinzipiell Thumbs up. Ja, und dann kann man den Notar beauftragen und dann kann das Karussell losgehen.

Ja, sehr gut. Okay, das heißt, ich kaufe eine Wohnung, ich suche mir die Notarin aus, ich lasse die Maklerin da erst mal die ersten Schritte mit dir abstimmen. Und dann bei uns im Club ist es meistens so, dass die Frauen gerne wollen, dass alles weiblich drinsteht. Käuferin, Notarin, Verkäuferin. Und dass dieser Anfangssatz, dass der eben der guten Lesbarkeit halber ist, alles weiblich dargestellt, aber alle Geschlechter sind natürlich mit gemeint. So. Das wäre ein Satz, den würde man dir einfach direkt davor noch zuschicken, und dann würde man dich und die Maklerin eure Arbeit machen lassen und freut sich dann auf den ersten Kaufvertragsentwurf. Was sind denn so Klauseln, die wichtig sind aus deiner Sicht? Also was wir oft haben, ist, dass in Kaufverträgen nicht drinsteht, wie sich der Kaufpreis aufteilt. Stichwort Gebäudewert und Grundstückswert.

Wie siehst du das? Ist tatsächlich in meinem Standardmuster auch nicht drin. Hat ja, glaube ich, dann steuerrechtliche Gründe. Nehme ich auf, sobald ich darauf hingewiesen werde. Also wenn ich gebeten werde, das aufzunehmen, nehme ich es auf.

Okay, also wäre das auch ein Hinweis, den man dir gleich auch noch mitschickt, dass du darauf achtest, dass das aufgenommen wird.

Was auch noch relevant ist oft, ob bestimmte bewegliche Gegenstände gesondert ausgewiesen werden sollen. Also manchmal wird ja irgendwie die Küche mitverkauft und noch irgendwie 2 Einbauschränke und 2 Lampen oder so. Und dann kann man theoretisch einen Betrag, der reasonable ist, ansetzen auf dieses Immobilial. Vielleicht 5.000 € oder so, und dann fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an.

Allerdings, wenn die Bank den Vertrag sieht, dann zieht sie diese 5.000 € natürlich wieder von der Finanzierungssumme ab.

Ja, also muss man sich genau überlegen. Also aus Steuerreduzierungssicht ist es natürlich mega sinnvoll. Die Banken mögen das aber nicht. Manche Banken sagen auch gleich, wir finanzieren keine Küchen und keine Tische und Eimerschränke, wir finanzieren Grundeigentum. Und dann soll es wieder raus. Deswegen, das muss man ein bisschen abwägen. Das hat einen Vorteil, man darf natürlich auch nicht zu viel ansetzen, dann wäre Steuerhinterziehung. Man muss schon einen Betrag ansetzen, der irgendwie sinnvoll ist, und es mit seiner Bank klären, ob die Bank das möchte.

Manche möchten das gar nicht. Was ist mit Rücklagen? Also wenn ich eine Wohnung kaufe, dann gibt es ja auch immer Rücklagen, oder es sollte Rücklagen geben.

Sollen die mit rein in den Kaufvertrag oder nicht? Die braucht man eigentlich nicht, weil die gehen immer automatisch mit über. Die Die sind quasi gar nicht das Vermögen des Verkäufers, sondern die gehören der Wohnungseigentümergemeinschaft. Und die sind einer Wohnung zugeordnet, aber die kann man nicht isoliert übertragen. Also die gehen immer mit über. Also wenn da 5.000 € Rücklage sind auf eine Wohnung, dann gehen die bei Verkauf mit über.

Braucht man eigentlich gar nichts zuzurechnen. Und wie würde ich das sichern, dass auch wirklich 5.000 € drin sind?

Also das kann mir ja jeder erzählen, jeder Verkäufer. Also da muss man dann einmal sich das von der Hausverwaltung zeigen lassen. Also der Verkäufer muss sich das zeigen lassen. Also die Rücklage ist das eine, was auch Wichtig ist, dass eben keine Rückstände auf Wohngeld bestehen, also dass der Verkäufer immer das Wohngeld bezahlt hat. Da hafte ich im Zweifelsfall als Erwerber auch für, wenn es doof läuft, ja, für Rückstände. Und deswegen, wenn eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, dann hole ich immer noch die Bescheinigung ein, dass keine Rückstände bestehen. Und ansonsten muss der Verkäufer es versichern. Aber da kann man natürlich auch vorher mal nachfragen, ja, gibt es eigentlich, ist das Wohngeld immer bezahlt worden, ja. Was ich auch finde, was eine wirklich wichtige Klausel ist, ist die Haftungsklausel.

Vielleicht wärst du da gleich noch zu gekommen. Lass uns direkt darüber reden, weil das finde ich auch eine super wichtige Klausel, wo ich auch immer ganz viele Rückfragen habe. Und da gibt es ja auch einfach verschiedene Stufen, wie so eine Haftung formuliert sein kann.

Vielleicht kannst du dazu noch mal was sagen. Ja, also die Haftung ist so, dass in der Regel werden ja gebrauchte Wohnungen gekauft, ja, womöglich ist das Haus schon von 1908. Und schon 5-mal saniert, aber natürlich ist es eine gebrauchte Sache und die Verkäufer wollen in aller Regel, und das ist auch der Standard, einen umfassenden Haftungsausschluss vereinbaren.

Also umfassender Haftungsausschluss heißt, falls jetzt, ich kaufe die Wohnung und 2 Tage nach Kauf oder 2 Monate nach Kauf, ganz egal, gibt es irgendeinen Schaden an der Fassade und Sie wollen quasi damit nichts mehr zu tun haben, rückwirkend.

Genau. Dann im Prinzip, in der Regel haftet der Verkäufer dann dafür nicht. Ja, also so steht es in der Regel drin. Und deswegen sage ich den Käuferinnen immer, prüft möglichst, was ihr kauft. Also lasst vielleicht doch einen Sachverständigen einmal durchgehen, ja, durch die Wohnung. Weil diese Haftungsklauseln kriegt man eigentlich nicht weg. Kein Verkäufer möchte noch haften. Da wird immer gesagt, es muss einen Clean Cut geben, ist eine gebrauchte Sache. Mir sind keine Mängel bekannt. Also wenn dem Verkäufer der Mangel bekannt ist, der weiß schon, das Wasser läuft immer am Rohr vorbei, ja, dann muss er das natürlich offenlegen, ja, weil da muss man über den Kaufpreis verhandeln, oder man kauft vielleicht gar nicht, ja. Aber deswegen finde ich es immer, glaube ich, gut investiertes Geld. Und vor allen Dingen für die innere Sicherheit, dass man die Sache richtig macht, würde ich schon empfehlen, einmal einen Gutachter zumindest durch die Wohnung zu schicken. Oder die Banken machen das ja manchmal auch, also da kann man mal ein bisschen gucken. Ich weiß nicht, wie ihr da euren Prozess gestaltet, aber das finde ich eigentlich eine sinnvoll investiertes Geld, gerade weil man dann mehr Ruhe hat und eben bisschen so weiß, was man kauft. Bei Wohnungen ist es so, man haftet ja unter Umständen auch für Mängel im Gemeinschaftseigentum, ja. Also man kauft ja, wenn man eine Wohnung kauft, zwei Sachen im Prinzip: Man kauft die Wohnung und das Innere in der Wohnung, und man kauft aber auch immer einen Teil an dem großen ganzen Haus. Am Dach, am Treppenlauf, an der Fassade, das ist alles Gemeinschaftseigentum und da kauft man einen Anteil mit. Und da sind Mängel in der Regel, kann man Hinweise auf Mängel in den Protokollen der Eigentümerversammlung sehen. Natürlich auch nicht immer alles, es kann auch neuer Mangel auftreten, aber wenn man sich die aufmerksam durchliest, das sollte man auch tun, dann kann man oft so eine Entwicklung sehen. Geht hier ständig was kaputt? Gab es nicht schon ständig Diskussionen darüber, ob eine bestimmte Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll? Also man kann diesen Gemeinschaftsprotokollen schon ein bisschen den Zustand des Gemeinschaftseigentums entnehmen.

Wunderbar, genau, immer die Protokolle lesen. Ich würde sagen, das war Kaufvertrag in Quick und Dirty. Gibt's noch was, was du hinzufügen willst? Irgendeine, irgendwas, was dir noch wichtig ist, worauf man noch achten, was man nicht vergessen darf? Im Prinzip sind das genau die wichtigen Punkte, die wir gerade besprochen haben.

Auf meiner Liste steht jetzt keiner mehr. Ich versuche den Parteien immer zu sagen, macht euch nicht so viel Sorgen. Ja, das ist wirklich ein Prozess, der sehr geübte Übung ist. Ja, und das klappt alles. Ja, und ich sage den Käufern, Käuferinnen meistens, ihr müsst eigentlich nur eine Sache machen, in Anführungsstrichen nur, ihr müsst nur zahlen. Ja, ihr müsst den Kaufpreis zahlen, ihr müsst die Grundbuchamt zahlen, ihr müsst womöglich den Makler zahlen, ihr müsst die Steuer zahlen. Ja, also die Hauptaufgabe, die Käufer:innen haben, ist immer zum richtigen Zeitpunkt zu zahlen.

Die restlichen Prozessschritte, da kümmern wir uns drum. Also alles easy, es gibt für alles Profis. Ihr müsst nur den richtigen, müsst am Anfang, ihr müsst den Kaufpreis verhandeln und euch die Wohnung, das Objekt eben genau angucken. Am besten nehmt ihr noch eine Sachverständige einmal mit dazu, ne, das finde ich auch einen guten Tipp. Eine letzte Frage, weil wir haben nicht mehr Zeit. Was ist, wenn, das haben wir auch total oft, Verkäuferinnen und Verkäufer nicht in der gleichen Stadt sind oder jemand ist im Urlaub und es muss aber noch gerade jetzt Jahresende, es soll noch aus steuerlichen Gründen oder warum auch immer noch beurkundet werden. Also man würde nicht zur gleichen Zeit beurkunden.

Ist das möglich und wie macht man das am besten und wie viel teurer ist das eigentlich? Wenn nicht alle Parteien am Tisch sitzen, hier bei mir gibt es zwei Möglichkeiten, entweder vorweg eine Vollmacht Einholen, die muss aber notariell beglaubigt sein. Das kostet dann einmal die Entwurfsgebühr und die Beglaubigungsgebühr. Oder den ganzen Vertrag genehmigen, was auch manchmal noch mal eine zusätzliche Gebühr auslöst. Was es kostet, kann man schwer sagen, ist genauso volatil wie die Beurkundungsgebühr selbst.

Ich glaube, man redet da aber unter 1.000 €.

Ja, genau. Das ist jetzt nicht so wild. Kann man vielleicht auch mal für 500 € schaffen.

Also das ist nicht immer so teuer. Das heißt, man kommt einfach, man bespricht das dann mit der Verkäuferin und mit dir, wie man das am besten, wie man sich am besten arrangiert. Und entweder die Verkäuferin beurkundet schon mal irgendwo vor oder du tätigst das dann.

Genau, also wenn man vorher eine Vollmacht erteilt, dann ist es eine Vollmacht. Wenn man es hinterher macht, ist es eine Genehmigung. Ich finde die Genehmigung auch oft einfacher, weil es weniger fehleranfällig ist.

Ich bin ein großer Freund der Genehmigung geworden.

Das heißt, die Erste geht zur Notarin, unterschreibt, und die andere geht dann— Am besten tatsächlich auch die Käuferin, weil damit hat die wirklich alles einmal gehört, ja, weil die kauft ja neu und die verpflichtet sich irgendwie neu. Also deswegen finde ich immer gut, wenn die Käuferin bei mir sitzt und ich der das alles erklären kann, weil ich lese es dann ja von vorne bis hinten einmal vor. Derjenige, der dann genehmigt, der kriegt nur einen Zettel, ja, der unterschreibt nur, ja, ist okay. Der kriegt dann auch viel weniger erklärt.

Deswegen sinnvoll, wenn die Käuferin die Beurkundung macht und der Verkäufer oder die Verkäuferin genehmigt. Wenn jetzt, da fällt mir doch noch eine Frage ein, wenn das so ist, ich kaufe und an dem Tag, an dem ich kaufe, unterzeichne ich meine Finanzierung, oder vielleicht habe ich sie auch schon 2 Tage vorher unterzeichnet, ich habe 14 Tage Zeit, um zurückzutreten, da muss ich dann darauf achten, dass die Verkäuferin mir zusichert, innerhalb meiner Rücktrittsfrist Frist zur Finanzierung nachzugenehmigen, ne?

Sonst, was habe ich ein Problem? Ein bisschen ungelöstes Problem. Diese 2 Wochen sind sehr knapp, gerade wenn man, da sollte man sich das vielleicht auch noch mal 3 Tage Zeit lassen, bis man die unterschreibt, wenn die Banken einem die Chance geben, weil das alles in diesen 2 Wochen zu schaffen ist tatsächlich nicht immer möglich.

Ja, also Fristen im Blick halten, aber dafür habt ihr ja uns und Expertinnen wie die Eva. Genau, das kriegt ihr alles hin. Was sind deine 3 Tipps, wenn du jetzt sagst, hier Wohnungssuche, Frauen, was würdest du uns gerne mit auf den Weg geben?

Erstmal nicht so viel Angst haben, ja, es ist wirklich alles nicht so schlimm. Man kriegt es auch erklärt, man versteht es, die Prozesse funktionieren. Das Zweite ist, wie schon gesagt, ich würde einen Sachverständigen, glaube ich, einmal mir die Wohnung oder das Haus angucken lassen. Das beruhigt die Nerven und sichert einen ab, ja. Und das Dritte ist, ich würde mich frühzeitig um die Finanzierung kümmern, weil die Banken sind im Moment gar nicht so einfach.

Und wunderbar, also habt keine Angst, Mädels, kauft eine Wohnung, die Notarin und alle haben die Prozesse im Griff. Dann geht doch noch mal mit einer Sachverständigen durch und lasst euch bestätigen, welche Fehler dort, welche Probleme auftreten und welche eben nicht. Und kümmert euch rechtzeitig um eine Finanzierung, damit ihr eben eure ganzen Fristen im Griff habt. Ja, also wunderbar, Eva, das war eine ganz tolle Folge, hat mich total gefreut.

Hier mit dir zu sprechen und bis zum nächsten Mal.

Danke, mich auch. Bis bald.

Tschüss.

Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow up.

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