Immobilienkauf – Privat, GbR oder GmbH – mit Carolin Telle

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Wir haben heute zu Gast wieder die tolle Carolin Teller. Herzlich willkommen!

Hallo Anagis, grüß dich!

Wir sitzen hier zusammen, wir haben schon ein paar Mal gepodcastet und heute geht's um das Thema GmbH Wie kaufe ich als GmbH oder wie kaufe ich, wenn ich nicht privat kaufen will? Und ich würde auch gerne noch ganz kurz davor das Thema GbR schieben, weil wir das immer bei uns im Club als Fragen haben. Und bevor wir anfangen, an alle kurz die Aufforderung: Wenn ihr uns noch nicht bewertet habt auf Spotify, dann macht das jetzt. Gebt uns bitte 5 Sterne, 5 oder das Maximum, ich weiß gar nicht, wie viel es gibt, und schreibt was Nettes, damit noch viel mehr Frauen unseren Podcast hören und sich Inspiration holen, um finanziell frei zu werden. Also los geht's, zurück zu Carolin. Lass uns mal starten. Wenn ich eine Wohnung kaufe, wie mache ich das denn? Also ich kann sie privat kaufen, einfach als ich oder als ich mit meinem Mann. Was mache ich, wenn ich nicht verheiratet bin, zum Beispiel, oder wenn ich mit meiner besten Freundin kaufe?

Also man kann grundsätzlich, wenn man mit jemandem, ich sag jetzt mal, Drittes verkauft, die man nicht verheiratet oder verwandt ist, über einen GbR-Vertrag oder mit einer GbR eine Immobilie finanzieren. Eine GbR bleibt aber dennoch auf der persönlichen Haftungsbasis. Also ich kann zwar einen GbR-Vertrag beschließen, indem ich gegebenenfalls Sachen regle, zum Beispiel die Verteilung der Mieteinnahmen, wenn jemand zum Beispiel deutlich mehr Eigenkapital mitgebracht hat oder jemand deutlich mehr verdient in der Freundschaft, dass man sagt, okay, 75% Mieteinnahmen gehen an mich, 25% gehen an dich. Genauso kann man aber auch bei unverheirateten Paaren einen GbR-Vertrag aufsetzen, um zum Beispiel das Thema Trennung zu regeln, weil man natürlich nicht wie bei einer Ehe hinterher die Scheidung vollzieht und eben gewisse monetäre Sachen regelt. Dann kann man das über den GbR-Vertrag gestalten, indem man sagt, okay, wir haben einen Hauptverdiener beispielsweise, wir haben eine, die, ich sage jetzt mal die Mama, die verdient jetzt gerade nicht so viel, weil sie in Elternzeit ist. Und die Immobilie soll aber eigentlich zur Absicherung der fehlenden Renteneinnahmen gelten oder soll dazu dienlich sein. Und diejenige, die oftmals ja weniger verdient, weil sie wegen der Kinder zu Hause bleibt, kann meistens eben nicht alleine finanzieren. Und das ist eben genau das Thema. Und dabei könnte uns ein GbR-Vertrag helfen, indem wir gemeinsam finanzieren. Und im Falle einer Trennung kann das dann geregelt werden, dass die Immobilie an die Mama übergeht oder an den geringeren Verdienenden im Moment.

Okay, und ein GbR-Vertrag ist ja auch total schnell gemacht. Also wenn ihr zu zweit kauft, seid ihr ja sowieso per se rechtlich eine GbR. Wobei, da gab es jetzt eine Gesetzesänderung, was man jetzt, was ihr machen müsst, wenn ihr als GbR kaufen wollt. Ihr setzt euch hin, schaut, welche Punkte wollt ihr regeln, das haltet ihr fest, dann geht ihr zur Notarin, wenn ihr beurkundet, lasst euch direkt als GbR eintragen und lasst auch euren GbR-Vertrag direkt einmal mit beurkunden. Das kostet auch nicht viel mehr, ich glaube 500 € oder so. Aber ich sage ja, nichts Falsches sagen, als ich das gemacht habe, weil das ging ganz schnell und war recht günstig. Und so sollte das bei jedem von euch sein. So, dann, wenn man, wenn das Thema GbR nicht das Thema ist, dann GmbH. Wir werden oft gefragt nach einer Struktur.

Genau, also es gibt grundsätzlich die Möglichkeit, eine Immobilien-GmbH zu gründen. Dafür bedarf es wie bei jeder anderen GmbH ein sogenanntes Stammkapital in Höhe von 25.000 €. Also das muss ich auch bedenken bei meinen Investitionskosten, dass für die Gründung meiner, also die Erstgründung meiner Immobilien GmbH, 25.000 € fällig werden. Grundsätzlich ist es aber so, dass davon aber erst mal für die Gründung, für die Erstgründung nur die Hälfte eingelegt werden muss und der Rest kann nach und nach über Gewinnausschüttung oder über Gewinne in das Stammkapital eingezahlt werden.

Das heißt, für die Gründung einer GmbH brauche ich im Prinzip 12.500 € erst mal.

Genau, bis die 25.000 €. Ja, und das wird dann aufgestockt dann über die Gewinne, die die GmbH erzielt. Genau, ich brauche mindestens einen Gesellschafter. Also ich kann auch eine GmbH alleine gründen und ich kann auch der geschäftsführende Gesellschafter sein. Es kann aber auch jemand anders der Geschäftsführer sein. Aber im Grunde genommen ist es bei einer Immobilien GmbH schon sinnvoll, wenn ich jetzt für mich oder mit jemandem eine GmbH gründe, dass ich auch der Geschäftsführer bin oder die Geschäftsführerin. Genau, es bedarf eines Gesellschaftervertrages, der wird eben auch beim Notar erstellt, kostet auch ein paar 100 € und dann kann direkt losgelegt werden. Also wir können direkt mit der frisch gegründeten Immobilien GmbH auch zur Bank gehen, wenn wir dann eine passende Immobilie gefunden haben.

Und was ist denn der Vorteil? Wie wird denn eine Kapitalanlage in einer GmbH finanziert?

Also Vorteil, ja, kann es sein. Und zwar gibt es den entsprechenden Vorteil bei einer Immobilien GmbH, du wirst nicht persönlich herangezogen. Also deine persönliche Bonität. Es kann also sein, dass du auf persönlicher Ebene ausfinanziert bist. Also du hast vielleicht schon ganz viele Immobilien gekauft und jetzt ist deine Bonität so ausgereizt, dass die Bank sagt, sie kann dir keinen weiteren Immobilienkredit geben. Dann könnte man darüber nachdenken, eine Immobilien GmbH, eine nur verwaltende Immobilien GmbH zu gründen. Dafür bedarf es einer sehr gut performenden Immobilie, und zwar sehr gut performend, weil die Immobilie wird extrem gestresstestet. Also wir haben bei einer Immobilie, welche über eine GmbH finanziert wird, nicht das Sachwertverfahren, welches wir auf dem normalen, ich sag jetzt mal, wenn ich jetzt als Carolin Teller kaufe, wird meine Immobilie gemäß Sachwertverfahren, also wie viel ist die Wohnung, tatsächlich wert oder das Haus gemäß Bodenrichtwert und Bausubstanz. Bei einer GmbH wird nach einem Ertragswert finanziert.

Warum ist das so? Also warum macht man einen Unterschied zwischen privat und zwischen GmbH? Im Prinzip ist ja die gleiche Immobilie. Wenn ich jetzt privat eine Wohnung XY kaufen würde, dann warum wird die dann nach dem einen Verfahren bewertet? Und wenn ich sie als GmbH kaufen würde, nach dem anderen?

Weil du ja mit deiner Bonität haftest. Also da wird nicht die Wohnung zwar als Sicherheit hinterlegt, aber die Haftung geht ja auf dich persönlich. Das heißt, deine Bonität muss da ausreichend oder ausreichend performen, damit du finanzieren kannst. Auch wenn du zum Beispiel Mietleerstand, also wenn du Wohnungsleerstand hast, dann muss deine Bonität ausreichen, um deine Raten bedienen zu können. So, wenn wir jetzt aber nur alleine die Finanzierung auf das Objekt abstellen, dann muss halt eben dieses Objekt performen und diese Performance wird wie folgt errechnet. Also man hat eine Jahreskaltmiete. Ich würde jetzt mal davon ausgehen, wir haben jetzt ein Objekt, das erwirtschaftet eine Jahresnettokaltmiete von 46.000 €. Also es kann halt auch ein Mehrfamilienhaus sein, es muss jetzt keine Wohnung sein. Dann sieht die Bank, und also was ich jetzt hier aufzeige, ist jetzt, wie die Berliner Volksbank zum Beispiel kalkuliert. Also im Grunde genommen sind alle Banken ähnlich, aber nicht zu 100% identisch. Ja, also es gibt auch Banken, die da vielleicht noch strenger sind, aber die vielleicht auch ein bisschen entspannter sind. Also das ist jetzt hier wirklich nur ein Aufzeigen einer einzelnen Bank, wie sie das jetzt quasi darstellen würde oder berechnen würde. Ja, genau. Also die Berliner Volksbank zum Beispiel würde jetzt anhand dieser Jahresnettokaltmiete von den 46.000 €, würde sie jetzt 25% in Abzug bringen für Bewirtschaftungskosten für eine Immobilie. Beim Neubau plant sie lediglich 15% ein, weil wir natürlich bei einer Bestandsimmobilie deutlich höhere Instandhaltungskosten haben als bei einem Neubau. Das heißt, wenn ich jetzt diese 25% in Abzug bringe von meiner Jahresnettokaltmiete, habe ich einen Reinertrag von 34.500 €. Diese 34.500 € werden jetzt mit einer wohnwirtschaftlichen Benchmark berechnet. Das bedeutet quasi Zins und Tilgung 6%, plant die Bank, also 2% Tilgung, 4% Zinsen. Dann komme ich auf einen zu finanzierenden Betrag von 575.000 €. Wenn man überlegt, das ist jetzt, das war, ist ein Realbeispiel tatsächlich. Diese Immobilie hätte tatsächlich aber 1,1 Millionen gekostet. Das bedeutet, die Performance der Immobilie war nicht ausreichend genug, um 1,1 Millionen zu finanzieren, sondern das heißt, ich müsste 600.000 € draufzahlen, ja, also mitnehmen als GmbH. Okay. Okay, alles klar, verstanden. Und das ist halt eben die Krux. Also ich kann halt wirklich nur Immobilien finanzieren, die deutlich Cashflow-positiv sind, die super, super gut performen, die eine sehr gute Jahresnettokaltmiete haben, die vielleicht gar nicht objekthaltig sind, aber die halt eben sehr gut entwickelt sind. Ja, da gibt es zum Beispiel so Immobilien in Magdeburg, die sind sehr schlecht bewertet, aber von der Vermietung sind sie sehr, sehr gut, wenn man dort zum Beispiel ein Einfamilienhaus kauft. Ja, und das ist halt eben das Thema, warum nicht jede Immobilie quasi ganz entspannt einfach über eine GmbH finanziert werden kann. Genau, also das ist das Thema. Dann gibt es auch noch einen zweiten Prüfstand, und zwar bei der Berliner Volksbank ist es noch der Beleihungswert. Also die gucken dann schon auch noch anhand der Jahresnettokaltmiete mit dem Faktor 15, wie viel würden wir dann maximal beleihen, weil Man kann jetzt zum Beispiel auch sagen, die Jahresnettokaltmiete liegt zwar gerade nur bei 46.000, aber ich habe Entwicklungspläne. Also die Hälfte der Mieter kann gekündigt werden beispielsweise, oder wir haben einen gewissen Leerstand. Wir können also deutlich mehr Nettokaltmiete erwirtschaften als 46.000. Dann würde aber trotzdem die Bank sagen, ich kann nur das 15-Fache der aktuellen Jahresnettokaltmiete beleihen. Und somit komme ich auf einen maximalen Beleihungsauslauf von 690.000 €.

Also bei der sogenannten Immobilie, welche hier berechnet worden ist, wären es dann trotzdem noch 400.000 €, die mit Eigenkapital oder mit einer zusätzlich lastenfreien Immobilie bedient werden müsste.

Und diese zusätzlich lastenfreie Immobilie, die könnte aber schon aus meinem privaten Besitz sein, ne? Die müsste nicht im Besitz der GmbH sein.

Nein, tatsächlich nicht. Die müsste ich auch in die GmbH mit überführen. Aha, also wird es langsam kompliziert.

Dann hört sich das Ganze aber gar nicht nach so einer super guten Idee an, oder? Mit einer GmbH eine Immobilie zu kaufen. Na ja, es wird halt ganz viel, vor allen Dingen von einem großen Anbieter, ganz viel umworben, in eine Immobilien-GmbH zu investieren. Echt? Was sagen die denn? Die sagen, dass du steuerliche Vorteile hast, wenn du eine Immobilien-GmbH gründest. Das mag vielleicht sein. Da gehen wir auch gleich noch mal ein Stück weit drauf ein. Wieso die steuerlichen Vorteile aussehen. Von meiner, also meine persönliche Meinung dazu ist, ich habe für mich dann noch keinen persönlichen Vorteil daraus ziehen können. Ich habe auch noch keine Immobilien gefunden, die so gut performen, dass ich sie zu 100% in diese GmbH einpflanzen kann, ohne zusätzliches Eigenkapital einzubringen.

Also ich habe auch eine Immobilie zusammen mit der Maja, also ein Mehrfamilienhaus als GmbH, und das ist unser schlechtestes Objekt, muss ich leider auch sagen, weil wir einfach einen absolut schlechten Kredit gekriegt haben. Also Kredit war okay, aber der Kredit war sogar ganz gut. Aber dadurch, dass die— also man kriegt ja keine normale Finanzierung, wir sind dann gebunden an Euribor. Und dadurch, dass die, dass die Zinsen so stark gestiegen sind, ist das jetzt unser am schlechtesten performendes Objekt, um es ein bisschen übertrieben zu sagen. Aber es ist auf jeden Fall nicht so gut. Und das wäre auch mein Learning, ne, dass Immobilien als GmbH eher für Fix-und-Flip-Objekte was sind zum Halten, sehe ich jetzt ehrlich gesagt auch wenig Vorteile.

Ja, also man sagt ja eigentlich, GmbH grundsätzlich sind für Immobilien gedacht, die wirklich lange gehalten werden sollen und die deutlich Cashflow-positiv gehen, weil du hast ja hier auch das Steuerthema. Zum Steuerthema würde ich auch gerne noch was dazu sagen, und zwar ist es ja bei einer GmbH so, dass du Körperschaftsteuer zahlst, einfach nur dafür, dass sie existiert. Ja, also du zahlst 15% Körperschaftsteuer auf die Gewinne der Immobilie. Also alles, was Cashflow-positiv läuft, wird mit 15% erstmal direkt steuert. So, dann kann ich meine Gewinne alle in der Immobilien GmbH drinne lassen, ne?

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Also du kannst nicht wie im privaten Bereich einfach steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren. Das funktioniert nicht. Genau, im privaten Bereich kannst du ja, wenn du privat eine Wohnung kaufst, ne, entweder du wohnst in der Immobilie und feierst 2 Silvester, dann kannst du dann steuerfrei deine Wohnung verkaufen, oder du hältst sie 10 Jahre und kannst sie dann steuerfrei verkaufen. Ansonsten hast du im privaten Bereich natürlich auch, wenn du eine Wohnung für 100.000 eingekauft hast und du verkaufst sie für 200.000, hast du 100.000 Gewinn, dann zahlst du deinen Steuersatz da drauf, ne.

Aber erst, also nur wenn es unterjährig, also unter 10 Jahren ist. Genau. Aber das sollte natürlich immer der Sinn sein, eine Immobilie länger zu halten als 5, 6 Jahre, sondern immer wirklich gucken, dass man die mindestens 10 Jahre hält. Oder 2 Silvester drin feiert und selbst drin wohnt. Genau, das ist ja das Thema mit der Selbstnutzung. Genau, machen ja auch ganz viele erfolgreich. Also wie gesagt, mein Fazit zu einer Immobilien GmbH ist so: Sie ist deutlich kostenintensiver, alleine wegen der Gründungskosten. B, weil du sehr wahrscheinlich immer mit zusätzlichen Sicherheiten wie Eigenkapital reingehen musst, wenn die Immobilie nicht so gut performt. Du kannst nicht steuerfrei verkaufen. Ja, also man kann es machen. Für Großinvestoren, glaube ich, mit sehr, sehr großen Immobilienportfolios macht das Sinn. Für diejenigen unter euch, die gerade erst anfangen zu investieren, macht das keinen Sinn meines Erachtens, weil es wie gesagt auch ein sehr hoher Verwaltungsaufwand ist. Also so eine GmbH muss auch steuerlich verwaltet werden. Sie muss von einem Steuerberater, müssen Bilanzen, BWA aufgestellt werden. Also das sind alles zusätzliche Verwaltungskosten.

Ja, und deine eigene Immobilie kannst du halt eben selbst verwalten oder über die Hausverwaltung verwalten lassen für wenig Geld.

Jetzt sagen ja vielleicht manche, ich will mir aber ein Portfolio von 50 Wohnungen aufbauen, sollte ich dann nicht jetzt direkt mit einer Holdingstruktur starten? Ja, das kann dann natürlich Sinn machen, aber diese Person sollte auch mit sehr, sehr viel Eigenkapital trotzdem erstmal beginnen. Ja, weil es kann halt eben sein, wenn du nicht direkt die Immobilie findest, die schon super abliefert, dann musst du es halt eben mit Eigenkapital kompensieren. Es gibt auch die Möglichkeiten, Gelder nicht direkt reinzugeben, sondern nur zu reservieren. Also man kann bei einer Bank quasi auch, ich sag jetzt mal, 100.000 €, die halt vielleicht fehlen, reservieren. Die werden ganz normal verzinst und nach 10 Jahren wird das Geld von der Bank auch wieder zurück ausgezahlt, weil bis dahin sich die Immobilie entsprechend entwickelt hat. Also solche Spielereien gibt es auch. Ja, aber das ist wirklich immer von Bank zu Bank auch unterschiedlich, welche Möglichkeiten die Banken noch zusätzlich anbieten. Man kann auch ein ETF-Portfolio absichern und solche Sachen. Also da geht schon noch einiges.

Aber mit jemand, der vielleicht nur wirklich wenig Eigenkapital, maximal nur die Kaufnebenkosten mitbringt, für den ist es, glaube ich, eher schwierig, eine Immobilien-GbR zu gründen.

Okay, dann können wir das ja mal zusammenfassen. Was sind denn die Vorteile davon, privat eine Immobilie zu kaufen oder als GbR? Also Privatvorteil für mich ganz klar nach 10 Jahren ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. Alles klar. Und Finanzierungskonditionen, richtig? Die Finanzierungskonditionen auf jeden Fall. Und die, ich sage jetzt mal, geringe Verwaltung, der geringe Verwaltungsaufwand bei einer selbstverwalteten Immobilie. Und was sind die Vorteile von einer GmbH? Die Vorteile von einer GmbH sind, dass du halt nicht in die private Haftung gehst.

Und dass du langfristig ein großes Portfolio aufbauen kannst, wenn du deine Gewinne in der GmbH lässt, die nur mit 15% versteuert werden. Okay, und sobald ich die Gewinne— wie kriege ich die Gewinne aus der GmbH wieder raus? Ich habe mir jetzt ein Portfolio aufgebaut mit 50 Wohnungen, jeden Monat kommen da 500 € Miete rein, 25.000, sagen wir mal, irgendwie irgendwann ist da relativ viel von abbezahlt und 25.000, 10.000 € davon bleiben bei mir. Die sind ja dann in der GmbH. Also die GmbH macht dann jeden Monat 10.000 € Gewinn, davon muss sie 15 bezahlen, dann hat sie irgendwie noch 8.500 € und wie kriege ich die?

Genau, du kannst dir das dann einfach ausschütten lassen. Aber da zahle ich ja meinen Steuersatz wieder drauf, oder?

Nee, dann bezahlst du auf deine Gewinne, die ausgeschüttet werden, 25 Kapitalertragsteuer. Aber zusammengerechnet sind es halt eben trotzdem 40 %. Genau, das wollte ich nämlich gerade sagen. Also zusammengerechnet sind das dann ja auch 40 %, und je nach Steuersatz ist das ja nah dran am eigenen Steuersatz. Also dafür, dass man dann jedes Jahr noch mal— ich zahle ziemlich viel für meinen Jahresabschluss, also das muss man ja auch sich überlegen.

Man braucht Steuerberater, man macht einen Jahresabschluss und das ist eben recht hochpreisig für eine GmbH, sodass es am Ende eigentlich Es kommt halt eben auf die Verschiebung an, also die Verschiebung, das ist glaube ich eher, dass du erst mal nur, solange du selber vielleicht sehr gut verdienst, erst mal die Gewinne in der Immobilien GmbH lässt, die mit 15% versteuert werden. Und irgendwann sagst du okay, ich habe jetzt da meinetwegen 100.000 € angesammelt, die lasse ich mir mit einmal auszahlen und muss sie dann nur mit 25% versteuern.

Ich glaube, das ist eher so der Hintergrund dessen, warum man sagt, dass es sich steuerlich dann lohnt und dass du dann nicht mit 42% versteuern musst, wenn du dir die auszahlen lässt, sondern halt eben nur mit 25%. Okay, was ist denn so die brennendste Frage aus dem Club, die du am meisten hörst?

Ich habe gehört, die Frauen kommen zu dir und sagen, Immocation hat gesagt, wir sollen eine GmbH gründen, eine Immobilien-GmbH und damit kaufen. Genau, also das ist oftmals, warum, also oftmals heißt es ja, Carolin, was können wir denn noch machen, welche Möglichkeiten gibt's da noch, welche Steuervorteile? Immocation sagt immer, wir sollen über eine Immobilie oder GmbH gründen. Oder wir sollen die sogenannte Ehegattenschauke vollziehen oder praktizieren. Das sind alles ganz viele tolle Ideen, die oftmals aber im praktischen Leben einfach scheitern, weil die Gegebenheiten gar nicht vorhanden sind. Wie gesagt, man kann eine Immobilien GmbH gründen. Ja, könnt ihr alles machen, gar kein Problem. Die Frage ist halt eben nur nach der Sinnhaftigkeit und ob ihr so ein Objekt findet, welches eben auch so gut abliefern kann, dass ihr es direkt in die Immobilien GmbH hineinfügen könnt und eben auch gut finanziert bekommt.

Das ist halt eben die Krux an der Geschichte. Ja, was ich immer wieder beobachte, ist, dass die Frauen, die sich eben genau mit dieser GmbH-Struktur beschäftigen, die werden von den anderen überrollt, ne. Die anderen haben dann schon 5 Wohnungen gekauft, während die anderen immer noch über ihre, über den Namen ihrer Holding nachdenken. Das muss man so ein bisschen platt so sagen.

Deswegen wäre auch mein Tipp: Fangt einfach an, kauft eure Wohnung und schaut danach, wie euer Portfolio aufbaut. Thema Ehegattenschaukel, du hast gerade erwähnt. Was ist das? Genau, das Thema Ehegartenschaufel wird auch immer heiß diskutiert, vor allen Dingen gefühlt über Instagram wird das ganz viel gestreut. Ich muss da immer ein bisschen schmunzeln tatsächlich. Ja, das sind alles ganz tolle Steuerinstrumente, aber auch da haben wir ja genau das Thema: In der Praxis scheitert es einfach, weil wenn wir uns jetzt vorstellen, also die Ehefrau kauft jetzt Immobilie A, die Ehefrau hat jetzt meinetwegen, wir wollen es ja gelinde gestalten, 2.500 € netto., so, dann kann die Ehefrau jetzt eine kleine Immobilie kaufen, also entweder zwei kleine über 100.000 oder vielleicht auch eine größere über 200.000, 250.000. So, dann haben wir diese eine Immobilie. Jetzt will aber der Ehemann auch eine Immobilie kaufen, damit wir die Ehegattenschauke praktizieren können. Der Ehemann verdient jetzt die 3.000 €, um das mal ganz klassisch zu halten, weil die Frau ist ja nur mit 30 Stunden unterwegs. So, genau, dann hat der Ehemann jetzt die Möglichkeit, zwei kleine Immobilien zu kaufen über 150.000 oder eine große über 300.000. So, und dann war's das schon. Ja, dann können jetzt 10 Jahre warten, bis sie dann die sogenannte Ehegartenschaukel praktizieren können. Dann haben wir aber das Thema, vielleicht ist dann die Frau oder der Mann mit deutlich weniger unterwegs und der kann gar nicht mehr die Finanzierung übernehmen von den— also die können jetzt beide gar nicht die Finanzierungen tauschen, weil jetzt müsste ja der Ehemann der Ehefrau die Finanzierung oder die Immobilie verkaufen. Aber vielleicht haben die ja— die haben ja nicht alles zur gleichen Zeit gekauft. Das heißt, es kann sein,, dass zum Zeitpunkt der sogenannten Anschlussfinanzierung die Frau gar keine weitere Finanzierung aufnehmen kann, weil man ja immer mit dem Thema: Ich kann ja, wenn ich an meine Ehefrau steuerfrei verkaufe, kann ich ja Kapital schaffen, indem ich ja deutlich mehr aufnehme. Aber wenn die Bonität dafür gar nicht gegeben ist, dass ich deutlich mehr als Finanzierung aufnehme, weil ich habe ja vielleicht noch zwei andere Finanzierungen zu laufen, dann ist dieses ganze Thema Ehegattenschaukel sowieso dahin. Ja, dann habe ich ein ganz anderes Thema. Das heißt, es funktioniert nur, wenn Beide gleichzeitig eine Wohnung kaufen? Na ja, also wenn man sich das so vorstellt, oder beide halt längere Laufzeiten nehmen, um sich das dann flexibel hin und her werfen zu können. Also mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung wird das in der Regel oder in der Praxis nicht funktionieren, weil dann müssten sie ja rein theoretisch gleichzeitig kaufen, um sie sich gegenseitig übertragen zu können. Also der eine finanziert die, der andere finanziert die. Wenn sie aber ja, der eine kauft dann im halben Jahr und der andere Ehepartner kauft ein Jahr später. Ja, dann kann es ja sein, dass die Finanzierung läuft ja dann, und die Banken betrachten immer den Status quo. Das heißt, es kann also zum aktuellen Zeitpunkt sein, dass meine Haushaltsrechnung nicht ausreicht, um von meinem Ehegatten die Immobilie abzukaufen, oder meine Bonität reicht nicht aus, um deutlich mehr, also die Immobilie für deutlich mehr, meinem Ehegatten abzukaufen, damit ich ja Wertschöpfung schaffen kann. Viele wollen ja eine Immobilie kaufen und in 10 Jahren für 300.000 € an den Ehegatten verkaufen, damit sie ja Eigenkapital bekommen. Nachvollziehbar? Das ist nachvollziehbar, genau. Aber wie gesagt, es kann halt eben sein, dass der Ehegatte sich die 300.000 € Finanzierung gar nicht leisten kann. Was ich damit zum Ausdruck bringen möchte: Ja, diese steuerlichen Sachen, die sind ganz nett. Man kann aber auch gemeinsam Wohnungen kapitalisieren. Man kann sie auch gemeinsam, wenn es darum geht, Wertschöpfung zu schaffen und nicht nur um das steuerliche Thema, kann man das auch über den Weg machen, wenn man gemeinsam finanziert, weil man ja jederzeit trotzdem Immobilie kapitalisieren kann. Also ich kann ja jederzeit für einen Kauf oder für eine Modernisierung oder auch bei einigen Banken für jetzt doch ein Luxusobjekt, für ein Boot beispielsweise oder für ein Luxusauto meine Wohnung kapitalisieren, also Geld zusätzlich aufnehmen auf meine Immobilie, diese in den zweiten Rang ins Grundbuch schreiben lassen. Was ich immer sage, was ich immer sage und was ich auch mal feststelle, wenn ich das mit den einzelnen Paaren durchrechne: Sie können, wenn Sie einzeln finanzieren, deutlich weniger finanzieren, als wenn Sie es gleich gemeinsam tun, weil die Bonität und die Haushaltsrechnung bei zusammenveranlagten, bei zusammenfinanzierenden deutlich höher ist als bei einzeln betrachteten Ehegatten, weil die Haushaltspauschale, die abgezogen wird, trotzdem dem immer für 2 Personen abgezogen wird bei verheirateten Menschen.

Also genau, Ehegattenschaukel. Es gibt viele Steuerspartricks, ne, aber am Ende spart man oft weniger als das, was man auf dem anderen Weg gespart hätte oder hätte sich finanzieren können, ne. Also wenn du zu zweit einfach anfängst, ein Immobilienportfolio aufzubauen, ganz normal als Privatperson, und nach 10 Jahren, also wenn du zum Beispiel zu zweit gekauft hast, Team eine Wohnung, ihr setzt 10.000 € Eigenkapital ein, ihr kauft eine Wohnung für 100.000 €, ihr lasst die liegen, in 10 Jahren hat sich der Wert verdoppelt, ihr verkauft die für 200.000 €, ihr habt aus 10.000 € 100.000 € Eigenkapital gemacht nach 10 Jahren, kauft ihr damit was für 1 Million, dann macht ihr sehr viel mehr Gewinn, als wenn ihr 30.000 € durch die Ehegattenschränke spart. So, das, das ist so mein Thema, dass ich immer denke, Überlegt euch wirklich, was euch diese Steuertricks alles bringen. Das Gleiche ist auch das Thema Kaufvertrag. Da gibt es immer, das sage ich nur ganz kurz, Frauen, die sich wochenlang damit beschäftigen, wie die prozentuale Aufteilung ist zwischen Grundstück und Gebäudewert für das Thema wegen der Grunderwerbsteuer. Am Ende macht das Finanzamt aber sowieso, was es will, und schickt dir den Grunderwerbsteuerbescheid, wie, wie wie es will.

Und es geht dann im Unterschied um 200 bis 500 €.

Ja, also macht euch keinen Kopf. Genau, einfach anfangen. Macht euch keinen Kopf wegen Steuertricks, ihr werdet durch die nicht rich. Fangt einfach an und investiert in Immobilien, denn dadurch werdet ihr reich. So sehe ich das auch. Also war wieder toll, das war ein Ganz trockenes Thema, was wir, wo wir uns durchgeboxt haben. Also alle, die Bock haben auf eine GmbH, kommt trotzdem zu Carolin, lasst euch das einmal durchrechnen, kauft mit der GmbH. Ich habe das auch ein paar Mal gemacht. Mein, mein eines Objekt, von dem ich erzählt habe, das ist nicht mein einziger GmbH. Ich habe auch GmbHs, die ziemlich gut performen. Aber ich würde auch sagen, also für mich sind GmbHs kein Thema, um Immobilien zu halten, sondern eher eins, also wenn ich mit einer GmbH kaufe, dann sind das Objekte, die ich renoviere und dann weiterverkaufe.

Aber generell bin ich ein Fan davon, privat zusammen mit meinem Mann als Team Wohnungen zu kaufen, und das empfehle ich auch euch. Das sehe ich auch so.

Und genau, das war ein sehr trockenes Thema, aber wir machen ja auch einen Sonderworkshop im Happy Immo Club. Also kommt in den Happy Immo Club, da werden solche Themen auch visualisiert und da werden auf eure Fragen persönlich eingegangen.

Also es lohnt sich, immer teilzunehmen.

Genau. Kommt zu uns, kommt in den Happy Immo Club, sprecht mit uns persönlich.

Wir freuen uns auf euch.

Ciao, Carolin, wir sehen uns ja bald wieder.

Ich freue mich drauf. Ich mich auch.

Mach's gut. Tschüss.

And hang some string lights to give your patio a glow-up. Spring's calling.

Ross. Work your magic.