Immobilienkauf und Bauchgefühl – mit Julia Borrosch

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Paid for by Pharma. Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Wir hatten Julia Borosch bei uns im Happy Immo Podcast. Julia hat ihre Geschichte geteilt, wie sie von der Immobilienexpertin, Finanzexpertin über die Elternzeit, wie sie die Diagnose Diabetes 1 bekommen hat und was sie daraus gemacht hat. Sie hat diesen Fall in ein ganz tolles Startup verwandelt. Also falls du die Folge nicht gehört hast, dann hör sie dir auf jeden Fall an. Mir ist sie wahnsinnig ans Herz gegangen und ich glaube, was Julia macht, das macht sie richtig gut. Generell, wenn jemand was mit dem Herzen macht, dann wird das immer richtig gut und deswegen solltest du dir diese Folge unbedingt anhören. Aber Julia ist ja nun mal auch eine Immobilienexpertin und darüber sprechen wir heute. Es geht um das Thema Immobilien, um Julias Investments, wie sie das gemacht hat, wie sie das in ihrer Partnerschaft, ihrer Ehe wie sie ihr Geld mit ihrem Kind aufteilt, wie sie Finanzen aufteilt und wie sie das Thema Finanzen, finanzielle Sicherheit und Freiheit überhaupt angeht. Viel Spaß beim Reinhören. Und bevor ich es vergesse: Bitte, bitte bewerte unseren Podcast, hilf uns, dass noch viel mehr Frauen ihn hören und finanziell unabhängig werden. Und für unsere Special-Folgen schick uns gerne, wenn du eine Frage hast— Maja und ich, wir bieten keine One-on-One-Coachings mehr an, wenn du nicht in unseren Kursen bist. Wenn du aber eine Frage hast und nicht bei uns im Kurs bist, dann schreib uns an happy@happyibookclub.com eine Mail, schreib uns deine Geschichte, schreib uns, was deine Frage ist zu der Wohnung, zu der Immobilie, was du wissen möchtest, und wir beantworten sie dir in einer Special-Podcast-Folge. Ich bin gespannt auf dein Problem. Wir helfen dir. Und jetzt geht's los mit Julia. Viel Spaß! Herzlich willkommen, Julia. Ja, hi. Jetzt zum Thema Immobilien. Du hast Immobilien.

Ja, genau.

Wie kam es dazu? Und wem gehören Sie eigentlich, wenn ihr ein Team seid?

Ja, ja, gute Frage. Ich muss kurz einmal zurückspringen, wie ich überhaupt zu Immobilien kam. Und zwar fing das eigentlich schon an nach dem— also nach der Schule habe ich zunächst eine Ausbildung gemacht, bevor ich, bevor ich überhaupt zum BWL-Studium gekommen bin. Und da bin ich das erste Mal mit Immobilien in Berührung gekommen und hatte schon damals Spaß daran, mir Wohnungen anzuschauen und auch mitzuverfolgen, wie andere sich damit Vermögen aufbauen im Endeffekt. Und meine allererste Besichtigung, da war ich glaube ich irgendwie 24 oder so, die wurde brutal abgeschmettert von einem Bekannten der Familie. Der war, also der ist Architekt und ist dann mitgekommen zu dieser Wohnungsbesichtigung. Und das war eine Wohnung in einem nicht so guten Viertel in Rheda-Wiedenbrück. Und die Herangehensweise war im Endeffekt so: Ja, wir schauen uns jetzt mal die Klingelschilder an. Oh, die Klingelschilder? Nee. Und schau mal, wie die Fassade aussieht. Nee, also das würde ich hier nicht machen. Und damit war das sozusagen abgeschrieben für mich und ich hatte kein grünes Licht und habe mich dann auch nicht getraut. Und das Thema hat mich aber nicht losgelassen, sodass ich dann ja sogar während meines BWL-Studiums entschieden habe, dass ich mich komplett auf Immobilien spezialisiere, also meine gesamte berufliche Ausrichtung da hingehe. Ich bin dann nach London gegangen und habe da Real Estate studiert. Und da war das so, im Endeffekt der neue Kickoff für mein Interesse an persönlichen Immobilien, an dem Ankauf von eigenen Immobilien, war in einer U-Bahn in London. Da war ich mit meinen Kommilitonen unterwegs und irgendein Typ spricht uns an und sagt: Hey, worüber redet ihr da? Real Estate? Ah ja, da gibt's doch dieses Buch Rich Dad Poor Dad. Und ich noch so: Was? Und er musste aussteigen. Was hast du gesagt? Was hast du gesagt? Und er schreit so durch die U-Bahn: Rich Dad Poor Dad. Und das war das erste Mal, dass ich von dem Buch gehört habe, und habe mir das dann besorgt. Und da hatte ich eigentlich so den Eye-Opener, dass ich mich damit beschäftigt habe: Was bedeutet es eigentlich, Schulden zu machen? Und Und was bedeutet eigentlich persönlicher Vermögensaufbau? Und von da an hat mich das nicht losgelassen, dass ich unbedingt es schaffen muss, mir selber Immobilien zu kaufen. Es hat dann noch ein paar Jahre gedauert, und letztendlich habe ich dann 2018 zwei Immobilien gekauft. Da war es sozusagen auch nicht als Team. Und als Team haben wir dann 2020 noch mal eine Wohnung gekauft.

Und wie hast du 2018 die Wohnung gekauft? Wie hast du die finanziert? Wie teuer waren die? Hattest du viel Eigenkapital? Kannst du was teilen? Wie waren die Zinsen? Sind die vermietet? Musstest du neu vermieten? Musstest du renovieren?

Ja.

Wie hast du die überhaupt gefunden? Wie bist du da rangekommen? Weil das ist ja eigentlich so der Anfang, wenn man schon weiß, Immobilien sind gut. Ich habe das verstanden. Rich Dad, Poor Dad. Ich muss jetzt hier an meinem Vermögensaufbau arbeiten. Aber wie mache ich das eigentlich? Wie starte ich denn jetzt?

Das ist in der Tat, ist glaube ich der Start das Schwierigste und danach wird es leicht. Also zuerst mal war für mich die Frage, wo möchte ich kaufen? Und ich habe in Frankfurt gewohnt. Frankfurt war ein, als eine der Top-7-Städte in Deutschland ist das natürlich ein total abgegraster Markt und ich habe dann im Umland geschaut und habe mir Aschaffenburg rausgesucht. Der Vorteil an Aschaffenburg ist, aus Frankfurter Sicht ist, es liegt in Bayern und in Bayern sind die Grundsteuern ganz viel geringer. Steuer, Grunderwerbsteuer nämlich niedriger. Genau. Und es ist trotzdem nur eine 40-minütige Autofahrt. Also das heißt, für alle Themen, für die man vor Ort sein muss, ist das gut managbar. Und dann habe ich eben Suchauftrag eingestellt bei den, bei den ImmoScout und den großen Seiten und bin dann zu Besichtigungen gefahren. Und die erste Wohnung, die mir richtig gut gefallen hat, stand dann leer. War gerade frisch renoviert worden und wurde von einem jungen Paar verkauft, die jetzt in ein größeres Haus umziehen wollten. Und ja, ich kann dir gar nicht genau sagen, es war im Endeffekt glaube ich auch ein Bauchgefühl, was mir gesagt hat, die Wohnung ist es. Als Entscheidungsgrundlage hatte ich mir ein Excel-Tool gebaut, was im Endeffekt auf sehr runtergebrochene Art und Weise mir die Kennziffern gegeben hat. Und die passten alle. Und dann habe ich sehr, sehr schnell entschieden. Ich glaube, das war dann auch mein Vorteil, dass ich einfach bereit war, eine schnelle Kaufentscheidung zu treffen. Und dann ging das, das ging superschnell. Also wie das ja so oft im Leben ist, wenn irgendwas im Flow ist und wenn irgendwo das Bauchgefühl passt und Dann geht es oft schnell und ich habe dann innerhalb von 3 Wochen diese Wohnung gekauft.

Mega. Ja, das glaube ich auch. Das ist auch genau das, was ich bei uns im Club beobachte. Denn die Frauen, die— also meistens ist es gut, wenn man sich gut vorbereitet. Dieser Start, was du gesagt hast, das ist wirklich das Schwierigste. Deswegen setzen wir am Anfang ganz viel Fokus darauf: Was will ich eigentlich und wie viel Geld habe ich? Und wie viel von diesem Geld möchte ich in Immobilien oder traue ich mich auch in Immobilien zu investieren. Das muss ja gar nicht gleich alles Geld sein. Und wenn das, und wo suche ich? Ja, und dann ist das genau das, diese Frage. Ich wohne in Frankfurt, Frankfurt ist teuer, wo kann ich dann suchen, wo kann ich was finden? Und wenn das gesetzt ist und man dann vielleicht noch durch so viele Probebesichtigungen Selbstvertrauen gefunden hat, dass man auch auf sein Bauchgefühl hören kann, dann geht's nämlich echt schnell. Ja, und diejenigen, die das dann schnell durchziehen, das sind doch immer die, oder diejenigen, die kaufen, das sind meistens die, die dann auch wirklich Oder umgekehrt, wenn ein Prozess dann doch, wenn da irgendwelche Steine noch mal in den Weg kommen, kommen die meistens auch nicht ans Ziel. Also das ist meistens wirklich so, wenn man so die Erste ist, die die Wohnung besichtigt, oder die Erste, die sagt: Juhu, ich will die Wohnung und es passt dann auch. Dann kaufen die meisten auch. Aber wenn man irgendwie eben die sich erst mal nicht traut, dann irgendwie erst 20. ein Angebot abgibt, dann kommt man vielleicht doch noch mal auf den Käufer, auf den Käufer, dann noch mal auf einen zurück und so. Wenn so ein Zöger, so eine Verzögerung in den Prozess kommt, sehe ich es auch ganz oft so, dass der Kauf am Ende leider nicht klappt. Das kann man nicht vergessen.

Ja, ja, genau so war es auch. Also da vielleicht noch mal zurück. Ich hatte einige Wohnungen angeschaut und bin immer wieder mit dem Zug nach Aschaffenburg gefahren und war eigentlich schon an dem Punkt, dass ich dachte, na ja, es ist schon jetzt ein Zeitfresser, immer dieses Hin-und-her-Gefahre und viel länger mache ich das nicht. Also ich fahre jetzt vielleicht noch zweimal, aber dann muss auch was dabei.

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Gott, ihr Happy Price, Priceline! Und dann kam sie aber, die eine Wohnung, bei der das Bauchgefühl gestimmt hat. Genau, und die Zahlen müssen dann natürlich auch passen, und das war dann aber der Fall. Ja, ich glaube, meine Lektion, die ich aus diesem ersten Ankauf ziehen kann, ist, dass man, um schnell zu sein, muss man an einem Punkt sein, in dem man schon vieles gesehen hat. Und um das zu machen, muss man einfach losgehen. Also vielleicht sozusagen das Bewusstsein haben, die erste Besichtigung, die ich mache, wird bestimmt nicht die Wohnung sein, die ich kaufe. Deswegen, ich gehe einfach hin, ich gucke sie mir einfach an und man wird so viel lernen, man wird so viel daraus mitnehmen. Und je öfter man das macht, desto wahrscheinlicher ist es, dass dann irgendwann die eine Wohnung dabei ist und dann ist man bereit und dann kann man so schnell agieren.

So geil, dass du das sagst, weil genau das sagen wir auch immer. Und wir hatten auch eine andere Julia aus München, die natürlich auch die sie gar nicht in München kaufen wollte, weil ihr München zu teuer war. Und sie hat genau das Gleiche gemacht. Sie hat sich 30 Wohnungen angeguckt, war total frustriert, weil andere Frauen haben schon längst eine Wohnung gekauft zwischendrin. Aber bei der 30. war sie die Erste und sie hat die besichtigt. Sie hatte ein gutes Bauchgefühl. Die Wohnung hat natürlich danach nachgerechnet, passt alles und so und hat auch die Wohnung gekauft. Also ich glaube, es ist genau das. Erstens mal die erste Wohnung, die man kauft, die muss auch nicht perfekt sein, die muss sich rechnen. Dafür hat man eine Tabelle, dafür hat man ein Tool. Aber es muss nicht die perfekte, perfekte, perfekte Wohnung sein. Man kann sie auch irgendwann wieder verkaufen, wenn man möchte. Und die erste Besichtigung, die ist total unwichtig. Einfach irgendwie 30 Wohnungen besichtigen und dabei lernen und natürlich so tun, als sei man voll interessiert. Aber das muss man einfach so als Learning und als Hausaufgabe sehen.

Ja, total. Und vielleicht noch mal zum Thema Tool. Ich hatte mir die kleine Excel-Tabelle, eine kleine Excel-Tabelle gebastelt, die habe ich tatsächlich Entscheidungsgrundlage genannt. Und das würde ich auch jedem empfehlen. Ich weiß nicht, ob ihr dann in den Workshops, die ihr macht, im Club, gebt ihr vielleicht auch Empfehlungen raus, raus, wie das geht. Aber es sind ja im Endeffekt nicht viele Kennzahlen, die es braucht, oder? Also ich glaube, es ist super wichtig für sich selbst, für die Sicherheit und fürs gute Bauchgefühl auch einfach zu wissen, ich habe es durchgerechnet. Und sei es noch so eine runtergebrochene Kalkulation, solange man die wichtigen Aspekte mit einfließen lässt, reicht es aus, um darauf eine Entscheidung zu treffen.

Genau, und ich glaube, das muss man sich dann auch immer vors Auge führen. Also wir haben als Erstes so eine Bierdeckelrechnung, die geht super schnell. Das ist eigentlich nur Mietrendite durch, also quasi Jahresmieteinnahmen durch Kaufpreis. Und wir sagen, wenn das ungefähr so deinen Zinsen entspricht, besser noch Zinsen und Tilgung, dem, was du zahlen müsstest, dann guck dir die Wohnung weiter an. Und wenn nicht, du findest die Wohnung trotzdem gut, dann musst du halt den Kaufpreis runterhandeln. Das ist so der erste Check. Und dann haben wir noch eine richtig ausführliche Kalkulation, in der wir alles erklären. Und so kann man, so vergisst man dann auch keine Kosten, wie mögliche Renovierung oder irgendwie Mietausfall, solche Sachen. Und dann glaube ich aber, dass man wirklich, wir haben ganz am Schluss, also wir haben ziemlich viele Vorlagen, wir haben 18 oder 19 Vorlagen und eine ist auch so die finale Checkliste, die sich unsere Frauen dann auch ausdrucken und mit zur Notarin nehmen, weil da ist dann abgehakt, da ist dann abgehakt, du hast die Kalkulation durchgerechnet und die Wohnung rechnet sich, Haken dran. Weil man immer auf dem Weg, man macht das, aber es kommt immer eine neue Sorge, dann kommt irgendwie Habe ich die Dokumente richtig gelesen und geprüft? Ja, Haken dran. Ich habe alle Dokumente richtig geprüft und gelesen. Das muss man sich wieder vor Augen führen, damit man nicht in der letzten Sekunde doch Schiss kriegt, dass das Investment nicht gut ist. Aber genau diese Vorlagen haben wir und ich glaube, das ist auch total wichtig, so eine Guidance zu haben durch diesen Immobilienkauf, um eben nicht zu vergessen, was war das Ziel? Ich habe alles richtig gemacht, egal was mein Nachbar oder wer auch immer mir da reinlabert, dass jetzt gerade nicht die gute Zeit ist zu kaufen, diese Wohnung rechnet sich und ich ziehe das jetzt durch.

Durch.

Und ich glaube, dafür ist auch eine Community total wichtig. Wir haben dann WhatsApp-Gruppen, in die man das auch postet. Die schreiben dann, wir gehen heute, heute ist mein Notartermin, oder ich sitze jetzt beim Notar, oder ja, beurkundet, und dann applaudieren alle. Ich glaube, das ist total wichtig, dass man so Wingwomen hat, die einen auch über die Zielgerade tragen. Und ich glaube, das wird bei dir, bei deinem Club, bei deiner Community auch genau das Gleiche sein.

Ja, mega. Also genau das ist ja, wovon gute Entscheidungen auch leben und wie man eben dranbleibt an einem Ziel. Also es braucht einfach Unterstützung und das richtige Umfeld, wenn man in eine neue Richtung geht. Und für viele ist ja das Thema erste Immobilie oder Immobilien per se neu als Vermögensanlage. Und da einfach diese starke Community zu haben und den Applaus zu bekommen für die einzelnen Meilensteine ist da essenziell. Und dann kann man auch mit einem guten Gefühl vorankommen. Ich glaube, Wenn man die Grundlagen fürs Investieren auch verinnerlicht hat, also bei mir war es insbesondere dieses Schuldenmachen, das, was aus dem Buch Rich Dad Poor Dad auch so besonders hervorgeht. Also es gibt einfach gute Schulden und schlechte Schulden. Schlechte Schulden sind die, die meine persönliche Bilanz verkleinern. Aber gute Schulden sind die, die, die bei den Assets Mehrwert machen, die mir idealerweise sogar Cashflow bringen. Und das zu verstehen, dass dass eben die Schulden, die ich mache bei einer Immobilienanlage, dass das gute Schulden sind. Wenn man das hat und dann noch die Unterstützung aus der Community und die Checklisten, hey, dann who can stop me?

Genau, who can stop me? Julia, ich würde sagen, wir kommen schnell zum Ende, auch wenn ich noch ganz viele Fragen an dich hätte. Vielleicht machen wir einfach noch mal einen Podcast. Was sind denn deine 3 Tipps, die du gerne unseren Hörerinnen mitgeben möchtest?

Ja, also tatsächlich, mein erster Tipp wäre: Denk an deine persönliche Bilanz. Also schau dir Einnahmen und Ausgaben an und die Assets und Liabilities, Vermögenswerte und Schulden. Und überlege dir, wo sind deine Einnahmen und Ausgaben und was sind deine Vermögenswerte und Schulden? Und wie trägt eine Immobilie dazu bei? Wenn du dir diesen Überblick gemacht hast, dann ist, glaube ich, die Frage, ob Immobilien ein sinnvolles Investment sind, beantwortet. Weil in den meisten Fällen bei einem guten Ankauf trägt die Immobilie nämlich zu positiv zur Bilanz bei. Und der zweite Punkt ist: Sei dir bewusst, dass die erste Besichtigung wahrscheinlich nicht dein Objekt wird. Lerne einfach und bereite dich für den Kauf vor und geh raus. Und mein dritter Tipp ist: Umgib dich mit Gleichgesinnten und schließ dich einer Community an. Höre Podcasts oder, oder Ähnliches, denn das hält dich, hält dich am Thema und gibt dir den richtigen Spirit, um um loszulegen.

So toll, Julia. Vielen Dank für dein Gespräch und deine Tipps. Also deine Tipps sind: Erstens, mach deine persönliche Bilanz, deine finanzielle Bilanz. Was hast du und was sind deine Schulden? Und guck, dass Immobilien da die Bilanz ins Positive ziehen. Dann keine Angst vor der ersten Besichtigung. Mach das einfach. Also geh und besichtige. Wisse, dass das einfach eine Übungssache ist und besichtige, besichtige, besichtige. Sieh das einfach ganz egoistisch für dich als Learning und umgib dich mit Gleichgesinnten. Such dir eine Community, in der Frauen sich mit dem gleichen Thema beschäftigen und dich auch zu deinem Ziel hin pushen. Das waren tolle Tipps. Du hast so viele so schlaue Sachen gesagt und so viel, was wir auch immer sagen. Also gar nicht unbedingt, ich will jetzt nicht sagen, dass wir immer die ganzen schlauen Sachen sagen, aber es war wirklich, du bist gar nicht bei uns Mitglied im Happy Immoklub, du bist aber mit allem, was du gesagt hast, so an unserer Seite. Das fand ich gerade ganz, ganz, ganz, ganz toll, weil wahrscheinlich sind das eben genau die Tipps, die einem zur ersten eigenen Wohnung helfen.

Ja, vielen Dank. Also ich kann nur empfehlen, den Happy Immo Club auszuprobieren, weil genau das, was ihr macht, ist das, was ich damals gebraucht hätte, und um noch schneller voranzukommen. Also ja, cool, auch stark, dass ihr das so aufgebaut habt. Und du hast ja am Anfang erzählt, dass es auch für dich eine große Veränderung war beruflich und Wir haben uns auf LinkedIn ja verfolgt gegenseitig und ich habe so beobachtet, wie du in den letzten Jahren dein Business aufgebaut hast, den Happy Immo Club aufgebaut hast, die Community immer größer wurde und habe so deine Meilensteine hier von Frankfurt aus mitgefeiert. Und ja, Glückwunsch auf jeden Fall dazu, weil das ist auch nicht so leicht. Das neben dem, was im Leben so ansteht, zu wuppen und da so eine Community aufzubauen. Also da kannst du auf jeden Fall mit Stolz drauf zurückschauen, was ihr da im Happy Immo Club so aufgebaut habt.

Vielen Dank. Dankeschön. Ja, es ist nicht so, das ist schon ganz schön viel, gerade so was zu gründen und auch rauszugehen aus so einem Jobverhältnis, bei dem man eh schon so viele Lorbeeren hat, weil man von Firma XY kommt, ja, und das alles neu zu machen. Aber den Weg gehst du jetzt auch, und wir werden alle Sweet Souls verfolgen und unterstützen. Und ich freue mich total drauf, wenn du damit ganz groß rauskommst. Dankeschön, dass du heute da warst im Gespräch.

Danke, Anais.

Ciao! Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow-up. Spring's calling. Ross, work your magic.