Immobilienmarkt 2025: Chance oder Risiko? – mit Gertrud Traud

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Heute zu Gast eine Frau, die ihr schon kennt, und zwar die liebe Dr. Gertrud Traut. Herzlich willkommen, Gertrud.

Hallo, Anna, beste Grüße in die Happy Immo Community.

Dankeschön, freuen wir uns sehr. Gertrud, erzähl doch mal kurz, wer du bist und was du machst.

Ich bin Chefvolkswirtin der Helaba, länger bekannt unter dem Namen auch Helaba Landesbank Hessen-Thüringen, aber da es das nicht mehr so genau trifft, weil wir auch zuständig sind für andere Bundesländer, insbesondere auch noch Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Also unser Name ist Helaba und da bin ich zuständig für Alles, was mit Prognosen zu tun hat als Chefvolkswirtin, angefangen von Wachstum, Inflation, Aktien, Renten, Devisen und alles, was man sich volkswirtschaftlich noch so vorstellen kann. Und wir analysieren zuerst, wir analysieren zum Beispiel auch jetzt, was passiert denn an den Märkten, was passiert mit der Realwirtschaft, wenn die neue Regierung kommt, das rechnen wir dann alles durch. Oder wenn Trump irgendwelche Zöllen rauf und runter macht, dann rechnen wir, und dann rechnen wieder. Und die Analysen führen dann zu den Prognosen, und das ist die Basis für die Kollegen in der Bank, aber natürlich auch für unsere Kunden außerhalb der Bank, für all diejenigen, die Prognosen brauchen.

Und für alle, die jetzt noch nicht so genau wissen, was die Helaba ist und was die Kollegen in der Bank genau machen, kannst du das auch noch mal sagen? Ist das eine ganz normale Bank für Immobilienfinanzierung? Ist das eine übergeordnete Landesbank? Vielleicht gehst du da noch einmal kurz ein?

Also eine Landesbank ist von Konsumentensicht einem normalen Konsumenten eher etwas, was man schwer vorstellen kann, und man kann bei uns auch nicht an einen Schalter gehen und sagen, ich hätte jetzt gern mal Immobilienkredit. Das kann man bei einem Teil unserer Bank, denn wir haben eine Tochter, und das ist die Frankfurter Sparkasse. Da kann natürlich jeder auch hingehen und sagen, ich hätte jetzt gern mal einen Immobilienkredit. Wir sind als Helaba aber eine große Kundenbank, und wir haben unterschiedliche Geschäftsbereiche. Also angefangen von dieser Tochter, eine sogenannte Retailbank, also übersetzt ist das sowas Ähnliches wie, man nennt es dann Kleinkundenbank, weil ich sag gleich auch noch, was Großkunden sind. Aber wir haben auch noch andere Töchter. Wir haben eine Förderbank, die sich um Förderkredite kümmert, die im Land Hessen ausgegeben werden. Wir haben eine Private-Banking-Tochter, das ist die Frankfurter Bankgesellschaft, Gesellschaft. Wir haben eine Asset-Management-Tochter. Jetzt muss ich mal gerade überlegen. Wir haben natürlich noch eine, die sogenannte GWH, das ist eine Hausverwaltungsgesellschaft. Also Hilleberg hat auch ganz viele Selbstimmobilien. Und dann haben wir die OFB, das ist eine Projektentwicklungstochter, also die macht die ganz großen Türme. Also diejenigen, die sich in Frankfurt auskennen und schon mal an der großen Baustelle in der 9 Mainzer Straße, nämlich gegenüber von unserem aktuellen Gebäude, dem Main Tower, bauen wir gerade einen neuen Turm, einen großen, wirklich richtig großen Turm. Und den bauen wir leider nicht für uns, da ziehen wir nicht selber rein. Da ist jetzt jüngst vor ein, zwei Wochen der Mietvertrag mit der Commerzbank abgeschlossen worden. Und jetzt merkt man schon, wenn wir über groß reden, die ziehen dann 2028 da rein, wenn das Ding fertig ist, weil Weil bislang sieht man oberhalb der Erde auch noch gar nicht so viel.

Ja, das ist total spannend. Genau diese großen Projekte, da komme ich ja auch her. Das ist auch mein Kontakt zur Hilla war, ne. Ich habe meine berufliche Karriere bei Groß und Partner gestartet, die ja jetzt auch die ganzen anderen Türme da in der Neuen Mainzer Landstraße bauen.

Auf der anderen Seite von uns. Wie, die Groß und Partner hat uns auf der einen Seite zugebaut mit 4 Hochhäusern und jetzt auf der anderen. Also genauso ist es. Also Groß und Partner.

Fährst du mit dem Auto noch gerne ins Büro? Wo, wenn du jetzt hier so voll bist mit Baustellen?

Also ich bin ja Bahnfahrer, also ich fahre fast nie mit dem Auto, weil die Gurkerei, also es ist über die Autobahn erst, weil ich außerhalb wohne. Also ich steige in die Bahn und dann laufe ich vom Bahnhof zur Bank, was ich immer ein bisschen, das nenne ich geschenkte Fitness, auch wenn das in Frankfurt auf der, die Kaiserstraße entlang ein bisschen gewöhnungsbedürftig ist, aber ich mache das schon so viele Jahre, ja, man gewöhnt sich an alles.

Ich mag das sehr gern. Ich höre nur die ganze Zeit das Schimpfen der Frankfurter, weil man nicht mehr in die Innenstadt reinkommt, weil überall Baustelle ist und alles gesperrt. Und du hast gesagt, bis '28, da soll der neue Commerzbank Tower— ich weiß gar nicht, ob er dann so heißt— fertig sein.

CBT, Central Business Tower, heißt der.

CBT im CBD, im Central Business District. Genau, und deswegen komplett gesperrt. Aber gut, so ist es. Danach wird Frankfurt um ein paar Hochhäuser reicher sein, und das wird ja auch total cool.

Ja, also, und da merkt man schon, also, wenn wir solche Dinge finanzieren, dann reden wir über ganz andere Baustellen, buchstäblich Baustellen. Aber wir machen auch in unserer Einheit, jetzt sind, bin ich, bin ich mitten in der Bank drinne, also das bislang waren alle die Töchter, also auch in der Bank Immobilienfinanzierung, wenn jemand anders große Projekte machen will, dann, also, weil das, was mit unser eigener Turm, das ist ja die Projektentwicklung, Entwicklung, die unsere Tochter macht. Also innerhalb der Bank finanzieren wir dann Großprojekte von anderen Immobilienkunden, aber auch von großen Unternehmen in Deutschland, auch im Ausland. Wir haben einen Schwerpunkt auf Deutschland, aber wir sind auch in Europa aktiv, wir sind in USA aktiv, in Großbritannien, in ausgewählten Märkten in Asien, Lateinamerika. Und dann geht es nicht nur Immobilienprojekte, sondern wir machen auch Infrastrukturprojekte, also überall, wo dann große Projekte anstehen. Also die sogenannte Asset-Finance-Einheit, die macht dann große Infrastrukturprojekte. Das kann dann auch mal eine ganze Schienenstrecke sein durch ein ganzes Land oder Ähnliches, oder Finanzierung einer E-Bus-Flotte für eine ganze Kommune oder Ähnliches.

Also wir reden dann über große Projekte, das heißt die ganz große Strategie, und die holt sich ihre Expertise natürlich von eurer und von deiner Einschätzung. Wie siehst du denn den aktuellen Markt? Wir haben jetzt ja, die EZB hat gerade die Zinsen gesenkt, aber die Immobilienkredite, also die ING und alle möglichen Privatbanken, ne, haben ihre Baufinanzierungszinsen angehoben. Jetzt kommt bei mir im Happy Immo Club immer die Frage an, na, ist, wie kann das denn sein? Leitzins geht runter, Zinsen gehen nach oben. Fragt das doch mal jemanden, der mir das gut erklären kann, und das bist du.

Ja, also wir sprechen, das, was du gerade angesprochen hast, ist all das, was auf dieser sogenannten Zinskurve passiert, weil es gibt Zinsen für das ganz kurze Ende, es gibt Zinsen für das Geld, was die Banken sich bei bei der EZB leihen, oder auch für das Geld, was die Banken bei der EZB einlagern. Und dann ist das für Übernachtgeschäfte, also wirklich ganz, ganz kurz. Und dann gehen wir langsam in den Geldmarkt, das sind dann Tagesgeschäfte, und dann wird es sukzessive länger, Geschäfte über ein Jahr, über 2 Jahre, über 4, 5. Die übliche Laufzeit, die sich alle immer angucken, ist meistens meistens 10 Jahre. Da gibt es auch die sogenannte Benchmark, nämlich wenn der Bund in Deutschland Schulden aufnimmt, dann ist das die maßgebliche Größe, also die Zinsen, die der Bund, der Bund, ja, wichtig, jetzt sind wir immer noch nicht bei dem, der einen Hypothekenkredit aufnehmen will, der Bund am Markt zahlen muss. Und das ist ein relativ solventer Zahler, aber das ist ein Leitzins, an dem sich dann das sogenannte lange Ende orientiert, nämlich wenn jemand sagt, ich möchte auch 10 Jahre haben, und oder vielleicht dann auch 15. Also ist diese Benchmark, die man schon mal hat durch den, den Anker der 10-jährigen Verschuldung des Bundes. Da das aber ein extrem solventer Schuldner ist, müssen andere, die auch 10-jährige oder auch 15-jährige Kredite aufnehmen wollen, die müssen natürlich ein bisschen mehr zahlen. Dann kommt die individuelle Risikoprämie dazu, da kommt dazu, wie viel Eigenkapital hat derjenige, welche Projekte plant der, plant der irgendwas, sag mal, ein sehr spekulatives Objekt im Nirgendwo, wo die Bank dann sagt, na ja, ob ich da jemals mein Geld wiederkriege, oder die Person, die da was plant, ob die überhaupt eine Rendite kriegt und das zurückzahlen kann. Also die Leitlinie für Immobilienkredite ist dieses sogenannte lange Ende, und daran messen sich dann auch die Zinsen für den privaten Investor. Und ich betone das mit dem Bund jetzt so explizit, weil die Zahlungsfähigkeit des Bundes kann sich auch ändern. Und wenn wir jetzt diskutieren, dass wir zwei große Sondervermögen auflegen und der Bund sich gigantisch überschuldet, dann fragt sich der Markt auch, da hätte ich doch gerne auch eine Risikoprämie. Und das ist genau jetzt in den letzten Tagen passiert. Also die EZB hat die Zinsen weiter gesenkt, weiter schon seit Sommer letzten Jahres. Und die Verhandler bei der geplanten Koalition, die reden jetzt über noch mehr Verschuldung und noch mehr Verschuldung. Und da hat der Markt mal gerade 50 Basispunkte, also die 10-jährige Verschuldung ist dann gehüpft von, ich sag mal, Pi mal Daumen 2,3% auf 2,8%. Und dann merkt man, das wird dann immer weiter übertragen auf den Privaten und dann muss er plötzlich auch 50 Basispunkte mehr bezahlen.

Das hast du total gut erklärt. Also grob zusammengefasst, Friedrich Merz sagt Schulden rauf, das heißt für die Privaten Zinsen rauf.

Genau. Also es ist einfach, höhere Schulden haben ihren Preis und den muss der Schuldner selber zahlen, aber insbesondere auch diejenigen, die einen Kredit aufnehmen, wollen und werden, die müssen auch dafür bezahlen.

Das haben wir jetzt verstanden, danke schön. Was gibt es denn noch für Indikatoren? Ja, also wenn wir uns jetzt fragen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren, stehen wir vor einer neuen Immobilienkrise, oder ist das eine ganz gesunde Marktbereinigung, was jetzt passiert? Ja, welche Indikatoren gibt es denn, dass sich der Markt stabilisiert oder weiter abrutscht und die wir als Privatmenschen vielleicht auch verstehen und fassen können?

Also ein Indikator, wie es gerade bei den Immobilien aussieht, nenn es mal einen gleichlaufenden Indikator, ist die Preisentwicklung. Und da ging es ziemlich lange nur bergauf, nämlich in der Zeit, in dem, wo der Kredit halt nichts gekostet hat. Und als dann infolge des Inflationsanstiegs die Zinsen stark nach oben gegangen sind, sah das alles nicht mehr so rosig aus. Und entsprechend hatten wir dann auch eine Korrektur. Die Korrektur ist jetzt pi mal Daumen 2 Jahre alt. Die Inflation ist zurückgegangen, die Preise sind zurückgegangen, und am aktuellen Rand sehen wir— am aktuellen Rand heißt schon seit zweites Halbjahr letztes Jahr— da sehen wir, dass die Preise in der Summe, aber auch wenn ich in einzelne Städte gehe, sieht man das auch schon, dass die Preise nicht mehr fallen, sondern sich stabilisieren. Und es liegt daran, weil die Nachfrage extrem hoch ist, weil in Deutschland seit Jahren, man könnte sogar sagen seit Jahrzehnten, zu wenig gebaut wurde. Die Bevölkerung in Deutschland steigt, sie steigt insbesondere in den Städten. Also wir haben eine große Nachfrage nach Immobilien, wir haben zu wenig Baugenehmigungen, wir haben zu wenig Fertigstellungen. Und dann sieht man, wir sehen auch, die Kreditnachfrage steigt, auch dafür gibt es Indikatoren. Also wir sehen Viele gehen jetzt schon zu ihrer Bank und sagen, lass uns doch mal reden. Dann ist auch die Frage, können sich die Leute das eigentlich auch wieder leisten? Da kommt die Inflation ins Spiel und die Lohnsteigerungen.

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Got your happy price, Priceline. And we had the years when inflation was very, very high, so over 8%, and the wages were not yet rising. Now, slightly delayed, the wages are rising and inflation is down to around 2%. Das heißt nichts anderes, das real verfügbare Einkommen steigt wieder, also man kann sich von der Seite auch ein bisschen mehr leisten.

Okay, die guten News sind, man kann sich mehr leisten, weil die Gehälter angestiegen sind und die Inflation, die Preise eigentlich nicht weiter ansteigen oder weniger ansteigen, ne, als die Gehälter eben angestiegen sind, weil die Inflation gefallen ist. Also könnten ja mehr Leute investieren. Was wird das, wenn die Zinsen jetzt steigen, können sich das ja doch wieder weniger Leute leisten. Wird das sich aus deiner Sicht auf die Immobilienpreise auswirken? Werden die fallen, oder wird es die Immobilienpreise— werden die so bleiben, oder werden sie weiter steigen? Was denkst du?

Also es wird mit diesem Anstieg, den wir auch für dauerhafter halten, es wird etwas teurer, etwas schwieriger. Also der Immobilienmarkt entwickelt sich nicht mehr ganz, also Wohnimmobilienmarkt nicht mehr ganz so stark, wie wir das vorher erwartet haben. Weil der eine oder andere 50 Basispunkte mehr ist nun mal, das könnte dann der, ich nenne es mal, den Todesstoß gewesen sein, weil es dann zu teurer wird. Aber es gibt ja auch Möglichkeiten der Anpassung. Also wenn der Zins dann teurer ist, dann guckt man noch mal ein bisschen kleineres Objekt, oder man guckt auch ein bisschen in der anderen Lage. Also es gibt Möglichkeiten der Anpassung. Worauf wir ein bisschen auch noch hoffen, aber das ist Hoffnung, weil das Geldausgeben in der neuen Koalition ist jetzt ziemlich sicher. Ob die Bürokratie abgebaut, ob die Bauvorschriften zurückgefahren werden, also dass die Kosten für den Bau in der Summe weniger steigen, das wissen wir noch nicht. Aber wenn das käme, dann könnten auch Immobilien, Wohnungen oder auch Häuser günstiger angeboten werden. Und wenn das Objekt der Begierde an sich dann ein bisschen günstiger wäre, dann könnte sich auch wieder mehr leisten.

Das heißt Wohnen als Luxusgut nicht unbedingt. Meine Anschlussfrage wäre, welche politischen Maßnahmen den Markt entlasten könnten? Da hast du jetzt schon die erste genannt, weg mit der oder runter mit der Bürokratie. Welche noch?

Es gibt viele Maßnahmen. Also eine Maßnahme, die auch Ökonomen immer gerne vorschlagen, die die Politik aber irgendwie nicht so mag, weil dann weniger Geld reinkommt, Man könnte auch die Grunderwerbsteuer senken oder sogar abschaffen, dann wäre der Immobilienkauf günstiger. Also das sind Maßnahmen, das machen die Länder nicht so gerne, weil dann kommt halt weniger Geld rein. Also da sieht man, der Staat könnte unmittelbar dafür sorgen, dass ein Immobilienkauf günstiger werde. Also dieses immer die anderen verantwortlich zu machen, das ist meines Erachtens nicht der richtige Ansatz.

Also durch den Staat müssen die anderen auch höhere Zinsen zahlen und dann könnte man sich ja schon überlegen, was kann man dann geben, ja. Grunderwerbsteuer runter wäre ja ein toller Ansatz.

Ja, also und die ganzen bürokratischen Kosten, die ja ein Projekt, wo die, also die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren, also die Baupreise, also jetzt nicht die Objekte an sich, sondern der Bau für eine Immobilie ist in den letzten Jahren gigantisch gestiegen, also weil so viele Auflagen sind. Und das und jenes noch gemacht werden muss am Bau selbst, aber auch in der Dokumentation, sodass es sehr, sehr schwierig geworden ist, günstigen Wohnraum zu kaufen. Und da ist der Staat großteils auch mitverantwortlich. Er könnte, man könnte auch, auch die Gemeinden könnten auch mehr Grundstücke zur Verfügung stellen.

Und zu okayen Preisen.

Ja, und jetzt kommt noch mal was dazu. Auch der Bürger an sich ist ja immobilienfeind, weil jeder möchte eine Immobilie haben, am besten am Rand mit bester Aussicht, und neue Immobilien sollen nicht gebaut werden, weil dann die Aussicht weg ist, oder in der Zeit, in der gebaut würde, kommt Baulärm. Also es gibt immer bei größeren Bauprojekten, wo viele Häuser entstehen könnten, gibt's immer Bürgerinitiativen, die sagen, aber bitte nicht hier. Also wie heißt das so schön? Not in my backyard.

Ja, die ganzen Nimmwies, die kenne ich auch zu gut. Also wichtige Punkte, die du sagst: Der Staat könnte selbst neu bauen, der Staat könnte Land günstiger hergeben, so dass andere neu bauen, ne. Also letztes Jahr waren 400.000 Wohnungen versprochen, ich glaube, gebaut wurde ein Viertel davon oder so. Der Staat könnte es insgesamt attraktiver machen, für Menschen oder für Private neu zu bauen. Und Kosten kommen ja auch genau durch das, was du sagst, durch die Bürokratie, ne. Es ist ja nicht nur so, dass die ganzen Preise für die Materialien gestiegen sind, die sollten jetzt ja auch wieder fallen, die passen sich ja auch wieder an durch Inflation und so. Aber was geblieben ist, ist eben diese sehr viel längere Bauphase oder auch die Phase der Baugenehmigung. Und das ist nämlich der Punkt, mit dem, wenn man das Land teuer einkauft, muss man ja den Ankauf vorfinanzieren, ja. Und wenn diese Vorfinanzierung Zeit. Früher hat eine Baugenehmigung anderthalb Jahre gedauert, ja. Und wenn das jetzt 5 Jahre dauert, dann muss man einfach dreieinhalb Jahre länger Zinsen zahlen für gar nichts. Nichts passiert dreieinhalb Jahre lang oder noch länger, ja. Wir hatten gerade ein Grundstück in Spandau, in Berlin-Spandau, wo seit insgesamt jetzt schon fast 9 Jahren auf die Baugenehmigung gewartet wird für ein riesiges Gebiet, riesiger Stadtteil, der da entstehen soll. Und wir haben jetzt verkauft, ja, also weil das einfach nicht mehr tragbar ist für Für Unternehmen, die nicht den Staat oder ein Land im Hintergrund haben, ist das einfach, ist das dann auch der Genickschuss, ja. Und da muss man aufgeben, da muss man sagen, nee, dann mache ich andere Projekte, mach das alleine, ja. Ich kann hier nicht 10 Jahre Zinsen zahlen, ja.

Und du kriegst halt gar nichts dafür, das musst du einfach oben drauf noch bezahlen.

Und du hast es auch vorher nicht berechnet, du wusstest das ja vorher nicht. Genau, also das sind alles Punkte, die Wohnen dann irgendwie doch zum Luxusgut machen. Das hört sich jetzt ja alles ein bisschen negativ an. Welche typischen Denkfehler machen denn InvestorInnen in der aktuellen Marktphase?

Ich bin nicht so sicher, ob es so typische Fehler gibt. Ich glaube, das Wichtigste, was man beachten muss, ist zu gucken, also einmal die Frage: Will man selber einziehen? Will man vermieten? Weil wenn jemand selber irgendwie reinziehen will, da ist er auch oft bereit, irgendwelche Sondergoodies, also die, die man gar nicht sieht, also was halt einfach Geld kostet, was Spielereien sind, die man gerne hätte. Wenn man sich das leisten kann, kann man das machen. Wenn man erwartet, dass man dafür eine Rendite kriegt, ist das meistens schwieriger. Das sieht man bei anderen Sachen auch, bei Autos. Wer sich super Auto selbst stylt und dann denkt nach einem Jahr, er verkauft das und jemand anders ist bereit, für die ganzen Gimmicks zu zahlen. Da merkt man auch, also Sonderwünsche auf der Vermietungsseite oder Wiederverkaufsseite einfach schwierig.

Man, sehr gutes Beispiel mit dem Auto, das merke ich mir, und das versteht jeder.

Und man sollte es natürlich auch durchrechnen, die Idee Okay, man kriegt dann, ich übertreibe es mal ein bisschen, aber in richtig guten Lagen gibt es ja auch, man kriegt für jede Lage 25 oder 30 €. Ich meine, das muss dann auch wieder jemand zahlen können. Da merkt man, dass die hohen Baukosten sowohl für den Käufer ein Problem sein können, aber auch dann für den Mieter. Und wenn das Bauen günstiger würde, dann könnten alle davon profitieren, also auch nicht nur der Käufer, sondern auch der Mieter. Und diese wichtigen Fragen muss man vorher durchrechnen. Für wen möchte ich etwas kaufen? Wie viel Eigenkapital habe ich? Habe ich auch alles durchgerechnet, was ich auch als Vermieter noch an zusätzlichen Kosten habe? Also Instandhaltungsrücklagen und all diese Dinge. Und nicht nur, das ist das Geld, was ich aufnehme, und die Miete, die ich kriege. Dann wundert man sich. Aber dafür, für solche Dinge seid ja auch ihr da.

Dafür sind wir da. Trotzdem noch die Frage, wenn ich jetzt sage, ja, das habe ich gefunden, ich habe das Objekt gefunden, was würdest du raten? Was ist deine Prognose? Wie sollte ich finanzieren? Sollte ich sagen, die Zinsen sind mir jetzt, die passen mir gerade nicht, ich mache nur 5 Jahre und hoffe, in 5 Jahren wird alles besser? Sollte ich auf 5, 10 oder 15 Jahre gehen oder länger?

Also ich bin ein Freund von langen Finanzierungen, weil das ist was, auf das man sich einstellen kann. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen wieder in den Nullbereich ich, gehen in die schöne rosa Welt, die wir mal ausnahmsweise für Immobilienfinanzierer hatten. Die wird nicht wiederkommen, das war eine Ausnahmesituation. Man sieht auch jetzt die Nachwirkungen von dieser Nullzinspolitik. Also ich glaube, dass ich das in meinem Berufsleben nicht mehr erlebe. Und wenn man dann mal 10, 15 Jahre nach vorne denkt, der Vorteil Bei einer langfristigen Finanzierung ist, man kann sich darauf einstellen und es wird nicht schlechter, es wird nicht teurer. Und wenn sich die anderen Rahmenbedingungen besser entwickeln, wenn man mehr Einkommen hat, dann kann man auch mit dem zweiten Objekt anfangen. Wenn die Mieten steigen würden, kann man auch mit dem zweiten Objekt anfangen, oder man diversifiziert sein Portfolio und sagt, okay, neben Immobilien mache ich auch noch was anderes, damit ich mein Risiko Gut, Steuer. Also du hörst, ich bin ganz klar, langfristige Sicherheit macht das einfacher, weil das größte Problem ist, man finanziert nur 5 Jahre und nach 5 Jahren muss man dann 100 Basispunkte mehr zahlen oder 150. Also es kann ja auch gut sein, dass wir mal wieder richtig hohe Zinsen haben. Das, was wir jetzt in der letzten Phase hatten, das war ja nicht richtig hoch, das war nur hoch, weil wir vorher gar keine Ja, genau.

Und dann steht man da nach 5 Jahren und ist gezwungen. Also das ist ja immer genau das Thema. Es ist schwierig, wenn man, sobald man unfrei ist, und wenn man nach 5 Jahren den Vertrag wechseln muss, refinanzieren muss, dann hat man auch einfach gar keinen Verhandlungsspielraum, ne. Und Verhandlungsspielraum mit Banken ist sowieso ein schwieriges Thema. Aber wenn man, es ist eben schon ein Verhandlungsspielraum, ob man refinanziert oder nicht, ja. Und nach 10 Jahren kann man ja jeden Kredit refinanzieren. Von daher würde ich auch immer eher auf auf ein langfristiges Pferd setzen. Was ich noch gedacht habe, was du gerade gesagt hast, es ist ja auch eine gute Idee, wenn man sieht, in 8 Jahren sind die Zinsen niedrig, total weit unten, ne, kann man sich erstens auch die Refinanzierung schon mal vorsichern. Aber man kann ja auch, wenn das Gegenteil eintritt, wenn man weiß, man muss refinanzieren, die Zinsen gehen nach oben, dann kann man ja auch schauen, dass man, wenn es einem finanziell besser geht, einfach auch schon sehr viel abgetilgt hat. Und dann ist dieser ganze Batzen, den man eben noch weiter zahlen muss zu den Konditionen, zu schlechteren Refinanzierungskonditionen oder zu im Vergleich zum Dann-Stand von Zinsen schlechteren Zinsen, dann ist das ja auch gar nicht mehr so hoch, das Ganze.

Ja, also das ist auch etwas, ich habe festgestellt in den letzten Jahren, so eine Tendenz zum extrem wenig Tilgen macht einen auch unfrei. Also da wäre ich auch, würde ich auch empfehlen, ein klein bisschen mehr zu machen, So, damit man auch den positiven Effekt von der Abzahlung irgendwann spürt. Ansonsten fragt man sich nach 10 Jahren, oh, ich habe ja gar nichts abbezahlt. Und dann zu höheren Zinsen wieder die Anschlussfinanzierung zu machen, das ist dann halt auch kein Spaß.

Ja, das kommt natürlich aus dieser Zeit, in der das Geld nichts gekostet hat und Tilgen eigentlich überhaupt keinen Sinn gemacht hat. Warum soll ich denn tilgen, wenn ich das Geld für kostenlos kriege? Gertrud, wir sind eigentlich ziemlich am Ende. Wunderbare Folge. Was Was gibt's denn, was du unseren Hörerinnen noch mitgeben willst? Vielleicht 3 Jahre für das Jahr 2025 und dann machen wir in 26 wieder weiter mit dir.

Also das ganz Wichtige ist, jeder sollte auch, und jetzt wirst du dich ein bisschen wundern, auch bei der Immobilienanlage auch ein bisschen auf sein Gefühl hören und nicht irgendwas kaufen, was einem jemand aufschwätzt, nur weil er es gerade loswerden will. Also ein Gefühl kombiniert mit einer guten Kalkulation Dann kann man auch gut schlafen mit einer größeren Investition in der Immobilie.

Das war Tipp Nummer 1. Was sind noch 2 Tipps?

Das Zweite ist natürlich, das haben wir eben angesprochen, das ist die, die langfristige Finanzierung. Und das Dritte habe ich eben auch schon gesagt, wenn man wieder Zinsen hat, auch bitte tilgen. Ansonsten wird dieser ja, ich nehme mal, der Batzen, der man auf dem Rücken mit einem rumschlägt, engt den Raum für mögliche weitere Investitionen ein. Und das ist ja auch nicht toll.

Also hört auf euer Bauchgefühl in Kombination mit der passenden Kalkulation, natürlich finanziert langfristig, und schaut zu, dass ihr tilgt. Dann seid ihr frei, könnt schnell eure Wohnung euer Eigenheim nennen, euer abbezahltes Eigenheim, oder ihr habt einfach Geld übrig, dass ihr in andere Assets reinstecken können. Von daher, das waren wunderbare Tipps, Gertrud. Vielen, vielen Dank für dieses Gespräch und ich freue mich aufs nächste Mal.

Danke und alles Gute an dich und deine Community.

Ciao. Dankeschön. Tschüss. Up with you and hang some string lights to give your patio a glow-up. Spring's calling.

Ross, work your magic.