Immobilienstrategien für Frauen ab 55 – mit Carolin Telle

America leads the world in medicine development. It matters. We get new medicines first, nearly 3 years faster. 5 million Americans go to work because we make medicines here at home. And not relying on other countries keeps us safe. But China is racing to overtake us. Will we let them? Or will we choose to stay ahead? When America leads, America cures. Let's tell Washington to keep us in the lead. Learn how at americacures.com.

Paid for by Pharma.

Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Heute zu Gast Carolin und wir haben schon wieder eine Quick and Dirty Folge. Wir haben Fragen von euch bekommen rund um das Thema Immobilien, rund um das Thema Frauen und Finanzen und wie fange ich endlich an? Und wir besprechen heute wieder eine sehr spannende Frage aus unserer Community. Aber erst mal herzlich willkommen, Carolin.

Hallo.

Wie geht's dir heute?

Ja, sehr gut, die Sonne scheint. Genau, ich freue mich auf heute auf deine schmutzige Frage.

Haha, auf meine schmutzige Frage, die kommt gleich. Und wenn auch ihr schmutzige Fragen habt an uns, an den Happy Immo Club, dann immer her damit. Schreibt uns an happy@happyimmoclub.com oder schreibt uns auf Instagram oder schickt uns einfach eine Sprachnachricht bei Instagram. Schildert uns euer Problem, was ihr habt mit der Wohnung oder mit eurer Immobilie, mit eurer Finanzierung, mit was auch immer, und wir beantworten euch das. Und jetzt geht's auch direkt los. Und zwar hat das Katrin gefragt. Und zwar fragt sie: Welche IMO-Strategien für Frauen, die erst mit ca. 55 anfangen zu investieren und die wenig Eigenkapital haben, empfehlen wir? Ist das überhaupt noch möglich? Carolin, let's go!

Na klar, also mit 55 ist das Leben ja noch nicht zu Ende. Du steckst in der Blüte deiner Zeit. Also natürlich, wir haben hier auch heute zwei mögliche Strategien für dich in petto. Und zwar kommt es ein bisschen darauf an, natürlich, wie deine monatliche Bonität ausschaut. Ja, also ich möchte gerne dir zwei Optionen aufzeigen, womit du natürlich auch, oder mit denen du natürlich auch noch mit 55 super finanzieren kannst. Und wirklich, das Alter ist hier keine Hürde. Ja, das möchte ich gerne immer noch mal vorab sagen. Viele Frauen trauen sich nicht mehr zu investieren, weil sie sagen, ich bin schon so alt, ich bin doch schon 50. Ja, und? Aber 50 ist ja noch kein Alter. Ja, von daher Fang einfach an, warte nicht noch weiter. Und jetzt kommt die passende Strategie. Und zwar, also du hast die Möglichkeit, eine bezugsfreie Immobilie zu kaufen zum bestmöglichen Preis. Also wir empfehlen natürlich immer, die Immobilie zum Wert zu kaufen. Wenn du eine Immobilie zum Wert kaufst, jetzt wirst du dich fragen: Ja, woher soll ich denn jetzt wissen, wie hoch der Wert ist? Komm in den Happy Immo Club und du bekommst von mir jederzeit den Immobilienwert, auch genannt transparent aufgezeigt, sodass du das immer gut nachvollziehen kannst und weißt, dass du nicht die Katze aus dem Sack kaufst. Und dann kannst du diese Immobilie zum einen möbliert vermieten. Ja, wenn du sagst, nee, in meiner Stadt geht das nicht, möblierte Vermietung ist dann ein bisschen kritisch, kannst du sie natürlich auch noch ein Stück—

oder du hast ja keine Lust drauf, das sagen auch viele, ne, möbliert ist also zu anstrengend, oder einfach aus ethischen Gründen.

Genau, genau, ne. Dann kannst du die Immobilie auch ein Stück aufpeppeln, muss nicht mit viel EK sein, das können halt Schönheitssachen sein, die wenig Geld kosten, und kannst die eben adäquat vermieten. Bedeutet, sie sollte sich rechnen oder ein Stück weit positiv sein. Das heißt, dass du vielleicht mit 100, 200 €, oder wenn du sie vermietet, vermietest, mit 500 € Cashflow positiv in dein Immobilienportfolio mit aufnehmen kannst. Führt das dazu, dass deine Renteneinnahmen natürlich auch ein Stück weit höher ausfallen, ja, weil die Mieteinnahmen, wenn sie positiv sind, im Verhältnis zur monatlichen Belastung, zum, zur Rate und zum Zins Also zur Rate, welche Zins und Tilgung inkludiert, dann führt das dazu, dass dein gesetzlicher Rentenanspruch um diesen Betrag erhöht wird. Ja, das führt dazu, dass die Banken einfach sagen, ja, okay, auch zum Rentenbeginn haben wir eine positive Haushaltsrechnung, das passt, das können wir auch finanzieren. So, die zweite Möglichkeit wäre für dich zu sagen, ich kaufe jetzt ein sehr gut bewertetes Objekt, also ich kaufe deutlich unter Wert ein. Bedeutet auch hier wieder, zum Beispiel, dein Objekt ist 300.000 € wert, du kaufst es für 200.000 € ein. Weil es aktuell schlecht vermietet ist. So, jetzt natürlich führt so ein Objekt nicht dazu, dass unsere Renteneinnahmen erhöht werden, aber wir können auch dann, auch wenn du eine Haushaltsunterdeckung zum Rentenbeginn hättest, weil deine Rente aktuell nicht so hoch ist, du eine freiberufliche Tätigkeit hattest oder du in Elternzeit länger warst, kann es sein, dass wir zum Rentenbeginn die Finanzierung nicht mehr gewährleisten. Können, oder die Banken sagen, nee, zum Renteneintritt haben wir eine Haushaltsunterdeckung, dann besteht die Möglichkeit, dies zu heilen mit dem sogenannten Objektverkauf. Dann würden wir der Bank einfach mitteilen, dass sollte zum Rentenbeginn eine negative Haushaltsrechnung vorhanden sein, dass das Objekt zum Renteneintritt verkauft wird, und zwar dann deutlich über Wert, weil wir dann hoffen würden, dass in den nächsten 10, 15, 17 Jahren, je nachdem, die Rente beginnt, das Objekt bezugsfrei werden würde. Und mit dem Punkt oder mit dem Zeitpunkt des freien Bezuges Kannst du diese Immobilie dann nämlich zum Wert oder ein Stück über Wert verkaufen. Zudem hat sich natürlich auch die Immobilie im Wert noch ein Stück weit weiterentwickelt. Man könnte annehmen, 2% mindestens jedes Jahr, je nachdem wie sich die Inflation verhält, auch ein bisschen mehr. Und wie gesagt, dann könntest du halt da relativ schnell zu deutlich mehr Eigenkapital kommen.

Genau, das waren schon mal zwei Strategien, zwei Strategievorschläge, die du— also du siehst eigentlich, Kathrin, du musst direkt anfangen mit Immobilien. Was ist der Familie? Kann man Familie, Kinder, Jüngere mit in die Finanzierung mit reinnehmen? Wir haben das ja oft umgekehrt, ne, bei jungen Menschen. Bei uns rufen ja Leute an, die sind 17, 18 und wollen schon mit Immobilien starten, und dann geht das natürlich nicht. Aber es geht mit Hilfe der Eltern, wenn man die Eltern mit ins Boot holt, ja.

Und wie ist das umgekehrt?

Also es gibt auch die Möglichkeit zu sagen, okay, du hast vielleicht wenig oder keine Renteneinnahmen, du möchtest aber auch gerne das Objekt weiterhin drivers know and love about Toyota, with a redesigned look and modern tech that makes life behind the wheel easier than ever. The new RAV4 comes standard as a hybrid, providing smooth, efficient performance for both city streets and longer journeys. Enjoy the legendary reliability Toyota is known for in the all-new 2026 RAV4. Learn and shop more at toyota.com.

Toyota, let's go places. We all have that dream trip we've been wishing we could go on, but too often life, or usually price, gets in the way. That's why Priceline is here to help you turn your dream trip into reality. With up to 60% off hotels and up to 50% off flights, you can book everything you need for your next adventure. Don't just dream about that next trip, book it with Priceline. Download the Priceline app or visit priceline.com and book your next trip today.

Halten, das vielleicht auch später übertragen, ja, sozusagen diese Immobilie soll Renteneinnahmen generieren. Aber eigentlich würde die Bank sagen, nee, also wir haben ja schon eine Haushaltsunterdeckung zum Rentenbeginn. Dann hat man auch die Möglichkeit zu sagen, okay, ich nehme jetzt hier meinen Sohn oder meine Tochter mit rein, welche berufsfähig, berufstätig schon ist und die natürlich mit ihrer Bonität ja auch mit zusätzlich, ja, einfach unterstützt. Und es ist ja auch so, dass diese Immobilie ja dann so oder so vererbt werden würde. Das heißt, das Kind kann die Verbindlichkeiten übernehmen, wenn sie bis dahin abgezahlt ist, natürlich auch lastenfrei übernehmen. Von daher ist es auch, also da haben wir ja auch noch mal einen ganz großen Hebel, dass Immobilien an Kinder auch grunderwerbsteuerfrei übertragen werden können.

Das wissen viele auch gar nicht. Erklär mal das kurz, dieses, wenn du sagst, das wissen viele gar nicht. Also was wissen viele nicht und warum ist das wichtig?

Also viele wissen tatsächlich gar nicht, dass der Familienverkauf oder Familienkauf ersten Grades, also das heißt zwischen Enkelkindern, Großeltern, Eltern, Kindern, Kindern, Eltern, grunderwerbsteuerbefreit ist. Ja, da zahlen wir keine Grunderwerbsteuer. Und das führt natürlich auch dazu, dass wir ziemlich viel Eigenkapital einsparen, weil dieses Eigenkapital oder diese Grunderwerbsteuer, welche zwischen 3,5 und 6,5% aktuell liegt, natürlich nicht aus dem Eigenkapital bedient werden muss.

Aber warum sollte ich das machen? Ich kann es ja auch einfach vererben oder schenken oder wie auch immer.

Ja, aber wenn ich ein Stück meiner Immobilie verkaufe, habe ich ja zum einen auch wieder, also wenn das Kind jetzt die Immobilie abkauft, hat sie ja wieder steuerliche Ausgaben. Und man könnte rein theoretisch auch natürlich diese Finanzierung nicht mit einer Bank abwickeln, sondern dann einen Privatkredit von den Eltern übernehmen. Ja, man könnte jetzt sagen, Ich nehme das Geld jetzt von meinen Eltern auf. Vielleicht wohnen die Eltern sogar noch in der Immobilie und zahlen die Miete an mich. Das heißt, ich habe Einnahmen, ich habe Ausgaben, weil ich die Zinsen an meine Eltern zahle. Und das könnte halt ein hoher steuerlicher Vorteil sein. Ja, die Eltern verfügen über die Bonität, können das an die Kinder geben. Und ja, demzufolge haben wir zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen.

Das heißt, ich als Kind kaufe die Wohnung meiner Eltern mit dem Kredit auf, ich kaufe die Wohnung ab, die Eltern kriegen das Geld, die Eltern leihen wir das vielleicht sogar als Darlehen wieder zurück, wie auch immer, zahlen mir eine Miete und ich habe steuerliche Vorteile.

Ich kann die Zinsen absetzen und alles, was ich im Haus oder in der Wohnung mache. Also fließt halt eigentlich gar kein Geld in dem Sinne, weil die Eltern zahlen die Miete und die Kinder zahlen die Rate an die Eltern. Aber es wurden halt eben trotzdem Werte verkauft, ohne dass wir halt hier das Thema Schenkung, Schenkungsteuer haben, weil pro Elternteil natürlich 400.000 € schenkungssteuerbefreit sind. Es gibt aber natürlich auch sehr vermögende Familien, die mehrere Immobilien haben oder wo alleine das Objekt schon 1,5 Millionen wert ist. Auch hatten wir jetzt auch wieder gerade eine aus dem Happy Immo Club, die gerne eine Immobilie zu 1,2 oder 1,3 Millionen verkaufen wollen würde. Da haben wir ja einfach wieder ein Steuerthema. Und wenn ich dann einen Teil verkaufe und einen Teil schenkungsteuerfrei mache, dann haben wir doch das Beste aus allem genutzt.

Dann haben wir das Beste aus allem genutzt. Genau. Jetzt weiß ich, ich hatte neulich ein One-on-One auch im Happy Immo Club, wo eine Frau meinte, sie will nicht ihre Kinder mit reinnehmen, weil sie ihnen keine Schulden aufbürden möchte. Was sagst du dazu? Das ist ja wieder dieser alte Glaubenssatz, Thema Schulden. Was eigentlich komisch ist, weil sie ist schon so weit, dass sie in Immobilien investieren möchte eben und dafür auch finanzieren möchte. Aber ihre Kinder möchte sie davor schützen.

Interessant, oder? Ja, also ich glaube, genau, viele sehen halt eben Verbindlichkeiten als eine große Belastung an. Ich finde auch Schulden, ich finde das super, weil das für mich steuerliche Ausgaben sind. Und wie gesagt, meine Verbindlichkeiten zahlen ja meine Mieter ab. Ja, deswegen habe ich auch keine Angst, mich neu zu verschulden. Es gibt natürlich einen Fakt, den wir hier nicht vergessen dürfen, und zwar sind natürlich Verbindlichkeiten nur insofern gut, als sie auch mit Sicherheiten ausgeglichen werden. Also das heißt, mein Vermögen, meine Immobilienwerte sollten immer über meinen Verbindlichkeiten stehen. Wenn ich jetzt Verbindlichkeiten habe oder mehr Verbindlichkeiten habe und meine Immobilien nicht die Wertigkeit aufbringen, dann können auch diese Verbindlichkeiten Schwierigkeiten verursachen, weil ich eventuell diese Verbindlichkeit nicht mehr bedienen kann. Ja, aber grundsätzlich sind unsere Immobilienfinanzierungen so, und da legen wir im Club sehr, sehr großen Wert drauf, dass wir halt immer unter Wert oder zum Wert kaufen. Aber wie gesagt, auch bei der Person, ich kann es nachvollziehen. Es gibt auch Generationen, die sagen, sie wollen ihre Kinder nicht belasten. Das ist auch vollkommen fein. Sie wollen es für sich alleine machen. Aber auch da haben wir die Möglichkeit gefunden, dass unsere, unsere Frau aus dem Club auch mit 55 gut finanzieren konnte. Wir haben das sehr gut dargestellt bekommen, musste ihren Sohn nicht mit reinnehmen, weil das wollte sie tatsächlich nicht.

Und alle waren glücklich. Und alle waren glücklich. Genauso war es. Also das heißt, mit 55 und auch mit gar nicht so viel Eigenkapital gibt's immer noch genug Möglichkeiten, um zu investieren. Mit 55 ist das Leben noch gar nicht vorbei, es fängt erst an. Und es ist eine super— es ist der perfekte Moment, um noch mit Immobilien durchzustarten. Ab wann wird's kritisch, Carolin? Was sagst du, ab wann kriegt man schwierig eine Finanzierung?

Ab 60, richtig? Ich denke, ja, so ab 60, 65 wird es etwas schwieriger. Aber wenn du adäquate Renteneinnahmen hast, dann ist auch das kein Thema, weil Renteneinnahmen sind super sichere Einnahmen. Das wissen auch die Banken, ja. Das heißt, wenn du eine gute Rente, wenn du dir eine gute Rente erarbeitet hast, entweder durch bestehende Immobilien oder durch Lebensversicherung oder wie gesagt die gesetzlichen Renten, dann wirst du auch genauso gut finanziert.

Ja, weil die ist ja gesichert. Das haben ja die meisten Frauen nicht. Die meisten Frauen wollen ja eher in Immobilien investieren, um eben ihre mickrigen Renten aufzubessern. Und für die, also wenn das auf euch zutrifft, dann wird es höchste Zeit, jetzt mit Immobilien zu starten. Also wenn du jetzt 55 bist, dann mach schnell, du hast noch 5 Jahre, um dir ein kleines Portfolio aufzubauen. Wir freuen uns auf dich. Also stell uns gerne noch weitere Fragen, komm in den Happy-Immo-Club, komm in unser nächstes Bootcamp. Wir nehmen dich an die Hand und helfen dir dabei, ganz viel Geld zu sparen, indem du die richtige Wohnung kaufst, indem du sie unter Wert kaufst. Und so kannst du dir deine Rente aufpäppeln und deinen Kindern danach vielleicht auch ein kleines Vermögen vererben. Das wäre schön. Also, Carolin, du hast schon wieder ganz toll alle Fragen beantwortet. Das war eine kurze Folge heute. Wenn ihr auch Fragen habt, die wir euch beantworten sollen, ja, schickt sie uns an happy@happyimmogroup.com oder macht eine Sprachnachricht auf Instagram. Wir freuen uns auf euch. Carolin, Bis zum nächsten Mal, vielen Dank! Tschüss!

Ciao!

Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow-up. Spring's calling.

ROSS.

Work your magic.