Immobilienstrategien und Beleihung – mit Carolin Telle

America leads the world in medicine development. It matters. We get new medicines first, nearly 3 years faster. 5 million Americans go to work because we make medicines here at home. And not relying on other countries keeps us safe. But China is racing to overtake us. Will we let them? Or will we choose to stay ahead? When America leads, America cures. Let's tell Washington to keep us in the lead. Learn how at americacures.com.

Paid for by Pharma.

Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast und heute zu Gast Caroline Teller. Herzlich willkommen.

Guten Morgen, liebe Anais, grüß dich.

Wir haben ja schon ein paar Mal gesprochen. Du bist bei uns die Finanzierungsexpertin und ich freue mich total, mit dir heute mal in 2025 über über diverse Immobilienstrategien zu sprechen. Also bei uns im Club werden wir ganz häufig gefragt, wie gehe ich eigentlich daran, was ist eigentlich das Beste für mich, mit was für einer Strategie sollte ich starten. Und das werden wir jetzt heute mal eins zu eins auseinandernehmen. Aber bevor wir das machen, ein kurzer Aufruf an alle, die uns zuhören: Bitte, bitte liked unseren Podcast auf Spotify, auf iTunes, gebt eine nette Bewertung, einen Kommentar ab und helft uns dabei, groß zu werden, zu wachsen und noch viel mehr Frauen zu erreichen, die auch auch finanziell unabhängig werden wollen. Ja, es ist jetzt Anfang des Jahres, die perfekte Zeit, sich wirklich einmal hinzusetzen und zu überlegen, wie viel Geld habe ich gespart, was will ich damit machen. Und da kann unser Podcast einfach total helfen. Also liked uns, bewertet uns, spread the word, empfiehlt uns unseren Freundinnen und Freunden, damit helft ihr uns sehr. Dankeschön. Und jetzt zurück zu Carolin. 2025, was sind denn so die Immobilienstrategien, die jeder sich einmal überlegen sollte?

Genau, also wir sprechen immer gerne über 3 Möglichkeiten bzw. 3 Immobilienstrategien, die ich glaube, so jede Frau irgendwie auf irgendeine Art und Weise erreichen können. Da gibt es zum einen die sogenannten Renditeobjekte. Renditeobjekte werden gerne bei ImmoScout auch so deklariert, da steht immer 6 oder 7% Rendite, jetzt zugreifen, Top-Investment für Kapitalanleger. Das bedeutet, dass eben oftmals die bereits erzielte Netto-Kaltmiete Miete schon die Rate, Zins und Tilgung auch trägt. Ja, also das sind Objekte, die meistens entweder über Mietspiegel oder möbliert bereits vermietet sind oder als WGs vermietet sind. Wenn wir uns das Objekt dann aber genauer anschauen, stellen wir relativ schnell fest, dass dieses Objekt über Wert verkauft wird. Das wissen natürlich die Makler, ne. Sie haben halt ihre Verkaufsstrategie, indem sie sagen, Mensch, du kannst halt eben mit diesem Objekt passives Einkommen generieren. So, die Krux daran ist halt eben klar, es passt halt für diejenigen, die halt eben nicht so ein hohes Haushaltseinkommen haben oder die gerne eben passives Einkommen generieren möchten.

Was heißt denn überwertet? Also wenn Leute was dafür zahlen wollen, dann ist das ja eigentlich der Wert. Oder siehst du das anders oder sieht die Bank das vielleicht anders?

Genau. Also das Thema ist halt immer, dass die Bank das auch sehr kritisch begutachtet, wenn Die Verkaufswerte über den Objektwerten liegt. Also wir haben in der Regel, können wir bis 135% bis zum Objektwert entweder überspringen, da LORA und Geo, da gibt es ja ganz viele verschiedene Bewertungstools, gehen die Bank ins Grundbuch. Das heißt, wenn wir jetzt einen Kaufpreis haben von, ich sage jetzt mal 400.000 und das Objekt ist eigentlich nur 200.000 € wert, um es jetzt mal ganz krass darzustellen, dann würde die Bank in der Regel wahrscheinlich eher nur so was um die 260.000 € finanzieren, aber eben habt ihr keine 400.000. Die Differenz, das müsste dann mit EK, also mit Eigenkapital, ausgeglichen werden. Genau, also das ist wie gesagt immer ein Thema, das müsst ihr wissen, das müsst ihr beachten, wenn ihr sogenannte Renditeobjekte kauft. Dann haben wir das mittlere, oder ich sag mal das Einsteigermodell, die sogenannten soliden Objekte. Das ist glaube ich auch die Strategie, die ihr auch am meisten empfiehlt, und zwar, dass die Nettokaltmiete die Rate trägt. Und zwar gehen wir da meistens bei der Berechnung immer von einer 90%-Finanzierung aus. Ja, das heißt, Netto-Kaltmiete ist gleich monatliche Rate. Ich zahle also nur meine nicht umlagefähigen Kosten monatlich on top, würde diese aber zum Teil durch die steuerliche Erstattung eben wieder zurückbekommen. Das sind sehr schöne Objekte, die werden sehr häufig zum Wert verkauft. Es gibt auch manchmal bezugsfreie Wohnungen, die zum Wert verkauft werden. Auch die lassen sich meistens dann per Mietspiegel oder ortsübliche Vergleichsmiete sehr gut kalkulieren. Solche Objekte bieten aber auch das das Potenzial natürlich, wenn sie leer sind, dass man sie möbliert vermietet und dann damit auch Cashflow-positiv geht. Also wenn man Cashflow-positiv gehen wollen würde, wäre es immer ratsam, eher eine bezugsfreie Wohnung zu kaufen als eine bereits möblierte vermietete Wohnung. Aber das ist Geschmackssache. Genau, und dann kommen wir zum dritten, zu meiner sogenannten Cash-Coup, und zwar sind das Objekte, die Cashflow-negativ sind. Die sind sehr schlecht vermietet, das heißt, bei jeder Kalkulation wird wahrscheinlich Nein rauskommen, negativ, nicht kaufen. Um Gottes Willen, du zahlst 200 bis 300 € monatlich on top. Solche Objekte beherbergen aber enormes Potenzial, und zwar werden diese Objekte eigentlich so gut wie immer unter Wert verkauft. Bedeutet auch hier wieder, wir haben einen Kaufpreis von 200.000 €, aber das Objekt ist tatsächlich 400.000 € wert. Jetzt sagt ihr wahrscheinlich, okay, ja, Wo soll man denn so was finden? Also das gibt es sehr, sehr häufig und vor allen Dingen auch in Berlin. Wenn wir uns so Objekte im Milieuschutz zum Beispiel anschauen, da wirst du wahrscheinlich sehr, sehr häufig und immer ein Objekt bekommen, was fast doppelt so viel wert ist.

Genau. Gerade jetzt auch 2025 ist das ja so. Also vor 2, 3 Jahren gab es diesen Case ja fast gar nicht, weil oder vor 3, 4 Jahren gab es diesen Case ungefähr nie, weil der Immobilienmarkt einfach so Also jeder wollte kaufen, jeder wollte investieren, alle haben die Preise nach oben getrieben. Aber wir sprechen ja auch darüber, was ist denn die besondere Strategie für 2025. Und ich kann das nur unterstützen, dass man genau diese Objekte gerade total häufig am Markt sieht, ja. Also die Objekte, wo die Bank sagt, die sind 200.000 wert, und man kann sie aber für 150.000 oder 140.000 einkaufen. Also sehen wir bei uns im Club ja auch wirklich, wirklich oft im Moment. Aber Du hast es gerade gesagt, also es gibt ganz viele, da will ich nämlich jetzt gerne hier dir kritische Fragen stellen. Es gibt natürlich ganz viele Themen, wo dann der schlaue Nachbar, der Papa, der Partner, der Kollege, der schon viel in Immobilien investiert hat, vor 10 Jahren war alles besser, der dann natürlich kritische Fragen stellt und den Frauen erzählt, warum sie das auf keinen Fall machen sollten. So, und die erste Frage ist Milieuschutz.

Ja, Milieuschutz ist immer ein spannendes Thema, definitiv, weil du natürlich im Milieuschutz, du darfst dort nicht sanieren, ne. Also du darfst halt nicht, sie wollen ja verhindern, dass wir aus allen Immobilien sogenannte Luxusimmobilien machen und sie deutlich über Mietspiegel vermieten können. Das wird im Milieuschutz eben untersagt. Das heißt, alles, was du dort machen willst, bedarf halt eben auf jeden Fall der Genehmigung. Und es soll halt ein Wohnstandard bleiben, den sich jede Frau oder jeder Mann halt eben leisten kann. Miettechnisch schränkt das halt eben so ein Stück weit ein. Das heißt, wir müssen halt immer zum Mietspiegel vermieten. Und das sind Objekte, die sich dann oftmals nicht rechnen. Das heißt, man kompensiert das dann Indem man das Objekt unter Wert verkauft, ja, weil die Makler das ansonsten gar nicht verkauft bekommen.

Aber dann kann ich ja auch sagen, wenn, warum soll ich denn unter Wert einkaufen, dann kann ich ja wahrscheinlich auch nur unter Wert verkaufen, oder dann zahle ich jetzt hier Jahre drauf und kann es aber auch nur unter Wert verkaufen am Ende, dann geht meine Kalkulation ja gar nicht auf, oder was denkst du?

Also ja, das ist auch definitiv ein Thema. Du kannst aber Objekte im Milieuschutz natürlich auch an Selbstnutzer verkaufen, also du kannst es auch zum Wert verkaufen kaufen, wenn es aktuell nicht vermietet ist, und dann gilt es quasi für selbstgenutzte Immobilien.

Also es gibt ja immer, also ist das nämlich die Strategie. Die Strategie ist also, man kauft eine Wohnung, die vermietet ist, die schlecht vermietet ist, oder die einfach zum Milieuschutz zur Miete ganz normal vermietet ist. Man kauft sie ja unter Wert, man zahlt gar nicht unbedingt was drauf, oder man zahlt was drauf, ne, wartet, bis der Mieter, die Mieterin auszieht, und dann kann man die Wohnung an deutlich über dem, zu dem man eingekauft hat, an eine Eigennutzerin verkaufen, zum Beispiel.

Aber wir haben ja auch noch ein zweites großes Potenzial, und das ist ja eigentlich unser heutiges Thema. Und zwar: Kann ich dieses Objekt zusätzlich beleihen? Ja, also ich habe— wir machen es wieder sehr, sehr stark ausgeprägt, damit das einfacher nachzuvollziehen ist— das Objekt hat einen Wert von 400.000 € und wir haben es für 200.000 € gekauft. So, das bedeutet jetzt für mich, wenn ich wieder von meinem klassischen Gutschein spreche, ich habe von meinem Gutschein, der einen Wert von 400 € hat, oder 400.000 € hier in dem Fall, nur 200.000 € aufgebraucht. Das bedeutet im Umkehrschluss, ich kann für weitere Investitionen noch 200.000 € auf dieses Grundbuch beleihen. Ja, es gibt jetzt mittlerweile auch Banken, und da wurde ich letzte Woche auch wieder upgedatet, die auch sofort nachbeleihen. Also wir haben nicht—

ah, das ist ja cool— gar keine 3-jährige Sperrfrist haben, sondern erklär kurz die 3-jährige Sperrfrist.

Ich glaube, das kennen wissen nicht alle, die jetzt— also ich sage jetzt mal, bei den großen überregionalen Banken, die Banken, die wirklich alle mitfinanzieren, die haben sogenannte Sperrfristen mit drin. Das heißt, es geht hier um das Geldwäschethema. Wenn wir eine Immobilie deutlich unter Wert kaufen, machen große überregionale Banken einen Riegel davor, weil sie das Potenzial der Geldwäsche dahinter vermuten. Wenn ich aber erst nach 3 Jahren eine zu günstig gekaufte Immobilie nachbeleihe, kann man das Thema Geldwäsche ad acta legen. Es gibt aber auch Banken, sogenannte Nischenbanken, die sagen Geldwäsche, ja, nee, das thematisieren wir jetzt hier nicht in dem Sinne, indem wir das nachbeleihen. Bei uns ist das kein Thema. Also du kannst vor 3 Monaten eine Immobilie gekauft haben und kannst sie für ein weiteres Investment nach 3 Monaten nachbeleihen.

Das heißt also, wenn ich jetzt, ich komme zum Happy Immoclub, ich habe 10.000 € gespart, ich kaufe eine Wohnung für 100.000 €, die 150.000 € wert ist, dann kann ich nach 3 Monaten 50.000 € noch mal aufnehmen und damit eine Wohnung kaufen, die vielleicht 300.000 € wert ist.

Richtig, das wäre in dem Fall richtig. Genau, also das ist halt eben ein ziemlich cooler Move. Man kann sich mit solchen Investments also ein sogenanntes Schneeballprinzip aufbauen. Man investiert einmal Eigenkapital, fokussiert sich dann nur auf diese sehr werthaltigen Immobilien und kann eben damit ein sehr, sehr schnell ein großes Portfolio aufbauen, ohne tatsächlich Eigenkapital einzusetzen. Natürlich müssen wir die entsprechende Bonität mitbringen. Also das muss natürlich klar sein. Was sind die Voraussetzungen? Das kann man jetzt, da gibt es jetzt kein Schema F, aber ich würde schon sagen, 3.000 € netto brauchst du schon, um 1, 2 Immobilien Cashflow-negativ zu kaufen. Wenn du natürlich aber Cashflow-negativ einkaufst, bist du halt schneller ausfinanziert. Also klar, umso mehr Portfolio ich aufbauen will in dieser Strategie, desto ein höheres Einkommen benötige ich einfach. Man kann das aber auch umgehen, indem man teilweise dann Wohnungen, die man natürlich dann leer bekommt, möbliert vermietet, Cashflow positiv generiert, auch wieder so ein bisschen aufpuffern. Aber das ist jetzt für das heutige Thema auf jeden Fall, würde das jetzt ausufern, wenn man da die weiteren Strategien oder die Möglichkeiten jetzt noch aufzeigt. Aber Wie gesagt, das ist ziemlich smart, eine Immobilie zu kaufen, sie nachzubeleihen und damit weiter investieren zu können.

Und das Gute ist ja, dadurch dass ich weniger bei meinem zweiten Kauf aufgenommen habe, bleibt natürlich da auch wieder ein entsprechender Puffer frei, den ich auch wieder für weitere Immobilien nutze. As a hybrid, providing smooth, efficient performance for both city streets and longer journeys. Enjoy the legendary reliability Toyota is known for in the all-new 2026 RAV4.

Learn and shop more at toyota.com. Toyota, let's go places. We all have that dream trip we've been wishing we could go on, but too often life, or usually price, gets in the way. That's why Priceline is here to help you turn your dream trip into reality. With up to 60% off hotels and up to 50% 5% off flights. You can book everything you need for your next adventure. Don't just dream about that next trip, book it with Priceline.

Download the Priceline app or visit priceline.com and book your next trip today. Got your happy price, Priceline. Jetzt hast du vorhin Schneeballsystem gesagt.

Schneeballsystem ist ja gar nicht so super positiv konnotiert, das Wort. Gibt es da denn ein Risiko? Ein Risiko gibt es meines Erachtens nicht. Habe ich auch noch nicht erlebt, weil ich das selber auch so praktiziere tatsächlich. Du musst halt immer nur wissen, dass deine Grundbücher entsprechend voll beliehen sind.

Also es wird halt einfach, man muss den Überblick haben, ja, also man muss wissen, weil die Grundbücher sind ja immer voll beliehen, ne. Also wer jetzt vor 3, 4 Jahren gekauft hat, der hat, also gerade in dieser Phase, wo man 100, 110% Finanzierung gemacht hat, da waren die Grundbücher ja auch voll beliehen und Und meistens hat man über dem Bankenwert gekauft, da waren sie sowieso voll beliebt. Also sind sie ja nur dann nicht, wenn man sehr viel Eigenkapital mit reinnimmt. Also klar, die Strategie gibt es natürlich auch, aber wenn wir jetzt von Investitionen reden, dann geht es ja schon darum, den Hebeleffekt richtig auszunutzen.

Und dann sind die Grundbücher immer voll beliebt. Das stimmt, genau. Also man muss halt eben da gucken, wenn sich da mal irgendwie der Markt nach unten verschiebt und man hat halt eben sehr, sehr volle Grundbücher, dann kann es schon mal sein, dass man die Verkaufspreise oder die Restschulden damit nicht bedienen kann.

Also ja, empfinde ich als sehr unwahrscheinlich. Naja, und deshalb kaufen wir ja unter Wert. Also das ist ja genau die Sache, dass bei dieser Strategie, die im Moment einfach total gut funktioniert, auch bei den Mädels bei uns im Club, unter Wert zu kaufen, so hat man ja auch einen Puffer, ne. Sollte der Markt, also der Markt wird nicht nach unten fallen, aber sollte der nach unten fallen, hätte man ja immer noch diesen Puffer, ne. Und wäre immer noch, würde man verkaufen, würde man immer noch einen Gewinn, oder würde man mit null eben rausgehen.

Ja, also von daher ist das ja genau die richtige Strategie, wenn man eben sagt, merkt, man will vorsichtig rangehen an die ganze Sache. Absolut. Also unter Wert zu kaufen ist das Beste, was man eigentlich machen kann, was Frau am besten machen kann. Genau. Und wir können ja auch mal das andere Szenario, ne? Was passiert denn, wenn ich jetzt über Wert kaufe? Wie sieht das denn die Bank? Und das ist nämlich ein extrem hohes Risiko, weil du über deine Werte, also weil du Verbindlichkeiten schaffst über deinen Wertigkeiten. Und das A betrachtet die Bank sehr negativ und B kann halt eben auch zu dem Risiko führen, wenn du mal verkaufst und deine Immobilie sich nicht entsprechend entwickelt, du Verluste generierst am Ende des Tages.

Ja, es ist eine Wette, die auch negativ ausgehen kann. Und das haben wir eigentlich alle gesehen, gerade auch mit, ja, gerade in den Zeiten, in denen die Immobilien nach unten gehen, müssen diese Leute dann verkaufen. Von daher ist das eine Strategie, zu der wir auf gar keinen Fall raten.

Was gibt es noch zum Thema Unterwert kaufen oder Beleihung? Welche Tipps kannst du uns noch dazu geben? Ja, man sagt ja immer, also auch zum Thema Beleihung, Es gibt grundsätzlich ja ganz viele verschiedene Ansätze, vor allen Dingen auch ganz viele verschiedene Bewertungstools. Beleihung ist immer ein heiß diskutiertes Thema und das ist auch bei jeder Bank tatsächlich ein Stück weit unterschiedlich. Der Beleihungswert kann halt immer mit Eigenkapital nach unten gedrückt werden. Also wenn ich jetzt ein Objekt kaufe, welches überbewertet ist, kann ich halt bessere Konditionen bei der Bank bekommen.

Natürlich, wenn ich mit Eigenkapital reingehe und den Beleihungswert so für die Bank nach unten bekomme. Okay, also um das mal einmal kurz zusammenzufassen, ja, es gibt immer 3 Immobilienstrategien zum Thema Cashflow. Also Cashflow heißt immer das, was ihr im Monat an Geld, das Geld, was bei euch reinfließt oder auch wieder rausfließt, ja. Es gibt einmal die Wohnungen, die ihr kauft, die euch direkt mehr Geld passives Einkommen generieren. Das sind Wohnungen, die ihr meistens überteuert vermietet. So, das sind Wohnungen, die aber meistens mindestens auch über Marktwert einkauft. Ja, also das heißt, wenn ihr die Wohnung irgendwann mal wieder verkauft, müsst ihr euch wirklich anstrengen, die Wohnung auch wirklich zu diesem Wert mindestens wieder zu verkaufen. So, dann gibt es die Wohnung, die ihr relativ neutral zum Marktwert oder zum, zum Bankwert, zur Objektbewertung einkauft, die ihr relativ, die ungefähr zur Marktmiete auch vermietet und mit der ihr ungefähr auf null bei rauskommt. Das sind Wohnungen, die euch nach 10 Jahren, wenn ihr sie dann verkaufen würdet, eben einen sehr positiven Geldfluss generieren, aber jetzt erstmal generell euch einfach die Miete, die Finanzierung abbezahlt. Das sind auch schöne Objekte. Und dann gibt's die Objekte, die ihr unter Marktwert einkauft, die ihr in 10 Jahren verkaufen könnt, wo ihr dann direkt Cash bekommt, einen großen Gewinn gemacht habt, wo ihr aber jetzt die nächsten Jahre drauf zahlt, weil sie einfach unter der Miete vermietet sind. So, und diese Strategie, diese letzte Strategie, die hört sich erstmal unattraktiv an, sie ist aber total attraktiv. Und Carolin hat hier total gut erklärt, warum sie attraktiv ist. Also hört da gerne noch mal rein oder meldet euch bei uns, wenn ihr dazu Fragen habt, denn diese Strategie ist total gut. Ihr spart Steuern, ihr könnt direkt oder nach 3 Jahren, wie auch immer, diese Wohnung beleihen und damit eure zweite oder dritte oder vierte Wohnung kaufen. Und ihr habt das Potenzial, dass ihr irgendwann, wenn die Mieterin aussieht, die Miete anheben könnt oder die Wohnung verkaufen könnt. Ja, also es gibt immer Strategien, man muss sich da nur einmal reindenken und mit den richtigen Expertin an eurer Seite, müsst ihr da auch gar keine Angst haben, in diese Strategien zu gehen. Und da habe ich nämlich auch direkt eine Geschichte aus dem Happy Immo Club. Wir haben eine ganz tolle Frau, die zwei Wohnungen gekauft hat. Eine Wohnung mit der zweiten Strategie, also zum Objektwert gekauft, zum Marktmiete vermietet. Die Marktmiete zahlt die Wohnung ab. Und die zweite Wohnung kauft sie gerade, hat sie gerade gekauft. Da hat sie deutlich unter Objektwert gekauft und zahlt aber jeden Monat relativ viel sogar drauf, um die 400 €. Und jetzt ist ihre Frage: Sie hat ein Einkommen über 3000 € netto und ihr Ziel ist es, sich ein kleines Portfolio aufzubauen, ja, von 5 bis 10 Wohnungen. Sie ist relativ jung, um die 30, und hat auch Zeit, diese 10 Wohnungen aufzubauen. Ist jetzt nicht so, dass sie total reich ist und direkt alles machen kann, sondern sie verdient eben relativ gut und könnte wahrscheinlich jetzt so alle 2 Jahre eine kleine Wohnung noch dazu kaufen.

Was denkst du, worauf muss man dabei achten und was ist so der richtige Weg, um sich dieses Immobilienportfolio aufzubauen? Und kann das jeder? Wer kann das Ja, genau. Also wichtig ist und entscheidend auch natürlich immer die Strategie. Also sie hat jetzt hier schon zwei Strategien clever miteinander kombiniert, was dazu führt, dass sie auch grundsätzlich— man kann auch alle Strategien miteinander kompensieren. Also sie könnte jetzt, sie hat jetzt einmal die solide Wohnung, die sie zum Wert gekauft hat, die sich rechnet. Dann hat sie jetzt einmal Unterwert verkauft, wo sie monatlich draufzahlt. Dieses monatliche Draufzahlen führt natürlich dazu, dass es ihrer Haushaltsrechnung jetzt ein bisschen schlechter geht als vorher. So, das können wir jetzt wieder kompensieren, indem wir mit der sehr werthaltigen Immobilie ein Renditeobjekt kaufen. Also jetzt kaufen wir meinetwegen ein Objekt ein, welches schon stark positiv vermietet ist, welches aber über Wert verkauft wird. Das heißt, wir können jetzt diesen Überwert mit der anderen Immobilie kompensieren. Wir brauchen keine Kaufnebenkosten und können den Teil, der über Wert ist, inklusive Kaufnebenkosten auf die zweite Immobilie abstellen. Damit kann sie jetzt ihr 400 € Cashflow negativ wieder ausgleichen, indem sie jetzt die stark positive Wohnung eingekauft hat. So, das wäre eine mögliche Strategie. Oder als Drittes könnte man auch sagen, damit sie ja nicht vielleicht ihre kompletten Puffer im Grundbuch oder ihre Beleihungsmöglichkeiten komplett ausschöpft, könnte man auch jetzt eine solide bezugsfreie Wohnung kaufen, wo man nur die Kaufnebenkosten mit abdeckt. Noch einen Teil für eine weitere Investition in der zweiten Wohnung übrig lässt im Grundbuch, also nicht alles komplett aufbraucht, welchen wir quasi von unserem Gutschein noch übrig haben, und sie diese dann möbliert oder über Mietspiegel saniert vermietet.

Man kann auch Sanierungen beispielsweise auch über diese freien Plätze im Grundbuch auch nachbeleihen. Also man kann auch Geld dafür aufnehmen, Ganz kurze Zwischenfrage, das habe ich vorhin vergessen: Für was kann ich denn das Geld nutzen, das ich mir nehme? Also du sagst jetzt für eine, für die Finanzierung, also ganz kurzer Einschub nur, Finanzierung einer weiteren Immobilie, Sanierung.

Kann ich sonst noch für was verwenden? Kann ich mir auch ein Auto von kaufen? Oder bei der sogenannten Nischenbank, wo wir jetzt auch vor 3 Jahren schon nachbeleihen können, kannst du dir sogar ein Auto von kaufen.

Du kannst Ratenkredite davon ablösen. Also damit kannst du eigentlich alles machen. Das ist also, das merken wir uns auch einmal.

Das ist nicht das Ziel, aber wir merken uns das mal, dass das hier eben auch noch mal ein Potenzial ist. Okay, zurück zu unserem Fallbeispiel. Also Portfolio aufbauen jetzt bei unserer, unserer Frau im Happy-Immo-Club. Wie gesagt, ich würde jetzt wahrscheinlich, je nachdem wie die Haushaltsrechnung eben aussieht, jetzt gucken, dass ich ein Objekt finde, welches Cashflow-positiv ist, um dieses Cashflow-negativ vom vorherigen Objekt auszugleichen. Oder alternativ kaufen wir so lange solide Objekte ein, bis unsere Haushaltsrechnung quasi an der Grenze des Machbaren ist, und fangen danach an, uns nur noch mit Objekten, vielleicht die über Wert sind, aber deutlich Cashflow-positiv sind, einzukaufen.

Gibt's eine Formel, mit der ich sagen kann, so und so viel darf ich jeden Monat draufzahlen, also von meiner Haushaltsrechnung x Prozent können für den negativen Cashflow draufgehen?

Kannst du sowas sagen? Nee, das ist alles super individuell, kann man nicht sagen. Super individuell, weil jede Bank hat eine andere Haushaltsrechnung. Es kommt ja auch auf die Lebensumstände an. Bist du jetzt ein Singlehaushalt, hast du eine ganz andere Haushaltspauschale als eine Mama, die noch 2 oder 3 Kinder hat oder verheiratet ist.

Also das ist super, super unterschiedlich und das kann man jetzt nicht an einem bestimmten Betrag oder an einem Prozentsatz festmachen. Machen? Da muss ich direkt, weil es ist einfach so, ich sehe das ja auch, dass Menschen ohne Kinder, was das Thema finanzielle Vorsorge angeht, einfach wegfliegen. Also die Menschen mit Kindern und Familie, die haben es da einfach sehr viel schwieriger. Und da muss ich immer an die Susanne Fröhlich denken, so eine ganz tolle Podcasterin auch, die erzählt hat, dass ihr Papa immer gesagt hat, sie hat eine Schwester, und ihr Papa hat immer gesagt, hier laufen meine Eigentumswohnungen rum, du bist Eigentumswohnung 1, Eigentumswohnung, und deine Schwester ist Eigentumswohnung 2. Und das stimmt leider. Deswegen, Leute mit Kindern, kümmert euch erst recht um eure Altersvorsorge. Kommt zu uns und guckt euch das an, wie ihr eben vorsorgen könnt, weil es für euch einfach noch mal sehr viel schwieriger ist. Okay, und dann ist ja noch die Frage, die immer wieder kommt, die eben auch von ihr jetzt kam, von der Frau aus dem Club: Bin ich denn irgendwann ausfinanziert?

Also gibt es den Punkt, an dem ich nicht noch eine Wohnung kaufen kann? Ja, das ist durchaus möglich. Ich habe auch einen ganz extremen Fall, ja. Also in der Regel ist es so, die meisten scheren sich nicht um ihre Strategie. Wir versuchen natürlich, das Bestmögliche rauszuholen und so viele wie möglich Immobilien zu schaffen. Es gab mal einen Fall, also ich hatte mal einen, es war aber ein männlicher Kunde, der war, der war offensichtlich sehr gescheit. Der hat mit 5.000 € netto Haushaltseinkommen ein Immobilienportfolio mit 40 Millionen geschaffen. Ich habe ihn gefragt, wie hast du das gemacht? Und er hat gesagt, er hat immer Immobilien unter Wert gekauft, immer nur zwangsversteigerte Immobilien, hat diese zusätzlich immer nachbeliehen. Und dann war es halt irgendwann so, dass die Bank gesehen hat, dass er immer mehr Vermögenswerte hatte als Verbindlichkeiten. Er hat es geschafft, immer zu 50% einzukaufen, also 50% Kaufpreis, also hälftigen Kaufpreis zum Objektwert. Und damit konnten quasi ja die Verbindlichkeiten immer locker bedient werden. Und das führte eben dazu, dass er sich innerhalb von, weiß ich nicht, 10 oder 15 Jahren ein Immobilienportfolio von 40 Millionen eingekauft hat.

Und das war ein unfassbar riesiger Fall.

Aber er war dann tatsächlich mit 40 Millionen, war er dann auch am Ende ausfinanziert, sozusagen ausfinanziert. Aber das war sehr, sehr beeindruckend.

Und das hat mich auch total inspiriert, auch genau diese Strategien weiterzuverfolgen und mich auch damit mehr zu beschäftigen. Also das ist das Thema. Wir lernen von den Besten. Carolin hat von dem 40-Millionen-Typ gelernt. Wir lernen von Carolin. Mädels, kommt zu uns, überlegt euch, wie ihr eure Immobilienstrategie aufsetzt. Habt keine Angst, wir können alles besprechen. Und ja, kommt zu uns, spart vielleicht 10.000 €, kommt zu uns und wir gehen eure Strategie durch und baut euch euer Immobilienportfolio auf. 40 Millionen müssen es nicht sein, können es aber werden. Aber es reicht doch, wenn es 1 Million ist oder 400.000. Genau, so sehe ich das auch. Also in diesem Sinne, Carolin, wir sprechen ja demnächst wieder zum Thema GmbH, GbR. Wie machen wir das alles? Ich würde sagen, das war's für heute. Ich wünsche euch allen einen ganz schönen Tag.

Wenn euch die Folge gefallen hat, bewertet sie doch, schreibt einen kleinen Kommentar, gebt uns Sternchen, freuen wir uns drüber.

Und Carolin, dankeschön für die ganzen Infos, hat sehr viel Spaß gemacht. Sehr gerne, ich freue mich aufs nächste Mal.

Bis dahin.

Ciao.

Ciao.

Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow-up.

Spring's calling. Ross, work your magic.