Insights und Trends im Immobilienmarkt – mit Heike Piasecki

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Willkommen beim Happy Immu-Podcast. Heute zu Gast Heike Biersicki. Hallo Heike.

Hallo Maja, schön, dass ich dabei sein darf.

Ja, wir freuen uns total heute auf unsere Podcast-Folge. Aber erstmal erzähl ein bisschen was über dich. Wer bist du?

Ich bin eine Mutter von einem Sohn und lebe in der Nähe von München und beschäftige mich seit mehr als 30 Jahren mit dem Thema Immobilien. Ich arbeite in der Immobilienmarktforschung, das heißt, wir schauen uns Immobilienobjekte an und definieren für Investoren, Projektentwickler, für die Kunden, wo sind die Chancen und die Risiken beim Investment in ein immobilienobjekt. Und mein Schwerpunkt, Maja, ist das Thema Wohnimmobilien, aber auch Spezialimmobilien wie zum Beispiel Seniorenwohnen. Und da kommen wir momentan ja alle hin.

Das stimmt, wir werden alle älter. Aber wow, 30 Jahre beschäftigst du dich mit dem Thema Immobilien. Könntest du erklären, was dich genau dabei beschäftigt?

Also, was ich so faszinierend finde an dem Thema, ist die Veränderung in diesem Segment. Das heißt also, wenn Wenn wir sehen, wie sich die Bautypologien verändert haben, wie sich die Nachfragestrukturen verändert haben, und das gerade auf das Thema Wohnen, dann finde ich das sehr spannend, wie wir heute über Grundrisse definieren, zum Beispiel, oder wie sich auch Wohnformen verändert haben, die neuen Produkte, die hinzugekommen sind. Das finde ich immer sehr spannend. Und auf der anderen Seite, Maja, kann eine Immobilie einen Standort auch positiv verändern. Das heißt also, wenn du eine Nutzung neu in auf eine große Fläche bringst. Ich habe viele Konversionsflächen gemacht. Das heißt, dass ich mich damit beschäftigt habe, zum Beispiel große Militärareale jetzt in eine immobilienwirtschaftliche Nutzung zu bringen. Dann ist das eine schöne Aufgabe, wenn man Jahrzehnte später dann vor diesen Häusern steht und sagt, mit meinem kleinen Teil der Arbeit war ich daran beschäftigt, zum Beispiel zu untersuchen, wer könnte denn hier wohnen oder wie sollten die Wohnungen aussehen. Und ich schaffe etwas Bleibendes, wenn ich auch am Anfang der Projektentwicklung stehe.

Haha, super spannend. Erzähl ein bisschen was über Bulwin Geser. Das ist, wo du arbeitest, und das ist quasi das Forschungsunternehmen in Deutschland.

Ja, im Bereich Immobilien. Bulwin Geser wurde vor mehr als 40 Jahren gegründet. Ich selber bin seit über 30 Jahren dabei, und der Herr Bulwin war einer der ersten, der das Thema Immobilienmarkt Marktforschung professionalisiert hat. Das heißt also, unser Unternehmen war dabei aufzuarbeiten, wie kommt Transparenz in den Immobilienmarkt. Wir haben zum Beispiel mitgegründet die GIF, die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, oder auch an der EBS die Studiengänge, weil es uns ganz wichtig ist, und das zeigt auch die Arbeit, die wir machen, je transparenter die Informationen für einen Markt sind, desto besser kannst du ihn einschätzen, desto höher sind die Preise. Und Bulwin Geser war das erste Institut, was sich sozusagen mit diesem Segment beschäftigt hat. Also Immobilienmarktforschung, mal angefangen mit Büroimmobilien, dann das Thema Wohnimmobilien, und jetzt bedienen wir alle Assetklassen. Das heißt, wir können auch Multi-Use-Objekte sehr gut bewerten, weil wir über Hotelkenntnis verfügen, weil wir das Thema Einzelhandel bei uns im Portfolio haben. Das ist die eine Seite von Bulwin Geser, aber die spannendere Die zweite Seite ist, wir haben mit Riwis eine der größten immobilienwirtschaftlichen Datenbanken. Auch da waren wir damals Pioniere Mitte der 90er-Jahre und haben eine Datenbank geschaffen, in der wir für alle Kreise und kreisfreien Städte des gesamten Bundesgebietes immobilienwirtschaftliche Daten haben. Und das Besondere, Maja, an unseren Daten ist, dass die sozusagen den Punkt der Wiedervereinigung aufnehmen. Und wir haben für die alten als auch für die neuen Bundesländer seit 1990 durchgehende Zahlenreihen. Für Mieten, für Preise, für Bautätigkeit, für die Entwicklung im Bereich Einzelhandel, also für alle Immobiliensegmente. Und das werden wir jetzt— gerade entwickeln wir immer weiter. Und diese verlässliche Datenreihe Die wird zum Beispiel von der Bundesbank genutzt, weil kein Unternehmen solche langen Zeitreihen hat. Und das ist eine gute Symbiose, unsere Beratung mit den Daten zu verknüpfen und so den Kunden verlässliche Informationen für ihr Investment im Bereich Immobilien geben zu können.

Wow, das ist super spannend. Vielleicht kannst du ein bisschen was darüber erzählen, was diese Daten aktuell aussagen. Was ist eigentlich passiert im Markt in den letzten Jahren und was passiert heute?

Ja, leider sind die Daten, ich weiß nicht, sind sie das Licht am Ende des Tunnels oder sind sie das Auto, das uns entgegenkommt? Also momentan muss man das leider immer etwas unterscheiden. Aber was sagen die Daten aktuell? Wir hatten ja bis 2021 eine Entwicklung, die ging einfach steil nach oben und mit Änderung der Zinswende, und das sieht man sehr, sehr deutlich in den Daten, hat sich das leider alles, sagen wir mal, ins Negative entwickelt. Und wenn wir allein mal zwei Zahlen, die das, glaube ich, sehr gut verdeutlichen— mit unseren REWIS-Daten haben wir auch ein Produkt, das nennt sich Developer Monitor. Da monitoren wir in Deutschland mehr als 21.000 Immobilienprojekte. Und wenn wir den Vergleich machen, sind im ersten Quartal 2022 noch 27.000 Wohnungen in die Projektentwicklung gegangen. Im letzten Quartal vergangenen Jahres waren es nur noch 5.000 Wohnungen. Und Maja, das sagt sehr viel damit aus, wir bauen einfach viel zu wenig. Also wir bestätigen mit diesen Zahlen dann natürlich auch die ganze Statistik. Also auch das Statistische Bundesamt zeigt uns ja jedes Quartal, wie die Baugenehmigungen nach unten gehen. Also im Vergleich zum Jahr 2021 hat es sich fast halbiert. Das ist die, die eine Zahl. Darum sagte ich, kommt uns sozusagen das Auto im Tunnel entgegen. Das Licht am Ende des Tunnels sehe ich in zwei Positionen. Wir sehen, dass es momentan gerade mit der Mietentwicklung, und das ist ja für eure Käufergruppen, die ihr auch habt bei Happy Immo, also wer eine Immobilie erwerben möchte und die vielleicht als Kapitalanlage hat, da sehen wir sehr deutlich, dass das Mietwachstum ist ungebremst. Das hat natürlich auch negative Folgen für diejenigen, die sich das nicht so gut leisten können, dass wir da auch politische Einflussnahme haben. Aber aufgrund der geringen Bautätigkeit, der wirklichen erheblichen Defizite werden wir immer weiter steigende Mietpreise haben. Bei den Immobilienpreisen ist es zweigeteilt. Das zeigen uns die Daten da auch sehr deutlich. Im Bereich der Neubauimmobilien haben wir stagnierende leicht steigende Preise wieder. Aber bei dem ganzen Thema Bestandsimmobilien, Maja, müssen wir einfach feststellen, dass wir dort immer noch Preisrückgänge zu verzeichnen haben, wenn auch nicht mehr in der hohen Dynamik. Aber es ist immer noch eine sehr große Unsicherheit im Markt, gerade was das Thema Wohnimmobilienbestand betrifft.

Nur ein Hinweis: Wir nehmen diesen Podcast jetzt im Januar 2024 auf. 25, beziehungsweise Februar sind wir ja schon.

Genau.

Damit jeder weiß, wenn ihr das hört, diesen Podcast, dann wisst ihr, auf welchen Zeitpunkt wir uns beziehen. Und ein kleiner Hinweis: Wenn euch unsere Inhalte gefallen, dann liked und bewertet unseren Podcast. Wir freuen uns drauf. Perfekt. Also du erzählst, dass eigentlich der Markt jetzt für Bestandsimmobilien und letztendlich für Neubau mehr oder weniger stagniert oder leicht fällt, aber die Mieten steigen. Was heißt das für dich, für Investorinnen?

Also das bedeutet für Investorinnen, dass sie in der Perspektive einen gesicherten Cashflow haben. Das ist sicherlich die, die positive Nachricht. Aber sie müssen beim Kauf der Immobilie wirklich darauf achten, in welches Segment gehen sie. Zum Beispiel Gleich wie wenn Sie in den Bereich der Bestandsimmobilien gehen, müssen wir heute viel, viel genauer schauen, wie ist denn der Zustand des Objektes? Was muss ich gegebenenfalls noch in diese Immobilie investieren? Weil wir wissen alle nicht, wie wird die Gesetzgebung sich ändern, wenn wir das Thema Heizungsgesetz, um nur mal einen Punkt zu nennen, bringen. Das ist nämlich auch ein Punkt, Maja, den wir mit berücksichtigen müssen, wenn wir heute da reden. Wir sind 3 Wochen vor der neuen Bundestagswahl 2025. 20, und es gibt keine Assetklasse, in der aktuell eine so hohe politische Einflussnahme ist wie beim Thema Wohnen, zum Beispiel durch die Mietgesetzgebung, die wir haben, durch das Thema der Kappungsgrenzen und ähnliche Sachen. Das heißt also, wenn heute jemand eine Immobilie erwirbt, dann muss er das auch berücksichtigen. An welchem Standort erwerbe ich denn die Immobilie? Bin ich an einem Standort, der politisch eingenordet wird, indem es heißt, es ist ein angespannter Wohnungsmarkt, dann hat man nur in einem gewissen Rahmen zum Beispiel ein Mietsteigerungspotenzial. Das heißt, wenn du Erwerberin für eine Immobilie bist, musst du genau schauen, an welchem Standort, also nicht nur Standort im Sinne von Mikrostandort, lokal, wie ist die Umgebung, solche, sondern in welcher Stadt wirst du zum Beispiel deine Immobilie erwerben? Wie ist dort die langfristige Auswirkung? Wird das eine Stadt sein, die in der Perspektive viele Einwohner verlieren wird, weil überaltert? Dann habe ich vielleicht auch Probleme in der Nachvermietung. Das sind so vielschichtige, ja, Bereiche, die man einfach mit beachten muss, wenn du Erwerberin einer Immobilie sein möchtest.

Also wir sagen immer, man sollte in Städten investieren, die sich positiv entwickeln. Das sind auch oft die Städte, wo es die Kappungsgrenzen gibt. Ja, aber auf der anderen Seite, da gibt es immer Nachfrage, die Bevölkerungsentwicklung ist positiv. Wie siehst du das? In welchen Städten würdest du heute investieren?

Also ich würde auf alle Fälle in den großen A-Städten investieren. Da aber muss man sich genau anschauen, an welchen Mikrostandort geht man. Also bin ich da direkt in, in, um mal das auf, auf München zu fokussieren, weil da sitze ich und da ist mein Büro, da habe ich auch den besten Marktüberblick Kauf ich direkt in, in der Innenstadt oder gehe ich an den Stadtrand, wo ich perspektivisch andere Preise und vielleicht auch noch Mietsteigerungspotenziale habe? Aber ich würde mir auch so Standorte anschauen, die einfach interessant sind, weil dort viele Studenten sind, wie zum Beispiel Regensburg oder Heidelberg. Also Standorte, die auch hier Entwicklungspotenzial aufzeigen. Also das müssen nicht nur immer die großen A-Städte sein, sondern auch Standorte,, die zum Beispiel durch größere Unternehmen eine gesicherte Wohnungsnachfrage darstellen. Also man muss auch immer den Rahmen drumherum betrachten, weil durchaus in diesen kleineren Städten wie zum Beispiel auch in Rosenheim, um mal hier im Umland zu bleiben, oder wenn man in die Berliner Richtung geht, zum Beispiel Lüneburg, auch mit der Universität vor Ort, das sind Standorte, die immer nachgefragt werden seien im Bereich des Wohnens. Und auch heute, Maja, mit den veränderten Wohn- und Arbeitsbedingungen. Das Thema Homeoffice führt ja auch dazu, dass ich durchaus eine Immobilie vielleicht auch im Speckgürtel erwerben kann, die, die noch günstiger ist im Erwerb, aber trotzdem dieses Mietsteigerungspotenzial sozusagen der Mutterstädte, wenn ich das mal so betrachte, mitnehmen kann, der Kernstädte. Und ich glaube, das zeigt auch die Perspektive, dass man seinen Fokus durchaus erweitern kann, wenn ich eine Immobilie erwerbe.

Das ist echt spannend, was du sagst, weil ich habe tatsächlich ein paar Objekte in Falkensee, was in der Nähe von Berlin ist, und ich, meine Preise, meine Mietpreise in Falkensee sind teilweise höher als in Berlin. Da gibt es nämlich keine Kappungsgrenzen, und tatsächlich wollen viele Leute inzwischen raus aus Berlin. Es ist halt teuer und es gibt natürlich viel mehr Neubau als vielleicht in Falkensee. Deswegen sind die Mieten auch teurer, oder die Leute vermieten auch viel möblierter, ne. Also die Mieten, der Mietspiegel ist niedrig. Das heißt, für Bestand kann ich in Falkensee mehr verlangen, aber die anderen Mieten, also, sind dann in Falkensee im Vergleich niedriger. Deswegen, es ist schon sehr, sehr spannender Markt. Durch die Kappungsgrenzen lagert sich auch ein bisschen, und das Umland von Berlin entwickelt sich wirklich sehr schnell und in die richtige Richtung. Deswegen, ich bin total bei dir, ich würde auch immer in solchen Standorten auch investieren wollen und gucke mich die ganze Zeit um. Aber was ist denn noch so wichtig, wenn du an Immobilien denkst und in Immobilien investieren möchtest? Sagen wir, du kaufst deine erste Wohnung, auf welche Auf welche Eigenschaften der Wohnungen müsste man achten, damit man keine Fehler macht?

Also, wenn du eine Immobilie kaufst, es gibt ja die— es wird Konrad Hilton zugeschrieben, es ist irgendwo immer noch plakativ: Lage, Lage, Lage. Aber da hängt so viel zusammen. Wenn du eine Immobilie kaufst, geh an den Standort. Kaufst du sie als Kapitalanlage, stell dir selber die Frage: Möchtest du hier wohnen? Das ist ein ganz entscheidender Punkt. Punkt, den du mit berücksichtigen solltest. Das heißt, wenn wir über Lagefaktoren reden, das ist deine erste Wohnung, dann guck dir an, wo liegt diese Wohnung. Das heißt, wie kommst du hin mit dem öffentlichen Nahverkehr? Bist du Autofahrer? Hast du ein entsprechendes Stellplatzangebot? Also das sind Dinge, die mit berücksichtigen sind. Wo kannst du einkaufen, falls du mal die Wohnung auch in Perspektive kaufst? Ist da eine Grundschule in der Nähe? Das sind alles Dinge, die du mit berücksichtigen solltest. Also kauf die Wohnung, nimm dir einen Tag, 2, 3 Tage Zeit und lauf rum. Schau dir die Nachbarschaft an. Ist es für die— fühlst du dich sicher dort in der Nachbarschaft? Das sind auch heute Aspekte, die gerade als Frau zu berücksichtigen sind. Wie weit ist der Weg zum Beispiel von einer U-Bahn- oder Straßenbahn- oder Bushaltestelle zu deiner Wohnung? Musst du dort durch einen Park? Wie sind die Belichtungsmöglichkeiten? Alles diese Dinge solltest du mit berücksichtigen. Und darum würde ich auch jedem empfehlen, wenn er eine Wohnung kauft, nicht nur in der Wohnung, sondern auch außenrum zu verschiedenen Tageszeiten mal da zu sein, auch am Wochenende mal da zu sein, unter der Woche. Du musst so einen Standort erleben, um für dich dann die Entscheidung zu treffen: Möchte ich dort wohnen, oder möchte ich, dass meine Mieter dort wohnen? Weil das eine gute Wohngegend ist. Und wenn du die Wohnung zum Beispiel vermieten möchtest— wir sprachen davon, auch im Umland von den Kernstädten gibt es tolle Standorte— dann schau einfach, wo sind denn die großen Arbeitgeber. Wo sitzt zum Beispiel, wie hier in München, BMW? Die haben ganz viele, die neu an so einen Standort kommen, fragen dann nach Wohnungen. Oder wo ist die nächste Uni, wenn du an Studierende vermieten möchtest? Also das Thema Lage ist eine ganz, ganz wichtige Entscheidung, die du treffen musst und die du auch erleben musst. Ich nur mal so als Idee, als nach— mit der Wiedervereinigung gab es ja die Sonderabschreibung für steuerliche Immobilien in den 90er Jahren. Da kannst du mal raten, Maja, die alle nur steuerinduziert ihre Immobilien gekauft haben aus den alten Bundesländern, sozusagen der Zahnarzt aus Krefeld. Wie viele sind wirklich nach Leipzig und Dresden gefahren, wo sie ihre Immobilien gekauft haben. Haha, wie viele? Wie viel Prozent, was schätzt du denn, haben sich den Standort und die Wohnung wirklich angeschaut? 30%? Oh nein. Weniger?

Wow.

10%? 6%. Da gab es mal eine Auswertung vom Steuerbund, die das mal ausgewertet haben. Wie viele waren denn wirklich dort und haben sich ihre Immobilien angeschaut? Weil wir hatten ja dann Ende der 90er Jahre immer teilweise noch Erstvermietungsleerstand, weil die einfach nur als Steuersparmodelle gekauft wurden. Also keine Immobilien nur unter diesem Gesichtspunkt kaufen, sondern wirklich nachhaltig die Immobilie kaufen.

Ja, das sagst du wirklich, es ist super wichtig, dass man sich auf jeden Fall die Immobilie anschaut. Ja, wir haben Menschen erlebt, teilweise, die tatsächlich wirklich die Wohnungen nicht angeschaut haben und sie gekauft haben.

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Es ist eins der Hauptübungen, die man machen muss, damit man weiß, was man kauft. Die Besichtigung, wir haben eine lange Checkliste, und wie man die genauen Gewerke alle durchguckt und was man sich genau anschauen soll. Dann kann man bei uns im Chat, kann man real-time dann die ganzen Bilder schicken und sich natürlich auch Hinweise von uns holen, ob man sich die Dinge weiter anschauen sollte oder nicht. Also auf jeden Fall muss man das machen. Und wie du sagst, ganz wichtig ist, dass man nicht nur aus steuerlichen Zwecken kauft. Also man kann natürlich eine Immobilie kaufen und die steuerlichen Verluste gegen das andere Einkommen ansetzen, natürlich, ja, das ist super. Aber nicht nur deswegen, das ist sehr wichtig, wenn man eine Immobilie extra bezahlen, eine kaufen möchte. Aber sag mir doch, weil ihr guckt euch ganz genau die verschiedenen Merkmale der Wohnungen an, du hast jetzt über die Lage gesprochen, aber wie ist Wie ist es denn bei den einzelnen Wohnungen? Auf welche Merkmale sollte man achten, damit man eine gute Immobilie kauft, eine gute Investition tätigt, wenn man vermietet?

Da würde ich erstmal ganz stark unterscheiden zwischen Neubau und Bestand. Das heißt, und auch unter deinem Gesichtspunkt, Maja, möchtest du die Wohnung selbst bewohnen? Oder möchtest du die Wohnung vermieten? Also das heißt, welche Lebensplanung hast du damit? Wenn du die Wohnung zum Beispiel als Mietwohnung, also als Kapitalanlage kaufst, um das Thema Alterssicherung zu haben, sollte die Wohnung so geschnitten sein, natürlich von deinem Budget abhängig. Aber ich sag jetzt mal, du bist eine Einsteigerkäuferin und möchtest vielleicht eine Wohnimmobilie kaufen, die eher im unteren Preisrahmen sich bewegt. Das heißt, du guckst dir so ein- oder Zweizimmerwohnungen an, dann würde ich zum Beispiel als einen ganz wichtigen Indikator immer darauf achten, weil das erhöht natürlich auch deine Nachfrage. Kann man die Wohnung zum Beispiel so gestalten, dass du einen abgetrennten Schlafbereich hast? Wenn wir mal bei einer kleinen, sagen wir mal 35-Quadratmeter-Wohnung bist, weil das ist einfach mehr Wohnkomfort, den du hast. Also ganz genau auf den Grundriss schauen.. Und schau auch, wenn du die Wohnung kaufst, das betrifft Neubau auch als Bestand, wie kompakt ist sie geschnitten, weil du willst ja nicht viel Geld für einen langen Flur bezahlen, den du gar nicht nutzen kannst. Das heißt, welche Möglichkeiten sind dort gegeben, wirklich kompakte Wohnungsgrundrisse zu haben? Und wenn du heute neu kaufst, wollen alle Zielgruppen oder viele Zielgruppen, die du hast, auch im Sinne der Vermietung das Thema Homeoffice nutzen. Das heißt, gibt es irgendwo so ein kleines halbes Zimmer, was gar nicht unbedingt als Kinderzimmer, aber als Arbeitszimmer genutzt werden kann? Gerade auch Starterhaushalte, die eine Immobilie erwerben wollen, die vielleicht jetzt noch nicht die große 70-, 80-Quadratmeter-Wohnung, sondern die eine kompakt geschnittene 50-Quadratmeter-Wohnung kaufen wollen, wollen die aber gerne als 2,5-Zimmer-Wohnung. Also schau auf den Grundriss, Wie kompakt ist der Grundriss? Das ist ganz, ganz wichtig, damit du nicht viele Nebenflächen bezahlen musst. Eine weitere wichtige Grundlage ist: Schau auf die Belichtung der Wohnung. Das heißt, geh auch zu verschiedenen Tageszeiten in diese Wohnung, um zu sehen, wie hell ist die Wohnung. Weil das Licht ist einfach Lebensqualität in der Wohnung. Hängt natürlich auch dann damit zusammen, wenn du eine sehr helle Wohnung hast, brauchst du weniger heizen, wenn die Sonne dir dann hilft. Also auch das ist ein wichtiger Punkt zu sagen, welche Sonneneinstrahlung hast du in diesem Bereich der Wohnung. Weitere wichtige Merkmale, die du dir anschauen solltest, sind: Willst du einen Balkon oder willst du keinen? Das kann natürlich auch eine Entscheidung sein. Wenn du einen hast, sollte das nicht nur so ein kleiner französischer Austritt sein, sondern Das sollte so sein, dass mindestens 2 Stühle und ein Tisch ihren Platz haben. Also auch die Nutzungsmöglichkeiten, auch die Ausrichtung, die Himmelsrichtung der Wohnung. Achte darauf, dass du, wenn es möglich ist, eine durchgesteckte Wohnung hast, sodass du besser lüften kannst, zum Beispiel in verschiedenen Bereichen, oder nicht nord- oder nur nordwestausgerichtete Zimmer. Also das sind wichtige Positionen, die du hast. Und je nachdem, wie du die Wohnung gestalten möchtest, ist es für dich auch die Entscheidung. Wenn du selber drin wohnst, baust du natürlich eine Küche ein. Wenn du die Wohnung vermietest, kann es positiv sein, wenn du eine Küche einbaust, weil du dann einen höheren Mietpreis umsetzen kannst. Kann natürlich auch sein, dass du dann sagst, ja, okay, der Mieter, der verwohnt mir die Küche so schnell, und dass du ständige Renovierungsmaßnahmen hast.. Also das sind auch Dinge, die du zum Beispiel mit berücksichtigen musst. Oder heute ganz wichtig: Wie ist die ganze Ausstattung der Wohnung hinsichtlich Steckdosen, WLAN, Sicherheit, also Video-Türüberwachung? Also auch diese Dinge solltest du überwachen. Was ist dir wichtig für deine Sicherheit oder die Sicherheit deiner Mieter? Durch solche Indikatoren. Auch die müssen mit berücksichtigt werden, zum Beispiel.

Und Heike, seht ihr das eigentlich auch in den Zahlen? Also wenn diese Merkmale— ich komme mal zurück zu dem Thema kleine Wohnung, ja, weil bei uns zum Beispiel die Frauen, die ihre erste Wohnung kaufen, wir empfehlen auch immer, kauft ihr erstmal eine kleinere Wohnung, so 40 Quadratmeter. Wir sagen immer 40 Quadratmeter, weil die Banken nicht so gerne unter 40 Quadratmeter finanzieren. Natürlich ist es von Stadt zu Stadt unterschiedlich, aber die kleinen Wohnungen, die finden wir super. Und was du gesagt hast, zum Beispiel, okay, nimm dir eine kleine Wohnung, wo es einen abgetrennten Schlafbereich gibt, das finde ich auch, auch aus meiner Erfahrung ist das immer besser, wenn es so ist. Aber kriegt ihr das auch in den Zahlen widerspiegelt, dass man da irgendwie bessere Mieten bekommt oder bessere Preise? Und gibt es andere solche Eigenschaften, wo du sagen würdest, Okay, die Eigenschaft, dafür bekommt man in der Regel immer ein bisschen höhere Mieten.

Und vielleicht kannst du diese Eigenschaften ein bisschen aufzählen, damit die Frauen sich das aufschreiben können. Also wenn du dir einen Wohnungspreis oder eine Wohnungsmiete mal so in einem Baukastensystem vorstellst, dann ist der ganz große Block von, sage ich mal, 80, 90% des Baukastens setzt sich aus dem Standort, aus dem Stadtteil, aus den Rahmenbedingungen zusammen. Und so variabel 15 bis 20% setzen sich aus den Ausstattungsstrukturen zusammen. Das heißt also, wenn du zum Beispiel— oder aus nicht nur Ausstattung, sondern setzen sich aus den Grundrissen, aus den Belichtungsstrukturen, aus den Stockwerken. Also wenn du eine Immobilie kaufst, und das macht sich dann wirklich im Preis bemerkbar, die zum Beispiel in einem höheren Stockwerk ist, Kannst du immer etwas mehr Miete als auch einen höheren Preis bezahlen, wenn du diese Immobilie kaufst. Also das sind Indikatoren. Wenn du eine Küche einbaust, kann man zum Beispiel, es ist unterschiedlich, so zwischen 50 und 80 Cent mehr Miete verlangen. Das wäre, was wirklich quantitativ ist, was man entsprechend messen kann. In den Grundrissen selber das wirklich zu quantifizieren, das ist schwierig. Das kann ich jetzt so in den Zahlen, die die wir haben, nicht unbedingt nachweisen. Was wir aber erkennen: Je praktischer die Grundrisse geschnitten sind, desto höher ist die Wiederverwertung. Das heißt, desto geringer ist dein Leerstand zum Beispiel, den du drin hast, weil du einfach eine größere Zielgruppenansprache hast. Also das ist ein wichtiges Thema, was du dann mit berücksichtigen musst, auch in deinem Wiederverkaufswert. Wenn du die Wohnung, wenn du als Starter zum Beispiel dir eine kleine Immobilie kaufst und du möchtest sie dann, weil du einfach mehr Einkommen hast, zum Beispiel verkaufen, um dir dann noch eine größere Immobilie zu kaufen, oder deine Lebensplanung hat sich verändert, dann ist es auch im Wiederverkauf immer günstiger, wenn diese Wohnungen einfach diese zum Beispiel kompakten Grundrisse haben, oder wenn die Wohnung einen Balkon hat, oder wenn das Bad entsprechend vielleicht Badewanne oder Dusche, beides mit, mit vereinigt. Also das sind sicherlich Punkte, die dann auch quantitativ auf die Miete draufschlagen oder auf den Kaufpreis.

Genau das, was du jetzt gesagt hast, das widerspiegelt sich ja oft auch in den, im Mietspiegel. Da gibt es ja auch immer, wenn man die genaue Mietspiegelmiete berechnen möchte, Gibt es auch Faktoren, die quasi die Miete erhöhen können oder reduzieren können, und das sind auch die Faktoren, die du gerade genannt hast. Und deswegen ist es wichtig, dass man auch teilweise darauf achtet. Natürlich sollte man sich auch nicht in allen Details verlieben, und 100%, sage ich immer, gibt's nicht. Aber so 80:20 kann man immer machen, das ist dann perfekt. Und das Wichtige ist aus meiner Sicht, immer mal zu starten, Hast du denn schon in eine Immobilie investiert und kannst du uns erzählen, wie es das für dich war, das erste Mal zu kaufen?

Ja, ich habe in Immobilien investiert. Mit meinem Mann zusammen haben wir zwei Immobilien. Wir haben eine Immobilie, in der wir selber wohnen, das ist ein Familienhaus, was wir gekauft haben, und wir haben eine vermietete Wohnung. Und Ja, das erste Mal war es eine, eine spannende Situation, sich damit zu beschäftigen, weil man selber in diesem Markt ist. Das war immer noch mal so, so zwiegespalten. Treffe ich jetzt die richtige Entscheidung? Ist der Preis jetzt gerechtfertigt? Und da beide Immobilien, die wir gekauft haben, Bestandsimmobilien waren, war es für mich, die aus diesem Markt kommt, auch ganz wichtig, sich noch mal eine zweite Meinung einzuholen. Holen. Und die zweite Meinung, da haben wir dann auch Sachverständige, zum Beispiel einen TÜV-Sachverständigen gehabt, der mir einfach auch den Hinweis gibt, was ist denn in dieser Immobilie zu machen, gibt es dann Investitionsstau oder nicht. Also sich mit diesen Dingen auseinanderzusetzen, also das war eine Lernkurve, die ich dann hatte, die mir aber sehr geholfen hat. Oder auch bei der Eigentumswohnung sind wir natürlich in einer Eigentümergemeinschaft Gemeinschaft. Also habe ich gelernt, dass es wichtig ist, sich mal aus den letzten 3 oder 5 Jahren die Protokolle der Eigentümerversammlung geben zu lassen, um zu lernen: Gibt es Stress in der Eigentümergemeinschaft? Wie hoch sind die Rücklagen? Was ist denn geplant? Weil das beschäftigt mich ja natürlich auch bei dem Erwerb der Immobilie. Und ich muss sagen, ich hatte wirklich zweimal Glück. Wir haben einen ganz tollen Hausverwalter, der diese Immobilie sehr gut im Griff hat. Und wir haben, als wir diese Wohnung gekauft haben, auch ganz stark drauf geachtet, und das würde ich jeder Käuferin empfehlen: Sind in dieser Wohnanlage mehr Eigennutzer oder mehr vermietete Wohnungen? Weil es zeigt sich jetzt z.B. in der Wohnanlage, in der wir haben, da wohnen nur Eigennutzer drin. Und ich bezeichne jetzt auch unsere Mieter als Eigennutzer, weil das sind meine Eltern, die in der Wohnung wohnen. Da ist einfach eine andere Dynamik in der Hausgemeinschaft, im positiven Sinne. Man achtet mehr auf die Instandhaltung zum Beispiel der Wohnungen. Und das können wir auch sehen, das zeigt sich wirklich in den Untersuchungen, die ich in meiner Arbeit gemacht habe. Wenn du Immobilien hast, in der ein höherer Eigennutzeranteil ist, sind die Immobilien, ich will nicht sagen unbedingt werthaltiger, aber man achtet mehr aufeinander. Und das ist auch ein wichtiger Tipp an die Käuferinnen der Wohnungen. Dass sie sich so etwas überlegen. Und auch wenn sie dann hingehen, gerne mal mit Mietern oder mit den Leuten, die da gerade aus dem Haus kommen, sprechen. Wie ist es denn da? Gibt es da Stress untereinander? Macht da einer die Musik laut? Hängt da einer die Wäsche auf? Es gibt ja so viele Störfaktoren, die du haben kannst. Das ist nicht die quietschende Straßenbahn, es kann einfach der Stress in der Nachbarschaft sein. Und sowas bekommst du dann halt raus. Also darum war der Kauf der der ersten Wohnung für mich schon sehr spannend, aber ich habe es in keiner Weise bereut.

Du sprichst mir aus der Seele, weil ich empfehle auch immer, mit Gemütern oder mit älteren Menschen, die in einer Anlage wohnen, zu sprechen. Danke, dass du es noch mal hier erwähnst. Wie war es denn bei dir dann, als du den Kaufvertrag unterzeichnen musstest?

Weil du kommst jetzt nicht, du bist keine Juristin oder so, wie fühltest du dich dabei? Da ich den Notar kannte, der uns sozusagen bei der Kaufvertragsunterzeichnung beraten hat, und ich den auch aussuchen konnte, den Notar— als Käufer bist du ja diejenige, die den Notar sozusagen aussuchen kann— hatte ich da eigentlich viel Vertrauen. Und das andere ist, der Makler, über den ich die Wohnung gekauft habe, der wohnt hier im Ort, und da gab es auch so eine nicht persönliche Beziehung, aber schon eine Bekanntheit zum zu seinem Standing, sage ich jetzt mal so. Und daher fand ich mich eigentlich ganz gut von der Seite gerade des Notars noch mal beraten und habe auch im Freundeskreis Anwälte gehabt, die ich fragen konnte. Das heißt also, ich habe mir einfach den Rat, den ich gebraucht habe, von verschiedenen Bereichen geholt. Und das kann ich auch immer wieder nur empfehlen, zu sagen, wenn du du dich damit nicht auskennst, dann frag, dann zeig jemand anders zum Beispiel diesen Kaufvertrag. Oder wenn du selber dann einen Mietvertrag aufsetzt, ist der richtig? Nicht einfach nur irgendwie ein, ein Runterladen, eine Vorlage im Internet, sondern lass dich dann noch mal beraten. Geht zum Beispiel zur Mieterberatung. All die Themen, die du selber nicht beeinflussen kannst, hol dir den Rat in jeder Hinsicht. Und das kann ich nur empfehlen. Und das haben wir bei unseren Immobilien getan.

Genau, und deswegen gibt es natürlich eine kleine Werbeeinheit. Ja, aber es ist so toll zu sehen, wenn die Frauen unsicher sind und sich bei uns Rat holen. Und wir empfehlen auch ganz tolle Mitarbeiterinnen, die sich sehr viel Zeit nehmen, die wir schon kennen, die viele andere Frauen schon beraten, also quasi beim Kauf begleitet haben. Und vergesst wirklich nicht, ihr habt das Recht als Käuferin euch die Notarin auszusuchen. Deswegen empfehlen wir dir wirklich immer, die Notarin auszusuchen. Es gibt ein paar Ausnahmefälle, da geht's halt nicht. In den meisten Fällen geht das. Und auf jeden Fall, schreib uns, falls du beim Vertrieb mitmachen willst. Wir nehmen dich gerne auf in unserem Club und können dann, kannst du dann wirklich sicher kaufen mit Unterstützung und so weiter. Damit man, ich, bei mir war es nämlich auch ganz schlimm. Das erste Mal saß ich durch 3 ältere Männer gegenüber, die nur Immobilien gemacht haben, und ich war so unsicher. Ich hatte aber eine ganz tolle Notarin, und die hat mich dann gut begleitet. Aber das erste Mal ist immer echt anstrengend und mit viel Unsicherheit verbunden, und deswegen haben wir Happy Immobilie gegründet, damit wir diese Unsicherheiten und Ängste und so weiter nehmen. Aber heute, wir kommen jetzt zum Ende langsam, Hatte dich ja im Vorfeld gefragt, dass du dir 3 Sachen überlegst, also 3 tolle Tipps für Frauen, die zum ersten Mal ihre erste Wohnung als Kapitalanlage kaufen.

Was würdest du diesen Frauen heute raten? Also das Erste ist, geh an den Standort, geh hin zu verschiedenen Tageszeiten, geh nicht alleine hin, nimm eine Freundin mit, Bekannte, damit du einfach jemanden hast, mit dem du darüber reden kannst. Hör auf dein Bauchgefühl, aber dein Bauchgefühl muss mit harten Fakten übereinstimmen, und das kann man immer ganz gut mit in einem Gespräch, also wirklich den Standort erleben zu verschiedenen Tages-, Jahres- und Uhrzeiten, wenn es möglich ist. Das Zweite ist: Hol dir eine Beratung bei Themen, die du nicht einschätzen kannst. Also ich kann jedem nur empfehlen, wenn er gerade zum Beispiel eine Bestandsimmobilie kauft. Es gibt ganz gute und auch kostengünstige Beratung, zum Beispiel vom, vom TÜV, die mit dir durch die Wohnung gehen, die dir dann sagen, hier hast du die Instandhaltungsprobleme, da gibt es zum Beispiel ein Protokoll. Wenn du die Wohnung mal verkaufen willst, bist du einfach auf der sicheren Seite, weil du sie mit einem Fachmann, einer Fachfrau angeschaut hast. Also das ist ein ganz wichtiger Punkt. Und dann überleg dir auch schon vorher, das Dritte ist ist diese Wohnung als Kapitalanlage jetzt dein erster Grundstein, den du schickst, also eine kleine Wohnung? Wie passt dieser Kauf in deine jetzige Lebenssituation? Also auch vielleicht schon mal weiterdenken in Richtung Wiederverkauf etc., also dass du auch diese Dinge schon mit berücksichtigst, weil dann kaufst du die Wohnung so— stell dich hin und sag, hier möchte ich selber wohnen, und beantworte alle die Fragen so, als wenn du dort einziehst, und dann bist du eine gute Investorin und auch eine gute Vermieterin.

Ja, sehr, sehr schön, vielen Dank. Standort erleben, ganz wichtiger Punkt. Hier Beratung holen, wenn du unsicher bist, auf jeden Fall. Komm zum Happy Immoklub, sage ich mal. Und denk auch an die zukünftige Strategie. Was machst du dann mit dieser Wohnung? Verkaufst du sie, vererbst du sie und so weiter? Also das sind ganz tolle Tipps. Liebe Heike, danke, dass du heute beim Happy Immoklub dabei warst. Wir freuen uns, dass dass du uns deine tollen Tipps gegeben hast und dieses Wissen über den Immobilienmarkt.

Ja, vielen herzlichen Dank, Maja, für die Einladung. Hat mir viel Spaß gemacht. Und wenn ich dazu beitrage, dass die eine oder andere Dame sich jetzt dann eine Immobilie kauft, an ihre eigene Altersvorsorge denkt, dann war es die Zeit auf alle Fälle wert. Und ich drücke ganz herzlich die Daumen, dass das bei vielen Frauen klappt.

Ja, super, vielen Dank. Genauso ist es. Let's jump! Wir trauen uns jetzt und kaufen uns die erste Wohnung, oder Ladies?

No. Ciao, Maya. Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow up. Spring's calling.

Ross, work your magic.