Let's talk Abschreibungen – mit Olga Binnewies

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Hallo Maja, ich freue mich dabei zu sein.

Ja, wir freuen uns total, dass du heute live in Berlin bist bei uns im Podcaststudio und wir diese Folge aufnehmen können zu einem Thema, was ich total spannend finde, das Thema Abschreibung bei bei dem Kauf einer Immobilie. Und wen könnten wir sonst fragen außer dir? Also du hast die besten Erkenntnisse und die besten Ratschläge für uns, und wir freuen uns heute auf dich.

Ja, mal sehen, welche Frage du für mich vorbereitet hast.

Genau, mal sehen. Also als Erstes wollte ich dich fragen, dass du dich kurz vorstellst. Wer ist die Olga Benevis und was machst du?

Also mein Name ist Olga, ich bin Steuerberaterin und Fachberaterin für internationales Steuerrecht, und ich habe eigene Steuerberatungskanzlei und betreue Immobilieninvestoren und Investorinnen auf der Reise, Aufbau des Immobilienportfolios, natürlich so weit wie möglich steuerlich optimiert.

Ja, sehr gut. Steuern sind natürlich ein sehr, sehr wichtiger Teil, wenn man eine Immobilie kaufen möchte, und deswegen sind wir sehr dankbar, dass du heute da bist, um uns wirklich das Thema genau zu erklären und wie man mit diesem Thema umgeht. Aber bevor wir eintauchen, was machst du als Steuerberaterin? Weil falls man dich mal anrufen möchte mit irgendeiner Frage, was muss man da vielleicht vorbereiten oder was muss man wissen über die Themen, die du letztendlich abdeckst?

Ich spezialisiere mich grundsätzlich in meiner Beratungspraxis auf Immobilieninvestoren und Vermieter. Das sind häufig einfach ganz normale natürliche Personen, die logischerweise irgendwie sonstige Einkünfte haben. Regelmäßig aus nichtselbstständiger Tätigkeit, weil sie angestellt sind und bauen ja sozusagen Vermögen mit Immobilien ja nebenbei auf. Insofern, das sind ja meine Kunden, aber es gibt ja auch natürlich Gewerbetreibende und Freiberufler, die ich betreue steuerlich. Insofern ist einiges vertreten.

Und kann ich dich jetzt nur mit einer Frage anrufen oder bevorzugst du, dass du auch alles machst, also zum Beispiel die Steuererklärung und meine Frage?

Es ist für mich natürlich immer einfacher, diese spezielle Frage zu beantworten, wenn ich bereits einen guten Überblick über die steuerliche Situation habe. Und das ergibt sich letztendlich dann, wenn ich bereits mit der Steuerdeklaration auch beauftragt wurde. Dann kann ich auch diese Frage entsprechend viel besser und schneller beantworten. Aber wenn eine konkrete Frage ansteht, dann kann ich natürlich auch versuchen zu helfen.

Wir haben auch oft aus der Community einige Fragen zu dem Thema GmbH, GbR, natürliche Person. Hilfst du auch bei solchen Themen der Strukturierung?

Ja, selbstverständlich. Ich glaube, das gehört zu den wichtigsten Aspekten, wenn man zunächst in die Immobilien investiert. Da stellt sich die Frage, okay, möchte ich das alleine machen, soll ich das im Privatvermögen kaufen, oder soll ich vielleicht mit den Freunden oder mit Ehepartnern, mit nein, Angehörigen investieren, da bietet sich vielleicht eine GbR an, aber in bestimmten Fällen lohnt sich da auch womöglich eine GmbH an. Insofern, das ist immer eine Einzelfallentscheidung und da kann ich selbstverständlich auch mit unterstützen.

Perfekt. Und jetzt zum Thema Immobilienportfolioaufbau. Du hast ja damit auch schon angefangen und vielleicht erzählst du ein bisschen was dazu, weil ich habe nichts so oft Steuerberaterinnen gefunden, die auch selbst in Immobilien investieren. Sie sind gewöhnlich ein bisschen so mehr auf Sicherheit und sind risikoavers. Aber mit dir haben wir schon einen Podcast aufgenommen, wo du auch über deine eigene Immobilie erzählt hast. Und vielleicht kannst du was dazu erzählen, was dich dazu gebracht hat, in Immobilien zu investieren, und warum findest du, eine Immobilie ist eine gute Investitionsmöglichkeit?

Ja, ich finde, wenn man über Risiko spricht, dann sind die Immobilien ja gerade auf der anderen Seite, wenn man jetzt zum Beispiel das Ganze mit den Aktien vergleicht. Was mich persönlich an Immobilien begeistert, ist ja diese Möglichkeit, durch wenig Eigenkapital da wirklich viel zu bewegen und einfach diese Möglichkeit, dass ich mit dem fremden Geld mein eigenes Vermögen aufbaue und das wird ja auch durch meine Mieter bezahlt. Also diese Konstellation finde ich einfach so attraktiv, dass ich sagen würde, okay, Aktien sind ja auch ganz cool, aber die Aktien, da brauche ich ja viel zu viel Eigenkapital. Außerdem habe ich bei Aktien nicht wirklich die Möglichkeit, das alles zu beeinflussen. Also ich kann mich zwar mit den Firmen, mit den Unternehmen, in die ich investiere, auch auseinandersetzen, ganz klar. Aber letztendlich habe ich habe ich nicht die Möglichkeit zu entscheiden, wie möchte ich mich entwickeln. Das ist ganz anders bei einer Immobilie. Dann weiß ich ganz genau, das ist etwas Greifbares. Das ist ein Wohnraum, was ich zur Verfügung stelle den anderen Menschen. Und ich weiß, dass da ein Wert wirklich dahinter steckt. Und wenn ich das auswendig saniere, dann weiß ich, okay, ich kann mehr Ertrag generieren dadurch. Das ist ja ein bisschen, glaube ich, auch eine persönliche Entscheidung und persönliche Vorliebe. Insofern ist das für mich das Attraktive an Immobilien.

Perfekt, das sind auch die Argumente, die wir auch immer sagen. Erstmal der Hebeleffekt, dass man mit wenig Eigenkapital und mit dem Geld der Banken letztendlich man in Immobilien oder in Werten investiert und dann der Mieter sie abbezahlt über die Laufzeit und dann greifbar. Total, ich bin total bei dir, deswegen liebe ich auch Immobilien und zwar das dass ich sie persönlich kaufe, weil ich kann alles selbst entscheiden und mir passiert nicht so was wie Wirecard oder so, wo andere Leute die Entscheidungen treffen und am Ende weiß man nicht, was man hat oder hat zero. Du hast aber selbst auch in Immobilien investiert. Wie hast du dich entschieden, in welcher Stadt du investierst und was hast du dann gekauft? So mehr oder weniger, also grob.

Also meine erste Immobilie hatte ich tatsächlich zur Eigennutzung gekauft und inzwischen ist sie vermietet, und das hat mich so inspiriert, weil ich gemerkt habe, wie diese Immobilie jetzt arbeitet für mich. Das ist eine ganz tolle Erkenntnis gewesen. Seitdem hatte ich noch weitere Immobilien dazugekauft, und da sind meistens einzelne Wohnungen oder mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Das ist natürlich immer sehr attraktiv, mehrere Wohnungen in einem Objekt zu haben. Da spart man sich irgendwie den Gang zur Eigentümerversammlung. Oder man weiß ja schon, was in dieser Immobilie alles abläuft, da muss man sich nicht immer mehrfach damit auseinandersetzen.

Darf ich eine Zwischenfrage stellen? Hast du die mehreren Wohnungen in einem Haus, hast du sie über Makler gekauft oder konntest du vielleicht danach peu à peu ohne Makler weitere Wohnungen kaufen im selben Haus?

Also in einem Mehrfamilienhaus gehören mir und meinem Mann, wir sind dann zu zweit investiert. In eine Gebärstruktur. Das war tatsächlich ein Kauf mit einem Makler. Aber die Konstellation war so, dass wir keine Maklergebühren hatten, weil der Verkäufer diese Maklergebühren übernommen hat. Vollständig. Das war ein Vorteil. Und in einem zweiten Objekt, das ist ein anderes Mehrfamilienhaus, da habe ich eine Wohnung gefunden mit dem Makler. Die habe ich nicht bekommen. Der Makler kam dann nachher auf mich zu und meinte, ach hier, die Wohnung gegenüber, die wird auch verkauft. Und die hatten wir quasi Off-Market, aber vom gleichen Makler bekommen. Und irgendwie 5 Tage später hatte ich auf Immobilienportalen die zweite Wohnung im gleichen Haus gefunden. Wow. Von einem anderen Verkäufer. Und dieser Kauf war ohne Makler.

Ach super cool. Was wir werden oft gefragt, wie kaufen wir ohne Makler? Und wir hatten gerade auch einen Newsletter rausgebracht, weil ich habe zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus habe ich 5 Einheiten am Ende gehabt und eins habe ich über einen Makler gekauft und die restlichen ohne, weil ich einfach die Connections hatte zu den Eigentümern. Und das ist echt ein super smarter Weg, Wohnungen aufzukaufen, wenn man die anderen Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus kennt.

Genau, oder über die Eigentümerversammlung, über die Verwaltung. Dann weiß die Verwaltung vielleicht, ah, die kauft ja immer wieder Immobilien, dann frage ich sie mal.

Das freut mich total, dass du so erfolgreich dein Portfolio aufbaust. Aber heute wollen wir ein anderes Thema besprechen, und zwar das Thema Abschreibung. Was ist das genau? Also durch die Abschreibung kann man letztendlich, wenn man eine Immobilie kauft, sehr viele Verluste generieren und die eigenen Lohnsteuern, die man zahlt, reduzieren. So meine Investorensicht auf die Sachen. Ja, aber ich möchte erst mal von dir hören, was Was ist eigentlich die Abschreibung? Woher kommt das? Wie berechnet man das? Lass uns eintauchen.

Ja, also was sind die Abschreibungen? Abschreibungen sind ja rein fiktive Kosten. Das ist eine Größe, die nur für steuerliche Zwecke relevant ist. Das ist immer ganz wichtig zu verstehen. Wir müssen diesen Wert der Abschreibung ja gar nicht bezahlen. Das heißt, das ist ja sehr liquiditätsschonend. Sprich, das wird von unserem Konto nicht abgebucht. Und beeinflusst unseren Cashflow nicht. Das ist auch ganz wichtig. Aber diese Abschreibung ist ja sehr wichtig für die Berechnung der steuerlichen Bemessungsgrundlage, auf die wir nachher Steuern bezahlen müssen. Insofern ist das natürlich ganz interessant, diese Position, das sind die Werbungskosten, diese Position zu erhöhen, damit das steuerliche Ergebnis am Ende so gering wie möglich ausfällt. Und wofür stehen eigentlich die Abschreibungen? Abschreibungen bringen den Wertverlust dieser Immobilie bringen wir zum Ausdruck. Man muss sich vorstellen, das Gebäude unterliegt einer gewissen Abnutzung, besteht aus einer Substanz, die nicht ewig sozusagen nutzbar ist. Insofern gestattet der Gesetzgeber, diese Abnutzung für steuerliche Zwecke geltend machen zu können im steuerpflichtigen.

Also das heißt, angenommen, ich kaufe eine Immobilie, der Kaufpreis ist 120.000 €, 20.000 € ist das Grundstück, 100.000 € ist das Gebäude. Dieser Teil des Gebäudes wird über eine gewisse Laufzeit abgenutzt. Ja, und diese Abnutzung wird letztendlich durch die Abschreibung widerspiegelt. Richtig, genau. Und wie berechnet man diese Laufzeit oder diese Prozentsätze, mit denen wir die Abschreibung berechnen?

Genau wie du schon gesagt hast, wir können nun den Wert des Gebäudes abschreiben. Weil nur das Gebäude ein abnutzbares Wirtschaftsgut ist. Grund und Boden können wir nicht abschreiben. Das ist schon mal der erste wichtige Punkt, den man verstehen muss. Und diese Nutzungsdauer, über die wir abschreiben können, die ist ja regelmäßig standardisiert vom Gesetzgeber her, weil man kann es natürlich bei so einem Gebäude nicht immer einfach bestimmen. Ja, wie ist dann eigentlich die Nutzungsdauer des Gebäudes? Das hat der Gesetzgeber vereinfacht und hat gesagt, es gibt typisierte Abschreibungsdauer bzw. typisierte Nutzungsdauer. Nutzungsdauer des Gebäudes. Und alles, was zwischen 1925 und 2022 errichtet wurde, kann über 50 Jahre abgeschrieben werden, sprich mit 2%. Das ist so der Regelfall. Die älteren Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, sie können mit 2,5% abgeschrieben werden und der Neubau kann mit 3% abgeschrieben werden. Wir reden hier von lineare Standard-AfA. Von 3% für die Gebäude, die ab 2023 errichtet wurden.

Aha. Und was meinst du mit linear?

Was heißt das genau? Linear bedeutet, dass wir diese Abschreibung in gleichen Jahresbeträgen vornehmen, bezogen auf die Anschaffungskosten des Gebäudes. Wenn in deinem Beispiel 120.000 und 100.000 aufs Gebäude, dann würden wir 2% von 100.000 € jedes Jahr in gleichen Beträgen, sprich 2.000 € absetzen von der Steuer.

Ah ja, perfekt. Okay, ich glaube, das verstehe ich gut. Und ich frage mich jetzt, gibt es da andere Möglichkeiten, um diesen Betrag der Abschreibung zu erhöhen? Weil nicht jedes Gebäude kann noch 50 Jahre überleben. Also es kann sein, dass einige Gebäude auch nur 20 Jahre Lebensdauer oder Lebenszeit noch haben aufgrund deren technischen Zustands und jetzt mit den neuen Anforderungen für Heizung und alles Mögliche.

Was gibt es da für Möglichkeiten, um mehr abzuschreiben? Genau, im Einzelfall bietet sich natürlich an, die tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer in Anspruch zu nehmen, weil es ist so, wir gehen immer grundsätzlich von diesen 50 Jahren aus, wenn wir das Objekt gekauft haben. Aber es kann natürlich sein, dass wir ein Bestandsobjekt eines älteren Baujahrs gekauft haben. Und wie du schon sagtest, aufgrund der individuellen Beschaffenheiten wird das Objekt nicht so lange überleben bzw. nicht so lange nutzbar sein. Dann hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, hier ein Gutachten in Auftrag zu geben. Und wenn der Gutachter, der regelmäßig bestimmte Anforderungen erfüllen müsste, bestätigen würde, dass das jeweilige Objekt tatsächlich eine kürzere Restnutzungsdauer aufweist aufgrund der bestimmten Gegebenheiten wie technischer Verschleiß. Vielleicht wurde dann an dem Objekt ja gar nicht so viel gemacht. Vielleicht gibt es bestimmte wirtschaftliche Ursachen, weil das Objekt kann für diese Nutzungszwecke nicht wirklich benutzt werden. Und wenn der Gutachter das das bestimmt hat in seinem Gutachten, dann habe ich die Möglichkeit, dieses Gutachten im Rahmen meiner Steuererklärung anzusetzen und die Abschreibungsdauer sozusagen zu verringern.

Wow. Also das ist ein sehr spannendes Thema, was man angehen könnte. Tatsächlich bin ich es ja schon angegangen dieses Jahr und ich habe mir mehrere Nutzungsdauer-Gutachten bestellt für einige Gebäude, die mir gehören. Und eins davon ist zum Beispiel, was ich mit dir besprechen will heute. Das ist ein Gebäude in Frankfurt am Main in einer sehr, sehr schönen Lage mitten in der Stadt. Und ich habe eine Wohnung in diesem Gebäude und diese Wohnung habe ich schon vor Jahren gekauft. Und ich habe über diese letzten 15 Jahre habe ich immer mit 2% abgeschrieben. Aber jetzt habe ich ja diese neue, diesen neuen Gutachten bestellt, den Restnutzungsdauer-Gutachten. Und also die 2% entsprechen ja den 50 Jahren, weil das Gebäude wurde 1960 gebaut und deswegen war die Restnutzungsdauer diese standardisierte, die typisierte, die du genannt hast, 50 Jahre. Und ich habe immer mit 2% abgeschrieben. Dieser Nutzungsdauergutachten hat mir aber jetzt die Augen geöffnet, weil dieses Gebäude hat eine Restnutzungsdauer nur noch von 20 Jahren. Und damit verdopple ich, eigentlich mehr als verdopple ich meine Abschreibung auf meinen Gebäudeanteil, weil ich kann jetzt 5% abschreiben.

Und das ist ja unglaublich, oder? Ja, das kann sich im Einzelfall sehr viel Auswirkung haben. Insofern bietet sich das insbesondere für die älteren Objekte an. Also ich habe Erfahrung gemacht, dass es ja meistens dann Sinn macht, wenn wir Objekte von 1970 Baujahr haben, so ungefähr, und wenn keine Kernsanierung vorgenommen wurde, ne, dann bietet sich sowas tatsächlich sehr gut an.

Ja, ich glaube, ich hatte, ich habe sie jetzt nicht so genau im Kopf, aber ich hatte auf diese Wohnung, hatte ich eine Abschreibung von 1.500 €, und jetzt glaube ich, habe ich ca. 4.000 € Abschreibung. Und damit muss ich letztendlich mit den Einnahmen dieser Wohnung erstmal gar keine Steuern zahlen. Ich mache auch noch zusätzlich einen steuerlichen Verlust. Und das nutze ich jetzt, um das gegen mein Einkommen abzusetzen und damit die Steuern, die ich auf mein Einkommen zahle, letztendlich zu reduzieren. Ich fand das unglaublich, weil ich meine, es ist— ich habe ja wirklich 2.500 € damit letztendlich an Abschreibung gewonnen. Und mit meinem Steuersatz komme ich schon auf eine gute zusätzliche Zahl an Steuersparnissen, vielleicht so von über 1.000, 1.500 € oder so, ne. Und das finde ich, ist eine tolle Möglichkeit für alle Frauen, die jetzt Wohnungen kaufen, das Thema Abschreibung noch mal zu analysieren und zu berücksichtigen und sich vielleicht so ein Gutachten zu bestellen. Also ich habe für dieses Gutachten ca. 660 € bezahlt, aber ich denke, das war ein gut investiertes Geld, weil das kann ich ja auch absetzen, ne, steuerlich. Richtig. Genau, und ich wollte dich auch fragen, weil ich mache das mit der Steuererklärung 2024, gibt es da etwas, was wir beachten sollten bei diesem Gutachten? Akzeptiert das das Finanzamt einfach so oder muss man irgendwie argumentieren?

Hast du da ein paar Ideen? Genau, das ist immer im Einzelfall natürlich zu betrachten. Man muss ja vorher sich Gedanken machen, lohnt es sich in meinem Fall überhaupt oder nicht, ne? Wie hoch wäre dann die Steuerersparnis? Da sollte man sich vorher ausrechnen, wie alt ist die Immobilie. Bei neueren Immobilien lohnt sich das eher weniger. Genau, und wenn man sich dann letztendlich entscheidet, das Gutachten zu beauftragen. Hat man das gemacht, dann müsste man darauf achten, dass es ein spezielles Gutachten sein soll. Die Finanzverwaltung stellt da sehr strenge Anforderungen an dieses Gutachten. Dazu gibt es ja auch ein spezielles BMF-Schreiben und ich glaube, es gibt ja viele spezialisierte Unternehmen, die sich bereits da in diesem Bereich profiliert haben. Und da kennen Sie sich schon sehr gut aus, ne? Vor allem, wir brauchen einen speziellen Gutachter, der muss speziell durch eine akkreditierte Stelle zertifiziert sein, oder das muss eben dieser öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sein. Und dieses Gutachten muss ja explizit für Zwecke der kürzeren Restnutzungsdauer erstellt worden sein. Es reicht nicht, wenn zum Beispiel ein bereits vorliegendes Verkehrswertgutachten vorgelegt wird.

Das sind nicht die Kriterien, die die Finanzverwaltung aktuell in den Vordergrund stellt. Ah, verstehe. Okay, tatsächlich, ich habe das mit Springnetter gemacht. Du hast ja ein paar Podcasts mit Springnetter auch aufgenommen und die sind auch zertifiziert und alles. Aber ich musste tatsächlich sehr, sehr viele Fotos liefern, sehr viele Informationen, was für Dach, was für Fassade ich habe. Ich musste Fotos von den Steckdosen zur Verfügung stellen, damit sie sehen, wie neuwertig die Wohnung saniert ist, wenn überhaupt saniert. Die Bar, also das Bad, also von jedem Zimmer natürlich auch vom Dach, unter dem Dach, damit sie sehen, was für eine Dachkonstruktion das ist. Ich musste wissen, ob es gedämmt ist, nicht gedämmt ist, wie viel Zentimeter, falls ich es weiß. Also es ist jetzt nicht schwierig, aber da muss vielleicht die Hausverwaltung ein bisschen mitarbeiten. Wenn man so was beantragen möchte. Auch die Heizung musste ich abfotografieren.

Also die wollen schon Nachweise für alles Mögliche in dem Haus, damit sie natürlich auch ein rechtskräftiges Gutachten— Genau, der Gutachter muss ja auch die Möglichkeit bekommen, ja auch das alles beurteilen zu können, weil eins der wichtigen Punkte ist die Beurteilung des technischen Zustands. Und gerade deswegen brauchen natürlich die Gutachter so viele Bilder wie möglich, damit sie das auch entsprechend begutachten können und dann die entsprechende Restnutzungsdauer bestimmen können.

Ja, wir haben ja gemeinsam noch was durchgerechnet für uns zwei, damit wir den Einfluss von der Restnutzungsdauer feststellen können. Und zwar, wir haben eine Wohnung genommen, also 120.000 €, 20.000 Grundstück, 100.000 Gebäudeanteil. Das schreibt man aktuell mit 2,5% Das wären 2.500 € pro Jahr. Und bei einem Steuersatz von 40 könnte man potenziell bis zu 1.000 €, um bis zu 1.000 € die Steuern reduzieren, die man zahlt. Warum potenziell? Da kommen wir später dazu. Wenn ich aber jetzt diese Wohnung noch mal durch so einen Gutachtenprozess laufen lasse, dann bekomme ich zum Beispiel eine Restnutzungsdauer nur noch von 25 Jahren. Das ergibt dann 4% Abschreibung auf 100.000 €, wären das 4.000 €. Und bei einem Steuersatz von 40% sind die potenziellen Ersparnisse 1.600 € von den Steuern. Und das sind 600 € mehr als das, was ich zum Beispiel aktuell auf diese Wohnung abschreibe. Ja, und Das ist der Grund, warum man letztendlich das überhaupt machen würde, so ein Gutachten zu bestellen, um diese Restnutzungsdauer festzustellen und dann die Abschreibung einfach zu verbessern oder ehrlich gesagt auf einen realistischen Level zu bringen. Muss man auch sagen, weil die Gebäude nutzen sich ja ab.

Ja, genau. Habe ich das jetzt richtig gerechnet oder kannst du auch sagen, Warum potenziell? Genau, potenziell ist das natürlich, weil es ist ja ein sehr einfaches Beispiel ist, um das aufzeigen soll, was man da erreichen kann. Und das alles hängt davon ab, wie viel Volumen wir abzuschreiben haben und wie hoch unser Steuersatz ist. Wenn wir mit sonstigen Einkünften vielleicht negative Einkünfte haben und nichts mehr zu versteuern haben, dann können wir natürlich von diesem 40%-Steuersatz ja nicht reden. Aber im Regelfall liegen ja andere Einkünfte vor, sodass man ja auch gewisse Steuererstattung erwarten könnte. Außerdem müssen wir hier berücksichtigen, wir reden hier ja so über die Abschreibung ganz abstrakt. Und das ist ja ein Posten, was im Rahmen der Gewinnermittlung am Ende berücksichtigt wird. Aber wir haben jetzt natürlich an dieser Stelle vernachlässigt, dass wir auch die Einkünfte aus dieser Einheit generieren, hoffentlich auch. Und letztendlich, das ist ja nun ein Posten, den wir vergrößern möchten, damit wir unsere Einkünfte reduzieren und weniger Steuern zahlen. Und ob das jetzt am Ende weniger Steuern zahlen oder Steuererstattung bekommen, das ist natürlich so ein leichter Unterschied.

Aber letztendlich ist das ja am Ende Steuerersparnis. Ist, ne? Und das muss man ja auch so sehen. Genau, genau. Und das Finanzamt muss letztendlich das so akzeptieren. Das ist auch ein Thema. Und deswegen muss man auch vorbereitet sein, gut zu argumentieren, falls sie dieses Gutachten einfach nicht annehmen wollen. Und vielleicht im schlimmsten Fall auch die Steuerberaterin noch mit aktivieren, dass sie auch gute Argumente bringt. Und mit dem Finanzamt darüber spricht, weil an sich gibt es schon Rechtsprechungen, die positiv sind für die Nutzung dieser Restnutzungsdauergutachten.

Aber es kann auch sein, dass die Finanzämter sagen, dass sie es nicht akzeptieren. Genauso häufig ist das so, dass da zwei große Probleme auftauchen. Entweder ist das Gutachten falsch, sprich bei Beauftragung wurde nicht berücksichtigt, steht, dass es ja explizit ein Restnutzungsdauergutachten sein soll, und dann wird einfach Verkehrsgutachten eingereicht, ne, und dann akzeptiert das Finanzamt nicht. Und zweiter Grund, den ich ab und zu mal auch höre, dass die Finanzämter regional einfach nicht informiert sind und dieses Thema nicht kennen. Daher ein Tipp aus der Praxis: Wenn man sowas erstmalig in Anspruch nehmen möchte, dann empfiehlt es sich, mit einem kurzen Anschreiben ans Finanzamt Einfach mal das zu erläutern, dass ich aufgrund dieser Vorschrift die kürzere Restnutzungsdauer in Anspruch nehmen möchte, und entsprechend das Gutachten natürlich übersenden und darauf hinweisen, dass die Kriterien, die Finanzverwaltung ja selbst für sich gestellt hat, in diesem BMF-Schreiben auch eingehalten wurden.

Dann sind die Chancen, dass dieses Gutachten durchgeht, auch relativ hoch. Ah, guter Tipp! Das wusste ich nämlich nicht, aber das werde ich jetzt machen, wenn ich meine Steuererklärung für 2024 abgebe.

Aber es gibt ja neben diesem Thema Restnutzungsdauergutachten gibt es ja auch ein paar Neuigkeiten, die dazu führen, dass man noch durch die Abschreibung auch Steuern spart, wenn man Neubau kauft. Genau, das ist natürlich ein ganz anderer Bereich. Restnutzungsdauergutachten, das ist etwas für ältere Immobilien im Bestand, und diese neu eingeführte degressive Abschreibung Abschreibung bietet Chancen im Bereich von Neubauimmobilien. Sprich, wenn ich etwas ab Oktober '23 und bis Oktober '29 anschaffen möchte, das muss ja auch fertiggestellt worden sein in diesem Zeitraum, dann habe ich die Möglichkeit, degressiv 5% abzuschreiben pro Jahr. Dann muss man sich vorstellen, da sind die Abschreibungen nicht in gleichen Beträgen, sondern ich schreibe am Anfang sehr viel ab und der Betrag reduziert sich mit der Zeit. Ah ja, okay, das ist quasi die degressive versus lineare Abschreibung.

Richtig, genau. Das heißt, die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist immer in den Folgejahren der Restwert dieses Gebäudes. Also angenommen, ich starte mit 100.000 Gebäudewert, ich schreibe 5% ab, dann bin ich Ende des Jahres bei 95.000. Und dann muss ich die 5% auf die 95.000 rechnen, statt auf die 100.000. Genau. Aber trotzdem ist das eine super Sache, ne? Und weil du kannst vom Anfang an schon 5% abschreiben. Damit möchte letztendlich die Regierung, dass wir auch mehr Neubau kaufen und in Neubau investieren. Und die unterstützen das quasi mit dieser Methode, weil wir dadurch auch Steuern sparen können. Können. Richtig, ja, ein sehr, sehr guter Incentive für uns alle, Gott sei Dank. Ja, und mal sehen, was jetzt noch kommt in den kommenden Monaten. Die Regierung ist schon sehr daran interessiert, dass man in Deutschland mehr baut, weil wir die ganzen Wohnungen brauchen. Ja, auf jeden Fall. Ja, Olga, es ist wirklich super, super spannend immer mit dir, und man kriegt die besten Steuertipps. Ich freue mich total, dass du heute bei uns zu Gast warst in unserem Podcast.

Lieben, lieben Dank!

Schön, dass du in Berlin warst und hier diese tolle Hauptstadt genossen hast. Alles, alles Gute! Vielen Dank, wünsche ich dir auch. Tschüss euch! Spring just slid into your DMs. Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow up.

Spring's calling. Ross, work your magic.