Let's talk Alleinerziehende Mütter UNITE!

Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute zu Gast: Gabriele Lupp. Gabi ist Aufsichtsrätin, ESG-Expertin und noch viel mehr, aber das erzählt sie uns gleich. Hallo Gabi!

Hallo Maja, einen schönen guten Morgen und vielen Dank, dass ich heute dabei sein darf.

Ja, Ja, das freut uns total, vor allem seit der letzten Aufsichtsratssitzung, wo wir uns ein bisschen darüber unterhalten haben, in was für Immobilien du investierst und was für Themen du hattest. Ich bin so gespannt, was du uns alles erzählst. Aber erst mal zu dir. Wo sitzt du denn gerade?

Du, ich sitze zu Hause in Heppenheim an der Bergstraße und schaue auf einen wunderschönen Weinberg.

Oh, das ist aber toll. Das kannst du ja jeden Tag genießen, schätze ich, ne? Erzähl uns, wie kam es dazu, dass du jetzt da bist und wie war dein Werdegang?

Ja, wie kam es dazu? Also mein Werdegang war nicht immer geradeaus und tatsächlich auch ab und zu mal ein bisschen steinig. Aber letztendlich würde ich doch sagen, konnte ich mit 60 dann ja in den Vorruhestand gehen und weil ich dann doch eine gewisse finanzielle Unabhängigkeit erreicht hatte und kann mein Leben jetzt hier an der schönen Bergstraße genießen. Mach aber noch ein paar Kleinigkeiten. Du weißt ja, ich bin im Aufsichtsrat. Ich mache auch, bin auch weiterhin Mitglied im ZIA, weil ich zu den Immobilienfrauen gehöre und von da aus das Mandat habe, beim ZIA mitarbeiten zu dürfen, in einem Ausschuss, der Energie- und Gebäudetechnik heißt. Und die gesamten Energiethemen, zum Beispiel auch das GEG und so weiter, läuft alles bei uns über den Ausschuss.

Kannst du kurz sagen, wofür steht ZIA?

ZIA ist der Zentrale Immobilienausschuss und das ist einer der großen Verbände der Immobilienwirtschaft. Ich weiß gar nicht, wie viele Mitglieder die inzwischen haben, aber mit einer der größten Verbände, die eben auch oft mit zur Beratung und zur Stellungnahme von Gesetzgebungsprozessen mit eingeladen sind.

Ja, sehr, sehr gut. Die vertreten unsere Interessen sozusagen als Eigentümerinnen. Und was ich ganz toll finde, ist, dass du jetzt finanziell unabhängig bist, deine Zeit genießt. Und das wollen wir ja alle. Deswegen machen wir auch diesen Podcast, dass Frauen finanzielle Sicherheit und finanzielle Freiheit erlangen. Wie hast du das geschafft?

Sagen wir es mal so, eigentlich mehr oder weniger durch Zufall. Also ich bin Agraringenieurin mit der Fachrichtung Umweltsicherung. Das heißt, eigentlich wollte ich schon immer die Welt retten und verbessern und habe mich im Immobilienbereich auf Nachhaltigkeits- und Umweltthemen spezialisiert. Und ich kann dir sagen, ich wurde 30 Jahre lang oft belächelt mit diesem Ansatz. Inzwischen haben sich die Zeiten ja ein bisschen geändert. Jetzt ist unsere Zeit gekommen. Aber ich war als Ingenieurin in Beratungsfirmen, in sogenannten, als Consultant tätig und hatte eigentlich mein Leben relativ gut eingestellt auf ein ja, einem konstanten Income durch mein Gehalt, was auch gut war, und war alleinerziehende Mutter übrigens. Und ich wurde aber dann irgendwann von einer amerikanischen Firma angesprochen, ob ich denn nicht ihnen helfen könnte, in den europäischen Markt einzutreten als Geschäftsführerin. Und das habe ich dann gemacht. Und das war 2000 und 2004 habe ich tatsächlich gewechselt und habe ehrlich, ich habe angefangen in einem kleinen gemieteten Büro mit 12 Quadratmetern und einem Computer und so, jetzt fang mal an, den europäischen Markt aufzuräumen. Das war echt gut.

Das stelle ich mir sehr abenteuerlich vor.

Aber das war jetzt nicht so einfach. Aber es war so, dass das am Anfang der Verbriefungswelle der Securities war, der CNBS. Welle. Ja, und ich hatte einigermaßen oder auch über die Firma Kontakte zu den Banken, die diese Non-Recourse Loans eben gegeben haben. Und irgendwie, ich weiß auch nicht, es ging also rasant, ging es nach oben.

Und also für unsere Zuhörerinnen hier kurz: Non-Recourse Loans heißt Darlehen, die im Hintergrund keine Haftung haben. Die meisten Darlehen, die wir als natürliche Personen aufnehmen, für diese haften haben wir persönlich. Aber wenn man als Firma Immobilien kauft, kann man diese Finanzierung, die man aufnimmt, auch haftungsfrei aufnehmen. Dafür sind die Zinsen ein bisschen höher. So, Gabi, jetzt kannst du weitermachen.

Früher war das eben so, bevor der, vor der Krise, vor 2008 war das so, dass das gang und gäbe war und dass die Risiken eigentlich auch nicht richtig bewertet wurden und die Darlehensnehmer wurden lediglich dazu angehalten, technische und Umweltdue Diligence zu machen für die Objekte, die sie kaufen wollten. Und das habe ich eben gemacht. Ich habe die technische und die Umweltdue Diligence gemacht. Dadurch, dass ich in einer amerikanischen Firma war, wusste ich, welches Format die Banker brauchten. Und ich hatte ja das technische und das Umweltwissen sowieso schon von Hause aus. Und da konnten wir relativ problemlos dann die Dienstleistung anbieten. Das heißt, ich habe ein Netz aufgebaut von Providern und also die, die Feldarbeit gemacht haben, und habe Leute eingestellt, die Projektmanager bei mir in der Firma waren. Und naja, das war unfassbar, wie viel wir da— ich bin manchmal gar nicht mehr ans Telefon gegangen, weil ich dachte, es kann nicht sein, dass jetzt hier schon wieder einer kommt und eine Due Diligence beauftragen möchte.

Cool. Aber was ganz toll ist: Frauen und Technik. Weil es gibt ja immer diese Vorurteile, Frauen und Technik geht gar nicht und so weiter. Aber das Das hast du ja super hingekriegt. Nicht nur bist du eine Frau und beschäftigst dich mit technischer Prüfung von Immobilien, sondern du hast ja auch noch ein ganzes Team aufgebaut, was sich genau mit diesem Thema beschäftigt. Wie viele Leute wart ihr dann am Ende?

Also tatsächlich waren wir Festangestellte, als wir in der Hochzeit, da waren wir nicht mehr als 8 Leute. Das war Fließbandarbeit, weil wir haben die Arbeiten vor Ort nicht selber gemacht, sondern ich habe akquiriert, ich habe mit den Kunden gesprochen. Beziehungsweise die Kunden haben mich angerufen. So muss man es eigentlich sagen. Dann haben wir die Leute rausgeschickt und haben das Projekt gemanagt und den Review, den haben wir im Haus gemacht. Und dann, weißt du, es war ja auch so, da wurden ja keine Berichte mehr ausgedruckt. Das ging ja alles dann über E-Mail und eingescannt. Wenn man ein Portfolio von 10 Objekten hat und hat, sagen wir mal, 2 Wochen Zeit. Kein Mensch liest dann mehr eine ausgedruckte Form.

Aber dann hast du ja Immobilien in und aus, jeden Tag gesehen, gemacht, geprüft, technische Prüfungen gemacht. Kannst du uns sagen, worauf achtet man denn eigentlich, wenn man jetzt so eine Wohnung kaufen würde? Ich weiß, du hast dich mit viel größeren Projekten beschäftigt, aber am Ende Immobilie ist Immobilie.

Na ja, es ist tatsächlich ein bisschen ein Unterschied. Ich habe ja vorwiegend beruflich Gewerbeimmobilien gemacht, also ganz viele Büros, aber auch Hotels und Einmal auch Diskos, also wir haben auch ganz gut eine Schlossruine mit dem Restaurant drin. Da ist das mit dem Instandhaltungsrückstau ein bisschen anders zu bewerten. Aber habe natürlich auch größere Wohnportfolien gemacht, ja. Und ich habe privat, habe ich eigentlich angefangen tatsächlich mit meiner eigenen Immobilie. Wie ich ja schon gesagt hatte, ich war alleinerziehende Mutter und meine beste Freundin auch. Unsere Kinder sind ungefähr im gleichen Alter und ich habe gedacht, ich würde jetzt gerne eine Eigentumswohnung haben. Und dann hat sie gesagt, ja, wie machst du das denn? Und dann habe ich das erklärt, wie ich das vorhabe. Und dann hat sie auch, das könnte ich ja eigentlich auch. Und dann hat sie auch gesucht. Und irgendwie kamen wir dann auf die Idee, das macht doch eigentlich viel mehr Sinn, wenn wir jetzt uns ein Zweifamilienhaus suchen. Und das haben wir dann gemacht und haben tatsächlich auch ein Objekt gefunden. Wir eigentlich wollten wir ja großes Haus, kleiner Garten, aber dann hat es Dann kam das Schicksal und hat uns unsere erste Immobilie, Riesengarten, kleines Haus, aber eben oben am Hang mit einem Blick von 80 Kilometer oder von 60 Kilometer. Und also es hat uns einfach das Herz schlug höher und dann haben wir das Ding gekauft. Eigentlich eine alte Bruchbude und wir hatten eine Finanzierung über damals über eine holländische Bank und die haben uns natürlich für ein Pärchen gehalten und haben deswegen gemeinsam, also wir waren praktisch dann zwei Vollverdiener, jeweils mit Kind, aber eben zu zweit. Und dann kam auch jemand und hat die Immobilie begutachtet von der Bank, und da durfte nur eine Küche drin sein, weil es sollte ja auch nur ein Haushalt sein. Das heißt, wir haben so lange gewartet mit dem Umbau, bis dieses Bankgutachten durch war, und haben dann die Wohnungen, es waren zwei Stockwerke, getrennt, ne, und haben dann unten und oben eine Küche eingebaut.

Gabi, das ist so eine verrückte Geschichte, ehrlich, ehrlich. Alleinerziehende Mütter, you night, auf jeden Auf jeden Fall, das solltet ihr alle machen. Alle alleinerziehende Mütter, tut euch zusammen, kriegt einen guten Kredit und kauft dann ein Haus mit Garten für euch und eure Kinder. Es ist so geil, super.

Ja, und es war vor allem so, wir hatten damals einen guten Finanzberater, wir haben das Ganze mit 105% finanziert, weil wir hatten ehrlich wenig auf der Naht. Aber der hat es dann so hingerechnet, dass wir tatsächlich mehr als den Kaufpreis finanzieren konnten und dann auch die ersten Sanierungen machen konnten mit dem Geld.. Und alle haben uns ja gewarnt. Ach, wieso kann man, wie kann man so was machen? Wie kann man sich mit seiner Freundin so in die Abhängigkeit stürzen? Und ich dachte, das macht ihr mit euren Ehemännern doch auch. Und wir, wir können abends in unsere Wohnung gehen, Tür zumachen. Und das Wissen, dass das gut klappt, ist einfach, dass ich mich mit meiner Freundin— ich habe nicht damit gerechnet, dass wir uns nicht streiten. Aber ich wusste, dass wir eine gute Streitkultur haben und dass wir einen guten Weg finden. Und ich kann dir sagen, Maja, wir haben uns nicht einmal gestritten. Wow! Immer, immer, weil wir uns eben— wir sind auch weiterhin zusammen in Urlaub gefahren und so weiter und so fort. Und als wir dann das Haus verkauft haben und ich jetzt hier mit meinem Mann in diese Wohnung gezogen bin, wo ich jetzt bin, hat sie eine Wohnung im gleichen Haus im Erdgeschoss gekauft. Also wir Wir leben immer noch unter einem Dach.

Aber weißt du, das sagen wir bei Happy Immo auch. Also mit euren Partnern kauft ihr auch. Also traut euch auch, mit eurer Freundin zu kaufen, weil eigentlich die Freundin hat man oft länger als den Partner und man kennt sich ja super gut. Und warum soll das dann auch nicht klappen?

Also das war der Best Move forever. Meine Freundin hat ein bisschen andere Einkommenssituation, die hat also bei der Lufthansa, das war also nicht ganz so wie bei mir, aber sie hat eben aufgrund dieser Situation jetzt Immobilienvermögen aufbauen können, ja, und lebt inzwischen, sie hat meine Alterskohorte mit frei sozusagen, ja.

Ja, sehr, sehr gut. Das ist der beste Schritt, den ihr irgendwie zusammen machen konntet, aus meiner Sicht. Aber erzähl uns ein bisschen mehr über, über diese, dieses Haus, was ihr gekauft habt, und wie war das Thema mit, mit der technischen Prüfung und die technischen Maßnahmen? Habt ihr das alles so gut hingekriegt oder gab es irgendwelche Themen?

Das erste Haus, meinst du? Ja. Ja, also ich habe mir tatsächlich einen befreundeten Architekten mit zur Hand genommen, der für mich die Dinge geprüft hat, wo ich nicht so ein tiefes Wissen habe. Also ich habe natürlich geguckt, ist da von den umweltrelevanten Aspekten, ist da Asbest drin? Wie ist die Heizung? Es war damals noch eine Ölheizung. Und haben wir irgendwo Glaswolle in der und so weiter und so fort, als diese, diese umweltgefährdenden Stoffe und so weiter. Aber ob die Bausubstanz in Ordnung war, wie das Dach ausgesehen hat und so weiter, da hat er, ist er mit uns durch das Haus und hat dann ja seinen Eindruck eben oder sein Wissen uns mitgeteilt. Und das war natürlich das Dach. Wir haben dann viel sanieren müssen im Laufe der Zeit, aber die damalige Aussage war, na ja, für die nächsten 5 Jahre reicht es noch. Und tatsächlich war es ja so, dass nach 5 Jahren hatten wir tatsächlich wieder so viel ansparen können, dass wir dann wieder die ersten Sachen machen konnten. Und dann war ja das, dann kam ja irgendwann das Umweltamt und hat gesagt, wir müssten den 5000-Liter-Öltank auf eine Auffangwanne stellen. Das weiß ich ja. Das ist ja nun wirklich auch mein Beritt gewesen, dass man eben da eine Auffangwanne brauchte. Und ich habe so in diesen alten Keller geguckt und dachte, boah, das kostet jetzt 5.000 €, das Ding da hochzunehmen. Und da reinzumachen. Wir gucken mal lieber, wie wir das anders machen können, ob wir nicht— weil ein Gasanschluss war da. Und dann haben wir angefangen, uns zu informieren, eine KfW. Und ich ehrlich, statt die 5.000 € auszugeben für die Ölheizung, haben wir gesagt, wir machen eine neue Gasheizung, wir machen neues Dach, wir machen eine neue Dämmung, und haben bei der KfW 100.000 € aufgenommen und haben das ganze Ding saniert. So war das dann. Haben eine Photovoltaik aufs Dach und haben auch eine Solarthermie aufs Dach gebaut. Oh wow, da wart ihr aber schon sehr fortschrittlich. Aber die, die Bedingungen waren halt, das war für uns immer eine Frage. Ich hatte ja gesagt am Anfang, ich habe immer einen konstanten Cashflow gehabt. Das war nur eine Frage, können wir uns die Raten leisten?

Ja, und wie waren die Zinsen von der KfW?

Da stand eine 2 vorm Komma, wenn mich nicht alles täuscht. Es war, ich dachte, ich bin Ingenieurin, ich werde immer weiter Geld verdienen jedes Jahr Mehr, das ist in Marmor gemeißelt. Also was soll da schon passieren? Und unsere Idee war ja nie, dass wir das Haus abbezahlen, weil das war ja, das war ja in so weiter Ferne. Und wir haben ja dann auch gedacht, naja, wenn wir alt sind, können wir an diesem Hang auch nicht mehr wohnen. Aber dann haben wir die, die Darlehen schon so weit abbezahlt, dass vielleicht ein bisschen was übrig ist, ja, wenn wir, wenn wir es dann verkaufen.

Aber was ich dich fragen wollte, wie hoch waren die Zinsen damals?

Weißt du es noch? Der erste, das erste Darlehen der holländischen Bank war 5,6.

Okay, 5,6, und bei der KfW habt ihr für 2, also super.

Genau, und dann, dann ging's ja los. Wir hatten also 2004 gekauft, für 10 Jahre festgelegt, und 2014 ist dann das ausgelaufen, ne. Und ich war bei der amerikanischen Firma von 2004 bis 2008, und dann kam ja die Immobilien- und Finanzkrise, ne? Du erinnerst dich. Ja klar, war der Aufschlag hart. Ich war im ersten Jahr bei dieser amerikanischen Firma eingeladen, weil 1% der Besten durften auf die Cayman Islands für über ein Wochenende fliegen. Da war ich und habe auf Stingray City mit, mit Rochen geschwommen. Ja, also so war der, der, dieser Flug nach oben, und so hart war der Aufschlag.

2008, als von 1000 auf null die Finanzkrise— oh nein, oh nein! Ja, für viele war es schon sehr ernüchternd, ne, diese Krise.

Und ja, okay, Transaktionsmarkt war ja null. Genau.

Aber hat dich das abgehalten, weiterhin in Immobilien zu investieren eigentlich?

Na ja, in dem Moment hatte ich echt andere Sorgen, das kann ich dir sagen, weil ich— meine Firma ist in die Insolvenz gegangen, die amerikanische Firma ist an der Chapter 11 gegangen. Ich musste alle meine Mitarbeiter entlassen und zum Schluss bin ich auch entlassen worden. Und dann stand ich da mit einem Leben, was auf einen konstanten Cashflow eingerichtet war, alleinerziehende Mutter, und dachte: Super, wie geht's jetzt weiter? Ja, also das war— und ich habe das dann wirklich, also ja, also ich hatte tatsächlich auch zwei Angebote von Wettbewerbern, aber das hätte mich natürlich wieder in den in den Bereich weg vom Management mehr hin zum Sachbearbeiter gebracht, Projektleiter gebracht. Okay, ja, das ist aber traurig. Und ich habe dann in 2009, ob du es glaubst oder nicht, in der größten Krise mit dem amerikanischen Trustee verhandelt und habe die deutsche GmbH gekauft. Ach was, aber ohne Mitarbeiter? Ohne Mitarbeiter und Ja, auch für 1 €, muss man auch sagen. Also ich habe die so, ich habe denen erzählt, ihr habt hier, also die deutsche, die deutsche GmbH war ja nicht insolvent, da war ja noch ein bisschen Geld da. Aber in USA, und ich habe dann denen erzählt, boah, ihr habt hier so viele Haftungsmöglichkeiten, Risiken. Wenn ihr müsst, die GmbH, wenn ihr die abwickeln wollt, das dauert Jahre und ihr wisst nicht, was an finanziellen Dingen auf euch zukommt. Und so ein Trustee, also so ein Insolvenzverwalter in USA, der will ja einfach nur die Sachen einfach haben und Und die kennen sich ja auch gar nicht aus mit Ausland und so weiter. Das heißt, er hat mir das Ding für 1 € verkauft.

Man darf es gar nicht laut sagen. Well done, Gabi, gut verhandelt. Sehr gut.

Und dann hast du einen Neuanfang gemacht, oder wie? 2009. Also ich habe das erst mal durchgeklingelt. Ich habe gesagt, wenn das jetzt nicht klappt, wenn ich diese Firma nicht kriege, dann klappt es nicht, weil ich das nicht kann, sondern weil wir sowieso ein Problem haben. Weil mein Selbstvertrauen ist ja an der Grenze vom Größenwahn. Ich habe gedacht, dann haben wir eine Weltwirtschaftskrise, dann haben wir überhaupt ein ganz anderes Problem. Wenn das jetzt irgendwie weitergeht, dann schaffe ich das, ist gar kein Problem. Und ich habe dann auch gedacht, ich bin hier in Deutschland, ich habe mir natürlich Sorgen um meinen Sohn gemacht. Dann ist eben mein Haus weg, dann sind eben die Dinge weg, aber mein Sohn wird BAföG kriegen und der wird seinen Weg machen. Und als ich das so durchdekliniert hatte, was kann am schlimmsten passieren, war ich eigentlich ganz ruhig und habe gesagt, dann mache ich das.

Und habe dann diese Wohnung gekauft. Aber weißt du, was super ist? Ist, weil das wäre— wir haben ja oft in unserem Bootcamp genau diese Fragen, oder ich sehe Frauen, die halt Angst haben, was könnte noch passieren. Und dann sage ich, okay, Ladies, was ist das Schlimmste, was passieren kann? Dass dieses Gebäude verschwindet und man muss es neu bauen? Okay, 3.500 € pro Quadratmeter. So, und dann rechne das mal durch. Es ist das Schlimmste, Schlimmste, Schlimmste im Leben, was überhaupt passieren kann mit diesem Gebäude. Und dann sind die Leute auch ruhiger, weil ich glaube, das Schlimmste ist nicht zu wissen, was passieren könnte.

Genau, genau, genau, genau. Es war also, da hast du völlig recht. Genau, das war auch, als ich wusste, was ist, was ist der Tiefpunkt? Da dachte ich mir, das geht schon, dann gehe ich halt an die Kasse.

Mein Sohn kann studieren. Ja, so what? Genau. Ja, super.

Und dann hast du dein eigenes Unternehmen gestartet. Ja, ich habe mein eigenes Unternehmen gehabt und das habe ich dann tatsächlich auch stabilisieren können. Und ich habe mich dann immer, ja, immer im Januar habe ich mich immer hingesetzt, mein Leben lang, und habe, was passiert jetzt dieses Jahr beruflich, was muss jetzt passieren, so ganz grob, ne. Und irgendwie im zweiten Jahr dachte ich so, jetzt muss das stabilisiert, jetzt musst du wachsen. Und ich war tatsächlich auch auf der MIPIM, und an der, und auf der MIPIM haben mich zwei Wettbewerber unabhängig voneinander angesprochen, ob ich mir nicht eine Zusammenarbeit vorstellen könnte mit denen. Und dadurch, dass ich wusste, ich muss wachsen, wenn ich jetzt hier überleben möchte, war das für mich überhaupt gar keine Frage, da sofort Ja zu machen, ne, zu sagen. Und es war jetzt halt zwei Unabhängige. Und also das letzte Mal, als ich zwei Männern Ja gesagt habe und voneinander nichts erzählt habe, war ich 14, und das war kein gutes, es nahm kein gutes Ende. Deswegen habe ich sofort die Karten auf dem Tisch und habe gesagt, ja, aber ich spreche noch noch mit jemandem Zweiten. Und die kannten sich natürlich auch. Und also das war der Jürgen Scheinz von der Marcon damals und der Thomas Herr von der THP in Berlin. Und dann haben wir angefangen, zu dritt zu sprechen. Und 9 Monate später haben wir zusammen, sind wir, haben wir ein Joint Venture gemacht und haben die Valtech gegründet.

Na, sehr schön. Ich weiß, ich habe mit Valtech auch viel gearbeitet, mit dem Thomas, und ja, und mit dir dann später. Und ich finde das echt eine tolle Geschichte, dass ihr das so erfolgreich gemacht habt, und Und jetzt verrate ich schon vorher, aber ihr habt ja das Unternehmen erfolgreich weiterverkauft. Ja, weil ich möchte, dass wir jetzt auch im Hier und Jetzt ankommen und gucken, was jetzt aber auf deiner privaten Schiene passiert ist mit den Investments, die du gemacht hast.

Ja, also ich habe natürlich, es war natürlich, wir haben die Firma verkauft und natürlich auch ist da eine ganze Menge hängen geblieben. Und dann fragt man sich, was macht man mit dem ganzen Geld?

Und da darf man nicht vergessen, dass ich 1 € dafür bezahlt hatte.

War ein super Investment, aber hast du ja auch selbst aufgebaut. War nicht so schlecht. Ja klar. Und habe dann tatsächlich auch die ein oder andere Immobilie im Denkmalschutz gekauft. Und zwar, weil ich die so toll finde. Also ich finde Wohnungen toll und ich habe eine Wohnung beispielsweise in Leipzig. Leipzig hat mit 18.000 Gebäuden eines der größten Jugendstil-Ensembles weltweit. Und ich finde Jugendstil so toll und ich fand das Haus so toll und ich fand die Immobilie so klasse. Und da habe ich dann ein Projekt, eine Sanierung finanziert und gekauft. Und das war, das war toll. Und ich habe die auch so umgebaut, die Wohnung, dass ich da hätte drin wohnen wollen. Das war eigentlich immer mein Haupttrieb. Also wenn ich Wohnungen gekauft habe, dann eigentlich immer so, dass Wohnungen, in die ich auch eingezogen wäre. Weil wenn sie mir gefällt, dann gefällt es auch anderen, und dann ist der Markt da. Das war einfach so, das war der Hauptpunkt. Ja, dann habe ich immer geguckt, lässt sich das vom Cashflow her darstellen, also, und kann ich, kann ich überleben, wenn ich 3 Monate keine Miete kriege? Genau, sehr gut.

Das war eigentlich so der Punkt, ne.

Und lief das alles gut? Ja, nein. Ich habe dann auch, ich habe dann noch eine weitere Wohnung gekauft in Oberhausen, und das war auch ein, also auch ein tolles Haus, so ein altes Mädchengymnasium, ein Lyzeum, ja. Und ich, ich schwöre dir, das habe ich vor 5 Jahren gekauft, das ist heute noch nicht fertig. Oh nein, wie geht das denn? Wie, wie passiert sowas? Ja, also ich habe Due Diligence gemacht, ich habe den, ich habe den Bauträger Ich habe mir die Objekte angeschaut. Ich habe mit dem Makler, der mir da zusammengearbeitet hat, angeguckt. Ich habe mir von der GmbH die Einträge im Handelsregister und so weiter angeschaut, für die von dem Bauträger und so weiter. Und es schien alles in Ordnung. Ich lasse auch immer die Verträge von Anwälten prüfen. Ja, aber was man natürlich, wenn jemand betrügen möchte, dann ist es so und dann kriegt man es wahrscheinlich nicht. Also ich habe mich oft gefragt, hätte ich es vorher wissen können? Und ich muss mir ehrlich sagen, nein, hätte ich nicht. Weil dieser Bauträger, der hat praktisch so eine Schneeballfinanzierung gemacht. Also immer wenn er was fertig hatte, das hat er mit dem Geld von der vorherigen, also mit der neuen Immobilie sozusagen bezahlt. Aber das weiß man, und das kriegt man auch nicht raus, ja. Und der hat uns dann relativ lange am langen Arm verhungern lassen. Und was mit allen möglichen Argumenten kam er dann, und irgendwann war es klar, dass er in die Insolvenz geht.

Und das ist dann vor 2 Jahren passiert.

Oh wow! Und was habt ihr dann gemacht? Also es war so, dass wir, wenn wir wir sagen, dann sind das ungefähr 70% der anderen Eigentümer, oder ja, das waren 23 Wohnungen und wir hatten glaube ich 15 Eigentümer, haben uns eine Anwältin genommen und die hat in den letzten Jahren dann mit Insolvenzverwalter und Gerichten und so weiter verhandelt. Weil uns waren insofern die Hände gebunden, weil das auch wieder eine Projektentwicklung war, so eine AFA-Entwicklung. Und da wirst du ja erst ins Grundbuch eingetragen. Du wirst zwar vorgemerkt, aber du wirst erst eingetragen, wenn das Ding fertig ist und wenn die Immobilie dann übergeben wird. Ja, das heißt, wir waren nicht Eigentümer und wir konnten daher, waren uns auch die Hände gebunden.

Wir hatten also nicht das Recht, da irgendwas zu machen. Ja, ich sagte ja, ich bin so vorsichtig bei Projektentwicklern, vor allem jetzt auch in dieser Krise. Ich sage allen Hände weg, wenn die Wohnungen noch nicht gebaut sind. Ihr könnt recherchieren, was ihr wollt, aber am Ende, wenn jemand betrügen will, der findet einen Weg. Es gibt nicht die Leute, die immer ehrlich sind, sondern wenn die Insolvenz da ist oder Wenn man nah an der Insolvenz ist, dann werden die Leute super kreativ oft. Und egal, was du gefragt hast, welche Finanzunterlagen du dir angeguckt hast und Bestätigungen von Banken und so weiter, die haben immer einen Weg, wie sie vielleicht das unehrlich machen und damit sie einfach länger überleben.

Ja, das ist richtig. Trotzdem habe ich es hinterher trotzdem wieder gemacht.

Kannst du dir das vorstellen?

Nein, das kann ich mir wirklich nicht vorstellen. Und es war noch schlimmer, weil es wirklich ein Neubau war, von Grund auf. Weil es war klar, dass wir, ich mit meiner Freundin, in dem Haus, das war klar, dass wir irgendwann ausziehen müssen. Weil da in diesem Haus kann man alt werden, aber nicht alt sein, weil es so auf dem ehemaligen Weinberg liegt. Also selbst wenn ein Krankenwagen den Weg dorthin gefunden hätte, wir hatten 50 Meter nicht befestigten Waldweg da, also wir kamen auch nicht mit allen Autos hoch. Also es war klar, Im Alter werden wir das Haus verkaufen. Und ich habe überlegt, wo möchte ich denn dann hinziehen? Und dann war im gleichen Ort eben eine Projektentwicklung mit schönen Eigentumswohnungen. Dann habe ich gedacht, okay, dann mache ich das so. Und ich sag dir, ich habe noch nie eine so tolle Projektentwicklung— das kannst du dir nicht vorstellen. Das war perfekt vom Anfang bis zum Ende. Es ist immer noch perfekt. Die ist jetzt super vermietet. Ich habe die also nicht selbst bewohnt, sondern ich habe die vermietet. Und auch jetzt der Verwalter und so weiter, also kaum Mängel.

Die Mängelverarbeitung ist großartig. Es ist wirklich eine Freude. Gabi, ich bin begeistert, dass du dich wieder getraut hast. Aber ehrlich, du bist nicht die Einzige. Wir haben einen Podcast gemacht mit der Gesa Mitschaika, und sie hat auch zweimal beim Projektentwickler gekauft. Also es kann auch gut gehen. Natürlich, die meiste Zeit geht es eigentlich eigentlich gut, aber manchmal gibt es halt so eine blöde Situation. Und ja, es kann jedem passieren, wenn man, wenn man halt etwas Unfertiges kauft. Aber es freut mich, dass das zweite Mal so gut geklappt hat. Hast du denn ein paar Tipps, also auf was man noch achten könnte, damit einem das nicht passiert?

Also es ist ein Risiko, das kann man gar nicht, kann man gar nicht bestreiten. Immer gut, sich den Bauträger genau anzuschauen und was der schon alles gemacht hat, und natürlich ins Handelsregister zu gucken und bei Kreditreformen nachzufragen und also solche Dinge eben versuchen zu klären. Ja, also vielleicht auch, was ich nicht gemacht habe, Objekte und Projekte, die der Bauträger gemacht hat, persönlich anzuschauen und vielleicht mit Leuten zu reden, die dort vor Ort sind, weil würde man vielleicht da auch mehr Informationen herausbekommen.

Das habe ich alles nicht gemacht. Ja, ja, das ist also wirklich, man muss da wirklich, man kann nicht vorsichtig genug sein bei diesem Thema. Vor allem würde ich sagen, auch jetzt, wo die Leute Schwierigkeiten kommen, wo die Kredite auslaufen, die Zinsen sind sehr hoch. Also das Risiko heute ist viel größer als irgendwie vor 3 Jahren. Und leider dauert auch eine Projektentwicklung 2, 3 Jahre. Da ist es nicht ausgeschlossen, dass man in die Krise reinrennt mit der Projektentwicklung. Absolut. Ja, sehr gut. Was wir auch sagen, ist vielleicht zahlen, erst wenn die Projektentwicklung fertig ist.

Also das wäre auch eine Möglichkeit. Ja, aber das machen die oft nicht, weil die nach Baufortschritt bezahlt werden wollen. Und eben nach bestimmten, wenn bestimmte Gewerke fertig sind und dann möchten sie dann die Chargen abbezahlt haben, was ich ja auch verstehe, weil sie auch in Vorlage gehen. Ja, das verstehe ich auch. Das verstehe ich gut. Man kriegt das oft nicht hin. Der Vorteil ist von Projektentwicklungen, dass man es eben so gestalten kann, wie man möchte. Also man hat noch, man hat eben noch die Möglichkeit, Dinge so zu verändern, wie sie einem selber gefallen.

Und das ist, das ist ein echter, das ist der Vorteil dabei, würde ich mal sagen. Ja, das finde ich auch. Außer wenn es große Mängel gibt. Bei uns haben die zum Beispiel in einem Zimmer die Heizung vergessen. Das war auch echt, also da dann, ich denke mir, meine Güte, Leute, seid ihr so verpeilt, dass ihr im Penthouse die Bodenheizung vergesst in einem der Zimmer? Ja, aber zum Glück, das empfehlen wir auch immer, dass man sich einen Sachverständigen nimmt. Insbesondere beim Thema Projektentwicklung würde ich auf jeden Fall am Ende einnehmen, weil da spart man sich schon einiges an Geld. Also wir haben uns glaube ich 9000 € gespart am Ende, und die mussten die Heizung natürlich nach, danach noch einbauen.

Also das habe ich übrigens immer gemacht. Ich habe immer jemanden gehabt, einen befreundeten Architekten, oder auch einen, den ich auch bezahlt habe, der dann so eine Art Monitoring gemacht hat, damit Die, wenn der, der Estrich gelegt ist, dann sieht man das eben nicht mehr, ja. Oder wenn, wenn die Elektrik verlegt ist und wieder zugespachtelt ist, dann sieht man nämlich auch nichts mehr. Und ich habe das schon immer gemacht, dass zumindestens da ich ein Monitoring gemacht habe. Also das muss ich ja sagen. Aber es bei den Oberhausen, das Monitoring, der hat, der hat beim zweiten Mal gesagt, lassen Sie die Finger da.

Rückabwickeln. Oh ja, nee, gut, Gabi, das ist super, super wichtiger Punkt übrigens. Das habe ich selbst nicht gemacht. Hätten wir es damals gemacht, hätten wir ziemlich schnell gemerkt, dass die die Heizung vergessen haben, ne? Genau, genau, genau. Aber ich bin so stolz auf dich und so glücklich, dass du irgendwie deine, deine schlechte Erfahrung überwunden hast und dann doch eine gute Erfahrung gemacht hast. Und jetzt möchte ich aber mit dir in ein anderes Thema eintauchen, was jetzt vermutlich die neueste Projektentwicklung betrifft, und zwar das Thema Heizung.

Und deine Expertise für das Thema ESG. Erstmal, wofür steht ESG? ESG ist die Abkürzung für Environmental Social Governance und bedeutet ja, ist praktisch eine Definition für nachhaltige Aktivitäten. Das heißt, wir wollen eigentlich, ja, die EU möchte, dass das gesamte Wirtschaftsleben in der Europäischen Union umweltfreundlich wird, sozial verträglich. Und eben auch Governance ist ja gute Unternehmensführung. Das, was bei uns ein guter Kaufmann ist. Ja, da gehört Korruption, Korruption mit darunter.

Oder keine Kinderarbeit oder keine Schwarzarbeit und so weiter. Ja. Was uns heute aber am meisten interessiert, wie du dir das vielleicht vorstellen kannst, ist das Thema Heizung. Wir kriegen so viele Fragen dazu und irgendwie dieses Thema CO2-Neutralität. Geht, was wir bis 2050 angeblich erreichen müssen und so weiter. Und wir wissen ja, wir haben in Deutschland immer noch sehr viele Ölheizungen und Gasheizungen. Und wo geht denn die Reise hin? Was ist deine Meinung und was ist so die beste Lösung aktuell? Ach Gott, wenn ich die hätte, würde ich wahrscheinlich Multimilliardärin sein.

Genau, genau. Wie sage ich das? Ich habe natürlich eine eigene Meinung dazu. Ich habe ein bisschen Angst um unseren Planeten, weil ich tatsächlich seit 30 Jahren das— ich habe ja gesagt, ich wollte die Welt retten. Wir wissen ja erst seit 50 Jahren, dass es so kommen wird, wie es jetzt gekommen ist. Mit dem ersten Bericht vom Club of Rome, die Grenzen des Wachstums, der 1972 veröffentlicht worden ist. Und dann wurde das Ganze noch mal '86 durch den Brundtlandbericht noch mal gefestigt. Ich war in der Uni Anfang der 80er Jahre. Da haben uns die Professoren erzählt, das mit dem Treibhauseffekt, so hieß das damals noch, das wäre alles gelogen, das wäre alles nicht richtig. Das haben die uns an der Uni erzählt. Anscheinend stimmt es aber doch. Und wir in der Immobilienbranche, wir sind ja Opfer und Täter gleichzeitig. Ja, du hast ja eben schon gesagt, durch unseren Energieverbrauch und nicht nur den Energieverbrauch, sondern auch durch den Ressourcenverbrauch. Ja, bei zwischen 30 und 40% stellen wir wir die Erzeugung von CO2 und damit als Treiber von dem Treibhauseffekt oder vom Global Warming eben da. Gleichzeitig sind auch wir diejenigen, die darunter leiden, ja, weil die Menschen ja auch Schutz suchen in den Gebäuden und eben auch unter dieser Hitze eben auch leiden. So, ich bin, also es ist meine persönliche Überzeugung, wir müssen unser Leben umstellen und wir müssen auf Privilegien verzichten. Geschichten. Das ist, das ist leider so, und das möchte man nicht hören, und das möchte man auch nicht sehen, und es wird auch teuer werden.

So ist es.

Aber was heißt das genau? Was ist deine Meinung? Also, ich meine, wir werden wegkommen müssen von den fossilen Energieverbräuchen, und was ich sehe, ist, dass die Immobilienbranche als eine der wenigen Sektoren die Chance hätte, ein Held im Klimawandel zu werden, weil wir als Sektor tatsächlich die Chance haben, regenerative Energien zu erzeugen und die zur Verfügung zu stellen. Wie meinst du das? Du meinst mit Photovoltaik, durch Solarthermie zum Beispiel. Ist ja das Problem des, des Stroms, dass man den nicht speichern kann. Ja, wie viele Gewerbeimmobilien haben große Serverräume, die man inzwischen gar nicht mehr braucht, weil die Server alle so klein geworden sind? Ja, da könnte man überall Zwischenspeicher hinstellen, tagsüber die Sonnenenergie sammeln und abends eben wieder abgeben.

Ja, also es gibt ganz viele Möglichkeiten, die die Immobilienbranche als Ganzes jetzt ziehen könnte, um energiepositiv zu sein. Aber wahnsinnig teuer, ne? Das muss man sich wirklich durchdenken. Also Öl und Gas jetzt abzuschaffen, ich weiß gar nicht, ob es so schlau ist, Gas abzuschaffen, ehrlich gesagt. Aber angenommen, man will es wirklich abschaffen, dann was bleibt uns eigentlich? Bleibt uns das Thema Wärmepumpe, und das heißt Solathermie zusammen mit Wärmepumpe. Aber das heißt, wir müssen die Gebäude dann dämmen, ja. Oder wir gehen auf Fernwärme.

Aber bei Fernwärme wissen wir ja aktuell auch nicht, ob diese Fernwärme wirklich CO2-neutral ist. So ist es. Aber es ist so, dass, also im Moment würde ich sagen, ich würde erst noch mal ein bisschen abwarten, wie sich die Situation entwickelt. Und zwar ist es so, dass bis 2024 ja die kommunale Wärmeplanung stehen sollte. Das heißt, jede Kommune muss jetzt einen Wärmeplan machen. Das heißt, die müssen sagen, wo wird Fernwärme hingelegt, wo wird Nahwärme hingelegt, wo sind Quartierslösungen, wo sind Einzellösungen zu finden. Weil jetzt kommen wir nämlich ins Nitty-Gritty-Geschäft. Ich habe ja gesagt, wir waren, ich bin im ZIA, da waren wir jetzt in Bremen gewesen und haben uns da eben die die Fernwärmesituation angeschaut. Bremen, da läuft, da wird ja geteilt durch die Weser, die Kraftwerke liegen auf der einen Seite. Ja, du kriegst ja die Wärme nicht auf die andere Seite, weil es überirdisch geht nicht. Und das unter die Weser zu legen, das sind ja, das sind ja Rohre zweimal mit einem Meter Durchmesser. Ja, das kann kein Mensch bezahlen. Das heißt, die Gemeinden müssen jetzt gucken, was ist überhaupt machbar? Wo bekomme ich welche Wärme hin und was ist sinnvoll?

Und das müssen sie bis 2024 machen. Also glaubst du, das klappt bis dem?

Also ehrlich, nie im Leben. Aber dann lass es mal ein paar Jahre länger dauern, ja.

Also 2040, glaube ich, bei dem, bei der Politik.

Ich meine seriously, oder? Ich meine, ja, aber die sind so langsam. Ich habe schon die Hoffnung, dass es in den 20 Jahren noch läuft, also 26 oder so was, dass man da zumindest mal einen Großteil der Kommunen, weil einige haben das ja schon und die nehmen das ja schon auch seit einiger Zeit ernst und arbeiten daran. Und dann hat man schon mal einen Datenpunkt mehr, wo lokal die Reise hingehen kann. Und dann müssen wir gucken, wie werden sich die Preise entwickeln, weil es kann einfach sein, dass die fossilen Energien Berlin mega teuer werden, und dann reguliert sich das vielleicht auch schon von ganz alleine, ne.

Aber dann, also quasi für unsere Zuhörerinnen und Eigentümerinnen, ist es wichtig, dass die erstmal abwarten, dass diese Fernwärmeplanung eigentlich gemacht wird, und dann guckt man, kann ich eigentlich, habe ich Zugang zu Fernwärme, weil Fernwärme wäre ja schon ganz gut, weil dann kümmert sich ja, kümmern sich große Unternehmen dann um die Produktion der Wärme. Und dann erst mal sind die Kosten vielleicht am Anfang nicht so, nicht so hoch. Natürlich, der Umbau des Gebäudes ist ja schon, das wird auch einiges kosten. Aber das wäre so das Thema Fernwärme.

Und was machen wir, wenn es da keine Fernwärme gibt? Fernwärme ist auch noch ein Punkt, dass man ja einen gewissen Raum braucht, um den Wärmetauscher hinzusetzen. Also ist auch ein Platz, eine Platzfrage. Und dann ist Fernwärme nicht unbedingt auch, also günstig ist es nicht unbedingt. Und dann ist es auch so, dass alte Fernwärmenetze nicht oft nicht gedämmt, ich meine, du bist in Berlin, du wirst, du kannst genau sagen im Winter, wo die Fernwärme im Boden verläuft, das ist nämlich da, wo kein Schnee liegt. Die sind alle nicht gedämmt und gemessen wird das, was rausgeht und nicht das, was ankommt. Das heißt, die Kosten, und das sind nach Schätzungen, die wir im ZIA haben, zwischen 30 und 40% der Wärme, die erzeugt wird von Fernwärme, gehen auf dem Weg verloren.

Oh wow! Aber heißt das, dass man die dann noch dämmen muss?

Die, diese— aber dann ist die Frage, ja genau, und dann, dann was für ein, was für ein Aufwand wird das sein? Ja, oh ja, also das ist alles, ja, verstehst du, was ist, das ist alles ein bisschen komplexer. So, jetzt Ja, wenn du also auf der einen Seite haben wir praktisch, was bietet, was bietet die Kommune an, ja, was ist, was sind die Lösungen. Und dann muss man auch, denke ich, gucken, wie sieht die eigene Immobilie aus. Und da würde ich auch raten, in der nächsten Zeit einen Energieberater ins Haus zu holen, der mal guckt, was ist denn überhaupt möglich, was sind die Optionen und wie würde sich das alles rechnen. Also einfach mehr Datenpunkte für die eigenen Investitionen zusammenstellen. Auch die, die Energieberatung wird von der KfW gefördert, mit 50%, glaube ich sogar. Da man ungefähr weiß, könnte ich mit einem Wärmetauscher arbeiten, kann ich möglicherweise ein Hybridmodell fahren mit Gas und Wärmetauscher, kann ich irgendwo eine Solarthermie machen, wo könnte eine Photovoltaik stehen, oder ist die Beschattung einfach so stark, dass das überhaupt gar nicht funktioniert? Also da wirklich die ganz konkreten technischen Dinge von einem Fachmann bestimmen lassen, damit man auch da weiß, okay, das würde möglicherweise eine Lösung sein, wo ich lang gehen kann.

Ja, das kann ich auch empfehlen. Ich bin nämlich auch dabei, bei einer meiner Mehrfamilienhäuser, nee, bei zwei versuche ich gerade genau das Gleiche. Wir haben auch Fördergelder bekommen und mit der Hausverwaltung Habitat X, mit der ich immer arbeite, die haben auch zertifizierte BAFA-Energieexperten und die machen jetzt gerade das bei mir. Ich bin so gespannt, eigentlich zittere ich vor Angst, was ich da alles machen muss in meinen Häusern, weil sie nicht gedämmt sind und so weiter. Ich habe ein paar Sachen jetzt neu gemacht, ich habe Solar auf dem Dach und so, aber es ist am Ende, ich, ich, entweder ist es Fernwärme oder es ist Wärmepumpe. Und wenn ich die Wärmepumpe-Variante nehmen muss, dann muss ich auch die Fassade dämmen, weil sonst macht es ja keinen Sinn, sonst verlieren wir zu viel, zu viel Energie, glaube ich.

Oder wie stehst du zu dem Thema Wärmepumpe? Also es ist so, dass das ist genau die Frage, die ein Energieexperte klären muss, denn möglicherweise geht es auch, wenn man die Vergrößerung der Heizungsflächen ändert, wenn man die vergrößert, ja, weil wenn wir jetzt nämlich sagen, wir dämmen, wir nehmen wieder Material, worum geht's denn eigentlich? Es geht doch darum, dass wir CO2 einsparen und dass wir Ressourcen einsparen, aber wenn wir jetzt alles alles doppelt so dick machen und dämmen, ja, und die, dann haben wir doch wieder viel zu viel CO2 in der, in der grauen Energie drin. Also das, das hilft ja dem Klimawandel erstmal gar nichts. Deswegen, der erste Schritt ist tatsächlich von der CO2-Bilanz, was ist technisch machbar, und dann erst zu gucken, wie kann ich die Gewerke dementsprechend aufbereiten. Und das würde ich nur persönlich im Zusammenhang mit dem Instandhaltungszyklus machen. Erst wirklich dann, wenn die Fassade gemacht werden muss, dann würde ich sie dämmen.

Ich würde sie nicht einfach so— Sehr gut. Also ich finde das top Punkte. Ladies, erst mal darauf achten, wie die Planung für die Fernwärme aussieht, ob ihr da Zugang zu Fernwärme habt, wo ihr eure Wohnungen habt, und dann Egal was ihr macht, macht das in dem Instandhaltungszyklus des Gebäudes. Nur wenn es so weit ist, dass man die Fassaden dämmt und so weiter, dann soll man das erst machen und die Gelder ausgeben. Sehr cool, Gabi, total spannende Punkte. Ich danke dir sehr. Jetzt kommen wir zum Ende. Ich hatte dich ja gebeten, deine Top-3-Punkte an unsere Zuhörerinnen zu schicken. Was sind deine, so was wären so die Tipps, die du Frauen geben würdest, die gerade jetzt jetzt in eine Wohnung investieren möchten?

Also, das erst ist natürlich alles Punkte, die persönlich geprägt sind. Und der, der Punkt ist, außerhalb der Box denken, thinking out of the box, auch andere Möglichkeiten mitbedenken, wie ich das zum Beispiel gemacht habe, und mit einer besten Freundin eben investieren.

Weil das hat sich für mich, war für mich sehr, sehr positiv Ja, ich nehme das auch mit. Alleinerziehende Mütter unite! Auf jeden Fall kauft gemeinsam, nimmt gemeinsam Finanzierung auf. Total top. Liebe Gabi, vielen Dank, dass du da warst. Ich weiß, du bist sehr busy auch und schön, dass du Zeit gefunden hast, mit uns dein Wissen zu teilen.

Danke dir.

Es hat mich sehr gefreut, Maja.

Vielen, vielen Dank. Ciao, ciao.