Let's talk Bank-Bewertung mit Brigitte Adam!

Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute zu Gast: Brigitte Adam, geschäftsführende Gesellschafterin und Gründerin des Sachverständigenbüros ENA Experts. Sie ist Vorstand bei der GIVV, sie ist ZIAH-Präsidiumsmitglied und leitet den Ausschuss Bilanzierung und Bewertung. Willkommen, Brigitte!

Dankeschön für die Einladung. Keine Ahnung. Liebe Maja, schön, dich zu hören.

So, du sitzt in Frankfurt heute?

Nee, ich sitze tatsächlich im Homeoffice heute und das ist in dieser wunderschönen Stadt Rüsselsheim am Main.

Ach so, wie weit ist Rüsselsheim von Frankfurt entfernt?

Das sind so 30, 35 Kilometer. Das ist wunderbar im Rhein-Main-Gebiet liegend, direkt in der Nähe vom Flughafen von Frankfurt, Mainz, Darmstadt, Wiesbaden. Also ein richtiger Hotspot im Rhein-Main-Gebiet.

Haha, du antwortest ja schon wie eine Top-Bewerterin. Lage, Lage, Lage. Ja, sehr schön. Aber bevor wir jetzt in die Details der Immobilienwirtschaft eintauchen, habe ich ein paar Fragen an dich, und zwar ein bisschen was über deinen Werdegang. Du hast nämlich ein Unternehmen gegründet, und wie kam es dazu, und wie hast du dich behauptet als Frau in dem Gebiet?

Also ich habe die ena experts ja nicht alleine gegründet, sondern mit zwei Partnern, mit Birger Ehrenberg und Jochen Niemeyer. Also ich habe das nicht alleine gemacht, aber der Werdegang ist schon ziemlich amüsant. Ich habe im Jahr, lass mich kurz denken, 1990, 91 angefangen, in der Immobilienwirtschaft tätig zu sein, und habe zusammen mit meinem Mann in einem Familienunternehmen gebaut und mich mit Immobilienfinanzierung befasst. Und dann dachte ich nach so ungefähr 12, 15 Jahren. Jetzt bin ich Sachverständig und habe dann bei der DIA in Freiburg den Kontaktstudiengang zum Bewerter gemacht und bin dann zu einem damaligen Finanzierungspartner gegangen, zu einer großen Bank, und habe gesagt: So Leute, ich bin jetzt Ihr Sachverständiger und jetzt möchte ich für euch bewerten.

Wow!

Ein bisschen darüber amüsiert, weil die Qualifikation dann doch noch nicht ausreichte. Und sagten dann zu mir: Mensch, wir haben aber hier einen tollen Bewerter, den Birger Ehrenberg, ruf den doch mal an. Und dann rief ich den an und sagte dann: Hallo Herr Ehrenberg, ich bin die Brigitta Adam, ich würde Sie gern kennenlernen. Und so kam das eigentlich, dass ich dann in die Berührung kam mit der Immobilienbewertung. Und so kam das, dass wir zu dritt gegründet haben und dann noch mit 2 Mitarbeiterinnen gestartet sind. Das war ein schlanker, sehr aber marktpassender Eingang in die Immobilienbewertung. Und daraus haben wir einiges entwickelt.

Und welches Jahr war das?

Das war 2000, und lass mich kurz denken, 2005 haben wir uns gegründet. 15 Jahre in der Immobilienwirtschaft, jetzt sind es 32 Jahre, also es ist schon eine ganze Weile.

Auf jeden Fall. Und wie viele Mitarbeiter habt ihr heute?

Wir haben jetzt 45, also es ist ziemlich dynamisch gewachsen.

Und wie ist es, als Frau in diesem Bereich zu arbeiten? Haben dich die Banken am Anfang ernst genommen, oder wie war es, oder brauchtest du wirklich die zwei Partner, als du gestartet hast?

Ja, ich brauchte die beiden schon, aber nicht, weil ich eine Frau bin, sondern weil ich einfach Berufsanfängerin war in diesem Bereich zu diesem Zeitpunkt. Und Birger Ehrenberg war bereits erfahrener Sachverständiger, war öffentlich bestellt und vereidigt und war auch Charted Surveyor, und ich war Newcomer. Und Jochen Niemeyer war noch viel länger in der Immobilienwirtschaft zusammen. Das hat ganz gut gepasst, weil wir hatten sozusagen die beiden erfahrenen Herren mit ganz unterschiedlichen Schwerpunkten und ich als Newcomer. Das hat schon sehr gut gepasst und das passt immer noch großartig. Allerdings war tatsächlich die Bewertergesellschaft zu dieser Zeit und ist es auch heute noch zum Großteil sehr, sagen wir mal, herrenlastig, um das mal so zu sagen. Ich kann mich an eine Konferenz vor ein paar Jahren erinnern, da wurde ich dann mit Namen begrüßt, sozusagen Sehr geehrte Frau Adam, sehr geehrte Herren, ja, das hat sich ein bisschen verändert, aber für mich leider immer noch nicht wirklich, dass man von einer wirklichen Diversität sprechen kann. Das ist noch ein bisschen einseitig, aber ich bin daran dabei, daran zu arbeiten.

Haha, wir beide, ne? Also unsere Branche ist halt einfach sehr langsam und verändert sich auch sehr, sehr langsam, aber die Gesellschaft letztendlich auch. Und aber ich denke, wir sind ja positiv, dass sich was ändert, und Deswegen bist du ja heute im Podcast, damit du die Frauen stärken kannst, die uns zuhören aktuell in unserem Podcast. Und vielleicht kannst du was dazu erzählen, in was du investierst, weil das ist, was uns brennend interessiert. Und dann steigen wir noch detaillierter in die Immobilien ein.

Also ich investiere tatsächlich in zwei Dinge. Eines hat sich jetzt wieder etwas erledigt, also das waren meine Kinder. Also ins Studium meiner Kinder und so weiter. Aber dadurch, dass die, dass ich gut investiert habe und die wirklich was draus gemacht haben, konzentriere ich mich jetzt auf das zweite Anlagevehikel, nämlich Immobilien. Da kenne ich mich aus und da habe ich mir was aufgebaut und damit bin ich ganz gut gefahren, muss ich sagen, bislang, und kann das wirklich empfehlen, in die Assets zu investieren, in denen man sich wirklich gut auskennt, weil man hat dann weniger Stress, weil man kennt sich gut aus Und die Immobilie ist einfach für mich das passende Investment.

Das gilt für mich genauso. Ich bin sehr stark in Immobilien investiert und weniger in Aktien und ETFs. Kannst du auch kurz erklären, warum du Immobilien so spannend findest, zum Beispiel auch im Vergleich zu ETFs?

Also ich habe mit Aktien und ETFs und so weiter tatsächlich mich nicht wirklich befasst. Macht und sehe auch manchmal, wie nervös die Menschen sind, wenn die in sehr fungiblen Assets sozusagen und volatilen Assets investieren. Und dafür habe ich weder die Zeit noch die Nerven. Es gibt dann viele, die sagen, ja, aber mit Mietern oder so, das ist immer sehr anstrengend. Ich habe die Erfahrung nicht gemacht. Es ist natürlich schon auch verpflichtend, man muss sich ein Stück weit kümmern, aber ehrlich gesagt muss man das bei jedem Investment sich drum kümmern. Aber dadurch, dass die Immobilie mir sehr nah ist und ich viele Bereiche oder eigentlich nahezu alle Bereiche der Immobilie wirklich gut kenne, ist es für mich eher sogar stressfrei. Es ist ziemlich resilient, wie ich finde, und kostet mich nicht so viel Nerven. Ja, also ich finde es interessant, vor allen Dingen auch, weil jede Immobilie, und das ist auch ein Thema in der Bewertung, hat immer mit Menschen zu tun.. Und das ist mir schon auch wichtig. Wir wohnen in Immobilien, wir arbeiten in Immobilien, wir kaufen in Immobilien ein, wir brauchen Logistik, um einkaufen zu können oder auch produzieren zu können. Aber überall leben, arbeiten oder handeln Menschen oder sie verbringen ihre Freizeit in Immobilien. Und das ist etwas, was mir sehr nahe ist. Ja, das, das fließt auch sehr in die Bewertung mit ein. Ich bin ja eher so auch eine, die manchmal die Bewertung ein bisschen philosophisch sieht oder auch sehr stark psychologisch, weil es einfach von den, den Sicherheitsbedürfnissen oder der Risikobereitschaft oder von der Lebenssituation der Menschen abhängt. Und das finde ich, macht es total spannend.

Ja, super lustig, dass du am Anfang gesagt hast, dass für die Leute eine Immobilie sehr viel Arbeit bedeutet und so weiter. Die Frauen, mit denen wir zusammenarbeiten und denen wir unser Wissen und Erfahrungen weitergeben, die größten zwei Sorgen von diesen Frauen sind Mietnomaden und dass Immobilien sehr, sehr viel Arbeit bedeuten. Könntest du was dazu sagen? Warum sind Immobilien nicht so viel Arbeit? Und wie oft hast du denn mit einem Mietnomaden zu tun gehabt?

Ich hatte tatsächlich noch nie mit einem Mietnomaden zu tun gehabt und ich glaube auch, ich weiß, dass es diese Fälle gibt, aber ich bin mir sicher, das sind wirklich sehr seltene. Fälle. Ich hatte Gott sei Dank noch nie das Problem. Ich habe allerdings auch ein eher, sagen wir mal, ich weiß gar nicht, wie ich es nennen soll, soziales Vermieterherz. Kann ich auch nicht sagen, es hört sich so ein bisschen klischeehaft an. Aber ich habe sehr geringe Mieterwechsel, treibe allerdings auch meine Mietforderungen nicht immer auf die Spitze, sondern sehe das ganze Investment ganzheitlich. Ich sage mir, wenn mein Mieter sich wohlfühlt und eine marktübliche Miete bezahlt, die nicht ständig irgendwie auf die Spitze getrieben wird, dann bleibt er drinne. Und je länger der drinne bleibt, desto weniger Arbeit habe ich damit und desto besser ist der Werterhalt meiner Immobilie. Also ich bin jetzt rein im wohnwirtschaftlichen Bereich unterwegs, das muss ich allerdings sagen, in meinen privaten Investments. Und da habe ich genau diese Erfahrung gemacht. Ich habe sehr langjährige Mieter, teilweise über 20 Jahre, und habe selten Mieterwechsel. Und wenn ich Mieterwechsel habe, dann habe ich auch eine gute Verwalterin und auch Maklerin an meiner Seite, die sich dann um diese Dinge kümmert. Und das läuft wirklich großartig. Also ich habe, ich persönlich habe keine schlechten Erfahrungen gemacht oder keine Erfahrung, die mir irgendwie Sorgen bereitet haben, was Immobilien angeht. Manchmal muss man ein bisschen Geld reinstecken, damit man sie auch werterhält oder instand hält, den Mieter auch weiter dazu motiviert, drinne zu bleiben. Aber das ist für mich keine Arbeit, sondern das ist für mich eine Selbstverständlichkeit.

Genauso sehe ich es auch. Ich finde auch nicht, dass Immobilien so viel Arbeit sind. Und mit Mietnomaden hatte ich super selten zu tun. Und ich hatte neulich recherchiert, weil mich das Thema einfach interessiert hat. Wie viele Mietnomaden gibt es eigentlich in Deutschland? Und es gibt so unterschiedliche Zahlen. Aber jetzt zum Beispiel von Haus und Grund gab es eine Zahl, so 10.000 oder 15.000 bis 25.000 oder so in ganz Deutschland, und das ist wirklich eine sehr kleine Zahl. Ich hatte für mein Portfolio einmal durchgerechnet, wie viel Umsatz oder wie viel Miete mir entgangen ist über 20 Jahre. Glaube ich, waren das 0,3% durch— eher würde ich sagen Mieter, die nicht zahlen, weil du kannst nicht über alle Mieter sagen, dass die Mietnomaden sind, weil manche geraten einfach in Schwierigkeiten irgendwann, auch wenn sie davor guten Beruf hatten oder so was, kann jedem passieren. Und dann zahlen die einfach nicht. Also solche Situationen gibt es auch.

Ja, da hilft aber immer reden. Also ich habe da jetzt auch da relativ wenig Erfahrung gemacht. Aber tatsächlich, in einem Fall war es dann auch so, dass das war eine Krankenschwester, die ursprünglich in einer sozial geförderten Wohnung, die ich gekauft habe, gewohnt hat. Und dann lief irgendwann die Förderung aus. Und dann kann man ja entsprechend auch erhöhen. Und sie sagte dann aber zu mir, sie geht jetzt in Rente und hat jetzt noch weniger Geld. Und also, wenn man redet, findet man eigentlich immer eine Lösung, das glaube ich. Natürlich gibt's auch die, die Hardcore-Mieter, ne, aber wie du schon sagst, das ist wirklich selten. Und die Erfahrung habe ich auch gemacht. Also das soll niemanden davon abhalten, in Immobilien zu investieren. Die Vorteile überwiegen ganz klar.

Ja, ein meiner Freunde, engen Freunde, hatte z.B. so eine Situation mit Mietnomaden. Aber ich muss wirklich sagen, er hat seine Due Diligence oder Prüfung einfach nicht gemacht. Er hat nicht nach Schufa gefragt, nicht nach Empfehlungen von früheren Mietern. Also da gibt es immer Wege, wie man diese Leute auch überprüft, wenn sie halt in der Wohnung wohnen wollen.

Ja, das kann ich auch nur empfehlen. Also eine Schufa-Abfrage ist für mich selbstverständlich und das nimmt mir auch keiner meiner Mietanfrager übel. Ja, sondern die, habe ich die Erfahrung gemacht, freuen sich auch, wenn sie einen verlässlichen Partner haben. Weil Mieter und Vermieter sind keine Gegner, Mieter und Vermieter sind Partner. Der eine bietet Wohnraum und der andere bietet die Miete dafür. Also das ist partnerschaftlich, und partnerschaftlich bedeutet auch, dass man miteinander sprechen muss. Und wenn einer in Not gerät, dann kann er sprechen und kann die Situation schildern, und dann findet man einen Weg.

Ja, es ist wichtig, dass die Frauen, auch die jetzt hier zuhören, dass ihr euch traut, einfach zu fragen, ne. Ich hatte zum Beispiel einen Fall, ich hatte eine Frau, sie war alleinerziehend, war schrecklich. Und dann bin ich auch ins Gespräch gegangen. Ich habe ja auch so ein bisschen soziales Herz, ehrlich gesagt, so wie du. Und alleinerziehende Frauen, man hört immer, dass sie sehr, sehr schwierig Wohnungen finden zur Miete. Und genau, und dann hatte ich sie gefragt, warum die Schufa so war und so weiter. Das war alles wegen ihrem Mann. Dann hat sie mir die Geschichte erzählt und dann habe ich gesagt, okay, dann möchte ich andere Unterlagen von dir sehen, nicht nur Schufa, sondern vielleicht— sie war selbstständig auch noch dazu. Deine BWAs, deine Kontoauszüge. Also es gibt Wege, auch solche Mieter zu überprüfen, wenn man halt was Gutes tun möchte, aber trotzdem die Mieter sorgfältig aussuchen muss.

Ja, ja, klar. Es gibt halt gerade Frauen, die in solche Situationen geraten können. Bei einer negativen Schufa bin ich tatsächlich skeptisch und frag dann schon auch sehr intensiv nach. Also da muss dann schon eine plausible Begründung her, denn bis zum Negativ-Eintrag von der Schufa muss schon einiges passieren. Aber ja, dann kann man das untersuchen und man kann auch ein bisschen auf seinen gesunden Menschenverstand hören.

Ja, und jetzt interessiert mich eine Sache brennend. Wie war denn dein erster Immobilienkauf? Wann war das und was waren die Herausforderungen?

Die waren gar nicht so dolle, die Herausforderungen. Da war ich ein bisschen privilegiert, weil ich die erste Immobilie, die ich gekauft habe, selbst gebaut habe. Insofern wusste ich, was mich erwartet. Das war natürlich letztlich von Vorteil. Nichtsdestotrotz war es für mich neu vom Prozedere, weil ich gleich auch zu Berufsbeginn in der Immobilienwirtschaft schon losgelegt habe und eigentlich noch nicht so wahnsinnig viel Ahnung von der Materie hatte, aber dachte, wenn ich ja selber etwas produziere, dann muss es ja irgendwie gut sein, also werde ich da drin investieren. Und das hat auch ganz gut geklappt. Das war eine Eigentumswohnung, ich weiß noch, im Rheingau in Österich-Winkel. Und die ist auch seitdem komplett vermietet. Das war 1995, glaube ich, und seitdem habe ich 2, 3 Mieterwechsel gehabt. Und vielleicht in dieser Zeit von 1995 bis jetzt durch Mieterwechsel vielleicht 3, 4 Monate mal keine Miete. Ansonsten läuft das alles. Und das hat mich dann auch ermutigt, da weiterzumachen, ja, zu sagen, okay, du baust jetzt auch dein Know-how auf. Und kannst dann auch weiter investieren. Aber selber, die Frauen, die jetzt nicht in der Immobilienwirtschaft arbeiten oder nicht da so drin sind, ist es eine gute Investition, weil es tatsächlich also erstmal gute Beratungsdienstleistungen auch gibt, die das Investment unterstützen, und weil es einfach so, also nach meinem Eindruck, relativ unaufgeregt ist.

Ja, kannst du uns kurz erklären, wo diese Wohnung war und wie war die Rendite und damals die Finanzierung?

Ungefähr? Also damals, das war in den 90er Jahren, da waren wir beim Zinssatz im 10-Jahres-Bereich von roundabout, ich weiß nicht, 8, 9%, ne? Also wir sind ja momentan am Schreien, wenn wir 3 oder 4% haben, wobei das im Grunde auch durch die sehr rasante Steigerung der Zinsen oder Erhöhung der Zinsen in den letzten Monaten und mit dem Preisniveau auch schon auch eine andere Situation ist. Aber damals Habe ich das auch voll finanziert. Und da gab es noch ein Finanzierungsmittel, das hieß Disagio. Das macht heute kaum noch jemand. Da wurde dann quasi gegen eine Art Vorauszahlung des Zinses niedriger laufender Zinssatz vereinbart und es wurde in der Regel ziemlich voll finanziert, also mal zumindestens der Kaufpreis. Die Nebenkosten waren dann Eigenkapital, aber der Kaufpreis wurde komplett finanziert und hat sich auch durch die Mieten ganz gut gerechnet. Jetzt hat man natürlich bei solchen Investitionen wie in Wohnimmobilien, also klassischerweise Eigentumswohnung, das weiß auch jeder, der heute sich mit der Immobilienwirtschaft befasst, jetzt nicht die Riesenrendite. Aber die Riesenrendite war nicht mein Thema. Die Hauptmotivation war im Grunde, eine Altersvorsorge zu haben, weil ich ja auch selbstständig bin und das auch seit über 30 Jahren. Und auch, sagen wir mal, die gesetzliche Rentenversicherung mir zwar jedes jeder Zeitraum ihren Bescheid schickt. Aber davon könnte ich jetzt in der Rente auch nicht leben. Und das war mir ganz wichtig, dass ich dann lastenfreie Immobilien habe. Deswegen habe ich quasi mit Ende 20 angefangen und freue mich jetzt drauf, dass die Wohnungen lastenfrei sind und dass klar, die Mieten muss ich versteuern, alles gut, aber ich kann sie vielleicht auch, die ein oder andere Wohnung mal verkaufen und mir dafür wieder Liquidität reinholen. Also ich bin da jetzt sehr flexibel und das war für mich im Nachhinein genau die richtige Entscheidung, meine Altersvorsorge aufzubereiten.

Und hast du damals mit der Miete deine Zinsen und deine Tilgung abdecken können?

Ja, ja, ja, ja. Du hast natürlich dann noch steuerliche Themen. Also du konntest ja die Zinsen auch, oder du kannst die Zinsen steuerlich geltend machen. Wir hatten damals noch andere Abschreibungssätze, aber das hat sich gelohnt. Ja, also man hat dann auch viel investiert in die Wohnung. Du hattest noch eine Neubauabschreibung, eine progressive Abschreibung. Die hast du ja heute in diesem Sinne auch nicht. Das hat sich steuerlich damals schon sehr rentiert. Heute haben wir ein anderes System, steuerliches System, aber wir haben heute auch andere Mieten und wir haben andere Renditen. Und wir haben— also wichtig ist es halt bei Investments in Immobilien, dass man das wirklich langfristig betrachtet. Das ist nichts, wo ich eben mal schnell Geld machen kann, aber es ist eine langfristige Investition, die sich wirklich rentiert. Nicht mit Superrenditen, aber mit seriösen und langfristig planbar verlässlichen Renditen. Und das ist das Schöne an der Immobilie. Das, wie gesagt, lässt einen relativ ruhig schlafen und macht einen nicht so fürchterlich nervös. Und das hat sich rentiert. Also ich bin ja jetzt sozusagen ja am Ende meiner Investmentrechnung, was meine ersten Investments angeht. Was nicht heißt, dass ich nicht neue mache. Aber die, die ich damals geplant habe, waren genau die richtigen. Wenn ich das heute sozusagen am Ende der Wertschöpfungskette dann mir ausrechne. Das war schon gut. Ja, war eine richtige Entscheidung.

Ja, super. Ich finde es total toll, dass du auch dieses Thema mit den Zinsen angesprochen hast, weil wirklich in den 90ern waren die Zinsen auch viel höher und im Vergleich sind wir in ganz niedrigem Bereich eigentlich heute in Deutschland. Und wir sagen unseren Zuhörerinnen und die Circle Members und unsere Bootcamp-Teilnehmerinnen sagen wir auch immer, Die Miete soll die Zinsen und die Tilgung abdecken und danach könnte noch was übrig bleiben, aber das wäre das Wichtigste. Und so sorgst du für deine, für dein Alter. Und genau das hast du auch gemacht. Und das ist mir auch sehr wichtig, wenn ich in solchen Immobilien investiere. Habe ich ähnlich gemacht, auch Ende 20, als ich angefangen habe zu investieren. Und ich tilge nicht so gerne, also ich investiere lieber mein Eigenkapital in neue Immobilien. Und ich glaube, da kommen jetzt so ein paar spannende Möglichkeiten. Und damit möchte ich jetzt zu dem neuen Thema überführen. Was passiert heute im Markt? Die Zinsen sind gestiegen, die Bewertungen sind teilweise gefallen, sehe ich, um vielleicht so 10, 15%. Wir sagen allen unseren Teilnehmerinnen und Zuhörerinnen und Followers, wir sagen immer gebt viele Angebote ab, und so, dass sich das für euch rechnet. Und manchmal kommt so ein Angebot auch durch, und man kann auch super gut einkaufen. Wie siehst du das?

Also, ich glaube, es ist ein guter Zeitpunkt zu kaufen. Wobei ich muss sagen, dass der Zeitpunkt eigentlich noch nie so wirklich schlecht war für Immobilien, weil entweder waren die Preise recht moderat, dafür die Zinsen dann höher, oder die Moderat, aber insgesamt hat sich eigentlich immer ausgerechnet und vor allen Dingen immer unter dem Hinblick einer langfristigen Investition. Die Banken machen ja auch ihre Finanzierung so, dass sie, sagen wir mal, auf den Zeitraum von roundabout 30 Jahre rechnen, ihre Annuitätendarlehen, ne. Und ich glaube, so ein Investment von Immobilien sollte man auf einen Zeitraum von 10 Jahren rechnen, wenn man quasi über einen Exit, über eine Exit-Strategie daraus noch was ziehen will. Aber wenn man es für die Altersvorsorge haben möchte, dann sollte man das länger kalkulieren. Und über die Zeit rechnet sich, rechnet sich das. Also hat sich jetzt in den letzten 30 Jahren wirklich super gerechnet. Und auch wenn wir jetzt, sagen wir mal, eine andere Marktrichtung erleben, bin ich davon überzeugt, dass wenn man das wirklich seriös langfristig betrachtet, dass die Immobilie immer noch das richtige ist für ein privates Investment, vor allen Dingen für die Altersvorsorge. Und da kommt so ein Thema, was ich noch mal mit einfließen lassen möchte, gerade bei Frauen, weil wir das Thema ja auch im Fokus haben. Ich habe gerade in meinem Bekanntenkreis viele Familien und Ehen, die keine gemeinsame Zukunft mehr haben, und zwar nach sehr langen Jahren, also teilweise auch nach 30, 35 oder sogar 40 Jahren Ehe. Die sich dann trennen. Und ganz viele Frauen haben in dieser Zeit nichts gemacht oder ganz wenig, sind jetzt in der Phase, wo sie selber in der Erwerbstätigkeit dem Ende zugehen, sozusagen, und richtige Schwierigkeiten haben, weil sie sich um das Thema nicht eigenständig gekümmert haben. Entweder haben sie das dem Partner überlassen oder sie haben gar nichts gemacht oder wie auch immer. Und die haben wirklich Not jetzt. Also so wirklich nach dem Motto Altersarmut ist weiblich. Und da würde ich mir wünschen, dass die jungen Frauen oder die Frauen, die jetzt auch in der, in der Karriereplanung sind und so weiter, das nicht vernachlässigen, dass sie selber eigenständig und selbstständig dafür Sorge tragen, dass sie später mal nicht in so eine Situation kommen.

Ja, das kann ich mit allen Füßen und Händen unterschreiben und unterstreichen. Das ist wirklich, warum wir auch Happy Immo gegründet haben, um genau das zu vermeiden, das Altersarmut. Und könntest du kurz zu dem Thema Bewertung was sagen? Also weil du bewertest wahnsinnig viel für die Banken. Was passiert genau bei einer Bewertung? Also wie ist der Prozess? Was ist wichtig? Wie können wir es schaffen? Also was könnten wir bei, beim Thema Bewertung bewirken? Also hat sich was geändert, auch aktuell im Markt?

Also die Banken schauen natürlich, also sie schauen ja immer genau hin, das müssen sie auch tun, weil letztlich tragen sie auch ein Stück weit das Risiko. Sie leihen Geld und haben als Sicherheit eine Immobilie, und diese Sicherheit überprüfen sie halt. Sie haben aber nicht nur die Immobilie, sondern sie haben auch den Darlehensnehmer, die Darlehensnehmerin als Sicherheitsgegenstand. Geber. Das heißt, sie machen einmal eine Bonitätsprüfung der Darlehensnehmerin oder des Darlehensnehmers und dann natürlich auch eine Prüfung, wie werthaltig ist denn eigentlich meine Sicherheit, die ich hinter die Finanzierung lege, und machen dann in der Regel, je nachdem wie die Bank konstituiert ist, als Sparkasse oder als Pfandbriefbank oder als Geschäftsbank, eine eigene Bewertung. Und da gibt es dann die, die Marktwertermittlung und dazu kommt noch der Beleihungswert. Vorschlag, der Beleihungswertvorschlag, wenn es ein externer Gutachter macht, beziehungsweise Beleihungswertgutachten, wenn das intern in der Bank gemacht wird. Und diese Beleihungswertermittlung, die unterscheidet sich von der Marktwertermittlung dahingehend, dass die Banken da halt sehr sicherheitsorientiert rangehen, auch rangehen müssen. Und deswegen gibt es oftmals so ein Gap zwischen Marktwert und Beleihungswert. Was viele Darlehensnehmer auch nicht so nachvollziehen können, weil der teilweise schon 30, 40, 50% betragen kann, je nach Assetklasse, im gewerblichen Bereich etwas mehr als im wohnwirtschaftlichen Bereich. Aber das liegt einfach daran, dass die Bankenbewertung sehr sicherheitsorientiert ist und man da mit anderen Parametern rangeht als in der reinen Marktwertermittlung. Auch was die Betrachtung der Bonität der Darlehensnehmerin oder des Darlehensnehmers angeht. Da wird halt alles angeschaut: Forderungen, Verbindlichkeiten, Einnahmen, Ausgaben, Lebenshaltungskosten etc. Und das ist auch wichtig für eine gute und solide Finanzierung. Ratsam ist es auch durchaus, Eigenkapital mit einzubringen, aber auch nicht so viel, dass man dann zu Hause keine Liquidität mehr hat, dass man dann zu Hause keine Mittel mehr hat, um Unvorhergesehenes abfangen zu können. Also da muss man auch drauf achten, dass die Ausgewogenheit zwischen Fremdkapital, Eigenkapital und zurückbleibender Liquidität für den täglichen Bedarf sozusagen, dass das wirklich ausgewogen ist. Aber da kann man entweder selber mit der Bank sprechen oder man kann sich auch mit guten Immobilienfinanzierern ins Benehmen setzen die das wirklich mit einem gut durcharbeiten. Es ist kein Hexenwerk.

Das stimmt. Was für eine Rolle spielt die Bewertung bei einer Finanzierung? Die Bewertung definiert letztendlich, wie viel Finanzierung ich bekomme. Würdest du mir empfehlen, die Bewertung einfach so der Bank zu überlassen, oder dass ich eine Bewertung der Bank vorschlage, oder dass ich der Bank sage, wie viel ich genau finanzieren möchte? Ich finanziere ja ähnlich wie du mit den 10% mit Eigenkapital für die Transaktionskosten. Aber das heißt ja, die Bank muss auf eine bestimmte Bewertung kommen erstmal, ne, damit sie das finanziert.

Ja, man hat nicht immer so den großen Einfluss darauf. Die Banken haben ihre eigenen Bewertungssysteme, und die Banken haben quasi einen Beleihungswert, eine Beleihungsgrenze, die sie daraus ermitteln, und sagen dann selber, wie viel sie finanzieren können. Das hängt auch immer zusammen mit der Einkommenssituation, mit der Eigenkapitalsituation, mit dem Wert der Immobilie und dann natürlich auch mit den Regularien der Bilanzwertermittlungsverordnung. Und danach bestimmt sich im Grunde die Möglichkeit der Finanzierung. Also selber vorzugeben, ich mache eine Bewertung und gebe sie dann meiner Bank, das wird in den meisten Fällen nicht funktionieren, weil gerade die Bilanzwertermittlungsverordnung sagt, dass die Wertermittlung von der Bank vorgenommen werden muss. Die kann sich dann externen Bewertern bedienen, so wie wir das ja auch machen, machen, oder sie haben eigene Bewerter. Es gibt aber auch Banken, gerade die sehr viel Online-Geschäft machen, die machen gar keine Bewertung. Allerdings ist dann deren eigene interne Bewertung der Immobilie sehr standardisiert, und wenn man da nicht ins Raster passt, dann ist man da auch wieder draußen, und da ist auch wenig zu diskutieren, weil das alles online ist. Da kriegt man vielleicht den ein oder anderen Schnaps bessere Konditionen. Aber gerade wenn es jetzt nicht ganz fadengerade ist oder die Immobilie vielleicht ein bisschen komplexer ist oder so, dann ist die Frage, ob man, ob man dazu raten kann, bei einer Bank vorstellig zu werden, die das nur online macht. Da würde ich dann eher zu einer Bank gehen, die eine persönliche Immobilienfinanzierungsberatung vornehmen kann, weil man dann einfach viel individueller seine Vorstellungen des Immobilieninvestments darlegen kann. Ja, und so groß sind die konditionellen Unterschiede dann auch nicht mehr. Also online, ja, wenn es, wenn es fadengerade läuft und wenn man genug Eigenkapital hat und man wirklich durch so eine Matrix durchläuft, und dann geht es meistens nach Ampelsystem. Wenn die Ampel grün ist, ist super, wenn es gelb ist, ist eigentlich schon durch. Wenn man ein bisschen komplexere Immobilie hat oder auch komplexere Investmentvorstellungen, Dann würde ich auf alle Fälle raten, an eine Bank heranzutreten, die eine persönliche Immobilienfinanzierungsberatung vornehmen kann.

Komplexe Immobilien. Ich habe jetzt zwei Fragen dazu: Immobilien mit Nießbrauchrecht und Immobilien mit Erbbaurecht.

Die kannst du überhaupt nicht vergleichen. Also, Nießbrauch ist ja im Grunde ein Recht an einer Person, komplett die Früchte aus dem, aus der Immobilie zu ziehen. Ja, wenn ich eine Immobilie kaufe mit einem Nießbrauch, also das würde ich tatsächlich nicht machen. Erbbaurecht ist wieder was ganz anderes. Und Erbbaurecht ist ja quasi das Recht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu halten. Und das kann man durchaus machen, wenn die Grundstückspreise in der Region relativ hoch sind und die Erbbauzinsen, die der Erbbaurechtsgeber haben möchte, recht niedrig sind. Also das muss man sich durchrechnen, das ist eine relativ relativ leichte Rendite-Zinsberechnung. Viele sagen aber auch zum Beispiel Erbbaurecht, ja, dann gehört mir das Grundstück nicht. Ja, das stimmt, aber es ist die Frage, was will ich denn eigentlich mit dieser Immobilie? Wenn ich ein Erbbaurecht habe über was weiß ich, 80, 90 Jahre, dann weiß ich nicht, was mich an dem Erbbaurecht stören sollte, ne? Also das Erbbaurecht finde ich unproblematisch, aber muss halt geguckt werden, wie sieht der Erbbaurechtsvertrag aus, Welche Regelungen stehen da drin? Aber ein Haus mit Nießbrauch ist auch gut. Es kommt darauf an, wie alt der Nießbrauchberechtigte ist. Also, aber das halte ich für kein gutes Investment, weil der Nießbrauch bedeutet, dass der Nießbrauchberechtigte sämtliche Mieten für sich in Anspruch nehmen kann und eigentlich, außer dass er Eigentümer ist, voll über die Sache verfügen kann. Das ist kein Investment. Erbbaurecht ja. In Frankfurt zum Beispiel gibt es ja viele Gegenden, wo Erbbaurecht so ganz häufig vorkommen, oder auch Hannover, Mannheim, glaube ich auch. Das kann man machen, aber da muss man durchrechnen. Das muss man sich einmal durchrechnen und man muss es mögen.

Und was heißt das für die Finanzierung, beide Sachen, und für die Bewertung, das Thema Nießbrauch und das Thema Erbbaurecht?

Also das Thema Nießbrauch vernichtet Werte, weil ich kann ja über nichts verfügen. Ich habe keine Mieten, ich habe eigentlich gar nichts. Das hat ja alles der Nießbrauchberechtigte. Wenn der jetzt schon 95 ist und es ist eine sehr begehrte Lage und sehr begehrte Immobilie, kann man vielleicht drüber nachdenken. Aber da würde ich die Finger weglassen. Nießbrauch ist, das ist nichts für ein Investment. Erbbaurecht ist ein bisschen komplizierter von der, von der Bewertung her, aber unproblematisch, weil auch für Erbbaurechte gibt es einen Markt. Und je nach, wie gesagt, nach Bodenpreisniveau kann das auch durchaus wirklich sehr attraktiv sein. Und da gehen auch die Banken mit. Das ist von der rein mathematischen Bewertung ein bisschen komplizierter wie Volleigentum, aber unproblematisch.

Sehr, sehr gut, dass du das so sagst. Stimmt, mein Freund von mir hat das tatsächlich in Frankfurt gemacht. Der hat ein kleines Mehrfamilienhaus mit Erbbaurecht gekauft. Aber bis jetzt mit dem Thema Nießbrauchrecht, ich kann mich damit auch nicht anfreunden und ich glaube, die Banken finanzieren das gar nicht.

Das machen die auch nicht, weil sie haben ja keine Mieteinnahmen, sie haben kein Recht auf Zugriff von, von Mieteinnahmen. Das ist problematisch. Ja, davor hattest du was meistens im familiären Bereich gemacht. Also der Klassiker ist ja, ich übertrage meinen Kindern meine Immobilie, aber mache entweder ein Wohnungsrecht, dann habe ich halt das Recht drin zu wohnen, oder ich mache, wenn es ein kleines Mehrfamilienhaus ist, einen Nießbrauch drauf, weil dann kriege ich wenigstens noch, solange ich lebe, die Miete, die da rauskommt. Aber das ist für ein Investment seitens eines fremden Dritten sozusagen, ist das nicht, ist das nicht toll.

Ja, das stimmt. Davor hattest du was zum Thema Bewertern gesagt, und zwar die Banken haben entweder interne Bewerter oder externe Bewerter, und ich habe eigentlich nicht so gute Erfahrungen mit den internen Bewertern gemacht. Ich habe oft bei internen Bewertern eher niedrigere Werte bekommen als von externen, und so konnte ich meine Finanzierung nicht wirklich vereinbaren. Bahn, oder muss der auf eine andere Bank umsteigen? Wie siehst du das?

Ja, also sagen wir mal so, im Beleihungswert gibt es nicht viel Raum für Kreativität, weil es gibt da Mindestansätze, die zu wählen sind und anzunehmen sind. Da gibt es auch keinen Spielraum. Da kann ich auch nicht sagen, ja, aber der Markt ist jetzt so und So, und dann kann ich hier zum Beispiel die Kapitalisierungszinssätze anders wählen. Die sind fest vorgegeben in der Beleihungswertermittlungsverordnung. Aber es ist die Frage, ob ich an die Maximalsätze oder Minimalsätze herangehe. Also so einen kleinen Spielraum habe ich letztlich schon. Also ich kann die Erfahrung so jetzt aus meiner Bewerterbrille tatsächlich nicht teilen. Aus der Sicht, als ich vorher Finanzierungsvermittler war, war das auch so mein Eindruck. Und deswegen dachte ich auch damals, als ich noch Finanzierung vermittelt habe und regelmäßig dann natürlich auch mit den internen Bewertern der Banken diskutiert habe, habe ich gedacht, so, ich mache das jetzt selber und werde jetzt selber Bewerter und schaue mir mal die andere Seite des Schreibtisches an. Aber es ist schon so, dass die, die Beleihungswertermittlungsverordnung die Grenzen der Beleihungswertermittlung sehr stark festsetzt und man da wenig Platz hat für Marktverhältnisse dort einzubringen. Das ist aber auch die, sagen wir mal, die Qualität der Beleihungswertermittlungsverordnung. Das sieht sie auch so vor. Das ist kein Marktwert mit einem Abschlag. Das war früher mal. Die Beleihungswertermittlungsverordnung gibt es ja erst seit 2006, und vorher hat man einen Marktwert ermittelt und dann einen Abschlag gemacht. Bei Gewerbeimmobilien 20%, bei Wohnimmobilien Immobilien in der Regel 10%. Ausnahmen bestätigen natürlich auch hier die Regel. Aber seit der Beleihungswertermittlungsverordnung im Jahr 2006, die ja unter anderem auch aufgrund des Immobilienskandals rund um Dr. Jürgen Schneider ins Leben gerufen wurde, ist man da sehr im Korsett als Bewerter im Rahmen der Beleihungswertermittlung. Und das macht es tatsächlich unflexibel, aber halt sehr sicherheitsorientiert, was ja auch das ist, was die Banken haben wollen. Mit internen Bewertern von Banken habe ich tatsächlich nicht so wahnsinnig viel Erfahrung, weil ich halt externe Bewerterin bin.

Genau, dann bist du auch ein bisschen voreingenommen wie ich. Aber womit ich auch sehr gute Erfahrungen gemacht habe, ist, wenn ich bei den Besichtigungen der Bewerter mit dabei bin, weil dann kann ich, kann ich diesen kleinen Spielraum, über den du gesprochen hast, Das kann ich wirklich beeinflussen, also beeinflussen nicht zwingend, aber du kannst dem Bewerter Informationen geben, die er vielleicht nicht bekommt, wenn er alleine besichtigt.

Also ich habe das immer gerne, wenn meine Kunden bei der Besichtigung dabei sind, und ich habe es auch als Finanzierungsvermittlerin immer gerne gehabt, wenn die Bewerter der Banken dabei waren, weil ich einfach Informationen geben konnte. Die sie vielleicht nicht bekommen hätten, wenn ich nicht dabei gewesen wäre. Und das ist schon auch bei einem Immobilieninvestment ratsam, dass man mit dem Bewerter zusammen durch die Immobilie geht und ihm noch so ein paar Informationen gibt, die er vielleicht ohne einen dann letztlich nicht hätte. Beeinflussen sollte sich der Bewerter nicht, beeinflussen lasse auch ich mich nicht, aber ich bin immer dankbar für Informationen,, die ich sonst nicht bekommen hätte. Also Kommunikation mit dem Bewerter ist immer wichtig, aber beeinflussen lassen tut er sich nicht oder sie.

Stimmt, stimmt. Ich habe noch eine Frage an dich: Was wären für dich, wenn du dir das aussuchen könntest, was wären für dich die Top-3-Kriterien für eine gute Immobilie? Weil eine gute Immobilie heißt ja auch eine gute Bewertung.

Also wir haben Dinge in den Fokus gerückt, berechtigterweise, die auch eine gute Immobilie ausmachen. Das ist nämlich das Thema der Nachhaltigkeit, und zwar ganzheitlich, wirklich ESG, also Environment, Social and Governance. Wenn das jetzt nicht unbedingt nach den Kriterien der EU-Taxonomie, aber wenn das mal insgesamt berücksichtigt worden ist bei der Herstellung, bei dem Betrieb der Immobilie, dann ist es schon ein Anzeichen für eine gute Immobilie. Weil alles, wo ich sage, dass der Investor sich auch um seine Zielgruppe, nämlich um seine Nutzer der Immobilie, wirklich intensiv Gedanken gemacht hat, macht für mich eine gute Immobilie aus. Natürlich sind die Erträge, also die Mieteinnahmen, auch ein wesentlicher Punkt. Die Lage ist ein wesentlicher Punkt. Das sind so die 3 Kriterien. Also die Immobilie sollte ganzheitlich betrachtet sein. Sie soll natürlich auch gute, stabile und langfristige Erträge erwirtschaften. Und dazu gehört auch, dass die Lage wirklich passend ist für die Nutzung der Immobilie. Das wären so die 3 Dinge, die mir gut gefallen würden.

Das Erste, was du gesagt hast, das finden wir aktuell wirklich sehr, sehr spannend, weil im Netz kursieren ja ein paar interessante Videos darüber, wie die neue Gesetzgebung uns enteignen möchte, ne, durch das Thema Energieeffizienz. Ich habe tatsächlich ein Mehrfamilienhaus mit der Energieeffizienzklasse F, und ich bin sehr gespannt, was jetzt hier passieren wird, weil Bis 2050 muss das Haus auch null Emissionen haben.

Ja, ich finde die, die Diskussion, wie manchmal bei einigen anderen Themen ja auch, immer so ein bisschen getrieben. Ich finde es allerdings auch sinnvoll, dass wir in unsere Immobilien investieren und sie auch versuchen, so energieeffizient wie möglich zu machen. Allerdings immer auch unter Berücksichtigung Dass der Investor die Mittel seiner Wahl auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten wählen kann. Und das halte ich für wichtig. Also wir hatten diesen Dämmwahn ja auch schon, und wir hatten andere bauphysikalische Themen, die so gut für die Immobilie, für die Konstruktion letztlich gar nicht waren. Und man weiß auch nicht, ob man damit wirklich so viel Energie gespart hat. Aber Fakt ist, dass wir in der Immobilienwirtschaft, gerade im Neubaubereich, halt einiges dazu beitragen, was CO2 befördert. Und das müssen wir reduzieren. Da müssen wir kreativ sein. Und das sind ja auch ganz viele Unternehmen, die sich damit wirklich befassen und ernsthaft damit befassen. Und diese Unternehmen müssen unterstützt werden. Das ist natürlich auch ein politisches Thema. Und Politik ist nicht immer— was ich hatte letztens mal eine Veranstaltung, die habe ich betitelt nach einem Zitat von Stefan Zweig, das hieß: Politik und Wahrheit wohnen selten unter einem Dach. Ich weiß, das war ein bisschen überspitzt, aber ich glaube, wir müssen konzentriert unter Berücksichtigung sämtlicher Agierenden, Unternehmen, Personen, Nutzern, Investoren dafür sorgen, dass wir in der Immobilienwirtschaft tatsächlich etwas mehr fürs Klima tun, weil wir sorgen schon sehr für einen für einen hohen CO2-Ausstoß. Das stimmt schon, da müssen wir kreativer werden. Und wir Menschen ticken halt manchmal so, dass wir irgendwie Druck brauchen, um richtig loszulegen. Das ist ein bisschen bedauerlich, aber menschlich, wie ich schon sagte. Aber wir dürfen es auch nicht übertreiben und nicht immer übers Ziel hinausschießen. Aber da bin ich zusammen mit dem ZIA und auch mit der GIF sehr nah dran, mich dafür auch zu engagieren, dass das so eine Transformation auch möglich wird, unter Berücksichtigung auch der erforderlichen Wirtschaftlichkeit.

Wie fließt das in die Bewertung rein jetzt tatsächlich, ne, dieses Thema Energieeffizienz? Und was bedeutet das für die Banken und für private Investorinnen?

Vor allem interessiert mich das. Ja, also das ist eine der meistgestellten Fragen, die ich momentan bekomme. Wie wirkt sich das auf die aus? Wie wirkt sich das auf die Finanzierung aus? Die Banken haben natürlich auch die Aufforderung oder auch beziehungsweise die Anordnungen bekommen, Stichwort Green Deals, also wirklich dafür zu sorgen, dass die Investments, die sie tätigen, entsprechend grün sind oder grün werden oder ESG-konform sind oder EU-Taxonomie-konform sind. Und das tun sie auch. Wie fließt das in die Bewertung mit ein? Wir haben, sagen wir mal, noch nicht so wahnsinnig viele Marktdaten zu ESG-konformen Immobilien oder nachhaltigen Immobilien, aber das kommt jetzt auch alles. Und wir müssen das in der Bewertung auch sehr stark und intensiv beobachten, also schauen, wenn wir jetzt auf deine Immobilien zurückgehen, Energieklasse F, dann gucken wir natürlich, okay, wie attraktiv ist denn die Lage, oder wie attraktiv ist diese Klasse, um sie einer Sanierung auch mal irgendwann in ein paar Jahren zu unterlegen, damit sie halt eben noch weiterhin zukunftsfähig ist. Also wir müssen das immer sehr individuell betrachten, nach Immobilienart, nach Nutzungsart, nach Lage. Lohnt sich ein Investment, oder würde man eher sagen, na, die Immobilie ist jetzt eigentlich mit ihrem Lebenszyklus am Ende, aber das Grundstück ist sehr attraktiv? Also würde man auch, der zukünftige Investor, vielleicht denken, ich will die Immobilie nicht mehr, aber das Grundstück, und will darauf neu bauen oder anders bauen oder wie auch immer. Also das wird schon sehr individuell betrachtet in der Immobilienbewertung. Aber das Thema Nachhaltigkeit, ESG oder CO2-Ausstoß oder sowas spielt schon eine große Rolle und muss es auch, ne, weil der Markt sich ja damit auch befasst. Und wir bewerten, wir simulieren den Markt, wir machen ihn nicht, und wir gehen ihm auch nicht voraus, und wir sind auch nicht schlauer als der Markt, aber wir simulieren ihn. Und wenn der Markt sich damit so beschäftigt, wie er es auch derzeit tut, dann müssen wir das auch in der Bewertung machen.

Eine Frage jetzt zu meiner Immobilie: Also, ich kann dir sagen, Toplage in Berlin, Renovierung würde sich, oder die nachhaltige Sanierung würde sich vermutlich irgendwie lohnen, müsste man gucken. Aber wie, wenn ich sage, aktuell will ich das nicht machen, weil ich einfach kein Eigenkapital dafür habe, was heißt das dann für die Bewertung?

Das bedeutet im Grunde jetzt mal rein methodisch gesehen, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Objektes sich ein Stück weit verkürzt, weil man dann sagt, also okay, nur mit laufender Instandhaltung ist der, der wirtschaftliche Zyklus der Immobilie, also der wirtschaftliche Zeitrahmen, in dem du die Erträge weiterhin generieren kannst, kürzer, als wenn jetzt eine Immobilie saniert werden würde. Würdest du sie jetzt sanieren, dann würde sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, also die Zeit, worüber du deine Erträge erzielen kannst, entsprechend verlängern. Und das führt natürlich auch zu höheren Werten, klar. Aber das ist ja auch, das ist ja völlig normal. Wenn du etwas investierst, dann wird sich der Wert erhöhen.

Gar keine Frage. Aber wie ist das zum Beispiel, ich habe schon investiert, aber ich habe halt das Haus nicht gedämmt und ich habe immer noch so alte Gasetagenheizungen. In Berlin gibt es ja super viele Gasetagenheizungen noch. Ja, wie berücksichtigst du das in der Bewertung?

Also erstmal, Gasetagenheizungen sind per se nicht was Schlechtes, ne. Also wenn die, wenn man die ab und zu mal erneuert und die dann nicht so viele, so viel Gas verbrauchen, dann sind Gasetagen an sich, Gasetagenheizung an sich gar nichts Schlechtes. Die Frage ist, bekommst du im Zweifel mehr Miete, wenn du deine Immobilien, deine Wohnungen entsprechend modernisierst, oder wenn du auch die Nebenkosten für deine Mieter durch moderne technische Gebäudeausstattung reduzierst? Du kannst es nicht eins zu eins umstellen auf die, auf die Mieter, aber Zumindest kannst du bei einer Neuvermietung auch mehr verlangen. Du kannst Modernisierungsmaßnahmen unter gewissen Voraussetzungen, rechtlichen Bedingungen auch umlegen. Also du kannst deine Erträge steigern, wenn du investierst. Wenn du das nicht tust, bleibst du in etwa auf dem Level und hast auch eine kürzere Restnutzungsdauer. Das heißt, dein Wert schmilzt ein Stück weit ab. Wenn du hinein investierst, kannst du deinen Wert revitalisieren, du kannst deine Erträge steigern. Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten und dadurch werterhaltend sein. Und du kannst was für die Umwelt tun, wenn du da was reinsteckst.

Interessanterweise, etwas für die Umwelt habe ich sogar getan, weil ich Solarthermie auf meinem Dach habe. Aber ja, mit der Dämmung war ich ein bisschen zu voreilig und ich habe damals nicht gedämmt, weil ich nicht so viel Eigenkapital hatte.

Ja, also die Dämmung ist jetzt auch nicht das Allerweltsheil, ja. Wir haben auch teilweise ein bisschen immer viel gedämmt. Dämmung hat— ich kenne jetzt dein Haus nicht, aber Dämmung hat auch durchaus bauphysikalische Risiken, ne. Wenn du jetzt die Außenhülle einpackst, kann im Gebäude eine Taupunktveränderung stattfinden, entweder durch die Fenster oder durch eventuelle Lücken oder Fensterlaibungen oder Türen, wie auch immer. Also jetzt nur Dämmung zu sagen sagen, Dämmung ist, ist toll. Dann kommt es auch drauf an, mit was dämme ich eigentlich. Also Styrodurdämmung ist jetzt nicht so wirklich umweltfreundlich, Mineralwolle ist halt entsprechend auch etwas teurer. Also Dämmung, ja, ist natürlich sinnvoll, muss aber auch wirklich gut geplant sein und auch gut gemacht sein und auch die richtigen Materialien gewählt sein. Es gibt aber durchaus alte Häuser, so gerade, ich sage jetzt mal so, Gründerzeit Gründerzeit, ne, 1900, 1920 oder so, die können tatsächlich auch ein Stück weit verlieren durch, durch Dämmung, ne. Also da muss man ein bisschen hinschauen. Dämmung ist, ist nicht alles. Also das gesamte ganzheitliche Konzept für die, für die Immobilie wäre einfach wichtig zu betrachten und zu kalkulieren.

Spannend, dass du das sagst. Ich melde mich bei dir, ich habe genauso ein Haus aus der Gründerzeit und Ja, dann bin ich gespannt, was du mir dazu raten würdest. Damals habe ich mich entschieden, nicht zu dämmen. Aber ich beobachte auch den Markt und ich beobachte die neuen Trends und ich versuche für mich auch gute Lösungen zu finden. Was ich aber feststelle zum Beispiel, ist, dass die ganzen Bauunternehmer und Handwerker, das sind noch sehr altmodisch denkend, die kennen halt die neuen Systeme nicht, raten immer davon ab und wollen immer nur das erprobte. Wie ist da deine Erfahrung?

Die Erfahrung habe ich nicht gemacht. Natürlich gibt es auch bewährte Systeme, die weiterhin auch gut sind, das ist überhaupt gar keine Frage, gerade Dämmung, ne. Aber es gibt auch wirklich viele kreative Handwerker, die, die diese neuen Dinge mitgehen oder sich auch mal sagen lassen, was man irgendwo mal gelesen oder gehört hat und dann durchaus da offen sind. Also das ist typenabhängig, das kann ich für die Handwerker so nicht sagen. Ich kann, ich kenne jetzt wirklich viele Handwerker, und da muss ich sagen, die sind alle ziemlich innovativ. Ja, also ich habe zum Beispiel letztens eine, eine Innenwand, die man typischerweise mit Rigips macht, habe ich kennengelernt aus Stroh, und zwar aus stark gepresstem Stroh, damit es auch den Brandschutzstand hält, und habe das auch einem Innenausbauer mal vorgestellt, und der hat sich dem Thema gewidmet. Der kannte das noch nicht. Ich habe das auf irgendeinem Kongress mal so ein Muster bekommen, fand das hochspannend, und habe dann dem das vorgestellt. Er hat gesagt, er wird sich darum kümmern, und der hat auch angefangen, das System zu übernehmen. Also es ist wie bei allem ein bisschen typenabhängig. Ich habe zum Beispiel jetzt auch bei Baumaßnahmen mal bei einem empfohlen, anstelle von Dreh-Kipp-Fenstern nur noch Drehfenster zu machen und keine Kippmöglichkeiten mehr, weil gekippte Fenster sorgen in Immobilien immer nur für Probleme. Entweder man lüftet damit nicht richtig, oder es gibt Schimmel oder sonstige Dinge. Und dann sagte ich dann, Mensch, dann bau doch nur noch Fenster ein, die du nur noch aufmachen kannst und nicht mehr kippen kannst. Da hast du viele Probleme los, und es ist auch noch günstiger. Auch da hat man drauf reagiert, fand ich auch spannend.

Ja, super. Ja, das merke ich mir und mache es genauso, wenn ich das nächste Mal neue Fenster einbaue.

Ja, mach mal nur zum Öffnen, weil dann hast du keine, dann hast du immer Stoßlüftung und deine Mieter haben keine Probleme mit Schimmel.

Jetzt kommen wir langsam zum Schluss und ich stelle immer mal die Frage, was deine Top 3 Tipps sind für unsere Zuhörerinnen, Frauen, die halt ihre erste Wohnung kaufen möchten.

Also erstmal vor allen Dingen sich dafür entscheiden, es zu tun, und zwar auch durchaus mal alleine zu tun, nicht immer mit jemandem zusammen. Es tut nicht weh, man muss sich ein bisschen erkundigen, aber man kann sich wirklich gut beraten lassen. Und dann würde ich einfach vor allen Dingen mal loslegen. Und wie würde ich loslegen? Ich würde mich am Markt mal ein bisschen umschauen. Da gibt's im Internet überall mannigfaltige Möglichkeiten. Und ich würde vielleicht auch in der Größenordnung anfangen, wo ich mich wohlfühle, wo ich Sicherheit bekomme, und dann einfach auch machen. Was braucht man dafür? Also man muss natürlich eine gute Immobilie finden, man braucht Notar, und man braucht eine Partnerbank, die einen dabei unterstützt. Und dann würde ich es einfach machen.

Perfekt, das ist ein tolles Schlusswort. Einfach machen, Ladies, just do it. Vielen lieben Dank, Brigitte, dass du bei uns warst, und ich wünsche dir einen noch tollen Tag in Rüsselsheim.

Ja, liebe Maja, danke dir, dass ich dabei sein durfte. Ich wünsche dir auch einen tollen Tag. Alles Gute, und ich freue mich, wenn wir uns bald wiedersehen.

Auf jeden Fall.

Bis dann. Mach's gut. Ciao.