Let's Talk Baugruppe mit Jana

Herzlich willkommen bei Happy Immo, dem Interview-Podcast zum Thema Frauen und Immobilien. Wir nehmen euch mit auf die Reise zu finanzieller Unabhängigkeit und zeigen euch, wie ihr euch eure erste Wohnung kaufen könnt und trotzdem weiterhin gut schlafen könnt. Los geht's! Hallo Jana, ich freue mich extrem, dass wir es geschafft haben, uns hier zum Podcast zu treffen, und das an einem Samstag. Die Kinder sitzen oben auf der Dachterrasse und machen Stockbrot, und wir sitzen hier unterm Gästebett in unserem provisorischen Podcaststudio und arbeiten. Das finde ich super. Ich stelle dich mal kurz vor: Du bist in Berlin geboren, du bist 39 Jahre alt, du hast 2 Kinder, du bist verheiratet und arbeitest in der Immobilienbranche bei einem der Top-4-Maklerhäuser als Bewerterin. Du bist also ein echter Immobilienprofi. Und hast dir aber auch privat ein kleines Immobilienvermögen zugelegt. Du hast 2 Wohnungen in Berlin, die du vermietest. Du hast eine Eigentumswohnung, die du mit einer Baugruppe gebaut hast. Auch super spannendes Thema. Und du hast jetzt schließlich auch noch ein Haus auf Mallorca, obwohl du vorher niemals dort warst und das einfach dann Liebe auf den ersten Blick einfach gekauft hast. Erzähl mal, kannst du vor so vielen Verpflichtungen nachts noch gut schlafen?

Also erst mal schön, dass ich hier sein kann. Es ist sehr gemütlich bei dir. Und ja, zum Glück kann ich nachts noch ruhig schlafen. Vielleicht ein Familienvermögen habe ich tatsächlich noch nicht, daran arbeite ich momentan. Zahle ich noch viele Kredite ab. Aber ich hoffe, dass ich dann später auf mein Leben zurückgucken kann und dann von einem Immobilienvermögen dann tatsächlich auch zehren kann. Dadurch, dass ich aus Ostberlin komme, war das tatsächlich nicht selbstverständlich, dass ich früh Wohnungen kaufe. Aber ich habe Glück gehabt, dass ich zum einen beruflich relativ schnell erkennen konnte, dass sich die Märkte verändern, dass es Sinn macht, Wohnungen zu kaufen. Und ich habe eine ganz tolle Mutter gehabt, die mich darin dann noch unterstützt hat.

Ah, stimmt. Du hast ja auch sehr jung deine erste Wohnung gekauft.

Ja, das stimmt. Ich war ungefähr 25 Jahre alt und gar nicht so weit davor hatte mir meine Bank noch meine Kreditkarte zerschnitten, weil ich hatte etwas über meine Verhältnisse gelebt. Ich habe zu gern Schuhe gekauft, trotz des Studiums. Und dennoch wusste ich, ich möchte eine Wohnung kaufen. Ich möchte niemand anderem den Kredit abbezahlen, sondern ich will mir etwas aufbauen. Wie gesagt, ich hatte das große Glück, dass meine Mama mich auch dabei unterstützt hat, und dann bin ich losgezogen und ich habe mir eine Wohnung nach der anderen angeguckt. Und es hat deutlich länger gedauert, als ich vorher gedacht hätte. Also ich war fast ein halbes, dreiviertel Jahr unterwegs und habe festgestellt, es gibt nicht die perfekte Wohnung da draußen für mein Budget. Also muss ich Risiko in Kauf nehmen und habe dann zwei Restanten gefunden.

Was sind Restanten?

Restanten, das war in einem, also man muss sich das so vorstellen, ein komplett saniertes Objekt und zwei Wohnungen sind nicht verkauft worden. Die waren also wirklich in einem katastrophalen Zustand. Aber die Wohnung konnte ich mir leisten. Die sind damals für 690 € den Quadratmeter angeboten worden.

Für 690 € den Quadratmeter.

Wo war das? In Pankow.

Superschöne Lage im Benidormgebiet. Unglaublich.

Ja, aber ich musste auch noch was reinstecken und ich hatte entweder die Möglichkeit, für 40.000 € das Rundum-sorglos-Paket dazu zu kaufen oder für 30.000 € auf eigenes Risiko das mit einem Architekten aufzubauen.

Für was hast du dich entschieden?

Rate mal.

Ich glaube 30.000 € und alles selber machen.

Ja, definitiv. Und wie lief's? Es war super herausfordernd. Ich habe zu der Zeit damals 50, 60 Stunden gearbeitet. Ich habe, wie gesagt, mit dem Architekten das gemacht. Ich bin also dann abends abends oder nachmittags immer noch mal zur Baustelle gefahren, dann wieder zurück ins Büro. Der Architekt ist zum Schluss abgesprungen, weil für den Architekten das Projekt zu groß war. Aber vorweggenommen, es hat geklappt. Also ich bin dann 3 Monate später eingezogen.

Du sagst, du hast das alles allein gemacht und du sagst auch, dass deine Mutter dich unterstützt hat. Was heißt das genau?

Also wie hat dich deine Mutter, was hat die gemacht? Zum einen war es mir ganz wichtig, dass ich eine emotionale Stütze hatte, weil mich ja viele davon wegbringen wollten, in dem Alter, mir eine Wohnung zu kaufen, überhaupt eine Wohnung zu kaufen. Ja, warum wollten die dich von wegbringen? Es war in meiner Familie immer so, dass eine Wohnung kaufen, macht keinen Sinn, das ist viel zu riskant. Und gerade in dem jungen Alter, das ist eine Entscheidung für lange Zeit, ob ich das wirklich möchte. Aber wie gesagt, meine Mama hat mich dabei bestärkt. Die wusste, ich weiß, was ich mache, hat mir auch Geld geliehen. Das war ganz wichtig.

Also von meiner Mutter habe ich damals 30.000 € bekommen, damit ich Eigenkapital nachweisen konnte. Also zerschnittene Kreditkarte, dann 30.000 € und dann Weg zur ersten Wohnung. Und 70.000 noch von der Bank.

Ach so, ja. Es ging erstaunlich gut. Also diese 70.000 habe ich problemlos von der Bank bekommen. Aber als ich dann noch zusätzlich, weil es war natürlich alles auf Kante genäht, als ich dann zusätzlich mir noch die Küche für die Wohnung aussuchen konnte. Du hast ja vorhin gefragt, ob ich gut schlafen kann. In dem Moment habe ich tatsächlich einen kleinen Nervenzusammenbruch bekommen im IKEA, als ich festgestellt habe, dass auch bei IKEA eine Küche 5.000 € kostet. Oh nein. Und wie hast du das dann gelöst? Ich habe sie nicht bei IKEA gekauft. Ich bin dann in ein Küchenstudio gegangen und habe mir, was damals gerade im Kommen war für eine 0%-Finanzierung, tatsächlich eine sehr schöne Küche kaufen können. Eine traumhafte rote Küche. Die war wirklich das Herzstück dann auch der Wohnung und ich war saustolz darauf.

Und was hast du dann mit der Wohnung gemacht? War das ein langfristiges Investment?

Bist du da selbst eingezogen? Das war absolut die Idee. Ich wollte selber einziehen. Ich habe die Wohnung so geplant, dass sie 3 Zimmer hat, dass ich dann auch irgendwann mal, wenn ich eine Familie gründen will mit einem Partner und vielleicht dem ersten wo ein Kind drin wohnen kann, ohne schon wieder umziehen zu müssen. Das war ja dann auch eine Eigentumswohnung, so die Idee. Dann habe ich meinen Freund kennengelernt und mein Freund war der Meinung, dass er nicht zu mir in meine Wohnung ziehen möchte. Und warum?

Es wäre nicht seine Wohnung und es wäre nicht unsere Wohnung. Das ist aber schon interessant. Ich kenne schon viele Frauen, die in die Wohnung ihrer Freunde einfach einziehen und sich darum gar nicht so viele Gedanken machen.

Also kenne ich tatsächlich auch. Zum Glück ist mein Partner ganz anders.

Also das war nicht sein Beweggrund.

Wollte aber trotzdem nicht mit einziehen. Er wollte nicht mit Ich glaube, es lag aber eher an mir, weil ich eher schwierig bin in der Partnerschaft und dann eher so Beklemmungsgefühle bekomme. Und von daher war das total klug, dass er das gemacht hat. Und das war doppelt klug, weil ich hätte vorher immer gedacht, der Kauf einer Wohnung bedeutet, dass man sich langfristig an einen Standort bindet. Aber ich habe dadurch gelernt, dass es relativ einfach war. Ich habe die Wohnung, so wie ich sie nachvermietet hätte, habe ich sie einfach wieder verkauft und hatte einen super Kapitalstock, um dann die nächste Wohnung zu kaufen.

Also ich fasse das mal zusammen, Jana. Du hast mit 25 deine erste Wohnung gekauft, beziehungsweise eigentlich zwei Wohnungen, hast die alleine umgebaut und zusammengelegt und hast sie dann weiterverkauft.

Super. Wie ging es dann weiter? Genau, dann hatte ich den Kapitalstock und ich wollte unbedingt mir die nächste Wohnung kaufen.

Das war ganz klar.

Zum selber drin wohnen oder wieder um Geld zu machen? Nein, zum selber drin wohnen. Ich hätte mir damals nicht vorstellen können, Vermieterin zu sein. Zum selber drin wohnen. Und bin also los und habe mit meinem Mann zusammen, mit meinem heutigen Mann zusammen gesucht, gesucht, gesucht. Zu dem Preis, auch wenn wir schon einen kleinen Grundstock hatten, gab es einfach keine Wohnung. Also mussten wir wieder ins Risiko gehen. Das heißt in unserem Fall, dass wir in eine Baugruppe eingetreten sind.

Ach krass, okay. Kannst du das mal kurz erklären?

Was ist eine Baugruppe? Wie kommt man da rein? Gerne.

Eine Baugruppe bedeutet, dass sich Familien zusammentun unter professioneller Leitung und ihr Zuhause gemeinsam bauen.

Und wie viele Familien sind das so? Das können von 3 bis 5 Familien bis, ich glaube, unser Fall ist etwas extrem, wir waren tatsächlich 70 Familien. Aber bei einer Baugruppe ist es auch ganz wichtig zu wissen, dass es natürlich klare Vorteile gibt. Allen voran, dass es ein unglaublich soziales Projekt ist, dass man das mit anderen Familien gemeinsam macht. Das schweißt zusammen. Das ist auch toll, wenn man Kinder hat. Aber es gibt auch Nachteile, deren man sich unbedingt bewusst sein muss. Was sind die Nachteile? Aus meiner Sicht ganz klar der Quadratmeterpreis ist später oft deutlich höher als zu Beginn, weil man verhandelt auch ganz anders. Wenn man aus einer Baugruppe heraus verhandelt, hat man nicht zwingend die gleiche Position wie ein großer Bauträger. Man braucht extrem starke Nerven.

Also in unserem Fall, ich glaube, wir haben fast 5 Jahre gebraucht, bis wir eingezogen sind.

5 Jahre habt ihr gebraucht und war das auch so geplant oder was habt ihr gedacht? Ach, das, vielleicht 3 Jahre. Also wir haben schon gedacht, Baugruppe dauert was länger, lass es 3 Jahre dauern. Aber bis wir dann tatsächlich die Baugenehmigung hatten, das hat ewig gedauert. Und ich habe meine Schwester auch in eine Baugruppe gebracht. Teilweise habe ich es bereut, weil ich werde bestimmt ganz viel graue Haare in der Zeit bekommen. Das hat auch fast 5 Jahre gedauert und man muss sich engagieren. Also man kauft jetzt nicht das Rundum-sorglos-Paket, sondern du musst auch aktiv mitmachen.

Aber es hat sich doch gelohnt. Ihr wohnt doch jetzt da drin und ihr habt eine total geile Wohnung.

Ja, hat sich total gelohnt.

Also es hätte auch anders laufen können, aber wir hatten mega Glück und es hat sich voll gelohnt. Also die Baugruppe hat gedauert, ihr musstet doch da, oder du musstest doch dann noch mal eine andere Wohnung kaufen oder mieten, wie war das noch mal?

Genau, unsere Mietwohnung wäre nicht passend gewesen für Familie, schön für ein Paar, aber unpassend für Familie, und deswegen, ich habe ein super Angebot in Prenzlauer Berg gefunden, haben wir zugeschlagen. Wir dachten zu dem Zeitpunkt auch nicht, dass es mit der Baugruppenwohnung noch mal was werden würde, und haben dann dort aber auch eine Eigenbedarfskündigung aussprechen weil ihr da einziehen wolltet. Eigenbedarfskündigung, wie geht das? Heute hat sich viel verändert, das weiß ich tatsächlich auch gar nicht, wie das heute ist. Damals haben wir dem Mieter mit Nachweis auf Eigenbedarf kündigen können.

Wir haben uns auch hier geeinigt, zum Glück wollte der Mieter sich auch verändern, sodass das—

da war der Mietmarkt aber auch noch nicht so stressig wie heute. Überhaupt nicht, das war ganz anders. Eigenbedarfskündigung ist heute deutlich komplizierter, komplizierter. Ich glaube, das ist ja auch ein Punkt, den ihr bei Happy Immo abdeckt.

Ja klar.

Ja, das würde ich mir dann auch noch mal anhören. Wobei ich glaube, heute im heutigen Markt wäre das keine Option für mich.

Dir ist das Thema soziale Verantwortung total wichtig, gerade auch im Wohnungseigentum.

Was ist heute mit der Wohnung? Heute ist die Wohnung an Flüchtlinge vermietet, für die wir uns auch schon privat eingesetzt haben. Und als sie schwanger war und unsere Wohnung gerade leer stand, haben wir sie aus der Notunterkunft rausgeholt und jetzt wohnen sie zu fünft in der Wohnung.

Ach was, und die Wohnung trägt sich trotzdem noch, also zahlt sich selber ab?

Absolut, die Wohnung zahlt sich nicht nur selber ab, sondern die Wohnung hat sich im Wert mittlerweile auch so verbessert, dass sie unser Grundstock dann für die Finanzierung auch weiterer Wohnungen war.

Das ist total schön, Jana, was du da sagst, denn einer der Leitsätze bei Happy Immo ist ja: Do good and be happy. Und damit meinen wir genau das, dass man, wenn man eine Immobilie besitzt, kein fieser Mieter sein muss, sondern sich genau überlegen kann, was man mit der Wohnung macht. Ob man den Fokus irgendwie auf Nachhaltigkeit setzt oder auf PropTechs oder eben auf soziale Mieten.

Das finde ich wirklich toll. Gut, also ich finde es total richtig und klasse, dass ihr das bei Happy Immo auch als einen eurer Grundpfeiler implementiert habt. Denn auch wenn ich mit Freunden spreche, wir unterhalten uns ja auch viel über Wohnungen, dann überlegen wir auch, was man Sinnvolles mit den Wohnungen machen kann. Eine kleine Wohnung, die ich als Kapitalanlage halte, die ist gerade frei geworden und ich hätte die natürlich jetzt über einen Makler einfach frei vermieten können, aber ich habe gesagt, Nein, ich gucke privat und habe gerade gestern erst, ist Linda in die Wohnung eingezogen, an eine junge Mutter vermietet, 25 Jahre alt, mit einem 4 Monate alten Sohn. Und damit kann ich die Wohnung genauso finanzieren, aber habe jemand auf dem Markt eine Chance gegeben, für den es vielleicht ein bisschen schwieriger wäre.

Das ist total toll und total inspirierend, und ich hoffe, dass das ganz viele Frauen nachmachen werden. Apropos Freunde, du hattest dir ja auch mal verschiedene größere Objekte zusammen mit Freunden angeguckt.

Zusammen ist alles leichter. Wie Wie ist das gelaufen? War damals die Option, also ich habe ja eher sonst kleinvoluminäre Objekte, die ich mir alleine gekauft habe, tatsächlich mal was Großes anzugehen, um letztendlich einen richtigen Hebel anzusetzen. Und wir haben uns damals gefunden, wir waren eine Gruppe von 4, jeder hat eigene Kernkompetenzen mit einbringen können. Ich war die, die die Objekte identifiziert hat und das Kaufmännische mitgebracht hat. Wir hatten einen Architekten, einen Projektentwickler, also jeder hätte da perfekt reingepasst. Das perfekte Team also. Das perfekte Team. Und wir hatten die perfekten Objekte. Ich habe es dir letztens gezeigt, wir hatten einen Mehrfamilienhaus, hier ein Haus in Steglitz für 1 Million Euro kaufen können. Ja, ich weiß, das kann echt nicht wahr sein, dass ihr das nicht gekauft habt. Ja, ich habe mich auch geärgert, als ich das jetzt noch mal gesehen habe, aber es hat damals nicht gepasst. Im Nachhinein denke ich mir, also ich wusste, es war das richtige Objekt, hätten wir uns damals schon so gut gekannt, weil ich weiß, ihr macht das ja auch in der Gruppe, weil du brauchst Macher, du brauchst Leute, denen du vertraust und die auch einfach nach vorne gehen, genau wie ihr bei Happy Immo ja auch.

Und mit euch hätte ich das wahnsinnig gerne zusammen gemacht, Da sagst du was, Jana. Ich habe auch neulich eine Wohnung gefunden, die total runtergeranzt war, und keiner wollte die Wohnung mit mir kaufen. ImmoFarm wollte die nicht mit mir kaufen, der Simon nicht, mehrere Handwerker haben mir total davon abgeraten, und ich habe aber trotzdem an die Wohnung geglaubt und habe sie jetzt eben mit Happy Immo gekauft. Und wir haben da wirklich alles richtig gemacht.

Also es ist genau wie du sagst, ja, neben dem ganzen Kalkulieren gehört eben auch Bauchgefühl dazu. Bauchgefühl ist so wichtig, und wenn du auch sagst, du hast dich nicht abbringen lassen, weil du wusstest, es wird sich rechnen, das finde ich ganz wichtig. Also dass man auch auf die Leute hört, die einen inspirieren können, die einen auch inhaltlich weiterbringen, aber dass man den Leuten nicht zuhört, die einem schlecht tun, die einen davon abbringen, obwohl die Argumente nicht zwingend passen. Also wenn man trotzdem weiß, das ist es, dann ist es gut, sich Hilfe zu holen. Es ist sogar wichtig, sich Hilfe zu holen.

Aber lass dich von deiner Idee nicht abbringen. Aber wir haben ja auch schon ein paar Investments besprochen. Und immer findest du es zu teuer.

Sag mal, worauf du achtest und was deine Tipps sind. Sehr gerne. Mir persönlich ist es wichtig, dass die Immobilie, die ich mir angucke, zu meinem Risikoprofil passt. Mein Risikoprofil bedeutet: Wie viel Geld habe ich frei? Was bin ich bereit zu investieren? Wie sicher ist meine Investition? Was muss ich eventuell an Geld noch nachschießen? Und aufgrund der Volumina und aufgrund auch des Sanierungszustandes der Objekte konnte ich das zu schlecht greifen. Also ich muss überzeugt sein und ich muss es kalkulieren können. Und das Wissen, was ich mitgebracht hätte um die Objekte, das hätte mich— du hast ja auch vorhin gefragt, ob ich gut schlafen kann— da hätte ich tatsächlich nicht gut schlafen können. Ich muss mich wohlfühlen, wenn ich kaufe. Ich habe auch keine Angst, auch vor Spontankäufen, wie du weißt, hier auf Mallorca. Aber es muss passen, es muss sich zum Schluss für mich rechnen. Und das Volumen, das Volumen, also das Geld, das ich durch Eigenkapital Eigenkapital und Fremdkapital dann zusammenbringe, das muss für mich auch überschaubar sein. Du hast jetzt auch ein Haus auf Mallorca, ne? Ja, das war nicht geplant, ein absoluter Spontankauf, und dank der Immobilien konnte ich den noch über die deutschen Immobilien finanzieren, und wir haben es nicht bereut.

Wir haben jetzt ein kleines Mallorca-Zuhause. Also du strahlst auch total, ne?

Du sitzt jetzt neben mir und strahlst zum ersten Mal so richtig doll, wenn du über Mallorca sprichst. Es ist alles andere als eine Kapitalanlage ursprünglich gewesen, auch wenn wir das jetzt mit Vermietungslizenz vermieten dürfen. Aber es ist wunderschön, ein Mallorca-Nest für unsere Familie und für unsere Freunde zu haben, das wir regelmäßig fahren können.

Ich freue mich schon, wenn wir im Sommer, wenn Corona dann vorbei ist, zusammen auf deiner Dachterrasse in Mallorca sitzen und Wein trinken. Ich komme jetzt hier zum Schluss aber noch mal auf ein ganz ernstes Thema. Wir beide sitzen hier, aber ich habe nicht viele Freundinnen, mit denen ich über das Thema Immobilien und Investitionen sprechen kann. Und als Teil von Happy Immo will ich auch in diesem Bereich Gleichberechtigung. Wir brauchen einfach mehr weibliche Investorinnen. Was würdest du denn Frauen mit auf den Weg geben, die uns jetzt zuhören und überlegen, ob und wie sie selbst investieren sollen?

Ich habe mir damals tatsächlich darüber gar keine Gedanken gemacht. Ich habe es einfach gemacht, mir Mir war das gar nicht bewusst, dass ich was Besonderes sei, weil ich eine Frau war und gekauft habe. Aber für Frauen, die kaufen wollen, die sich damit auseinandersetzen, hätte ich 3 ganz wichtige Tipps. Das Erste ist: Holt euch Rat. Es ist essenziell, die richtigen Leute zu fragen. Man kann so viel lernen. Der zweite Tipp ist: Stellt Fragen. Es gibt keine schlechten Fragen. Ganz im Gegenteil. Fragen sind so wichtig. Und der dritte Tipp ist Mut. Habt den Mut, das zu wagen. Macht es, geht nicht leichtsinnig Entscheidungen ein, aber wenn die Entscheidung richtig ist, dann trefft sie auch, dann macht es, dann kauft euch eure Immobilie und bildet euch den Grundstock für ein kleines Immobilienvermögen später.

Also, wir haben heute so viel gelernt. Wir haben was über Investitionen mit 25 gelernt, wir haben was über Baugruppen gelernt, wir haben das Thema Eigenbedarfskündigung angesprochen, wir haben gelernt, was ein Risikoprofil ist. Und dass Mut, also nicht nur der Mut, einfach was zu kaufen, sondern auch der Mut, Fragen zu stellen, dass das das Allerwichtigste ist. Ich würde sagen, Jana, wir gehen jetzt hoch und essen den Kindern das Stockbrot weg und trinken mal den Schampus aus.

Das ist ein guter Plan.