Let's talk Baurecht mit Manuela Reibold-Rolinger

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Herzlich willkommen zum Happy Immo Podcast. Heute zu Gast Manuela Reibold-Rohlinger, Deutschlands bekannteste Fachanwältin für Verbraucherbau-Recht. Manu, herzlich willkommen!

Hallo Anais, ich freue mich riesig, dass ich hier sein darf.

Meine allererste Frage geht direkt los: Wer bist du?

Ja, du hast mich ja eben schon vorgestellt als Verbraucheranwältin. Ich bin Fachanwältin für Bau- und Immobilienrecht, bin also in dieser Immobilienbranche seit über 25 Jahren jetzt mittlerweile tätig, trete nur noch sehr selten vor Gericht auf. Mein Herzensthema ist die Prävention, zu vermeiden, dass es zu dass es zu Rechtsstreitigkeiten kommt. Ich bin auch Speakerin, ich mache auch Fernsehbeiträge zu diesem Thema rund um die Immobilie, habe die Bauglück GmbH gegründet und ja, bin wie gesagt richtig bewegt mit meinem Thema Prävention, zu verhindern, dass es zu Krisen auf den Baustellen oder beim Kauf einer Immobilie kommt.

Damit sind wir eigentlich direkt bei meiner zweiten Frage. Meine zweite Frage ist nämlich dein Mindset. Welcher Glaubenssatz hat dich gebremst, in eine Immobilie zu investieren, und was hat dir geholfen? Ich würde das gerne einmal von dir persönlich hören. Hast du Immobilien und gab es was, was dich da gebremst hat? Aber danach würde ich gerne auf das eingehen, was du gerade gesagt hast, und zwar wie geht es allen anderen Leuten. Aber starten wir erstmal mit dir. Hast du Immobilien und gab es was, was dich gebremst hat oder was du kritisch fandest, um in Immobilien zu investieren?

Ja, ich habe schon vor, in den 90ern meine erste Immobilie gekauft. Das war eine Eigentumswohnung eigentlich, weil ich dachte, okay, jetzt habe ich in meinen Job beginne zu arbeiten, kann auch Geld abzahlen. Aber was mich so ein bisschen gebremst hat, war immer die Angst vor diesen großen Summen. Ich hatte wirklich Angst vor diesem großen Darlehenspäckchen auf meinen Schultern und habe aber dann relativ—

Schlechte Schulden ist das.

Ja, genau, richtig. Also das war der negative Glaubenssatz. Und ja, spätestens als dann die Eigentumswohnung verkauft wurde mit Gewinn und ich mich dann entschlossen habe, damals noch gemeinsam mit meinem Mann ein Haus zu bauen, habe ich gemerkt, hat gut funktioniert mit der Eigentumswohnung. Und jetzt der nächste Step. Jetzt wird es das Haus in einem Jahr. Das war auch spannend auszuwählen, wo wir gebaut haben. Und so weiter. Und die Immobilie hat jetzt ihren Wert vervierfacht. Und das ist so krass, dass ich natürlich niemals bereut habe durchzuhalten, dranzuglauben, dass das funktioniert und jetzt den Beweis zu haben, dass man mit Immobilien unfassbare Werte schaffen kann.

Krass. Ja, super. Und kannst du sagen, also wenn du sagst, dass quasi diese erste Eigentumswohnung dich enabled hat, das Haus zu bauen, dann hat sich ja der Wert noch nicht mal vervierfacht. Sondern also wenn man das Eigenkapital nimmt, was du für die erste Wohnung genommen hast, ja, ver wie vielfach hat sich das denn dann im Wert des Hauses jetzt?

Ich bin so schlecht im Rechnen, aber wahrscheinlich mehr als vervierfacht. Auf jeden Fall.

Ja, genau. Das ist nämlich das Krasse an Immobilien, was man immer vergisst. Man sagt, der Wert vervielfacht sich, was auch schon total cool ist. Das müssen Aktien, ETFs ja auch erst mal schaffen. Aber wenn man nur 10% Eigenkapital reinsteckt, dann hat sich ja schon vervierzigfacht und nicht nur vervierfacht. Und wenn du aber vorher schon mal gedreht hast mit der Wohnung, dann ist es ja noch mehr als vervierzigfacht.

Das ist richtig. Ja, das stimmt.

Und sag mal, jetzt bist du ja Anwältin, das heißt viele Leute, oder eigentlich bist du ja vor allem gerne Schlichterin oder Präventörin oder wie das heißt. Also ich treffe total viele Leute, Frauen vor allem, die gerne in Immobilien investieren wollen, die aber Ängste haben. Jetzt hast du das schon mit den Schulden gesagt, aber ich stelle mir vor, dass es auch ganz viele andere Ängste gibt. Welche Ängste begegnen dir denn in deinem täglichen Leben?

Nun, wenn jemand so viel Geld ausgibt, egal ob er baut oder was, eine Bestandsimmobilie kauft, ist es ja immer auch so im Bereich des Existenziellen, weil meistens handelt es sich da bei vielen um das, was sie im Wesentlichen als Vermögen haben. Und wenn dann was schiefläuft oder man ein Haus kauft im Altbau in Wiesbaden City zum Beispiel, und es stellt sich dann Wochen später heraus, Da haben wir leider ein Schwammproblem und der Wert der Immobilie zerbröckelt. Also diese Angst davor, dass man zwar einen Wert schaffen wollte, der aber nicht beständig ist. Was mich als Anwältin sehr häufig beschäftigt, auch vor Gericht, sind eben die arglistig verschwiegenen Mängel an Häusern, das quasi Erschleichen eines Kaufpreises und der Vermeidung des Erwähnens von Mängeln am Gebäude. Das sind so Dinge, die meistens passieren, und da verlieren Menschen viel, viel Geld. Sie haben Hunderttausende investiert und dann auch ein Projekt gehabt, wollten es als Mietobjekt vermieten, und dann stellt sich heraus, das muss man erst mal 200.000 € ausgeben, um den Schwamm im Haus zu beseitigen, wenn es überhaupt möglich ist. Das sind schon dann existenzielle Fragen, die nicht so nebenbei, na ja, mache ich das halt, beseitige ich den Schwamm, zu beseitigen sind.

Und wie kannst du dann helfen?

Ja, das ist meistens ein bisschen schwierig, weil wenn der Schwamm da ist, wenn der krasse Mangel da ist, kann man letzten Endes erst mal nur versuchen klarzustellen, ob dem Verkäufer das vorher klar war, und dann sich darum bemühen, diese Immobilie zurückzugeben und in eine andere Immobilie zu investieren. Das ist eine Möglichkeit. Ja, das funktioniert aber nur dann, wenn man tatsächlich den Vollbeweis erbringen kann, dass dem Verkäufer der Mangel bekannt war und dass man ihn selbst nicht hätte feststellen können während der Begehung. Wenn man das alles beweisen kann, den Vollbeweis, dann hat man die Möglichkeit der Rückabwicklung und kann dann in eine neue Immobilie investieren.

Jetzt hört sich das so ein bisschen, also sehr mutmachend ist das nicht. Passiert das denn häufig, dass Wohnungen gekauft werden, bei denen sich dann im Nachhinein herausstellt, dass der Wert viel niedriger ist als das, was bezahlt wurde?

Also sagen wir mal so, für die, die nicht investieren, junge Familien, die sich jetzt eine alte Bestandsimmobilie kaufen, da ist es nicht so selten. Das Problem ist, dass viele, die nicht genau hinschauen und das Gebäude vorher so auch nicht durch einen Gutachter checken lassen, also den Bestand überprüfen. Das ist ja wie wenn du ein Fahrzeug kaufst, da guckst du auch, und das, und das Auto. Das machen viele nicht. Bei Menschen, die investieren, die begleiten wir ja auch, ist es ganz anders. Da gibt es ein richtiges Konzept, da hat man ein Programm, man hat sich interessiert Immobilie, und da wird auch genau hingeschaut. Bei denen habe ich das seltener. Aber für die, die nicht investieren, sondern sich die Immobilie ihres Lebens ein einziges Mal kaufen, kommt es leider häufiger vor, dass sie blind vertrauen und die Gebäude vorher nicht überprüfen. Ja, du kannst die zwei Gruppen quasi sehen.

Dann erzähl mal von deinem Programm. Wie begleitest du denn, also wenn ich jetzt hier jemanden habe, der sagt, sie will eine Wohnung kaufen, wie kannst du dann unterhelfen, wie kannst du da unterstützen, wie, was macht euer Programm?

Okay, unser Programm hilft zunächst einmal klarzumachen, welche Schritte einzuhalten sind. Natürlich ist ganz am Anfang die Besichtigung der Immobilie mit einem Gutachter auf dem Programm. Ich finde auch nicht, dass man sich nur von den Maklern über die, durch die Räume führen lassen sollte, sondern dass man genau hinschauen muss. Wir haben da ein großes Netzwerk von Sachverständigen, die Bestandscheck machen und auch gleichzeitig einen Modernisierungscheck, sodass ich nicht nur weiß, ist der Bestand okay, kann ich darauf aufbauen und sondern auch gleichzeitig ermittelt, bevor ich kaufe, was es mich kosten wird, die Wohnung zu modernisieren, weil die wenigsten Wohnungen kann man eben kaufen und direkt umbauen.

Das ist richtig cool, weil bei uns bei Happy Immo haben wir, wir erklären ja quasi in 11 Schritten, wie man sich seine erste Wohnung kauft und wir haben viele Fragen beim Technikcheck. Also wir machen Frauen fit bei uns, dass sie selber die Wohnung prüfen. Aber trotzdem haben die meisten das Gefühl, dass es gut wäre, da noch mal mit einem Experten ranzugehen. Und dann könnten wir die ja alle zu euch schicken, oder?

Genau. Wir haben ein großes Netzwerk, auch viele Frauen, die das machen, bundesweit verteilt, mit, ja, die einfach mitgehen und auch ein Gespür dafür haben. Wenn eine Bestandsimmobilie zum Beispiel direkt dort in Wiesbaden, weiß zum Beispiel die Gutachterin, welche Gebäude, da wo die Gefahr besteht, ob da ein Pilz beispielsweise oder ein Hausschwamm, wie es so schön heißt, vorhanden ist oder nicht. All das sind ja schwerwiegende Mängel, die erkennt man als Laie nicht. Da braucht man den Profi schon. Wenn man natürlich auch eine Einzelimmobilie kauft in einer größeren Immobilie, also man kauft eine Eigentumswohnung, dann muss man natürlich auch, das wisst ihr selbst, das macht ihr ja auch, die alten Beschlüsse anschauen. Man braucht die Teilungserklärung, man muss die Teilungserklärung verstehen. Wir klären auch oft die Rechtsposition als Miteigentümer in der großen Wohnungseigentümergemeinschaft. Man erwirbt ja nur Teileigentum. Ich mache dann auch immer klar, das ist zwar ein bisschen ketzerisch, aber eigentlich in der Eigentumswohnung gehört mir erst mal nur die Luft zwischen den Wänden, auch wenn ich die gewinnbringend vermieten und investieren kann. Aber de facto gehört die Hülle der Gemeinschaft. Und das auch zu erklären, der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, das sind so Dinge, die wir natürlich auch rechtlich bewerten und auch aufklären. Da muss man auch genau hinschauen und dann natürlich gucken, gibt es irgendwelche Instandhaltungsrücklagen, die dazu führen, dass ich gegebenenfalls jetzt erst noch mal 50.000 € in großen Topf der Gemeinschaft einzahlen muss, damit das Dach saniert oder die Tiefgarage in Ordnung gebracht werden kann. Das sind so Dinge, die man vorher klären muss. Ja, viele verlassen sich auch schon auf die Makler. Normalerweise kostet die Prüfung eines, einer Bestandsimmobilie und die damit verbundenen Unterlagen 750 €.

Okay, das ist ja überschaubar, ne, bei einem Invest, was im Durchschnitt 200.000 € sind oder so was. Aber super, das Das finde ich toll. Das ist dann Check Problem gelöst, denn das ist wirklich eine Frage, die häufig bei uns ankommt. Also die größte Sorge, warum keine Wohnung gekauft wird, ist tatsächlich die Angst vor der Arbeit, wenn man sie gekauft hat, mit der Verwaltung, Vermietung und so. Dafür haben wir schon die Lösung. Da empfehlen wir nämlich eine Top-Hausverwaltung. Die zweite Sorge ist die Angst vor Mietnomaden oder vor falschen Mietern. Da haben wir auch genau die gleiche Lösung. Unsere Hausverwaltung hilft auch, die richtigen Mieter auszusuchen, und wir haben eben auch einen Check, wie man sich vor Mietnomaden Und die Sorge Nummer 3 ist tatsächlich: Wie verhindere ich, dass ich da irgendeinen Schrott kaufe, dass ich irgendwas übersehe? Und da haben wir auch eine Checkliste und nehmen die Frauen an die Hand. Aber wer sich dann immer noch unsicher fühlt, den würde ich dann ab jetzt einfach zu dir schicken. Und dann kriegen die für 750 € noch mal schwarz auf weiß, ob die Wohnung top oder flop ist.

Genau. Also man muss schon auch alle Bezugsurkunden gesichtet haben, bevor man unterschreibt. Sehr häufig ist ja beim Notar, dann wird dann Bezug genommen auf eine Urkunde XY, und dann nickt man das so ab. Die werden ja in der Regel auch nicht vorgelesen, und da muss man schon wissen, was drinsteht. Und dafür sind wir da, das zu übersetzen und da eine Sicherheit zu geben, was rechtlich tatsächlich gekauft wird. Der Bestandscheck und Modernisierungscheck von den Technikern, der ist auch mit, je nachdem wie umfangreich oder was alles geprüft werden muss, auch in dem Bereich zwischen 500 und 750 € zu haben. Ja, also diese technischen Überprüfungen durch einen Sachverständigen. Das ist auch wirklich gut investiert, weil ich dann weiß, ob das Gebäude auch technisch in Ordnung ist. Prima.

Du machst ja Bauglück, aber du bist auch viel im Fernsehen unterwegs.

Richtig.

Ja, wie kam ich dazu? Wie sieht man dich da? Was ist da deine Aufgabe genau und wie kam es denn dazu?

Das war im Grunde im Jahr 2000, war ich eine der ersten Anwältinnen, die eine Homepage hatte und deshalb sichtbar. Ja, Sichtbarkeit ist eh was, was ich immer wieder propagiere. Mit dem, was man kann, mit dem, was man ist, rausgehen. Anfang der 2000er hat sich dann bei mir ein Fernsehsender gemeldet, der sich auch auf der Homepage sehen konnte, dass ich Bau- und Immobilienrecht mache, und bin dann da ins Fernsehen zum ersten Mal mit einem kleinen Fall. Das wiederum hat eine Redakteurin vom ZDF gesehen und die hat dann auch in den frühen 2000ern gesagt, hey, das ist eine Frau in einer Männerdomäne, Bau- und Immobilienrecht, toll, dürfen wir Sie mal eine Woche lang begleiten? Und dann hat mich ein ZDF-Team eine Woche lang auf Baustellen begleitet, auch in Immobilien begleitet, und es war sehr spannend. Ja, und das lief dann zur Primetime im ZDF in der Sendung ZDF Reporter. Und das hat dann wiederum eine Produktionsfirma aus Berlin gesehen und die hat gesagt: Boah, spannende Frau, lass uns mal ein Konzept entwickeln. Und irgendwann kam dann die Anfrage, 2010 etwa, ob ich bereit wäre, mit John Kosmala ein Format zu drehen. Dann habe ich die Bauretter gedreht, von 2011 bis 2018. 19 eigentlich. Und dann, ja, war ich einfach, hatte ich den Fuß in der Tür und bin sichtbar, sichtbar, sichtbar geworden. Mittlerweile mache ich viele Experten-O-Töne fürs ZDF, für WISO, für kleinere Formate, Hallo Deutschland. Es geht im Wesentlichen um Baufusch. Und ja, mein Ziel ist natürlich auch eher, in die Prävention zu gehen und da auch sichtbarer zu werden. Also ich habe eigentlich jede Woche Fernseh- und Presseanfragen. Rund ums Thema Immobilien veröffentlicht, auch vielen verschiedenen Fachzeitschriften. Und es macht Spaß und ich bin total dankbar dafür, dass ich diese Bühne bekommen habe, in Anführungszeichen, nicht um Fame zu werden, sondern meine Themen zu transportieren. Darum ging es mir und das ist mir echt gelungen.

Also da bin ich auch total dankbar für, weil ich auch glaube, dass ganz viele einfach genau diese Sorgen haben und gar nicht wissen, an wen sie sich wenden können. Und zum Glück gibt es dann dich, aber zum Glück gibt es eben auch dich im Fernsehen oder dich in den Medien, damit man dich auch findet, ne. Und wie toll, hier zu hören, dass du noch Platz hast für Beratung, du und dein Team und deine Firma. Also ich kann echt nur jeden wirklich ermuntern, wenn ihr euch Sorgen macht um den Zustand eurer Gebäude, wendet euch direkt an Manuela. Und naja, wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist, Pfusch am Bau, hast du ja gerade erzählt, kann man sich wahrscheinlich auch an dich wenden.

Ja, natürlich. Wobei ich gerade sagen muss, gerade in Bauprozessen gibt es häufig keine Gewinner. Die Prozesse sind unfassbar teuer, die Prozesse dauern sehr, sehr lange und gehen natürlich an die Nerven. Das hat mich ja auch alles so motiviert, in der Prävention viel mehr zu tun, da laut zu sein, immer wieder zu sagen: Hey, so geht's nicht. Der Klassiker, das muss ich einfach noch loswerden, das ist die Fertighausfirmen. Die verkaufen ja Bauverträge, lassen Menschen Bauverträge unterschreiben und versprechen denen Grundstück, wenn sie den Bauvertrag unterschreiben. Das ist ein Riesenproblem, dass es in Deutschland möglich ist. Ohnehin eine Frechheit, ja. In keinem anderen europäischen Land ist es möglich, einen Bauvertrag zu unterschreiben, ohne ein eigenes Grundstück zu haben. In Deutschland geht's um diesen Apparat am Laufen zu halten. Das ist ja richtig, da wird ja so viel Geld verdient. Und dass das nicht funktioniert, da bin ich mittlerweile auch, da höre ich nicht auf, immer wieder in die Wunde zu greifen, sagen, das darf nicht erlaubt sein, ja.

Was wird denn da versprochen?

Da wird ein Grundstück irgendwo versprochen? Die wollen erst mal die Unterschrift auf dem Bauvertrag, weil dadurch die Handelsvertreter Provision verdienen.

Ja, da haben sie einen wieder an der Angel. Und dann bin ich gebunden, mit denen ein Haus zu bauen.

Genau, dann bin ich erst mal im Sack. Punkt. So, dann stellt sich heraus, man findet kein Grundstück und dann sagen die Bauherren, gut, dann muss ich wieder aus dem Vertrag aussteigen. Das kostet dann aber 10%. Leicht verdientes Geld, oder? Um aus dem Vertrag rauszukommen, müssen dann die Bauherren, wenn sie für 400.000 € bauen wollten, 40.000 € zahlen, um rauszukommen aus diesem Vertrag, den sie nun mal abgeschlossen haben. Und das darf einfach nicht sein. Es gibt darum, ich habe mit Plusminus einen Beitrag gedreht, die sogenannten Kühlschrankverträge werden oft dann Festpreisverträge gemacht und dann zögert man das hinaus, bis man verspricht, ein Grundstück zu finden. Und dann irgendwann läuft diese Frist der Festpreisbindung ab und dann sagt man: Ja, wir haben jetzt immer noch kein Grundstück, macht aber nichts, vielleicht nächste Woche. Leider wird aber jetzt der Hauspreis um 80.000 € höher. Unterschreiben Sie mal hier dann den Nachtrag und dann unterschreiben auch viele den Nachtrag. Und das muss aufhören. Es ist ja eh so, wir haben ja, wir haben ja zumindest eine schwierige Lage. Die Zinsen sind nach oben gegangen. Aber für mich ist das so, dass jetzt endlich der Markt gereinigt ist.

Das denke ich mir auch, ne. Genau das auch unsere Beobachtung, dass endlich der Markt gereinigt ist und nicht mehr Hinz und Kunz im Immobilienmarkt versucht, Sachen an den Mann zu bringen. Und aber auch nicht mehr jeder kauft. Ja, das hört sich vielleicht hart an, aber es Manche sind noch nicht so weit, können einfach noch nicht kaufen, können sich noch nicht übernehmen, und für die ist der Markt jetzt auch zu.

Das ist auch was Beruhigendes. Ja, und es wird die Qualität wieder in den Vordergrund rücken. Ja, und es ist so viel gebaut worden in den Jahren, als man für 0,1% finanzieren konnte. Es ist so viel Schlechtes gebaut worden, die Qualität war unterirdisch, in jedem Bauvertrag gab es Verzug, und das hat ja auch, hat ja auch Kosten. Die Menschen mussten Bereitstellungszinsen zahlen, weil sie das Geld nicht abgerufen haben. Riesenprobleme haben sich da aufgetan, mit denen haben wir heute noch zu tun, 2023, obwohl das Baufamilien waren, die 2019, 2020, 2021 gebaut haben. Die hängen jetzt mit den ganzen Verzugsschäden da. Und das ist alles jetzt kein Problem mehr. Die Unternehmer jammern auf hohem Niveau, weil sie sagen, es kommen weniger Verträge rein. Aber sage ich jetzt, wird Qualität wieder im Vordergrund stehen. Jetzt sind die Erwerber, die Leute, die kaufen, keine Bittsteller mehr. Sie müssen sich nicht in irgendeine Reihe einstellen, sondern sie können sagen: So, ich möchte das, das ist meine Vorstellung, das sind meine Bedürfnisse. Und was kannst du mir liefern? Und sie müssen nicht mehr als Bittsteller da stehen, sondern wirklich können sich gut positionieren, viel besser verhandeln, weil sie eine andere Position haben. Und das ist die Chance der Zeit aktuell. Klar, es ist teurer, aber ich habe auch mit meiner Eigentumswohnung, habe ich mit, glaube ich, 8% habe ich bezahlt.

Zinsen, das ist der Hammer. Das ist nämlich die Sache. Alle, alle schreien jetzt, dass die Zinsen bei 3,6, 3,9% liegen. Und klar, verglichen mit vor einem Jahr oder vor 14 Monaten sind das 3% mehr oder 2,6% mehr. Aber verglichen mit vor 10 Jahren oder vor 8 Jahren ist es eben nicht so.

Ja, da lagen die Zinsen viel, viel, viel, viel höher. Genau, woran liegt es? Also warum ist es jetzt momentan problematisch? Weil die Baufirmen noch auf diesem Preisniveau bleiben, dass sie gewohnt sind, ne. Also natürlich kann ich ein Reihenendhaus für, keine Ahnung, in München 1,3 Millionen verkaufen. Wahnsinn, ja. Da bist du sicher, dass im Neubauvorhaben die Preise nach unten gehen. Und das wieder der Sprung zur Bestandsimmobilie, die werden ihre Werte erhalten, da bin ich mir sicher.

Und das ist der Vorteil bei der Bestandsimmobilie. Ja, ja, deshalb ist es glaube ich auch vor allem, die Baukosten durch Inflation und so weiter steigen, ne. Deswegen ist es auch nicht so einfach, den Neubau da preislich anzupassen. Grundstücke werden immer weniger, wir werden wirklich eine richtige Wohnungsnot bekommen. Gerade heute stand das wieder in der Zeitung, dass 400.000 Wohnungen zu wenig gebaut werden dieses Jahr. Und so geht das im Moment immer weiter, weil alle ihre Neubauprojekte natürlich zurückstellen aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Lage, so dass das automatisch den Wert vom Bestand nach oben treiben wird. Das ist immer so, ne? Wenn das Angebot niedriger ist als die Nachfrage, dann steigt der Wert.

Von daher bin ich auch ein sehr großer Freund vom Bestand. Ja, absolut. Das ist auch die Zukunft. Ich glaube auch, dass Bauen und Sanieren im Bestand in den nächsten 5 Jahren wirklich viel, viel mehr zunehmen wird als der Neubau. Der wird auch weiterhin Bestand haben, aber da wird auch hoffentlich die Qualität sich verbessern.

Und sich auch die Preise ein bisschen regulieren. Ja, okay, aber das heißt, wenn ich baue oder wenn ich saniere, da mache ich das lieber mit Expertinnen, und da kann ich wirklich jedem empfehlen, sich an euch zu wenden. Also ich habe auch wahnsinnig viele, oder auch bei Happy Immo, wir haben viele junge Familien, die sich ihr Eigenheim schaffen wollen, egal ob es Sanierung ist oder Neubau von einem Haus. Auf Instagram gibt es ja einige, also ziemlich viele Accounts von ganz tollen Häusern, die gerade entstehen oder saniert werden oder so. Und eine Begleitung durch euch ist da einfach eine große Hilfe, ne? Hat man schon mal eine Sorge weniger, weil so ein Hausbau ist einfach wahnsinnig viel Stress, wahnsinnig viel Arbeit, man muss total viel entscheiden. Und wenn man dann die richtigen Expertinnen an der Hand hat, die einen nicht über den Tisch ziehen, bei denen man weiß, die beraten mich, die wissen genau, auf was ich achten muss, dann hat man da eine Sorge weniger und das Ganze ist schon mal sehr viel entspannter.

Kann ich nur jedem zuraten. Ja, ich finde es auch wichtig, dass man so die kleinen Features kennt. Wir haben da bei BauGlück auch extra einen kleinen Sanierungsführerschein, der kostet 89 €. Da kann ich mir einfach mal so kurz mit kleinen Videos und Clips erst mal die Infos verschaffen, auch mit Checklisten. Das ist ja im Grunde auch in einem anderen Bereich, dass ich meine, mein USP ist ja die juristische Begleitung und der Hinweis auf diese juristischen Fallstricke. Die haben wir in diesen Bauherrenführerschein eingebaut für kleines Geld. Weil wir der Meinung sind, das muss einfach vorher klar, alles klar sein. Denkmalgeschützte Immobilien, worauf muss ich da achten rechtlich, ne? Das ist ja mein USP oder unser USP bei Bauglück, dass man da vorher erstmal genau hinschaut, ist es eigentlich was für mich oder nicht? Und da finde ich es wichtig, dass man sich informiert über alles, was möglich ist. Einerseits über eure Seite, das macht ihr auch großartig, jemanden zu begleiten bei diesem Investment. Ist bei den meisten bestimmt das erste Invest in Immobilie, das Rundum-Paket, was ihr da anbietet. Aber auch mal so vorerst mal zu gucken, ist es eigentlich was für mich, oder bleibe ich doch lieber in Miete, weil es für mich ja schon was bedeutet, oder will ich denn tatsächlich in einem, in der Immobilie dann auch Eigentum haben, in der ich, will ich da wohnen, oder will ich vermieten. Das sind so Dinge, die man über euch klären kann, und die rechtlichen Features haben wir in diesem Sanierungsführerschein zusammengefasst. Weil es einfach wichtig ist, darüber sich Gedanken zu machen. Und das ist mein Anliegen, die Fachanwälte für Bau- und Immobilienrecht nicht wahrzunehmen als Streithelfer vor Gericht, sondern eben als Berater vor dem Streit. Ja, was mich wirklich bewegt und was auch in unserer Berufsordnung steht, dass wir eigentlich die Aufgabe haben, den Streit zu vermeiden. Natürlich wissen wir alle, wie ein Prozess geführt wird, und wissen auch, und das ist sehr ernüchternd, wie diese Prozesse laufen. Und darum bin ich da wirklich so fokussiert drauf, mich auf die Prävention zu konzentrieren. Und es wird auch immer populärer. Die Leute nehmen eben die Anwälte nicht nur als Streithelfer, sondern mittlerweile auch als Coaches, Rechtscoaches, bevor es losgeht, wahr. Vertragsprüfung, die rechtliche Situation richtig einschätzen. Das in der Zukunft wahrzunehmen, glaube ich, wird mehr werden. Und es freut mich total, weil das ist mein Fokus in meiner Arbeit.

Ich bin auch davon überzeugt, dass die— also du hast ja vorhin schon gesagt, dass ein Rechtsstreit später, dass da keiner als Gewinner rausgeht. Und deshalb ist es einfach wahnsinnig schlau, sich vor dem Kauf richtig beraten zu lassen und richtig zu informieren. Deswegen geben wir uns mit unserem Kurs ja auch so viel Mühe, und deswegen gibt es eben euch, und deswegen beratet ihr eben auch vor dem Kauf. Denn wenn erstmal alles geprüft ist und man sich sicher sein kann, das ist keine Falle, dann hat man noch keinen Rechtsstreit zu befürchten. Und diese präventive Bauberatung halte ich wirklich für ein total wichtiges Tool, und ich glaube, dass auch, dass das einfach auch ganz viele Sorgen nimmt, weil man weiß, man ist gut beraten worden und man kann das jetzt kaufen. Check. Richtig, dieses gute Gefühl schlafen zu können. Ja, genau, man hat nichts übersehen und so, ne. Sag mal, ihr macht jetzt eben vor allem diese präventive Bauberatung. Könnt ihr auch helfen beim Ankauf, also Grundbuch checken, Kaufvertrag checken, sowas? Ja, klar. Ja, ja, muss man sich da an jemand anderen wenden? Das macht ihr auch? Okay, also das heißt, wenn man Sorgen hat, dass man irgendwas übersehen hat oder sowas, also wir bringen das allen bei, aber wenn man dann noch tiefer reingehen will oder so, das kann man sich auch an dich wenden.

Und was sind da so deine 3 Punkte, auf die man achten muss, wenn ich mir ein Grundbuch angucke? Naja, zunächst erstmal muss ich verstehen, was die verschiedenen Abteilungen sind.

Die meisten können ein Grundbuch gar nicht lesen. Es muss aktuell— muss, also wir erklären es ganz genau bei uns ins Seminar, aber ich finde ein Grundbuch ist wirklich total absurd aufgebaut, so dass es erstmal per se überhaupt keiner verstehen kann. Das ist total konfus, manchmal sind die Sachen in rot gestrichen, manchmal durchgestrichen, manchmal gar nicht gestrichen, manchmal stehen Sachen nicht drin. Da muss man schon wirklich krass sich einarbeiten, um das lesen zu können.

Also wenn man es kapiert hat, dann ist es natürlich nicht mehr schwer, aber erstmal ist es wirklich ein Buch mit sieben Siegeln. Genau, also dieses sogenannte Röteln, so hat man das früher genannt, als es noch analog geführt wurde, das Grundbuch. Da ist dann mit dem roten Stift die Löschung durchgeführt worden, weil man dachte, das ist dann auch sichtbar. Als ich anfing als junge Anwältin, bin ich noch zum Grundbuchamt hingelaufen und habe dann dafür 20 D-Mark einen Grundbuchauszug dort mir abgeholt, und das war noch, war noch eine ganz andere Zeit. Jetzt läuft es ja alles digital. Wir machen es auch in der Regel so, dass wir auch den, den Erwerber, also den Menschen, die Häuser, Eigentumswohnungen oder Bestandsimmobilien kaufen, erstens mal erklären, was im Grundbuch drinsteht, wer der Eigentümer ist, was für Belastungen da sind, was es bedeutet, wenn dann noch Grundschulden eingetragen sind. Manchmal sind sie ja gar nicht mehr valutiert, weil sie einfach noch nicht gelöscht wurden. Das muss man alles aufklären. Häufig ist es auch so, dass die Notare sehr gut die Grundbücher erklären. Die sind ja auch verpflichtet, vor der Beurkundung da reinzuschauen. Aber selbst das zu verstehen macht schon Sinn. Vor allen Dingen, wenn man eine Immobilie kauft, in der schon viele Eigentümer eingetragen waren. Da kann man schon erstmal sagen, was ist denn da los?

Warum bin ich jetzt hier schon der 17. Eigentümer? Was ist da los? Ja, sowas gibt's auch. Unerwartet haben wir jetzt hier noch mal einen kleinen Crashkurs zum Thema Grundbuch gekriegt. Vielen Dank, Anu, wir kommen langsam zum Ende.

Was sind denn deine 3 Tipps, die du unseren Zuhörerinnen mit auf den Weg geben willst? Na, als Anwältin habe ich einen Tipp, und auch der ist gleichzeitig ein Wunsch: Anwälte eben nicht als Streithelfer wahrzunehmen, sondern als Berater, um dann präventiv— das ist der zweite Tipp— eben Vertragsprüfung als Standard und als Selbstverständlichkeit anzunehmen und zu sagen, ich lass das anwaltlich prüfen, um da auf der sicheren Seite zu sein. Denn paktas sunt servanda, Verträge sind bindend und Verträge sind zum Vertragen da. Darum ist der Vertrag so wichtig, weil er den Streit verhindert. Und selbstverständlich ist mein dritter Tipp, eine Immobilie auf gar keinen Fall zu erwerben, ohne die Sichtung durch einen Experten, eine Expertin, die dieses Gebäude eben bautechnisch überprüft hat.

Okay, also wir haben gelernt: Anwälte sind dein Freund und Helfer, nicht dein Gegner. Dann Prävention ist besser als später nachzubessern. Und zu jedem Immobilienkauf gehört auf jeden Fall die Besichtigung oder das Gutachten durch eine Expertin. Und wo ihr die Expertin findet, das wisst ihr jetzt richtig. Ich glaube, dem ist jetzt gar nicht mehr so viel hinzuzufügen, Manuela. Das war ein tolles Gespräch. Ich habe viel gelernt. Ich nehme ehrlich gesagt nicht so oft Gutachter mit ins Boot, werde das jetzt aber in nächster Zeit überdenken und mich auf jeden Fall an dich wenden und wünsche dir jetzt noch einen schönen Tag.

Vielen Dank für das spannende Gespräch.

Danke, Anais, dass ich hier sein durfte und mein Herzensthema, die Prävention, mit dir besprechen konnte.

Genau, super, hat mir viel Spaß gemacht und wir An uns. Bis dann!

Und sehen uns. Liebe Grüße nach Berlin. Tschüss, tschüss!

Tschüss!