Let's talk Erbbaurecht mit Beate Meurer-Kirchloh!

Hallo, heute beim Hacke-Immo-Mini-Podcast zum Thema Erbbaurecht habe ich eine totale Immobilienexpertin eingeladen, sehr kurzfristig, Beate Kirchloh. Hallo Beate!

Hallo Maja, grüß dich!

Beate, erzähl mal kurz, wer du bist und was du im Immobilienbereich machst.

Ich bin Finanzchefin in einem großen Fondshaus in Deutschland und komme ursprünglich von der Bankenseite. Immobilien begleiten mich jetzt seit fast 40 Jahren, von der Pike auf, und habe über die Projektentwicklung den gesamten Finanzierungsbereich gemacht. Also alles, was man mit Immobilien sich vorstellen kann, von Wohnen über Retail, Commercial und Handel. Und bin jetzt aktuell verantwortlich für die Finanzierungsbeschaffung von allen institutionellen Fonds und Privatkundenfonds eines großen Fondshauses in Deutschland.

Wow, dann hast du ja richtig viel Ahnung von Immobilien. Und ich hatte dir ja erzählt, dass wir in unserem Circle immer mehr Fragen zu dem Thema Erbbaurecht bekommen. Kannst du kurz deine Meinung dazu sagen? Würdest du persönlich ein Objekt mit Erbbaurecht kaufen, und worauf würdest du achten?

Die Antwort ist ganz klar: Ja, das würde ich. Es gibt in der Branche sehr oft böse Zungen, die sagen: Ja, das ist schwierig und es ist deutlich schlechter, als wenn ich selber Eigentümer des Grund und Bodens wäre. Ich kann mich dem nur bedingt anschließen. Ja, es ist etwas anders, aber wenn man auf bestimmte Themen achtet, dann kann das durchaus ein sehr interessantes und lukratives Investment sein. Worauf würde ich achten? Der Erbbaurechtsausgeber ist nicht festgelegt auf eine Kommune oder eine Gesellschaftsform. Das kann sozusagen jeder machen. Und da würde ich schon mal zuallererst das Augenmerk drauf werfen. Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit? Also wie hoch schätze ich das dann ein, ob dieser Erbbaurechtsausgeber irgendwann mal Interesse hätte, entweder Geld zu vermehren oder selber auch diese Immobilie wieder zurückzubekommen. Denn bei einem Erbbaurecht ist es ja so, dass man nur das Erbbaurecht auf eine bestimmte Zeit zur Verfügung gestellt bekommt. Und die Frage ist halt, was passiert danach? Also wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass nach Zeitablauf derjenige kommt und sagt, juhu, Gott sei Dank, es ist abgelaufen, ich kann das jetzt zu einem vorher festgelegten, aber in der Regel doch sehr günstigen Kurs zurücknehmen? Da würde ich darauf achten. Der zweite Punkt wäre, ich würde mir die Laufzeit sehr genau anschauen. In der Regel, wenn die Erbbaurechte neu geschaffen werden, laufen sie 99 Jahre. Wenn die Immobilien schon ein paar Jahre auf dem Buckel haben und dann verkauft werden, wo auch diese Fragen dann aufkommen, sollte ich ein Erbbaurecht kaufen, ja oder nein, dann sollte man darauf achten, dass die Laufzeit noch sehr, sehr lange ist. Also ich sag mal, am allerbesten zwischen 50 und 70 Jahren. Drunter würde ich persönlich das nicht kaufen. Das hängt mit der Finanzierungsfähigkeit zusammen. Das hängt damit zusammen, wenn ich selber die Immobilie noch mal veräußern möchte, dass derjenige, der sie erwirbt, ja auch Interesse hat, dass nicht direkt ein paar Jahre später der Erbbaurechtsausgeber kommt und die zurückhaben möchte. Da würde ich drauf achten. Und ich würde insbesondere darauf achten in dem Erbbaurechtsvertrag auf zwei Dinge. Das erste ist den Erbbauzins und die damit auch einhergehenden Erbbauzinserhöhungsmöglichkeiten. Das ist oft, dass die an Index gerichtet sind oder an sonstige, ich sag mal, statistische Werte. Das würde ich mir anschauen und die Heimfallbedingungen. Der Heimfall ist in dem Moment, wenn die Immobilie an den Erbbaurechtsausgeber aus verschiedenen Gründen in verschiedenen Fällen zurückgeht. Dann muss er dafür etwas bezahlen.. Und diese Werte sind in dem Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Und da würde ich drauf achten. Sehr häufig sieht man, dass das 66% sind vom Verkehrswert. Das wäre mir persönlich zu wenig. Dann würde ich die Finger davon lassen. Bei den Erbbaurechten aus den letzten 20 Jahren sieht man auch durchaus, dass der Verkehrswert in voller Höhe bezahlt wird. Möglicherweise mit einem geringeren Abschlag, aber 66% wäre mir deutlich zu wenig.

Das wäre noch mal erklären mit den 66%.

Ja, der Erbbaurechtsausgeber sagt nach Ablauf, also bei meinen 99 Jahren, nach 99 Jahren nimmt er diese Wohnung oder das Haus, wo das Erbbaurecht besteht, nimmt er zurück. Und er hat ja im Grunde genommen, wenn man etwas neu gebaut hat, hat er ja nichts anderes gemacht, als sein Grundstück zur Verfügung gestellt. Und Das, was jetzt da draufsteht, also die Gebäude, die bekommt er dann zu einem bestimmten Kurs zurück. Und da steht in den Erbbaurechtsverträgen, das nennt man den Heimfall, also etwas fällt zurück. Da steht in den Verträgen, dass das in der Regel 66% vom Verkehrswert sind. Also ich habe 100.000 € investiert und dann bekomme ich 66.000 € zu dem Zeitpunkt dann zurück.

Ah ja, verstehe. Und wann werden die Zinsen gewöhnlich erhöht? Kann denn eigentlich ein Erbbaurecht-Eigentümer, kann er oder sie dann die, den Erbbauzins erhöhen, wenn eine Immobilie verkauft wird?

Ja, grundsätzlich kann er das, denn die Zustimmung des Erbbaurechtsausgebers bei einem Verkauf ist immer notwendig. Also ich habe bislang in meinen ganzen Jahren nie einen Vertrag gesehen, wo das nicht drin stand. Und insofern überlegt er sich, unter welchen Bedingungen er diesem Verkauf zustimmt. Beispiel: Ich verkaufe dir mein Haus und dann das Erbbaurecht. Und dann sagst du: Ja, alles klar, ich kaufe das. Dann müssen wir diesen Kaufvertrag zu dem Erbbaurechtsausgeber hingeben und sagen: Bitte schön, die Maja möchte das Haus kaufen. Bist du damit einverstanden? Es gibt keine Regel, dass er diese Zustimmung nicht verweigern darf. Also er kann jederzeit sagen: Ja, finde ich in Ordnung, aber— Und das hat man in den letzten Jahren sehr häufig gesehen, insbesondere bei den Erbbaurechten, die die Kirchen begeben haben, dass die gesagt haben: Unsere Erbbauzinsen sind schon so, so lange nicht angefasst worden, trotz der Indexklauseln, dass die jetzt hingehen und sagen: Das reicht uns nicht. Und wenn die Maja das haben will, dann möchte ich gern mit der Maja noch mal den Erbbauzins verhandeln.

Ja, verstehe. Und gibt es Vorteile, so ein Objekt mit Erbautzins zu kaufen?

Wenn ich mich auf die Seite mal stelle von den Projektentwicklern und von den Bauträgern, würde ich ganz klar sagen: Ja, die Menschen, die halt Immobilien produzieren, müssen die Grundstücke ja nicht kaufen. Da ist irgendjemand, der hat das Grundstück, der möchte das gerne behalten, und sagt: Ich stell dir mein Grundstück zur Verfügung, dafür bekomme ich halt diesen Zins. Das ist für die Branche der Projektentwickler und der Bauträger sehr angenehm, weil sie dann darauf im Grunde genommen ihre Immobilien, ihre Bautätigkeit, ja, tätigen können. Und dann verkaufen sie diese Immobilie ohne den Grund und Boden. Heißt, das, was normalerweise in dem Kaufpreis immer berücksichtigt wird, entweder der Quadratmeterpreis von Grund und Boden oder bei Eigentumswohnungen der anteilige Preis würde hier rausfallen.

Und das wäre ja, das heißt, der Betrag, den ich zahlen würde für eine Wohnung, wäre dann niedriger und ich könnte auch den ganzen Preis, den ich bezahle für die Wohnung, über die Lebenszeit des Gebäudes abschreiben.

Genau. Das heißt im Klartext, du zahlst im Grunde genommen keinen anteiligen Grund und Boden im reinen Kaufpreis. Dein Aufwand, den du hast, um Eigenkapital, Fremdkapital etc. zu besorgen, ist damit niedriger.

Aha. Und die Zinsen kann ich natürlich auch steuerlich abzugsfähig machen.

Das weiß ich nicht ganz genau. Aber wenn du die Wohnung vermietest, ist sie erst mal ein Aufwand. Ich weiß nur nicht, wie abbezinst steuerlich gehandelt werden darf. Kenne ich mich nicht aus.

Das weiß ich nicht. Ah ja, gut. Und du kennst dich auch super gut aus in dem Bereich Finanzierung, weil du früher genau solche Sachen geprüft hast auf der Bankenseite. Wie ist es jetzt bei der Finanzierung von solchen Objekten?

Die Banken sagen, weil der Erbbaurechtsausgeber immer ein Mitspracherecht hat, gerade wie beschrieben in dem Fall des Verkaufes, oder wenn du deine Immobilie verändern möchtest, dann musst du ihn fragen. Da geht es nicht um Renovierung innerhalb der Räume, aber sobald du irgendetwas an dem Baukörper verändern möchtest oder was Gestalterisches machen möchtest, musst du ihn fragen. Da sagen die Banken, das ist unbequem. Und deswegen setzen sie in den Verkehrswerten bei solchen Objekten gerne mal einen pauschalen Abzug an. Den kann man nicht grundsätzlich beziffern, weil es immer sehr auf Art und Umfang, Lage und so weiter ankommt. Aber auf der Käuferseite der Immobilien hört man, dass die per se schon mal zwischen 10 und 15% von dem Verkehrswert abziehen im Vergleich zu einem Realrechtsgrundstück, was ich erwerbe.

Ah, erhöhen die auch die Zinsen gewöhnlich bei solchen?

Nein, nein, also das, das habe ich nicht erlebt und das habe ich auch noch nicht gehört, weil das Risiko bei, gehen wir mal auf eine Wohnung oder ein Wohnhaus, das hat sich ja nicht verändert. Die Steine sind die gleichen, die Bauqualität ist die gleiche. Das habe ich nicht gehört.

In dem Verkehrswert insgesamt ja, aber bei den Zinsen habe ich es nicht, noch nicht erlebt. Ah, super. Ja, lieben, lieben Dank für diese tollen Infos. Danke, dass du mit deinem Wissen unsere Zuhörerinnen empowerst. Und ich freue mich auf das nächste Treffen mit dir.

Dankeschön, Maja, das freue ich mich auch sehr drauf. Und danke für das Interesse. Ja, ciao, ciao, tschüss.