Let's talk Finanzierung & Quereinstieg mit Xenia Krause-Dünow!

Willkommen beim Happy Immo Podcast. Ich freue mich, heute eine sehr besondere Frau zu begrüßen, mit der ich mich schon vor vielen Jahren getroffen habe, und sie hat sich seitdem sehr verändert. Ksenija Krause-Dünow. Hallo Ksenija!

Hallo Maja, schön, dass ich hier sein darf.

So, jetzt habe ich es ja schon announced, dass du sehr viel Veränderung in deinem Leben hattest. Also ganz so viel nicht, aber, aber schon anders als ich, habe ich das Gefühl. Und seit 5 Jahren bist du Unternehmerin, hast deine eigene Personalvermittlung und Entwicklungsgesellschaft, und du vermittelst hauptsächlich Menschen auf Executive-Ebene in der Immobilienbranche. Darauf bin ich auch sehr gespannt. Aber wir kennen uns eigentlich aus der Zeit, wo du in der Finanzierungsbranche warst, bei der HVB. Ja, und da bin ich sehr gespannt, was du uns heute erzählst. Du bist auch noch Professorin für Immobilieninvestments, und ja, ich bin sicher, wir lernen viel von dir. Aber erzähl mir erstmal ein bisschen was über dich. Woher kommst du? Was liegt dir am Herzen? Was ist dein Purpose und was machst du aktuell?

Ja, vielen Dank, liebe Maja, für diese tolle Vorstellung. Ich bin noch nicht oder keine Professorin, sondern Dozentin, aber das kann ja alles noch werden, wenn man will. Und wir haben uns in der Tat vor 7 oder 10 Jahren getroffen bei einem Summit, bei Women Summit, wenn ich mich recht erinnere, in Berlin. Und da war ich in der Tat noch bei der PBB, bei der Deutschen Pfandbriefbank in München, und Somit beginnt auch meine Reise in die Welt der Finanzen. Ich war 22 Jahre bei den unterschiedlichen Banken, von kleiner Raiffeisenbank bis dann der PBB, die ja ein Konzern ist und sehr viele Immobilien finanziert, auch DAX-notiert und eigentlich sehr bekannt in der Branche. Ja, ich kann wirklich mit Stolz behaupten, dass ich in sehr spannenden Bankhäusern gearbeitet habe und sehr interessante Positionen begleitet begleitet habe. Und diese Leidenschaft für Zahlen und Wirtschaft, die hatte ich so 22 Jahre. Und dort habe ich in diesen 22 Jahren hauptsächlich Immobilienfinanzierungen gemacht, in großvolumigen kommerziellen Geschäften. Da waren natürlich einzelne Assets, aber auch Portfolien. Und in dieser Zeit habe ich gelernt, wie wichtig es ist, auf Präzision und analytische Fähigkeiten zu achten und sich zu verlassen. Und damit kann ich behaupten, ich kann die komplexen Finanzprozesse verstehen und auch steuern. Aber ich war zu neugierig auf die restliche Welt und wollte mich verändern. So entschied ich mich, meiner anderen Leidenschaft zu folgen, und diese andere Leidenschaft waren Menschen und digitale Technologien. Ja, so bin ich heute als Personalfirmittlerin und Executive Search Managerin tätig, und ich verbinde Menschen mit den richtigen beruflichen Chancen in einem Unternehmen. Ja, meistens sind das hochqualifizierte Fachkräfte, und das freut mich besonders, denn auch ich als Ausländerin, als eine, die mit 18 nach Deutschland kam, hatte nicht immer leichtes Spiel in der männerdominierten Branche. Umso mehr versuche ich jetzt, die Frauen zu fördern, die Frauen in die Top-Positionen zu bringen, und auch die Spezialisten, die aus dem Ausland kommen.

Wow, das finde ich total spannend. Aber erstmal habe ich eine andere Frage an dich, bevor wir zu dem Thema Personalvermittlung kommen, weil da habe ich auch ein paar Fragen. Du als Frau in der Finanzierungsbranche, wie ging das? Also wie bist du überhaupt darauf gekommen und, und wie erging es dir dann in der Männerdomäne?

Ja, vielen Dank für diese Frage, Maja. Da ging uns wahrscheinlich sehr ähnlich. Es waren fast nur Männer da. Ich hatte wirklich Vertrieb gemacht, ich habe Finanzierungen verkauft, und da, wo viel gezahlt wird, ist auch ein Stück weit Ellenbogengesellschaft und oder Haifischbecken, ja, kann man nennen, wie man will. Und da hat es mich schon oft erwischt, dass ich mich allein gefühlt habe, dass ich unsicher war, dass ich gedacht habe, ich bin vielleicht nicht gut genug. Was ja im Nachhinein alles Quatsch ist. Ja, wenn man aus heutiger Sicht darauf schaut, weiß ich, dass ich besser war als manche Männer. Und ich weiß, dass ich genauer war in der Finanzierungsstruktur, dass ich vielleicht ja bessere Deals gemacht habe. Aber ich habe wenig drüber gesprochen. Und das möchte ich jeder Frau einfach mit auf den Weg geben. Verkauf dich gut, sei dein eigener Brand, investiere in deine Bildung und Netzwerken, Netzwerken, Netzwerken.

Das ist genau wie ein Post, was ich neulich auf LinkedIn gepostet habe. Es ist schön, dass du es auch sagst. Und für mich ist es auch immer so gewesen und es ist jetzt immer noch so, wenn ich Berater suche für bestimmte Transaktionen und so weiter. Achte ich immer darauf, dass ich auch Frauen als Dienstleisterinnen nehme. Und da bin ich bereit, auch eins unter dem Partner zu gehen, weil ich weiß, dass die Frauen, die unterm Partner sind, nur noch keine Partnerinnen geworden sind, weil sie gar nicht so laut sind und nicht über ihre Erfolge sprechen und so weiter. Aber oft sind die fast besser als die Männer. Und deswegen setze ich auch immer sehr stark auf Frauen.

Ja, vielen Dank dafür. Und ich glaube, wenn wir zusammenhalten, sind wir stärker.

Auf jeden Fall, auf jeden Fall. Was ich auch wichtig finde inzwischen, ist, dass wir die Männer auch irgendwie versuchen zu integrieren in unseren Frauen-Bubbles, weil die Männer haben immer noch sehr viel zu sagen. Sie haben selbst viele Töchter, für die ist es wichtig, dass sie verstehen, was die Auswirkungen von einer männerdominierten Welt ist. Und deswegen müssen sie mit uns zusammenarbeiten, uns auch fördern und ihre Töchter fördern und so weiter. Und das, das ist auch wichtig inzwischen. Aber ich habe eine andere Frage jetzt noch zu dem Thema Personalvermittlung, weil die Anna-Iss und ich machen immer diese Bootcamps, um Frauen beizubringen, in Immobilien zu investieren. Und jetzt wurde ich schon ein paar Mal gefragt: Maja, ich habe keine Lust auf meinen Job mehr, ich will jetzt Immobilien machen. Wie kann ich das als Quereinsteigerin tun? Hättest du da ein paar Tipps?

Ja, unbedingt. Also erstmal finde ich, muss man gar nicht aus der Sicht der Branche viel tun, denn die Immobilienbranche war immer sehr gut bezahlt, sehr solide. Und insofern kann ich jede Quereinsteigerin verstehen, die zu uns in die Branche will. Ich will jede Quereinsteigerin nur darauf aufmerksam machen, dass die Immobilienbranche sehr vielfältig ist. Ja, viele stellen sich das einfach so vor, es ist nur Verkauf oder es ist nur Makler. Aber wir haben nun viele Bereiche wie Entwicklung, Investition, Verwaltung, Technologie und jetzt neuerdings auch Nachhaltigkeit. Und damit können wir, glaube ich, sehr, sehr viele Quereinsteiger begeistern. Und jeder, der zu uns möchte in die Branche, kann sich ja eine Sache aussuchen, wofür er brennt. Und was ich glaube, wir als Branche ganz gut ausgenutzt haben, ist diese Betonung des sozialen und des wirtschaftlichen Einflusses. Ja, ich glaube, inzwischen hat jeder verstanden, dass die Immobilie was für die Gesellschaft und für die Wirtschaft schafft. Ja, und auch hier Netzwerk, Netzwerk, Netzwerk. Wenn eine Dame sich entfalten möchte und sagt, ich kann gut zum Beispiel verkaufen, oder ich kann gut finanzieren, oder ich bin eine Ingenieurin, Möhren, habe nun noch nie gebaut, sich in entsprechenden Netzwerken auch sichtbar zu machen. Erstmal eintreten und dann irgendwas für das Netzwerk tun, damit man auch was zurückbekommt. Und natürlich sich weiter ausbilden zu lassen oder schulen zu lassen. Es ist nicht so ohne, die Branche, du weißt es ja. Und es gibt 300 oder ich weiß nicht mehr Anbieter, die Schulungen anbieten, Seminare anbieten, und die würde ich an stelle von jedem Quereinsteiger, jeder Quereinsteigerin auch wirklich nutzen.

Und welche würdest du empfehlen? Vielleicht hättest du da was im Kopf, was du empfehlen würdest für jemand, der also sehr smart ist, schon zum Beispiel. Wir haben Frauen, die im Data Analytics sind oder in Startups arbeiten, die schon gut ausgebildet sind, nur die haben nicht dieses, dieses spezifische Know-how im Immobilienbereich.

Ja, ich würde als Erstes sagen, kauft euch Bücher dazu zum Thema, ja, abonniert die Immobilienzeitung oder kauft die Zeitschriften, die über die Immobilie schreiben. Sogar im Hamburger Abendblatt gibt es im Bereich Finanzen, also in der Abteilung Finanzen, ganz viel und oft gute Berichte über Immobilien, über den Markt. Also zunächst sich erst mal versuchen, selbst vielleicht weiterzubilden und schauen, ist es wirklich was für mich, verstehe ich was davon. Und dann bieten viele Banken auch inzwischen an, so Gespräche zum Marktgeschehen. Ja, was passiert am Markt? Das ist oft online, das ist ganz einfach, das kostet nichts, wenn man vielleicht Kunde ist bei einer oder anderen Bank. Und da kann man viele Podcasts hören, wie auch ein Podcast von euch, was ich ja sehr liebe, von dir und Anais. So kann man beginnen, ob man wirklich so einen Masterstudiengang noch auf die eigene Ausbildung noch drauf macht, ist super. Ja, aber das ist natürlich so eine langfristige Entscheidung. Das kostet Geld bei den privaten Unis und das kostet viel Zeit. Das kann vielleicht nicht jede Frau so ohne Weiteres jetzt sich noch mal zweieinhalb Jahre mal ermöglichen, so einen Studiengang zu machen. Aber ich würde das jedem wirklich raten. Und ich habe in meinem Studiengang, wo ich unterrichte, an der Hochschule Fresenius, auch Leute, also nicht nur Studenten mit 20, sondern Leute, die schon ein Leben, ein Berufsleben hinter sich haben und sich neu orientieren. Das kann man ganz gut machen.

Ah ja, sehr gut. Und damit man sich bei Immobilienunternehmen bewirbt, würdest du sagen, man braucht dieses Studium oder so eine Ausbildung, oder könnte man wirklich quer einsteigen, ohne so ein Studium gemacht zu haben?

Ich kenne viele Quereinsteiger in die Bankenbranche, zum Beispiel Ingenieurinnen und Ingenieure oder Architekten, die schon viel selbst gebaut haben oder in der Hotellerie gearbeitet haben oder irgendwelche besonderen Geschichten mit, mit der Immobilie schon gemacht haben und dann in die Bank gekommen sind und können oder lernen, dann die Finanzierung zu strukturieren. Das klappt meistens gut. Wenn man jetzt kein Ingenieur ist, kann man natürlich nicht auf die Baustelle. Das ist ganz klar, das klappt nicht. Dafür haben wir in Deutschland zu viele Vorschriften und Auflagen und DIN-Normen, die man wirklich kennen muss. Also ich glaube, von Verwaltungskraft zu Ingenieurin ist es eher schwer. Aber wenn man schon einen guten Abschluss hat, dort sich umzuschulen, das geht ganz gut.

Ah ja, cool. Aber ich würde auch noch die Möglichkeit offen lassen für alle Frauen, die jetzt zuhören, wenn wir diesen Podcast rausgebracht haben: Kommentiert fleißig unter den LinkedIn-Posts, und dann kann die Xenia vielleicht sogar antworten, wenn ihr direkte Fragen habt in Bezug auf dieses Thema. Jetzt würde ich super gerne in das nächste Thema einsteigen, liebe Xenia, und zwar, ich habe ja gehört, du investierst auch gerne, aber in was eigentlich?

Ja, vielen Dank für Danke für diese Frage, denn auch das ist meine Leidenschaft, zu investieren. Und ich habe in der Tat eine sehr vielseitige Palette an Erfahrungen in verschiedenen Anlageklassen gesammelt. Als Bankerin lernt man das natürlich schon im ersten Jahr: Diversifikation ist ein Schlüsselprinzip, um das Risiko zu minimieren. Also nicht alle Eier in ein Korb. Und somit fahre ich immer die Strategie: ein Drittel Immobilien, ein Drittel Aktien oder Anlagen oder ETFs, und ein Drittel vielleicht Sichteinlagen. Gut, Sparbücher haben wir jetzt für die letzten 10 Jahre eigentlich vergessen, aber Termingeld kommt ja wieder, wird wieder verzinst. Also Barvermögen, Gold oder Rohstoffe. Und das ist meine Maxime, schön aufzuteilen.

Ja, sehr, sehr gut. Das heißt, du bist in allem investiert. Was ist mit Krypto und NFTs?

Ja, Krypto habe ich auch, sehe auch große Chancen in der Krypto. Gleichwohl muss ich sagen, das ist zweifellos ein sehr aufregendes und volatiles Anlageinstrument. Instrument. Also da rate ich jedem wirklich um Vorsicht, und ich finde das wichtig, dass man die Technologie und diese zugrundeliegenden Prinzipien erstmal versteht, ja. Denn der Markt kann sich sehr schnell verändern und das Risiko ist hoch, aber die Belohnung kann ja auch nicht unerheblich sein.

Genauso ist es. Weißt du, was total lustig ist? Ich hatte neulich eine KI-Expertin, die Mina seid ihr bei meinem Podcast. Und Mina investiert nicht in Krypto, sondern in Immobilien. Und weißt du warum? Weil die Technologie im Hintergrund so komplex ist und man weiß gar nicht, man versteht es ja gar nicht. Und bei Immobilien, die können wir ja immer sehr gut verstehen und die sind super greifbar. Erzähl mir, hast du in Immobilien investiert? Wie alt warst du und wie war es so beim ersten Immobilienkauf?

Ja, beim ersten Immobilienkauf war ich sehr aufgeregt, liebe Maja. Das kann ich jetzt schon sagen. Es ist nicht ohne. Es ist ein Asset, was sehr geldintensiv ist. Und meine Learnings aus dem ersten Kauf waren: Es kostet wahnsinnig viel Zeit. Diese Prüfung, dieses Filtern, dieses Überlegen und Entscheiden, wo investiere ich, in welcher Lage, in welcher Stadt? Das kostet Zeit. Aber auch wenn man bauen lässt, kostet es viel Zeit mittendrin, so auf unterschiedlichen Projektphasen. Das war für mich Learning, dass ich gar nicht mir so viel Zeit eingeräumt habe. Ich war Vollzeit beschäftigt bei einer Bank in einer sehr verantwortungsvollen Tätigkeit. Ich habe Kinder, ich habe einen Mann, ich habe Hobbys, Ehrenämter. Und dann dachte ich, naja, kaufst du mal eben so eine Immobilie. So eben war das nicht. Das war echt zeitaufwendig zu Beginn. Und Learnings Nummer 2 ist: Ich hätte früher anfangen sollen. Ich habe so mit Mitte 30 angefangen, und das war für mich als Fazit ein bisschen zu spät. Ich hätte mit meinem Know-how, mit meinem guten Gehalt eigentlich viel früher anfangen können. Aber es ist gut gelaufen, auch trotz des ersten Kaufes. Und als gut kann ich bezeichnen und wirklich jedem raten, immer Spezialisten zu holen, entweder zu euch ins Bootcamp zu gehen oder die Podcasts zu hören, und auf jeden Fall auch ein Gutachter mitzunehmen. Wenn man Bestand kauft, dann zum bereits schon beim Kauf, wenn es möglich ist, dass man auch Innenbesichtigung macht. Und ich hatte bei meinem ersten Kauf, da wir jetzt bei dem Thema. Auch Gutachter bei der Abnahme, das hat mir sehr geholfen, und er hat mir auch sehr viel abgenommen in der Verhandlung mit dem Bauträger. Genau, ich hatte die Finanzierung gut strukturiert. Gut, okay, da war ich ja die Expertin. Und ich habe mir die Niedrigzinsphase gesichert, für länger gesichert. Das heißt, ich habe wirklich gleich 20 Jahre gemacht, und darüber bin ich jetzt noch glücklich, weil die Zinsen, wissen wir ja, sind enorm gestiegen. Ja, also mein erstes Investment ist gut gelaufen, das bringt richtig gut Ertrag. Ich habe die Lage gut ausgesucht, die Mieten sind enorm gestiegen und kann mich nur glücklich schätzen, dass das gleich beim ersten Mal so gut geklappt hat.

Und wo hast du gekauft, in welcher Stadt?

Ich habe in Hamburg gekauft, recht zentral, eine Lage, die sich entwickelt, die sich jetzt immer noch entwickelt. Das war keine Toplage. Und das ist auch eigentlich meine Prämisse und meine Strategie beim Kauf, dass ich die Städte kaufe, die ich kenne, und die Lagen kaufe, die noch nicht Toplagen sind, sondern sich dazu entwickeln.

Das finde ich auch sehr spannend. Ich habe selbst zum, zur Eigennutzung in Berlin-Tiergarten gekauft, aber so ganz nah an dieser, an dem ältesten Strich Berlins. Ja, und es war schon ein bisschen abenteuerlich. Ist es immer noch ein bisschen abenteuerlich, aber man merkt, dass sich die Lage viel, viel, viel besser entwickelt hat. Trotzdem finde ich, solche Lagen sind in Krisen nicht so stabil wie zum Beispiel jetzt Charlottenburg hier in Berlin. Ich merke das, also der Preis, der ist wirklich viel höher, als wo wir gekauft haben. Sagen wir, wir haben so für 7.500 gekauft damals, Neubau. Und in der Zwischenzeit waren die Preise bei 12.000, 13.000 pro Quadratmeter. Ja, und jetzt sind die bei 9.500. Und man merkt bei solchen Lagen, die noch nicht so richtig zu den etablierten Top-Lagen gehören, dass da so ein bisschen mehr Risiko drin ist. Deswegen sage ich immer, okay, wenn man so was kauft, muss man auch wissen, dass man auch länger halten muss. Und um das um die Zeit zu haben, dass sich die Preise auch erholen, falls die zwischendrin fallen, ne?

Absolut, absolut. Und du wirst lachen, aber so eine Erfahrung mit Strich und Puff habe ich auch gemacht. Meine Wohnung ist oben, also als Penthouse, aber im Erdgeschoss hat jemand in der Tat die Idee gehabt, hier in Hamburg dann ein Puff zu öffnen. Das wurde dann aber ganz schnell gemerkt, weil Gewerbe war da ja nicht erlaubt. Das war ja wohnliche Nutzung. Der sozusagen der Unternehmer in dieser Branche war dann nicht so erfolgreich, das haben wir gleich schnell unterbunden. Aber ich hatte da schon kalte Füße bekommen, als mein Mieter mir sagte, ich glaube, da unten ist so was in der Art wie auf der Reeperbahn. Ja, und das war nicht Reeperbahn. Und insofern, da muss man auch durch, wenn solche Anrufe kommen, und schnell reagieren, damit das dann unterbunden wird.

Oh wow. Und wie habt ihr das gemacht? Weil eigentlich hatte der Eigentümer vom Erdgeschoss diese, diese Fläche einfach schon vermietet gehabt und vermutlich längerfristig.

Ganz genau, ganz genau. Weil wir konnten, oder nicht wir, sondern der Vermieter selbst hat sofort außerordentliche Kündigung ausgesprochen und hat davon Gebrauch gemacht, dass er außerordentlich kündigen konnte. Denn wie gesagt, gewerbliche Nutzung war nicht erlaubt in dem Bereich.

Ah, okay, wow, echt? Also das ist ja wirklich interessant, ne? Aber er wusste offensichtlich ja selbst nicht, was dieser Mieter vorhatte, oder?

Nein, das stimmt. Das ist ein Mehrfamilienhaus und da sind wir alle investiert als Anlage und die Eigentümer gehen da jetzt nicht täglich vorbei und gucken nach den Rechten. Und gut, dass wir gute Mieter haben, die uns anrufen und sagen, irgendwas läuft da falsch, da ist irgendwas. Und da konnten wir auch reagieren.

Cool. Und du hast dann, hast du ja gerade gesagt, das Penthouse gekauft. Ich liebe auch Penthäuser, muss ich ehrlich sagen. Ich wohne in einem. Und was ich spannend finde, ist, als wir gekauft haben, gab es immer so einen Unterschied von 500 € pro Quadratmeter im Preis zu jedem höheren Stockwerk. Hattest du auch irgendwie so einen? Eine Erkenntnis, als du gekauft hast, dass mit der Höhe irgendwie der Preis gestiegen ist?

Ja, absolut. Also in diesem Fall war es auch so, dass jeder Meter uns den Blick auf die Elbphilharmonie und die Hafencity ermöglicht hat. Insofern war der Preis schon erheblich höher. Und da musste ich zum Beispiel damit mich zufriedengeben, dass der Grundriss nicht optimal war. Und da habe ich mein Netzwerk genutzt und paar Damen angerufen, die Architektinnen oder Ingenieurinnen sind, und habe gesagt, soll ich das machen? Der Grundriss ist ja irgendwie überhaupt nicht optimal, der Balkon geht aus dem Schlafzimmer raus, im Wohnzimmer ist gar kein Balkon. Und dann haben die gesagt, komm, wir machen alle Wände weg, dann hast du dein Loft, und das ans Penthouse ist doch cool. Und da war ich wirklich sehr dankbar für solche Tipps von Frauen, die von der Technik was verstehen, ja, die ganz sofort verstanden haben, können wir die Wände denn wegnehmen, wie läuft in der Lage dann so ein Loft und so weiter. Also da hat mir mein Netzwerk schon wirklich oft und in diesem Fall ganz konkret geholfen.

Ja, deswegen finden wir so eine Community super wichtig, weil wir können da alle Fragen stellen, wir kriegen wirklich Feedback dazu. Klar, manchmal ist es nicht, was man sich wünscht, aber lieber weißt du es vorher als nachher, oder?

Absolut, absolut. Also diese Stunde, du weißt ja, wie das früher ging, dass man wirklich nur eine Stunde hatte, um kaufen zu können. Und wenn du da die richtigen Telefonnummern in deinem Telefonbuch hast und die Leute anrufen kannst, die sofort reagieren, das ist wirklich Gold wert.

Sehr schön. Und jetzt aber zu dem Thema Finanzierung, weil du gesagt hast, du hast ja so viele Jahre Finanzierungserfahrung, und da erhoffe ich mir jetzt auch so eine Hilfe für unsere Zuhörerinnen von dir, weil wir oft die Fragen bekommen: Wie hoch soll die Tilgung sein? Wie lang soll die Zinsbindung laufen? Was wären so deine, deine Gedanken dazu? Oder wie könnte eine Frau sich einfacher entscheiden für das eine oder das andere?

Ja, Tilgung und Finanzierung insgesamt ist natürlich sehr individuell. Also ich würde vielleicht damit starten, dass jede Frau erstmal die aktuelle wirtschaftliche Lage analysiert und schaut, wie ist die Zinsentwicklung überhaupt, wie ist die Konjunktur, wie ist der Markt und wo kaufe ich da rein, ja, in welchen Markt. Und dann kann man Zinsen und auch Tilgung ja immer ganz gut verhandeln. Das ist ja jetzt nicht in Stein gemeißelt und heißt genauso ist es, sondern man kann mehrere Banken anfragen und sagen, ja, was bietest du an? Denn jede Bank hat auch noch eine eigene Strategie, möchte vielleicht neue Kunden, findet die Bonität der Frau vielleicht ganz toll. Also immer mal weiter fragen und nicht bei einem Angebot bleiben, und schon mal gar nicht, wenn das deine Hausbank ist. Dazu tendieren viele Frauen, dass man sagt, ach, die kenne ich schon seit 30 Jahren. Das muss nichts heißen, Da bleiben oder werden die Zinsen nicht günstiger, wenn man da 30 Jahre ist. Und man muss je nach Risikolieben vielleicht auch Eigenkapital einsetzen oder nicht einsetzen. Also je mehr man Eigenkapital einsetzt, weißt du ja auch, desto niedriger wird der Zins, weil das Risiko für die Bank ein bisschen kleiner wird. Und was ich auf jeden Fall im Moment raten würde, ist diese Flexibilität sicherstellen, ja, dass man jetzt guckt, dass die Finanzierung flexibel bleibt. Ich weiß, ich hörte das in deinem Podcast, dass du manche richtig auf 3-Monats-Euribor laufen ließt, weil du meinst, dass der Zins sich vielleicht verändert. Das finde ich bei manchen Geschichten echt spannend. Ich weiß nicht, wie dir das, wie es dir damit geht. Kannst du ruhig schlafen, wenn—

oh Gott sei Dank, es ist Es ist nicht so ein hoher Betrag jetzt, den ich variabel gelassen habe. Zu dem Zeitpunkt, wo ich sehr überzeugt davon war, sah es noch nicht danach aus, dass die langfristigen Zinsen hoch bleiben, sondern alle haben eher spekuliert, dass die Zinsen fallen werden. Leider sieht es jetzt aktuell anders aus, aber ich höre sehr viele makrowirtschaftliche Podcasts Podcasts und informiere mich auch immer so, mit, spreche mit Gertrud Traut und so weiter. Also meine Meinung ist immer noch, ich halte jetzt an meinen variablen Zinssatz, weil es macht für mich jetzt aktuell keinen Sinn, ihn langfristig zu sichern. Und ich glaube, dass langfristig müssen unsere Länder sich irgendwie entschulden oder die Zinsen zahlen können, weil alle europäischen Länder und die USA sind total verschuldet.. Und wenn ihre günstigen Finanzierungen auslaufen, müssen sie ja neue Finanzierung aufnehmen. Und die Zinsen sind aktuell so hoch. Ja, also ich weiß gar nicht, wie diese Länder das stemmen können. Und deswegen glaube ich, dass sie auch daran interessiert sind, die Inflation irgendwie zu senken und dass die Zinsen fallen. Aber wir werden sehen. Meine Alternative ist, ich zahle den Kredit zurück.

Ja, ganz genau. Also das ist super Geschichte. Also immer Rücklagen bilden, auch für unerwartete Kosten an der Immobilie. Aber das, was du sagst, finde ich auch toll, dass man Geld in petto hat. Und wenn man die Zinsen sich nicht gesichert hat und der Zeitpunkt der Prolongation naht, dann kann man im schlimmsten Fall sagen, ich habe da noch Geld, ich mache was locker, und da zahle ich das Darlehen zurück. Zurück, um diese sehr hohen Zinsen im Moment dann nicht zu zahlen. Das finde ich echt eine super Sache, immer noch was im Petto zu haben und nicht alles irgendwie als Eigenkapital oder in mehrere Immobilien zu investieren. Zumal wir wissen ja auch alle, dass es auch zu unerwarteten Kosten kommen kann, wie Reparaturen, Renovierung, sonstige Geschichten an an dem Objekt selbst.

Deswegen empfehlen wir auch in unserem Bootcamp, dass die Frauen immer so ein bisschen was zur Seite legen. Genau für dieses Thema Reparaturen, Instandhaltung kann ja immer mal was kommen. Und wenn du, oder, oder Mietausfall, und wenn du dich da abgesichert hast, ist alles in Ordnung. Mich würde interessieren, bei dem Thema Tilgung zum Beispiel, weil wir oft so die Frage bekommen, Wie viel Prozent Tilgung soll ich einbauen? 1%, 2%? Was ist da deine Sicht auf die Tilgung?

Ja, als Jurist sage ich dir ja, kommt drauf an. Ja, aber ich bin zwar juristisch ausgebildet, habe aber in dem Metier nicht gearbeitet. Insofern sage ich hier als, als Bankexpertin, bei vermieteten Immobilien Tilgung immer klein halten, denn die, wir wissen ja, dass wir das steuerlich geltend machen können und wir müssen das nicht sofort und schnell abbezahlen. Aber bei Eigenheim würde ich dann schon dazu raten, so schnell wie möglich zurückzuzahlen, gerade wenn die Zinsen so hoch sind. Ja, was hier noch für mich eine Rolle spielt, ist ist das Alter der Frau. Wenn man 20 ist und noch richtig viel Zeit hat, dann kann man das vielleicht entspannter angehen mit der Tilgung. Aber wenn man schon so 50 ist, dann würde ich mich dann schon sputen und sagen, ja, ich will das, wenn das mein Eigenheim ist, schnell abbezahlt haben. Denn wir wissen alle, mit 60, 65 ist die Arbeitsleistung, Arbeitskraft vielleicht nicht mehr da, und man verdient vielleicht weniger. Man hat vielleicht eine oder andere Krankheit. Also da würde ich versuchen, vielleicht das Eigenheim unbelastet in die Rente mit zu übernehmen. Aber vermietete Immobilien, da würde ich so niedrig einsetzen, wie es geht, denn wir wissen auch, die Banken möchten eineinhalb oder 2% mindestens Tilgung haben. Insofern würde ich mir das da mit dem Bänker auch nicht verschätzen wollen, aber wenn ich dann sage, nee, ich will ja gar nicht tilgen, denn davon hängt auch eine stückweit der Preis der Finanzierung ab. Und da muss die Balance einfach gut sein.

Ja, auch super spannender Hinweis, finde ich auch. Also das Alter spielt ja auch immer eine Rolle. Ich habe jetzt in diesem Sommer mich, mich hingesetzt und ich habe überlegt, okay, wenn ich mit meinem Rentenalter irgendwie keine Schulden mehr haben will, wie soll denn die Entschuldung erfolgen? Und dann habe ich für mich so einen Plan gemacht, weil für mich spielt dieses Thema Alter auch eine wichtige Rolle. Ich möchte einfach, wenn ich dann nicht mehr arbeite oder kein sicheres Geld mehr verdiene, dass meine Immobilien mein Gehalt sind, sozusagen meine Immobilieneinnahmen. Und deswegen will ich, dass sie so frei von Schulden wie möglich sind. Aber da gibt es immer so unterschiedliche Meinungen dazu. Wenn es eine stabile Immobilie ist, warum nicht mitschulden? Dann kann man das Eigenkapital für was anderes verwenden, oder?

Absolut, absolut. Also das ist die Balance. Die man halten muss. Wir haben ja vorhin gesagt, man muss Geld an der Seite ein Stück weit noch haben. Ich finde, man muss das auch noch haben, um vielleicht eine gute Chance zu nutzen, wie jetzt in der Phase. Wir gehen ja, ja, offensichtlich in eine Krise rein, wenn wir nicht schon drin sind. Und es gibt jetzt auch Möglichkeiten, vielleicht günstiger zu kaufen. Also günstiger meine ich 10% weniger oder vielleicht 20%, jetzt nicht ganz Ganz billig ist das immer noch nicht, aber günstiger. Und auch dafür braucht man Geld. Insofern, ja, ganz klar, wenn es sich rechnet, dann entschulden ganz schnell. Und wenn es sich auch mit Schulden rechnet und man braucht das Geld eher für eine andere Opportunity, für einen anderen Kauf, dann ist es doch besser, dort zuzugreifen. Ja, also so eine ausgewogene Balance. Und ich glaube, wir sind alle auch Excel-Experten, und man kann sich pro Immobilie so eine Tabelle aufstellen und mal berechnen, wo macht es noch Spaß und wo macht es vielleicht nicht so Spaß. Ja, ich habe auch nichts dagegen, wenn man, wenn man 65 wird und in die Rente will, dass man ein Objekt abstößt und dadurch dann den Kredit dann zurückzahlt. Ist doch auch eine super Sache.

Genau, genau, so habe ich es bei mir auch eingeplant, dass ich ein Objekt verkaufen muss am Ende, wenn ich wirklich entschulden möchte, um dann die anderen zu entschulden. Ja, perfekt, genau, great minds think like, wie man so schön sagt auf Englisch.

Und man darf sich hier wahrscheinlich an dieser Stelle, soll man noch sagen, man darf sich nie in die Objekte verlieben. Ja, wenn zum Beispiel so ein Schlussstrich kommt mit 65, dass man sagt, ich muss mich trennen, dann muss man sich da auch ohne Gefühle, sondern knallhart davon auch trennen.

Und wie würdest du heute eigentlich den Zins sichern? Weil du hattest ja erzählt, du hast in der Niedrigzinsphase für 20 Jahre gesichert.

Und was würdest du heute tun? Ja, heute laufen bei mir auch einige aus, ja, in 2, 3 Jahren, die nicht so lange finanziert waren bzw. die dann auch schon auslaufen. Und ich habe jetzt für mich aber wirklich, das ist sehr, sehr persönliche Meinung, die Bausparverträge entdeckt, und da zahle ich jetzt drauf ein, und zwar nicht über alle mal in Raten, sondern oft auch in einer Summe, weil ich das Geld zum Beispiel schon in 2 Jahren brauche. Also nicht das Geld, sondern den Kredit. Und so ein Bausparvertrag muss ja immer wachsen, kennen wir ja alle, und das muss ja eine bestimmte Ansparphase oder Ansparsumme erreichen. Und somit habe ich das jetzt bei einer Immobilie gemacht, dass ich da einen Bausparvertrag abgeschlossen habe, der schneller reifen soll als normal, eben mit entsprechender Einzahlung. Und nicht zu gering ist diese Einzahlung, damit ich mir den guten Zinssatz der Bausparkasse sichern kann.

Aber ist es nicht so, dass du danach viel mehr Eigenkapital einbringen würdest gewöhnlich? Als wenn du normal kaufen würdest? Weil ich glaube, man sammelt in diesem Bausparvertrag an, dann irgendwann muss man aber 30% Eigenkapital einbringen.

Ja, das ist ja eine bestehende Immobilie. Es ist eine Prolongation. Die Immobilie gibt es schon, die ist ja auch schon teilweise ganz gut entschuldet. Und ich muss jetzt nur die Zinsen sozusagen prolongieren. Also ich muss die neue Zinsbindung Förderung läuft aus und ich muss im Prinzip neues Geld von jemand anders bekommen oder von meiner Bank, aber teuer. Und ich bekomme dann das Geld von der Bausparkasse, aber ja, meine angesparte Geschichte läuft da auch rein. Für mich ist es okay, aber die Details, wie du richtig sagst, muss man beachten, wenn man andere Methoden als eine Bankfinanzierung sich aussucht.

Super interessant, weil viele Bootcamp-Teilnehmerinnen bei uns haben auch so einen Bausparvertrag abgeschlossen, damit sie richtig gute Konditionen bekommen in ein paar Jahren. Die Anne hat das auch gemacht. Könntest du kurz erklären, was ein Bausparvertrag ist und warum sich ein Bausparvertrag lohnt?

Ja, Bausparen ist wahrscheinlich in den letzten 15 Jahren so in Vergessenheit geraten. Das war überhaupt nicht mehr attraktiv. Weil die Zinsen so auch niedrig waren. Deswegen hat man das Produkt ganz vergessen. Aber vor 30 Jahren, als ich noch mit der Bankausbildung angefangen habe, gab es noch Bausparkassen noch und nöcher, und die waren ganz angesagt. Der Sinn ist, dass man anspart in einen Bausparvertrag. Man bekommt auch Förderung, wenn man wenig verdient. Auch Riester-Verträge gingen früher mal drauf. Man bekommt vom Arbeitgeber ein Stück weit Betrag gezahlt, wenn der Arbeitgeber das zahlt. Und das wird alles angesammelt, und nach einer bestimmten Zeit kann man dieses Geld zum Beispiel für Erwerb von einer Immobilie benutzen, plus, wenn man möchte, einen Kredit aufnehmen bei der Bausparkasse. Und diese Kredite bei der Bausparkasse sind meistens attraktiver als Kredite bei der Bank. Man muss dazu sagen, jede Bausparkasse hat sehr individuelle Konditionen. Insofern, man muss schon klar das Kleingedruckte lesen und verstehen. Will ich mit dieser Bausparkasse dann für die nächsten 10 Jahre verheiratet sein oder nicht? Ist das vielleicht eine Bausparkasse, die mit meiner Bank sowieso zusammenarbeitet? Ja, so Schwäbisch Hall arbeitet z.B. mit Volks- und Raiffeisenbank Wüstenrot mit HVB. Und da lohnt es sich zu schauen, vielleicht arbeite ich meine Bank sowieso mit einer Bausparkasse zusammen, dann ist es ein bisschen einfacher in der Strukturierung. Und man muss auch andere Fördermittel vielleicht nicht vergessen, ja. Es gibt immer noch KfW oder IB, und da würde ich auch vergleichen: Ist mein Haus vielleicht ein Passivhaus und bekomme ich da noch KfW-Mittel? Und ist das vielleicht sogar günstiger als die Bausparkasse Bausparkasse. Aus meiner Sicht ist die Bausparkasse auf jeden Fall jetzt günstiger als eine Bank.

Ja, auf jeden Fall. Wann hast du deinen Bausparvertrag abgeschlossen und wie hoch ist der Zinssatz, den du dir gesichert hast?

Also ich habe mir noch 3,5% gesichert und dafür musste ich, wie gesagt, weil das verkürzt ablaufen soll, habe ich sofort ca. 60.000 drauf eingezahlt.. Und dieses Geld, muss man auch sagen, wird nicht verzinst. Das ist auch ein Schmerz, ja, für mich als Banker. Wenn da nichts verzinst wird, ist es dann ja jetzt nicht so schön. Aber dafür sichert man sich eben den Kreditzins.

Ja, wir haben diese Diskussionen im Bootcamp auch, ne, weil die Frage ist, das Geld könnte ich ja in ETFs anlegen. Der durchschnittliche, die durchschnittliche Verzinsung von einem oder die Rendite von einem ETF über 10 Jahre, sagen wir, ist es ungefähr 6 bis 7% pro Jahr, DAX zum Beispiel. Und lohnt es sich dann, das in so einem Bausparvertrag einzuzahlen, wenn man erst mal gar keine Zinsen bekommt und dann später 3,5%? Das muss man sich dann ausrechnen, weil es hängt davon ab, an was man glaubt, was man verdienen wird mit den ETFs zum Beispiel.

Ganz genau, ganz genau. Und das ist auch das eigene Risikoempfinden, ja. Also manche Leute mögen es so, dass sie wissen, was zahlen sie morgen an Zinsen, da ist alles strukturiert, alles berechnet. Und andere sagen, ich lasse es drauf ankommen, ja. Das ist, das ist bei jedem sehr, sehr individuell und sehr unterschiedlich. Und du hast das ja vorhin gesagt, ich bin jetzt Unternehmerin und ich kann mein Einkommen vielleicht nicht so direkt Monat für Monat planen, also sichere ich mir alles, was ich sichern kann. Aber wenn einer Beamter ist und er weiß, er verdient in 5 Jahren immer noch dasselbe oder sogar mehr, dann kann man das vielleicht auch ein bisschen entspannter angehen.

Sehr gut, Ksenija, lieben Dank. Es ist so spannend, mit dir zu diskutieren. Ich habe, wir haben ähnliche Themen, wir denken auch ähnlich. Ich hoffe, dass Es hat auch unseren Zuhörerinnen jetzt geholfen, ein bisschen das Thema Finanzierung und was für Gedanken man sich da machen sollte und was für Möglichkeiten es gibt. Ich hoffe, dass die das auch wirklich besser jetzt einordnen können und vielleicht eine bessere Entscheidung für sich treffen können. Ich hatte dich aber im Vorfeld gebeten, dadurch dass du Personalvermittlerin bist, ist, dass du uns vielleicht 3 Tipps mitbringst für eine gute Karriere. Und da würde ich dich bitten, uns die 3 Tipps jetzt mitzuteilen, weil die meisten Frauen, die hier zuhören, sind ja oft voll beschäftigt, also, und angestellt.

Das heißt, die sind mitten in ihren Karrieren, und das wird sicher sehr hilfreich sein. Ja, sehr gern. Also meine 3 Tipps für Karriere. Ist Nummer 1: Investiere in deine Bildung. Nummer 2: Erarbeite dir den Mindset eines Investors oder Unternehmers. Und Netzwerk, Netzwerk, Netzwerk. Aber Netzwerk ist nicht sofort da, das muss man erstmal schaffen, dann pflegen und dann erst genießen.

So ist es. Und dann zum Thema Immobilien, das Das stellen wir immer als Frage. Was sind deine Tipps an die Anfängerinnen, wie sie eine gute Investition machen können?

Ich bin immer der Verfechter dafür: Mach, was du liebst und wovon du was verstehst. Und wenn jemand als Assetklasse Hotel total gut versteht, dann würde ich sagen, kaufe Fondsanteile einer Immobiliengesellschaft, in Hotels investiert, ja, oder macht ein eigenes kleines Hotel. Wenn jemand das Wohnen total beherrscht, vielleicht selbst was machen kann, selbst renovieren oder einrichten kann, dann soll man darauf schauen. Aber vielleicht gibt es auch Frauen, die mit der Baustelle gar nichts am Hut haben, die mögen dieses Zementriechen gar nicht, ja, das ist ihnen zu dreckig, zu laut, zu nass, zu kalt, dann soll man vielleicht doch in die Aktien reingehen oder in die ETFs oder meinetwegen in NFTs. Das haben wir hier heute noch gar nicht besprochen, aber das wird mein nächstes Investment sein. Also hier muss jeder entscheiden, wofür fühle ich mich wohl, denn gerade Immobilie ist so eine langfristige Anlage, man muss das schon mögen. Und man muss nicht dann aufspringen oder genervt sein, wenn der Mieter anruft und sagt, bei mir funktioniert irgendwas nicht. Man muss dann ja auch möglichst springen. Das sind so ganz allgemein gehalten, weil Investition ist echt individuell. Ich kann da nur sagen, nehmt euch einen Spezialisten an die Hand und macht das mit dem Spezialisten, entweder mit Maja und Anna oder mit einem NFT-Berater, wenn er, wenn er auf Blockchain, NFT und innovative Technologien steht. Man kann nicht alles wissen, wir sind alle nicht perfekt, und ich finde, Bildung macht was mit uns. Und wenn wir uns weiterbilden, dann verstehen wir viel mehr von einer Anlage und vielleicht von dem Ja, tolle Karrieretipps.

Und was wären deine Top-Tipps an Immobilieninvestorinnen, die gerade ihre erste Immobilie kaufen wollen?

Ja, da habe ich auch genau 3. Lerne die Grundlagen, wären die Nummer 1. Also beginne wirklich, die Grundlagen der Immobilienbranche zu verstehen. Das sind die Begriffe wie Mietrecht, Finanzierung, Marktforschung, Verhandlungstechniken. Also ich glaube, dass dieses solide Basiswissen Basiswissen entscheidend ist für eine gute Investition in die Immobilie. Nummer 2: Baue dir ein Netzwerk auf. Hatten wir schon besprochen. Es ist immer gut, Menschen im Telefonbuch zu haben, die man anrufen kann und die sofort entweder ein tolles Objekt für dich haben oder dir bei Investieren helfen oder beim Finanzieren. Networking kann wirklich Türen öffnen.. Und Nummer 3: Bleibe auf dem Laufenden, denn die Immobilienbranche ist sehr dynamisch, die unterliegt so ständigen Veränderungen, und da ist es wirklich gut, sich über die neuesten Trends und Entwicklungen zu informieren und auch Technologien zum Beispiel sich eineignen und zu schauen, was ist nachhaltig, Gültigkeit? Was sind Markttrends? Bleibe ich wettbewerbsfähig, wenn ich da kaufe, oder wenn ich dieses Konzept verfolge? Also diese 3 Tipps sollen aus meiner Sicht den Einsteigerinnen helfen und wirklich einen erfolgreichen Start in eine Investition erleichtern.

Genauso ist es, Ksenija. Lieben, lieben Dank! Ich finde deinen letzten Tipp super wichtig: Bleib am Ball, bleib informiert, höre dir die Podcasts von Happy Immo an und von Gertrud Traut zum Beispiel die makrowirtschaftlichen Entwicklungen an. Also informiere dich. Wir bleiben für dich da. Wenn du Fragen hast, melde dich auch bei uns. Und danke, Xenia, für deine Gedanken und deine tollen Tipps.

Danke, dass du da warst. Vielen Dank, liebe Maja. Ihr bereichert die Gesellschaft und die Frauenwelt mit eurem Podcast. Ich bin sehr, sehr stolz, heute dabei gewesen zu sein.

Vielen Dank. Ja, gern geschehen. Ciao, ciao, ciao, Wiedersehen.