Let's talk Haus-Verwaltung mit Celine Danto von HABITALIX!

Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute eine ganz tolle Gästin, mit der ich sehr viel zu tun habe jeden Tag: Celine Danto. Hallo Celine!

Hallo Maja, ich freue mich, dass ich hier sein kann.

Wir auch, auf jeden Fall. Also Anna-Iss und ich haben mit dir Tag ein, Tag aus zu tun. Warum? Weil wir unsere Häuser von dir verwalten lassen. Und heute würde ich so gerne dir alle meine Fragen und die Fragen unserer Community stellen. Bist du bereit?

Na klar, legt los.

Sehr gut. Aber bevor wir da loslegen, sag mir ein bisschen was über dich. Wo kommst du her? Was hast du in deinem Leben so gemacht?

Ich bin studierte Wirtschaftsingenieurin. Ich bin Berlinerin gebürtig.

Nein, in Berlin gibt es doch keine Berlinerinnen.

Doch, die gibt es. Sie sind selten, aber sie existieren. Genau, geboren und erzogen. Genau, ich habe meine Karriere angefangen bei einem Briefdienstleister. Das war ein ehemaliges Startup. Habe dann ganz lange bei der Deutschen Bahn gearbeitet und bin jetzt seit einigen Jahren in der Immobilienbranche tätig und habe meine, eine digitale Hausverwaltung gegründet.

Das ist meine eigene Firma, das ist die Habitalex, mit der wir so oft zusammenarbeiten. Genau, und es ist, was heißt digitale Hausverwaltung, was kann man sich darunter vorstellen? Habt ihr gar keine Menschen mehr?

Doch, natürlich haben wir noch Menschen, die arbeiten, aber digital bedeutet, dass wir alle Prozesse, und das sind in der Verwaltung eine ganze Menge, automatisieren und digitalisieren, die sinnvoll sich digitalisieren lassen. Beispielsweise ist das zum Beispiel die ganzen Buchhaltungsprozesse, die gehen wir sehr digital an. Und das heißt aber auch, dass die Mieter bei uns eine App haben, wo sie zum Beispiel Tickets melden können, wenn bei ihnen was nicht in Ordnung ist, oder, und auf der anderen Seite die EigentümerInnen auch einen App-Zugang haben und somit ganz transparent Bescheid wissen, Genau, was in ihrer Immobilie so los ist.

Das finde ich echt spannend, dass ihr das macht. Und ich habe viele Erfahrungen schon gemacht mit verschiedenen Hausverwaltungen, und es gibt immer diesen Glaubenssatz, dass man mit den Mietern gar nicht reden soll, ja, und versuchen, so wenig mit denen zu tun zu haben, weil dann hat man ja weniger Probleme. Wie siehst du das?

Nee, da bin ich tatsächlich ganz anderer Meinung. Also die Immobilie ist ja für die meisten unter uns, ist es der größte Invest, den wir machen im Leben, und am Ende auch der größte Wert, den wir besitzen. Es sollte natürlich mal Teil der Anlagestrategie sein und nicht die einzige, aber am Ende ist es tatsächlich so. Und ich halte sehr wenig davon, keine Ahnung zu haben, was passiert da drin. Und wenn ich einen offenen Kanal zu den Mietern habe und die auch regelmäßig mit mir kommunizieren Geht es um eine Wohnung oder ein Haus? Das ist eigentlich komplett egal. Dann kriege ich einfach mit, was passiert. Natürlich bin ich auch regelmäßig in der Immobilie und die Hausmeister sind vor Ort. Aber viel besser ist es, wenn ich sehr schnell von den Mietern eine Info kriege, wenn irgendwas nicht stimmig ist. Dann können wir im Zweifel Schlimmeres verhindern. Und genau, wenn Mieter merken, sie können ganz viel melden, aber es passiert nie was, dann verstummen sie irgendwann und melden gar nichts mehr. Und dann kriege ich im Zweifel nicht mit, wenn Schimmel in der Wohnung ist oder die Fenster nicht richtig schließen oder irgendwann sich ein Wasserfleck zeigt. Daher bin ich ein großer Fan von offener Kommunikation und dass ich so viel wie möglich mitkriege, was in der Wohnung passiert. Dann habe ich weniger Überraschungen.

Ich gebe dir total recht. Meine Empfindung ist genauso, dass wenn ich in die Kommunikation mit den Mietern gehe und Mieterinnen, dass ich da eher ein besseres Verhältnis habe, als wenn ich das gar nicht tue. Und ich habe einen sehr, sehr guten Vergleich, weil davor hatte ich eine andere Hausverwaltung, die gar nicht so viel in Kontakt war. Und seitdem wir in Kontakt sind, wissen wir klar, wir wissen, es gibt Probleme, die wir manchmal nicht so schnell lösen können. Aber das kann ich dann den Mietern mitteilen. Und oft haben sie, also fast immer letztendlich, haben sie Verständnis dafür. Na klar, wenn man jetzt plötzlich irgendwie ausgesperrt ist und nicht rein ankommt, weil ein Elektrizitätsausfall ist und wir haben elektronische Schließsysteme, ist es ein bisschen blöd. Aber sogar da sind die ehrlich gesagt ziemlich nett gewesen, als sie 2 Stunden vor der Tür stehen mussten.

Ja, auf jeden Fall. Natürlich, so was ist immer ärgerlich, das kann ich auch verstehen. Aber ich glaube, der schlimmste Mieter ist am Ende der, von dem man nichts mehr hört, mit dem man nicht in Kontakt treten kann und wo man eigentlich gar keine Ahnung mehr hat, Was ist da eigentlich los? Genau.

Ja, das stimmt. Und was? Also ich habe so eine Vision für die Zukunft. Mal sehen, ob du diese mit mir teilen würdest. Ich habe irgendwie diese Vision, dass zukünftig die Hausverwaltung sehr digital ist, aber sie trotzdem Menschen hat und die Menschen hauptsächlich den Kontakt zu den Dienstleistern und den Mietern hält. Und alles andere erfolgt über digitale Wege, so wie wir das so im Ansatz machen. Aber ich glaube, in der Zukunft wird es noch mehr so sein, dass der Mensch mit dem Mensch zu tun hat und alles andere sonst. Diese lästigen Sachen, die werden schon über den digitalen Weg erledigt werden.

Genau, das stimmt auf jeden Fall. Ich würde tatsächlich noch Der Mensch hat mit dem Mensch zu tun. Wir müssen auch, aber es gibt auch Mieter, da brauchen wir gar nicht so viel in Kontakt gehen. Und es gibt wiederum aber auch Fälle, das ist das, wo wir den Menschen noch brauchen, die einfach mehr Komplexität haben. Also es gibt gewisse Mietvertragskonstellationen, wo man sich reinfuchsen muss. Und womit wir uns auch viel beschäftigen, sind ja die ganzen regulatorischen Themen, die neu hinzukommen. Jetzt kommt das GEG, ist ja jetzt in der Verabschiedung. Da passiert einiges, und das sind Themen, die kann man nicht einfach einer Maschine übergeben, sondern da muss man sich ja erstmal reinfuchsen und das übersetzen. Was bedeutet das für meine Eigentümer, dass diese neue Novelle jetzt losgeht? Und das sind die Themen, mit denen wir uns dann beschäftigen. Weniger mit den alltäglichen Standardthemen wie die Buchhaltung, die Abrechnung, das Mahnwesen oder die Kleinstreparaturen, wo eigentlich der Hausmeister immer aktiv aktiv wird. Das ist, das ist so das Grundrauschen, sondern mehr die besonderen Themen wie die Entwicklung der Immobilie und zum Beispiel, wo wollen wir uns dahin bewegen, welche Regulatorien sind zu berücksichtigen. Genau.

Und ja, auf jeden Fall, was für mich als Eigentümerin sehr wichtig ist und wo ich mich bei dir sehr gut aufgehoben immer fühle, ist, dass ich immer weiß, was mit meinen Immobilien passiert, ne. Ich kann immer in den Dashboard gucken, wer bezahlt. Ich kann jedes Dokument bei mir für meine Finanzierung zum Beispiel immer rausziehen, wenn ich es brauche. Ich kann sehen, was die technischen Themen von meinen Mietern sind. Okay, das muss nicht jeder sehen, aber ich wollte das unbedingt sehen, weil mir das wichtig ist, dass das, wenn wir irgendein Problem haben, dass wir es dann auch lösen. Und das war zum Beispiel neulich, letzte letztes Jahr gab es ein Thema mit dem, beim starken Regen, und dann habe ich sehr schnell reagiert und das lag leider nicht an meinem Haus, sondern an dem Haus nebenan. Und die haben dann die Fallrohre sehr schnell auch gereinigt, damit wir in unserem Haus auch keine Probleme haben. Und dann waren wir auch sehr stark im Gespräch mit dem einen, mit zwei Mietern, die das gemerkt haben. Hätten die mir das nicht gesagt, hätte ich es nicht so schnell beseitigen können und wir hätten viel größere Probleme gehabt mit der, mit der Feuchtigkeit. Und so haben wir jetzt gar keine Probleme und ich bin echt froh darüber. Genau. Also das wollte ich jetzt nur sagen, dass ich diesen digitalen Ansatz und den Kontakt mit den Mietern finde ich total toll und ich würde es für nichts mehr missen wollen. Aber ich habe zum Beispiel ein Haus von mir, das weißt du glaube ich noch nicht, wird von jemand anderem verwaltet und da habe ich schon viel zu kämpfen. Ich kriege die Dokumente nicht, die Mahnlisten nicht und da muss ich immer nachfragen. Die sind auch in Ordnung, aber es ist so eine Sache, dass man immer nachfragen muss. Und na ja, so ist es halt manchmal. Ich denke über jedes Jahr darüber nach, soll ich jetzt den Vertrag kündigen und zu Habitatlix gehen?

Natürlich immer.

Genau, genau. Aber jetzt ein paar Detailfragen, weil Tag ein, Tag aus machst du ja das Thema Verwaltung. Und eine der größten Ängste von unserer Community ist, Verwaltung macht so viel Arbeit. Wenn ich jetzt eine Wohnung kaufe, dann ist es so viel Arbeit? Was würdest du dazu sagen?

Es ist, es ist Arbeit, natürlich, aber es ist auch nicht Arbeit, die man selber unbedingt machen muss. Dafür gibt es ja Verwaltung und wir übernehmen auch Sondereigentumsverwaltung für eigene Wohnungen. Man kann da tatsächlich das komplett abschotten und es ist auch nicht übermäßig viel sozusagen. Also es kommt tatsächlich sehr darauf an, auf die Wohnung und auf die Mieter. Das muss man einfach sagen. Aber vieles hat man auch relativ schnell dann verstanden. Es sind auch— es ist auch nicht so, dass es jeden Monat was Neues ist, wenn man sich ein bisschen reinfuchst in die ganzen Themen. Das sozusagen der Zahlungseingang, das zu kontrollieren, das ist jetzt glaube ich noch die einfachste aller Übungen. Und ansonsten haben viele noch Sorge vor der Betriebskostenabrechnung, obwohl die auch nicht so komplex ist. Und auch das können wir als Service anbieten, anbieten, dass wir nur die Betriebskostenabrechnung für die Mieter machen, zum Beispiel. Das ist auch etwas, was manchen sehr viel Kopfzerbrechen verbreitet. Und genau, und die technischen Themen, die tauchen gar nicht so häufig auf im Schnitt. Natürlich, wir, die—

oh, das finde ich, das finde ich spannend, dass du das sagst, weil das ist eigentlich, also aus meiner Erfahrung heraus, ist es auch der Fall. Und das sage ich immer den Frauen: Überleg mal, wie oft hast du dich bei deinem, bei deinem Vermieter wegen einem Wasserschaden gemeldet? In den meisten Fällen läuft alles ziemlich glatt. Wie ist es? Wie ist deine Erfahrung, wenn man jetzt so an eine Wohnung denkt, die man in gutem Zustand gekauft hat? Wie oft glaubst du, kommt so ein Wasserschaden vor? Also aus deiner Erfahrung heraus?

Nein, das ist, also auch da kommt es ein bisschen immer aufs Haus drauf an. Bei älteren Häusern, wo die Wasserleitungen 40 Jahre alt sind, kann das häufiger passieren. Bei jüngeren Häusern gerade oder auch bei Neubauten ist das relativ unwahrscheinlich, dass diesbezüglich was passiert. Aber das ist jetzt nicht so, als würden wir täglich mit Wasserschäden zu tun haben. Und wir haben ja über 1000 Einheiten an der Management. Und das taucht immer mal wieder auf. Aber auch da ist man ja nicht alleine. Also wenn man jetzt eine, für eine Sondereigentumsverwaltung, selbst wenn man die nicht hat und man sagt, ich verwalte das selber und kümmere mich darum, dann gibt es ja auch noch die WEG, die ja das ganze Gebäude verwaltet. Und wenn es ein Wasserschaden ist, ist es in, würde ich jetzt mal sagen, 95, 98% der Fälle ist es ja ein Rohrschaden, und da ist die WEG wiederum für verantwortlich. Verantwortlich, was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Ein Wasserschaden, in dem du als Sondereigentumsverwalterin für verantwortlich wärst oder als Sondereigentümerin, wäre wahrscheinlich eher die ausgelaufene Waschmaschine oder so. Und das ist ja wiederum ein Thema, das kennt man im Zweifel auch aus dem Privatleben, ja. Wenn die Waschmaschine halt mal überläuft und einen Schaden verursacht und beim Nachbarn unten drunter kommt Wasser, dann informiert man halt seine Haftpflichtversicherung. Das macht man ja privat auch nicht anders.

Also ja, ja, so ist es. Und was sagst du dann zu dem Thema Mietnomaden? Viele unserer Frauen in der Community haben total Angst vor Mietnomaden. Hast du schon mal mit einem Mietnomaden zu tun gehabt?

Nee, tatsächlich hatten wir das bis jetzt noch nicht. Also wir haben durchaus mit Mietern, das passiert immer, wo wir das Gefühl haben, genau, Aber auch nur vereinzelt, wo die Wohnung halt dann doch so Messie-Wohnungen, das passiert halt schon immer hin und wieder. Aber das ist jetzt allgemein auch, dann ist dann, wenn der Auszug des Mieters, also der meiste Teil, die, da findet es nur in der Wohnung statt. Die verursachen in dem Sinne keinen Schaden dadurch, dass die Wohnung einfach voll ist. Und wenn die dann genau, wenn die dann ausziehen, dann räumt man die Wohnung einmal und dann wird die wird die gestrichen und wieder hergerichtet und dann ist das auch in Ordnung. Also das sind aber die Zahlen, die Messies, die zahlen meistens, zahlen die genau die Zahlen, also die, die wirklich meistens kriegt man das erst im Nachhinein mit, während das Mietverhältnis ist, passiert da gar nichts. Also da, da realisiert man das gar nicht. Das realisiert man dann, wenn man die Wohnung abnimmt.

Genau. Und wie beugst du vor, dass du keine Mietnomaden in deinem Portfolio hast? Was überprüfst du gewöhnlich bei den Mietern?

Wir machen einen ganz normalen Mietercheck. Wir gucken uns natürlich die Arbeitsverträge oder Gehaltsnachweise an und prüfen erst mal generell, ob, ob es vom Gehalt okay ist, ob das passt, ob die Wohnung nicht zu teuer ist. Und ansonsten haben wir ja die Vorvermieterbescheinigung, was wir schon regelmäßig machen. Ist beim Vermieter halt mal anrufen, um zu checken, ob die soweit in Ordnung ist, also ob der Mieter dort auch tatsächlich gewohnt hat und ob die Vermieterbescheinigung auch in Ordnung ist. Also da hilft schon manchmal einfach anzurufen und, und sich eine Auskunft einzuholen, weil im Gespräch mit der Person erfährt man dann immer mehr als in diesem Standardschreiben, wo die Häkchen gesetzt wurden.

Genau. Und Die Schufa gucke ich mir auch immer an und die Schufa natürlich.

Ja, na klar. Ach so, Standard bei uns jetzt ist die, ist mir fast durchgerutscht. Ja, ja, natürlich, klar. Schufa, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Genau. Und das ist auch immer ein guter Indikator. Aber und am Ende würde ich aber immer sagen, und das ist ja gerade bei Personen, die wenig Wohnungen besitzen, ist das persönliche Kennenlernen Ja, ich würde das auch immer empfehlen. Da sind wir wieder, und ich glaube, das können auch Frauen viel besser als Männer, dieses auf ihr Bauchgefühl hören. Ja, was ist das für eine Person, die mir gegenübersitzt? Ist die mir sympathisch? Habe ich einen Draht?

Ja, das finde ich auch sehr wichtig. Das machen wir auch immer, wenn wir vermieten, weil ich vermiete ja oft, du weißt ja, ich habe ja die kreativen Mieter gerne im Haus oder die Innovativen, und dann treffen wir uns und schauen, wie das Interesse ist. Ob sie sich für Kunst interessieren, weil wir haben auch eine kleine Galerie im Haus und das macht immer so Spaß, sich mit denen auch auszutauschen. Da bleibe ich dann auch gerne mit meinen Mietern in Kontakt. Einer gibt mir demnächst Gitarrenunterricht und ich freue mich total drauf. Ja, Céline, ich habe noch eine Frage. Klar, wir haben jetzt den Mieter geprüft und dann Das Nächste ist, dass wir den Mietvertrag unterzeichnen. Wie geht das bei euch mit dem Mietvertrag? Macht ihr es auch digital? Geht das heute? Und was für einen Mietvertrag würdest du unterzeichnen? Es gibt ja befristet, unbefristet, Indexmietvertrag, Staffelmietvertrag. Also man hat die Qual der Wahl.

Genau, wir können, man kann die Mietverträge auch digital signieren. Zur Sicherheit sollte man eine qualifizierte digitale Signatur machen. Viele bevorzugen aber tatsächlich, dass das—

wäre das, was empfiehlst du?

Eine qualifizierte— das können mehrere Tools machen, aber da ist halt so eine Technologie hinter. Das ist so ähnlich, wie man das kennt mit Banken, dass das eine Identifizierung der Person dahinter steht, sodass man weiß. Aber die meisten, gerade bei Mietverträgen, bevorzugen das tatsächlich noch, das in Papier zu unterschreiben. Es kommt ein bisschen darauf an, ob man internationale oder nationale Mieter hat, muss man sagen. Also im internationalen Bereich ist es viel, viel gängiger und die haben da auch nicht so eine Hemmschwelle. Wenn wir tatsächlich hier in Deutschland an Deutsche vermieten, die wollen das meistens eher in Papierform haben.

Ach wirklich? Aber bei uns versuchen wir immer alles sehr digital zu machen. Deswegen versuchen wir ja, den digitalen Mietvertrag zu machen.

Oder genau, ja, bei dir im Haus ist es tatsächlich so, und auch in vielen der möblierten Apartments, die ich vermiete, dass wir die meisten Mietverträge digital machen.

Und welches Programm würdest du empfehlen? Also ich glaube, in der Vergangenheit hatten wir DocuSign.

Genau, ich nutze Adobe Sign. Das ist ungefähr, also das ist sehr ähnlich zu DocuSign. Alle, alle diese Programme können, die können alle Stufen der digitalen Signatur machen.

Okay, jetzt wissen wir, wie wir unterzeichnen, aber was für einen Mietvertrag sollen wir denn wählen?

Ah, die Frage schwierig, da gibt's tatsächlich kein Richtig und kein Falsch. Natürlich sind im Moment Indexmietverträge hoch im Kurs. Indexmietverträge haben halt den Vorteil, dass sie im Moment natürlich mit der Inflation einfach, da gibt's nicht viel Diskussion, das kann man ausrechnen, wie viel dann die Mieterhöhung ist. Da kann man nicht drüber streiten, So ist das halt, ist eine rein mathematische Geschichte. Aber wenn die Inflation dann wieder kleiner wird, dann steigen die natürlich nicht mehr so sehr, und da kann man auch keine Modernisierungsumlagen machen. Dann hat man die Staffel. Die Staffel ist sehr schön, weil sie sehr klar für beide Seiten sehr deutlich und sehr berechenbar macht, wann geht welche, wird welche Miete gezahlt. Da muss man auch keine Mieterhöhung machen, sondern das ist alles in der Staffel schon festgelegt. Allerdings läuft die Staffel dann auch immer irgendwann aus. Und wenn man jetzt Mieter hat, die 40 Jahre in einem, in einer Einheit wohnen, und auch die gibt es, genau, dann ist der Staffelmietvertrag irgendwann ausgelaufen und dann läuft die Miete einfach so weiter. Und dann gibt es die Vergleichsmiete. Das ist die, die man so kennt, wo man dann eine Mieterhöhung nach Vergleichsmiete macht oder nach Mietspiegel. Und genau, da ist die Mieterhöhung an sich in ihren Formalien ein bisschen komplexer, aber jetzt auch nichts, was man nicht in 1, 2 Stunden reinfuchsen dann auch verstanden hat. Genau. Und da haben wir tatsächlich, wenn wir Widersprüche gegen Mieterhöhungen haben, dann ist es meistens im Bereich Vergleichsmiete. Wenn ich mich jetzt mal auf Berlin beziehe, da gibt es ja die unterschiedlichen Merkmale. Und dann wird sich so, kann man sich wunderbar drüber streiten, ob, ob der Eingangsbereich des Gebäudes jetzt ein werterhöhendes Merkmal ist oder ob die Lage ein wertminderndes Merkmal ist. Genau, aber das ist sehr spezifisch für den Berliner Mietspiegel.

Ja, in Berlin gibt's immer so spezifische Sachen, Milieugebiete und so weiter. Aber zum Thema, aber zum Thema Indexmietvertrag, Was ich auch cool finde, ist, dass man sich dann nicht an den Vergleichsmieten oder einen Mietspiegel halten muss, weil das hat man am Anfang gemacht und dann läuft halt der Vertrag mit der Inflation letztendlich. Und aktuell ist es super. Aber natürlich hatten wir auch Zeiten, wo die Inflation bei 2% war und da konnte man ja dann die Miete nicht erhöhen. Wenn man so einen Index-Mietvertrag hat, das finde ich interessant an diesem Vertrag. Das heißt, man muss eine Meinung haben über das Thema Inflation für die Zukunft, wenn man so einen Vertrag unterzeichnet.

Genau, genau, das ist es. Also das ist so ein bisschen, es ist tatsächlich wie so eine philosophische Frage sozusagen. Also das ist, woran, was ist meine Überzeugung? Ist meine Überzeugung, dass die Inflation jetzt über die nächsten 10 Jahre weiterhin jedes Jahr steigen wird? Lohnt sich ein Index-Mietvertrag? Und ich habe auch viele Kunden, die machen im Moment nur noch Index-Mietverträge. Oder ist halt meine Überzeugung, dass sich das wahrscheinlich wieder abflachen wird, und dann macht ein Staffelmietvertrag oder eine Vergleichsmiete dann doch wieder mehr Sinn? Also da gibt es die Mieter, also ich werde das oft gefragt, aber ich kann die Frage nicht beantworten, weil es auch sehr von der Persönlichkeit des Eigentümers abhängt, sozusagen, was der passendere Mietvertrag ist. Ja, habe ich gern mehr Sicherheit oder mehr Chancen, Risiken? Bisschen ist es ja so, bietet mehr Chancen, so ein Indexmietvertrag, aber kann halt auch sein, dass es halt sich dann gar nicht verändert oder kaum. Genau. Oder will ich lieber so eine gesetzte Staffel? Zack, da weiß ich, jedes Jahr kommen da die Extrakosten drauf und dann muss ich mich damit nicht mehr beschäftigen, ist einmal durchgetaktet.

Ja, die Qual der Wahl. Und dann haben wir auch noch das Thema befristet und unbefristet. Kannst Kannst du dazu was sagen? Was sind so— weil das kriegen wir auch sehr oft als Frage: Wann kann ich einen befristeten Mietvertrag machen und wann hält der überhaupt?

Also die befristeten— ich bin keine Rechtsanwältin, aber gerade in Berlin sind die befristeten Mietverträge fast unmöglich. Also das ist fast so gut wie gar nicht möglich, Mietverträge zu befristen. Es gibt ganz wenige Gründe. Einer kann zum Beispiel sein, dass ich eine umfassende Sanierung plane und dann, und deswegen die Mietverträge befristen, weil ich dann irgendwann das ganze Haus einmal umfassend von oben nach unten sanieren will. Das ist zum Beispiel eine, aber ansonsten sind befristete Mietverträge, gerade wenn die Person, die hierher zieht, hier einen Job annimmt und hier also den Lebensmittelpunkt hat, sehr schwer zu erklären. Und im Zweifel, wenn der Mieter sich entscheidet, das durchsetzen zu wollen vor Gericht, genau, wird es schwierig. Wenn der beweisen kann, ich bin hier, ich bleibe hier, und eigentlich gab es überhaupt keinen Grund, den zu befristen, dann ist das ein unbefristeter Mietvertrag.

Ja, ja, das stimmt. Ja, in Deutschland, das muss man ja schon wissen als Immobilieninvestorin, ist der Mieter und die Mieterin, die sind einfach sehr gut geschützt und zu Recht auch so, weil Wohnen ist ja ein Sozialgut und es ist wichtig, dass wir alle wohnen können in unserem Land hier.

Genau.

Jetzt eine andere Frage. Du bist ja selbst Hausverwalterin und was würdest du sagen, macht eine gute Hausverwaltung aus? Worauf sollen Worauf sollten unsere Investorinnen achten, wenn sie eine Hausverwaltung aussuchen?

Ist auch ein bisschen unser Claim. Aber was ich sehr wichtig finde, ist Transparenz. Wie gesagt, das ist das größte Investment, was man so macht im Leben. Und daher würde ich darauf achten, dass ich immer guten Einblick habe, dass die Hausverwaltung mich informiert hält. Mir persönlich wäre es egal, ob die mich anruft oder mir eine Mail schickt oder die Daten in ein Portal steckt. Hauptsache, ich kriege kriege mit, was passiert, und ich kriege meine monatlichen Berichte und kann drauf gucken, dann wenn ich mal wieder wissen möchte, wie die Lage ist. Das würde ich, das ist sehr wichtig. Dann kann es noch sein, je nachdem in welcher Konstellation man ist, genau, es gibt tatsächlich, gibt es auch größere Verwaltungen, die Rechtsanwälte mit an Bord haben. Ob das so wichtig ist, sei mal dahingestellt, weil man kann ja auch Rechtsanwälte frei am Markt sozusagen finden, und da haben wir auch ein gutes Netzwerk, mit dem wir zusammenarbeiten. Und die Grundqualifikation des Verwalters würde ich auch noch mal checken. Also jeder Verwalter muss das Gewerbe angemeldet haben und muss Qualifikationen nachgewiesen haben. Und das kann man und muss auch versichert sein. Das ist auch noch mal wichtig, dass eine Haftpflichtversicherung, dass der Verwalter selbst versichert ist. Das würde ich mir auch noch mal zeigen lassen. Genau, um sicher zu sein, dass die Person auch Erfahrung und die Ausbildung hat, den Job zu machen.

Was mir auch inzwischen sehr wichtig ist, ist dass es gewisses technisches Know-how gibt bei der Hausverwaltung, weil ich meine, unsere Gebäude sind für circa 40% des CO2-Ausstoßes verantwortlich und wir müssen ja irgendwann was daran machen. Und das finde ich ganz, ganz wichtig, dass ich einen Sparringspartner habe, mit dem ich halt besprechen könnte, okay, was könnte ich denn jetzt eigentlich machen? Also jemand, der weiß, was, was los ist. Und das schätze ich an euch sehr. Gleich habe ich sogar ein Treffen mit dem anderen Geschäftsführer, der, ein Alfred, der auch ein Energieberater-Zertifikat hat und, und auch selbst Bauingenieur ist. Und wir gucken uns jetzt das Thema an, was müsste man an dem Haus machen, dass wir den Energieausweis oder die Energieeffizienzklasse verbessern. Und das schätze ich an euch. Und ich kann mich mit euch über alles austauschen, welche Sensorik ich jetzt in meinem Haus nehme, weil das ist das Mindeste, was ich machen kann, die smarten Thermostaten einbauen, damit meine Mieter auch nicht zu viel Energie verbrauchen, wenn sie nicht im Haus sind. Und das, das schätze ich auch sehr. Und warum habt ihr euch in diese Richtung jetzt entwickelt?

Ja, wenn man so will, ist das unser Purpose. Also wie du ja schon gesagt hast, die 40%, das ganze Thema CO2 beschäftigt beschäftigt uns natürlich auch. Ich habe auch 3 Kinder, und wir wollen ja auch eine Welt hinterlassen, die noch lebenswert ist. Und ich finde das wichtig, und ich überlege natürlich auch, wie wir— ich in meinem kleinen Kosmos, in dem ich einen Impact haben kann, meinen Teil dazu beitragen kann. Und den kann ich halt dazu beitragen, indem ich meine Eigentümer dabei unterstütze, und oder vornehmlich tatsächlich Arnfried, mein Geschäftspartner, ihren Teil dazu beizutragen. Und mit Immobilien kann man eine ganze Menge machen, um genau die Energieeffizienz zu steigern und den Energieverbrauch zu senken.

Genau, hier kommt gerade noch eine Frage rein: Wie bekommt man eine gute Hausverwaltung in B- oder C-Städten? Was meinst du?

Ach, ich glaube, da ist das genauso wie in allen anderen Städten auch. Am Ende geht es ein bisschen darum, mal zu googeln, zu gucken, mit ein paar zu sprechen. Auch da würde ich immer übers Netzwerk gehen, zu gucken, gibt es andere in meinem Umfeld, haben die eine Verwaltung? Man kann ja auch tatsächlich Leute, die vielleicht in einer Wohnung wohnen und da eine WEG-Verwaltung haben, fragen, wie zufrieden die mit ihrer Verwaltung sind. Also dass man versucht, weil jeder wohnt ja in einer Wohnung und deswegen, oder in einem Haus, aber alle, die in Wohnungen wohnen, haben ja eine Verwaltung, ob es jetzt eine Sondereigentumsverwaltung oder eine WEG-Verwaltung oder eine Mietshausverwaltung ist, aber irgendeine Verwaltung ist da. Und da kann man ja tatsächlich, kann auch mal nach Hausaushängen gucken, ja, in welchen Häusern die Hausaushängen, da stehen die Kontaktdaten der Verwaltung, dann kann man da einfach mal anrufen und fragen, ob die neue Mandate noch nehmen, wenn das Haus gut wirkt und die Verwaltung irgendwie ja auch eine Idee.

Gut wirkt kann man ganz gut an den Klingelschildern sehen, oder wenn die alle einheitlich sind.

An den Klingelschildern kann man das sehen, an dem Gesamtzustand des Hauses. Wie sieht das Haus aus? Wie sieht der Vorgarten aus? Irgendwie ist da Müll, liegt der Müll rum oder ist das alles sortiert? Daran erkennt man ja schon, ist da jemand hinterher und kümmert sich oder verbarrikadiert los.

Das cool, das finde ich, das finde ich echt tolle Hinweise. Also dann seid ihr jetzt gut vorbereitet, hier auf die Suche zu gehen nach einer guten Hausverwaltung. Ich habe dich neulich gegoogelt übrigens, Celine. Ich war echt überrascht, ihr habt echt richtig gute Bewertungen auf Google. Das heißt, viele Verwaltungen werden vermutlich auch auf Google bewertet inzwischen.

Ja, ich glaube, es ist noch nicht ganz so üblich, aber na klar, also Das passiert, genau, das ist, es wird immer normaler sozusagen, Google-Bewertungen abzugeben oder auch auf anderen Portalen. Und na klar, betrifft, wir sind auch am Ende, sind wir Dienstleister in einer Dienstleistungsbranche. Und genau, Zufriedenheit der Kunden ist unser Geschäft.

Sehr gut, sehr gut. Ich bin sehr zufrieden, empfehle euch immer weiter. Die Anna ist auch. Aber sag mal, was kostet ihr eigentlich? Also wenn ihr zum Beispiel, also ich glaube ja, du hast unterschiedliche Produkte.

Produkte.

Vielleicht kannst du hierzu was sagen.

Genau, wir verwalten einmal ganze Mietshäuser. Da liegen wir preislich, es kommt ein bisschen auf die Größe des Hauses an und wie viele Einheiten das sind, aber das können so netto so um die 20 € sein, wenn das ein größeres Gebäude ist. Und wenn man jetzt Sondereigentumsverwaltung macht, je nachdem ob möbliert oder unmöbliert, genau, da geht's ab 30 €. € los pro Monat, pro Einheit.

Und wenn man nur eine Wohnung hätte, was könntet ihr da machen?

Also nicht ein ganzes Haus. Genau, da sind wir wahrscheinlich bei 30 €. Wenn die möbliert sind, sind wir da eher bei 50, weil möblierte Wohnungen deutlich mehr Aufwand machen. Einfach da ist es im Zweifel nicht nur der tropfende Wasserhahn, sondern auch das quietschende Bett oder die kaputte Schranktür, um die man sich dann mit kümmern muss, sozusagen.

Genau, aber das sind so. Bei mir sind es manchmal so die Elektrogeräte. Ich finde es, oder die Elektrogeräte sind die Küche, die Spülmaschine manchmal oder die Waschmaschine. Das sind so bei mir so die Sachen, die ab und zu kaputt gehen, aber eigentlich auch nicht so oft. Vielleicht einmal im Jahr habe ich da ein Thema damit. Ist auch nicht so viel am Ende des Tages. Ja, cool, super. Dann wissen wir jetzt, wann man dich erreichen kann.

Aber machst du das auch für andere Städte? Aus der Berliner Eigentumsverwaltung machen wir tatsächlich auch in anderen Städten. Genau, wobei man da natürlich wissen muss, was wir nicht machen können, ist Wohnungsübergaben, liegt in der Natur der Sache. Aber wir können die ganze Buchhaltung machen, uns um die Mieteranliegen kümmern, die Koordination mit der WG übernehmen, das geht auf jeden Fall auch deutschlandweit.

Ah, verstehe. Und jetzt meine Frage aller Fragen: Investierst du denn selbst in Immobilien?

Ich investiere, genau, ich habe tatsächlich über die ImmoFarm investiert. Die ImmoFarm ist eine Wohnungsgenossenschaft, in der wir als Frauen gemeinschaftlich in Immobilien investieren. Genau, und da haben wir Wohnungen gekauft, und in denen bin ich als Genossin mitbeteiligt.

Oh, kannst du das ein bisschen näher erklären? Weil das ist natürlich klar, wir bei Happy Immo, wir plädieren immer dafür, dass die Frauen selbst eine Wohnung kaufen, und dann haben sie es alles in der Hand. Aber dieser Weg mit der Genossenschaft ist auch sehr spannend.

Und was sind so die Vorteile? Na, da geht es darum, gemeinschaftlich zu investieren. Also wenn ich es mal ein bisschen platt formuliere, ist es ja so, wenn ich mir meine eigene Wohnung alleine kaufe, dann fange ich ja meistens irgendwie bei 100.000 aufwärts an. Das ist natürlich ein ordentlicher Batzen Geld, trotz allem, ja, der ja, der ja sozusagen erstmal finanziert werden muss. Und bei der Immofonds kann ich mit 20.000 Euro einfach anfangen. Und natürlich habe ich ein bisschen diesen Vorteil des gesplitteten Risikos, weil ich einfach teil— genau, weil ich anteilig in mehrere Immobilien investiert bin. Und genauso wie hier bei Happy Immo habe ich natürlich ein Netzwerk, weil die anderen Genossinnen noch da sind und Vorstand und Aufsichtsrat natürlich aus der Immobilienbranche kommen und genau, und, und mit dem Know-how mit agieren.

Und davon profitiere ich dann. Im Aufsichtsrat habt ihr ja sehr viel Know-how, ne? Die Anna ist es ja auch da drin und sie ist auch investiert und unterstützt das. Ich finde das eine tolle Idee und vor allem ist es ein guter Start, wenn man jetzt nicht selbst sich um eine Immobilie kümmern möchte. Es ist auch ein sehr, sehr guter Weg voranzugehen.

Auf jeden Fall. Also das kann auch der erste Schritt sein. Im Zweifel, dann gucke ich da mal, nehme mal im Zweifel auch einen kleinen Kredit über 20.000. Ich fuchse mich rein. ImmoFarm haben wir die gleiche Transparenzgedanken. Also ich kann auch als Genossin der ImmoFarm kann ich über ein Portal in die Mieterakten reingucken und in die Monatsberichte und so. Also ich kann dadurch einfach ein Gefühl kriegen für die Sachen und Und wenn ich das Gefühl habe, jetzt habe ich ungefähr verstanden, wie es läuft und was da alles so anfällt und welche Themen wir haben und wie so eine Mieterhöhung aussehen kann und so, und dann kann ich ja immer noch dann den nächsten Schritt gehen und sagen, so, und jetzt kaufe ich mir eine alleine für mich.

Ja, super, Celine, wow, ich plaudere natürlich super gerne weiter mit dir, aber ich muss ja gleich den Arnfried treffen und mich um die Energieeffizienz kümmern.

Jetzt zum Ende Was sind deine Top-3-Tipps für Anfängerinnen, wenn es um das Thema Hausverwaltung geht? Genau, ich glaube, ein, hatten wir ja schon angesprochen, großes Missverständnis ist der Mieter, den ich nicht höre. Ich würde empfehlen, immer mit Mietern in einem guten Gespräch zu bleiben. Das erleichtert vieles. Als Zweites würde ich immer empfehlen, vernetze dich mit Frauen, die das, was du machen willst, schon mal gemacht haben, also die schon mal eine Wohnung gekauft haben, die wissen, wie es ist, die ihre ersten Erfahrung gesammelt haben. Da kann man immer unheimlich viel von lernen. Das wäre mein zweiter Tipp. Und der dritte Tipp, den ich geben würde, wäre, was die Lage angeht, gerade die Mikrolage, würde ich immer aufs Bauchgefühl hören. Man merkt ganz schnell, ob man sich wohlfühlt oder nicht. Und wenn man sich unwohl fühlt, dann würden sich auch Mieter unwohl fühlen.

Ja, super. Das finde ich total toll. Im Gespräch mit der Mieterin bleiben. Im Austausch mit anderen Frauen bleiben und natürlich auf das Bauchgefühl hören. Und wenn du am Ende doch keinen Bock hast auf die ganze Arbeit, dann nimm dir eine Hausverwaltung, zum Beispiel Habitallix, und die machen das Ganze, das Ganze auch für dich. Ja, also es ist ein ganz cooles Gespräch gewesen, liebe Celine. Jetzt müssen wir beide arbeiten. Aber lieben, lieben Dank, dass du da warst.

Ich danke dir.

Es war wirklich sehr nett.

Bis dann, ciao ciao.

Mach's gut, tschüss.