Let's talk Immobilien ohne Kredite und ohne Eigenkapital mit Saadia Touzri!

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Willkommen beim Happy Immo Podcast. Heute zu Gast eine wilde Frau, und warum, findet ihr gleich heraus. Hallo liebe Sadia Tousri.

Hallo Maja.

Sadia ist Gründerin von Wild Apartments und von Power B&B. Und sie erzählt uns jetzt viel mehr über das, was sie macht und was das mit Immobilien zu tun hat. Sadia, kannst du mir was über deinen Werdegang erzählen? Wer bist du?

Ja, sehr gerne. Erstmal danke, Maja, dass ich dabei sein darf heute und mit dir über das Thema sprechen. Mein Name ist Sadia und mein Werdegang: Ich bin ja, ich habe BWL studiert, hatte eigentlich einen relativ normalen Background, sage ich mal, habe dann auch nach dem Studium erstmal einen ganz normalen Job gehabt, in der Automobilindustrie war das damals. Und ich habe dann so, ja, das war dann mein erster Job, war gut bezahlt und so weiter. Aber ich habe relativ schnell gemerkt, dass es mich einfach nicht so zu 100% erfüllt und dass ich eben auf Dauer schon irgendwas machen möchte im Leben, wo ich Spaß dran habe und wo ich meine Zukunft auch selber beeinflussen und gestalten kann. Und so habe ich eben neben dem Job mehrere Geschäftsmodelle zusammen mit meinem Freund und Geschäftspartner Roman ausprobiert. Wir waren damals schon im Bereich E-Commerce unter anderem aktiv, bis eben zum Thema Airbnb-Kurzzeitvermietung gekommen sind, so ein bisschen aus der Reiseleidenschaft heraus. Und genau die letzten Jahre haben wir in dem Bereich dann unser Unternehmen Wild Apartments aufgebaut und genau haben Menschen auf unserem Werdegang mitgenommen. Damit habe ich vor ein paar Jahren angefangen, 2021, und aus diesem Background heraus ist dann auch Power B&B Consulting entstanden, wo wir eben Menschen jetzt begleiten in dieses Business, die sagen, ich möchte da auch reinstarten und ja, vielleicht neben meinem Job mir was aufbauen oder eben auch ein richtiges Business.

Wow, also das ist wirklich super spannend. Du weißt ja, du bist hier eher so in einem Podcast, in dem es um Immobilieneigentum geht, aber euer Modell ist ja sehr spannend, weil bei dem braucht man eigentlich nicht so viel Kapital, wie wenn man eine Immobilie kaufen würde, oder?

Ja, ganz genau. Also es gibt natürlich unterschiedliche Möglichkeiten, auch dieses Geschäftsmodell umzusetzen. Wir selber spezialisieren uns auf das Rent-to-Rent-Modell, auch bekannt als Airbnb wie Airbnb zum Beispiel. Und zwar bedeutet das, dass ich eben Immobilien anmiete und dann für die Kurzzeitvermietung nutze. Und ich muss somit die Immobilien nicht kaufen. Ich brauche natürlich die richtigen Partner, also die richtigen Immobilienpartner, die mit uns zusammen beispielsweise dieses Konzept umsetzen wollen. Muss hier eben wissen, wie ich die Akquise gestalte. Aber ich muss rein theoretisch nicht zwingend eine Immobilie kaufen und kann diese dann eben möblieren und dann untervermieten über, beziehungsweise vermieten über verschiedene Portale, zum Beispiel Airbnb, Booking.com, je nachdem auch was was für eine Zielgruppe ich habe. Aha.

Und kannst du mir sagen, warum du dann selbst jetzt nicht unbedingt Immobilien kaufst, sondern lieber anmietest und weitervermietest?

Ja, natürlich. Also es ist zwar auch sehr attraktiv, eine Immobilie zu kaufen für die Kurzzeitvermietung, beziehungsweise um sie vielleicht auch kurzzeitig zu vermieten, weil man natürlich eine sehr viel höhere Rendite auch erwirtschaften kann mit der kurzfristigen Vermietung. Man braucht aber natürlich dann brauche ich doch viel mehr Kapital am Anfang, wenn ich die Immobilie kaufe. Und für uns war damals wichtig, dass wir auch schnell wachsen können, was natürlich das Mietmodell ermöglicht. Und weil ich einfach beim Kauf der Immobilie natürlich irgendwo mit dem Kapital, wenn ich jetzt nicht gerade Unmengen an Kapital mitbringe, beschränkt bin. Und dann könnte ich vielleicht im Jahr ein, zwei Immobilien kaufen, vielleicht auch ein bisschen mehr, wenn es meine Situation hergibt. Wir wollten aber möglichst schnell ein Business mit einem hohen Cashflow aufbauen. Und deswegen haben wir gesagt, wir mieten nur die Immobilien an, weil da sind wir einfach schneller, da können wir schnell ein großes Portfolio aufbauen und davon dann eben auch leben. Und das war vor allen Dingen so auch mein Ziel, weil ich eben in meinem Job nicht so erfüllt war und ich wollte eben was machen, wo ich sage, da bin ich zu 100% dahinter, da bin ich Feuer und Flamme dafür. Und genau das war so der Background, weshalb wir dann gesagt haben, lieber Mietmodell und eben nicht kaufen.

Ja, der Name sagt es auch schon, Wild Apartments. Das ist, das spricht auch für so eine Power dahinter und Spaß.

Und das ist wirklich so toll.

Als du mir gesagt hast, wie es heißt, dachte ich, wow, das ist ja super. Und ich habe gleich gelächelt und hatte gute Laune.

Das ist ja, das ist doch schon.

Ich gucke immer auf die Risiken und deswegen wollte ich dich fragen, weil ich einige solcher Modelle auch kenne, aber mehr so im Co-Living-Bereich. Und ich bin auch in Unternehmen investiert, die das machen. Liegen da auch nicht Risiken drin? Weil wenn du langfristig vielleicht anmietest und dann kurzfristig vermietest und plötzlich so eine Pandemie kommen würde, was passiert dann?

Natürlich, sage ich mal, gibt es immer irgendwelche Risiken bei jedem Geschäftsmodell. Bei der Kurzzeitvermietung können sie relativ gut abgemildert werden, die Risiken. Du hast das jetzt gerade angesprochen, wenn so eine Pandemie ist zum Beispiel und wir haben einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen, man kann natürlich bei den wegen ganz, ganz unterschiedliche Dinge gestalten. Aber meistens ist es schon so, dass man sagt, man mietet langfristig an, weil man möchte ja auch investieren in das Objekt, in die Möbel und so weiter, und das muss ich ja auch erstmal amortisieren. Deswegen eher langfristige Mietdauern. Wenn dann eben so beispielsweise ein Beherbergungsverbot kommt wie in Corona-Zeiten, gibt es aber immer noch die Möglichkeit, zum Beispiel dann auf diese mittelfristige Vermietung umzusteigen für eine gewisse Zeit. Also es ist ein Modell, das sich relativ dynamisch anpassen lässt, was natürlich auch das Ganze attraktiver macht, weil man ja voll möblierte oder voll ausgestattete Unterkünfte hat und jetzt nicht zum Beispiel ein reines Hotelzimmer, wo man sich nicht so lange aufhalten könnte. Also das ist zum Beispiel eine Möglichkeit, dieses Vermarktungsrisiko wegzunehmen, auszuweichen auf so eine längere Vermietung. Und dann habe ich zumindest eben kleinere Gewinne, vielleicht für eine gewisse Zeit, aber habe trotzdem eben meine Objekte ausgelastet.

Ah ja, das ist echt eine gute Idee. Das hatten damals, glaube ich, in der Pandemie auch einige versucht, so Hotels und so weiter, ne, das ja ein bisschen langfristig vermieten.

Auf jeden Fall. Genau. Bzw. dieses Modell ist ja auch bei großen Unternehmen mittlerweile sehr beliebt. Also Service Apartments sind ja immer mehr im Kommen, auch in größeren Städten. Und da war es so, dass die eben während der Corona-Pandemie sehr, sehr gut bestehen konnten, weil sie eben immer noch diese mittelfristige und langfristige Vermietung natürlich anbieten konnten. Und Menschen suchen ja trotzdem immer Wohnungen irgendwo, auch wenn es vielleicht irgendwo eingedämmt ist bei der Pandemie. Aber die konnten eben sehr viel besser bestehen als beispielsweise reine Hotels.

Ja, und weißt du, was ich richtig gut fand, ist, dass du gesagt hast, na ja, bei jedem Geschäftsmodell gibt es eigentlich Risiken. Und da sagen wir auch immer, weil klar, Immobilien an sich, wenn man sie kauft, sind ja super stabile Investitionen, aber es ist trotzdem eine Investition. So wie bei Aktien kann es sein, dass da irgendwas auch schiefgeht. Und das finde ich, das ist total super, dass du das sagst. Und jeder, der investiert, müsste eigentlich im Kopf behalten, dass es da drin Risiken gibt. Aber ich sage immer, nicht zu investieren ist auch ein großes Risiko heutzutage.

Ja, richtig, genau, das ist, das ist super. Das ist eigentlich das noch größere Risiko, weil man eben die Chancen nicht nutzt. Und ich finde immer, ein Risiko ist zwar da, natürlich in jeglicher Hinsicht, aber man kann ein Risiko auch klein halten. Also wenn ich weiß, was ich tun muss, wenn ich eine gewisse Strategie habe. Beim Immobilienkauf ist es ja auch so, ich bewerte das Objekt, ich schaue es mir genau an, ich rechne es genau durch. Ich brauche da auch einen Plan. Bevor ich zur Bank gehe und nehme auf der Basis dann eben, wenn es so weit kommt, einen Kredit auf. Beim Business mit der Kurzzeitvermietung ist es genauso. Auch da sollte ich natürlich nicht einfach hingehen und irgendein Objekt anmieten an einem Standort, wo ich gar nicht weiß, ist da überhaupt das Potenzial da. Dann stelle ich mal ein paar schöne Möbel rein und dann läuft das schon. Es sind schon mehr Dinge, auf die ich achten muss. Also eben zum Beispiel Standortanalyse, das ist so die Basis, dass ich überhaupt eben in einen Markt reingehe, der auch attraktiv genug ist, wo ich dann später auch eine attraktive Auslastung und die richtige Zielgruppe ansprechen kann. Also das sind schon einige Faktoren, die zusammenspielen.

Ja, bevor ich da richtig ins Detail eintauche, weil die Community hat uns auch einige Fragen dazu geschickt, die ich dir weitergeleitet habe, wollte ich dich kurz fragen, wie du dein Geld investierst. Also damit wir einfach mal wissen, ETFs, Immobilien, Krypto.

Also aktuell bin ich da relativ, ich sag mal, auf die Kurzzeitvermietung. Fokussiert. Also ich bin da noch gar nicht so breit aufgestellt. Ich hatte tatsächlich selber für mich privat, als ich noch in meinem Job war, schon öfter eben den Immobilienkauf in Erwägung gezogen, auch so für mich als private Anlage. Also das war eher so der Fokus, auf den ich, also eher so das, was ich angestrebt habe, eine Immobilie zu kaufen. Es hat dann irgendwie damals nicht so richtig gepasst, bzw. die Objekte, die ich so vorliegen hatte und die ich auch mal besichtigt hatte, da war es einfach irgendwie immer was, was nicht so gepasst hat. Und dann haben wir eben alles in unser Business gesteckt erst mal. Aber was ich auf jeden Fall machen würde, sobald ich ja da so ein bisschen mehr mich breiter aufstellen möchte, ist definitiv Immobilienkauf. Also das wäre das Erste, was ich angehen würde.

Und wie findest du die Zeit aktuell, Immobilien zu kaufen?

Na ja, ich sage mal, viele sagen ja, es ist eine schwierige Zeit, aber viele sagen ja auch, dass so eine Zeit wieder viele Chancen mit sich bringt und dass es auch ganz andere Zeiten schon gab. Ab, wenn man jetzt über die Zinsen beispielsweise spricht. Insofern würde ich sagen, in jeder Zeit liegt eine Chance, die man eben bewerten und dann nutzen muss.

Ja, das sehe ich genauso. Und gestern in unserem Community hat eine Teilnehmerin geschrieben und so einen Artikel vom Handelsblatt weitergeleitet. Ja, die Preise fallen weiter. Und ehrlich, ich sag immer, also die, die schreiben, die wissen es ja ehrlich gesagt auch nicht. Und die, die denken, dass die Preise weiter fallen, sind immer spät dran. Und dann, wenn die Preise wieder sich erhöhen, sagen die, es ist zu teuer, und dann haben sie am Ende gar nichts gekauft.

Ja, richtig, genau. Ich denke, da hängt viel so mit diesem grundlegenden Mindset vielleicht auch zusammen, dass man sagt, ich warte mal auf den perfekten Zeitpunkt, weil das hören wir auch ganz oft von Personen, die eben überlegen, in die Kurzzeitvermietung zu starten. Aber es ist ja oft so, es gibt eigentlich nicht den perfekten Zeitpunkt, sondern man muss immer in der Situation, die gerade da ist, die Chance sehen und nutzen.

Eben genau, und das habt ihr gemacht, du und dein Freund. Und jetzt habe ich so ein paar Fragen. Du hattest ja davor gesagt, man muss aufpassen, wo man kauft und so weiter. Aber meine erste Frage ist, weil ich ja aus dem Immobilienbereich komme, rechtlich gesehen kann man nicht jede Wohnung für Airbnb nutzen, oder?

Ja, genau. Also es gibt natürlich unterschiedliche Immobiliendeklarationen, die man ja bewerten muss und die man auch kennen muss. Wenn ich jetzt zum Beispiel über die reine Wohnimmobilie spreche, was ja so das Erste ist, was in den Kopf kommt, wenn man über Immobilien nachdenkt, dann muss man hier natürlich sehen, dass man nicht jede nutzen kann. Es gibt gewisse Regulierungen, gerade in den großen Metropolen. Es gibt das Zweckentfremdungsverbot, was wahrscheinlich jedem irgendwo was sagt. Ich kann also reine Wohnimmobilien nicht überall zweckentfremden oder umnutzen zu einem anderen Nutzungszweck. Ich kann das aber machen an den Standorten, an denen es erlaubt ist. Dazu muss ich natürlich immer die, also die jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen vor Ort klären, weil da immer das zuständige Bauamt eben ja zuständig ist vor Ort. Und ansonsten gibt es natürlich auch gewerbliche Immobilien, also sei es jetzt Ferienimmobilien, die wirklich für diese Ferienvermietung genehmigt sind, oder natürlich auch andere gewerbliche Immobilien aus dem Hospitality-Bereich oder auch Büros, beispielsweise beispielsweise, die ich hier nutzen kann. Also das ist wirklich so ein komplexes Thema, aber man kann definitiv nicht jede Immobilie nutzen und man muss es immer im individuellen Fall bewerten, wie die rechtliche Situation hier aussieht.

Das ist echt eine coole Idee mit der, mit dem Thema Büro, ne? Weil ich habe zum Beispiel in Berlin im Erdgeschoss habe ich öfters Wohnungen, eigentlich sind das Wohnungen, die sind dabei im Erdgeschoss und sind, werden als Gewerbe genutzt, aber an sich könnte man die kaufen und auch als Wohnimmobilie, also kurzzeitige Vermietung nutzen, oder?

Ja, ganz genau. Also das wird auch tatsächlich relativ oft gemacht, zum Beispiel bei so kleineren Wohnbüros, die auch die Infrastruktur schon hergeben, oder im großen Stil mit Großraumbüros, die dann umgebaut werden, gerade in Städten, wo so ein immenser Büroleerstand herrscht. Berlin zum Beispiel wird eben dieses Konzept immer mehr umgesetzt, weil diese Flächen stehen im Prinzip leer.

Und an welchen Standorten habt ihr eure Apartments und eure Community?

Also wir selber sind bisher sehr stark im ländlichen Bereich aktiv, also klassische Ferienregionen Allgäu, Schwarzwald, Chiemgau. Wir sind auch in Dresden aktiv und sind gerade dabei, ja, weiter zu expandieren innerhalb von Deutschland, später dann im Ausland auch gerne. Und unsere Community ist deutschlandweit aktiv tatsächlich. Also wir haben viele in NRW, wir haben einige im Raum München, Stuttgart, also Süddeutschland sind auch ganz, ganz viele, und auch im Berliner Raum. Also die sind tatsächlich wirklich ganz wild verteilt.

Und welche Lösung nehmen die Leute gewöhnlich, die in diesen Metropolen investieren?

Du meinst jetzt, welche Immobilien sie dort nutzen? Genau, genau, genau. Also in den Metropolen selber, da klären wir natürlich auch immer auf, gerade in unserer Community und auch in unserem Coaching natürlich, was hier zu beachten ist und dass eben normale Wohnimmobilien nicht genutzt werden können dort. Aber es gibt natürlich Möglichkeiten, eben mit diesen Gewerbeimmobilien, Das machen teilweise schon Kursteilnehmer, oder sie orientieren sich dann, wenn sie selber ansässig im Raum Berlin sind, an der weiteren Umgebung, wo es eben kein Zweckentfremdungsverbot gibt, zum Beispiel.

Okay, und gibt es solche, solche Orte um Berlin herum?

Ja, es gibt tatsächlich noch welche. Also es ist zwar schon relativ streng reguliert, aber gerade wenn man dann auch in Richtung Norddeutschland geht, zum Beispiel Ferienregionen, Nordsee, Ostsee, da gibt es auf jeden Fall auch noch viele Möglichkeiten, das Konzept umzusetzen.

Spannend, sehr spannend. Lass uns kurz über das Thema Einnahmen sprechen. Was kann man denn jetzt bei so einem Apartment verdienen, wenn man diese Wohnung anmietet und dann kurzzeitig vermietet?

Genau, also man kann natürlich, ich sag mal, eine gute Auslastung ist so um die 70, 80% pro Monat. Man kann aber natürlich auch sehr viel mehr hinbekommen, wenn man zum Beispiel in der Stadt ist, wo es auch sehr viel, also einen guten Mix an Freizeit-, Privatreisenden und auch Geschäftsreisenden gibt. Da kann man auch durchgängig 90% hinbekommen. Und wenn man da einen guten Mix hat aus optimaler Auslastung und optimaler Nachtpreis, dann kann man auf jeden Fall bei einem Objekt mit 1.000 € Gewinn vor Steuern rechnen. Das ist auch immer so das Minimum, was wir anstreben, weil natürlich die Verwaltung ja auch Arbeit in Anspruch nimmt und das ganze Setup, die ganze Einrichtung und so weiter. Alles aufzusetzen und die Inserate zu pflegen ist ja auch Aufwand. Dementsprechend sagen wir also, wir selber nehmen nur über nehmen nur Objekte, die sich auch wirklich gut rechnen und die eben mindestens diese 1.000 € Gewinn vor Steuern abwerfen. Es ist aber natürlich auch möglich, da das Ganze zu steigern. Also wir haben auch Objekte, die zum Beispiel 3.000 bis 5.000 € Gewinn vor Steuern machen, je nachdem wie groß die sind. Also wenn die zum Beispiel für 4+ Personen ausgelegt sind oder eben an den richtigen Standorten sind. Also hier ist die Spanne wirklich weit.

Und wie schaffst du es, deine Auslastung so hoch zu bringen auf 90%?

Das ist auch bei Hotels kaum möglich. Genau, also die Auslastung, die kriegt man natürlich hin. Da ist es wirklich enorm wichtig, wo man sich befindet, weil Ferienregionen haben immer eine gewisse Saisonalität. Das ist eben zum Beispiel in der Stadt weniger der Fall. Da kann ich einfach wirklich, wenn ich die richtigen Portale nutze, ich sage mal, jetzt in Deutschland sind oder hier bei uns im Raum sind die größten Portale Booking.com und Airbnb. Und dann gibt es aber natürlich noch sehr, sehr viel mehr. Also wenn wir jetzt zum Beispiel von Freizeitreisenden sprechen, gibt es so was wie Fewo-Direkt, Traumferienwohnung, Und da muss ich einfach immer schauen, welche Zielgruppe ich anspreche, um dann die optimalen Kanäle zu nutzen, um auch meine Auslastung steigern zu können. Es gibt auch lokale Vermarktungsportale, zum Beispiel wenn ich im Allgäu vermiete, gibt es auch dort regionale Angebote, das Inserat online zu stellen. Und dann muss ich natürlich auch noch systemisch schauen, dass ich alles optimal eingestellt habe. Also ich brauche natürlich professionelle Fotos, ich muss mein Objekt schön einrichten, dass es ansprechend ist. Ich muss eine gute Ausstattung haben, ich muss mich auch irgendwo abheben können vom Wettbewerb, der vor Ort ansässig ist. Also das sind einige Faktoren, die mit reinspielen in die Auslastung.

Ich finde, ihr möbliert die Wohnungen auch echt schön, ne? Also das, das spricht ja die Leute sicher an, und dann mieten sie das immer öfters, oder? Weil solche Apartments, da habt ihr viele Menschen, die, die immer wiederkehren.

Ja, genau, also das ist schon die Erfahrung, wenn man da ein gutes Produkt, sage ich mal, anbietet, eine gute Dienstleistung, dass die Leute zufrieden sind und auch sich immer den Kontakt speichern, um dann wiederzukommen. Und das ist auch das Ziel, weil im Endeffekt kann man natürlich auch direkt vermieten. Das ist für Anfänger immer einfacher, die Portale zu nutzen, weil man dann eben kein Marketing machen muss, keine Webseite gleich bauen muss und so weiter. Aber im Endeffekt, in der Zukunft, wenn ich richtig eine richtige Brand, ein richtiges Unternehmen aufbauen möchte, dann will ich auch Direktbuchungen generieren, um auch auf die Provisionen der Portale verzichten zu können. Und dann ist es natürlich das A und O, dass meine Gäste zufrieden sind und wieder bei mir übernachten möchten. Und wie hoch sind die Provisionen gewöhnlich? Das variiert. Also bei Airbnb sind es so 15%, bei Booking auch zwischen 13 und 15%. Also das ist so bei den größten Portalen der Anteil, mit dem man rechnen kann. Genau, es gibt auch Portale, die zum Beispiel eine Jahresgebühr nehmen und dann keine Provision. Also da gibt es unterschiedliche Modelle, aber in der Regel ist es eine Provision zwischen 12 und 15%.

Aha, und jetzt haben wir eigentlich schon vermietet. Genau. Und dann, wir kriegen diese Frage auch sehr oft, und wir vermieten, wir sind, wir stehen ja für langzeitige Vermietung. Wie organisierst du das Ganze?

Wie viel Arbeit ist das? Genau, also hier ist es super wichtig, dass man eben ein gutes Team vor Ort hat, dass man einfach Kontakte hat für die Reinigung. Also da kommt so ein bisschen drauf an, wie viele Objekte man schon hat. Wir zum Beispiel arbeiten nur mit eigenem Reinigungspersonal und zum Beispiel teilweise mit Reinigungsfirmen, wenn es mal nicht anders geht. Und dann braucht man natürlich auch je nach Objektgröße vielleicht einen Hausmeister vor Ort. Das ist jetzt bei unserer Größe notwendig. Als Anfänger mit 1, 2 Einheiten braucht man das nicht unbedingt. Und dann muss man natürlich die Systeme mit Zugang für die Gäste und so weiter so aufsetzen, dass ich möglichst wenig Aufwand habe. Also der Zugang für die Gäste sollte natürlich automatisiert sein, dass die Gäste eben nicht irgendwie vor Ort betreut werden müssen oder man eine Schlüsselübergabe oder Ähnliches machen muss. Das machen zwar noch viele klassische Gastgeber, aber es gibt so viele Systeme heutzutage, digitale Schlösser, oder auch wenn man eine manuelle Schlüsselbox noch nutzt, funktioniert das natürlich viel, viel besser und ich muss das Ganze nicht vor Ort irgendwie betreuen. Was nutzt ihr? Welche Systeme? Also ganz unterschiedliche. Jetzt bei unseren neuen Projekten nutzen wir nur noch professionelle Hotelsysteme. Also zum Beispiel Salto heißt das eine System, das wir ganz neu haben. Das ist eigentlich wirklich ein Hotelsystem, kann Kann man auch in ganz vielen größeren Hotels sich anschauen. Und da ist eben der Vorteil, dass man bei einem größeren Haus den Zugang komplett automatisieren kann. Also das Ganze funktioniert mit Codes, ist natürlich viel sicherer, weil ich die ganze— weil die automatisch generiert werden und dann wieder verfallen für die Gäste und auch nur für den Aufenthalt gültig sind und ich das Ganze auch komplett remote steuern kann. Aber wir haben auch bei ein paar Objekten, gerade so auf dem Land, wo es nicht ganz so kritisch ist, sage ich mal, auch manuelle Schlüsselboxen teilweise. Das ist halt gerade für den Anfang, ich sag mal, die günstigste und einfachste Lösung. Und habt ihr auch schon mit Nuki gearbeitet? Haben wir auch tatsächlich, und auch viele Erfahrungsberichte so aus unserem Umfeld oder aus der Community. Ich glaube, wir haben es nur bei 2 oder 3 Objekten insgesamt mal genutzt, und aktuell haben wir es bei einem Objekt noch im Betrieb. Ist auch eine Lösung für den Anfang auf jeden Fall, Gerade wenn man eben hier digital sich aufstellen möchte gleich, aber eben kein, ich sag mal, hochprofessionelles System nutzen kann, weil das lohnt sich natürlich erst ab einer gewissen Anzahl von Einheiten.

Ja, du sagst es.

Wie viele Einheiten habt ihr denn? Wir haben knapp über 30 Einheiten eben verteilt in Deutschland und genau sind da auf starkem Wachstumskurs.

Wow, echt verrückt.

Und innerhalb von was, zweieinhalb Jahren, oder? Ja, so ungefähr. Genau. Also richtig gestartet haben wir, ich würde sagen, 2021. Also das waren jetzt die letzten 2 Jahre, wo wir richtig Vollgas gegeben haben, weil wir eben auch ganz genau wussten, was unsere Strategie ist, wo wir hin möchten, dass wir dieses Unternehmen eben groß machen möchten. Und davor war es so ein bisschen, ich würde sagen, die Aufwärmphase, weil da war ja auch noch Corona und wir haben ja zufälligerweise direkt vor Corona eigentlich gestartet. Und dann war eben 2020 so ein bisschen in die langsame Aufwärmphase, und 2021 ist richtig losgegangen.

Wow, ich bin echt begeistert! Ja, du hast deinen sicheren Job einfach aufgegeben, um dieses Unternehmen aufzubauen. Heute 30 Wohnungen, Wachstumskurs, total inspirierend. Aber wenn jemand, aber wenn jemand starten möchte, ne, jetzt heute als Anfänger, wie würdest du, was würdest du dieser Person raten? Also was sind so die Schritte, die man gehen sollte, außer dass man sich natürlich bei bei euch erstmal informiert, weil dann macht man es ja viel informierter, ne, dann ist man richtig gut vorbereitet.

Ja, ja, also als Basis rate ich immer auf jeden Fall erstmal vielleicht grob zu überlegen, in welche Richtung es gehen soll, weil das natürlich schon ausschlaggebend ist. Also möchte ich das Ganze erstmal nur als Nebeneinkommen aufbauen neben meinem Job, da haben wir wie gesagt ganz viele in unserer Community, die das so machen, oder möchte ich wirklich ein richtiges Business aufbauen, weil da sollte ich mir ungefähr klar sein. Also wenn ich sage, nee, ich möchte auf jeden Fall in den nächsten 2, 3 Jahren raus aus meinem Job, dann sollte ich da auch schon irgendwo eine klare Strategie haben. Dann sollte ich natürlich überlegen, wo möchte ich mal reinstarten? Fühle ich mich wohl, vielleicht gleich 500 Kilometer weit weg zu starten von meinem Wohnsitz und das Ganze so komplett remote aufzuziehen? Was auf jeden Fall funktioniert, aber muss ich eben wohl damit fühlen. Oder möchte ich das Ganze erstmal so in meinem näheren Umkreis, wenn möglich natürlich, aufbauen, vielleicht maximal 100 Kilometer von mir entfernt, so dass ich im Notfall immer mal noch noch, ja, vielleicht kurzfristig da sein kann, um das Ganze zu überwachen oder mal zu schauen, ob alles läuft, gerade so in der Setup-Phase. Genau, und was ich zusätzlich rate, ist natürlich, sich im Vorfeld über alles zu informieren, ganz klar. Wie sehen die rechtlichen Rahmenbedingungen aus? Was muss ich hier beachten? Genau, Analyse, also Analyse bedeutet natürlich Standort. Welcher Standort hat überhaupt Potenzial generell und auch in der Zukunft? Dann natürlich auch der Wettbewerb, wie ist der dort aufgestellt? Und die Zielgruppe, die ich ansprechen möchte. Möchte. Es wird zwar immer so einen Zielgruppenmix geben, sage ich mal, wenn man zum Beispiel auf Booking und Airbnb vermietet, da werden immer mal Geschäftsreisende und immer mal Freizeitreisende zum Beispiel kommen. Aber dass ich ungefähr weiß, ich möchte eher Geschäftsreisende oder eher Freizeitreisende ansprechen, weil auch das ist für den Standort zum Beispiel relevant.

Und wie würdest du das organisieren, wenn ich jetzt in Berlin wohnen würde, aber irgendwo an einem Ostsee- oder Nordsee- so eine Wohnung hätte oder zwei, wie würdest du das organisieren? Weil du meintest, es ist möglich, dass man es auch so organisiert, aber ich stelle es mir schon irgendwie mühsam vor, dass man da einen Hausmeister suchen soll, Reinigungspersonal.

Was ist, wenn etwas kaputt geht? Genau, also ich kann jetzt vielleicht erzählen am Beispiel von unserem allerersten Objekt. Das war damals so, dass wir in Stuttgart gewohnt haben und wir haben im Schwarzwald angefangen. Und das sind so Autofahrer, 2 bis 3 Stunden, würde ich sagen, je nach Verkehr. Und wir haben damals das auch relativ remote aufgezogen. Also am Wochenende sind wir hingefahren und haben die Möblierung gemacht, haben dort das Apartment aufbereitet, eben alles, was notwendig war, alles eingerichtet und so. Und dann haben wir mit der Vermarktung begonnen, haben natürlich gleich nach Reinigungspersonal gesucht während der Setup-Phase, bevor wir in die Vermietung gegangen sind, haben dann einige Kontakte vor Ort eben aufgebaut bzw. nach und nach getestet, weil es ist halt oft so, ist so, dass jetzt nicht die perfekte Reinigungskraft gleich da ist oder jemand, mit dem alles perfekt läuft von Anfang an, sondern man muss da schon mal 1, 2, 3 Leute durchtesten. Aber das haben wir größtenteils remote gemacht, und trotzdem waren wir beim ersten Objekt natürlich noch vielleicht ein bisschen mehr vor Ort, als das jetzt der Fall ist, weil man natürlich noch nicht so ganz genau weiß, wie funktioniert das jetzt alles, läuft das wirklich so reibungslos, wie man sich das vorstellt. Aber es ist tatsächlich eigentlich relativ easy. Also man denkt immer, es funktioniert nicht, das von der Ferne zu machen, aber es funktioniert sehr gut. Und dann habe ich noch ein anderes Extrembeispiel, ein neueres Objekt von uns. Das ist auch relativ weit entfernt von unserem Wohnsitz oder Unternehmenssitz, 500 Kilometer. Und wir waren dort, glaube ich, zweimal insgesamt oder dreimal, seitdem wir das haben. Und wir haben das schon glaube anderthalb Jahre jetzt im Betrieb, und wir sehen und hören eigentlich fast nichts von dem Objekt, weil wir ein super Reinigungspersonal vor Ort haben, die Gäste super zufrieden sind mit diesem Apartment, und das läuft fast komplett automatisiert. Also das ist so der Best Case, sage ich mal. Und genau, aber es funktioniert auf jeden Fall, dass man das remote aufzieht. Man muss sich ja auch so ein bisschen trauen, nur sage ich mal.

Und was passiert, wenn etwas kaputt geht?

Wie macht ihr Das genau. Wenn was kaputt geht, dann schauen wir natürlich, dass wir das so schnell wie möglich ersetzen. Wenn es jetzt zum Beispiel eine Ausstattung ist, die für die Gäste super wichtig ist, zum Beispiel eine Kaffeemaschine geht kaputt, dann machen wir es meistens so, dass wir es ganz unkompliziert an unser Reinigungspersonal beispielsweise senden oder die das vor Ort einfach ersetzen. Wenn es was Größeres ist, beispielsweise es ist jetzt irgendwie ein Fernseher kaputt gegangen durch die Gäste, na, das hatten wir auch schon, dann ja, kann man das Ganze über die Versicherung der Gäste abwickeln, über die Haftpflicht. Oder wenn jetzt mal wirklich hier ein großer Schaden entsteht und die Gäste zum Beispiel einfach, ich sag mal, abhauen und nichts melden, was auch vorkommen kann, dann gibt es teilweise auch diese Versicherungen von den Buchungsportalen. Also zum Beispiel Airbnb bietet eine Gastgebern-Versicherung an für gerade solche extremeren Fälle, aber auch kleinere, wenn zum Beispiel die Wohnung extrem verschmutzt hinterlassen wurde. Also hier kann man sich dann auch mit den Portalen in Verbindung setzen. Genau, also es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, sich da abzusichern, aber das Risiko ist tatsächlich nicht so hoch, wie man immer denkt. Kommt aber auch ein bisschen drauf an, wo man ist, weil wir haben eher so diese Freizeitreisenden, da ist tatsächlich eher selten irgendwas richtig Schlimmes kaputt oder dass jemand was absolut zerstört. Also das haben wir bisher nie gehabt.

Das Schlimmste waren Okay, aber das, das hält sich ja dann in Grenzen. Und das, was du gesagt hast, über die Haftpflichtversicherung, verpflichtet ihr auch eure Mieter, eure Kunden, dass sie auch eine Haftpflicht haben?

Ja, also ich glaube, da steht was in den AGBs dazu drin, aber das ist natürlich jetzt nicht so wie bei einer Festvermietung, wo man das vielleicht dann noch eher, ich sag mal, verfolgt. Bei uns ist es natürlich auch ein ganz kleines bisschen unternehmerisches Risiko, dass ein Gast was kaputt machen kann. Und wie gesagt, wenn so ein Fall auftritt, dann kann man das ja optimal abwickeln, entweder über diese Versicherungen von den Gästen, was auch, ich glaube, in ein paar Fällen sehr gut geklappt hat. Viele Gäste sind auch ehrlich und melden das gleich oder kommen dann selber gleich dafür auf, dass sie eben dann das direkt bezahlen, den Schaden. Oder eben man kann diese Airbnb-Versicherung nutzen. Und ansonsten ist halt wichtig, dass wenn man sich wirklich groß zustellt, dass man vor allem selber eine Betriebshaftpflichtversicherung hat.

Okay, das gefällt mir gut. Ich habe auch manchmal diese Themen, weil ich teilweise möbliert vermiete, aber ich finde es auch, also viele Leute machen sich zu viele Sorgen, wo keine eigentlich sein sollten, ne. Also man macht aus dem, aus der Fliege ein Elefant irgendwie und denkt, oh, es ist so viel Arbeit, oh, es könnte alles kaputt gehen. Aber am Ende des Tages ist es eigentlich wirklich viel weniger riskant, als jeder denkt. Und was ich auch an eurem Modell cool finde, ist, dass ihr die ganzen Immobilienthemen gar nicht habt, ne? Wenn es Wasserschaden gibt oder so, das gebt ihr einfach weiter an den Vermieter, oder?

Das ist natürlich auch ein Vorteil von diesem Mietmodell, definitiv. Ich habe eben diesen, diesen Invest nicht für die eigene Immobilie. Und wenn wirklich, ich sag mal, an der Substanz der Immobilie irgendwas ist oder was, was Teures ersetzt werden muss, wie die Heizung oder irgendwas mit Dach und Fach ist, dann kann ich das natürlich an den Vermieter weitergeben. Bzw. wir stimmen uns da natürlich schon sehr eng ab mit den Immobilienpartnern. Wir nehmen ihnen da auch viel Arbeit ab, also gerade bei kleineren Reparaturen oder Instandhaltungsthemen. Aber wenn eben was Größeres ist, dann ist es nicht unsere eigene Immobilie, wodurch wir natürlich dann, ich sage mal, jetzt nicht diesen krassen Ärger haben in dem Moment. Ärger haben wir aber trotzdem natürlich. Wenn wir zum Beispiel nicht mehr vermieten können, dann haben wir halt da einen Betriebsverlust in dem Moment. Das ist natürlich auch nicht schön. Also wir sind natürlich auch selber immer daran interessiert, die Objekte gut in Schuss zu halten, auch wenn es nicht unsere eigenen sind.

Aber da würdet ihr auch die, die Miete auch nicht zahlen, oder? Wenn, wenn ihr die Wohnung nicht nutzen könntet wegen irgendeinem großen Schaden, dann, oder?

Also es kommt immer so ein bisschen drauf an natürlich, was wirklich passiert ist und wie der jeweilige Fall aussieht. Wir hatten jetzt tatsächlich noch nie so einen Fall, wo wir überhaupt nicht betreiben konnten in dem Moment. Also zum Glück hatten wir das noch nicht. Es kommt wirklich drauf an, wenn man jetzt beispielsweise über mehrere Monate hinweg eine Einheit nicht nutzen kann wegen einem Wasserschaden oder wegen Feuchtigkeit oder sonstigen Themen, dann müsste man da definitiv was aushandeln. Solche Themen muss man natürlich auch vertraglich festhalten. Aber ja, zum Glück hatten wir so einen großen Fall noch nie. Aber auch da ist es eben wichtig, dass man sich vertraglich sicher aufstellt mit den Immobilienpartnern und auch solche Diese Themen, ja, beraten wir natürlich bei unseren Kursteilnehmern, worauf man da achten muss, weil es ist natürlich dann im Endeffekt ein Geschäftsmodell und man hat hier ein gewerbliches Vermietungsmodell.

Dementsprechend muss man sich da auch absichern. Und das Thema Money, Money, Money wollte ich jetzt mal ansprechen. Wir sagen immer, wenn man eine Immobilie kauft, braucht man 10.000 bis 20.000 € Eigenkapital, den Rest kann man finanzieren. Wie sieht es bei eurem Modell aus? Wie viel Geld braucht man?

Wie schnell amortisiert sich das? Genau, also man muss mit einem Startkapital von, ich sag mal so, 5.000 bis 8.000 € rechnen für die Möblierung, für die ganze Ausstattung, also die ganzen Kleinerartikel, die da noch mit reinkommen, die Nutzungsänderung, die man in so ziemlich allen Fällen braucht, und einfach so für diesen ganzen Setup eben, um das Objekt betriebsbereit zumachen. Und kommt natürlich drauf an, welcher Standort, wie hoch ist überhaupt erstmal die Miete, ne, wie hoch ist überhaupt erstmal, oder wie groß ist die Fläche. Manche starten mit großen Objekten gleich für 4 bis 6 Personen, das ist, da ist natürlich der Invest um einiges höher, brauche ich mehr Betten, brauche ich mehr Ausstattung und so weiter. Oder wenn ich mit einem kleinen Studio starte, zum Beispiel von 30 Quadratmeter, da reichen manchmal auch 5.000 bis 6.000 €, wenn ich erstmal ja wirklich ein knappes Budget habe, zum Beispiel. Also das ist recht überschaubar. Und wie schnell amortisiert sich das? Also wenn ich diese, diese 1.000 € Gewinn vor Steuern pro Monat anstrebe und ich wirklich ein gutes Objekt habe, dass ich vorher gut analysiert habe, und entsprechend dann noch die Zahlen im Betrieb so kommen, dann kann ich ja, ich sag mal, zwischen 6 und 10 Monaten sollte sich das amortisieren, wenn das wirklich dann so läuft, wie ich es kalkuliert habe. Aber wenn ich die Vorarbeit geleistet eingerichtet habe mit Analyse und so weiter, dann kommt das ja entsprechend auch so. Und wie viel nimmt ihr gewöhnlich pro Tag als Einnahmen, also quasi die Miete pro Tag von den Kunden? Also das Pricing ist komplett dynamisch gestaltet bei uns. Also früher war das ja oft so, dass man gesagt hat, in der Hochsaison kostet die Ferienwohnung 150 € die Nacht, in der Nebensaison 50 € die Nacht. Mittlerweile wird eigentlich alles komplett dynamisch gestaltet, also tagesaktuell sogar. Und wenn eben besondere Events sind oder Ähnliches, wird das Pricing nach oben angepasst, weil natürlich die Nachfrage steigt. Wenn zum Beispiel noch Buchungslücken sind, so ich sag mal 2, 3 Tage vorher, also zum Beispiel ich habe jetzt die nächsten 3 Tage noch frei, wird der Preis gesenkt, um diese Buchungslücke noch füllen zu können. Das heißt, der Preis variiert immer stark, je je nach Objekt, also je nachdem natürlich welcher Standort und welche Ausstattung, auch wie luxuriös das Objekt ist. Ich würde sagen zwischen 100 und 350 €. Genau. Bzw. ja, wir haben auch ein Objekt, das vermieten wir auch für über 500 € die Nacht, weil das eben entsprechend groß ist.

Aber das variiert dann wirklich je nach Größe des Objekts komplett dynamisch. Und beim Thema Kapital noch mal zurückzukommen. Wie macht ihr das mit der Finanzierung?

Könnt ihr auch dieses Kapital, was ihr braucht, 5, 6 oder 8.000 €, könntet ihr es auch finanzieren? Ja klar, also man kann sich natürlich auch immer irgendwie extern den Kredit oder sowas dafür nehmen, um dieses Geschäftsmodell zu starten, je nachdem natürlich, ich sag mal, wie die persönliche Situation ist. Wir haben bisher oder gerade am Anfang eben alles komplett eigenfinanziert und selber aufgebaut mit unseren eigenen Mitteln. Das Schöne ist dann auch, dass man, gerade wenn man jetzt rein startet mit ein oder zwei Objekten und man vielleicht dafür das Kapital hat, aber auf der Basis dann ja auch aufbauen kann, weil die ersten Objekte generieren Cashflow. Und dann kann ich mit diesem Cashflow innerhalb relativ kurzer Zeit, sage ich mal, wieder die nächsten Objekte auch mitfinanzieren. Zumindest unterstützt mich das bei der weiteren Wachstumsstrategie.

Und genau, aber natürlich kann ich das Ganze auch mit externen Finanzierern finanzieren, je nachdem, was ich vorhabe. Und ich habe ein bisschen was im Kopf gerechnet. Du hattest gesagt 30 Wohnungen und, let's say, 1.000 € pro Monat.

Ihr habt quasi Einnahmen von 30.000 € im Monat. Das ist ja unglaublich! Roundabout, ja. Genau, danke schön. Ja, also wie gesagt, das mit dem Pricing, das ist komplett dynamisch und das variiert natürlich von Monat zu Monat. Und übers Jahr gesehen kann man mit diesen 1.000 € Gewinn vor Steuern pro Monat eben rechnen, wenn ich die richtigen Objekte, die hoch profitablen Objekte auswähle. Und man kann natürlich auch hier tatsächlich bei der Analyse oder bei der Akquise Objekte auswählen, die leider eben nicht so profitabel sind.

Und das wäre dann im Betrieb nicht ganz so rentabel, weil ich ja trotzdem den fast den gleichen Aufwand habe oder sogar noch mehr Aufwand gefand. Also Ladies, wenn ihr das nachmachen möchtet, müsstet ihr zu Power B&B gehen und euch richtig gut beraten lassen und lernen, wie es geht, weil es ist wirklich ein gutes Geschäftsmodell, ne, hat auch Risiken, aber das Potenzial ist immens.

Und wie man sieht bei dir, seitdem, man kann dann aufhören zu arbeiten und kümmert sich halt nur um dieses Thema. Ganz genau. Und wenn man sagt, okay, das Thema Reisen, ja, Unterkünfte vielleicht in Einrichtung, Gestaltung, ja, viel unterwegs sein und sich einfach auch ortsunabhängig ein Business aufbauen zu können, interessiert mich, dann könnte das eine Option sein.

Und jetzt kommen wir zum Ende. Ich habe dich so richtig gegrillt heute, ja, aber lieben Dank für diese super detaillierten Antworten, ne. Nicht jeder ist so offen mit allen diesen Sachen.

Dazu wollte ich dich noch fragen, was wären deine Top 3 Tipps für Zuhörerinnen, die Lust hätten, so ein Geschäftsmodell aufzubauen? Aufbauen? Ja, also Top 3 Tipps würde ich sagen, so ein bisschen eben, wie gesagt, sich eine persönliche Zielstrategie überlegen. Wo möchte ich hin? Dann zu sagen, okay, habe ich in meiner Region irgendwelche Standorte, wo ich sage, die haben irgendein Potenzial? Also zum Beispiel, wir haben gestern in unserem eigenen Podcast darüber gesprochen, ob ich eher in Hotspots starten sollte oder eher so auf dem Land irgendwo im Nirgendwo. Und da sollte ich mir überlegen, ist in meinem Umkreis von sagen wir mal 200 Kilometern irgendwas, was ich kenne, was ich gut einschätzen kann, was eben Touristen oder Geschäftsreisende anziehen könnte, wo ich zum Beispiel starten könnte. Weil viele sagen eben, ich möchte für das erste Objekt nicht gleich ganz weit weg starten, sondern mich doch ein bisschen wohler fühlen in meiner Umgebung. Also das wäre Schritt Nummer 2, da mal zu identifizieren, Was gibt es für Regionen oder Städte, wo ich mich hinorientieren könnte, die ich vielleicht auch gut kenne? Und natürlich Nummer 3, dass ich dann auch mich, wenn ich so weit bin und eben diese Standorte analysiert habe und die Akquise angehe, vielleicht die ersten Objekte habe, dass ich einfach mir auch genug Zeit nehme, um diesen Betrieb aufzusetzen. Wenn ich hier die Absicht habe, ein nachhaltiges Business aufzubauen oder auch ein nachhaltiges Nebeneinkommen, ist im Endeffekt egal, dass aber diese Betriebsprozesse funktionieren, ich die richtigen Tools habe, Und da mir einfach genug Zeit nehme, diese ganze, dieses ganze Konstrukt auch entsprechend aufzubauen und nicht zu schnell wachsen, sondern eben lieber dann mit einem Objekt nach dem anderen, um eben sich da langsam ranzutasten und das Ganze wirklich nachhaltig aufzuziehen.

Ich würde sagen, das sind so meine Top-Tipps. Ja, danke dir, das sind super Tipps. Vielen Dank, dass du bei uns warst.

Bleib so wild und powerful, wie du bist, und bring so vielen Menschen bei, das, was ihr könnt. Das freut mich und lieben Dank noch mal. Ja, vielen lieben Dank, Maja, für das Gespräch. Hat echt Spaß gemacht und vielen Dank an der Stelle.

Tschüss. Tschüss.