Let's talk Kaufvertrag – mit Olga Binnewies

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Hallo Maja!

Ich freue mich, dass du heute da bist. Heute geht es um ein ganz spannendes Thema, und zwar die Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag. Warum es wichtig ist, was bringt uns das und wie macht man es richtig? Vielen Dank, dass du dabei bist und uns die besten Tipps dazu geben wirst.

Ich freue mich.

Sehr gut. Bevor wir starten, kannst du dich kurz vorstellen? Wer bist du? Was machst du?

Mein Name ist Olga Binewies. Ich bin Steuerberaterin und Fachberaterin für internationales Steuerrecht. In meiner eigenen Steuerberatungskanzlei betreue ich Mandanten und Mandantinnen, die in Immobilien investieren. Und sehr häufig haben meine Mandantinnen und Mandanten auch internationalen Zusammenhang und internationale Einkünfte. Insofern bin ich da in diesen beiden Bereichen unterwegs.

Tatsächlich haben wir in unserer Community oft Frauen aus Österreich, der Schweiz, die in Spanien leben und wollen hier in Deutschland eine Immobilie kaufen. Deswegen ist es auch super spannend, dass du dich auch mit dem Thema internationales Steuerrecht auskennst. Aber heute wollen wir über das Thema Immobilien sprechen, und unsere Community kennt dich ja schon aus verschiedensten Podcastfolgen. Das heißt, sie wissen, dass du in Immobilien investierst. Aber heute habe ich eine besondere Frage an dich zu diesem Thema: Was ist dir wichtig, wenn du in eine Immobilie investierst? Auf was achtest du? Was für Mietrendite erwartest du? Kannst du uns da ein bisschen Insights geben?

Das kann ich sehr gerne machen. Ich investiere sehr gerne in kleine Wohnungen, auch wenn es manchmal vielleicht aus Finanzierungssicht etwas problematischer ist. Viele Banken sehen das etwas kritischer, wenn man kleinere Kreditbeträge aufnimmt, dann ist das ja womöglich auch etwas teurer, als wenn man ein größeres Volumen aufnimmt. Daher versuche ich dann immer so Wohnungspakete zu kaufen, um alle Vorteile auszuschöpfen. Aber wenn das nicht geht und die Wohnung sich trotz höheren Zinsen rentiert, dann mache ich ja trotzdem. Also sehr gerne nehme ich kleine Wohnungen.

Was heißt für dich klein? Also 3 Zimmer? Wirklich so klein, weil die Banken sagen ja, und das ist so eine Sorge, was wir immer haben, und sie fordern höhere Zinsen gewöhnlich, wenn du unter 40 Quadratmetern bist.

Genau, das ist ja das Thema, was ich sehr häufig habe, aber das muss man dann immer mit einkalkulieren. Und ich habe sehr viele Objekte, die mit 30 Quadratmetern sind, das sind ja wirklich Einzimmer-Apartments.. Und die lohnen sich in der Vermietung am meisten. Also zumindest habe ich so für mich die Erfahrung gemacht. Da sind ja immer die Mieter, die sich sowieso schon nicht so viel leisten können grundsätzlich. Und sehr häufig wird die Miete auch vom Amt übernommen. Daher hat man immer, sage ich mal, eine feste Einnahme, sodass die Miete ja auch nicht ausfallen kann. Insofern kann man da auch natürlich pro Quadratmeter eine höhere Miete verlangen, als wenn ich zum Beispiel 70 Quadratmeter vermieten würde.

Ja, das verstehe ich. Aber kriegst du dann auch wirklich höhere Zinsangebote oder hast du es auch geschafft, normale Zinsen zu bekommen?

Man bekommt schon aufgrund der Größe der Wohnung einen Zinsaufschlag. Aber ich achte letztendlich immer darauf, dass die Wohnung sich trägt. Also wenn die Wohnung am Ende eine schwarze Null abliefert, dann ist das ja für mich ein Indiz, dass es ein guter Deal ist, und dann mache ich das. Idealerweise bleibt dann natürlich noch 50, 100 € übrig, dann bin ich total happy damit.

Und was heißt für dich, dass die Wohnung sich trägt?

Also ich arbeite grundsätzlich nicht unbedingt mit Renditenzahlen, das ist ja immer sehr subjektiv, finde ich. Für mich ist das so, wenn die Wohnung ja bereits vermietet ist, dann schaue ich mir, wie die Vermietungssituation ist. Wenn die Wohnung zu einem adäquaten Preis, zum Marktpreis vermietet ist, dann nehme ich das als gegeben an. Also dann rechne ich das als Miete an, dann ziehe ich ja die monatlichen Ausgaben, das ist das aktuelle Hausgeld und die monatliche Bankrate, die ich zahlen würde. Und wenn dann am Ende dieser Rechnung ja quasi null rauskommt, dann heißt das für mich super, mache ich. Und dann natürlich Muss man ja schauen im Einzelfall. Wenn die Wohnung vielleicht etwas schlechter vermietet ist, dann klar muss man davon ausgehen, dass die am Anfang vielleicht negativ aufläuft in den ersten Jahren. Aber man kann die Miete dann entwickeln und wenn der Mieter ausgezogen ist, dann kann man nach Renovierung dieser Wohnung trotzdem sehr, sehr noch einen Sprung erreichen und dann läuft die Wohnung positiv.

Ja, das sehen wir genauso und das ist interessant, dass du das auch, also unsere, du hast genau unsere detaillierte Kalkulation hier dargestellt, wie du die Miete, dann die Kosten abziehst und dann aber auch Zins und Tilgung noch abziehst und am Ende sollte eine schwarze Null sein. Und das sagen wir auch immer, also die Wohnung soll sich von selbst abbezahlen im besten Fall. Aber natürlich in Einzelfällen sagen wir okay, hier kann man, wenn man unter Mietspiegel liegt, kann man ja auch dann später die Miete erhöhen. So habe ich auch meine erste Wohnung gekauft. Ich musste draufzahlen, zahlen, weil die Zinsen und Tilgungen damals schon eher hoch waren. Das waren insgesamt 6%. Das war im Jahr 2009 und jetzt sind sie auch ungefähr bei 5-6%. Aber ich konnte dann, weil die Miete so unglaublich niedrig war, konnte ich innerhalb von 6 Jahren dann doch auf diese schwarze Null kommen, die du gerade gesagt hast. Das raten wir auch immer unseren Clubmitgliedern, dass sie auf jeden Fall Wohnungen suchen, die sich rechnen, wo die Miete die Zinsen und Tilgung zahlen und die Kosten. Und dann mit der schwarzen Null ist man ja in ca. 25 bis 30 Jahren Eigentümerin und hat kein Fremdkapital mehr. Genau, es ist total, total super, dass du das sagst. Und würdest du auch Objekte kaufen, wo du, wo du Teil der Tilgung selbst bezahlen würdest und nicht die Mieterin?

Es kommt natürlich drauf an, was für ein Objekt das ist. Also ich bin im Speckgürtel Hamburgs investiert. Also wenn man dann eher Richtung Hamburg geht, dann erreicht man diese schwarze Null am Anfang sicherlich nicht. Insofern, wenn ich aber ein Objekt in Hamburg haben möchte und wenn das sich lohnt, dann kann man im Einzelfall schauen. Vielleicht macht man dann möblierte Vermietung daraus. Aber möblierte Vermietung ist ja auch so eine Sache.

Man muss ja gucken, ob man damit, ob man das überhaupt möchte. Genau. Und es ist eine persönliche Entscheidung. Wir haben viele Frauen in unserer Community, die das nicht möchten, weil sie möchten schon fair vermieten.. Und dann, ich finde, wir finden das auch super, weil es gibt ja sowieso so wenig Wohnraum. Dann versuchen wir einfach ein bisschen sozialer alle zu finden.

Genau, und nicht nur fair vermieten, sondern man vergisst, dass diese möblierte Vermietung ja doch schon sehr viel Aufwand bedeutet. Man muss sich um diese Einrichtungsgegenstände kümmern, man muss das immer austauschen, man hat häufiger Mieterwechsel und letztendlich muss man dann für sich entscheiden: Möchte ich diesen Weg gehen oder nicht?

Ja, genau so ist es. Ja, super spannend. Das heißt, kleine Wohnungen und die schwarze Null muss drunter stehen, so dass die Miete, Zins, Tilgung und Kosten deckt. Perfekt, das ist genau, was wir auch gut finden. Und viele unserer Community-Mitglieder, die bei uns im Bootcamp und im Kurs sind, haben auch solche Wohnungen gekauft. Aber dann stellen sie sich immer die Frage, wenn sie beim Kaufvertrag sind: Okay, was muss ich hier beachten steuerlich? Was ist wichtig. Und eins der Hauptthemen ist immer die Aufteilung des Kaufpreises in Grundstück und Gebäude. Vielleicht kannst du kurz erklären, warum das wichtig ist.

Das hat vor allem zwei wichtige Gründe. Der erste Grund ist die Abschreibung. Ich kann grundsätzlich nur den Wert des Gebäudes abschreiben, weil nur das Gebäude an sich einer Abnutzung unterliegt, so dass es abgeschrieben werden kann. Den Grund und Boden kann ich nicht abschreiben. Und wenn ich meine Abschreibungen optimieren möchte, dann ist das in meinem Interesse natürlich, den Wert des Gebäudes so hoch wie möglich anzusetzen. Das ist der erste Grund. Und der zweite Grund ist die Bemessungsgrundlage für diese 15%-Grenze für die späteren Sanierungen. Es gibt diese 15%-Grenze, die ich investieren darf innerhalb der 3 Jahre nach Erwerb der Immobilie. Übersteige ich diese 15% Grenze, und die ist bezogen auf den Wert des Gebäudes, dann lande ich automatisch mit all diesen Sanierungs- und Renovierungskosten automatisch im Bereich der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Und das bedeutet, ich kann sie nicht sofort abziehen und muss über die Nutzungsdauer des Gebäudes ja auch entsprechend regelmäßig abschreiben.

Ich mache mal ein Beispiel. Also angenommen, man kauft eine Immobilie für 120.000, 20.000 € ist der Wert des Grundstücks, 100.000 € ist der Wert des Gebäudes. Im Falle der Abschreibung sagen wir, du hast 2% pro Jahr. Bei 2% pro Jahr hast du eine Abschreibung von 2.000 €. Diese 2.000 € sind dann ein Aufwand, den du auch steuerlich ansetzen kannst, und damit reduzierst du deine Steuerlast in dem Jahr. Mehr Details dazu in dem früheren Podcast mit der Olga zum Thema Abschreibung. Und jetzt zu dem anderen Thema mit dem Instandhaltungsaufwand. Das gleiche Gebäude, also du hast quasi 120.000 € ausgegeben für Gebäude und Grundstück. Der Kaufpreis fürs Gebäude ist 100.000 €. Wenn du mehr als 15.000 € für Instandhaltung ausgibst in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf, dieser Immobilie, dann sind diese Kosten nicht mehr ein reiner Aufwand in dem Jahr, sondern müssen dann abgeschrieben werden. Wenn du aber bis 15.000 € bis zum Jahr 3 quasi, also unter 15.000 € ausgibst in den ersten 3 Jahren, dann kannst du diese 15.000 € ansetzen als Aufwand. Und dieser Aufwand ist ein steuerlicher Aufwand und reduziert auch deine Steuerbelastung in dem Jahr, in dem du das ansetzt. So habe ich das richtig erklärt? Das hast du wunderbar erklärt, Maja. Uff, dankeschön. Es ist immer nicht so einfach mit den steuerlichen Begrifflichkeiten und Olga erklärt das ja ganz genau. Ich mache mehr so die Investmentperspektive ein bisschen pragmatischer. Aber das ist super wichtig, dass ihr das wisst. Und jetzt wollen wir ein bisschen detaillierter in dieses Thema einsteigen. Was passiert jetzt mit dieser Kaufpreisaufteilung? Wie macht man das am besten? Weil oft kriege ich in unserem Bootcamp Kaufverträge und im Kaufvertrag steht nur ein Kaufpreis. Der wird fast immer, wird er nicht aufgeteilt. Und die Notare, die weisen auch nicht darauf hin, weil es ist ja nicht deren Aufgabe natürlich. Aber es ist super wichtig, deswegen ist ja happy immo da, und du, dass wir euch sagen, was wichtig ist, und dass ihr den Kaufpreis auf jeden Fall aufteilen solltet.

Aber wie geht das genau? Das hast du richtigerweise erkannt, dass die Notare das von sich aus niemals machen und auch keinen Hinweis dazu geben, ne? Weil ich als Käufer bin natürlich primär an dieser Möglichkeit der Aufteilung interessiert. Auch für den Verkäufer ist das nicht interessant, was da am Ende steht. Wichtig ist, dass er sein Geld bekommt. Und daher ist das wichtig, sich darüber Gedanken zu machen. Wie gehen wir hier vor grundsätzlich? Der erste Schritt: Wir müssen diese Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag machen. Es gibt noch eine Möglichkeit, das später zu machen, aber da haben wir nicht so viel Gestaltungsmöglichkeiten. Und wenn wir im ersten Schritt sind, also dass wir sagen, okay, wir müssen jetzt diese Kaufpreisaufteilung machen, dann muss sie vor allem den realen Wertverhältnissen entsprechen. Wir können jetzt nicht sagen, auf Grund und Boden entfallen pauschal 3% und auf den Rest, auf den Rest des Gebäudes, damit wir möglichst viel abschreiben können. Das wird meistens nicht anerkannt und entspricht auch nicht den realen Wertverhältnissen entsprechend. Daher müssen wir uns mit dem Thema näher auseinandersetzen. Was ich empfehlen kann: Es gibt auf jeden Fall diese Arbeitshilfe von, von der Finanzverwaltung. Da hat jeder die Möglichkeit, diese kostenlos von der Homepage herunterzuladen. Einfach nach Kaufpreisaufteilung Arbeitshilfe BMF googeln und dann bekommt man diese Excel-Tabelle. Und im Rahmen dieser Excel-Tabelle gibt es Möglichkeit, den Kaufpreis-Aufteilung auf 3 verschiedenen Arten durchzurechnen. Das sind 3 verschiedene Ermittlungsmethoden: Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren. Dann können wir hier die Zahlen eintragen und am Ende schauen wir mal, was für ein Verfahren in unserem Fall am besten ausfällt. Und dann haben wir die Möglichkeit, natürlich das Ganze etwas zu unseren Gunsten aufzurunden, sprich auf den Wert des Gebäudes aufzurunden. Und das ist letztendlich unsere Kaufpreisaufteilung.

Die aus Sicht der Finanzverwaltung auch entsprechend den reellen Wertverhältnissen entsprechen würde.

Du sprichst immer von reellen Wertverhältnissen. Was ist das? Was sind reelle Wertverhältnisse? Das ist immer sehr schwer in der Praxis zu bestimmen. Also diese Arbeitshilfe wird sehr häufig kritisiert, zu Recht, weil die einzelnen Bedingungen, die einzelnen Umstände und die einzelne Beschaffenheit der jeweiligen Immobilie ist natürlich im Rahmen dieser Berechnung nicht berücksichtigt. Man kann es nicht, weil es ist ein standardisiertes Verfahren. Aber man muss sich das so vorstellen: Wenn wir ein Objekt in Mecklenburg-Vorpommern uns anschauen und im Zentrum von München, gleiche Quadratmeterpreis, nee, gleiche Quadratmeter, also die gleiche Größe des Objektes, gleiches Grundstück, aber es fühlt, das führt auf jeden Fall dazu, dass die Kaufpreisaufteilung auf jeden Fall unterschiedlich ausfallen würde. Und das liegt auf jeden Fall daran, dass einfach die Bodenpreise so unterschiedlich ausfallen würden, ne.

Und das führt auch entsprechend zu unterschiedlicher Aufteilung. Tatsächlich haben wir sehr viele Beispiele bei uns, weil so viel gekauft wird aktuell. Also wir haben Situationen gehabt, was du sagst, in München, eine Aufteilung nach dem BMF-Rechner: 40% Grundstück bis 50% Grundstückswert, und die anderen 60 oder 50 bis 60% sind dann Gebäudewert. Das heißt, wenn ich jetzt für 100.000 kaufe, wären 50.000 Grundstück und 50.000 Gebäude, und ich müsste ganz wenig— ich habe eine ganz kleine Abschreibung pro Jahr. Und im Vergleich aber solche Gegenden wie Mecklenburg-Vorpommern, da hast du Grundstückswerte, die sind so, sagen wir, 15%, ne, von, oder 10% vom Kaufpreis, weil einfach der Bodenwert überhaupt nicht so hoch ist, oder super niedrig im Vergleich zu München.

Ja, genau.

Daher ist das immer so eine Einzelfallentscheidung, wie diese Aufteilung im Einzelfall aussehen würde. Ja, ja, die Frage ist, was macht man dann? Weil angenommen, ich kaufe in München, ich möchte nicht— sagen wir, dass das Ergebnis von dem BMF-Rechner 40% und 60% ist, also bei 100.000 € 40.000 Grundstückswert und 60.000 Gebäudewert. Was sind meine Optionen? Kann ich denn zumindest irgendwie so 10% draufschlagen von mir, also Dass ich sage, im Kaufvertrag stehen dann statt 60.000 Gebäudewert steht dann 70.000 Gebäudewert und 30.000 Grundstück statt das, was der BMF-Rechner rausgespuckt hat.

Letztendlich ist das möglich, oder was passiert dann? Es ist natürlich im Einzelfall möglich, von den Ergebnissen des BMF-Rechners abzuweichen, aber man muss hierfür sicherlich eine bodenständige Begründung haben. Warum weiche ich von diesen Werten ab? Genau wegen der Lage? Oder vielleicht liegen da besondere Beschaffenheiten vor. Keine Ahnung. Bodenbelastungen oder besondere Situation, dass da lange nicht saniert wurde. Es gibt immer verschiedene Möglichkeiten. Was ich aber als Steuerpflichtiger auf jeden Fall machen kann, ist ein Gutachten für Zwecke der Aufteilung dieses Kaufpreises vielleicht zu machen. Sollte aber das Ergebnis des Gutachtens sehr stark von diesen Berechnungen des BMF-Rechners abweichen, dann erhöht das natürlich Potenzial für Streitigkeiten mit dem Finanzamt. Das muss ja einem bewusst sein. Und bevor man so was geht, sollte man sich ganz klar die Frage stellen: Lohnt das sich überhaupt in meinem Fall? Um wie viel AfA reden wir jetzt an dieser Stelle? Wenn wir wahrscheinlich über eine kleine Wohnung sprechen, so wie ich die mag, Einzimmerwohnung, 100.000 €, dann würde es sich in meinem Fall ja wahrscheinlich nicht lohnen. Dann muss ich ja Gutachterkosten tragen, da muss ich mit dem Finanzamt streiten. Das möchte ja wirklich keiner, wenn ich dadurch gerade mal 20 € pro Jahr gespart habe aufgrund der höheren AfA. Aber wenn ich ein größeres Objekt habe oder kaufe, wo ich wirklich mehr Potenzial habe, um Steuern zu sparen, da muss ich mir schon genauer überlegen, ja, vielleicht lohnt sich dieser Schritt an dieser Stelle oder nicht, ne. Und bin ich bereit für Streitigkeiten mit dem Finanzamt oder nicht? Weil letztendlich, was kann auf mich zukommen? Ich kann dann in Einspruchsverfahren gehen, und wenn das Ganze nicht im Rahmen des Einspruchsverfahrens geklärt werden kann, dann bleibt mir der Klageweg übrig, und das ist natürlich auch mit Kosten verbunden, ne.

Das muss ja einem bewusst sein, und im Einzelfall lohnt es sich, aber in einem anderen Fall könnte sich doch lohnen. Das ist dann immer so. Was ich dann, weil ich bin ja die pragmatische Richterin, oder beziehungsweise du darfst ja nicht so pragmatisch sein wie ich. Was ich gewöhnlich mache, ist, ich berechne die Sachen durch diesen Rechner vom Bundesministerium der Finanzen, BMF, und was ich mache, ist, wenn da zum Beispiel das Ergebnis irgendwie 60 40 ist, dann versuche ich mit 65 oder mit 70/30. Und das Finanzamt, wenn es jetzt auch nicht um so hohe Beträge geht, denen ist es auch nicht so wichtig, weil für sie ist es wichtig, dass sie ja auch mehr Steuern einnehmen. Und wenn der Unterschied eher klein ist, dann können sie ja auch nicht so viel mehr Steuern einnehmen, also 5 bis 10%. Ich glaube, da wird es keine Streitigkeit vielleicht geben, und deswegen gehe ich da ein bisschen pragmatischer mit der Sache um. Aber bei so größeren Objekten würde ich auch gucken, dass ich vielleicht mal ein Gutachten einhole, weil ich glaube, in den Gutachten wird halt viel, viel detaillierter alles bewertet, und dann könnte auch ein besseres Ergebnis für mich rauskommen. Und dann würde ich dieses Gutachten dann auch dem Finanzamt zur Verfügung stellen, in der Hoffnung, dass sie das akzeptieren. Und ganz wichtig ist es, dass es trotzdem auch in dem Kaufvertrag drin ist, weil ein Kaufvertrag ist ja eine unabhängige Verhandlung zwischen zwei Parteien. Und letztendlich, das ist ja die Vereinbarung zwischen den zwei Parteien, was der Kaufpreis für das Grundstück und das Gebäude ist. Und gewöhnlich hat dann das Finanzamt auch nicht so ja, die können natürlich sagen, dass das nicht verhältnismäßig ist, aber grundsätzlich, wenn das im Rahmen ist, würden sie es vermutlich auch nicht sagen.

Ja, so meine Investorenbrille angezogen. Was denkst du?

Das ist schon richtig, wenn die Kaufpreisaufteilung in ungefähr den Vorstellungen des Finanzamt entspricht, also den reellen Verhältnissen in dessen Verständnis, dann sind sie grundsätzlich an die Ergebnisse dieser Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag gebunden. Ja, perfekt. Ich habe noch eine Frage zu dem Thema Kaufvertrag, weil wir oft auch die Frage gestellt bekommen. Oft ist eine Küche mit dabei in den Wohnungen, die man verkauft.

Würdest du empfehlen, dass man diese Küche separat auswertet ausweist? Ja, auf jeden Fall. Wir müssen aber auf jeden Fall hier unterscheiden, wenn das eine Standardküche ist, was in den meisten Mietobjekten ist, dann ist das ein separates Wirtschaftsgut, die lässt sich ja einfach entfernen. Dann können wir diese Küche natürlich separat ausweisen und dann müssen wir den verbleibenden Betrag sozusagen für Zwecke der Aufteilung berücksichtigen. Zwischen Grund und Boden und Gebäude, sodass wir hier die Möglichkeit haben, dieses Wirtschaftsgut Einbauküche über einen anderen Zeitraum aufzuteilen, nicht mit 2% anzusetzen, sondern über 10 oder wenn es gebrauchte Küche sogar 5 Jahre abzuschreiben. Ah ja, genau. Wenn das aber eine speziell eingefertigte Küche ist, die dann so fest mit dem Gebäude verbunden ist, dann ist das Teil des Gebäudes, und das kann nicht separat ausgewiesen werden.

Aber regelmäßig haben wir tatsächlich mit Standardküchen zu tun.

Ah ja, und was sind die Vorteile davon, dass man die Küche separat ausweist im Kaufvertrag? Wie gesagt, wir können diese Küche separat abschreiben, das erhöht ja unsere Abschreibung in den ersten Jahren auf jeden Fall. Und zweiter Vorteil ist ja natürlich Grunderwerbsteuer, weil bewegliche Gegenstände sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig, weil nur Übergang von Grund und Boden und Gebäude sind grunderwerbsteuerpflichtig, ne. Dann sparen wir auf diesen Ausweis ein bisschen Grunderwerbsteuer. Aber hier natürlich, wenn man Bestandsobjekt hat mit einer älteren Küche, muss man dann auch im Rahmen bleiben. Die Küche darf jetzt nicht mit zu hohem Wert angesetzt sein, ne. So, man muss ja auch irgendwie so das Gefühl in der entwickeln. Okay, was kann ich für diese Küche ansetzen? Klar, weil das eine neuere Küche ist, kann man vielleicht 2.000, 3.000 € ansetzen. Aber wenn das eine Küche ist, die eigentlich rausgeschmissen werden sollte, dann würde ich nicht empfehlen, da großartig Beträge anzusetzen.

Keine Ahnung, 500 € kann man ansetzen vielleicht, dann spart man paar Euro Grunderwerbsteuer.

Aber was ist zum Beispiel, wenn man, wenn man eine Luxusküche, eine Bulthauptküche oder sowas hat, die kosten ja schnell irgendwie 50.000 € oder so. Naja, sowas kauft man regelmäßig nicht zur Vermietung, aber selbst wenn man das mal gekauft hat, dann muss man ja auch das argumentieren und vielleicht von dem Verkäufer auch Rechnungen zeigen lassen und dann einfach mal schauen, okay, was könnte diese Küche jetzt einbringen, wenn ich die so gebraucht verkaufen würde, ne.

Man muss ja schon so so eine bodenständige Argumentation für diese Preisfindung haben. Das ist ein sehr guter Punkt mit den Rechnungen, weil viele von den Käuferinnen und Käufern denken oft nicht darüber nach, dass sie für manche Sachen auch Rechnungen brauchen. Zum Beispiel, wenn eine Wohnung saniert wurde, gerade saniert wurde, dass man wirklich auch die Rechnungen einholt, damit man später auch nicht vom Mieter verklagt wird wegen einer höheren Miete, falls die Miete erhöht wurde, weil die Wohnung saniert wurde. Das ist ja auch so ein wichtiger Punkt. Und jetzt in diesem Fall wäre es ja auch wichtig, dass man die Rechnungen hat, weil sonst kann das Finanzamt das nicht anerkennen.

Das ist das Risiko, was man immer hat. Genau. Und ja, was mir gerade einfällt, was man nennen kann, das hat mit Steuern nichts nichts zu tun. Aber wenn man Küche ausweist oder sonstige bewegliche Wirtschaftsgüter, die man mit übernimmt, dann sollte das bitte vorher mit der Bank abgestimmt sein, ne? Weil die Banken finanzieren bewegliche Gegenstände ja tatsächlich ungern. Und wenn sie mal drauffallen, mal sehen, im Kaufvertrag 5.000 € extra für Küche ausgewiesen, dann kann es zu Problemen führen. Also vor allem, wenn man das mit 100% finanziert, dann weiß die Bank, okay, das ist ja eigentlich belangswert nicht mit 100% anzusetzen, sondern abzüglich 5.000 €. Und dann, ja, da sollte man vorher einfach mitdenken.

Es kann sein dann, dass die Bank einfach die Finanzierung um den Betrag auch reduziert. Genau. Oder vielleicht komplett platzen lässt. Das wäre natürlich schade. Schade. Ja, super. Wow, total interessant. Lieben, lieben Dank für diese Insights. Das Das geben wir auf jeden Fall weiter an unsere Community. Und jetzt wisst ihr ja, wie ihr den Kaufpreis aufteilt und wo genau. Und dann wisst ihr auch, wie ihr pragmatisch mit diesem Thema umgehen könntet, wenn ihr das zu eurem Vorteil nutzen möchtet.

Lieben, lieben Dank, Olga, für diese tollen Tipps und eine gute Fahrt nach Hamburg.

Danke sehr, tschüss!

Cheers!

Spring just slid into your DMs.

Grab that boho look for that rooftop dinner, those sandals that can keep up with you, and hang some string lights to give your patio a glow up.

Spring's calling.

Ross, work your magic.